MONISTEITA 2 / 2010 Asuntojen hinnat ja vuokrat Tampereella vuosina 2004 2009 TAMPEREEN KAUPUNKI ASUNTOTOIMI 17.8.2010
1. JOHDANTO...2 2. TAMPEREEN ASUNTOKANTA JA MARKKINATILANNE...3 3. ASUNTOJEN HINTATILASTO 2004 2009...4 Rivi ja kerrostalo osakekauppojen lukumäärät...4 Kuvio 1. Vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden kaupat muutamissa kasvukeskuksissa vuosina 2004 2009...4 Kuvio 2. Vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden kaupat muutamissa kasvukeskuksissa vuosineljänneksittäin vuonna 2009....5 Kuvio 3. Vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden kaupat muutamissa kasvukeskuksissa vuosineljänneksittäin vuosina 2004 2009...5 Rivi ja kerrostalo osakkeiden keskimääräiset myyntihinnat ja myyntihintojen muutokset...6 Kuvio 4. Vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden keskimääräiset myyntihinnat muutamissa kasvukeskuksissa vuonna 2009 ( /m2)...6 Kuvio 5. Vanhojen rivitalo osakkeiden keskihinnat ja keskihintojen vuosimuutos muutamissa kasvukeskuksissa vuonna 2009 ( /m2)...7 Kuvio 6. Vanhojen kerrostalo osakkeiden keskineliöhinnat ja niiden vuosimuutos muutamissa kasvukeskuksissa vuonna 2009....7 Kuvio 7. Vanhojen rivitalo osakkeiden keskineliöhintojen kehitys muutamissa kasvukeskuksissa vuosina 2004 2009...8 Kuvio 8. Vanhojen kerrostalo osakkeiden keskihintojen kehitys muutamissa kasvukeskuksissa v. 2004 2009 ( /m2)...9 4. ASUNTOJEN VUOKRIEN VUOSITILASTO 2004 2009...10 Asuntojen vuokrien vuositilaston 2004 2009 kaaviot...12 Kuvio 1 Asuntojen keskimääräiset neliövuokrat alueittain vuonna 2009...12 Kuvio 2 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys aravayksiöissä alueittain vuosina 2004 2009...13 Kuvio 3 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys aravakaksioissa alueittain vuosina 2004 2009...13 Kuvio 4 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys vapaarahoitteisissa yksiöissä alueittain vuosina 2004 2009...14 Kuvio 5 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys vapaarahoitteisissa kaksioissa alueittain vuosina 2004 2009...14 Kuvio 6 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys vapaarahoitteisten yksiöiden uusissa vuokrasuhteissa alueittain vuosina 2004 2009...15 Kuvio 7 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys vapaarahoitteisten kaksioiden uusissa vuokrasuhteissa alueittain vuosina 2004 2009...15 Kuvio 8 Vapaarahoitteisten ja arava asuntojen vuokratason erot alueittain vuonna 2009...16 Kuvio 9 Vapaarahoitteisten asuntojen uusien vuokrasopimusten ja arava asuntojen vuokratason erot alueittain vuonna 2009...16 Kuvio 10 Keskimääräisten kuukausivuokrien kehitys arava asunnoissa alueittain vuosina 2004 2009 17 Kuvio 11 Arava asuntojen vuokrien vuosimuutos alueittain vuosina 2004 2009...17 Kuvio 12 Keskimääräisten kuukausivuokrien kehitys vapaarahoitteisissa vuokra asunnoissa alueittain vuosina 2004 2009...18 Kuvio 13 Vapaarahoitteisten vuokra asuntojen vuokrien vuosimuutos alueittain vuosina 2004 2009..18 Kuvio 14 Keskimääräisten kuukausivuokrien kehitys vapaarahoitteisten vuokra asuntojen uusissa vuokrasuhteissa alueittain vuosina 2004 2009...19 Kuvio 15 Vapaarahoitteisten vuokra asuntojen uusien vuokrasopimusten vuokrien vuosimuutos alueittain vuosina 2004 2009...19 5. YHTEENVETO...20
1. JOHDANTO Tässä selvityksessä tarkastellaan asuntojen hintojen ja vuokrien kehitystä Tampereella vuosien 2004 2009 välisenä aikana. Selvitys jakautuu kahteen osaan siten, että ensin tarkastellaan asuntojen hintoja ja tämän jälkeen asuntojen vuokratietoja. Asuntojen hintatiedot on koottu Tilastokeskuksen Altika aluetietokannasta ja StatFintilastotietokannasta. Neljännesvuositilasto sisältää vanhojen osakehuoneistojen velattomat keskihinnat. Vuosittain tuotetaan tilasto toteutuneista keskimääräisistä kauppahinnoista ja kauppojen lukumääristä. Tilastot perustuvat varainsiirtoveroilmoituksiin. Asuntojen hintatilastoissa tarkastellaan vanhojen rivi ja kerrostalo osakehuoneistojen kauppoja, velattomia neliöhintoja ja hintojen muutoksia Tampereella. Tarkastelussa on mukana vertailukaupunkeina Espoo Kauniainen 1, Helsinki ja Vantaa sekä osassa tarkasteluja myös Jyväskylä, Oulu ja Turku. Tilastoaineistossa vanhoilla asunnoilla tarkoitetaan asuntoja, jotka ovat valmistuneet vähintään kaksi vuotta ennen kaupanteon ajankohtaa. Asuntojen vuokratiedot on koottu Tilastokeskuksen Altika aluetietokannan asuntojen vuokrien vuositilastoista. Aineisto siihen on kerätty haastattelu ja rekisteritutkimuksena. Tilastossa tarkastellaan sekä arava että vapaarahoitteisia asuntoja, että uusia ja vanhoja vuokrasuhteita. Asumistukea saavista tiedot on saatu vuokratilastoon KELA:n asumistukirekisteristä. Haastatteluaineisto saadaan kuukausittaisen työvoimatutkimuksen yhteydessä kerättävillä vuokratiedoilla. Tilastoituihin vuokriin lasketaan kuuluviksi myös erikseen maksettavat vesimaksut ja lämmityskustannukset. Arava asunto on valtion ARAVA lainalla tuotettu asunto, jonka vuokra määräytyy kustannusvastaavuusperiaatteella. Vapaarahoitteiset asunnot ovat muita kuin aravaasuntoja. Keskineliövuokrana käytetään painotettua geometristä keskiarvoa. Uudella vuokrasuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka on alkanut tilastovuoden aikana Tilastoaineistossa kuvataan keskimääräistä vuokratasoa (keskineliövuokra) ja vuokramuutoksia Suomessa, koko maassa ilman pääkaupunkiseutua, Tampereella sekä kuudessa vertailukaupungissa vuodesta 2004 alkaen. Vertailukaupunkeja ovat Helsinki, Espoo (sisältää myös Kauniaisen), Vantaa, Jyväskylä, Oulu ja Turku. 1 Tilastokeskus luokittelee Kauniaisen osaksi Espoota eikä Espoon yksittäistietoja ole saatavilla. 2
2. TAMPEREEN ASUNTOKANTA JA MARKKINATILANNE Vuonna 2008 Tampereella oli asuntoja 119 231. Näistä omistusasuntoja oli 49,7 % (59 259), vuokra asuntoja 40,3% (48 033), asumisoikeusasuntoja 2,4% ja muita tai hallintamuodoltaan tuntemattomia 7,6 %. Omistusasunnoista 78,0 % oli vuoden 2008 lopussa osakeasuntoja. Tampereen asuntokanta on vuodesta 1999 lähtien vuoteen 2008 kasvanut 17,4 %. Omistusasuntojen määrä on kasvanut 10,9 % (5 842 asuntoa) ja vuokra asuntojen 24,6 % (9 482 ). Asuntojen huoneistotyyppijakautuma vaihtelee eri hallintamuodoissa varsin voimakkaasti. Kun vuokra asunnoista vuonna 2008 Tampereella oli 78,7 % enintään kaksioita niin omistusasunnoista niitä oli vastaavasti 38,4 %. Kaupunki omisti suoraan tai sen määräämisvallassa olevien yhteisöjen kautta yhteensä 13 677 vuokra asuntoa vuoden 2009 lopussa.. Tampereen uudisasuntotuotanto vuonna 2009 oli 1 191, mikä oli 26 % vähemmän kuin edellisenä vuonna. Näin alhaisella tasolla oltiin viimeksi 1990 luvun lamavuosina. Vuokra asuntoja valmistui viime vuonna 696, joka oli 11 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Vuonna 2006 vuokra asuntotuotanto oli alimmillaan 2000 luvulla ollen 444 asuntoa. Uusia omistusasuntoja valmistui 420, joka oli 55 % vähemmän kuin edellisenä vuonna. Omistusasuntotuotanto oli vuosina 2004 ja 2006 suurimmillaan 2000 luvulla. Kumpanakin vuonna valmistui noin 1300 omistusasuntoa. Vuoden 2006 jälkeen omistusasuntotuotanto on laskenut jatkuvasti ja vuonna 2008 jäätiin alle tuhannen asunnon. Erityisen voimakkaasti on laskenut kerros ja rivitaloihin valmistuvat omistusasunnot (uudet osakeasunnot). Kun vuonna 2006 niitä valmistui 1 105 niin vuonna 2009 niitä valmistui 286. Vuoden 2008 kesän finanssikriisi vaikutti asuntomarkkinoihin vielä vuoden 2009 alun erittäin voimakkaasti. Loppukeväästä asuntomarkkinat lähtivät hiljalleen toipumaan kohti normaalimpia oloja. Lamaantuminen ei koskenut pelkästään omistusasumista. Asuntotoimen raportoinnilla on vuodesta 2000 lähtien kuukausittain seurattu vuokraasuntojen markkinatilannetta. Vuonna 2009 ensimmäistä kertaa raportoinnin aikana jätettyjen hakemusten määrä väheni edellisvuodesta. Opiskelija asunnoissa oli vähennystä 0,8 % ja tavallisissa vuokra asunnoissa 21,6 %. Asuntojen hintojen muutoksilla on vaikutusta vapaarahoitteisten asuntojen vuokriin ja näin vuokra asuntojen kysyntään ja tarjontaan. Toisaalla myös vuokratasolla ja sen kehityksellä on vaikutus omistusasuntojen kysyntään. Asuntojen kysyntään taas vaikuttavat muun muassa väestönmuutokset, tulotason ja työllisyyden muutokset ja asumisen kokonaiskustannusten kehitys. Esimerkiksi lainojen korkotason muutokset heijastelevat nopeastikin asuntojen kysyntään ja hintatasoon. Vanhojen asuntojen hintakehitys puolestaan vaikuttaa suoraan käynnistyvän uudistuotannon määrään. 3
3. ASUNTOJEN HINTATILASTO 2004 2009 Rivi ja kerrostalo osakekauppojen lukumäärät Vuodesta 2000 lähtien vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden kauppojen lukumäärät kasvoivat Tampereella tasaisesti vuoteen 2005 (3 711 kpl v. 2000 ja 4 739 kpl v 2005). Tämän jälkeen kauppojen lukumäärän kehitys on ollut epätasaista vuosittain. Vuonna 2006 laskua oli 5,9 % (4 461 kpl), mutta seuraavana vuonna kasvua oli 2,7 % (4 582). Vuoden 2008 finanssikriisi pysäytti asuntokaupan syksystä alkaen siten, että vanhojen rivija kerrostalo osakkeiden kaupankäynti jäi 15,1 % pienemmäksi (3 888 kpl) kuin edellisenä vuonna. Kauppojen määrä lisääntyi kuitenkin jo vuonna 2009, jolloin kasvu oli 3,5 % (4 025). Koko maan tasolla vanhojen rivi ja kerrostalo osakekauppojen lukumäärä on vähentynyt vuosittain vuoden 2005, jolloin kauppoja tehtiin 72 885 kpl. Vuonna 2008 jäätiin 58 646 kauppaan, mikä oli 15,6 % vähemmän kuin vuonna 2007 (69 470 kpl). Vuonna 2009 lasku jäi 2,7 %:iin (57 073 kpl) verrattuna edelliseen vuoteen. Tampereen osuus koko maassa tehdyistä rivi ja kerrostalo osakekaupoista oli 7,1 % vuonna 2009. (Kuvio 1) kpl 14 000 Koko maassa rivi ja kerrostaloosakekauppoja tehtiin v. 2009 yht. 57 073 kpl. 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 4 326 4 739 4 461 4 582 3 888 4 025 2 000 0 Espoo Kauniainen Helsinki Vantaa Jyväskylä Oulu Tampere Turku Lähde: Tilastokeskus Kuvio 1. Vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden kaupat muutamissa kasvukeskuksissa vuosina 2004 2009. Vuosineljänneksittäin tarkasteltuna vuonna 2009 Tampereella tehtiin vanhojen rivi ja kerrostalo osakekauppoja eniten kolmannen vuosineljänneksen aikana (1 136 kpl). Vähiten kauppoja tehtiin vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana (923 kpl), jolloin kuitenkin alkoi kaupankäynnin selvä piristyminen verrattuna vuoden 2008 viimeisen neljännekseen (595 kpl). Silloin saavutettiin finanssikriisin seurauksena 2000 luvun hiljaisin kausi asuntokaupassa. Koko maan tasolla vilkkainta kaupankäynti oli kolmannen neljänneksen aikana, jolloin tehtiin hieman yli neljännes (26,6 %) kaikista kaupoista. 4
Helsingissä asunto osakekauppojen määrä oli suurin neljännellä neljänneksellä (2 523 kpl), joka oli 72 % suurempi määrä kuin vuotta aiemmin (1 465 kpl). (Kuvio 2 ja 3) kpl 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Espoo Kauniainen Helsinki Vantaa Jyväskylä Oulu Tampere Turku I neljännes II neljännes III neljännes IV neljännes Lähde: Tilastokeskus Kuvio 2. Vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden kaupat muutamissa kasvukeskuksissa vuosineljänneksittäin vuonna 2009. kpl 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 Espoo Kauniainen Helsinki Vantaa Tampere Lähde: Tilastokeskus Kuvio 3. Vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden kaupat muutamissa kasvukeskuksissa vuosineljänneksittäin vuosina 2004 2009. 5
Rivi ja kerrostalo osakkeiden keskimääräiset myyntihinnat ja myyntihintojen muutokset Vuositasolla tarkasteltuna vuoden 2009 vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden keskimääräiset myyntihinnat olivat lähellä vuoden 2008 lukuja sekä koko maan tasolla että suurimmissa kasvukeskuksissa. Koko maassa kerrostalo osakkeen keskimääräinen neliöhinta oli 1 990 ja rivitalo osakkeen 1 858, kun ne olivat vuonna 2008 vastaavasti 1 961 ja 1 848. Kerrostalo osakkeiden hintojen osalta nousua oli 1,5 % ja rivitaloosakkeiden osalta 0,5 %. Tampereella vanhan rivitalo osakkeen keksimääräinen neliöhinta oli 2 059 vuonna 2009, kun se edellisenä vuonna oli 2 070 (laskua 0,5 %). Myös eräissä vertailukaupungeissa rivitalo osakkeiden hinnat laskivat hieman, erimerkiksi Espoo Kauniaisissa 0,9 %, Oulussa 0,1 %, ja Turussa 0,1 %. Sen sijaan hinnat nousivat hieman Helsingissä 1,2 %, Vantaalla 0,2 % ja Jyväskylässä 3,2 %. (Kuvio 4 ja 5) / m² 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2 929 2 545 Espoo Kauniainen 3 227 2 888 2 516 2 069 1 7291 620 1 565 1 535 2 059 1 955 1 990 1 918 1 858 1 588 1 538 1 469 Helsinki Vantaa Jyväskylä Oulu Tampere Turku Koko maa Muu maa PKS rivitalot kerrostalot Lähde:Tilastokeskus Kuvio 4. Vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden keskimääräiset myyntihinnat muutamissa kasvukeskuksissa vuonna 2009 ( /m2). 6
Muu maa PKS + 0,8 % Koko maa + 0,5 % Turku 0,1 % Tam pere 0,5 % Oulu 0,1 % Jyväskylä + 3,2 % Vantaa + 0,2 % Helsinki + 1,2 % Espoo Kauniainen 0,9 % 1 538 1 858 1 918 2 059 1 565 1 729 2 516 2 888 2 929 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 / m² Lähde:Tilastokeskus Kuvio 5. Vanhojen rivitalo osakkeiden keskihinnat ja keskihintojen vuosimuutos muutamissa kasvukeskuksissa vuonna 2009 ( /m2). Tampereella vanhan kerrostalo osakkeen keskimääräinen neliöhinta oli 1 955 vuonna 2009, kun se edellisenä vuonna oli yhden euron korkeampi (laskua 0,1 %). Muissa vertailukaupungeissa kerrostalo osakkeiden hinnat nousivat vuoteen 2008 verrattuna hieman, esimerkiksi Helsingissä 1,3 %, Vantaalla 1,4 %, Jyväskylässä 3,6 %, Oulussa 3,4 % ja Turussa 1,1 %. (Kuvio 6) Muu maa PKS + 1,7 % 1 469 Koko maa + 1,5 % 1 990 Turku + 1,1 % 1 588 Tampere 0,1 % 1 955 Oulu + 3,4 % Jyväskylä + 3,6 % 1 535 1 620 Vantaa + 1,4 % 2 069 Helsinki + 1,3 % 3 227 Espoo Kauniainen + 1,9 % 2 545 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 / m² Lähde:Tilastokeskus Kuvio 6. Vanhojen kerrostalo osakkeiden keskineliöhinnat ja niiden vuosimuutos muutamissa kasvukeskuksissa vuonna 2009. 7
Neljännesvuosittain tarkasteltuna vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden keskimääräiset myyntihinnat kääntyivät laskuun koko maassa vuoden 2008 kolmannella neljänneksellä. Hintojen lasku jatkui rivitalojen osalta vielä kahden seuraavan neljänneksen aikana ja kerrostalojen osalta vuoden viimeisen neljänneksen aikana. Rivitalo osakkeiden hinnat kääntyivät nousuun vuoden 2009 toisen neljänneksen aikana ja kerrostalo osakkeiden hintojen nousu alkoi vuoden 2009 ensimmäisen neljänneksen aikana. Molempien asuntotyyppien hintojen nousu jatkui edelleen vuoden 2009 loppuun saakka. (Kuvio 7) Tuolloin vanhojen rivitalo osakkeiden keskimääräiset hinnat (1 925 ) ylittivät 2,1 %:lla vuoden 2008 toisen neljänneksen tason (1 885 ). Vuosien 2008 ja 2009 viimeisen neljänneksen välisenä aikana hintojen nousua oli tapahtunut 8,0 %. Vastaavansuuntainen kehitys tapahtui myös samalla ajanjaksolla kerrostalo osakkeiden keskimääräisille hinnoille. Nousua oli 4,2 % (v. 2008/II 2 003 v. 2009/IV 2 088 ) ja vuosien viimeisten neljännesten välillä 11,2 %. Tampereella hintojen aleneminen alkoi vanhojen rivitalo osakkeiden osalta vuoden 2008 viimeisen neljänneksen aikana, mutta lasku taittui jo vuoden 2009 ensimmäisen neljänneksen aikana, jolloin hintojen nousua oli 0,3 %. Vuoden toisella neljänneksellä nousua oli 4,5 %, mutta seuraavassa jaksossa hinnat laskivat jälleen hieman ( 1,2 %). Vuoden viimeisen neljänneksen aikana hinnat nousivat vastaavasti hieman (1,9 %). Vuosien 2008 ja 2009 viimeisten neljännesten aikana vanhojen rivitalo osakkeiden keskimääräiset hinnat nousivat 5,5 % (1 989 2 099 ). /m2 3 200 3 000 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 3 200 3 000 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 Tampere Espoo Kauniainen Helsinki Vantaa Koko maa Muu maa PKS Lähde:Tilastokeskus Kuvio 7. Vanhojen rivitalo osakkeiden keskineliöhintojen kehitys muutamissa kasvukeskuksissa vuosina 2004 2009. 8
Tampereella pitkään jatkunut vanhojen kerrostalo osakkeiden hintojen nousu taittui vuoden 2008 kolmannen neljänneksen aikana, mutta hinnat alkoivat jälleen nousta vuoden 2009 ensimmäisen neljänneksen aikana, jolloin nousua oli 0,8 %. Hintojen nousu jatkui hitaana myös seuraavien neljänneksien aikana: II/1,6 %, III/1,8 % ja IV/3,1 %. Vuosien 2008 ja 2009 viimeisten neljännesten aikana vanhojen kerrostalo osakkeiden keskimääräiset hinnat nousivat 7,4 % (1 886 2 025 ). (Kuvio 8). /m2 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 Tampere Espoo Kauniainen Helsinki Vantaa Koko maa Muu maa PKS Lähde:Tilastokeskus Kuvio 8. Vanhojen kerrostalo osakkeiden keskihintojen kehitys muutamissa kasvukeskuksissa v. 2004 2009 ( /m2). 9
4. ASUNTOJEN VUOKRIEN VUOSITILASTO 2004 2009 Vuokrataso vuonna 2009 (Kuvio 1) Arava asunnot Arava asunnoissa maksettiin vuokraa vuonna 2009 keskimäärin koko maassa 8,93 euroa neliöltä kuukaudessa, Tampereella vastaavasti 9,38 /m2/kk ja Helsingissä 9,98 /m2/kk. Tilastoaineiston vertailukohteista kallein aravavuokra oli Espoossa 10,34 /m2/kk. Tampere oli seitsemän kaupungin vertailussa neljännellä sijalla kuten edellisenäkin vuonna. Vertailukaupungeista Espoon ja Vantaan vuokrataso ylitti 10 /m2/kk rajan. Vapaarahoitteiset asunnot Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat vuonna 2009 olivat koko maassa keskimäärin 10,07 /m2/kk, Helsingissä 13,86 /m2/kk ja Tampereella 10,79 /m2/kk. Tampereen vuokrataso oli vertailukaupungeista neljännellä sijalla kuten edellisenäkin vuonna. Vertailukohteista kallein vuokra vapaarahoitteisissa oli Helsingissä (Helsinki 55 % kalliimpi kuin muualla maassa ilman pääkaupunkiseutua, edellisenä vuonna 51 %). Vertailukaupungeista vain Oulun ja Turun vuokrataso on hieman alle kymmenen euroa. Vapaarahoitteisissa asunnoissa vaihtelu on paljon suurempaa kuin aravissa. Aravissa vuokrien homogeenisuuteen vaikuttaa mm. omakustannusperiaatteen noudattaminen. Vapaarahoitteinen asuntokanta on jo rakenteeltaankin heterogeenisempi. Vapaarahoitteisten asuntojen uudet vuokrasuhteet Keskimääräinen vuokra uusissa vuokrasuhteissa (vuokrasuhteet ovat alkaneet vuoden 2009 aikana) oli vuonna 2009 koko maassa 10,86 /m2/kk, Helsingissä 15,53 /m2/kk ja Tampereella 11,13 /m2/kk ollen vertailukaupungeista neljännellä sijalla kuten edellisenäkin vuonna. Helsingin vuokrataso oli 60 % kalliimpaa kuin muualla maassa ilman pääkaupunkiseutua. Vuokrataso huoneistotyypeittäin vuonna 2009 ja sen kehitys vuodesta 2004 Arava asunnot (Kuviot 2 ja 3) Yksiöissä koko maassa vuokrat olivat 9,45 /m2/kk, Helsingissä 11,27 /m2/kk ja Tampereella 10,33 /m2/kk. Tampereen vuokrataso oli kaupungeista neljännellä sijalla. Arava asuntojen erityisluonne näkyy erityisen selvästi juuri yksiöissä. Kun kalleimman ja halvimman aravayksiön vuokrien ero vertailukaupungeissa vuonna 2009 oli 1,87 /m2/kk, niin vapaarahoitteisissa se oli 4,31 /m2/kk. Aravakaksioissa koko maassa vuokrat olivat 9,02 /m2/kk, Helsingissä 10,13 /m2/kk ja Tampereella 9,54 /m2/kk. Tampere oli neljännellä sijalla kuten edellisenäkin vuonna Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla vuokrataso oli yli 10 /m2/kk. Aravissa halvimman ja kalleimman kaksion ero vertailukaupunkien vuokrissa oli 1,72 /m2/kk, kun se vapaarahoitteisissa kaksioissa oli 3,78 /m2/kk. Vapaarahoitteiset asunnot (Kuviot 4 ja 5) Yksiöissä koko maassa vuokrat oivat koko maassa 12,28 /m2/kk, Helsingissä 16,30 /m2/kk ja Tampereella 12,27 /m2/kk. Tamperetta korkeampi vuokrataso oli Helsingissä, Vantaalla ja Espoossa kuten edellisenäkin vuonna. 10
Vapaarahoitteisissa kaksioissa vuokrat olivat koko maassa 9,95 /m2/kk, Helsingissä 13,43 /m2/kk ja Tampereella 10,60 /m2/kk. Pääkaupunkiseudun kaupunkien vuokrataso oli korkeampi kuin Tampereen kun edellisenä vuonna myös Jyväskylä ylitti Tampereen vuokratason. Vapaarahoitteisten vuokra asuntojen uudet vuokrasuhteet (Kuviot 6 ja 7) Uusissa vuokrasuhteissa yksiöissä vuokrat olivat koko maassa 13,21 /m2/kk, Helsingissä 18,92 /m2/kk ja Tampereella 12,27 /m2/kk. Tampereen vuokrataso on vertailukaupunkien alin. Edellisenä vuonna Tampereella oli neljänneksi korkeimmat vuokrat. Kaksioissa vuokrat olivat koko maassa 10,50 /m2/kk, Helsingissä 14,58 /m2/kk ja Tampereella 11,12 /m2/kk. Pääkaupunkiseudun kaupunkien vuokrataso oli Tamperetta korkeampi kun edellisenä vuonna myös Jyväskylän taso ylitti Tampereen. Aravavuokrataso verrattuna vapaarahoitteisiin asuntoihin (Kuviot 8 ja 9) Kun verrataan kuinka paljon enemmän vuokraa joutuu maksamaan siirryttäessä arava asunnosta vapaarahoitteiseen asuntoon tilanne oli seuraava. Suurin ero vuonna 2009 oli Helsingissä ollen 39 % (edellisenä vuonna 41 %) ja toisena Espoo 20 (22 %). Tampereella ero 15 % (21 %) oli vertailukaupungeista neljänneksi pienin kun se edellisenä vuonna oli toiseksi pienin. Tampereella ero aravan ja vapaarahoitteisen vuokra asunnon välillä oli 2000 luvun alussa noin 30 %. Siltä tasolta ollaan tultu jatkuvasti alaspäin. Esimerkiksi Helsingissä ei vastaavaa ole tapahtunut. Kun edelleen verrataan arava asunnon ja vapaarahoitteisten asuntojen uusien vuokrasuhteiden vuokrien eroa, niin se oli suurinta Helsingissä 56 % (64 % ) ja toiseksi suurinta Espoossa 28 % (29 %). Tampereella ero oli 19 % (30 %). Pienin ero vertailukaupungeista oli Oulussa (17 %). Koko maassa ilman pääkaupunkiseutua arava asunnon ja vapaarahoitteisten asuntojen uusien vuokrasuhteiden vuokrien ero oli 15 % (19 %). Vuokrien muutos vuosina 2004 2009 Arava asunnot (Kuviot 10 ja11) Aravavuokrat nousivat vuonna 2009 edellisvuodesta koko maassa 5,1 %, Helsingissä 5,0 % ja Tampereella 6,9 %. Tampereella aravavuokrat kallistuivat eniten seitsemästä vertailukaupungeista. Aravavuokrien vuosinousu oli vuonna 2009 kaikissa kaupungeissa korkeampi kuin vapaarahoitteisten asuntojen. Kaikissa vertailukaupungeissa aravavuokrat nousivat ajanjaksolla 2004 2009 eniten vuonna 2009 Espoota lukuun ottamatta. Aravavuokrien vuosinousu on kohonnut jatkuvasti vuodesta 2006 lähtien. Tällöin vertailukaupunkien keskimääräinen nousu oli 1,76 % ja vuonna 2009 se oli jo 5,33 %. Vapaarahoitteiset asunnot (Kuviot 12 ja 13) Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat vuonna 2009 koko maassa 3,1 %, Helsingissä 4,4 % ja Tampereella 3,0 %. Tampereen vuokrien nousu oli vertailukaupunkien pienin, kun edellisenä vuonna vuokrat nousivat kolmanneksi eniten (4,2 %). Vertailukaupunkien vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien keskimääräinen vuosinousu oli suurin vuonna 2009 vertailuajanjaksolla 2004 2009. 11
Lisäksi vapaarahoitteisissa vuokra asunnoissa vertailuajanjakson suurin vuosinousu kaupungeissa on tapahtunut joko vuonna 2009 tai vuonna 2008. Kahtena viime vuonna myös vertailukaupunkien vuokrien nousun välinen ero on vaihdellut myös entistä enemmän. Kun vuonna 2008 suurin nousu oli Helsingissä 4,4 % niin samana vuonna vuokrat laskivat Oulussa 0,6 %. Vuonna 2009 suurin nousu oli Espoossa 4,6 % ja samaan aikaan vuokrat laskivat Turussa 0,3 %. Vapaarahoitteisten vuokra asuntojen uudet vuokrasuhteet (Kuviot 14 ja 15) Uusien (vuokrasuhteet ovat alkaneet vuoden 2009 aikana) vapailla vuokramarkkinoilla syntyneiden vuokrasuhteiden vuokrat nousivat keskimäärin vuonna 2009 koko maassa 2,5 % verrattuna vuoden 2008 aikana syntyneisiin vuokrasuhteisiin. Vastaavasti Helsingissä vuokrat nousivat 3,5 % ja Tampereella 1,0 %. Nyt vuokrat laskivat vertailukaupungeista vain Turussa 1,0 %. Tampereen nousu oli vertailukaupungeista pienin, kun edellisenä vuonna se oli kolmanneksi suurinta. Vertailukaupungeissa vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien keskimääräinen vuosinousu oli suurin vuonna 2009 vertailuajanjaksolla 2004 2009. Vapaarahoitteisten uusissa vuokrasuhteissa vuokrien vuosinousu on vaihdellut sekä kaupunkien että eri vuosien välillä vertailuajanjaksolla. Kuitenkin suurin vuokrien nousu oli joko vuonna 2008 tai 2009 Oulua lukuun ottamatta. Vaihtelu oli poikkeuksellisen suurta vuonna 2009. Suurin nousu oli Vantaalla 6,8 % kun samaan aikaan vuokrat laskivat Turussa 1,0 %. Asuntojen vuokrien vuositilaston 2004 2009 kaaviot Kuvio 1 Asuntojen keskimääräiset neliövuokrat alueittain vuonna 2009 18,00 16,00 14,00 12,00 / m2 / kk 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Helsinki Espoo Vantaa Tampere Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks arava vapaarahoitteiset yhteensä uudet vuokrasuhteet 12
Kuvio 2 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys aravayksiöissä alueittain vuosina 2004 2009 12 11,5 11 10,5 10 9,82 10,33 / m2 / kk 9,5 9 8,5 8,48 8,65 8,81 9,40 8 7,5 7 6,5 6 Tampere Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks Kuvio 3 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys aravakaksioissa alueittain vuosina 2004 2009 11 10,5 10 9,5 9,54 / m2 / kk 9 8,5 8 7,62 8,02 8,15 8,59 8,93 7,5 7 6,5 6 Tampere Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks 13
Kuvio 4 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys vapaarahoitteisissa yksiöissä alueittain vuosina 2004 2009 16,50 15,50 14,50 / m2 / kk 13,50 12,50 11,50 10,50 10,40 10,96 10,89 11,58 12,06 12,27 9,50 8,50 Tampere Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks Kuvio 5 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys vapaarahoitteisissa kaksioissa alueittain vuosina 2004 2009 13,5 12,5 / m2 / kk 11,5 10,5 9,5 9,11 9,37 9,03 9,56 10,29 10,6 8,5 7,5 Tampere Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks 14
Kuvio 6 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys vapaarahoitteisten yksiöiden uusissa vuokrasuhteissa alueittain vuosina 2004 2009 19 18 17 16 15 / m2 / kk 14 13 12 10,74 12,62 12,63 12,65 11,9 12,27 11 10 9 8 Tampere Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks Kuvio 7 Keskimääräisten neliövuokrien kehitys vapaarahoitteisten kaksioiden uusissa vuokrasuhteissa alueittain vuosina 2004 2009 16 15 14 13 / m2 / kk 12 11 10 9,59 9,66 9,72 10,57 10,81 11,12 9 8 7 Tampere Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks 15
Kuvio 8 Vapaarahoitteisten ja arava asuntojen vuokratason erot alueittain vuonna 2009 50 % 40 % 38,88 % 30 % 20 % 10 % 20,21 % 15,45 % 15,03 % 10,23 % 13,84 % 11,40 % 12,77 % 5,69 % 0 % Helsinki Espoo Vantaa Tampere Oulu Turku Koko maa Koko maa pks Kuvio 9 Vapaarahoitteisten asuntojen uusien vuokrasopimusten ja arava asuntojen vuokratason erot alueittain vuonna 2009 60 % 55,61 % 50 % 40 % 30 % 20 % 27,66 % 24,51 % 18,66 % 18,37 % 16,70 % 21,12 % 21,61 % 15,28 % 10 % 0 % Helsinki Espoo Vantaa Tampere Oulu Turku Koko maa Koko maa pks 16
Kuvio 10 Keskimääräisten kuukausivuokrien kehitys arava asunnoissa alueittain vuosina 2004 2009 / m2 /kk 10,5 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 9,38 8,73 8,36 7,78 7,95 7,45 Tampere Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks Kuvio 11 Arava asuntojen vuokrien vuosimuutos alueittain vuosina 2004 2009 8,00 7,00 6,9 Vuosimuutos ( % ) 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 2,8 3,1 1,7 3,6 2,9 1,00 0,00 Tampere (muutos%) Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks 17
Kuvio 12 Keskimääräisten kuukausivuokrien kehitys vapaarahoitteisissa vuokra asunnoissa alueittain vuosina 2004 2009 14 13 / m2 / kk 12 11 10 9 9,16 9,46 9,79 9,39 10,79 10,53 8 7 6 Tampere Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks Kuvio 13 Vapaarahoitteisten vuokra asuntojen vuokrien vuosimuutos alueittain vuosina 2004 2009 Vuosimuutos ( % ) 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 1,00 2,00 2,10 3,20 1,00 3,10 4,20 Tampere (muutos%) Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks 3,00 18
Kuvio 14 Keskimääräisten kuukausivuokrien kehitys vapaarahoitteisten vuokra asuntojen uusissa vuokrasuhteissa alueittain vuosina 2004 2009 / m2 / kk 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 9,64 10,17 10,17 10,77 11,32 11,13 Tampere Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks Kuvio 15 Vapaarahoitteisten vuokra asuntojen uusien vuokrasopimusten vuokrien vuosimuutos alueittain vuosina 2004 2009 Vuosimuutos ( % ) 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 1,00 2,00 3,00 0,9 1,7 2,8 3,6 3,8 1 Tampere Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu Turku Koko maa Koko maa pks 19
5. YHTEENVETO Asuntojen hinnat Vuoden 2008 finanssikriisi pysäytti Tampereella asuntokaupan syksystä alkaen siten, että vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden kaupankäynti jäi 15,1 % pienemmäksi (3 888 kpl) kuin edellisenä vuonna. Kauppojen määrä lisääntyi kuitenkin jo vuonna 2009, jolloin kasvu oli 3,5 % (4 025). Koko maan tasolla vanhojen rivi ja kerrostalo osakekauppojen lukumäärä väheni 15,6 % vuonna 2008 vuoteen 2007 verrattuna. Vuonna 2009 lasku jäi 2,7 %:iin (57 073 kpl) verrattuna vuoteen 2008. Tampereen osuus koko maassa tehdyistä rivi ja kerrostalo osakekaupoista oli 7,1 % vuonna 2009. Vuosineljänneksittäin tarkasteltuna vuonna 2009 Tampereella tehtiin vanhojen rivi ja kerrostalo osakekauppoja eniten kolmannen vuosineljänneksen aikana (1 136 kpl). Vähiten kauppoja tehtiin vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana (923 kpl), jolloin kuitenkin alkoi kaupankäynnin selvä piristyminen verrattuna vuoden 2008 viimeisen neljännekseen (595 kpl). Silloin saavutettiin finanssikriisin seurauksena 2000 luvun hiljaisin kausi asuntokaupassa. Vuositasolla tarkasteltuna vuoden 2009 vanhojen asunto osakkeiden keskimääräiset myyntihinnat olivat lähellä vuoden 2008 lukuja sekä koko maassa että suurimmissa kasvukeskuksissa. Koko maan kerrostalo osakkeen keskimääräinen neliöhinta oli 1 990 ja rivitalo osakkeen 1 858, kun vastaavat luvut olivat vuonna 2008 1 961 ja 1 848. Kerrostalo osakkeiden hintojen osalta nousua oli 1,5 % ja rivitalo osakkeiden osalta 0,5 %. Tampereella vanhan rivitalo osakkeen keksimääräinen neliöhinta oli 2 059 vuonna 2009, kun se edellisenä vuonna oli 2 070 (laskua 0,5 %). Myös eräissä vertailukaupungeissa rivitalo osakkeiden hinnat laskivat hieman, erimerkiksi Espoo Kauniaisissa 0,9 %, Oulussa 0,1 %, ja Turussa 0,1 %. Hinnat nousivat hieman Helsingissä 1,2 %, Vantaalla 0,2 % ja Jyväskylässä 3,2 %. Tampereella vanhan kerrostalo osakkeen keskimääräinen neliöhinta oli 1 955 vuonna 2009, kun se edellisenä vuonna oli yhden euron korkeampi (laskua 0,1 %). Muissa vertailukaupungeissa kerrostalo osakkeiden hinnat nousivat vuoteen 2008 verrattuna hieman, esimerkiksi Helsingissä 1,3 %, Vantaalla 1,4 %, Jyväskylässä 3,6 %, Oulussa 3,4 % ja Turussa 1,1 %. (Kuvio 6) Neljännesvuosittain tarkasteltuna vanhojen rivi ja kerrostalo osakkeiden keskimääräiset myyntihinnat kääntyivät laskuun koko maassa vuoden 2008 kolmannella neljänneksellä. Rivitalo osakkeiden hinnat kääntyivät nousuun vuoden 2009 toisen neljänneksen aikana ja kerrostalo osakkeiden hintojen nousu alkoi vuoden 2009 ensimmäisen neljänneksen aikana. Molempien asuntotyyppien hintojen nousu jatkui edelleen vuoden 2009 loppuun saakka. Tuolloin vanhojen rivitalo osakkeiden keskimääräiset hinnat (1 925 ) olivat 8 % korkeammat kuin vuotta aiemmin. Vanhojen kerrostalo osakkeiden keskimääräinen hinta (2 088 ) oli puolestaan tuolloin 11,2 % korkeampi kuin vuoden 2008 viimeisellä neljänneksen aikana. Tampereella vanhojen rivitalo osakkeiden osalta keskimääräiset hinnat nousivat vuoden 2009 kaikkien neljännesten aikana siten, että vuoden lopussa nousua oli 5,5 % verrattuna vuoden 2008 viimeiseen neljännekseen (1 989 2 099 ). Vanhojen kerrostaloosakkeiden osalta vastaava nousu oli 7,4 % (1 886 2 025 ). 20
Asuntojen vuokrat Niin arava kuin vapaarahoitteistenkin asuntojen vuokrat ovat nousseet jatkuvasti vuosittain. Tosin joillakin tarkastelupaikkakunnilla on joinakin yksittäisvuosina vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat laskeneetkin. Vuosina 2004 2006 nousu on ollut maltillista. Vuonna 2007 nousu oli jo nopeampaa. Aravissa suurin vuosinousu ajanjaksolla 2004 2009 oli vertailukaupungeissa vuonna 2009 Espoota lukuun ottamatta, jolla se oli vuonna 2008. Vastaavasti vertailujakson suurin nousu kaupunkien vapaarahoitteisissa asunnoissa oli joko vuonna 2008 tai vuonna 2009. Tampereen keskimääräinen vuokrataso vuonna 2009 oli aravissa (9,38 /m2/kk) 5,0 % korkeampi kuin koko maassa (edellisenä vuonna 4,2 %). Vastaavasti vapaarahoitteisissa vuokra asunnoissa (10,79 /m2/kk) taso oli 7,1 % (8,2 %) ja vapaarahoitteisten uusissa vuokrasuhteissa (11,13 /m2/kk) 2,5 % (7,4 %) koko maan tasoa korkeampi. Tampere sijoittuu seitsemän kaupungin vertailussa niin aravissa, vapaarahoitteisissa kuin vapaarahoitteisten uusissa vuokrasuhteissakin neljännelle sijalle. Tilanne oli sama edellisenäkin vuonna. Arava asunnoissa joutui vuonna 2009 Helsingissä maksamaan 6,4 % (edellisenä vuonna 7,1 %) korkeampaa vuokraa kuin Tampereella. Vastaavasti vapaarahoitteisissa vuokraasunnoissa Helsingin vuokrat ovat 28,5 % (25,2 %) ja vapaarahoitteisten uusissa vuokrasuhteissa 39,5 % (35,4 %) kalliimmat kuin Tampereella. Huoneistotyypeittäin tarkastellen aravissa on aiemmin ollut suhteessa isoin ero Helsingin ja Tampereen välillä suurissa asunnoissa. Vuonna 2009 suurin ero oli yhden huoneen arava asunnoissa, joissa se oli 9,1 % (5,3 %).Kolmioissa ja sitä suuremmissa Helsinki on 7,9 % kalliimpi kuin Tampere (9,7 %). Vapaarahoitteisissa vuokra asunnoissa Helsinki on ollut jatkuvasti pienissä asunnoissa suhteessa kalliimpi kuin Tampere. Viime vuonna yksiöissä ero oli 32,8 % (28,9 %) ja kaksioissa 26,7 % (25,2 %). Myös vapaarahoitteisten uusissa vuokrasuhteissa Helsinki on ollut suhteessa pienissä asunnoissa kalliimpi kuin Tampere. Viime vuonna yksiöissä Helsinki oli 54,2 % (edellisenä vuonna 43,3 %) ja kaksioissa 31,3 % (36,5 %) kalliimpi kuin Tampere. Tampereella vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat olivat 15,0 % (edellisenä vuonna 20,6 %) korkeammat kuin aravissa vuonna 2009. Helsingissä vastaava suhde oli 38,9 % (41,0 % ). Kaikkein suurin ero vapaarahoitteisten ja aravien välillä vuokrissa oli yksiöissä ollen Tampereella 18,8 % (22,8 %) ja Helsingissä 44,6 % (50,4 %). 21
ASUNTOTOIMEN LAATIMIA MONISTEITA JA ESITTEITÄ MONISTEITA 2 / 2010 Asuntojen hinnat ja vuokrat Tampereella vuosina 2004 2009 Laatija: Asuntopoliittinen sihteeri Jarmo Lehtinen ja Asuntokoordinaattori Kari Linnanen 1 / 2010 Asuntojen uudistuotanto Tampereella vuosina 2010 2012 Laatija: Asuntokoordinaattori Kari Linnanen