Kiinteistöarviointi 2/15 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti
HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Jani Hokkanen Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy Jorma Saarimaa UMP Metsä HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Jukka Lahtinen Kiinteistönvälitys Lahtinen LKV Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Tuuli Vanhanen jtuuli.vanhanen@aalto.fi TALOUDENHOITAJA Tuuli Vanhanen TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2 Kiinteistöarviointi 2/15
Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 2/2015 Pääkirjoitus 4 Auditiointi kiinteistöarvioinnin alalla laadun takaajana ja 7 toiminnan kehittämisen tukena Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 10 Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista 14 Tulevia tapahtumia 15 Kannen valokuva: Tuuli Vanhanen (2014) Tutustu yhdistyksen kotisivuihin osoitteessa: www.kiinteistöarviointi.com Kiinteistöarviointi 2/15 3
Pääkirjoitus Metsäkiinteistöjen kauppa on noussut ennätystasolle vuonna 2014, mutta kokonaismarkkina on edelleen pieni. Metsätilamarkkinat ovat kuitenkin muutoksessa ja metsätilan arvonmääritystä tulee kehittää. Puuntuotannon piirissä olevaa metsämaata on Suomessa kaikkiaan noin 18,4 milj. ha. Metsätalousmaata, jossa on mukana edellisen lisäksi puuntuotannon tukialueet eli lähinnä tiet ja puuntuotannon ulkopuolelle jäävät kitu- ja joutomaat sekä eri tavoin suojellut metsämaa-alueet, on kaikkiaan 26,2 milj. ha, koko Suomen maapinta-alan ollessa noin 30,4 milj. ha. Kasvullisella puuntuotannon piirissä olevalla metsämaalla on puustoa viimeisten VMIn 2009 2013 (=valtakunnan metsien inventointi) tulosten perusteella noin 2,1 Mrd.m3 (115m3/ha) ja vuotuinen kasvu on hieman alle 100 milj.m3. Viime vuonna metsää luovutettiin kiinteistökaupoilla, vaihdoilla, lahjoina jne. kaikkiaan reilut 0,5 milj. ha, joista suurin osa oli erilaisia sukulaisten välisiä luovutuksia. Vapailla markkinoilla metsää (yli 10 ha:n kaupat) myytiin ennätysmäärä eli lähes 130.000 ha ja näiden kauppojen arvo oli reilut 400 milj.. On huomattava, että näissä hehtaareissa on mukana myös puuntuotannon ulkopuoliset alueet eli kitu- ja joutomaat jne. Karkeasti arvioiden ko. myynneissä tuottavan metsämaan osuus on keskimäärin 80 %. Metsämarkkinat ovat siis kasvaneet 2000-luvun alun vajaasta 100 milj. :n tasosta, mutta ovat edelleenkin varsin pienet verrattuna muuhun kiinteistömarkkinaan. Kokonaismetsämaan määrästä vaihtaa edelleen varsin pieni osa, n. 2-3 %:a, omistajaa vuosittain ja siitäkin suurin osa siis suvun sisällä. Metsätilamarkkinoilla on kuitenkin tapahtunut merkittävä muutos. Tarjontaa on lisännyt metsäyhtiöiden (lähinnä UPM) ja valtion eli Metsähallituksen myynti. Yksityisellä sektorilla on myös havaittavissa vapaille markkinoille myyntiin tulevien määrien lisääntymistä. Myös ostajakunnassa on tapahtunut selkeä muutos. Ostajiksi on tullut ammattisijoittajia sekä kotimaasta että ulkomailta ja samoin on syntynyt sijoitusrahastoja, jotka keskittyvät metsäsijoittamiseen. Tämä on kehittänyt metsätilamarkkinoita ja samalla luonut painetta metsäkiinteistöjen arvioinnin kehittämiseen. Lähestyn asiaa Oy Suomi Ab:n näkökulmasta. Mikä on Suomen metsien arvo ja miten se pitäisi laskea? Lähdetään puuntuotannon piirissä olevasta metsämaasta (18,4 milj.ha), jonka puuvarat 4 Kiinteistöarviointi 2/15
ovat noin 2,1 mrd.m3. Oy Suomi Ab puuvaraston arvo markkinahinnoin on noin 45 mrd.. Vuotuisen kasvun arvo on 2,5 mrd. eli 5,5 % kokonaisarvosta. Vuotuiset hakkuut ovat olleet noin 55 milj. m3 ja kantorahatulo noin 2 mrd. (kaikki omistajaryhmät). On huomattava, että hakkuiden tukkiosuus reilut 40 %:a ja puuvaraston tukkiosuus on alle 30 %:a. Kasvun tukkiosuus on näiden väliltä. Tukin hinta on noin kolminkertainen kuitupuun hintaan nähden, ja absoluuttisen kasvun lisäksi kasvun arvossa on mukana arvokasvua eli kuitupuun muuttumista tukkipuuksi. Oy Suomi Ab:n metsien kauppa-arvo on 55 mrd. viime vuoden kauppahinnoista johdettuna (80 %:a metsämaata loput tuottamatonta maata eli n. 2 400 /ha kokonaispinta-alalle). Eli kahdella varsin pelkistetyllä tavalla laskettuna saadaan varsin erilaiset metsätalousarvot. Jokaisella metsäkiinteistöllä on tietenkin omat ominaisuutensa, jotka vaikuttavat arvonmääritykseen. Kaiken arvonmäärityksen lähtökohtana on metsäkiinteistön ajantasaiset ja oikeat metsävaratiedot, jotka saadaan parhaiten kuvioittaisella arvioinnilla, jossa on tietysti oma virhemarginaalinsa. Metsätalouden harjoittamista varten tehtyä metsätalousuunnitelmaa ei ole tehty metsänarvonmääritystä varten vaan oikeaaikaisten metsätalouden toimenpiteiden (hakkuut ja metsänhoitotoimenpiteet) ajoittamista varten. Metsätaloussuunnitelman metsävaratiedot on siis tarkistettava, kun lähdetään tekemään arvonmääritystä. En puutu tässä eri metsätilan arvonmääritysmenetelmien vahvuuksiin ja heikkouksiin, koska Simo Hannelius on käsitellyt niitä Kiinteistöarvioinnin palstoilla. Arvon määritykseen vaikuttaa tietysti moni vaikeasti yhteismitallistettava asia, kuten maaperän tuottokyky, turve- ja kangasmaiden osuus, palstan muoto, saavutettavuus jne. Lisäksi on tietysti huomioitava mahdolliset erityisarvot (maa-ainekset, kaavoituspotentiaali jne.) Olen käyttänyt sovelluttua summa-arvoa ja tuottoarvoa sekä 20-vuoden kassavirtalaskelmaa arviolausuntojen pohjana ja lisäksi laskenut lukuisia tunnuslukuja myytävän kohteen metsällisistä tiedoista. Tilakoolla ei ole aivan pieniä (alle 10 ha) lukuunottamatta näytä juurikaan vaikutusta hintaan suuretkin metsäkiinteistöt mukaan lukien. Omassa työssäni olen joutunut perustelemaan metsätilan arvonmääritystä ja perusteita sekä ostajille että myyjäyhtiön päättäville elimille ja johtopäätöksenä olen kaivannut metsäkiinteistön määritykselle yleisesti hyväksyttyä mieluiten kansainvälistä standar- Kiinteistöarviointi 2/15 5
Pääkirjoitus jatkuu... dia arviolausunnon tueksi. Maanmittauslaitoksen kiinteistöjen kauppahintatilaston puutteena metsäkiinteistöjen osalta on keskeisimmän ominaisuustiedon puuttuminen eli myytyjen kiinteistöjen puuvarasto. Kauppahintatilaston perusteella metsämaan hehtaarihinnat ovat kaksinkertaistuneet 2000-luvun alusta, mutta käsitykseni mukaan myös myytyjen tilojen puuvarastot hehtaaria kohden ovat keskimäärin merkittävästi nousseet. Metsäkiinteistön hinta hehtaaria kohden on johdettu suure ja sen informaatioarvo on varsin vähäinen. Ennustan, että metsätilakauppa tulee lähivuosina merkittävästi lisääntymään ja tarjontaa tulee myös perinteisesti suvun sisällä siirtyneistä metsätiloista enenevässä määrin vapaille markkinoille. Näin ollen sekä myyjä- että ostajakunta muuttuu ja erilaistuu. Myös tämä luo painetta myös kehittää metsätilan arvonmääritystä. Jorma Saarimaa, MH, AKA maa- ja metsätalous Hallituksen jäsen Kirjoittajalla on yli 30 vuoden kokemus metsäteollisuudessa puunhankinnasta, metsätaloudesta, maankäytöstä, edunvalvonnasta ja metsätila- sekä rantatonttikaupasta 6 Kiinteistöarviointi 2/15
Auditiointi kiinteistöarvioinnin alalla laadun takaajana ja toiminnan kehittämisen tukena Erilaiset tarkastukset, testaukset ja lausunnot ovat vähitellen hivuttautuneet osaksi kiinteistöarvioijan toimenkuvaa. Näiden lisääntynyt tarve on seurausta globaalien trendien, kuten automaation, sääntelyn, läpinäkyvyyden ja todentamisen tarpeen kasvusta kiinteistöalalla. Alalla on viime vuosina ilmaantunut kysyntää myös perusteellisemmalle auditoinnille. Mutta mitä on auditointi ja mikä sen hyöty on? Kun arvioinnin tarkastuksissa ja lausunnoissa yleensä rajaudutaan käytettyjen parametrien, arviointimenetelmän ja lopputuloksen validointiin eli euromääräisen arvon ja välittömästi arvoon vaikuttavien tekijöiden vahvistamiseen, voidaan auditoinnin puolestaan katsoa painottuvan taustalla olevien prosessien, menetelmien ja organisaation kriittiseen tarkasteluun. Auditointi on usein ulkopuolisen ja riippumattoman tahon suorittama. Auditoinnilla varmistetaan, että auditoitava kohde toimii kuten on luvattu ja prosesseissa on noudatettu alalla yleisesti hyväksyttyjä käytäntöjä. Auditoinnin tulisi lisäksi vahvistaa käytetty materiaali, menetelmien sekä tulosten oikeellisuus, prosessien objektiivisuus, tasapuolisuus ja tarkoituksenmukaisuus sekä ohjata auditointiraportin lukija olennaisiin ongelmakohtiin. Auditointi suoritetaan vertaamalla auditoinnin kohdetta auditointikriteereihin, jotka tyypillisesti johdetaan keskeisistä standardeista ja sääntelyistä (compliance audit). Vertaamalla auditointikohdetta standardeihin, alan käytäntöihin ja luomalla auditointikriteerit, auditoijalla on mahdollisuus toimia myös eräänlaisena laadunvalvojana. Kiinteistöarvioinnin auditoinnissa kansainväliset arviointistandardit (mm. IVS, RICS, EVS) ovat soveltuvia laatukäsikirjoina, mutta kriteereiden lähteinä ne jättävät paljon harkinnanvaraisuuksia, erityisesti mikäli tarkastellaan arvioinnin perinteistä poikkeavia menetelmiä, kuten automaattisia arvonmääritysmalleja. Vaikka arvonmääritysmalleista on pyritty luomaan omat standardinsa, nämä ohjeelliset materiaalit ovat pitkälti vaillinaisia, vaikutuspiiriltään rajallisia ja arviointistandardien tapaan periaatteellisia ja yleisluontoisia. Tämä yksiselitteisten kriteereiden puute tekee auditointiprosessista virhealttiin ja auditoijalta vaaditaan tällöin selkeä näkemys kiinteistömarkkinoista, vankkaa kokemusta arvioinnin periaatteista sekä vahvaa ymmärrystä käytetyistä menetelmistä. Automaattisten arvonmääritysmallien menetelmät voivat olla ajoittain varsin mutkikkaita, jolloin ongelmakohtien tunnistaminen vaatii lisäksi laajan kirjon tilastollisia Kiinteistöarviointi 2/15 7
Auditiointi kiinteitstöarvioinnin alalla... jatkuu... testejä, jotta mallin käyttäytymistä markkinoiden ääritilanteissa voidaan edes karkeasti arvioida. Vaikka kiinteistöalan auditoijan ydinosaamisen katsotaan olevan tukevasti kiinteistöarvioinnissa ja konsultoinnissa, on itse auditointiprosessissa lisäksi omat erityiset ongelmansa, joiden selättäminen on edellytys onnistuneelle auditoinnille. Auditoinnissa kiinteistöalan ammattilaisen ensisijainen haaste on auditointiin ja testaukseen soveltuvien seikkaperäisten ohjekirjojen puute. Tällöin auditointiprosessin luominen vaatii auditoijalta myös kykyä johtaa soveltuvat menetelmät muiden alojen auditointistandardeista ja ohjeista sekä riittävää perehtyneisyyttä auditoinnin yleisiin käytäntöihin. Auditoinnilla varmistetaan, että auditoitava kohde toimii kuten on luvattu ja prosesseissa on noudatettu alalla yleisesti hyväksyttyjä käytäntöjä. Auditointi siis vahvistaa tulosten paikkansapitävyyden ja kasvattaa luottamusta auditoinnin kohdeorganisaatiota kohtaan. Vaikka auditointi koetaan usein vain välttämättömyytenä, huolella suoritetulla auditoinnilla voi olla myös laajempaa hyötyä auditoinnin tilaajalle. Tulosten ymmärtäminen vaatii usein olennaisen taustatiedon eli kontekstin, olipa kyseessä arvonäkemys, arviointimallin tuottama lopputulos tai auditoinnin lausunto. Arviointistandardit ovat omiaan luomaan yleisesti ymmärretyn kontekstin arviointialalla, jossa lopullinen tulos eli kohteen arvo esitetään mm. erityisoletuksien (special assumptions), käytettyjen menetelmien ja arvion käyttötarkoituksen yhteydessä. Automaattisissa arvonmääritysmalleissa sekä muissa uusissa tai valtavirrasta poikkeavissa arvioinnin menetelmissä tämä kontekstin kommunikointi muuttuu vaativammaksi, ja on omiaan herättämään epäluuloja. Käytetyn materiaalin ja menetelmien perusteellinen läpikäyminen ja ymmärtäminen ulkopuolisena on haasteellista niin osaamisen kuin ajankäytön osalta, ja tavanomainen tulosten kelpoisuuden arviointi aiottuun käyttötarkoitukseen vaikeutuu. Huolella laadittu auditointiraportti voi toimia riippumattomana kommunikointikanavana, kun pyrkimyksenä on hälventää edellä mainittuja epäselvyyksiä ja korostaa kohtia, joissa on poikettu alan käytännöstä. Auditointiraporttia laadittaessa on otettava huomioon myös, että auditoinnin loppukäyttäjänä toimii useampi taho, joilla saattaa olla merkittävästi toisistaan poikkeava tausta erityisesti mikäli auditointiraportista tulee julkinen. Tällöin niin kiinteistöjen omistajan, rahoittajan, tilintarkastajan kuin mahdollisen piensijoittajan tulisi hyötyä auditointiraportin 8 Kiinteistöarviointi 2/15
lukemisesta. Arviointistandardien yleisluontoisuus, uusien menetelmien soveltaminen ja juurikin kontekstin puute ohjaavat väistämättä keskustelevampaan auditointiraporttityyliin, joka avaa mahdolliset auditoinnin kohteen solmukohdat ja taustoittaa tehdyt johtopäätökset. Samalla auditointi poikkeaa merkittävästi määrämuotoisesta tilintarkastuskertomuksesta, joka nähdään usein myös yksiselitteisempänä hyväksytty/ hylätty tyyppisenä lausuntona. Auditointi voidaan lisäksi nähdä palautekanavana, sillä auditoija on mahdollisesti yksi harvalukuisista ulkopuolisista, jolla on pääsy liikesalaisuuksiksi luokiteltaviin materiaaleihin ja prosesseihin mahdollisesti siis ainoa lähde konsultoinninomaisille suurpiirteisille kehitysehdotuksille. Mikäli yhteistyön syventämistä harkitaan, on riippumattomuus varmistettava, jotta auditoinnin arvo ei heikkene. Vaikka auditoinnin tarve vaikuttaa olevan tyypillisesti lähtöisin kiinteistöjen omistajiin kohdistuvasta sääntelystä ja sidosryhmien vaatimuksista, olisiko auditoinnille paikka myös osana kiinteistöarvioijan arkipäivää? Alueilla, joilla arviointi ei ole yhtä järjestäytynyttä kuin Suomessa, on huomattu, että järjestelmällisellä ja keskustelevalla arvion tarkastuksella (valuation review), jossa tarkastuskriteeristö ja hylkäyspäätöksien perusteet on julkistettu ennalta, on ollut ohjaava ja parantava vaikutus arvioiden yleiseen laatuun. Alati lisääntyvä sääntely ja riskienhallinnan tarve näkyy myös arvioinnin kysynnässä, ja tämä puolestaan asettaa paineita niin prosessien kehitykseen, uusien tuotteiden luomiseen kuin toiminnan yleiseen kannattavuuteenkin. Kansainvälisesti tämä on jo nähtävissä joidenkin asuinkohteiden arvioinnissa, joissa perinteiset arviointimenetelmät on korvattu henkilöstövajeen vuoksi tarkkaan syyniin joutuneilla automaattisilla arvonmääritysmalleilla. Riippumattomien tahojen suorittamat auditoinnit ja tarkastukset saattavat siis edesauttaa nykyisten arviointituotteiden laadun ylläpitoa, hälventää epäselvyyksiä mikäli raportin lukijakunta on kiinteistöalan ulkopuolelta, sekä luoda pohjaa uusien arviointimenetelmien ja prosessien luottamukselle näin edesauttaen uusien tuotteiden käyttöönottoa sekä arviointitoiminnan edelleen kehittämistä. *** Artikkeli pohjautuu englanninkieliseen diplomityöhön A Framework for Evaluating Automated Valuation Models in Real Estate: an Auditing Perspective, ja sitä varten tehtyyn taustatyöhön. Työssä tutkitaan automaattisten arvonmääritysmallien tarkastelua auditoinnin näkökulmasta aihe, jota ei ole aiemmin käsitelty vastaavassa mittakaavassa. Työssä ehdotetaan työvälineitä arvonmääritysmallien auditoinnin suorittamiseen ja tarjotaan yleiskatsaus auditoijan asemasta suhteessa alan standardeihin, ohjeistukseen, sääntelyyn ja sidosryhmiin. Työn haastatteluosuuteen valittiin kaksi Kiinteistöarviointi 2/15 9
Auditiointi kiinteitstöarvioinnin alalla... jatkuu... haastateltavaa kolmesta eri näkökulmasta: kiinteistökonsultit (arviointi), automaattisten arvonmääritysmallien käyttäjät/tuottajat ja tilintarkastajat (tilintarkastusyhteisöt). Haastatteluissa korostui kiinteistösidonnaisuus, pragmaattisuus, soveltuvan ammattitaidon kriittisyys ja kommunikoinnin tärkeys. Haastateltavien keskuudessa tarkastukset ja auditoinnit koettiin välttämättömiksi, mutta niiden koettu tosiasiallinen hyöty vaihteli vastaajien kesken merkittävästi. Suomen pienessä markkinassa keskeiset toimijat ovat tunnettuja ja näiden nähtiin olevan pitkälti itsesäänteleviä, mikä vähentää auditoinnin tarpeellisuutta. Auditoinnilla todettiin kuitenkin olevan muita etuja, joita käsiteltiin myös tässä artikkelissa. Jamie Donovan, Wondersense Oy jamie@donova.fi Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. Kiinteistöarviointi 2/15 10
DIPLOMITYÖT Tekijä: Aleksi Kohonen Työn nimi: Epäsystemaattisten riskien hallinta kiinteistövarallisuuden hoidossa. Tarve systemaattiselle riskienhallinnalle kaupallisessa kiinteistövarallisuuden hoidossa (engl. Commercial Real Estate Asset Management) on kasvanut viimevuosien aikana merkittävästi. Jatkuvasti uudistuva sääntely (esim. AIFMD) sekä sijoittajien ja rahoittajien raportointi-vaatimukset ovat luoneet alalle paineen kehittää riskienhallintakäytäntöjä systemaattisten riskien lisäksi myös epäsystemaattisen, yksittäisiin kiinteistöinvestointeihin liittyvien riskien hallintaan. Diplomityö analysoi erilaisia epäsystemaattisten riskien hallitsemiseksi tarjolla olevia työkaluja ja käytäntöjä tunnistaakseen niiden avulla kiinteistövarallisuuden hoitajan käytännön työn kannalta tärkeimmät kiinteistösijoituksiin liittyvät riskit ja avainkysymykset. Työtä varten tehty eksploratiivinen tutkimus suoritettiin 2013-2015 ja se koostui (a) katsauksesta riskienhallintaan, kiinteistösijoituksiin ja kiinteistöjohtamiseen liittyvään kirjallisuuteen, (b) 21 kiinteistö-varallisuuden hoidossa Suomessa käytetyn dokumentin analysoinnista, sekä (c) 11 kiinteistö-varallisuuden hoidon parissa Suomessa työskentelevän ammattilaisen haastattelusta Haastattelujen perusteella, tärkeimpiä epäsystemaattisten riskien hallintaan liittyviä osa-alueita kaupallisessa kiinteistövarallisuuden hoidossa ovat investointistrategia, due diligence, liiketoimintasuunnitelmat, vakuutukset, vuokrasopimukset, management- ja palvelusopimukset, budjetointi, rent roll analyysi, teknisen managerin ja vuokraustiimin kanssa pidettävät tapaamiset, sekä valittujen tuottoja, riskejä ja rahoituskovenantteja arvioivien tunnuslukujen seuranta. Tärkeimpiin seurattaviin riskitekijöihin kuuluvat kiinteistön sijainti, vuokralaiskysyntä, vuokralaisten maksukyky, vuokramaturiteetit, vajaakäyttö, perusparannukset, kassavirrat (etenkin vuokrat ja CAPEX), rahoitus, likviditeetti, erilaisten säännösten noudattaminen (ts. compliance), sekä erilaiset juridiset vastuut ja korvausvelvollisuudet, jotka voivat aiheuttaa kustannuksia sekä vahingoittaa kohteen tai sijoittajan mainetta. Tärkeimpiä haasteita epäsystemaattisten riskien hallinnan kannalta ovat esimerkiksi riskien tunnistaminen ja ennakointi ajoissa, ongelmien korjaukseen liittyvien kustannusten tarkka arviointi ja budjetointi, sekä erilaisten säännösten ja vaatimusten jatkuvan noudattamisen varmistaminen. Lisäksi, tärkeitä käytännön haasteita aiheuttavat myös sopimusehtojen tulkinnanvaraisuus, sekä jatkuvan kommunikaation ylläpito vuokralais- Kiinteistöarviointi 2/15 11
ten, vuokraustiimin ja teknisen managerin kanssa (esimerkiksi raportointi ja säännölliset tapaamiset). Riskienhallinnan tärkeimpiä menestystekijöihin kuuluvat puolestaan perusteelliset due diligence selvitykset, ajantasainen vakuutusturva, tarkka ja ajantasainen budjetti ja kassavirtalaskelmat, kattavat ja yksityiskohtaiset vuokra-, management- ja palvelusopimukset, sekä jatkuva kommunikaatio vuokralaisten, vuokrauksesta vastaavan henkilökunnan ja teknisen managerin kanssa. Lisäksi käytössä olevia riskienhallintakäytäntöjä tulee jatkuvasti seurata ja arvioida, jotta niitä voidaan kehittää vastaamaan paremmin kuhunkin yksittäiseen kiinteistösijoituskohteeseen liittyviä muuttuvia riskejä ja erityistarpeita. Tekijä: Antti Poteri Työn nimi: Sijoitusasunto-omaisuuden salkkuanalysointi ja raportointi - omistajanäkökulma Asuntosijoitustoimintaa harjoittavan yrityksen keskeinen tehtävä on tuottaa omistajille voittoa sijoitussalkussa olevilla asunnoilla. Asuntosijoitussalkun aktiivinen hallinta on avain menestyvään ja tuottavaan asuntosijoitustoimintaan, mikä puolestaan edellyttää ajantasaisen ja luotettavan tiedon saamista asuntovarallisuudesta salkunhallinnan strategisen päätöksenteon ja kehittämisen tueksi. Asuntojen keskinäisen erilaisuuden vuoksi sijoitusasuntosalkkua on kyettävä tarkastelemaan useammasta eri näkökulmasta. Sijoitussalkkua on edelleen kyettävä raportoimaan ja analysoimaan tarvittavalla tarkkuudella, jotta salkun strateginen suunnittelu sekä sen pohjalta tapahtuva salkun muokkaaminen on ylipäänsä mahdollista. Asuntovarallisuuden operatiivisessa ja strategisessa seurannassa painopiste keskittyy helposti kohde-, eli useimmin rakennustasoiseen seurantaan, ja yksittäisen asunnon merkitys asuntosalkussa pienenee. Realisointitoiminnan kannalta kyseinen toimintamalli johtaa helposti siihen, että salkkua muokataan myymällä kokonaisia kohteita pois sen sijaan, että keskityttäisin salkun kannalta epäkuranttien huoneistojen realisointiin. Vastaava ilmiö on havaittavissa myös investointitoiminnassa, mikäli olemassa olevaa salkkua käytetään mittarina uusien investointien kannattavuuden arvioinnissa ja investointipäätöksiä tehtäessä. Suurta asuntomassaa hallinnoivalle toimijalle oman asuntovarallisuuden seuranta ja analysointi voivat antaa ensiarvoisen tärkeää informaatiota ja signaalia markkinatilanteesta ja siitä, millaisia asuntosijoitussalkun hallintaan liittyviä toimenpiteitä kannattaa tehdä. Toisaalta aktiivinen seuranta ja raportointi kertovat myös viitteitä siitä, miten jo tehdyt toimenpiteet ovat sijoitukseen vaikuttaneet. 12 Kiinteistöarviointi 2/15
Tässä tutkimuksessa on selvitetty asuntosijoitusyhtiön keinoja seurata oman asuntosijoitussalkun rakennetta ja kehittymistä tutkimuksen kohteena olevassa yhdessä Suomen suurimmista asuntosijoitusyhtiöistä. Nykytilanteen puutteiden, kuten esimerkiksi analysointimittariston epäjatkuvuuden korjaamiseksi on suunniteltu ja kehitetty sijoittajaa palveleva työkalu, joka toimii asuntosijoittajan apuvälineenä niin päivittäisessä salkunhallinnassa kuin pitkän tähtäimen suunnitelmaa laadittaessakin. OPINNÄYTETYÖT Tekijät: Topias Makkonen ja Petri Nuolivirta Työn nimi: Sijoituskiinteistöjen arvostaminen Tämän opinnäytetyön aiheena on sijoituskiinteistöjen arvostaminen. Tarkoituksena on tuottaa syvällistä ja yksityiskohtaista tietoa sijoituskiinteistöjen arvostamisesta. Vastaavanlaisten opinnäytetöiden vähäinen määrä ja aiheen ajankohtaisuus vaikuttivat aiheen valintaan. Ta-voitteena on lisätä aiheesta kiinnostuneiden ymmärrystä, kuinka sijoituskiinteistöjä arvostetaan. Teoreettinen viitekehys koostuu kansainvälisistä standardeista ja kansallisesta lainsäädännöstä. Kansainvälisiin standardeihin kuuluvat IFRStilinpäätösstandardit ja IVS-standardit, jotka käsittelevät kiinteistöjen arvostamista. Kansallinen lainsäädäntö pitää sisällään useita lakeja, jotka käsittelevät sijoituskiinteistöjen arvostamista ja raportointia. Tutkimus toteutettiin tapaustutkimuksena ja menetelmänä käytettiin laadullista eli kvalitatiivista tutkimusotetta. Kvalitatiivinen tutkimus tehtiin puolistrukturoituna haastatteluna eli teemahaastatteluna. Opinnäytetyössä haastateltiin kiinteistöarvioijia, KHT-tilintarkastajaa ja Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n edustajaa. Teemahaastattelun tukena käytettiin teoriapohjaa sekä Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n omistamien sijoituskiinteistöjen arvoja eri ajankohtina. Sijoituskiinteistöjä arvostetaan yleisesti joko hankintamenomallin tai käyvän arvon mallin mukaan. Käyvän arvon mallia sovellettaessa käytetään arvonmäärityksen apuna kauppa-arvomenetelmää, tuottoarvomenetelmää tai kustannusarvomenetelmää. Useampia kiinteistöjä arvostettaessa voidaan käyttää massa-arviointimenetelmiä, jotka perustuvat kauppa-arvoon. Kiinteistöjen arvoon vaikuttavat ainakin kohteen sijainti, ikä, ominaisuudet ja taloudellinen tilanne. Kiinteistöjä arvioitaessa on tärkeä ymmärtää arvostusprosessi kokonaisuudessaan sekä se, mitkä tekijät vaikuttavat arvonmuodostukseen. Haasteita kiinteistöarviointiin tuovat markkinainformaation puuttuminen, kasvanut sääntelyn määrä ja asiakkaiden kohonnut vaatimustaso. Kiinteistöarviointi 2/15 13
Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista Kansainväliset arviointistandardit 2013 saatavilla suomeksi! Suomen Kiinteistöarviointiyhditys on kääntänyt IVS:n seuraavat osiot suomeksi: International Valuation Standards 2013 TIP 1: Discounted Cash Flow TIP 2: The Cost Approach for Tangible Assets TIP 3: The Valuation of Intangible Assets TIP 4: Valuation Uncertainty A Competency Framework for Professional Valuers Code of Ethical Principles for Professional Valuers Käännökset ovat saatavilla sähköisesti osoitteessa (löytyvät sivuilta vuoden loppuun mennessä): www.kiinteistöarviointi.com Painettuja versioita käännöksistä ei tehdä niiden vähäisen myynnin vuoksi. PDF-julkaisujen käyttöä ei myöskään rajoiteta eikä niistä myös peritä maksua. 14 Kiinteistöarviointi 2/15
Tulevia tapahtumia 17.-19.9.2015 Baltic Valuation Conference 2015 Paikka: Nordic Hotel Forum, Tallinna Info: http://www.baltic-valuation-conference.org 1.-2.10.2015 Kiinteistönvälityspäivät Kylpylähotelli Rantasipi Aulanko, Hämeenlinna Info: http://www.kiinko.fi/koulutus/koulutustarjotin 29.10.2015 Mannkäyttötieteiden päivät 2015 Info: http://www.maanmittaustieteidenseura.fi/ 3.-4.11.2015 Paikkatietomarkkinat 2015 Paikka: Messukeskus, Kokoustamo, Helsinki Info: http://www.maanmittauslaitos.fi/ paikkatietomarkkinat2015 15
YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) GapCon Oy REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt Kiinteistöarviointi 2/15 16