10.04.2017 Sivu 1 / 1 2734/2015 02.07.00 44 Maanhankinnan ja -luovutuksen sekä maankäyttösopimusten periaatteiden seuranta Valmistelijat / lisätiedot: Hilkka Julkunen, puh. 050 304 7628 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Teknisen toimen johtaja Olli Isotalo merkitsee tiedoksi selostusosassa kerrotun tilanteen maanhankinnan ja -luovutuksen sekä maankäyttösopimusten periaatteiden vaikuttavuudesta ja toimivuudesta. Käsittely Päätös Esittelijän kokouksessa tekemät muutokset on huomioitu pöytäkirjassa. : merkitsee tiedoksi selostusosassa kerrotun tilanteen maanhankinnan ja -luovutuksen sekä maankäyttösopimusten periaatteiden vaikuttavuudesta ja toimivuudesta. Lisäksi lle tuodaan selvitys maankäyttösopimusten valmistelutilanteesta. Liite Selostus 6 Tilastot vuosilta 2007-2016 Johdanto Valtuusto hyväksyi maanhankinnan ja -luovutuksen sekä maankäyttösopimusten periaatteet 2015 (MAPE) kokouksessaan 9.11.2015. Asiakirjassa on julkistettu kaupungin tavat toimia maanhankinnassa, tontinluovutuksessa ja sopimustoiminnassa. Maanhankinnan ja -luovutuksen sekä maankäyttösopimusten periaatteiden vaikuttavuutta ja toimivuutta seurataan ssa vuosittain. Saatujen kokemusten perusteella tarkistetut linjaukset tuodaan valtuuston hyväksyttäväksi viimeistään syksyllä 2019. Vuosi 2016 oli ensimmäinen vuosi, jolloin valtuuston hyväksymät periaatteet olivat voimassa. Periaatteet on todettu toimiviksi ja hyvin toimintaa tukevaksi. Vaikka dokumenttiin kirjattiin pääosin jo pidempään olemassa olleita käytäntöjä, on dokumentti valtuuston hyväksymänä ollut tarpeellinen niin tonttiyksikön sisäisessä työssä, neuvottelutilanteissa asiakkaiden kanssa kuin uusien työntekijöiden perehdytyksessäkin.
10.04.2017 Sivu 2 / 2 Maanhankinta vuonna 2016 Valtuuston hyväksymän dokumentin mukaan Kaupungin aktiivinen maanhankinta tukee strategisten tavoitteiden toteutumista. Vapaaehtoinen kauppa on ensisijainen maanhankintakeino. Merkittäviä maanhankintoja vuonna 2016 olivat yleisten alueiden osalta rantapuistot Kalvikin alueelta sekä laaja puistoalue Tillinmäestä. Vermontien voimaantulleella kaava-alueella toteutettiin maankäyttösopimuksiin liittyvät aluevaihdot ja yleisten alueiden hankinnat. Raakamaahankinnoista suurin oli yli 12 hehtaarin suuruisen alueen hankinta Kehä III:n ja Bodominjärven väliseltä alueelta. Lunastustoimituksia rekisteröitiin 3 kpl, joista kahdessa lunastuksen kohteena oli asemakaava-alueen mukaisia puistoalueita, kolmas toimitus kohdistui Turuntien katualueisiin. Kiinteistökauppoja, joissa kaupungilla olisi periaatteessa ollut etuosto-oikeus, tehtiin 88 kpl. Espoon kaltaisessa voimakkaasti kasvavassa kunnassa, jossa maalla on suurta, osittain epärealististakin odotusarvoa, tarjotaan maa-alueita ostettavaksi melko harvoin ja hintataso on korkea. Maanhankintaneuvotteluissa on kuitenkin onnistuttu kohtuullisesti ja valtuuston hyväksymät periaatteet ovat osaltaan tukeneet tätä toimintaa. Asuntotonttien luovutus vuonna 2016 Valtuuston hyväksymän dokumentin mukaan Ammattimaiseen rakentamiseen asuntotontteja luovutetaan erikokoisille ja -tyyppisille toimijoille pääsääntöisesti julkisten hakumenettelyjen kautta ja tarvittaessa hinta- tai laatukilpailuilla. Kaupungin omistama kerrostalotonttivaranto pyritään luovuttamaan suhteellisen ripeästi järkevissä kokonaisuuksissa, kun tontit ovat rakentamiskelpoisia. Vaikka kerrostalotonttien kysyntä, etenkin metron varrella, onkin hyvällä tasolla Espoossa, on selkeästi nähtävissä, että osa tonteista, alueesta riippumatta, kiinnostaa enemmän rakennusliikkeitä ja rakennuttajia. Kaavaratkaisulla ja muilla erityisehdoilla, erityisesti pysäköintiä koskien, on merkittävä vaikutus tontin kiinnostavuuteen ja siitä saatavaan hintaan. Kalliisiin ratkaisuihin ajavat asemakaavat ja tontinluovutusehdot saattavat hidastaa tonttien toteutumista etenkin sellaisilla paikoilla, joiden arvo muuten ei kestä ylimääräisiä kustannusvaikutuksia. Riittävän kaupungin asuntotonttivarannon turvaamiseksi on edelleen painotettava kaupungin maiden kaavoituksen tärkeyttä ja pyrittävä näiden kaavahankkeiden ripeään käsittelyyn. Myös kunnallistekniikan oikeaaikainen rakentaminen on tärkeää luovutuskelpoisten tonttien aikaansaamiseksi.
10.04.2017 Sivu 3 / 3 Kaupunki on järjestänyt seuraavat asuntotonttien luovutusmenettelyt. - Loppuvuonna 2016 kaupunki järjesti hakumenettelyn, jossa oli haettavana 12 tonttia eri puolilta Espoota: Suurpellosta, Olarista, Nöykkiöstä, Espoon keskuksesta, Saunalahdesta ja Kauklahdesta. Hakemuksia tuli yhteensä 36 eri toimijalta. Pääosa tonteista oli asuinkerrostalotontteja, ja tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus oli 54 725 k-m 2. - Jousenpuiston hintakilpailu 2 tonttia (käynnissä) - Jousenpuiston AL-tontin hintakilpailu, kaupunginhallituksen elinkeinoja 9.5.2016 Kahdesta Keilaniemen tornitontista on allekirjoitettu kiinteistökaupan esisopimukset toukokuussa 2016. Espoon Asunnot Oy:llä oli vuoden 2016 lopussa voimassa varauspäätökset kolmesta tontista, yhteensä noin 11 000 k-m 2, sekä vuokrauspäätös yhdestä tontista, 3 600 k-m 2, mikä osaltaan tukee MALaiesopimuksen tavoitteiden toteuttamista Espoossa. Valtuuston hyväksymän dokumentin mukaan Omatoimiseen rakentamiseen suunnatut omakotitontit luovutetaan arvontaan perustuvalla hakumenettelyllä. - Vuonna 2016 haussa oli 50 tonttia eri puolilta Espoota. Näistä varattiin 44 tonttia, joista kolme varausta on jo peruuntunut (tilanne 30.1.). Hakijoita oli vuoden 2016 omakotitonttihaussa 401 kpl, kun parhaimpina vuosina, viimeksi vuonna 2010, hakijoita on ollut yli 1 800 kpl. Suurin osa luovutettavista omakotitonteista vuokrataan. Näyttää siltä, että perinteisten omakotitonttien kysyntä Espoossa, ja muuallakin pääkaupunkiseudulla, on hiipumaan päin. Asumisväljyyden kasvu on pysähtynyt ja asuntokuntien koko on pienenemässä. Valtuuston hyväksymät periaatteet ovat vahvistaneet jo käytössä ollutta tapaa luovuttaa tontteja hintakilpailuiden ja hakumenettelyjen kautta. Yritystonttien luovutus vuonna 2016 Valtuuston hyväksymien periaatteiden mukaan Yritystontit luovutetaan hakemusten perusteella tai erityiskohteissa ja korkean kysynnän tonteissa julkisella hakumenettelyllä tai hinta- tai laatukilpailulla. Kaupunki on luovuttanut vuonna 2016 yritystontteja pääosin hakemusten perusteella ja suurin osa luovutetuista tonteista on vuokrattu. Hakemuksiin perustuvia tontinluovutuksia ovat pääosin olleet teollisuustonttien vuokraaminen Juvanmalmilta sekä liiketonttien myynti Laajalahdesta. Suurpellon liikekeskuksen tontti on luovutettu pidemmän aikavälin
10.04.2017 Sivu 4 / 4 kehityshankkeena kaavamuutosprosessin kautta, jolloin alueelle on ensin myönnetty suunnitteluvaraus ja kaavan vahvistuttua ja kaupallisten toteutusedellytysten vahvistuttua on tontti luovutettu. Vuokrasopimusten jatkamisten yhteydessä on vuokran määrä tarkistettu vastaamaan käypää arvoa. Valtuuston 9.11.2015 hyväksymissä periaatteissa ei ole käsitelty erikseen ET-tonttien (yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien tonttien) luovutusperiaatteita. Ko. käyttötarkoituksen tontit on luovutusperiaatteiltaan rinnastettu yritystonteiksi. Käytäntö on kuitenkin osoittanut, että niille kannattaisi osittain linjata tarkennettuja luovutusperiaatteita. Yritystonttien luovutuksessa näkyy edelleen markkinatilanteen epävarmuus mm. siten, että tonttien luovutukset eivät kaikilta osin ole toteutuneet siinä aikataulussa kuin on alun perin suunniteltu. Tämä konkretisoituu siinä, että yritystonttien varaus- ja luovutuspäätöksiin on haettu ja tapauskohtaisesti myönnettykin jatkoaikaa hankkeiden taloudellisten toteuttamisedellytyksien selvittämistä varten. Suunnitteluvarausmenettelyjä on käytetty voimassa olevien asemakaavan mukaisten rakentamiskelpoisten tonttien varaamiseen sekä kaavamuutosta edellyttävien kohteiden varaamiseen. Rakentamiskelpoisia tontteja varataan erityisesti silloin, kun hanke edellyttää taloudellisten toteuttamisedellytysten selvittämistä, poikkeamismenettelyä tai jonkin erityisen asian selvittämistä, esimerkiksi liito-oravatutkimuksia. Laajempien kokonaisuuksien kehittämisessä on otettu käytännöksi julkinen suunnitteluvarauksen hakumenettely, jonka lopputuloksena alue varataan yhdelle tai useammalle toimijalle. Vuonna 2015 käynnistettiin suunnitteluvarauksen hakumenettely Kivenlahden metrokeskuksen alueelta (sisältää työpaikka- ja asuntorakentamista) ja vuonna 2016 siitä tehtiin varauspäätös. Nämä ovat usein useamman vuoden kehityshankkeita, jotka edellyttävät yhteistyötä varauksensaajien ja kaupungin eri organisaatioiden välillä. Valtuuston hyväksymät linjaukset ovat selkiyttäneet jo käytössä ollutta tapaa luovuttaa yritystontteja pääosin hakemusten perusteella ja vahvistaneet laajempien kokonaisuuksien suunnitteluvarauskäytäntöjen kehittämistä avoimempaan suuntaan. Yleisten rakennusten tonttien luovutus vuonna 2016 Valtuuston hyväksymien periaatteiden mukaan Yleisten rakennusten tontit osoitetaan ensisijaisesti kaupungin omaan toimintaan ja niitä luovutetaan yksityisille toimijoille pääsääntöisesti hakumenettelyiden kautta. Yksityisille päiväkotitoimijoille suunnattu päiväkotitonttien hakumenettely on suunnitteilla yhteistyössä sivistystoimen varhaiskasvatuksen kanssa.
10.04.2017 Sivu 5 / 5 Tonttiyksikkö on yhteistyössä sosiaali- ja terveystoimen kanssa päätynyt siihen, että vuonna 2016 ei ole ollut tarpeen järjestää hakumenettelyä yksityisille hoiva-alan toimijoille, sillä vireillä olevia hankkeita on lähivuosien tarvetta vastaavasti. Maankäyttösopimukset vuonna 2016 Nyt uudistettavat linjaukset yksinkertaistavat sopimustoimintaa ja edistävät maanomistajien tasapuolista kohtelua kaikilla kaava-alueilla. Kaupungin tulotason säilymisestä on kuitenkin huolehdittava. Ensimmäiset maankäyttösopimukset allekirjoitettiin uusilla periaatteilla maaliskuussa 2016. Vuonna 2016 allekirjoitettiin 30 maankäyttösopimusta noin 35,7 miljoonan euron arvosta. Sopimusten määrä vastaa viime vuosien sopimusmäärää ja rahassa hieman yli keskiarvoa. Maankäyttösopimuksissa valtion tukemaan vuokra-asuntotuotantoon osoitettiin 11 000 k-m 2. Maankäyttösopimusten määrä ja arvot vuosittain vaihtelevat paljon ja ovat riippuvaisia vireillä olevista kaavoista. Tietyillä pientaloalueilla maanomistajat eivät ole uskaltaneet allekirjoittaa sopimuksia, koska he eivät ole luottaneet, että heidän mailleen kaavoitetuilla pientalotonteilla olisi riittävästi kysyntää niin, että he saisivat maksettua sopimuskorvauksen maanmyyntituloilla. Asuinkortteleiden täydennysrakentamiskohteissa maankäyttösopimuskorvausta määritettäessä kaavan tuoman rakennusoikeuden toteuttamiseen liittyvät hyötyä pienentävät kustannustekijät ovat vaikuttaneet positiivisesti sopimusten syntymiseen. Pysäköintiratkaisujen kustannukset ovat varsinkin olleet merkittäviä. Vähennysten jälkeen maanomistajalle jää kaavamuutoksesta myös voittoa muutoksesta aiheutuvien ratkaisujen toteuttamisen jälkeenkin. Se että sopimuskorvauksen maksamiselle asetetaan kaikissa tapauksissa aina takaraja, takaa kaupungille tiedon sopimustulojen saamisen aikataulusta ja nopeuttaa osaltaan kaavojen toteutumista. Kaavoittamattomilla alueilla on useita erilaisia lähtökohtia ja ominaisuuksia, ja nykyarvon määritteleminen vaatii tämän vuoksi erilaisia tapauskohtaisia laskentatapoja. Laskentaesimerkkejä on syytä lisätä kahden MAPE:n liitteessä esitetyn lisäksi esimerkiksi tonttiyksikön internetsivuille. Yhtenäiset, kaikille samat valtuuston hyväksymät sopimusperiaatteet, ovat luoneet hyvän pohjan maankäyttösopimusten laatimiselle. Tiedoksi
10.04.2017 Sivu 6 / 6