Kaupunginhallitus 9 16.01.2017 Kaupunginhallitus 276 19.06.2017 Mehtimäen pesäpallokentän katsomon hankesuunnitelman ja kustannusarvion hyväksyminen / Katsomon hankinnan ja esisopimuksen hyväksyminen 147/12.04.02/2017 KH 16.01.2017 9 Yleistä Uusi pesäpallokentän katsomo tulee sijaitsemaan nykyisten pe sä pal lo kat so moiden paikalla Mehtimäen alueella Linnunlahden (17) kaupunginosassa. Hiek ka teko nur mi pin tai nen pesäpallokenttä uusitaan vuosien 2017 ja 2018 aikana ja uu simi seen Joensuun kaupunki on hakenut valtionavustusta. Alueella on voimassa kaupunginvaltuuston 20.6.2016 hyväksymä asemakaava. Sii nä pesäpallokentän alue on osoitettu urheilu- ja virkistyspalveluiden alueeksi, VU Alueelle saa rakentaa alueen käyttöä palvelevia rakennuksia ja katsomoita 1 500 k-m2. Nykyiset katsomorakenteet puretaan ja siirretään muihin käyttöpaikkoihin. Katsomon hankinta toteutetaan vuokraamalla määräaikaisella 20 vuoden vuokra-ajal la, minkä jälkeen katsomo siirtyy kaupungin omistukseen jäännösarvolla 0. Vastaavaa vuokraustapaa käytettiin Keskusurheilukentän katsomon han kinnas sa. Katsomon vuokraajana on kuten Keskusurheilukentän katsomonkin kohdal la Joensuun kaupungin liikuntapalvelut. Hankkeen sisältö Superpesis-lisenssin olosuhdevaatimusten mukaan katsomossa tulee olla 2 500 is tu ma paik kaa, mikä on ollut katsomosuunnittelun perusta. Suunniteltu kat so mo on katettu. Nykyiset katsomorakenteet koostuvat erillisistä ja eri-ikäisistä kat somois ta. Niissä on yhteensä 1 800 istumapaikkaa, joista 500 on katettuja. Kau del le 2017 Joensuun Maila joutuu hakemaan pesäpalloliitolta poikkeuslupaa ka tet tu jen istumapaikkojen osalta. Myöskään esteettömyyttä ei nykyisillä ra ken teil la ole huomioitu kaikilta osin. Tällä hetkellä superpesispaikkakunnista Joen suun lisäksi vain kaksi muuta paikkakuntaa eivät täytä olosuhdevaatimuksia. Uusi katsomo ja kenttä tulevat valmistuttuaan parantamaan Mehtimäen alueen pal ve lun tar jon taa sekä urheilun ja muiden tapahtumajärjestäjien olosuhteita. Uu si katsomo tuo pesäpallon tapahtumajärjestäjille teknisesti toimivat tilat, jot ka takaavat myös riittävän turvallisuuden ja palvelutuotannon yleisötapahtumia ajatel len. Suunnitellun katsomon bruttoala on n. 1500 brm2. Hankesuunnitelman laadinta Hankesuunnitelman laadinnasta on vastannut työryhmä, johon on kuulunut käyt tä jän ja rakennuttajan lisäksi ulkopuolisia konsultteja. Rakennuskustannukset
Hankkeen 9.1.2017 päivätty alustava kustannusarvio perustuu kus tan nus las kentaan ja keskusurheilukentän katsomon toteutuneisiin kustannuksiin. Kus tan nusar vio on 1,95 milj. (alv. 0%). Kustannukset jakaantuvat seuraavasti: B1 Rakennuttajan kustannukset 102 000 B2 Rakennustekniset työt 1 557 000 B3 LVIA-työ 60 000 B4 Sähkötyöt 150 000 Varaukset 81 000 Yhteensä 1 950 000 (alv 0 %) Toteutus ja aikataulu Kohteen kilpailutus käynnistetään heti hankesuunnitelman hyväksymisen jälkeen. Rakennustyöt on tarkoitus käynnistää lokakuussa 2017, jolloin kohde valmis tui si huhtikuussa 2018. Katsomon hankinta tullaan toteuttamaan kokonaistoimituksena vuokraamalla, jos sa vuokranantaja vastaa kohteen suunnittelusta ja toteutuksesta. Katsomohanke ja kentän uusiminen toteutetaan samanaikaisesti, jolloin ra ken tami nen haittaisi mahdollisimman vähän kentän käyttäjiä. Rahoitus Pesäpallokatsomon hankinta toteutetaan vuokraamalla, jolloin katsomon vuokraa ja kaupungin liikuntapalvelut kattaa vuokramenot käyttötalousmenoistaan. Vuokrasopimus Joensuun tilakeskus on kilpailuttanut kiinteistöleasingrahoitusta siten, että esimer kik si 10 vuoden marginaalin tarkasteluvälillä marginaali on 0,69 % lisättynä 6 kk:n euribor korolla. Ulkoa vuokrauksen suuruuteen vaikuttaa sisältyvätkö omistajan vastuut vuokran an ta jal le ja mikä on vuokranantajan tuottovaatimus. Pääomavuokran koron ol les sa esimerkiksi 4 % saadaan 20 vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella 0 jäännösarvolla vuosivuokraksi 143 484 /vuosi. Pesäpallokatsomon vuokraus kilpailutetaan julkisena hankintana, jonka to teuttaa Pohjois-Karjalan hankintatoimi. Lopullinen vuokrataso selviää kilpailutuksen myötä. Kiinteistön hoidosta ja ylläpidosta vastaa kaupunki. Keskusurheilukentän kat somon hoito- ja ylläpitokustannukset ovat olleet joitain tuhansia euroja vuodessa. Valmistelija: vapaa-aikajohtaja, Tilakeskuksen johtaja Hankkeen kilpailutuksesta ja valmistelusta liikuntapalveluille aiheutuneet kulut (liikuntapalvelujen antaman tiedon mukaan noin 30 000 ) käsitellään vuoden 2017 lisätalousarvion yhteydessä. Vuok ra vai ku tuk set liikuntapalveluiden
käyttötalousmenoihin on huomioitava vuoden 2018 ta lous ar vio val mis te lun yhteydessä. Kaupunginjohtajan muutettu päätösehdotus: Kaupunginhallitus päättää hyväksyä pesäpallokentän katsomon han ke suun ni tel man ja kustannusarvion sekä myöntää liikuntapalveluille luvan käynnistää vuok ra kil pai lu tus. Vuokra-ajan yh teen las ke tun vuokran ylittäessä 1,5 milj. vuok ra so pi muk sen/vuok ra uk sen esiso pi muk sen hyväksyy kaupunginhallitus. Hankkeen kilpailutuksesta ja valmistelusta liikuntapalveluille aiheutuneet kulut käsitellään vuoden 2017 lisätalousarvion yhteydessä sekä vuok ra vai ku tuk set liikuntapalveluiden käyttötalousmenoihin vuoden 2018 ta lous ar vio val mis te lun yhteydessä. Kaupunginhallitus näkee tärkeänä, että asiantuntijalautakuntana hyvinvointilautakunta voi tämän kustannusarvion puitteissa käsitellä ja vaikuttaa hankkeen sisältöön ja yksityiskohtiin ja tässä tarkoituksessa kaupunginhallitus lähettää hankkeen hyvinvointilautakunnan käsiteltäväksi. Päätös: Hyväksyttiin yksimielisesti. Keskustelun aikana Pentti Keskisalo esitti että hanke toteutetaan omana hankkeena leasingrahoitusta käyttäen. Esitystä ei kannatettu, joten se raukesi. Merkittiin pöytäkirjaan Pentti Keskisalon eriävä mielipide: Tehty ratkaisu ei ole kaupungin kannalta edullisin. Asia käsiteltiin esityslistan järjestyksestä poiketen :n 2 jälkeen. Vapaa-aikajohtaja Timo Heinonen oli asiantuntijana kuultavana kokouksessa ennen päätöksentekoa. KH 19.06.2017 276 Kaupunginhallituksen 16.1.2017 päätöksen mukaisesti hyvinvointilautakunta kä vi 25.1.2017 (15 ) keskustelun hankkeen sisällöstä ja yksityiskohdista. Pohjois-Karjalan hankintatoimi kilpailutti Joensuun kaupungin lii kun ta pal ve luiden toimeksiannosta Joensuun kaupungin Mehtimäen pesäpallostadionin kat somon rakentamisurakan. Katsomon hankinta toteutetaan vuokraamalla katsomo mää rä ai kai sel la 20 vuoden vuokra-ajalla. Vuokra-ajan päätyttyä tilaajalla on mah dol li suus lunastaa katsomo jäännösarvolla. Tehtävä vuokrasopimus ei velvoi ta kaupunkia lunastamaan katsomoa vaan lunastus on optiomahdollisuus. Uusi katsomo tulee sijaitsemaan nykyisten pesäpallokatsomoiden paikalla Meh-
ti mä en alueella Linnunlahden (17) kaupunginosassa. Hiekkatekonurmipintainen pesäpallokenttä uusitaan vuosien 2017 ja 2018 ai kana. Tarjouspyyntö julkaistiin 16.3.2017 Hilma-palvelussa. Määräaikaan mennessä saa pui yhteensä yksi (1) tarjous: Joensuun Pesäpallon tukisäätiö sr. Tar jous pyyntöön tutustui tarjousaikana yhteensä 29 tahoa. Koska hankintaan saapui vain yksi tarjouspyynnön mukainen tarjous, siirtyi Pohjois-Kar ja lan hankintatoimi hankinnassa hankintalain 34 :n mukaiseen neu votte lu me net te lyyn tarjouksen ylittäessä hankintayksikön kustannusarvion. Neuvot te lu me net te lyn tarkoituksena oli löytää hankintayksikön määrärahoihin sovel tu va ratkaisu hankkeen laajuutta supistamalla. Neuvottelumenettely käytiin kir jal li se na. Neuvottelumenettelyssä kuukausivuokran hinnoitteluun pyydettiin tarjoajalta uut ta kuukausivuokrahintaa tarjouspyynnön ehtojen mukaisesti, mutta sillä muu tok sel la, että katsomon monitoimitilat jäävät tarjoajan omistukseen eivätkä si säl ly vuokrasopimukseen. Tarjoajalla on oikeus vuokrata monitoimitiloja ha luamil leen tahoille katsomon 240 kk:n vuokra-ajan. Samalla lunastushinnan hinnoitteluun pyydettiin tarjoajalta uutta lunastushintaa tar jous pyyn nön ehtojen mukaisesti siten, että lunastushinta sisältää myös kat somon monitoimitilat. Neuvottelun tuloksena Joensuun Pesäpallon tukisäätiön ja kaupungin välille on neu vo tel tu esisopimus, joka on esitetty pykälän liitteenä. Neuvottelumenettelyn tuloksena hankkeen kustannusarvio on 1.975.000 euroa (alv 0%) ja jäännösarvo vuokrasopimuksen päättyessä 395.000 euroa. Esisopimuksen mukainen vuokra on 12 700 euroa kuukaudessa. Vuokra on kiinteä ensimmäiset 12 kuukautta vuokrakauden alusta lukien. Tämän jälkeen kuukau si vuok raa voidaan muuttaa vuodeksi kerrallaan siten, että kuukausivuokra on sidottu kuluttajahintaindeksiin ja vertailussa käytetään peruspistelukuna sen kuu kau den kuluttajahintaindeksin arvoa, jolloin vuokrakausi on alkanut. Vuokraan lisätään kulloinkin voimassa olevan verokannan mukainen arvonlisävero. Esisopimuksen mukaan kaupunki vastaisi vuokratilojen huolto- ja yl lä pi to ku luis ta (kiinteistöhuoltokulut) sekä vuokratilojen sähkö-, vesi- ja lämmitys ym. ku lu tukseen perustuvista kustannuksista. Vuokranantaja vastaisi kaikista vuok ra ti lo jen kunnossapitokorjauksista, vuosikorjauksista ja peruskorjauksista. Vuok ra ti lo jen normaalin kulumisen ylittävistä korjauskustannuksista vastaa kaupunki. Vuokran an ta ja vastaa myös maanvuokrasopimuksesta aiheutuvista kus tan nuk sis ta, vakuutuksista sekä kiinteistöverosta. Vuokrantantaja vastaa hallintaansa jää vien tilojen osalta sähkö-, vesi-, lämmitys ym. kulutukseen perustuvista kus tan nuk sista. Esisopimuksesta ilmenevä vuokrasopimus tehdään välittömästi sen jälkeen, kun
ti lat ovat valmiit ja sovitun mukaiset, ne on viranomaistarkastuksessa hyväksytty vas taan ote tuk si ja vuokralainen on hyväksynyt tilat vastaanotettaviksi. Vuok ralai nen voi kieltäytyä valmiiden tilojen vastaanottamisesta ainoastaan, jos se voi osoit taa, että tilat eivät vastaa sovittua, ja ainoastaan siihen saakka, kunnes tarvit ta vat toimenpiteet tilanteen korjaamiseksi on suoritettu. Koska vuokra-ajan yhteen laskettu vuokra ylittää 1,5 milj. euroa, vuokra so pimuk sen/vuok ra uk sen esisopimuksen hyväksyy kaupunginhallitus. Valmistelija: liikuntajohtaja, kaupunginlakimies, tilakeskuksen johtaja, ta lous johta ja Kaupunginjohtajan päätösehdotus: Kaupunginhallitus päättää hyväksyä pesäpallokentän katsomon hankinnan Joensuun Pesäpallon tu ki säätiöl tä ja katsomon vuokraamista koskevan esisopimuksen sekä todeta, että katsomon vuokravaikutukset huomioidaan vuoden 2018 ja vuosien 2019-2020 taloussuunnitelman yhteydessä. Päätös: Hyväksyttiin yksimielisesti. Talousjohtaja Satu Huikuri oli kokouksessa asiantuntijana asian käsittelyn aikana.