26.9.2014 1 (10) Esitys sosiaali- ja terveyspalvelujen toimitila-, sijoittumis- ja omistusratkaisuiksi

26.9.2014 1 (10) Esitys sosiaali- ja terveyspalvelujen toimitila-, sijoittumis- ja omistusratkaisuiksi

26.9.2014 2 (10) Sisällysluettelo 1. Yleistä.. 3 1.1. Toimeksianto. 3 1.2. Toimeksiannon taustaa. 3 1.3. Työryhmä ja kokoukset. 4 2. Terveysaseman toteutus ja kustannusarvio... 4 2.1. Esitys terveysaseman uudistamiseksi.. 4 2.1.1. Terveysaseman uudistamisen laajuus. 5 2.1.2. Terveysaseman uudistamisen kustannusarvio 5 2.1.3. Terveysaseman suunnittelu, saneeraus ja aikataulu. 5 2.1.4. Terveysaseman uudistamisen rahoittaminen 6 2.1.4.1. Rahoitusvertailu. 6 3. Muut sosiaali- ja terveyspalvelujen toimitilaratkaisut. 8 3.1. Palvelutalo. 8 3.2. Senioritalo ja Toivokoti 8 4. Yhteenveto. 9

26.9.2014 3 (10) Esitys sosiaali- ja terveyspalvelujen toimitila-, sijoittumis- ja omistusratkaisuiksi 1. Yleistä 1.1. Toimeksianto Kaupunginhallitus nimesi 7.4.2014 ( 89) kahdeksanjäsenisen työryhmän tekemään esityksen 30.9.2014 mennessä sosiaali- ja terveyspalvelujen toimitila-, sijoittumis- ja omistusratkaisuista Karkkilassa. 1.2. Toimeksiannon taustaa Perusturvakuntayhtymä Karviaisella on järjestämisvastuu Karkkilan kaupungin ja Vihdin kunnan sosiaali- ja terveyspalveluista varhaiskasvatusta ja Vihdin erikoissairaanhoitoa lukuun ottamatta. Karviainen ei hanki toimitiloja omaan taseeseensa vaan niistä pääsääntöisesti vastaavat jäsenkunnat. Karkkilan terveysaseman saneeraus tai uudisrakentaminen sekä omistusjärjestelyt Kunta-asunnot Oy:n kanssa Palvelutalosta, Toivokodista ja Senioritalosta ovat ajankohtaisia. Terveysaseman ja vuodeosaston kunto edellyttävät uudistamista. Palvelutalon omistussuhteet edellyttävät selkiyttämistä ja Senioritalon alhaista vuokrausastetta tulee nostaa mm. toimilla, jotka mahdollistavat vuokratason alentamisen. Kaupunki vastaa tyhjien asuntojen vuokrakustannuksista. Toivokoti ja Senioritalo muodostavat yhteisen Hopeakodit Oy nimisen yhtiön. Mehiläinen Oy:n palvelutalo valmistuu 3.11.2014 terveysaseman viereiselle tontille, jolloin Karviaisen palveluissa toteutetaan laajamittainen rakenteellinen muutos. Vuodeosaston paikkamäärä lasketaan 32 paikasta 20:een. Marjaana-kodista ja Nyhkäläkodista sekä Palvelutalosta asiakaskohtaisen tarpeen perusteella vanhukset siirtyvät Mehiläisen yksikköön. Lisäksi kaupungin ulkopuolella tehostetuissa asumispalveluissa olevat karkkilalaiset vanhukset siirtyvät Mehiläisen yksikköön halutessaan. Terveysasemasta on tehty kahdet vaihtoehtoiset luonnossuunnitelmat. Ensin tehdyissä suunnitelmissa sosiaali- ja terveyspalvelut on keskitetty nykyisen terveysaseman tiloihin, minkä lisäksi rakennusta laajennettaisiin n. 2.000 m2:llä. Jälkimmäisissä suunnitelmissa lähdettiin siitä, että terveysaseman kaikki palvelut edelleen keskitettäisiin, mutta kokonaan

26.9.2014 4 (10) uudisrakennukseen. Molemmissa suunnitelmissa päädyttiin runsaan 13 milj. euron kokonaiskustannuksiin. Tällä esityksellä työryhmä pyrkii löytämään kestävän ratkaisun tulevien sosiaali- ja terveyspalvelujen toteuttamiselle Karkkilassa mahdollisimman vähäisin palvelutasomuutoksin ja saavutettavuuden turvaten. Palvelujen saatavuuteen vaikutetaan asiakaslähtöisellä organisaation sisäisellä kehittämistyöllä. Esityksen lähtökohtana on, että nykyisen kaltaiset terveyspalvelut säilyvät Karkkilassa käynnissä olevasta sote-palvelurakenneuudistuksesta huolimatta. 1.3. Työryhmä ja kokoukset Kaupunginhallitus nimesi 7.4.2014 työryhmän puheenjohtajaksi Matti Kuuselan ja varapuheenjohtajaksi Aulis Stenholmin. Työryhmän jäseniksi hallitus nimesi Ilkka Kivistön, Risto Laakson, kuntayhtymän johtaja Riitta- Liisa Reiterän, ikäihmisten palvelulinjajohtaja Arja Tikkalan, tekninen johtaja Kari Setälän ja kaupunginjohtaja Juha Majalahden. Työryhmä piti kaikkiaan kuusi kokousta ja sihteerinä on toiminut asianhallintasihteeri Jaana Levoniemi. Työnsä aikana työryhmä on kuullut asiantuntijoina Perusturvakuntayhtymä Karviaisesta johtava ylilääkäri Mikko Purhosta ja työikäisten palvelulinjajohtaja Pirkko Hynystä sekä Kuntarahoitus Oy:stä rahoituspäälliköitä Daniel Erikssonia ja Riitta Jämsää. Työryhmän kokoukset on pidetty virka-aikana kaupungintalon tiloissa. 2. Terveysaseman toteutus ja kustannusarvio 2.1. Esitys terveysaseman uudistamiseksi Perustettu sote-työryhmä on kokouksissaan käsitellyt hankkeeseen laadittuja hankesuunnitelmia (2 kpl) sekä niiden pohjalta laadittuja kustannusarvioita (Haahtela-indeksi 80,8 8/2014). Vaihtoehtoina oli tarkasteltu peruskorjaus- ja laajennusvaihtoehto sekä uudisrakennusvaihtoehto. Kustannusarvio ensin mainitussa oli 13.335.000 (alv 0 %) ja jälkimmäisessä 13.098.000 (alv 0 %). Molemmissa vaihtoehdoissa kaikki sote-toiminnot on keskitetty yhteen rakennukseen. Sote-työryhmä totesi käydyissä kokouksissa, että tarkastellut vaihtoehdot ovat Karkkilan resurssit huomioiden ylimitoitettuja niin laajuudeltaan kuin kustannuksiltaankin.

26.9.2014 5 (10) Realistiseksi vaihtoehdoksi nähtiin nykyisten toimintojen säilyttäminen ennallaan ja nykyisten tilojen saneeraus. Vaihtoehto mahdollistaa todennäköisesti osin myös rakennuksen ulkopuolella olevien toimintojen siirtymisen vielä tyhjillään oleviin tiloihin. Saneerauksen laajuus koskee koko rakennusta. Saneerausvaihtoehdolle laadittiin kustannusarvio, jolloin kokonaiskustannuksiksi saatiin 4.100.000 (alv 0 %). 2.1.1. Terveysaseman uudistamisen laajuus Saneerauksen korjausasteeksi muodostui 40 %. Suurimpina yksittäisinä hankintoina ovat LVIS-tekniikan uusiminen, vuodeosaston springleröinti sekä vesikaton uusiminen koko alueella. Lisäksi vanhan osan ikkunat uusitaan ja uudella osalla ne huolletaan, myös kaikki alakatot uusitaan. Julkisivuun toteutetaan vain paikkauskorjauksia. Varsinaisia väistötiloja ei tarvita, vaan mahdolliset tilapäiset siirrot toteutettaisiin nykyisessä rakennuksessa tai Karviaisen muihin toimipisteisiin. Kustannusarvio ei sisällä kalusteita, laitteita ja välineitä. 2.1.2. Terveysaseman uudistamisen kustannusarvio (alv 0 %) Rakennus- / saneerauskustannukset (liite) 3.123.200 Rakennuttaminen, suunnittelu, valvonta 300.000 Muutos- ja lisätyöt 370.000 Väistötilat (ei ulkopuolisia) 100.000 Hanketekijät (vaiheistus & muut) 206.800 Yhteensä 4.100.000 Tässä laajuudessa toteutettuna saneeraus nostaisi perittävää vuokraa 7,84 /m2/kk siten, että uusi vuokra olisi 18,20 /m2/kk. Vuokra nousee vuositasolla noin 320.000 euroa. 2.1.3. Terveysaseman suunnittelu, saneeraus ja aikataulu Hankkeen varsinainen suunnittelu on mahdollista käynnistää nopeastikin, mikäli päädytään käyttämään puitesopimuskumppani FCG Oy:tä. Ratkaisua puoltaisi myös se, että FCG Oy on jo toteuttanut hankkeeseen hankesuunnitelmat, joten kohde on heille ennestään tuttu. Mikäli hanke päätetään käynnistää, tulee suunnittelulle ja urakoiden kilpailutukselle varata aikaa noin 1 vuosi ja varsinaiselle rakentamiselle / saneeraamiselle 1 1,5 vuotta eli yhteensä siis 2 2,5 vuotta siitä, kun lupa hankkeen toteuttamiselle on saatu.

26.9.2014 6 (10) 2.1.4. Terveysaseman uudistamisen rahoittaminen Terveysaseman rahoittamiselle on vaihtoehtoisia ratkaisuja. Perinteisin tapa on rahoittaa hanke talousarviolainalla kaupungin omaan taseeseen, jolloin investointi menona ja siitä johtuva velkarahoitus tulevat taseeseen. Vuosittain tulosvaikutteisesti kirjataan kuluksi investoinnista poistot ja lainoista korkokulut. Käytännössä koko hanke rahoitettaisiin velkarahalla. Yksi melko uusi vaihtoehto on leasingrahoitus, jolloin nykyinen rakennus myytäisiin rahoitusyhtiölle, joka vastaisi myös rakentamisen rahoittamisesta. Kaupungin ja rahoitusyhtiön kesken tehtäisiin leasingsopimus tilojen vuokraamisesta esim. 20 25 vuoden ajaksi. Kaupungin taseessa ei olisi hankkeeseen kohdistuvaa velkaa eikä rakennusta. Taseen liitetiedoissa todettaisiin leasingvelvoitteet. 2.1.4.1. Rahoitusvertailu Rahoitusvertailu on tehty siten, että molemmissa vaihtoehdoissa terveysaseman tontti on kaupungin ja kaupunki vastaa siitä, minkä vuoksi sillä ei ole vaikutusta kustannuksiin. Vertailut on tehty arvonlisäverottomin hinnoin, koska kaupunki saa maksamansa arvonlisäverot molemmissa vaihtoehdoissa palautuksena valtiolta. Rakentamisen kokonaiskustannukset ovat molemmissa vaihtoehdoissa 4,1 milj. euroa. Leasingvaihtoehdossa kaupunki joutuu rahoittamaan rahoitusyhtiön suorittaman varainsiirtoveron, koska kaupunki myy rahoitusyhtiölle korjattavan kiinteistön tasearvoon (30.9.2014: 730.000 euroa). Varainsiirtovero 29.200 euroa lisätään rahoitusyhtiön rahoittamaan osuuteen. 20 vuoden sopimuskauden jälkeen hanke on tullut rahoitetuksi jäännösarvoa lukuun ottamatta, jolloin kaupunki mahdollisesti lunastaa kohteen etukäteen sovittuun jäännösarvoon tai osoittaa sille toisen ostajan. Kiinteistön ostajana kaupunki on vapautettu varainsiirtoverosta. Kun 4,1 milj. euron hanke rahoitetaan kaupungin ottamalla velkakirjalainalla, on korko arvion mukaan tällä hetkellä 0,1 %-yksikköä edullisempi kuin leasingrahoituksen taustalla oleva rahoitus. Talousarviolaina (laina 1) nostetaan koko hankkeen rahoitusta varten, kun taas leasingrahoituksessa pääomana on hankintahinta jäännösarvolla vähennettynä. Tässäkin tapauksessa korko lasketaan koko investoinnille eli myös jäännösarvolle. Vaihtoehtoisessa lainamallissa (laina 2) lainalla rahoitetaan hanke leasingrahoitusta vastaavalla tavalla eli ilman jäännösarvoa, jolloin lainarahoituksen ja leasingrahoituksen vertailtavuus paranee.

26.9.2014 7 (10) Laina 1 Laina 2 Leasing Pääoma 4 100 000 4 100 000 4 129 200 Kk-erä 18 989 14 400 14 766 Vuosimaksut 227 867 172 800 177 188 Jäännösarvo 1 230 000 1 238 760 Yhteensä 4 557 338 4 686 000 4 782 526 Laina 1 = laina lyhennetään 20 vuodessa Laina 2 = lainaa lyhennetään 20 vuotta, jäljellä jäännösarvo Korkoprosenttina laskelmissa on käytetty 3 kk Euriboria, joka oli laskelmien tekohetkellä 0,082 prosenttia. Korkomarginaalina käytetään talousarviolainassa 1,0 ja leasingrahoituksessa 1,1 prosenttia. Laina- ja rahoitusaika on 20 vuotta, jolloin talousarviolaina (laina 1) tulee kokonaisuudessaan lyhennetyksi. Leasingvaihtoehdossa ja toisessa lainavaihtoehdossa (laina 2) jäännösarvo maksetaan laskelmassa viimeisen erän yhteydessä. Vertailu osoittaa, että perinteinen talousarviolainan ottaminen olisi edullisin ratkaisu rahoituksen näkökulmasta. Leasingrahoitus voidaan korkojaksoittain maksaa ilman lisäkorvausta kokonaan pois, jolloin kohteen lunastushinta on jäännösarvoa korkeampi. Rahoitettaessa kohdetta talousarviolainalla tulosta rasittaisivat korkokulut ja poistot. Leasingvaihtoehdossa tulosvaikutteisia kuluja olisivat leasingmaksuerät kokonaisuudessaan. Tulosvaikutteisesti edullisin ratkaisu on leasingvaihtoehto, jolloin 20 vuoden sopimuskautena rahoituskulut muodostuvat vain leasingmaksuista, mutta sen jälkeen on jäännösarvo, joka lunastettaessa tulee poistojen piiriin ja jos se rahoitetaan lainalla tulevat kuluiksi myös korkokulut. Leasingvaihtoehdossa kulut ajoittuvat huomattavasti pidemmälle aikajaksolle kuin, mitä talousarviolainoitus tai leasingsopimuskausi muutoin antaa olettaa. Kaupungin lainasalkun hoidossa on tärkeää, että siinä toteutuu hajautus. Lainarahoituksen riskejä pyritään ajallisesti, eri instrumentein ja viitekoroin hajauttamaan, jotta rahoitusmarkkinoilla tapahtuvien muutosten vaikutukset voitaisiin minimoida. Sote-palvelujen rakenneuudistuksen tässä vaiheessa on vaikea arvioida terveysaseman tulevaa palvelujen tuottajaa. Järjestämisvastuu tullee olemaan kuntayhtymämuotoisella sote-alueella, joka kattaa Uudenmaan lisäksi Kymen ja Etelä-Karjalan maakunnat. Terveysaseman tuleva

26.9.2014 8 (10) palvelutuottaja tullee olemaan joko kuntien muodostama kuntayhtymä, jokin lähialueen isompi kunta (=isäntäkunta), yksityinen yritys tai viimekädessä sote-alue. Työryhmä lähtee esityksessään siitä, että kaikissa em. tuottajavaihtoehdoissa Karkkilassa säilyy monipuoliset terveysasemapalvelut. Palvelutuottajasta riippumatta leasingvaihtoehto on hyvä rahoitusvaihtoehto kohteelle, jossa ei ole kaupungin omaa palvelutuotantoa ja jonka kustannukset voidaan periä kokonaisuudessaan toiselta palvelujen tuottajalta. Rahoitusmuodosta on myös helposti laskettavissa kohteen lunastushinta, mikäli palvelujen tuottaja haluaa kohteen omakseen tai se haluaa, että ns. vakiintunut investori ottaa kohteen omistukseensa. 3. Muut sosiaali- ja terveyspalvelujen toimitilaratkaisut 3.1. Palvelutalo Karkkilan kaupunki myi vuonna 2003 Kunta-asunnot Oy:lle (KAS) mm. palvelutalon osakkeet, jotka aiemmin muodostivat Kiinteistö Oy Takkoinrinteen. Kaupungin ja KAS:n välillä on epätietoisuus kaupassa siirtyneestä omaisuudesta. Palauttamalla tilanne entiselleen voidaan säästyä suurelta määrältä erilaisia järjestelyjä. Tilat on vuokrattu Perusturvakuntayhtymä Karviaiselle ja sen osoittamille vanhuksille ja mielenterveysasiakkaille. Mehiläinen Oy:n hoivakodin valmistuttua marraskuussa 2014, Palvelutalon asunnot osoitetaan kokonaisuudessaan mielenterveysasiakkaiden asumispalveluille. Työryhmä pitää tärkeänä, että KAS:n ja kaupungin välinen sopimustilanne voidaan purkaa ja asunnot osoittaa kokonaisuudessaan mielenterveysasukkaiden käyttöön. Kaupungin tulee ensisijaisesti pyrkiä hankkimaan tilat omistukseensa ja tarvittaessa muodostaa tiloista toimiva ja selkeä kokonaisuus omaksi yhtiökseen. Nyhkäläkodilta vapautuvat tilat tulisi suunnata tehokkaalla ja toimivalla tavalla palvelukeskuksen ympärillä toimivien yksiköiden sekä avopalvelujen käyttöön. 3.2. Senioritalo ja Toivokoti Kaupunki vastaa Senioritalon tyhjien asuntojen vuokrista. Tällä hetkellä tyhjiä asuntoja on 12 ja niiden kokonaiskustannukset vuositasolla kaupungille ovat n. 100.000 euroa. Korkea vuokrataso estää vuokralaisten saamisen.

26.9.2014 9 (10) Toivokoti ja Senioritalo muodostavat yhdessä Hopeakodit Oy:n, jonka koko osakekannan omistaa KAS. Karviainen osoittaa Toivokotiin asukkaat. Toivokodin tehostetun asumisen palveluasunnot ovat jatkuvasti täynnä. Työryhmä pitää tärkeänä, että Senioritalon kustannusrakenteita ja sen myötä vuokratasoa tulisi olennaisesti alentaa paikallisen kilpailukyvyn parantamiseksi ja asukkaiden saamiseksi. Toissijaisesti kaupungin tulisi ryhtyä toimiin, jolla se lunastaisi Hopeakodit Oy:n koko osakekannan ja kävisi em. rakenteet läpi vuokratason alentamiseksi olennaisesti. Yhteistyötä Karviaisen kanssa tulee vanhusten asuntoasioissa lisätä, jotta Senioritalon alkuperäinen tavoite tuetusta asumisesta voisi paremmin toteutua ja jotta kaupunkilaisilla olisi enemmän vaihtoehtoisia asumismahdollisuuksia oman kodin ja tehostetun palveluasumisen ja laitoshoidon välissä. Palvelukeskuksen läheisyys ja esteetön asuminen sekä Toivokodin palvelut laajentavat vanhusten asumisen turvallisuutta ja mahdollisuuksia Senioritalossa. 4. Yhteenveto Työryhmä esittää, että terveysaseman uudistamisen yksityiskohtainen suunnittelu käynnistetään välittömästi ja rahoitus toteutetaan talousarviolainana tai leasingrahoituksena tässä esityksessä tehtyjen rahoitusmallien mukaisesti. Ennen rakentamisen kilpailuttamista ja käynnistämistä on huolehdittava, että tulevan sote-uudistuksen mukainen terveysaseman palvelujen tuottaja on valmis vuokraamaan tilat ja että palvelutuotanto toteutuu riittävässä laajuudessa. Yksityiskohtaisen tilasuunnittelun edistyessä selviää, missä laajuudessa nykyiset Karviaisen toiminnot voisivat siirtyä uudistettuihin tiloihin ja missä määrin kaupungin tulee osoittaa palvelutuotannolle muita tiloja. Senioritalon vuokrien kohtuullistamiseksi yhteistyötä Kunta-asunnot Oy:n kanssa tulee lisätä ja tarvittaessa kaupungin tulee pyrkiä lunastamaan yhtiön omistukseensa. Palvelutalon käyttö mahdollistaa rakenteellisen ja kustannustehokkaan tavan tuottaa kaupunkilaisille tehokkaita ja vaikuttavia mielenterveyspalveluja. Tärkeää on seurata ja ohjata muutosprosessin toteuttamista. Nyhkäläkodilta vapautuvat tilat tulee osoittaa tehokkaaseen lähikiinteistöissä toimivien palvelujen laajentamiseen tai täydentämiseen. Terveysaseman ja Palvelukeskuksen lähialueille tulee varata mahdollisuudet sekä julkisille että yksityisille sosiaali- ja terveyspalveluille sekä asumiselle.

26.9.2014 10 (10) Työryhmä kiittää Karkkilan kaupunginhallitusta toimeksiannosta sekä toivoo Karkkilan kaupungin ja Perusturvakuntayhtymä Karviaisen laajaa yhteistyötä tässä esityksessä olevien hankkeiden ripeän valmistelun, ennakkoluulottoman päätöksenteon ja kustannustehokkaan toteutuksen takaamiseksi. Karkkilassa 26.9.2014 Matti Kuusela puheenjohtaja Aulis Stenholm varapuheenjohtaja Ilkka Kivistö Risto Laakso Juha Majalahti Riitta-Liisa Reiterä Kari Setälä Arja Tikkala