Helsinki: Koskela, Kumpula, Käpylä ja Toukola TONTINVUOKRAT 2020 Esitys 18-9-2017 Arcada, Helsinki Salli Hakala, Tuuli Kunnas, Hannu Vartiainen
Kanta-Helsingin Omakotiyhdistys ry SUOMEN VANHIN OMAKOTIYHDISTYS. Perustettu vuonna 1927. Toiminta-alue käsittää Koskelan, Kumpulan, Käpylän (Länsi-Käpylä, Osmonkulma ja Taivaskallio) ja Toukolan suojellut puutaloalueet.
Keskeiset periaatteet 1. Kansalaisten yhdenvertaisuus sekä prosessien ennakoitavuus ja läpinäkyvyys. 2. Alueita tulee kohdella samoin periaattein. 3. Samaa aluetta tulee kohdella samojen periaatteiden mukaan yli ajan. 4. Tonttien arvonmäärittämisperiaatteet ja neliöiden määräytymisperiaatteet oltava avoimesti ja etukäteen tiedossa.
KHOKY:n asiantuntijat KHOKY:n asiantuntijoilta pyytämät selvitykset: 1) Arkkitehti, professori (emeritus) Juhani Pallasmaa (2015): Suojelun merkitys otettava huomioon vuokrien korotuksissa. Voimakas muuttoliike vaarantaa alueen ominaislaadun. 2) Maanmittauslaitoksen johtava asiantuntija Risto Peltola (2016): Selvitys Kanta- Helsingin omakotitonttien vuokrasopimusten uusimiseen liittyvistä seikoista. 3) Oikeustieteen lisensiaatti Juha Sario (2017): Maanvuokran kohtuullisuuden oikeudellinen arviointi 4) Professori Arvo Vitikainen & TkT Juhana Hiironen (2017): Asiantuntijalausunto. Maanvuokran kohtuullinen käypä arvo Kanta-Helsingin alueella
Kaupungin soveltama vuokraperuste Helsingin kaupungin soveltama laskusääntö tontinvuokralle: vuotuinen vuokra = 0,04 x kerrosalaneliöiden lkm. x kerrosalaneliön arvo Nimellistä tuottovaatimusta 4 % vuodessa sovelletaan myös muissa kaupungeissa Kerrosalaneliön arvo perustuu ulkopuolisen konsultin arvioon (Catella) Omakotiyhdistyksen asiantuntijalla (Peltola 2016) teettämän selvityksen perusteella Catellan arvio aivan liian korkea. Se ei vastaa toteutuneita asuntokauppoja eikä uusittuja tontinvuokrasopimuksia.
Vuokrat talotyypeittäin Talotyyppi Kaupungin tiedote 2016 Hinta/kem²/vuosi (ind. 100) KHOKY: Selvityksen mukainen yhdenvertainen hinta/kem²/vuosi (ind.100) Kerrostalo (AK) 27 24 Rivitalo (AP) 31 29 Paritalo (AP) 34 Omakotitalo (AP) 37 Toukolan ja Käpylän ennakkotapaukset 2010: AK-tontit 24 euroa/kem² (1951, ind. 100) AP-tontit 29 euroa/kem² (1951, ind. 100) Taulukossa AK/AP-tonttien hintasuhde on 1,37 (preemio), eli omakotitontin vuokran suhteellinen rasite on aiempaa suurempi. LYHENTEET: AP: asuinpientalo AK: asuinkerrostalo kem²: kerrosala-neliömetri
Kaupungin näkemys Kanta-Helsingin tontinarvoista on aivan liian korkea
Vuokraperustehintojen vertailu 2010-2020 2010 2015 2020 Muutos 2010-20 Herttoniemi AP 25 26 28 + 12 % Herttoniemi AK 22 23 24 + 9 % Oulunkylä AP 23 (rivi) 27 28 rivi) + 22 % Oulunkylä AK 20 24 24 + 20 % Tapaninkylä AP 24 26 28 + 17 % Kumpula, Käpylä, Toukola AP Kumpula, Käpylä, Toukola AK 29 37 + 28 % 24 25 27 + 12,5 % T. Kunnas 2017
Esimerkki maan arvon eroista vierekkäisillä tonteilla 37 / k-m2 37 / k-m2 37 / k-m2 37 / k-m2 27 / k-m2 37 / k-m2 Kerrostalotontin vuokraperustehinta on nousemassa 12,5 %, kun ympäröivien tonttien nousu olisi 28 %. Onko tonttien maan arvo ja sen kehitys todella näin poikkeava? T. Kunnas 2017
Käyvän arvon muutos eri alueilla (Catellan arviolausunnot) Käypä arvo Catella 2015 2020 Muutos 2015-20 Herttoniemi AP 1100 1175 + 7 % Herttoniemi AK 775 775 0 % Oulunkylä AP 1000 1050 + 5 % Tapaninvainio AP 975 1025 + 5 % Taka-Töölö AK 1550 1450-6 % Hermanni AK 1000 1050 + 5 % Käpylä AK 900 950 + 6 % Käpylä AP 1200 1500 + 25 % Mikä luvuista ei kuulu joukkoon? Käpylä AP: Muita alueita vastaava käypä arvo 1200 x 1,05 = 1260 T. Kunnas 2017
Omakotitalotonttien reaalihintaindeksi PÄÄKAUPUNKISEUTU Omakotitalotonttien reaalihintaindeksi 2012 I-2015 II 2015=100 reaalihinta 2015 taso 12 I 114,052953 100 12 II 109,31309 100 12II 90,4276986 100 12 IV 93,3160526 100 13 I 107,905943 100 13 II 101,832994 100 13 II 90,5758193 100 13 IV 94,426958 100 14 I 114,052953 100 14 II 115,53416 100 14 II 93,4641733 100 14 IV 118,348454 100 15 I 93,4641733 100 15 II 108,128124 100 15 III 88,2799482 100 15 IV 110,127754 100 16 I 94,0566562 100 16 II 96,1303462 100 16 II 103,684503 100 16 IV 117,089428 100 17 I 100 100 17 II 103,3 100
Talotyyppeihin ja kerrosneliömetrien määrittämiseen liittyviä ongelmakohtia
Tontinvuokra /kem2 (ind 100) Perustelu 1: TALOJA KOHDELTAVA YHDENVERTAISESTI 40 35 30 Kaupunginvaltuuston vuosina 2009 ja 2015 tekemät päätökset tontinvuokrien korotuksista viittaavat siihen, että Käpylän AP-tonttien rakennusoikeuden hinta tulisi olla noin 29-30 / kem² perusvuoden hintatasossa. Tontinvuokran muutos Helsingin asuntotonttien hinnat ovat vuoden 2010 jälkeen reaalisesti laskeneet. Jos vuoden 2020 vuokraperustehinta poikkea vuoden 2010 vuokraperustehinnasta, sen tulee olla alempi, ei korkeampi. 25 20 Yhdenvertainen hinta 15 10 5 0 2010 sopimus 2016 kirje 2016 kirje Koskela Omakotitalo Paritalo Rivitalo Kerrostalo
Talotyypin vaikutus tontinvuokraan on suuri asuminen kuitenkin samankaltaista Yhteensä 755 tietuetta Yhden asunnon talot: 63 280 kem 2 Kahden asunnon talot : 40 317 kem 2 Muut erilliset pientalot: 96 284 kem 2 Toimistorakennus: 170 529 kem 2 Rivitalot: 162 840 kem 2 Myymälärakennukset: 284 542 kem 2 Muut kerrostalot: 160 5541 kem 2 Asuminen samankaltaista eikä henkilömäärissä ole suuria eroja: omakotitalossa asuu 5-henkinen perhe, kun taas pienkerrostalon kolmessa huoneistossa yhteensä 5 henkeä (2 pariskuntaa ja 1 sinkkutalous)
Perustelu 2: ALUEIDEN JA TONTTIEN YHDENVERTAISUUS Kaupungin ehdotus: Omakotitontin vuokra nousee 30 %, kerrostalotontin vuokra 13 % asuntotonttien hinnoissa ei ole vastaavia korotuksia. OMAKOTITALO: KERROSTALO: 2010-sopimusten tontinvuokra: 2230 /100 kem² 2010-sopimusten tontinvuokra: 1840 / 100 kem² Kaup. kirje tontinvuokra: 2842 /100 kem² Yhdenvertainen: 2230 / 100 kem² Yhdenvertainen: 1840 / 100 kem² Kaup. kirje tontinvuokra: 2074 /100 kem² Jokainen kerrosneliö on omakotitalossa yli 6 kalliimpi, kerrostalossa 2,3 kalliimpi. Kaikki tontinvuokrat on laskettu indeksillä 1920.
Perustelu 3: SUOJELUKAAVAN KUSTANNUKSET HUOMIOON 1. Tontit loppuun jalostettuja Suojelukaavan takia tontit ovat loppuun jalostettuja. Tämä pitäisi kohtuudella ottaa huomioon tontinvuokraa alentavana tekijänä, ei tuotto-odotuksia jatkossa. 4. Kalliimmat tekniikat ja materiaalit Rakennusten korjaustöissä joudutaan käyttämään suojelumääräysten edellyttämiä materiaaleja ja menetelmiä edullisimman korjaustavan sijaan. 2. Hukkaneliöt Vanhoissa taloissa on hukkaneliöitä, joita ei voida muuntaa asuinkäyttöön (isot muurit ja hormistot, huonejakoa ei voi muuttaa, koska julkisivun ikkunajako, sokkelot, vinokatot ja niin edelleen). 3. Korkeammat velvoitteet Kun asemakaavassa määritelty alue suojeltavaksi, kohdistuu tästä talon omistajille tavanomaista korkeammat velvoitteet rakennusten ja tontin kunnossapidolle sekä ennakoimattomille korjaustoimille. 5. Varsinainen suojelukohde on alueen ominaislaatu Ominaislaatu, ei synny vain aineellisista ja arkkitehtonisista seikoista, vaan myös tunnelmasta, johon vaikuttavat asukkaiden elämäntavat, perinteet, keskinäinen kanssakäyminen sekä tunneperäinen sitoutuminen suojellun alueen atmosfäärin ylläpitämiseen. Ks. Arkkitehti, professori Juhani Pallasmaan lausunto kiinteistölautakunnalle 25.2.2015.
Perustelu 4: KERROSNELIÖT PERUSTUEN OIKEAAN TIETOON JA DIGITALISAATION Sisätiloissa on vuosikymmenten aikana tapahtunut paljon muutoksia ja tapahtuu jatkossakin kuinka vuokraperusteen oikeellisuutta valvotaan?
Johtopäätökset
Yhteenveto Kaupungin näkemys Kanta-Helsingin pientaloalueen tontinarvoista on aivan liian korkea. Muuntojoustavuus on vanhojen puutalojen etu. Uusi hintajako talotyypeittäin lisää valvontaa, valituksia ja hallintokuluja. Ei ole oikein eikä viisasta, että kaupunki ulosmittaa suojelualueen hyödyn, mutta jättää sen kustannukset asukkaille. Asumisen kohtuullinen hinta turvaa kaupungin ostovoiman. Uhkaako suojelua nyt uusi muuttoaalto? Mikä on suojelualueen maineen hinta Helsingille? Hymykuoppa Helsingin poskessa ei säily itseisarvona!
KANTA-HELSINGIN OMAKOTIYHDISTYS RY www.kaupunginosat.net/kantahelsinki Tuuli Kunnas, DI, hallituksen puheenjohtaja (tuuli.kunnas@rakennusteollisuus.fi) Hannu Vartiainen, taloustieteen professori, hallituksen jäsen (hannu.vartiainen@helsinki.fi) Salli Hakala, VTT, hallituksen jäsen (salli.hakala@helsinki.fi)