1 (19) Espoo Seilikaarenkulma Asemakaavan muutos 26. kaupunginosa, Mankkaa Kortteli 26104 ja virkistysalueet Asianumero 1447/10.02.03/2014 Aluenumero 240119 MUUTETAAN VAHVISTETTUA ASEMAKAAVAA: Aluenro 240100 Hyväksytty 17.7.1980 Asemakaavan muutoksen selostus Asemakaavan muutoksen, joka koskee 9. päivänä toukokuuta 2017 päivättyä Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksessa laadittua asemakaavakarttaa, piirustusnumero 6889. Sijainti Suunnittelualue sijaitsee Suur-Tapiolan alueella Mankkaalla, noin 2,5 km Tapiolan keskustasta luoteeseen, Mankkaan ostoskeskuksen läheisyydessä. Suunnittelualue käsittää korttelin 26104 ja virkistysaluetta Seilikaaren pohjoiskulmassa. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla esitettynä:
2 (19) Vireilletulo Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman yhteydessä kuulutuksessa 20.8.2014. Lisäksi kaava on Espoon kaavoituskatsauksessa 2014. Laatija Espoon kaupunki Kaupunkisuunnittelukeskus Asemakaavayksikkö Käyntiosoite: Kirkkojärventie 6 B, 4. krs. puh. 043 8254590 Postiosoite: PL 43 02070 ESPOON KAUPUNKI Matias Kallio Aino Aspiala (maisemasuunnittelu) Olli Koivula (liikennesuunnittelu) etunimi.l.sukunimi@espoo.fi etunimi.sukunimi@espoo.fi etunimi.sukunimi@espoo.fi
3 (19) SISÄLLYSLUETTELO 1 TIIVISTELMÄ... 5 1.1 Alueen nykytila... 5 1.2 Asemakaavan sisältö ja mitoitus... 5 1.3 Suunnittelun vaiheet... 5 2 LÄHTÖKOHDAT... 5 2.1 Suunnittelutilanne... 5 2.1.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 5 2.1.2 Maakuntakaava... 6 2.1.3 Yleiskaava... 7 2.1.4 Asemakaava... 8 2.1.5 Rakennusjärjestys... 8 2.1.6 Tonttijako... 8 2.1.7 Rakennuskiellot... 8 2.1.8 Muut suunnitelmat ja päätökset... 8 2.1.9 Pohjakartta... 9 2.2 Selvitys alueesta... 9 2.2.1 Alueen yleiskuvaus... 9 2.2.2 Maanomistus... 9 2.2.3 Rakennettu ympäristö... 9 2.2.4 Luonnonolosuhteet... 10 2.2.5 Suojelukohteet... 10 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät... 10 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET... 11 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet... 11 3.2 Alueen toimintoja, mitoitusta ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet... 11 3.3 Osallisten tavoitteet... 11 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 11 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus... 11 Maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Yleiskaavassa alue on osoitettu asuntoalueeksi (A). Asemakaavan muutos perustuu yleiskaavaan... 11 4.2 Mitoitus... 12 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö... 12 4.3.1 Maankäyttö... 12 4.3.2 Liikenne... 13 4.3.3 Palvelut... 14 4.3.4 Yhdyskuntatekninen huolto... 14 4.3.5 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus... 14 4.3.6 Kaavan mukainen luonnonympäristö... 14 4.4 Kaavan mukaiset suojelukohteet... 15 4.5 Ympäristön häiriötekijät... 15 4.6 Nimistö... 15 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET... 15 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön... 16 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen... 16 5.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan... 16 5.4 Vaikutukset ihmisten elinoloihin (terveyteen, turvallisuuteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin)... 16 5.5 Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset... 17 5.6 Muut merkittävät vaikutukset... 17 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 17 6.1 Rakentamisaikataulu... 17 6.2 Toteuttamis- ja soveltamisohjeet... 17 6.3 Toteutuksen seuranta... 17 7 SUUNNITTELUN VAIHEET... 17 7.1 Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset... 17 Sivu
4 (19) 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma... 17 7.3 Suunnittelu ja asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot... 17 7.4 Käsittelyvaiheet ja vuorovaikutus... 18 LIITTEET: Liite 1 Seurantalomake Liite 2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, 11.8.2014 Liite 3 Havainnekuva Liite 4 Perspektiivinäkymä Liite 5 Hulevesiselvitys, 10.2.2015 Luettelo muusta kaavaa koskevasta materiaalista Asemakaavan muutos (kartta 1:1000) ja selostus liitteineen. Kolmen suunnittelukohteen luontoselvitys Espoossa: Toppelundinpuisto, Mankkaa ja Eestinkallio, Ympäristösuunnittelu Enviro Oy, 4.6.2014 Espoon ja Kauniaisten kaupunkien ympäristömeludirektiivin mukainen meluselvitys 2012, Sito Oy, 19.6.2012
5 (19) 1 TIIVISTELMÄ 1.1 Alueen nykytila 1.2 Asemakaavan sisältö ja mitoitus 1.3 Suunnittelun vaiheet Suunnittelualue on tasainen, maaperältään savikkoinen sekametsikkö, joka rajautuu kaakossa Seilikaari-nimiseen katuun ja muualla virkistysalueeseen. Alueen lounais-, itä- ja eteläpuolella on pientalokortteleita. Alueen ympärillä on kevyen liikenteen reittejä. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 0,6433 hehtaaria. Alue on rakentamaton. Ajantasa-asemakaavassa pääosa alueesta on yleisten rakennusten korttelialuetta (Y3), jonka tehokkuusluvuksi on annettu e=0.40. Tämä vastaa 1888 k-m 2 :n rakennusoikeutta. Osa alueesta on ajantasa-asemakaavassa osoitettu Vanhan-Mankkaan puisto -nimiseksi puistoksi (P). Tavoitteena on muuttaa 4720 m 2 :n suuruinen yleisten rakennusten (Y3) kortteli 26104 sekä 1713 m 2 :n suuruinen osa Vanhan-Mankkaan puiston puistoaluetta (P) uudeksi asuinrakennusten kortteliksi (A), kooltaan 6433 m 2. Asemakaavan muutosalueen pinta-ala on n. 0,6433 hehtaaria. Korttelin rakennusoikeudeksi esitetään 1950 k-m 2, jolloin sen tehokkuusluvuksi tulee noin e=0,30. Alueen rakennusoikeus kasvaa 62 k-m 2. Asemakaavan muutoksen hakijana on Espoon kaupungin Tekninen ja ympäristötoimi / tonttiyksikkö. Alueen suunnittelu on käynnistetty keväällä 2014. Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty liitteenä olevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (valmisteluaineisto) oli nähtävillä syksyllä 2014. Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää kaavaehdotuksen asettamisesta nähtäville 9.5.2017. 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Suunnittelutilanne 2.1.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista suunnittelualuetta koskevat Helsingin seudun erityiskysymykset (ohjelmakohta 4.6). Helsingin seudun erityiskysymykset Alueen suunnittelussa hyödynnetään joukkoliikenteen, mahdollisesti raideliikenteen sekä seutua ympäröivien kaupunki- ja taajamaverkoston mahdollisuuksia. Asemakaavatyö jatkaa Espoon kaupunkirakennetta eheyttävää suunnittelua. Suunnittelussa on pidetty huolta toimivan viheralueverkoston jatkuvuudesta.
6 (19) 2.1.2 Maakuntakaava Voimassa olevat: Uudenmaan maakuntakaava kattaa koko maakunnan alueen ja se sisältää kaikkien maankäyttömuotojen osalta alueidenkäytön ja yhdyskuntarakenteen periaatteet. Lainvoiman kaava sai korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä vuonna 2007 (vahvistettu ympäristöministeriössä 8.11.2006, saanut lainvoiman 15.8.2007). Kuva 1. Ote Uudenmaan maakuntakaavasta. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti on esitetty punaisella ympyrällä. (Lähde: Uudenmaan-liiton karttapalvelu 5/2014, Uudenmaan liitto ja Itä-Uudenmaan liitto, Maanmittauslaitos lupa nro 744/MYY/06). Nyt laadittavana oleva asemakaavan muutosalue on voimassaolevassa maakuntakaavassa osoitettu taajamatoimintojen alueeksi.
7 (19) 2.1.3 Yleiskaava Espoon eteläosien yleiskaava Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, joka käsittää Leppävaaran, Tapiolan, Matinkylän, Espoonlahden ja Kauklahden suuralueet. Kaava sai lainvoiman vuonna 2010. Nyt laadittavana oleva asemakaavan muutosalue on yleiskaavassa osoitettu kokonaisuudessaan asuntoalueeksi (A). Kuva 2. Ote Espoon eteläosien yleiskaavasta (05/2014). Suunnittelualueen likimääräinen sijainti on esitetty punaisella ympyrällä. Espoon kaupunki.
8 (19) 2.1.4 Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa Seilimäen Lukupuron asemakaava (vahvistettu sisäasiainministeriössä 17.7.1980). Kortteliin 26104 on osoitettu yleisten rakennusten korttelialue (Y3). Alueelle saa rakentaa asunnon kiinteistön hoidolle välttämätöntä henkilökuntaa varten. Autopaikkoja on rakennettava korttelialueelle yksi autopaikka kerrosalan 150 m 2 kohti, mikä vastaa 13 autopaikkaa. Korttelin tehokkuusluku on e=0.40, mikä vastaa 1888 k-m²:iä. Rakennusten suurin sallittu kerrosluku on II. Suunnittelualueen koillisosa on osoitettu puistoalueeksi (P). Suunnittelualueen ympärille puistoalueelle on osoitettu ohjeellisia jalankululle varattuja alueen osia. Suunnittelualue rajautuu kaakossa katualueeseen (Seilikaari) ja muualla puistoalueeseen (Vanhan-Mankkaan puisto). Kuva 3. Ote kaavamuutosalueen ja sen ympäristön ajantasaisesta asemakaavasta. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti on esitetty punaisella rajauksella. Espoon kaupunki. 2.1.5 Rakennusjärjestys Valtuusto hyväksyi Espoon kaupungin rakennusjärjestyksen 12.9.2011 ( 112). Rakennusjärjestys astui voimaan 1.1.2012. 2.1.6 Tonttijako Tonttijako on hyväksytty 27.10.1981. 2.1.7 Rakennuskiellot Asemakaava-alueella ei ole rakennuskieltoa. 2.1.8 Muut suunnitelmat ja päätökset Asemakaava-aluetta ei koske muita olennaisia päätöksiä tai suunnitelmia.
9 (19) 2.1.9 Pohjakartta Pohjakartta mittakaavassa 1:1000 on Espoon kaupungin teknisen keskuksen kaupunkimittausyksikön laatima ja se täyttää kaavoitusmittausasetuksen vaatimukset. 2.2 Selvitys alueesta 2.2.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on rakentamatonta suurelta osaltaan tiheästi kasvanutta, hoitamatonta sekametsikköä. Alue on tasainen ja maaperältään savikkoinen. Se rajautuu kaakossa Seilikaari-nimiseen katuun ja muualla Vanhan-Mankkaan puistoon. Suunnittelualueen läpi on muodostunut polku. Alueen ulkopuolella on muita, sen reunojen suuntaisia, kevyen liikenteen reittejä. Suunnittelualueen ympärillä on pientalokortteleita. Alueen pinta-ala on noin 0,6433 hehtaaria. 2.2.2 Maanomistus Suunnittelualue on kokonaan Espoon kaupungin omistuksessa. 2.2.3 Rakennettu ympäristö Maankäyttö Suunnittelualue on rakentamaton, hoitamattomana tiheäksi kasvanut sekametsikkö. Suunnittelualueen lähiympäristössä on matalahkoa pientalorakentamista. Väestö, työpaikat ja elinkeinotoiminta Asemakaava-alue on rakentamaton eikä sillä sijaitse asukkaita tai toimintoja. Lähiympäristöstä löytyy elinkeinotoimintaa ja työpaikkoja Mankkaan keskittymästä n. 400 metrin etäisyydellä kaavamuutosalueesta, Sinimäestä n. 1,5 km:n etäisyydeltä, sekä Tapiolasta, n. 2,5 km:n etäisyydeltä kaavamuutosalueesta. Yhdyskuntarakenne Rakennuskanta suunnittelualueen ympäristössä on erillispientalo- ja rivitalopainoitteista, uusimmilta osiltaan tiiviistikin rakennettua asuinrakentamista. Suunnittelualue sijaitsee melko hyvällä paikalla Mankkaan lähipalveluiden lähellä ja Vanhan-Mankkaan tien joukkoliikennepalveluiden tuntumassa. Kaupunki-/taajamakuva Kaupunkikuva alueen välittömässä läheisyydessä on vehreä. Kadun varren vanhempi rakennuskanta on yksikerroksista asuinaluetta. Uudempi rakennuskanta erityisesti Vanhan-Mankkaan tien varren kortteleissa on pääosin kaksikerroksista. Liikenne Ajoneuvoliikenne Suunnittelualueelle liitytään Seilikaaren kautta. Seilikaari on kapeahko pian suunnittelualueen jälkeen päättyvä katu, jonka kautta on yhteys Espoon muuhun katuverkkoon. Seilikaaren varrella sijaitsevien asuntojen määrästä laskettuna kadulla kulkee noin 300 400 ajoneuvoa vuorokaudessa. Kevytliikenne Alueelta on hyvät kevyen liikenteen yhteydet Seilikaaren vartta etelään sekä kevyen liikenteen reittejä itään ja pohjoiseen. Seilikaarenpolku-niminen kevyen liikenteen reitti tarjoaa hyvän kulkuyhteyden suoraan Vanhan-Mankkaan tien varteen aivan korttelin vierestä. Lisäksi viereisen Vanhan-Mankkaan puiston muut kevyen liikenteen reitit alkavat suunnittelualueen välittömästä läheisyydestä. Katujen varsilla on jalankululle ja pyöräilylle tarkoitettuja väyliä. Alueen sisäinen liikenne ja paikoitus Alueella ei ole sisäisiä katuja tai pysäköintiä.
10 (19) Julkinen liikenne Lähimmät linja-autoliikenteen pysäkit sijaitsevat n.300 metrin etäisyydellä suunnittelualueesta. Vanhan-Mankkaan tien lähimpien pysäkkien (E2401 ja E2402) kautta kulkee tällä hetkellä neljä linjaa (15, 18, 109 ja 110). Vuoroväli pysäkeillä on noin 5 min ruuhka-aikoina. Mankkaanaukion pysäkkien (E2417 ja E2403) kautta kulkee lisäksi kaksi linjaa (105 ja 533). Vuoroväli busseilla on 10 20 min. Palvelut Suunnittelualuetta lähimmät palvelut löytyvät Mankkaan keskittymästä n. 400 metrin etäisyydellä alueesta, Sinimäestä n. 1,5 km:n etäisyydeltä, sekä Tapiolasta, n. 2,5 km:n etäisyydeltä suunnittelualueesta. Lähin päiväkoti on Vanhan-Mankkaan puiston vastakkaisella puolella noin 100 metrin etäisyydellä suunnittelualueesta. Lähin koulu, Mankkaanpuron koulu on noin 250 metrin etäisyydellä. Yhdyskuntatekninen huolto Seilikaari-kadun alle on rakennettu vesi- ja viemäriverkko sekä kaukolämpö. Erityistoiminnat Kaava-alueella ei ole erityistoimintoja. 2.2.4 Luonnonolosuhteet Suunnittelualue on rakentamaton, entiselle pellolle tai niitylle kasvanutta sekametsää, jossa valtapuuna on koivu. Aluskasvillisuus on melko tiheää. Alueen maaperä on savikkoinen, ja savea arvioidaan olevan yli viiden metrin kerrostuma. Suunnittelualue on hyvin tasainen, ja pintavesi saattaa tiettyinä vuodenaikoina tulvia alueelle sitä kiertävistä puroista. Alueesta on tehty hulevesikartoitus (liite 5). 2.2.5 Suojelukohteet Alueella ei ole suojeltavia tai muinaismuistolain nojalla rauhoitettuja kohteita. Sieltä ei ole luontoselvityksen (Enviro 4.6.2014) mukaan löydetty arvokkaita lajeja tai niille sopivia kasvupaikkoja. Suunnittelualueen luoteispuolella Vanhan- Mankkaan puistossa on liito-oravien käyttämä kulkureitti. 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät Suunnittelualue sijaitsee rauhallisten asuinalueiden sekä osittain metsäisen lähivirkistysalueen välissä. Alueella ei ole tiedossa olevia häiriötekijöitä. Vanhan- Mankkaan tien melu ei kantaudu häiritsevästi kortteliin.
11 (19) 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet Kaavamuutoksella täydennetään yhdyskuntarakennetta ja lisätään asuntotonttivarantoa hyvän saavutettavuuden alueella valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja Helsingin seudun maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimuksen (MAL) mukaisesti. Rakennettavalla alueella tukeudutaan olemassa oleviin palveluihin ja parannetaan edellytyksiä palveluiden ja joukkoliikenteen kehittymiselle alueella. Espoon eteläosien yleiskaavan tavoitteiden mukaan koko Espoossa varaudutaan 300 000 asukkaaseen vuonna 2030 ja työpaikkamäärään, joka vastaa 100 % työpaikkaomavaraisuutta. 3.2 Alueen toimintoja, mitoitusta ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet Kaavamuutosalue on kokonaisuudessaan suunniteltu muutettavaksi asuinkäyttöön. Alueelle on suunniteltu kaksikerroksista asuinrakentamista. Tavoitteena on rakentaa laadukasta ja viihtyisää asumista. Talot sijoittuvat korttelin puistonpuoleisille sivuille ja pysäköinti kadunpuoleiselle kaakkoissivulle. Pysäköintipaikat ovat osittain katoksissa ja osittain avopaikkoja. Asuntoja on yhteensä noin 20-30 ja ne ovat keskipinta-alaltaan n. 80 h-m 2. Asuntojen lukumäärää tai keskipinta-alaa ei ohjata asemakaavalla. Asunnoilla on omat piha-alueet, joiden lisäksi rakennusmassat rajaavat suurehkon yhteispihan. Kortteli on mahdollista toteuttaa myös kahtena erillisenä tonttina. Tavoitteena on toteuttaa kortteliin laadukasta asumista Mankkaan palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien välittömässä läheisyydessä. Kaavamuutoksella täydennetään yhdyskuntarakennetta ja lisätään asuntotonttivarantoa hyvän saavutettavuuden alueella. 3.3 Osallisten tavoitteet Asukasmielipiteet Kaupunkisuunnittelupäällikkö hyväksyi 11.8.2014 valmisteluaineiston nähtäville MRA 30 :n mukaisesti. Valmisteluaineisto oli nähtävillä 25.8. 23.9.2014. Nähtävilläoloaikana jätettiin mielipiteitä yksitoista. Niistä suurin osa vastustaa kaavamuutosta mm. korkean kaksikerroksisen rakentamistavan ja liikenteen takia sekä mielipiteissä harmitellaan puistoksi koetun metsikön menettämistä. Osassa mielipiteistä kannatettiin valmisteluaineiston vaihtoehdon kaksi toteuttamista. Suunnittelijoiden vastaanottotilaisuus järjestettiin 3.9.2014. Tilaisuuteen osallistui järjestäjien lisäksi noin 35 asiasta kiinnostunutta. 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus Kaupungilla ei ole käyttöä rakentamattomalle yleisten rakennusten korttelille. Maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Yleiskaavassa alue on osoitettu asuntoalueeksi (A). Asemakaavan muutos perustuu yleiskaavaan. Asemakaavan muutoksessa esitetään nykyisen asemakaavassa Y3-korttelialueeksi merkityn rakentamattoman korttelin sekä kaistaleen Vanhan-Mankkaan puiston asemakaavassa P-merkityksi puistoksi osoitetun alueen muuttamisesta yhdeksi asuinrakennusten kortteliksi (A). Korttelin pinta-ala kasvaa kaavamuutoksessa 1713 m 2, mutta sen rakennusoikeus kasvaa vain 62 k-m 2, koska Y3-korttelin tehokkuusluku (0.40) on suurempi kuin esitetyn A-korttelin (0.30). Suunnitelmassa esitetään muodostuvaan kortteliin kaksikerroksista asuintalorakentamista. Korttelin kaakkoissivulle esitetään asukkaiden tarvitsema pysä-
12 (19) köinti, ja rakennusmassojen rajaamalle alueelle yhteisöllistä sisäpihaa leikki- ja ajanviettopaikkoineen. 4.2 Mitoitus Kaava-alueen kokonaispinta-ala 6433 m 2. Kokonaiskerrosala on 1950 k-m 2. Esitetty kerrosala vastaa noin 20-30 kappaletta pienehköä asuntoa ja laskennallisesti noin 40-60 asukasta. Autopaikkoja on asemakaavassa edellytetty 1 ap / 80 k-m 2 tai vähintään 0,5 ap / asunto eli yhteensä vähintään noin 25 kpl. Polkupyöränsäilytyspaikkoja on asemakaavassa edellytetty 1 pp / 30 k-m² tai vähintään 2 kpl / asunto, ja ne voidaan toteuttaa asuntojen yhteyteen tai esimerkiksi autosuojien yhteyteen rakennettavaan varastotilaan. Korttelin rakennustehokkuus (samalla koko kaava-alueen aluetehokkuus) on e k =e a =0.30. Tämä on vähän enemmän kuin viereisissä pientalokortteleissa, joissa vallitseva korttelitehokkuus on e k =0.25, mutta kaavamuutosalueen tehokkuutta on vähennetty nykyisestä Y3-korttelin tehokkuudesta, joka on e k =0.40. Suurin sallittu kerrosluku korttelissa on kaksi, kuten ympäröivissä kortteleissa. Asemakaavan myötä alueen rakennusoikeus kasvaa 62 k-m 2.. 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö 4.3.1 Maankäyttö Asuinrakennusten korttelialue Suunnitteluratkaisussa kortteliin on esitetty neljä kaksikerroksista taloa, joissa on neljästä kahdeksaan asuntoa taloa kohti. Asuinrakennukset sijoittuvat korttelin koillis-, luoteis- ja lounaisreunoille. Rakennusmassojen keskelle jää asukkaiden käyttöön turvallinen yhteispiha leikki- ja oleskelutoimintoineen. Keskipihalla voi olla myös esimerkiksi asukkaiden viljelypalstoja. Asunnoilla on yhteispihan lisäksi pienehköt omat pihat rakennusten lounais- ja kaakkoispuolilla. Rakennusten ulkovarastot on esitetty sisäänkäyntien yhteyteen toiselle puolelle kuin asuntopihat. Autopaikat on keskitetty korttelin kaakkoisosaan, jolloin korttelipihan läpi ei synny ajoneuvoliikennettä huoltoajon lisäksi. Osa paikoista voidaan toteuttaa autokatospaikkoina ja osa avopaikkoina. Jätehuone tai -katos sijoittuu autokatosten yhteyteen. Korttelin sisäänajo on Seilikaari-kadulta nykyisen suojatien lounaispuolella. Rakennusten asuntojakauma ja esimerkiksi varastojen sijoittelu asemakaavan havainnekuvassa ovat ohjeellisia. Kaupunkikuvallisesti ratkaisu on pyritty sovittamaan ympäröivään alueeseen, joka koostuu pääasiassa yksi- ja kaksikerroksista rivitaloista. Asemakaavan liiteaineistossa on mukana korttelia kuvaava 3D-perspektiivikuva, jolla kuvataan korttelin mahdollista arkkitehtonista ilmettä. Siinä rakennukset on esitetty tiilijulkisivuisina siten, että niissä käytettäisiin muutamaa erisävyistä tiiltä antamaan julkisivuille vaihtelevaa ilmettä. Katot on esitetty harjakattoina. Kuvan esittämä ratkaisu ei ole sitova.
13 (19) Kuva 4. Ote asemakaavan havainnekuvasta. Sito. Muut alueet Asemakaavaan ei sisälly muita alueita. 4.3.2 Liikenne Suunnittelualue liittyy ajoneuvoliikenteeltä Seilikaari-nimiseen katuun. Seilikaari on päättyvä pientaloalueen katu, josta ei haaraudu muita katuja. Kadun liikennemäärästä ei ole tarkkaa tietoa, mutta sen varrella sijaitsevien asuntojen määrästä laskettuna kadulla kulkee noin 300 400 ajoneuvoa vuorokaudessa. Kaavamuutos lisää kadun itäosan liikennettä noin 70 ajoneuvolla vuorokaudessa. Kevyelle liikenteelle on alue tarjoaa paljon vaihtoehtoja. Vanhan-Mankkaan puistossa kulkee ulkoilureittejä ja katujen varsilla on jalankululle ja pyöräilylle tarkoitettuja väyliä. Seilikaarenpolku-niminen kevyenliikenteen reitti tarjoaa hyvän kulkuyhteyden suoraan Vanhan-Mankkaan tien varteen aivan korttelin vierestä. Lähimmät bussipysäkit ovat Vanhan-Mankkaan tiellä noin 300 metrin etäisyydellä. Kyseinen kokoojakatu muodostaa tärkeän metron liityntäliikenneyhteyden ja reitillä kulkee paljon busseja. Länsimetron liityntäliikenneluonnoksessa Vanhan-Mankkaan tielle ja Mankkaantielle on esitetty kolme tiheästi liikennöivää linjaa (114: Tapiola Leppävaara, 548: Tapiola Lähderanta ja 549: Tapiola Jorvi), joiden kaikkien vuoroväliksi on suunniteltu 10 min ruuhka-aikana ja 15 min muina päiväaikoina. Tällöin busseja kulkisi yhteensä ruuhka-aikana n. 3 6 minuutin välein ja muina päiväaikoina n. 5 9 minuutin välein. Lisäksi Ko-
14 (19) kinkyläntielle ja Mankkaantielle on suunniteltu linjaa 543 (Kivenlahti Leppävaara), joka kulkisi ruuhka-aikana 20 minuutin välein ja muina päiväaikoina 30 minuutin välein. 4.3.3 Palvelut Suunnittelualueelle ei sijoitu palveluita. Lähimmät kaupalliset palvelut ovat Mankkaanaukion ympäristössä olevissa liikerakennuksissa, joihin etäisyyttä on noin 300 m. Lähin päiväkoti on suoraan puiston toisella puolella noin 100 m etäisyydellä ja lähin koulu, Mankkaanpuron koulu noin 250 m etäisyydellä. Tapiolan keskuksen palvelut ovat noin 2,5 kilometrin etäisyydellä. 4.3.4 Yhdyskuntatekninen huolto Seilikaari-kadun alla kulkee korttelin tarvitsemat kunnallistekniset verkostot. Kortteli on helposti liitettävissä vesijohto- ja viemäriverkostoon, sähkö- ja televerkostoon sekä kaukolämpöön. 4.3.5 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus Kaavamuutosalueen maaperä on rakennettavuudeltaan melko huonoa. Siinä on maaperäkartan mukaan hieman yli viisi metriä savea. Rakentaminen edellyttää paaluttamista. Alue on lähes täysin tasainen. Se on n. 6,5 metrin korkeudella merenpinnasta. Korttelia kiertää sen lounais- ja kaakkoispuolella puro, joka saattaa tulvia joskus ympäristöönsä. Tästä syystä kaavaehdotuksen ohessa on laadittu hulevesiselvitys (liite 5), jossa selvitetään mm. kuinka paljon korttelia tulee nostaa nykyisen maanpinnan yläpuolelle. Alueella ei ole tiedossa maaperän epäpuhtauksia eivätkä ne ole todennäköisiä, koska alueella ei tiedetä olleen sellaista toimintaa, joka olisi voinut aiheuttaa epäpuhtauksia. 4.3.6 Kaavan mukainen luonnonympäristö Luontoselvityksessä (Ympäristösuunnittelu Enviro Oy, 4.6.2014) alueelta rajattiin kolme toisistaan poikkeavaa kasvillisuuskuviota. Alueelta ei ole luontoselvityksen mukaan löydetty arvokkaita lajeja tai niille sopivia kasvupaikkoja. Selvityksen kartan (kuva 5) kuvion 1 aluetta luonnehditaan selvityksessä kosteapohjaiseksi, nuoreksi lehtipuustoksi. Ylispuustona alueella on koivua ja raitoja. Pensaskerros on tiheä ja koostuu kolmemetrisestä pajukosta. Pensaikon varjostama aluskasvillisuus on aukkoista. Kuvion 2 osoittamaa aluetta kuvataan varttuvaa koivikkoa kasvavaksi alueeksi. Puusto on tiheää ja enimmillään noin 25 metrin korkuista. Aluskasvillisuus on tyypillistä metsittyneille, kosteapohjaisena säilyneille peltomaille. Kuvion kaakkoisreunassa on kadunvartta myötäilevä oja. Kuviolla todettiin toukokuisella käynnillä laulava kultarinta. Kuvion 3 alueella on jäljellä pieni niittylaikku, joka ei vielä ole metsittynyt. Kosteapohjainen alue on suurruohoniittyä. Alueella on vain muutama puu.
15 (19) Kuva 5. Luontoselvitys (06/2014). Luontoselvityksen kartan numerointi on selitetty yllä tekstissä. Enviro Asemakaavan muutoksessa korttelin puusto kaadetaan pääosin, koska korttelin maanpintaa joudutaan nostamaan nykyisestä tulvariskin vuoksi. Mahdollisesti korttelin luoteisreunassa voidaan säilyttää olevaa puustoa ja muuta kasvillisuutta. Jos olevaa puustoa ei pystytä säilyttämään, istutetaan korttelin keskipihalle sekä mahdollisesti reunoille harjakorkeuden yli kasvavia puita alueen vehreyden ja korttelin viihtyvyyden varmistamiseksi. 4.4 Kaavan mukaiset suojelukohteet Suunnittelualueella ei ole suojeltavia kohteita. Luontoselvityksen (Ympäristösuunnittelu Enviro Oy, 4.6.2014) mukaan suunnittelualueella on hyvin vähän liito-oravalle sopivaa ympäristöä. Alueelta ei löydetty liito-oravan jätöksiä. Alueen rakentaminen ei katkaise liito-oravalle sopivia metsäyhteyksiä. Korttelin pohjoispuolella Vanhan-Mankkaan puistossa on liitooravien käyttämä kulkureitti. Tämän reitin turvaamiseksi myös korttelin puolelle sen luoteisreunalle on asemakaavaan merkitty noin kahdeksan metrin levyinen kaistale, jolla tulee kasvillisuus säilyttää tai istuttaa uutta. Selvityksen mukaan suunnittelualueella ei ole luonnonsuojelulain tai vesilain mukaan suojeltavia luontotyyppejä eikä Espoossa arvokkaiksi priorisoituja luontotyyppejä. Vanhan-Mankkaan puistosta tavattu satakieli ja kultarinta ovat vähälukuisia rehevien lehtipuustoa kasvavien metsiköiden lintuja. Kumpikaan lajeista ei ole uhanalainen tai silmälläpidettävä. 4.5 Ympäristön häiriötekijät Alueella ei ole tiedossa olevia häiriötekijöitä. Vanhan-Mankkaan tien melu ei kantaudu häiritsevästi kortteliin. 4.6 Nimistö Asemakaavan muutoksessa alueelle ei muodostu uutta nimistöä. 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET Asemakaavan muutoksen vaikutukset ovat seudullisesti varsin vähäisiä. Kaavamuutos on luonteeltaan olevan asuinalueen täydennysrakentamista. Asemakaavan muutos muuttaa kokonaan toteutumattoman Y3-korttelin ja noin 1713 m 2 :n suuruisen alueen Vanhan-Mankkaan puistosta asuinkortteliksi yleiskaavan mukaisesti. Ylläpidetyt kulkuyhteydet puistoon ja puistosta säilyvät, joten muutokset säilyvän puiston kannalta ovat vähäiset.
16 (19) 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön Suunnitelma täydentää Mankkaan pientaloaluetta uusilla rivitalomaisilla taloilla ympäröivän rakennuskannan henkeä kunnioittaen. Lähiympäristössä on sekä muutaman vuosikymmenen ikäisiä että vastavalmistuneita pientaloja. Suunnitelmaratkaisu mukailee suunnittelualueen lounaispuolella olevan naapurikorttelin rakennusten sijoittelua, jossa rakennukset kiertävät korttelin reunoilla rajaten keskelleen korttelipihan. 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen Asemakaavan muutoksella ei ole suuria vaikutuksia liikenteen tai teknisen huollon järjestämiseen. Suunnitelma tukeutuu Seilikaari-katuun sekä ajoneuvoliikenteen puolesta että teknisen huollon suhteen. Suunnittelualue on liitettävissä helposti sekä liikenne- että kunnallistekniseen verkostoon eikä uusia teknisen huollon linjoja tai uusia katuja tarvita. Kaavamuutos lisää kadun itäosan liikennettä laskennallisesti noin 70 ajoneuvolla vuorokaudessa eli lisäystä nykyiseen tulee alle 20 %. Muutos ei aiheuta ruuhkautumista tai muita ongelmia liikenteen toimivuuteen liikennemäärän jäädessä silti huomattavasti alle 500 ajoneuvoon vuorokaudessa. 5.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan Asemakaavan muutos muuttaa nykyisen pienen ja tiheäkasvuisen metsikön rakennetuksi asuinkortteliksi. Alueella ei ole luontoselvityksen mukaan säilytettäviä luontoarvoja. Korttelin pohjoispuolella on liito-oravien käyttämä kulkureitti, jonka säilymistä turvataan jättämällä korttelin luoteisosaan istutettava alueen osa. Maisemallisesti suurin muutos tapahtuu Seilikaaren katumiljöössä, jossa kadun aiemmin rakentamattomalle kohdalle rakennetaan kaksikerroksisia taloja. Korkeimmillaan noin 25-metrinen metsä kaadetaan ja tilalle tehdään rakennuksia, autopaikkoja, kulkureittejä ja pihatiloja. Jos nykyistä yli harjakorkeuden nousevaa kasvillisuutta ei pystytä korttelissa säilyttämään, istutetaan korttelin keskipihalle suureksi kasvavia puita, joiden latvukset kasvavat vuosikymmenten kuluessa taas rakennusten harjojen yli. Maisemalliset vaikutukset ulottuvat luonnollisesti myös viereisille tonteille johon uusi rakentaminen näkyy, ja ympäristö muuttuu hoitamattomasta sekametsästä rakennetuksi ja hoidetuksi ympäristöksi. Rakennukset eivät korostu erityisesti mihinkään ilmansuuntaan, koska rakennetut alueet rajautuvat luonnollisesti samoihin tekijöihin (katu, viereiset rakennukset) muiden puiston- ja kadunvarren rakennusten kanssa. Puiston suuntaan muutos ei vaikuta laajasti, koska puiston puusto peittää suurelta osaksi korttelin rakennukset. 5.4 Vaikutukset ihmisten elinoloihin (terveyteen, turvallisuuteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin) Asemakaavan muutos tarjoaa uusia asuntoja hyvältä sijainnilta lähipalveluiden läheltä, mutta kuitenkin rauhalliselta paikalta puiston reunasta. Asuntojen lukumääränä esitettynä rakennusoikeus vastaa noin 20-30 uutta asuntoa. Mankkaa on suosittu vehreä asuinalue ja siellä asuu paljon lapsiperheitä. Hanke on Espoon kaupungin sivistystoimen tiedossa. Kaavamuutoksella ei ole merkittävää vaikutusta mm. koulujen ja päiväkotien kuormitukseen. Voimassa olevan kaavan mukainen yleisten rakennusten kortteli ei ole tarpeen päivähoito- tai muille julkisille palveluille. Päivähoitopalveluita voidaan tarvittaessa kehittää alueen muissa jo olemassa olevissa toimipisteissä. Vanhan-Mankkaan puiston pinta-ala pienenee jonkin verran nykyisestä, mutta jatkossakin se tarjoaa lähialueen asukkaille melko laajan ja monipuolisen lähi-
17 (19) virkistysalueen ulkoilureitteineen. Kaavamuutos poistaa asuinkorttelin alle jäävän epävirallisen polun, mutta nykyiset hoidetut puistoreitit kiertävät edelleen asuinkorttelia ja yhteydet puistoon säilyvät. 5.5 Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset Asemakaavan muutoksella ei ole merkittäviä yhdyskuntataloudellisia vaikutuksia. Olevan asuinalueen täydennysrakentaminen on yhdyskuntataloudellisesti järkevää. Hanke on taloudellisesti kannattava. Uusi asuinkortteli on liitettävissä suoraan liikenteellisesti ja kunnallisteknisesti Seilikaari-katuun ja sitä pitkin kulkevaan infraverkostoon. 5.6 Muut merkittävät vaikutukset Asemakaavan muutoksella ei ole muita merkittäviä vaikutuksia. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Rakentamisaikataulu Alueen rakentaminen voi alkaa varsin pian asemakaavan saatua lainvoiman ja rakennussuunnitelmien valmistuttua. Aikaisin mahdollinen rakentamisajankohta on vuonna 2018. 6.2 Toteuttamis- ja soveltamisohjeet Alueelle ei laadita erillistä korttelisuunnitelmaa tai rakentamistapaohjetta. Toteuttamisohjeet löytyvät kaavamerkinnöistä ja -määräyksistä. 6.3 Toteutuksen seuranta Toteutusta seuraa ja valvoo Espoon kaupungin rakennusvalvonta. 7 SUUNNITTELUN VAIHEET 7.1 Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset Vireilletulo Maanomistaja Espoon kaupunki on hakenut asemakaavamuutosta 21.3.2014. Vireilletulosta on tiedotettu valmisteluaineiston yhteydessä kuulutuksessa 20.8.2014. Lisäksi kaava on Espoon kaavoituskatsauksessa 2014. Sopimukset Asemakaava ei edellytä maankäyttösopimusta. 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kaavasta on laadittu erillinen osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on ollut nähtävillä MRA 30 :n mukaisesti 25.8. 23.9.2014. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on selostuksen liitteenä 2. 7.3 Suunnittelu ja asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot Suunnittelu Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen asemakaavayksikössä kaavan valmistelusta on vastannut kaavoitusinsinööri Matias Kallio. Asemakaavan muutos on laadittu yhteistyössä Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen ja Sito Oy:n kanssa. Sitossa työn projektipäällikkönä on toiminut arkkitehti Pekka Vehniäinen.
18 (19) Asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot Asemakaavan valmisteluaineistovaiheessa konsultti (Sito Oy) laati kaksi vaihtoehtoista luonnosvaihtoehtoa, joista toisessa alueelle ehdotettiin townhousetyyppisiä rivitalomaisia erillistonteilla olevia pientaloja kahteen riviin, joiden väliin olisi tullut pihakatu. Toisessa vaihtoehdossa oli rivitaloja korttelin reunoilla. Suunnittelua päätettiin jatkaa mm. saatujen mielipiteiden perusteella jälkimmäisellä vaihtoehdolla, jota kehitettiin jonkin verran asemakaavaehdotusvaiheessa. Kaavaehdotus huomioi valmisteluaineiston luonnosta paremmin mm. tonttiliittymän turvallisuuden, Seilikaarenpolun nykyisen linjauksen sekä asuntopihojen aurinkoisuuden. 7.4 Käsittelyvaiheet ja vuorovaikutus Ajankohta Käsittelytieto 21.3.2014 Asemakaavan muutoshakemus 11.8.2014 Kaupunkisuunnittelupäällikkö asetti MRA 30 :n mukaisesti nähtäville asema- kaavan muutoksen valmisteluaineiston 25.8. 23.9.2014 Asemakaavan muutoksen valmisteluaineisto nähtävillä MRA 30 :n mukaisesti. Nähtävilläoloaikana jätettiin mielipiteitä yksitoista. Niistä suurin osa vastustaa kaavamuutosta mm. korkean kaksikerroksisen rakentamistavan ja liikenteen takia sekä mielipiteissä harmitellaan puistoksi koetun metsikön menettämistä. Osassa mielipiteistä kannatettiin valmisteluaineiston vaihtoehdon kaksi toteuttamista. 3.9.2014 Suunnittelijoiden vastaanottotilaisuus Mankkaan asukaspuistossa 9.5.2017 Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 9.5.2017 asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville MRA 27 :n mukaisesti 29.5.-28.6.2017 Asemakaavan muutosehdotus nähtävillä MRA 27 :n mukaisesti
ESPOON KAUPUNKI KAUPUNKISUUNNITTELUKESKUS Matias Kallio Kaavoitusinsinööri Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelujohtaja