FCG Finnish Consulting Group Oy PORIN, LUVIAN, NAKKILAN JA KOKEMÄEN YLEISKAAVO- JEN YHTEISHANKINTA LUVIAN KESKUSTAN ALUSTAVAN KAAVAEHDOTUKSEN KAAVATALOUSTARKASTELU PORI 0160-P11420
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen I SISÄLLYSLUETTELO 1 Yleistä... 1 1.1 Työn lähtökohdat ja tavoitteet... 1 1.1.1 Tarkastelualueen rajaus... 1 2 Osa-alueiden tarkastelu... 2 2.1.1 Ensisijaiset asuinalueet... 4 2.1.2 Ensisijaiset teollisuusalueet... 10 2.1.3 Teollisuuden reservialueet... 12 2.2 Osa-alueiden vertailu... 13 2.2.1 Asuinalueet... 13 2.2.2 Teollisuusalueet... 15 3 Yhteenveto... 17 Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 1 (17) LUVIA PORIN, LUVIAN, NAKKILAN JA KOKEMÄEN YLEISKAAVOJEN YHTEISHANKINTA 1 Yleistä 1.1 Työn lähtökohdat ja tavoitteet 1.1.1 Tarkastelualueen rajaus Työn tarkoituksena on ollut tehdä Luvian keskustan alustavasta kaavaehdotuksesta. Tarkastelun tavoitteena on ollut selvittää yleisellä tasolla kaavaluonnoksen toteuttamisen aiheuttamia kustannuksia kunnallisteknisen infrastruktuurin osalta. Selvitys on toteutettu osa-alueittain, ja jokaiselle osa-alueelle on tehty arvio kunnallistaloudellisten investointien kustannuksista. Näin selvityksellä olisi mahdollisimman laajat mahdollisuudet olla päätöksenteon tukena kaavaehdotuksen tulevissa käsittelyvaiheissa sekä suunniteltaessa alueiden toteutusjärjestystä. Kaavataloustarkastelu on tehty FCG:n kehittämällä AVE-aluevertailu laskentajärjestelmällä. Tarkastelu pohjautuu arvioon kunkin osa-alueen rakentamisen luonteesta (mm. rakentamisen tehokkuus) sekä alueen pinta-alasta. Tältä pohjalta voidaan arvioida alueen rakentamisen vaatimia investointeja. Lisäksi on erikseen aluekohtaisesti arvioitu kunkin alueen vaatimat merkittävät investoinnit, ns. kytkentäinvestoinnit. Nämä ovat sellaisia katu- ja vesihuoltoverkoston investointeja, jotka vaaditaan, jotta jokin alue voidaan liittää osaksi nykyisiä verkostoja. Tarkastelun päälähtökohtana on ollut 29.6.2012 päivätty alustavasta kaavaehdotus. Laskennan tukena on ollut tieto nykyisten kunnallisteknisten verkostojen sekä katu- ja kevyen liikenteen verkon laajuudesta Luvian keskustassa ja sen ympäristössä. Lisäksi kunkin alueen rakentamisen vaativuutta ja näin kustannustasoa on arvioitu alueen maaperän ja korkeuserojen yleispiirteisillä tiedoilla. Tarkastelussa on erikseen selvitetty kunkin osa-alueen sisäisen infrastruktuurin (kadut ja vesihuoltoverkot sekä viheralueet) vaatimat investoinnit sekä kunkin osa-alueen vaatimat investoinnit. Kytkentäverkostojen investoinnit ovat sellaisia suurempia investointeja, jotka on tehtävä, että jokin uusi alue voidaan liittää nykyisiin liikenne- ja kunnallisteknisiin verkostoihin riittävällä laatutasolla. Näitä ovat mm. uudet merkittävät katuyhteydet ja kevyen liikenteen väylät sekä vesihuoltoverkoston runkovesijohdot ja viemärit. Kytkentäinvestoinnit muodostavat kullekin osa-alueelle mahdolliset kynnys, jotka tulevat tehtäväksi riippumatta alueen tehokkuudesta ja rakentamisen asteesta. Alueiden sisäisen infrastruktuurin ja kytkentäinvestointien kustannuksia on lopuksi vertailtu tuleviin asukaslukumäärin, joita on karkealla tasolla arvioitu tarkastelualueiden ennustetun asumisväljyyden perusteella. Kustannustarkastelussa on huomioitu kunnallisteknisten katu- ja vesihuoltoverkostojen sekä viheralueiden rakentamis sekä pääasiassa kunnossapidosta koostuvat käyttö. Tarkastelun ulkopuolelle on rajattu mm. sähkö- ja tietoliikenneverkkojen toteutus, sillä nämä ovat tyypillisesti yksityisten tahojen ylläpitämiä. Tarkasteluun ei myöskään ole otettu mukaan muita kunnallistaloudellisia kustannuksia, kuten mahdollisten palveluiden rakentamistarvetta sekä palveluiden järjestämistä. Tarkastelun ulko- Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 2 (17) 2 Osa-alueiden tarkastelu puolella ovat myös paikasta riippuvat palveluiden käyttö (koulukuljetukset, vanhusten kuljetukset ym.). Maanteille kohdistuvat parantamistoimet on rajattu tarkastelun ulkopuolelle, elleivät ne johdu yksinomaan maankäytön kehittymisestä. Kaikkia liikenneinvestointeja ei ole huomioitu laskennassa, sillä osa niistä liittyy valtatien 8 parantamiseen nelikaistaiseksi, eivätkä näin ollen ole yksiselitteisesti riippuvia maankäytön kehittymisestä. Kyseisiä investointeja ovat mm. valtatiehen 8 liittyvät eritasoliittymät ja alikulut sekä osittain rinnakkaistiet. Tarkastelu on rajattu koskemaan uusia asuin- ja teollisuusalueita sekä nykyisten alueiden merkittäviä laajennuksia. Kustannustarkastelussa on erikseen tarkasteltu sekä ensisijaisesti rakennettavia alueita että reservialueita siinä laajuudessa kuin ne alustavassa kaavaehdotuksessa on esitetty. Lisäksi on oletettu, että reservialueet toteutuvat vasta sen jälkeen kun ensisijaiset alueet ovat toteutuneet. Tarkastelun ulkopuolelle on jätetty nykyisten alueiden täydennysrakentaminen ja niiden tiivistäminen. Tällainen rakentaminen pohjautuu pääasiassa nykyisten kunnallisteknisten verkkojen hyödyntämiseen, ja niiden vaatimat investointi ovat tyypillisesti erittäin matalat. Kuitenkin tietyissä kohteissa näillä voi olla merkitystä. Tällaisten kohteiden kustannusten arviointi vaatisi alueiden yksityiskohtaisempaa suunnittelua ja tarkempia lähtötietoja, eikä siis tuottaisi tällä yleiskaavan tarkkuustasolla luotettavaa arviota. Kultakin osa-alueelta on erikseen tarkasteltu alueen rakentamis, jotka voivat jakautua useammalle vuodelle alueen toteuttamisaikataulusta riippuen. Kuitenkin on tyypillistä, että tietylle osa-alueelle kohdistuvat kytkentäinvestoinnit tulee toteuttaa heti alueen toteuttamisen alkuvaiheessa, kun taas sisäisen infran toteuttamisessa on mahdollisuus suurempaan ajalliseen joustoon. Lisäksi on arvioitu osa-alueittain infran vuotuiset käyttö (hoito, ylläpito, korjaus) tilanteessa, jossa osa-alue on toteutunut. Kaikki kustannustarkastelut on tehty vuoden 2012 hintatasossa. Seuraavalla sivulla esitetyssä kuvassa on osoitettu tarkastellut alueet, jotka käydään yksitellen läpi luvussa 2. Kohteet on numeroitu raportissa siinä järjestyksessä kuin ne on otettu tarkasteluun. Kuvassa 1 on esitetty kaikki tarkasteluun otetut kohteet. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 3 (17) Kuva 1. Luvian keskustan alustavassa kaavaehdotuksessa esitetyt alueet, joille tehtiin. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 4 (17) 2.1.1 Ensisijaiset asuinalueet 1. Mäki-Nissi, etelä investoinnit ja kynnys Mäki-Nissin eteläinen alue sijaitsee Luvian keskusta-alueen läheisyydessä, Yhdystien pohjoispuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 2,9 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa pientalovaltaista asumista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,13 ja väestömääräksi alle 50 asukasta. Alueen rakentaminen edellyttäisi katuverkoston parantamista alueella. Katuverkoston perusparantaminen alueella hyödyttäisi myös Mäki-Nissin eteläisen osan lähettyvillä olevia alueita, joten katuverkoston kytkentäinvestointien kustannuksista on huomioitu noin neljäsosa. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,1 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 0,2 milj.. Alueen käyttö ovat noin 3 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 7 000, ja käyttö 70 /a/ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 2. Muuvinmäki investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskusta-alueen kaakkoispuolella, Kirkkotien yhteydessä. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 4,1 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa pientalovaltaista asumista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,08 ja väestömääräksi noin 50 asukasta. Alue ei vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, vaan sekä katu- että vesihuoltoverkosto voidaan toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 0,7 milj.. Alueen käyttö ovat noin 9 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 12 000, ja käyttö noin 160 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 5 (17) 3. Kehätien pohjoispuoli Alueiden sijainti ja Alueiden rakentamisen Alueiden vaatimat investoinnit ja kynnys Alueiden rakentamisen Alueet sijaitsevat Luvian keskustan itäpuolella, Kehätien läheisyydessä. (kuva 1). Alueiden yhteispinta-ala on noin 12,9 ha. Alueille on suunniteltu pientalovaltaista asumista. Alueiden aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,15 ja väestömääräksi noin 250 asukasta. Alueet eivät vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, vaan sekä katu- että vesihuoltoverkosto voidaan toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Alueiden rakentamis ovat yhteensä n. 0,8 milj.. Alueiden käyttö ovat noin 13 000 / Asukasta kohti laskettuna alueiden rakentamis ovat noin 3 000, ja käyttö noin 50 /as./ Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, asukasta kohti 4. Keskimäki investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskustasta kaakkoon, Mäntylän eteläpuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 2,9 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa pientalovaltaista asumista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,06 ja väestömääräksi alle 50 asukasta. Alueen rakentaminen edellyttäisi katuverkoston laajentamista alueella. Katuverkoston laajentaminen hyödyttäisi myös Keksimäen lähettyvillä olevia alueita, joten katuverkoston kytkentäinvestointien kustannuksista on huomioitu noin kolmasosa. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,3 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 0,6 milj.. Alueen käyttö ovat noin 8 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 24 000, ja käyttö noin 310 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 6 (17) 5. Polkertinmäki, itä investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskustasta koilliseen, Korvenalhontien pohjoispuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 9,4 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa pientalovaltaista asumista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,06 ja väestömääräksi noin 80 asukasta. Alueen rakentaminen edellyttäisi katu- ja vesihuoltoverkoston laajentamista alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katuverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös Polkertinmäen lähettyville suunniteltuja alueita, joten katuverkoston kytkentäinvestointien kustannuksista on huomioitu noin neljäsosa. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,8 milj., josta katuverkon osuus on 0,7 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,1 milj.. Uuden tieverkoston rakentamisesta koituvat on jaettu alueiden 7, 8, 9 ja 5 kesken. Jos jokin edellä mainituista alueista jää toteuttamatta, nousevat kytkentäinvestointien nais Polkertinmäen itäisen alueen osalta. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 2,2 milj.. Alueen käyttö ovat noin 28 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 26 000, ja käyttö noin 330 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 6. Vanha Lanki investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskusta pohjoiseen, Vanhan Porintien länsipuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 7,4 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa pientalovaltaista asumista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,06 ja väestömääräksi noin 70 asukasta. Alueen rakentaminen edellyttäisi katuverkoston laajentamista. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,0 milj. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 7 (17) Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 2,0 milj.. Alueen käyttö ovat noin 27 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 31 000, ja käyttö noin 400 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alue toteutuu vain osittain, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti 7. Lappenki investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskustasta pohjoiseen. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 16,1 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa pientalovaltaista asumista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,06 ja väestömääräksi noin 150 asukasta Alueen rakentaminen edellyttäisi katuverkoston laajentamista. Katuverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös Lappengin alueen lähettyville suunniteltuja alueita, joten katuverkoston kytkentäinvestointien kustannuksista on huomioitu noin neljäsosa. Lappengin alueen kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,1 milj. Uuden tieverkoston rakentamisesta koituvat on jaettu alueiden 7, 8, 9 ja 5 kesken. Jos jokin edellä mainituista alueista jää toteuttamatta, nousevat kytkentäinvestointien nais Lappengin alueen osalta. Alueen kytkentäinvestoinneissa on lisäksi huomioitu alueen 7 länsipuolelle ehdotettu tielinjaus. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 3,3 milj.. Alueen käyttö ovat noin 43 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 23 000, ja käyttö noin 300 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 8. Heikinsuo, etelä Alue sijaitsee Luvian keskustasta lounaaseen, Palokallion alueen länsipuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 24,1 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa pientalovaltaista asumista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,06 ja väestömääräksi noin 130 asukasta. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 8 (17) investoinnit ja kynnys Alueen rakentaminen edellyttäisi katu- ja vesihuoltoverkoston laajentamista alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katuverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös Heikinsuon eteläpuolen lähettyville suunniteltuja alueita, joten katuverkoston kytkentäinvestointien kustannuksista on huomioitu noin neljäsosa. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,2 milj., josta katuverkon osuus on 1,1 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,1 milj.. Uuden tieverkoston rakentamisesta koituvat on jaettu alueiden 7, 8, 9, 5 ja 15 kesken. Lisäksi Heikinsuon eteläisen alueen vesihuoltoverkoston laajentumisen on oletettu nojautuvan alueiden 7 tai 5 vesihuoltoverkostoon. Jos edellä mainitut alueet jää toteuttamatta, nousevat kytkentäinvestointien nais Heikinsuon eteläisen alueen osalta. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 3,2 milj.. Alueen käyttö ovat noin 42 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 25 000, ja käyttö noin 330 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 9. Polkertinmäki, länsi investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskustasta pohjoiseen, Vanhan Porintien itäpuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 5,2 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa pientalovaltaista asumista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,06 ja väestömääräksi noin 50 asukasta. Alueen rakentaminen edellyttäisi katu- ja vesihuoltoverkoston laajentamista alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katuverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös lähettyville suunniteltuja alueita, joten katuverkoston kytkentäinvestointien kustannuksista on huomioitu noin neljäsosa. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,6 milj., josta katuverkon osuus on 0,5 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,1 milj.. Uuden tieverkoston rakentamisesta koituvat on jaettu alueiden 7, 8, 9 ja 5 kesken. Jos jokin edellä mainituista alueista jää toteuttamatta, nousevat kytkentäinvestointien nais Polkertinmäen läntisen alueen osalta. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 9 (17) Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 1,3 milj.. Alueen käyttö ovat noin 17 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 29 000, ja käyttö noin 370 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 10. Sato investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskustasta luoteeseen, Saton alueen eteläpuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 4,7 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa pientalovaltaista asumista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,06 ja väestömääräksi alle 50 asukasta. Alue ei vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, vaan sekä katu- että vesihuoltoverkosto voidaan toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 0,6 milj.. Alueen käyttö ovat noin 9 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 15 000, ja käyttö noin 220 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 11. Ydinkeskusta, etelä investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskustan yhteydessä, Papinkarin alueen lähettyvillä. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 2,9 ha. Alueelle on suunniteltu keskustatoimintojen alue, jossa tulee olemaan harvahkoa rivitaloasumista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,13 ja väestömääräksi noin 90 asukasta. Alue ei vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, vaan sekä katu- että vesihuoltoverkosto voidaan todennäköisesti toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 10 (17) Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 0,3 milj.. Alueen käyttö ovat noin 5 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 3 000, ja käyttö noin 60 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 2.1.2 Ensisijaiset teollisuusalueet 12. Niitos, etelä investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskustasta koilliseen, valtatien 8 itäpuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 18,9 ha. Alueelle on suunniteltu teollisuus ja varastorakentamista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,17 ja mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 31 000 kerrosm 2. Alueen rakentaminen edellyttäisi Teollisuustien jatkamista. Katuverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja kortteleita. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,6 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 2,4 milj.. Alueen käyttö ovat noin 36 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 75 000, ja käyttö noin 1 100 / Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti 13. Saha, koillinen Alue sijaitsee Luvian keskustasta itään, Sahan alueen itäpuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 8,4 ha. Alueelle on suunniteltu teollisuus ja varastorakentamista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,17 ja mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 14 000 kerrosm 2. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 11 (17) investoinnit ja kynnys Alueen rakentaminen edellyttäisi katu- ja vesihuoltoverkoston laajentamista alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katu- ja vesihuoltoverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja kortteleita. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,1 milj., josta katuverkon osuus on 1,0 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,1 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 1,9 milj.. Alueen käyttö ovat noin 25 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 140 000, ja käyttö noin 1 800 / Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti 15. Teollisuustie, pohjoinen investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskustasta koilliseen, valtatien 8 itäpuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 5,0 ha. Alueelle on suunniteltu teollisuus ja varastorakentamista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,17 ja mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 8 000 kerros- m 2. Alueen rakentaminen edellyttäisi muun muassa Teollisuustien jatkamista. Katuverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös Heikinsuon ja Niitoksen eteläistä aluetta (alue 8 ja 12). Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,8 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 1,3 milj.. Alueen käyttö ovat noin 17 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 150 000, ja käyttö noin 2 000 / Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 12 (17) 2.1.3 Teollisuuden reservialueet 14. Niitos, pohjoinen investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskustasta koilliseen, valtatien 8 itäpuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 30,4 ha. Alueelle on suunniteltu yksityisten palveluiden ja hallinnon reservialue. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,17 ja mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 50 000 kerros- m 2. Alueen rakentaminen edellyttäisi Teollisuustien jatkamista. Lisäksi alueen itäpuolelle ehdotettu tieyhteys voisi toimia alueiden 12 ja 14 ensimmäisenä tieyhteytenä, ennen valtatien 8 alittavan yhteyden toteuttamista. Itäisen yhteyden kytkentäinvestoinneista on huomioitu noin puolet. Katuverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja kortteleita. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,9 milj., Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 3,8 milj.. Alueen käyttö ovat noin 56 000 / 16. Suontaka, pohjoinen Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 75 000, ja käyttö noin 1 100 / Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Luvian keskustasta itään, valtatie 8:n länsipuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 7,7 ha. Alueelle on suunniteltu teollisuus ja varastorakentamista. Alueen aluetehokkuudeksi on arvioitu noin 0,17 ja mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 13 000 kerrosm 2. Alueen rakentaminen edellyttäisi katuverkoston laajentamista, joka hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja kortteleita. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,8 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 1,5 milj.. Alueen käyttö ovat noin 22 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 120 000, ja käyttö noin 1 700 / Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 13 (17) 2.2 Osa-alueiden vertailu 2.2.1 Asuinalueet Asuinalueiden osa-alueiden tarkastelussa keskityttiin tarkastelemaan asukasta kohden koituvia rakennuskustannuksia. Tarkastelussa arvioidut hinnat ovat suuntaa antavia ja soveltuvatkin lähinnä eri alueiden keskinäiseen vertailuun. Taulukkoon 1 on koottu asuinalueiden osa-alueiden hinnat ja alueet ovat jaettu kolmijakoon asukasta kohden koituvien rakennuskustannuksien perusteella. Taulukko 1. Asuinalueet ja niiden rakentamis- ja käyttö. Osaalueet on lajiteltu karkeasti arvioitujen hintojen perusteella halvimmasta kalleimpaan. Tarkasteltavana hintana on käytetty asukasta kohden tulevat rakennus. Alue As.määrä Rak.kust. (milj. ) Kytkentäinvestoinnit (milj. ) Käytkust. ( / vuosi) Rak.kust/as ( ) Käyt.kust/as ( / vuosi) 11 Ydinkeskusta etelä (C) 90 0,3-5 000 3 000 60 3 Kehätien pohjoispuoli (AP) 250 0,8-13 000 3 000 50 1 Mäki-Nissi,etelä (AP) <50 0,2 0,1 3 000 7 000 70 2 Muuvinmäki (AP) 50 0,7-9 000 12 000 160 10 Sato (AP) <50 0,6-9 000 15 000 220 7 Lappenki (AP) 150 3,3 1,1 43 000 23 000 300 4 Keskimäki <50 0,6 0,3 8 000 24 000 310 8 Heikinsuo, etelä (AP) 1 130 3,2 1,2 42 000 25 000 330 5 Polkertinmäki, itä (AP) <50 2,2 0,9 28 000 26 000 330 9 Polkertinmäki,länsi (AP) <50 1,3 0,6 17 000 29 000 370 6 Vanha-Lanki (AP) 70 2,0 1,0 27 000 31 000 400 1) Heikinsuon eteläisen alueen osalta on huomioitava, että tarkastelussa alueen vesihuollon kytkentäinvestointien on oletettu nojautuvan lähialueiden (Alue 5 ja 7) rakentumiseen. Jos edellä mainitut alueet eivät toteudu, nousevat Hekinsuon eteläisen alueen kytkentäinvestoinnit. Luvian eri asuinalueiden kustannusten eroavaisuudet selittyvät pääasiassa alueiden tehokkuudella; mitä tiheämpi on alueen rakenne, sitä halvemmaksi rakennus tulevat asukasta kohti. Tämä ilmenee erityisesti Papinkarin (Alue 11), Kehätien pohjoispuolen (Alue 3) kohdalla, joiden aluetehokkuuksiksi arvioitiin 0,13. Vastaavasti harvimpien alueiden (alueet 5, 4 ja 9) aluetehokkuudeksi arvioitiin 0,06. Myös kytkentäinvestoinnit vaikuttavat kustannuksiin. Alhaisen tehokkuuden ja kytkentäinvestointien yhteisvaikutus ilmenee esimerkiksi Polkertinmäen alueilla (Alueet 5 ja 9), joiden rakennus ovat karkeasti nelinkertaisia keskusta-alueen läheisyydessä oleviin alueisiin, joissa olemassa olevaa tieja vesihuoltoverkostoa löytyy hyvin. Taloudellisessa mielessä tulisikin välttää irrallisia alueita sekä alhaisella tehokkuudella toteutettavia laajennuksia nykyiseen rakenteeseen. Kuvassa 2 on esitetty tarkastellut asuinalueiden osaalueet, jotka on jaettu kolmijakoon asukasta kohden koituvien rakennuskustannuksien perusteella. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 14 (17) Kuva 2. Asuinalueiden osa-alueiden hintaerot. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 15 (17) 2.2.2 Teollisuusalueet Alue Teollisuusalueiden osa-alueiden kohdalla keskityttiin tarkastelemaan kerrosneliömetriä kohden koituvia rakennuskustannuksia. Tarkastelussa arvioidut hinnat ovat suuntaa antavia ja soveltuvatkin lähinnä eri alueiden keskinäiseen vertailuun. Taulukkoon 2 on koottu teollisuusalueiden osa-alueiden hinnat ja alueet ovat jaettu kaksijakoon kerrosneliömetriä kohden koituvien rakennuskustannuksien perusteella. Taulukko 2. Teollisuusalueet ja niiden rakentamis- ja käyttö. Osa-alueet on lajiteltu karkeasti arvioitujen hintojen perusteella halvimmasta kalleimpaan. Tarkasteltavana hintana on käytetty kerrosalaneliömetriä kohden koituvat rakennus. Arvioitu rak.oikeus (k-m 2 ) Rak. kust (milj. ) Kytkentäinvestoinnit (milj. ) Käytkust. ( / vuosi) Rak.kust 1 000 k-m 2 kohti ( ) Käyt.kust. 1 000 k-m 2 kohti ( / vuosi) 12 Niitos,etelä (T) 31 000 2,4 0,6 36 000 75 000 1 100 14 16 Niitos,pohjoinen (T- RES) Suontaka,pohjoinen (T-RES) 50 000 3,8 0,9 56 000 75 000 1 100 13 000 1,5 0,8 22 000 120 000 1 700 13 Saha, koillinen (T) 14 000 1,9 1,1 25 000 140 000 1 800 15 Teollisuustie, pohjoinen (T) 8 000 1,3 0,8 17 000 150 000 2 000 Eri teollisuusalueiden väliset kustannuserot kerrosalaneliömetriä kohti ovat samansuuntaiset kuin asuinalueiden väliset kustannuserot. Erot selittyvät pääasiassa alueiden tehokkuuksilla, sillä jokainen tarkastelluista teollisuusalueista edellyttäisi kytkentäinvestointeja ainakin katuverkoston osalta. Näin ollen rakennuskustannuksiltaan kalleimmat alueet (alue 12 ja 14) osoittautuvat vertailussa halvimmiksi, koska kyseisille alueille arvioitiin eniten rakennusoikeutta. Kuvassa 3 on esitetty teollisuusalueiden osa-alueet, jotka on jaettu kolmijakoon kerrosalaneliömetriä kohden koituvien rakennuskustannuksien perusteella. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 16 (17) Kuva 3. Teollisuusalueiden osa-alueiden hintaerot. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\
FCG Finnish Consulting Group Oy Luvian keskustan alustavan kaavaehdotuksen 17 (17) 3 Yhteenveto Asuinrakentamisen taloudellisesta kannattavuudesta voidaan yleistäen todeta, että se riippuu merkittävästi alueen tehokkuudesta sekä alueen vaatimista kytkentäinvestoinneista (mikä taas riippuu yleensä alueen etäisyydestä olemassa olevasta infrastruktuurista). Asukasta kohti laskettuna edullisimpia alueita ovat nykyiseen rakenteeseen tukeutuvat, tiheähköt asuinalueet. Harvaa rakennetta tulisi kustannusmielessä välttää myös silloin, kun se tukeutuu nykyiseen rakenteeseen. Kustannukset ovat suurimmat silloin, mikäli harva alue toteutetaan irralleen nykyisestä rakenteesta. Luvian keskustan eteläpuolella on paikoin väljästi rakennettuja alueita, joita voisi tulevaisuudessa mahdollisesti tiivistää. Tällöin voitaisiin hyödyntää olemassa olevaa infrastruktuuria, vähentäen kytkentäinvestointien tarvetta. Keskustan eteläpuolisien alueiden mahdollisella tiivistämisellä ei kuitenkaan oleteta olevan merkittävää vaikutusta asuinalueiden lisääntymisen kannalta. Erityiskohteena on Heikinsuon eteläpuolelle suunniteltu alue (alue 8), jonka nais riippuvat voimakkaasti lähistölle suunniteltavien alueiden (alue 5 ja 7) toteutumisesta ja toteutumisajankohdasta. Jos kyseiset alueet rakennetaan vasta Heikinsuon eteläisen alueen (alue 8) jälkeen, ovat nais alueen 8 osalta todennäköisesti arvioitua suuremmat. Teollisuusrakentamisen osalta erot eri alueiden välillä ovat asumiseen verrattuna samansuuntaiset. Voidaankin todeta, että nykyiseen rakenteeseen mahdollisimman paljon tukeutuva, verrattain tehokas rakenne on edullisin. Sen sijaan nykyisestä rakenteesta irralleen sijoittuvat alueet vaativat merkittäviä kytkentäinvestointeja, mikä heikentää niiden taloudellista kannattavuutta. Teollisuusalueiden erityiskohteina ovat Niitoksen alueet (alueet 12 ja 14) sekä Suontaan pohjoisosa (alue 16), jotka sijaitsevat selvästi erillään olemassa olevasta tieverkostosta. Alueiden kytkentäinvestoinnit riippuvat voimakkaasti rakentamisajankohdasta, sillä valtatien 8 suunnitellun parantamisen yhteydessä alueiden 12, 14 ja 16 edellyttämien rinnakkaisteiden eivät kohdistuisi kunnalle. Jos edellä mainitut alueet kuitenkin rakennetaan ennen valtatien 8 parantamista, aikaistunee rinnakkaiskatujen rakentamisen tarve, jolloin rakennus olisi kunnan maksettavana. Tuloksia tarkasteltaessa on huomioitava, että investoinnit ja ylläpito on arvioitu suuruusluokkatasolla alustavan kaavaehdotuksen ja lähtötietojen mahdollistamalla tarkkuudella. On todennäköistä, että arvioidut tulevat muuttumaan infran rakentamisen ja ylläpidon osalta tarkempaan suunnitteluun edettäessä. Kustannuslaskelmat esitetäänkin päivitettäväksi tarkemman suunnittelun yhteydessä. FCG Finnish Consulting Group Oy Hyväksynyt: Laatinut: Johanna Närhi projektipäällikkö, arkkitehti YKS 490 Pekka Raukola nuorempi suunnittelija, tekn.kand Sakari Mustalahti suunnittelija, dipl.ins (yhdyskuntasuunnittelu) Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Luvia\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\