Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa
KORJAUS- JA KUNNOSSAPITOVASTUU Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yhtiön ja osakkeenomistajan välisen vastuunjaon (4 luku) Lain mukaisesta vastuunjaosta on mahdollista poiketa yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräyksellä 2/3 määräenemmistöpäätös Yhdenvertaisuus
VASTUUNJAKOTAULUKKO Taloyhtiön vastuunjakotaulukko Kiinteistöliiton lakimiesten ja Kiinteistöliitto Uusimaan lakimiesten ja insinöörien tulkinta ja käsitys siitä, kuinka vastuu AOYLain mukaan jakaantuu Taulukko = lain mukainen vastuunjako Voidaan esitellä yhtiökokouksessa noudatettavaksi Taulukon mukaisesta vastuunjaosta poikkeaminen tehtävä yj-määräyksellä Yhtiökokouspäätöksiä arvioidaan sopimusoikeudellisten periaatteiden pohjalta Ei automaattisesti sido osakkeen uutta omistajaa
YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Rakenteet ja eristeet Vastuu perusjärjestelmistä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät Esim. sähköpatterit, lattialämmitys, liesikupu Hanat ja wc-laitteet
YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiön vastuulla rakenne, eriste, perusjärjestelmä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen Yhtiön toimesta esim. peruskorjauksessa toteutettu Lattialämmitys, parvekelasitus Yhtiössä on tehty nimenomainen päätös vastuulle ottamisesta Osakkaiden asentamat parvekelasit Yhtiössä noudatettu pitkäaikainen korjauskäytäntö
YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiön kunnossapitovastuu osakkeenomistajan asennuksista /muutoksista Jos asennus rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään (vrt. samantasoisuus) ja Samanlainen, vastaava esim. vesihana, wc-istuin Kunnossapitokustannusten vastaavuus Yhtiö on voinut valvoa toteuttamista Ilmoitettu yhtiölle, AOYL säännökset kunnossapito- ja muutostöistä
OSAKKAAN KUNNOSSAPITOVASTUU Osakehuoneiston sisäosat Pinnoitteet, kiinteät kalusteet Sellaiset huoneiston sisäpuoliset laitteet, jotka eivät perusjärjestelmän osia Altaat, kiuas, liesi, ilmanvaihtojärjestelmästä erillinen liesituuletin Tietyt perusjärjestelmien kuluvat osat (huoneistossa) Esim. Ilmanvaihdon suodattimet
OSAKKAAN KUNNOSSAPITOVASTUU Osakkeenomistajan jälkikäteiset muutokset Saunan rakentaminen huoneistoon, khlaajennus Yhtiön vastuu rajoittuu tilan alkuperäiseen käyttötarkoitukseen ja tasoon Ellei muutosta otettu yhtiön vastuulle (päätös, pitkäaikainen korjauskäytäntö, yhtiöjärjestyksen muutos) Muutostyöilmoitus, rakennuslupa tmv. eivät siirrä vastuuta yhtiölle Taustalla osakkeenomistajien yhdenvertaisuus Ei merkitystä uuden osakkaan tietoisuudella
YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat Rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai korjaamisen vuoksi Vesikattovuoto, putkivuoto, kosteusvaurion korjaaminen Ennalleen saattamisvelvoite perustasoon Alkuperäinen tai yhtiön korjauksessa toteuttama taso Ratkaisevaa kustannukset Sisustukselliset lisäykset ja lisärakenteet -merkittävä lisäkustannus osakkaalle (KKO 2003:80)
KKO 2003:80 Kosteusvauriokorjauksen yhteydessä uusittu osakkaan hankkima kalliimpi lattiapinnoite sekä lämmitysjärjestelmä Syntyneet lisäkustannukset jäivät osakkeenomistajan maksettaviksi
PARVEKE Osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta Yhtiön kunnossapitovastuu Parvekkeen rakenteet (vedeneristys) ja ulkopinta, julkisivu Osakkaan kunnossapitovastuu Sisäpuoliset pinnat (lattia, kaiteiden sisäpuoli) Lumen, veden ja roskien poistaminen
OSAKKAAN VELVOLLISUUDET Huoneiston huolellinen hoito Kunnon seuraaminen, myös tyhjillään ollessa Laitteiden käyttö tavanomaisella tavalla (ilmanvaihto, lämmitys) Velvollisuus hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla oleva kiinteistön rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu Ilmoitusvelvollisuus yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista viipymättä
VAHINGONKORVAUSVASTUU Jos korjaustarve (vahinko) on aiheutettu rikkomalla AOYL tai yhtiöjärjestyksen säännöksiä tahallaan tai huolimattomuudesta Osakkeenomistajan virheellinen remontti (vastuu ei siirry uudelle osakkaalle) Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti Taloyhtiön virheellinen kunnossapitotyö /kunnossapidon laiminlyönti Vastuu korjaamisen kustannuksista Irtaimistovahingot, lääkärikulut, sijaismajoitus