Kaupunginvaltuusto Liite 3 82 TYÖKESKUKSENKATU 2 MIKKELI ARVIOKIRJA

K Kaupunginvaltuusto 13.11.2017 Liite 3 82 TYÖKESKUKSENKATU 2 MIKKELI ARVIOKIRJA 30.9.2016

KOHDE, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA NEWSEC VALUATION OY 2 Arvion kohde Arvion kohteena on Mikkelissä osoitteessa Työkeskuksenkatu 2 sijaitseva tontti. Kohteen kiinteistötunnus on 491-9-22-4. Kohteen naapuritonttia suunnitellaan myös liikekäyttöön, joten arvioitava tontti ja naapuritontti muodostavat yhtenäisen kokonaisuuden. Naapuritontti ei ole Mikkelin kaupungin omistuksessa eikä kuulu tämän arvion laajuuteen. Arvioinnin oletukset Tontti on tällä hetkellä kaavoitettu Toimitilakiinteistöjen korttelialueeksi (KTY). Arvioinnissa on oletettu, että tontille voitaisiin sijoittaa n. 2 000 k-m² suuruinen päivittäistavarakauppa ja tontti olisi kaavoitettu liiketontiksi. Tontilla sijaitsevan rakennuksen purkukuluja ei ole huomioitu arviossa. Arviossa oletetaan, että ostajalle/käyttäjälle ei aiheudu mitään kustannuksia (esim. maankäyttömaksu) tai riskejä liittyen kohteen rakentamiseen tai käyttämiseen. Lisäksi on oletettu, että myös naapuritontti tullaan ottamaan liikekäyttöön ja tontit muodostavat yhtenäisen liiketilakokonaisuuden. Kohdetta on ostamassa toimeksiantajalta saadun tiedon mukaan Lidl Suomi, joka on ostamassa myös takana olevaa toista kiinteistöä. Kyseinen kiinteistö ei kuitenkaan kuulu tämän arvion laajuuteen. Saadun tiedon mukaan Lidl aikoo rakennuttaa tonteille liikekeskuksen. Kohteen markkina-asema Arvioitava tontti sijaitsee Mikkelissä, n. 2,5 km päässä kaupungin keskustasta. Arvioitavan liiketontin lähistöllä sijaitsee muutamia liike- ja pienteollisuusrakennuksia sekä hieman etäämmällä asuinkiinteistöjä. Lähin päivittäistavarakauppa (Rokkalan K-supermarket) sijaitsee vajaan kilometrin etäisyydessä kohteesta. Sijainti on erittäin näkyvä merkittävän alueellisen tien varrella ja siksi soveltuu hyvin päivittäistavarakaupan käyttöön. Tonttina kohteelle löytyy kiinnostusta käyttäjä-omistajien sekä kiinteistökehittäjien taholta. Rakennettuna PT-myymälä käyttöön, kohteen arvioidaan herättävän korkeaa sijoittajakysyntää kotimaisten kiinteistösijoittajien keskuudessa, koska PTkauppakiinteistöjen kysyntä on tällä hetkellä erittäin korkeaa. Paras ja tuottavin käyttö Tontilla sijaitsee tällä hetkellä vanha pienteollisuusrakennus (arviossa ei ole huomioitu purkukustannuksia). Näkemyksemme mukaan tontti olisi parhaimmassa ja tuottavimmassa käytössä rakennettuna liiketilakäyttöön. Paras ja tuottavin käyttö määritellään todennäköisimmäksi käytöksi, joka on fyysisesti mahdollista, tarkoituksenmukaisesti perusteltua, laillisesti luvallista, taloudellisesti toteuttamiskelpoista ja tuottaa korkeimman arvon arvioitavalle kiinteistölle. Markkina-arvo Kohteen markkina-arvo arvoajankohdassa syyskuu 2016 on 380 000 (Kolmesataakahdeksankymmentätuhatta euroa) (190 / k-m²) Arvion tarkkuus on +/- 10 %. Helsinki 30.9.2016 Newsec Valuation Oy Pekko Horttana Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu pekko.horttana@newsec.fi +358 50 531 1426 Viivi Helanne viivi.helanne@newsec.fi +358 40 651 6313

TOIMEKSIANTO NEWSEC VALUATION OY 3 Toimeksianto Arvion käyttötarkoitus: Toimeksiantaja: Arvioijat: Katselmus: Arvion perusteet Mahdollinen tonttikauppa Mikkelin kaupunki, Hannu Peltomaa Analyytikko Pekko Horttana (AKA) Nuorempi analyytikko Viivi Helanne (FM) Viivi Helanne suoritti kohteella katselmuksen 27.9.2016 Arviossa on määritetty kohteen velaton markkina-arvo eikä kiinteistöön mahdollisesti kohdistuvia velkoja ole huomioitu. Kohteen markkina-arvo on sidottu mainittuun arvoajankohtaan eikä arvo välttämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa. Arviointimenetelmä Arviointimenetelmänä on käytetty kauppa-arvomenetelmää. Arviossa ei ole huomioitu muita kiinteistön hankintakustannuksia eikä veroseurauksia. Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä sekä kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS). Arvio täyttää laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta Keskuskauppakamarin määrittelemät AKA ja KHK-arvioiden vaatimukset. Luottamuksellisuus Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arvioijalle että asiakkaalle. Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tätä arviokirjaa tulee käyttää vain edellä mainittuun käyttötarkoitukseen. Julkaiseminen Arviota ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen suostumuksensa. Arvion tiedot saa kuitenkin julkistaa arvion käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava toimeksisaajan eli Newsec Valuation Oy:n nimi. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvioijan parhaaseen mahdolliseen tietoon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa mainittuihin oletuksiin ja lähtötietoihin Arvion on laatinut riippumaton arvioija, eikä arvioijalla ole eturistiriitoja arvion kohteeseen Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arviokirjan sisällöstä Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon Arviokirjassa käytetyt keskeiset termit ja arviointimenetelmät on esitetty liitteenä.

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 4

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 5 Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnus: 491-9-22-4 Osoite: Työkeskuksenkatu 2, 50170 Mikkeli Kaupunginosa: Rokkala Tontin pinta-ala: 3 871 m 2 Omistaja: Mikkelin kaupunki (lainhuuto 2.4.2009) Sijainti Kohde sijaitsee Mikkelissä, Saksalan kaupunginosassa, n. 2,5 km keskustasta koilliseen (katso kartta). Kohde sijaitsee pienessä teollisuus- ja myymäläkeskittymässä, jossa vetonaulana on K-Rauta. Lisäksi alueella toimii Nesteen huoltoasema, pieni liikekeskus, Siwa ja Miketekin pienteollisuushalli. Lisäksi alueella on kerrostalo- ja pientaloasutusta. Kohde sijaitsee näkyvällä paikalla Juvantien varrella, joka on yksi alueellisista pääväylistä.

KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT NEWSEC VALUATION OY 6 Kaavoitus Asemakaava Voimassa olevassa asemakaavassa kohde on merkitty toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY). Tontin tehokkuusluku on 0,4 ja rakennus saa olla enintään yksikerroksinen. Voimassa olevan kaavan mukainen rakennusoikeus on 1 548 k-m 2. Arviossa on kuitenkin oletettu, että tontille voitaisiin rakentaa 2 000 k-m²suuruinen päivittäistavaramyymälä. Kaavakartta Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9 Oletuksena on, että mahdolliset kaavamuutokset eivät aiheuta ostajalle/käyttäjälle mitään kustannuksia tai riskitekijöitä rakennustöiden tai kiinteistön käytön osalta. Rakennusoikeus Nykyisen kaavan mukainen rakennusoikeus: 1 548 k-m 2 Toteutettava rakennusoikeus: 2 000 k-m 2, Tontilla sijaitsee vanha pienteollisuusrakennus. Rakennuksen purkukuluja ei ole huomioitu arviossa. Tontin toiminnallisuus Tontti on pinnanmuodoiltaan tasainen ja soveltuu hyvin suunniteltuun käyttöön. Tontille liittyminen tapahtuu tontin itäreunasta. Liittyminen vilkkaalle Juvantielle on mahdollistettu liikennevaloilla. Tonttikartta Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8

ARVON MUODOSTUMINEN NEWSEC VALUATION OY 7 Vertailukaupat Vertailukauppoja haettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä vuosilta 2010-2016. Mikkelistä ei löytynyt kovinkaan soveltuvia vertailukauppoja, joten vertailukaupat on haettu laajasti ympäri Suomen. Alla on esitetty parhaimmat vertailukaupat. Kauppoja ei ole inflaatiokorjattu. Mikkelin seutu: Keskustan reuna-alueella, VT13 ja Päiviöntien risteyksessä on tehty kaksi kauppaa. Tokmannin tontin kauppa tehtiin huhtikuussa 2010. Kauppahinta oli 416 100 eli 77,1 /k-m². Tontin pinta-ala on 10 799 m² ja rakennusoikeus 5 399 k-m². Viereisen Hong Kongin ja S-marketin tontin kauppa tehtiin joulukuussa 2010. Kauppahinta oli 400 000 eli 196,7 /k-m². Tontin pinta-ala on 4 067 m² ja rakennusoikeus 2 034 k-m². Juvan keskustassa Ruokakesko osti keskustasta tontin K-Supermarketia varten hintaan 222 800 eli 72,7 /k-m². Tontin pinta-ala on 7 660 m² ja rakennusoikeus 3 064 k-m². Lehtitietojen mukaan Keskon vastuulle tulee lisäksi nykyisen rakennuksen purkukustannukset, n. 200 000. Tontille on suunnitteilla n. 2 000 2 500 m² suuruinen myymälä. Juvalla hintatason arvioidaan olevan alhaisempi kuin Mikkelissä. Yliopistokaupungit: Kuopiossa Lidl on ostanut Haapaniemestä, n. 2 km keskustasta etelään, tontin joulukuussa 2015. Kauppahinta oli 1 928 500 eli 194 /k-m². Tontin pinta-ala on 15 554 m² ja rakennusoikeus 9 332 k-m². Tontille on tulossa pieni liikekeskus, joten lopputuote siten vastaa todennäköisesti melko hyvin nyt Lidlin suunnittelemaa liikekeskusta. Oulun Puolivälinkankaalla, reilu 4 km keskustasta pohjoiseen, on Osuuskauppa Arina ostanut tontin S-Marketia varten joulukuussa 2012. Kauppahinta oli 256 500 eli 190 /k-m². Tontin pinta-ala on 7 677 m² ja rakennusoikeus 1 350 k-m². Oulun Länsi-Patelassa, n. 11 km keskustasta pohjoiseen, on Lidl ostanut tontin tammikuussa 2014. Kauppahinta oli 468 000 eli 156 /k-m². Tontin pinta-ala on 7 272 m² ja rakennusoikeus 3 000 k-m². Jyväskylässä Lidl osti Akkalantien tontin n. 4km itään keskustasta tammikuussa 2014. Kauppahinta oli 400 000 eli 191 /k-m². Tontin pinta-ala on 6 987 m² ja rakennusoikeus 2 096 k-m². Jyväskylän Seppälässä, n. 3km pohjoiseen keskustasta, rakennettavaan kauppakeskus Seppään kuuluva tontti myytiin hintaan 1 475 000 eli 179 /k-m². Tontin pinta-ala on 4 599 m² ja rakennusoikeus 8 240 k-m². Joensuun Karsikossa, n. 5 km itään keskustasta, Pohjois-Karjalan osuuskauppa osti tontin uuden S-Marketin käyttöön hintaan 290 000 eli 145 /k-m². Kauppa tehtiin lokakuussa 2014. Tontin pinta-ala on 5 979 m² ja rakennusoikeus 2 000 k-m².

ARVON MUODOSTUMINEN NEWSEC VALUATION OY 8 Muut kaupungit ja kunnat Orimattilan keskusta-alueella Lidl osti tontin helmikuussa 2010. Kauppahinta oli 115 000 eli 76,7 /k-m². Tontin pinta-ala on 2 793 m² ja rakennusoikeus 1 500 k-m². Nivalan keskustassa Lidl osti tontin helmikuussa 2008. Kauppahinta oli 200 000 eli 79,4 /k-m². Tontin pinta-ala on 6 295 m² ja rakennusoikeus 2 518 k-m². Rauman Kappelinluhdassa, n. 3 km lounaaseen keskustasta, on tehty kauppa S-Marketin tontista helmikuussa 2010. Kauppahinta oli 166 880 eli 66,7 /k-m². Tontin pinta-ala on 8 344 m² ja rakennusoikeus 2 503 k-m². Nokian Kattilaisessa, n. 3 km lounaaseen keskustasta, on tehty kauppa Sale Sorvantien tontista kesäkuussa 2013. Kauppahinta oli 340 000 eli 241 /km². Tontin pinta-ala on 2 351 m² ja rakennusoikeus 1 411 k-m². Kouvolan Esponmäellä, n. 3 km etelään keskustasta, on tehty kauppa Salen tontista tammikuussa 2014. Kauppahinta oli 450 000 eli 152 /k-m². Tontin pinta-ala on 5 930 m² ja rakennusoikeus 2 965 k-m². Ylivieskan Pyörreperässä, n. 1,8km kaakkoon keskustasta Lidl on ostanut tontin huhtikuussa 2015. Kauppahinta oli 119 000 eli 101 /k-m². Tontin pinta-ala on 2 345 m² ja rakennusoikeus 1 173 k-m². Kaarinan keskustassa Turun osuuskauppa on ostanut tontin S-marketia varten huhtikuussa 2015 hintaan 714 000 eli 170 /k-m². Tontin pinta-ala on 7 759 m² ja rakennusoikeus 4 200 k-m². Pääkaupunkiseudulla on tehty useita päivittäistavarakaupan tonttien kauppoja hintatasoon n. 350 /k-m². Halpamyymälöiden tonttikauppoja Lisäksi on tarkasteltu muutamia halpamyymälä-tonttikauppoja eri puolilla Suomea. Laitilan keskustan Tokmannin tontista tehtiin kauppa 1/2015 hintaan 210 000 eli 60 /k-m² (pinta-ala 11 000 m², rak.oik. 3 500 k-m²). Kirkkonummen keskustan tuntumaan rakentuvan Tokmanni/Jysk-keskuksen tontin kauppahinta 12/2015 oli 1 260 000 eli 129,9 /k-m² (pinta-ala 29 923 m², rak.oik. 9 700 k-m²). Kemin keskustan Tokmannin tontin kauppahinta 10/2014 oli 825 000 eli 196 /m² (pinta-ala 9 054 m², rak.oik. 4 200 k-m²). Kemin kohteen kauppahinta on erittäin korkea huomioiden makrosijainnin ja halpamyymälä-käyttötarkoituksen. Johtopäätökset Yliopistokaupungeissa, Oulu, Kuopio ja Jyväskylä, päivittäistavarakaupan tonttien hintatasot ovat n. 190-200 /k-m² tasolla ja pienemmillä paikkakunnilla alle 100 /k-m² tasolla. Mikkelin Tokmannin ja Hong Kongin ja S-marketin tonttien kauppoja ei voida pitää kovinkaan vertailukelpoisina, koska tilatyyppi on osittain eri, vaikkakin Hong Kongin ja S-Marketin kiinteistö edustaa osittain PT-kauppaa. Parhaimpina kauppoina voidaan pitää Oulun, Kuopion ja Jyväskylän kauppoja. Kohteet sijaitsevat asuinalueilla muutaman kilometrin päässä kaupunkien keskustoista ja siten vastaavat sijainneiltaan hyvin arvioitavaa kohdetta. Kyseessä on kuitenkin Mikkeliä suuremmat kaupungit, joissa hintataso on hieman korkeampi kuin Mikkelissä. Kouvolan Eskolanmäen Sale on myös soveltuva vertailukauppa. Kohde sijaitsee vastaavan tyyppisellä alueella kuin kohdetontti, n. 3 km keskustasta. Mikkeli on kuitenkin kaupunkina huomattavasti Kouvolaa parempi koska väestömäärän ennustetaan pysyvän tasaisena, toisin kuin Kouvolassa, jossa trendi on voimakkaasti laskeva, ja Mikkelin hintatason arvioidaan olevan korkeampi kuin Kouvolan. Vertailukauppoihin perustuen olemme arvioineet kohdetontin markkina-arvon yksikkötasoksi 190 /k-m².

YHTEENVETO JA LIITELISTAUS NEWSEC VALUATION OY 9 Arvion kohde Arvion kohteena on Mikkelissä osoitteessa Työkeskuksenkatu 2 sijaitseva tontti. Kohteen kiinteistötunnus on 491-9-22-4. Arvioinnin oletukset Tontti on tällä hetkellä kaavoitettu Toimitilakiinteistöjen korttelialueeksi (KTY). Arvioinnissa on oletettu, että tontille voitaisiin sijoittaa n. 2 000 k-m² suuruinen päivittäistavarakauppa ja tontti olisi kaavoitettu liiketontiksi. Tontilla sijaitsevan rakennuksen purkukuluja ei ole huomioitu arviossa. Arviossa oletetaan, että ostajalle/käyttäjälle ei aiheudu mitään kustannuksia (esim. maankäyttömaksu) tai riskejä liittyen kohteen rakentamiseen tai käyttämiseen. Lisäksi on oletettu, että myös naapuritontti tullaan ottamaan liikekäyttöön ja tontit muodostavat yhtenäisen liiketilakokonaisuuden. Markkina-arvo Kohteen markkina-arvo arvoajankohdassa syyskuu 2016 on 380 000 (Kolmesataakahdeksankymmentätuhatta euroa) (190 / k-m²) Liitteet Katselmuskuvat Lähtötiedot Suomen talous Kiinteistömarkkinakatsaus Termien selitykset Asemakaavaote ja -määräykset Kiinteistörekisteriote Lainhuutotodistus Rasitustodistus ja rasitukset Riippumattomuus Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on maksanut Newsec Valuation Oy:lle (tai muille saman konsernin yrityksille Suomessa), muodostavat alle 5 % Newsec Finlandin koko liikevaihdosta. Karttojen lähde: Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GISUser Community. Arvion tarkkuus on +/- 10 %. Helsinki 30.9.2016 Newsec Valuation Oy Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL 52 00101 Helsinki Puh: 0207 420 400 www.newsec.fi

LIITE: KATSELMUSKUVAT NEWSEC VALUATION OY 10

LIITE: LÄHTÖTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 11 Lista pyydetyistä ja saaduista lähtötiedoista Työ perustuu toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, julkisiin lähteisiin sekä Newsecin arviointi-, välitys- ja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Alla olevassa taulukossa on esitetty kaikki toimeksiantajalta pyydetyt lähtötiedot ja tieto siitä mitä lähtötietoja on saatu: Lähtötieto Tonttikartta ja asemakaava 20.9.2016 Saatu Lisäksi Newsec Valuation Oy on itse hankkinut seuraavat lähtötiedot: Kiinteistörekisteriote Lainhuuto- ja rasitustodistukset Kaavatiedot Saatu tieto on oletettu oikeaksi, mikäli se vaikuttaa järkevältä. Tietoja ei ole tarkastettu muista lähteistä, eikä esimerkiksi pinta-aloja ole tarkastusmitattu. Mikäli jokin arviointiin liittyvä olennainen tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen ja arvio tulisi tällöin määrittää uudelleen.

LIITE: SUOMEN TALOUS NEWSEC VALUATION OY 12 Vuoden 2016 talouskasvuksi ennustetaan noin + 0,5 1,5 %. Vuonna 2015 BKT:n kasvoi 0,5 % ja oli ensimmäinen kasvuvuosi sitten vuoden 2011. Viennin kasvu jäi edelleen maailmankaupan kasvua heikommaksi ja markkinaosuuksien menettäminen jatkuu. Kansainvälinen kauppa on hiipunut ja pankkien tilanne on heikentynyt Euroopassa alhaisten korkojen sekä Britannian tulevan EU-eron vuoksi - ennusteita on heikennetty. Taloudet toimivat kuitenkin kotimarkkinavetoisen kasvun turvin. Suhdannekyselyt ovat pysyneet melko myönteisinä. USA:ssa ostopäälliköiden indeksi ja EU:n teollisuuden luottamusindikaattori ovat vahvistuneet. Kuluttajien luottamusindikaattoritkin ovat pysyneet korkealla tasolla toistaiseksi. Inflaatio oletetaan pysyvän alhaisena lähivuosina. Euroopan keskuspankin toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. Euroopan keskuspankin massiiviset määrälliset elvytykset jatkuvat edelleen ja uusista elvytyspaketeista on tulossa lisää. Työmarkkinoiden tilanne jatkuu heikkona mutta pientä parannusta on havaittu. Tilastokeskuksen työttömyysaste on ollut lähellä 9,5 %. Työttömyyden rakenne on muuttunut aiempaa vaikeammaksi ja työttömyyden odotetaan kasvavan edelleen vuonna 2016. Julkinen talous oli vuonna 2015 alijäämäinen jo seitsemää vuotta peräkkäin. Kestävyysvaje rasittaa Suomea vielä lähitulevaisuudessakin. Matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teollisuuskysynnän heikentymisestä. Teollisuuden tilauskanta on edelleen selvästi alle keskimäärin. Suomen taloudessa on myönteisempi vire, vaikka suhdannekuvaaja on keväällä heikentynyt. Rakentamisen ja investointien kasvu elvyttää kotimarkkinoita ja palvelualatkin näyttävät piristyneen.. Kansantalouden investoinnit näyttivät positiivisia merkkejä vuoden 2015 ja 2016 aikana. Epävakaana jatkuva talouskehitys vaikuttavat investointien ajoitukseen. MAKROTALOUDEN TUNNUSLUVUT 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* Inflaatio Työttömyysaste BKT:n vuosimuutos vol.

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS NEWSEC VALUATION OY 13 Kiinnostus Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita kohtaan jatkuu vahvana eikä tässä suhteessa ole näkyvissä muutosta lähitulevaisuudessa. Vuoden 2016 volyymi ennuste on noin 7mrd euroa. Vuokraasuntokauppojen osuus on nostanut transaktioluvut ennätys lukemiin. Kuluvan vuoden transaktiovolyymi riippuu huomattavasti rahoituksen saannista sekä viime vuoden kaltaisten suurempien kiinteistöjärjestelyiden määrästä. Euroopan keskeisten kiinteistömarkkinoiden likviditeetin kasvu on hieman hidastunut. Kuluvan vuoden ensimmäinen vuosineljännes oli ensimmäinen sitten vuoden 2009, jossa transaktiovolyymi laski edelliseen kvartaaliin nähden. Laskua vuoden 2015 vastaavaan lukuun oli 33 %. Euroopassa kiinteistösijoituskauppojen volyymi on alkuvuonna 2016 yli 10 % viime vuotta alhaisemmalla tasolla. Iso- Britannian markkinoiden kauppavolyymin 35 %:n aleneminen selittää lähes koko vähenemisen. Suomen kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin kaupankäynti on levinnyt vuoden 2015 syksystä lähtien myös muualle Suomeen. Pienemmillä paikkakunnilla liikekohteet ja etenkin päivittäistavarakauppaa palvelevat kiinteistöt sekä vuokra-asunnot ovat olleet sijoittajien mielestä kiinnostavia. Alkuvuoden 2016 ensimmäinen suuri kiinteistökauppa tehtiin Helsingin keskustassa, kun Sponda osti Forumin 6 kiinteistöä noin 576 miljoonalla eurolla. Kauppaan kuului sekä liike- että toimistokiinteistöjä. Pinta-alaa kohteilla on yhteensä 76 918 m². Pääkaupunkialueen muuttovoitto, dynamiikka ja markkinoiden koko pitävät yllä kiinnostusta kaikenlaisiin kiinteistöihin. Eurooppalaisesta näkökulmasta tarkastellen Suomesta on saatavissa korkeampia tuottoja kuin ns. päämarkkinoilta riskien ollessa kuitenkin varsin samanlaisia kuin muissakin euromaissa markkinoiden rajallista kokoa ehkä lukuun ottamatta. Vuokramarkkinoilla vallitsee Pääkaupunkiseudulla edelleen toimistotilojen ylitarjonta, mikä tulee olemaan pitkäaikainen ilmiö eikä poistu uusien työpaikkojen myötä. Ei ole odotettavissa sellaista talouskasvua, jolla tyhjänä tai vajaakäytössä oleva toimistokanta tulisi käyttöön. Muissa kasvukunnissa toimistomarkkinat toimivat paremmin. Muutamat viime vuosien aikana solmitut kiinteistökaupat Helsingissä ovat määrittäneet alueen prime-tuottovaatimustason ennätysalhaiseksi noin 4,4 % tasoon. Kyseiset transaktiot olivat Brondankulmana tunnetun kiinteistön myynti vuoden 2014 lopussa sekä EY:n pääkonttorina toimivan toimistokiinteistön myynti Töölönlahdella vuoden 2015 alussa. Liiketilamarkkinat ovat mitä suurimmassa määrin riippuvaisia taloustilanteesta. Vaikka vajaakäyttö on edelleen alle 10 % ja Helsingin ydinkeskustan liiketilat käytännössä täyteen vuokrattuja, tulevat uudet kauppakeskukset ja olemassa olevien laajentamiset lisäämään kilpailua. Tämä tulee vaikuttamaan erityisesti B-luokan liiketilojen kysyntään ja vuokriin.

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS NEWSEC VALUATION OY 14 Hoivakiinteistöt ovat lisänneet kiinnostustaan sijoittajien silmissä. Vuonna 2011 nousuun lähtenyt markkinasegmentti on kehittynyt alati, josta esimerkkinä Suomen Hoivatilojen ilmoitus listautumisesta First Northlistalle Helsingin pörssiin. Merkittävin hoivakiinteistökauppa on vuoden 2015 alkupuolelta kun Helsingin Kalasataman terveys- ja hyvinvointikeskusasema myytiin saksalaisen Deka Immobilienin hallinnoimalle erikoissijoitusrahastolle. Logistiikassa nähtiin merkittäviä järjestelyjä vuoden 2015 aikana. NREP myi suuren pohjoismaisen logistiikkaportfolion, osa kiinteistöistä sijaitsi Suomessa. Posti Group myi kiinteistöportfolion, joka koostui lähinnä postikeskuksista, varastosta ja rahtiterminaalista. CapManRE II rahasto myi Tokmannin logistiikka keskuksen Mäntsälästä Yhdysvaltalaiselle sijoittajalle ARC Globalille. Tämä oli Yhdysvaltalaisten ensimmäinen sijoitus pohjoismaihin. Sama toimija osti myös neljä erikoiskohdetta Helsinki-Vantaan lentoasemalta. ARC Globalin Euroopan toimintaa hoitaa Moor Park Capital Partners LLP. Vuokra-asuntomarkkinat ovat pysyneet edelleen aktiivisina useiden asuntosijoitusrahastojen ansioista. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut. Tulevaisuudessa asuntojen sijainti, laatu sekä koko tulevat olemaan merkittäviä tekijöitä. Uudisrakentaminen on vähentyi vuonna 2015 kaikilla segmenteillä koko maassa, mutta on lähtenyt uuteen nousuun vuonna 2016. Asuntorakentaminen sekä uudet ostoskeskukset nostivat rakentamisen volyymiä huomattavasti. Kiinteistöjen uudelleenkehittäminen mm. asuinkäyttöön on säilyttänyt suosionsa. Transaktiovolyymi MEUR 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Kotimaiset sijoittajat Ulkomaiset sijoittajat Ennuste Kiinteistöjen kokonaistuotot % 18,0 % 16,0 % 14,0 % 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Lähde: KTI Kiinteistötieto Ennuste:Newsec Lähde: KTI Kiinteistötieto Kaikki kiinteistöt Toimisto Liike Teollisuus Asuin

LIITE: TERMIEN JA MENETELMIEN SELITYKSET NEWSEC VALUATION OY 15 Markkina-arvo Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Kauppa-arvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmä tarkastelee samanlaisten tai korvaavien omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessin avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää (kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS). Arvion perusteet Arvio perustuu nykyisiin vuokriin, markkinavuokriin, arvioituun pitkänajan vajaakäyttöasteeseen, arvioon markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä todellisten, tapahtuneiden vertailukauppojen analysointiin. Tuottoarvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä antaa indikaation arvosta muuttamalla tulevaisuuden kassavirrat yhdeksi nykyhetken pääoma-arvoksi. Tämä arviointimenetelmä tarkastelee tuloja, joita omaisuuserä tuottaa sen pitoajan aikana ja ilmaisee arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomitus koskee tulojen muuttamista tarkoituksenmukaisella diskonttokorolla pääomasummaksi. Tulovirta voi perustua tai olla perustumatta sopimuksiin. Tuotto perustuu siten esimerkiksi joko omaisuuserän käyttöön tai omistukseen. Menetelmät, jotka lukeutuvat tuottoarvomenetelmään ovat: Kustannusarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona tietyn hyödykkeen hankinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistön yhteydessä tämä sisältää kustannuksen vastaavanlaisen maan hankinnasta sekä vastaavanlaisen uuden rakenteen rakentamisesta. Elleivät ajanpuute, hankaluus ja riski vaikuta asiaan, hinta, minkä ostaja maksaisi arvioitavasta hyödykkeestä, ei olisi enempää kuin nykyaikaisen vastineen kustannus. Arvioitu hyödyke on usein vähemmän kiinnostava kuin uuden samanlaisen kustannus johtuen iästä tai vanhenemisesta. Tämän takia jälleenhankintakustannukseen tarvitaan arvonalennus (IVS). Kustannusarvomenetelmän lähteenä on käytetty Haahtelan julkaisemaa talonrakennuksen kustannustietoa sekä siihen perustuvaa Rakennuksen hinnan arviointiohjetta (2014). suora pääomitus, jossa sovelletaan yhden edustavan ajanjakson tuloihin kokonaisvaltaista tuottovaatimusta tai tuottovaatimusta, jossa on huomioitu kaikki pääomitukseen liittyvät riskit kassavirta-analyysi, jossa diskonttokorkoa sovelletaan tulevaisuudessa esiintyviin kassavirtoihin diskonttaamalla nämä nykyarvoon erilaiset optiohinnoittelumenetelmät Tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa rasitteisiin ottamalla huomioon näiden ylläpitämiseksi vaadittavat kassavirrat rasitteiden lakkaamiseen asti.

LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET NEWSEC VALUATION OY 16

LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE NEWSEC VALUATION OY 17

LIITE: LAINHUUTOTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 18

LIITE: RASITUSTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 19