VIRTAIN KAUPUNKI LAUSUNTO Kaupunginhallitus 26.9.2011 LAUSUNTO HÄMEENLINNAN HALLINTO-OIKEUDELLE Asia: Vastine asiasta Dnro: 01769/11 Lausunnon antaja: Virtain kaupunki PL 85, 34801 Virrat p. (03) 485 111 f. (03) 4851 612 Muutoksenhakija: Jouni Ensio Mesimäki 1. ASIA, JOSTA LAUSUNTO ANNETAAN Jouni Ensio Mesimäki on tehnyt valituksen Hämeenlinnan hallinto-oikeudelle Virtain kaupunginhallituksen päätöksestä 27.6.2011 192. Ko. päätöksessä Virtain kaupunki päätti käyttää etuosto-oikeutta kiinteistönkaupassa koskien määräalaa tilasta Kangas-Hietala RN:o 10:328 (kiinteistötunnus 936-409-10-328). Valituksessa muutoksenhakija Mesimäki vaatii, että kaupunginhallituksen päätös kumotaan lainvastaisena, ja että Virtain kaupunki velvoitetaan korvaamaan Mesimäelle aiheutuneina oikeudenkäyntikuluina 1 500 euroa. 2. VAATIMUKSET 3. TAUSTA 3.1. Etuostomenettely Virtain kaupunki pyytää kohteliaimmin hallinto-oikeudelta, että hallinto-oikeus hylkää Mesimäen valituksen perusteettomana. Etuostolain (608/1977) 1 :n mukaan kunnalla on etuostooikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Etuoikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Lain 5 ja 6 :ssä säädetään etuosto-oikeuteen kohdistuvista rajoituksista. Tälle etuostomenettelylle ei ole ollut lain mukaisia rajoituksia. Etuostomenettely lain mukaisesti: 1(8)
3.2. Asian käsittely kaupunginhallituksessa 8 Kiinteistönomistajan kirjallisesta pyynnöstä, jossa on selvitettävä kaupan kohde, kauppahinta ja muut kauppaehdot sekä kiinteistön omistajan osoite, kunta voi etukäteen ilmoittaa, ettei se tule käyttämään etuosto-oikeuttaan, jos kiinteistö kahden vuoden kuluessa kunnan päätöksestä myydään ilmoitetuilla ehdoilla. 9 Jos kunta päättää käyttää etuosto-oikeuttaan myytyyn kiinteistöön, sen tulee kirjallisesti ilmoittaa tästä ostajalle, myyjälle ja sille kirjaamisviranomaiselle, jonka toimialueella kiinteistö on. Päätös on tehtävä ja siitä ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Päätös on annettava viivytyksettä todisteellisena tiedoksiantona tiedoksi ostajalle ja myyjälle siten kuin hallintolaissa (434/2003) säädetään. Jos luovutus käsittää kahden tai useamman kirjaamisviranomaisen toimialueella olevia kiinteistöjä, on 1 momentissa tarkoitettu ilmoitus tehtävä erikseen kullekin kirjaamisviranomaiselle. - - - 11 Etuosto-oikeus on loppuun saatettu, kun kunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on saanut lainvoiman. 21 Tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten mukaan kunnalle kuuluvat tehtävät hoitaa kunnanhallitus. Kunnanhallitus voi päätöksestään ilmenevässä laajuudessa siirtää sen ratkaisemisen, ettei kunta käytä etuosto-oikeuttaan, määräämänsä viranhaltijan tehtäväksi. - - - 22 Edellä 9 :n 1 momentissa tarkoitettuun päätökseen saavat ostaja ja myyjä hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. (471 /2005/471). Milloin kunta on päättänyt, ettei se käytä etuostooikeutta, ei päätökseen saa hakea muutosta valittamalla. Virtain kaupunginhallitus on kokouksessaan 23.5.2011 155 käsitellyt Virtain kaupungin alueella vahvistettuja kiinteistökauppoja ajalla 1.3.-2.5.2011. Kaupunginhallitus päätti tuolloin jättää pöydälle kaupan nro 30 lisäselvityksiä varten. Kauppa nro 30 koski tilaa Kangas-Hietala RN:o 10:328 (kiinteistötunnus 936-409-10-328). Muilta osin kaupunginhallitus hyväksyi ehdotuksen. Kaupassa nro 30 myyjänä olivat Ritva-Kaarina Hietala-Niiranen, Riitta-Liisa Hietala, Leena Hietala ja Leila Salo ja ostajana Jouni Mesimäki. Kaupan kohteena olevan tilan pinta-ala oli 14,9000 ha ja kauppahinta oli ollut 137.825. Kauppa oli vahvistettu 4.4.2011. 2(8)
Virtain kaupunginhallitus käsitteli asiaa uudelleen 29.6.2011 192. Keskustelun aikana kaupunginhallituksen 2. varapuheenjohtaja Pentti Tikkanen esitti jäsen Kalervo Suomelan kannattamana, että kaupunki käyttää etuosto-oikeutta kaupassa nro 30. Etuosto-oikeuden käyttämistä puolsivat seuraavat tekijät: vesijohto-, viemäri- ja kaukolämpöhankkeet; voimassa olevassa rakennusjärjestyksessä ko. alue on suunnittelutarvealuetta; tekeillä oleva osayleiskaava; etäisyys keskustasta; rakennusmaana erinomaista; suunnitteilla puutarhaomakotialue; etuosto tukee rannan läheistä asumista. Koska asiassa oli tehty kannatettu vastaehdotus, asiasta äänestettiin. Toimitetussa kädennostoäänestyksessä pohjaehdotuksen kannalla oli 3 jäsentä (Jorma Sojakka, Armi Hänninen ja Väinö Ilomäki) ja Pentti Tikkasen ehdotuksen etuosto-oikeuden käyttämisen kannalla oli 7 jäsentä ja varajäsentä (Pentti Tikkanen, Jenni Mäkinen, Olli Joutsenjärvi, Reino Tanhua, Kalervo Suomela, Pasi Eteläniemi ja Sari Ilvesaho-Setälä). Äänestystuloksen perusteella puheenjohtaja totesi, että Tikkasen esitys oli tullut kaupunginhallituksen päätökseksi. Pirkanmaan-Satakunnan maanmittauslaitokselle lähetettiin ko. kokousasian pöytäkirjanote sähköpostitse tiedoksi maanantaina 4.7.2011. Ostajille ja myyjälle ote lähetettiin todisteellisena tiedoksiantona 6.7.2011. Myyjä on vastaanottanut kirjeen 8.7.2011 ja ostaja 18.7.2011. 4. KAUPUNGINHALLITUKSEN LAUSUNNON PERUSTELUT 4.1. Nykyinen kaavatilanne Pirkanmaan 1. maakuntakaavassa etuoston kohteena oleva alue on merkitty ns. valkoiseksi alueeksi. Maakuntakaavassa ilman aluevarauksia oleville valkoisille alueille ei ole osoitettu mitään valtakunnallisesti, maakunnallisesti eikä seudullisesti merkittävää käyttötarkoitusta. Valkoisten alueiden maankäytöstä päättäminen tapahtuu kuntatasolla (Pirkanmaan 1. maakuntakaava, kaavaselostus s. 138, Liite 1). Kaupan kohteena oleva peltoalue sijaitsee vuonna 1998 hyväksytyn oikeusvaikutuksettoman Virtain keskeisten alueiden osayleiskaavan mukaisella luontosuhteiltaan ja maisemaltaan arvokkaalla maa- ja metsätalousalueella (MTY) (Liite 2). Kyseisen kaavamerkinnän mukaan alueen käytössä ja rakentamisessa tulee erityisesti ottaa huomioon ympäristöarvot. Länsiosastaan etuoston kohteena oleva alue kuuluu eräiltä osin vuonna 2007 voimaan tulleen oikeusvaikutteisen Toisveden eteläpään 3(8)
rantaosayleiskaavan maa- ja metsätalousvaltaiseen alueeseen (M ja MT) (Liite 3). 4.2. Rakennusjärjestysmääräys Voimassa olevassa Virtain kaupungin rakennusjärjestyksessä etuoston kohteena oleva alue on määrätty suunnittelutarvealueeksi. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt rakennusjärjestyksen 8.9.2003. Ennen rakennusjärjestyksen hyväksymistä Pirkanmaan ympäristökeskus lausui, että kaupungin yhdyskuntarakenteen suunnitelmallisen kehittämisen kannalta olisi tarkoituksenmukaista osoittaa kuntakeskuksen lievealueet, joille on annettu omat rakennuspaikkakokoa koskevat määräyksensä, myös suunnittelutarvealueiksi (Liite 4). Tämän ympäristökeskuksen ohjeistuksen mukaisesti myös keskustan lievealueet on Ympäristökeskuksen suosituksesta merkitty suunnittelutarvealueiksi rakennusjärjestyksen liitteenä olevassa kartassa (Liite 5). Kaavoitus ei aina toteudu yhdyskuntarakentamisen toteuttamistarpeen kannalta ajoissa, joten rakentamista tapahtuu olennaisessa määrin myös asemakaavoitetun alueen ulkopuolella. Tällaisen asutuksen tihentyminen on jo entisen rakennuslain aikana katsottu taaja-asutuksena ongelmalliseksi, minkä vuoksi tietyn taajuustason täyttyessä rakennuslupaa ei enää voitu myöntää ilman erillistä sopivuusharkintaa. Tämä aikaisempi taajaasutuksen muodostamiskielto on nykyisessä laissa korvautunut suunnittelutarvealuejärjestelmällä (Erkki J. Hollo: Johdatus ympäristöoikeuteen (2009). Suunnittelutarvealue määritellään vailla asemakaavaa olevaksi rakentamispaineen alueeksi, jonne rakentaminen edellyttää yhteisten töiden, etenkin kunnallistekniikan rakentamista (kuten teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamiseen taikka vapaaalueiden järjestämiseen, MRL 16.1 ). Erityisen suunnittelutarpeen merkitystä ja sen yhdyskuntarakentamista ohjaavaa vaikutusta osoittaa myös se, että rakennusluvan saaminen edellyttää suunnittelutarvealueella erityisten edellytysten täyttämistä rakennuslupaharkinnassa. Ilman tätä erityistä suunnittelutarveharkintaa alueelle, joka rakennusjärjestyksessä on määrätty suunnittelutarvealueeksi, saadaan rakentaa ainoastaan jo olevaan asuntoon tai maatilaan kuuluva talousrakennus tai ryhtyä rakennuksen korjaamiseen tai asuinrakennuksen vähäiseen laajentamiseen. (MRL 137 ). Rakennusjärjestykseen otetulla suunnittelutarvemääräyksellä on siis välittömästi yhdyskuntarakentamista ohjaava vaikutus ja se on osa kuntien maankäyttöpolitiikan toteuttamisvälineistöä. Kunta voi oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä osoittaa suunnittelutarvealueeksi myös alueen, jolla sen sijainnin vuoksi on odotettavissa suunnittelua edellyttävää yhdyskuntakehitystä tai jolla erityisten ympäristöarvojen tai ym- 4(8)
4.3. Suunniteltu maankäyttö päristöhaittojen vuoksi on tarpeen suunnitella maankäyttöä. Yleiskaavan tai rakennusjärjestyksen määräys alueen osoittamisesta suunnittelutarvealueeksi on voimassa enintään 10 vuotta kerrallaan (MRL 16.3 ). Se, että suunnittelutarvealue on vahvistettu jo vuonna 2003 osoittaa, että Virtain kaupunki on jo pitkään pitänyt etuoston kohteena olevan alueen maankäytön tarkempaa suunnittelua hyvin tärkeänä. Valmisteilla olevan osayleiskaavan valmistuttua kaupunki harkitsee asemakaavan laatimista ko. alueelle. Maankäyttö- ja rakennuslain 14.1 :n 4-kohdan mukaan rakennusjärjestyksessä olevia määräyksiä ei sovelleta, jos oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa, asemakaavassa tai Suomen rakentamismääräyskokoelmassa on asiasta toisin määrätty. Koska etuoston kohteena oleva määräala sijaitsee pääosin oikeusvaikutuksettoman osayleiskaavan alueella, tulevat rakennusjärjestyksen määräykset näin ollen noudatettaviksi. Suunnittelutarve määrätään alueille, joita koskee erityinen rakentamispaine ja joilla on tarve ohjata yhdyskuntarakentamista. Suunnittelutarvealueen määrääminen rakennusmääräyksellä, kuten tässä, tai yleiskaavamerkinnällä on kunnan maankäyttöpoliittisen ohjailun väline. Alueen osoittaminen suunnittelutarvealueeksi toimii usein ko. kohteen osalta detaljikaavan esiasteena. Edellä olevan perustella voidaan siis todeta, että Virtain kaupungin päättämä suunnittelutarvemääräys omalta osaltaan ja kaavamääräykseen rinnastettavalla tavalla osoittaa kaupungin etuostolain 1 :n mukaisen perusteen etuosto-oikeuden käyttämiseksi. Etuostolaki sisälsi aiemmin määräyksen siitä, että myydyn kiinteistön pinta-alasta yli puolet oli sijaittava säännöksessä tarkemmin määritellyllä kaavoitetulla tai kaavoitettavana olevalla alueella, jotta kunnalla olisi etuosto-oikeus. Kyseisen säännöksen katsottiin kuitenkin haittaavaan ja rajoittavan tarpeettomasti kaupunkien raakamaan hankintaa. Rajoituksen poistamistarvetta perusteltiin myös sillä, että kuntien olisi pyrittävä hankkimaan maata ennen kuin kaavoitus on päässyt vaikuttamaan hintaa nostavasti. Edellä esitetyistä syistä etuostolain muutosta koskevassa hallituksen esityksessä (HE 104/1989) esitettiin rajoitusta poistettavaksi, jotta etuostolaki muodostaisi käyttökelpoisemman välineen kuntien maanhankinnalle. Etuostolakia muutettiin tämän johdosta kumoamalla mainittu rajoitus 1.9.1990 voimaan tulleella lailla (Laki etuostolain muuttamisesta 654/1990). Etuoston kohteena olevan maan kaavoitustilanteella ei näin ollen ole enää ratkaisevaa merkitystä. Etuoston on tällöin perustuttava muuhun maankäytölliseen suunnitelmaan kuin olemassa ole- 5(8)
vaan kaavaan. Näin ollen myös metsä- ja talousmaa voi olla etuoston kohteena. Virtain kaupunginhallitus on päättänyt 29.3.2010 muuttaa vuonna 1998 hyväksyttyä osayleiskaavaa aluetta samalla laajentaen. Etuoston kohteena olevat peltoalueet sisältyvät muutoksen kohteena olevaan kaava-alueeseen. Uuden kaavan, joka laaditaan oikeusvaikutteisena, vireilletulosta ja tavoitteista on tiedotettu lehdistössä, kaupungin internet-sivuilla ja yleisötilaisuudessa vuoden 2010 aikana. Kaavan pohjaksi on laadittu kaksi rakennemallia A ja B (Liite 6), jotka ovat olleet julkisesti nähtävänä talvella 2011, jolloin niistä pyydettiin myös lausunnot eri viranomais- ja osallistahoilta. Rakennemallien ja erilaisten selvitysten pohjalta valmistellaan parhaillaan ensimmäistä kaavaluonnosta. Tavoitteena on asettaa luonnos julkisesti nähtäville loppuvuoden 2011 aikana. Virtain kaupunki huomauttaa, että sekä rakennemalli A että rakennemalli B täyttävät etuostolaissa etuoston kohteena oleville kohteille asetut vaatimukset. Rakennemalli A osoittaa etuoston kohteena olevan alueen asuinrakentamista varten, rakennemalli B puolestaan virkistysalueeksi. Jo kaupungin kaavoituskatsauksessa 2010 (Liite 7) on todettu, että Virtain keskustaajamaan laaditaan uusi osayleiskaava, joka korvaa alueelle aiemmin laaditut osayleiskaavat Toisveden eteläpään osayleiskaavaa lukuun ottamatta. Kaavasuunnittelun keskeisenä tavoitteena on kestävän kehityksen mukainen ja taloudellisesti järkevä taajamarakenne, elinkeinoelämän edellytysten turvaaminen, monipuolisten ja vetovoimaisten asumismahdollisuuksien lisääminen sekä viihtyisän ja turvallisen elinympäristön luominen. Nyt käynnissä olevan kaavoitushankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (Liite 8) todetaan, että kaavasuunnittelun keskeisinä tavoitteina on kestävän kehityksen mukainen ja taloudellisesti järkevä taajamarakenne, elinkeinoelämän edellytysten turvaaminen, monipuolisten ja vetovoimaisten asumismahdollisuuksien lisääminen mm. mahdollistamalla rannanläheinen asuminen, sekä viihtyisän ja turvallisen elinympäristön muodostaminen. Yleiskaavalla suunnitellaan ja ratkaistaan tavoitevuoden 2035 väestö- ja työpaikkakehitystä vastaavaa rakentamistarve, yhdyskunta- ja taajamarakenteen muotoutuminen sekä liikennejärjestelyt alueen luonto-, kulttuuri- ja maisema- arvot huomioiden. Vireillä olevalla osayleiskaavan muutoksella suunnitellaan ja ratkaistaan tavoitevuoden 2035 väestö- ja työpaikkakehitystä vastaava rakentamistarve, yhdyskunta- ja taajamarakenteen muotoutuminen, sekä liikennejärjestelyt alueen luonto-, kulttuuri ja maisema-arvot huomioiden. Kaavasuunnittelun keskeisinä tavoitteina on kestävän kehityksen mukainen ja taloudellisesti jär- 6(8)
kevä taajamarakenne, elinkeinoelämän edellytysten turvaaminen, monipuolisten ja vetovoimaisten asumismahdollisuuksien lisääminen mm. mahdollistamalla rannanläheinen asuminen, sekä viihtyisän ja turvallisen, luonto-, kulttuuri- ja maisema-arvot huomioivan elinympäristön muodostaminen. Edellä mainitun perusteella voidaan näin ollen todeta, että yleisessä tiedossa olevalla osayleiskaavan muutoksella on tarkoitus muuttaa myös etuoston kohteena olevien peltoalueiden tulevaa maankäyttöä etuostolain 1 :n tarkoittamaan käyttöön. 4.4. Kunnallistekniikan rakentaminen alueella 5. LOPUKSI Osoituksena siitä, että kaupungilla on tosiasiallinen suunnitelma kehittää etuoston kohteena olevaa aluetta etuostolain 1 :ssä tarkoitettuja käyttötarkoituksia varten, voidaan todeta, että etuoston kohteena olevaa peltoaluetta länsipuolitse sivuavan Torppakyläntien varrelle on vastikään valmistunut Killinkoski-Virrat runkovesijohto ja siirtoviemäri. Nämä runkojohdot yhdistävät Killinkosken kylätaajaman ja Virtain keskustaajaman vesi- ja viemäriverkostot. Virtain kaupunki on parhaillaan tekemässä valtatie 23:n pohjoispuoliselle ns. Torppakylän alueelle, johon ko. peltoalueetkin kuuluvat, vesijohto- ja viemäriverkostosuunnitelmia. Suunnitelmat valmistuvat vuoden 2011 aikana. Lisäksi Valtatie 23:n ja kantatie 68:n luoteiskulmaukseen on äskettäin valmistunut uusi kauppa- ja varastohalli, joka on liitetty keskustaajaman kaukolämpöverkostoon. Kyseiset vesijohto-, viemäri- ja kaukolämpöverkostot puoltavat alueelle rakentamista tulevaisuudessa ja osoittavat omalta osaltaan, että aluetta etuostolain 1 :n tarkoittamalla tavalla käytetään ja on tarkoitus käyttää yhdyskuntarakentamiseen. Etuoston kohteena olleen alueen etäisyys Virtain kaupungin keskustasta on lyhyt, vain noin 1 kilometri ja Toisveden rannasta noin 200 metriä. Alue rajoittuu keskustan asemakaavaalueeseen. Rakennusmaana alue on maaperältään ja maaston muodoiltaan erinomaista. Etuosto tukee myös kaupungin strategian mukaista rannan läheistä asumista, joka on asetettu yhdeksi kaavoituksen tavoitteista osayleiskaavan muutosta koskevassa rakennemallien vaikutusten arviointiesityksessä (Liite 9). Edellä esitetyn perusteella Virtain kaupunginhallitus toteaa, että Virtain kaupunginhallituksen 27.6.2011 192 tekemä päätös on syntynyt laillisessa järjestyksessä. Kaupunki on käyttänyt etuosto-oikeuttaan maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten, kuten etuostolain 1 :ssä edellytetään. 7(8)
Virtain kaupunki katsoo, että Muutoksenhakija ei ole esittänyt lain mukaisia perusteita valitukselleen, minkä vuoksi valitus tulee perusteettomana hylätä. LIITTEET Liite 1 Kaavaote, Pirkanmaan 1. maakuntakaava Liite 2 Kaavaote, Virtain keskeisten alueiden osayleiskaava Liite 3 Kaavaote, Toisveden eteläpään rantaosayleiskaava Liite 4 Virtain kaupunginvaltuuston kokouspöytäkirja 8.9.2003 Liite 5 Virtain rakennusjärjestys 2003 liitteineen Liite 6 Rakennemallit A ja B Liite 7 Kaavoituskatsaus 2010, Virtain kaupunki Liite 8 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 8.11.2010 Liite 9 Rakennemallien vaikutusten arviointiesitys 18.1.2011 8(8)