KIINTEISTÖVIESTI ETELÄ-SAVON KIINTEISTÖYHDISTYKSEN JÄSENTIEDOTE NRO 1 / 2013 MAALISKUU Kiinteistöliiton jäsenedut ja -palvelut Kiinteistöliitto Kotisi asialla LEHTIKIERTO HALLITUKSESSA / / / / / Uusi laki muutti yhtiökokouksen säännöksiä I s. 1 Toiminnantarkastaja lisää luottamusta taloyhtiössä I s. 6 Taloyhtiöiden hallitusten oltava hereillä II s. 3
kiinteistöviesti etelä-savo nro 1 / 2013 maaliskuu Yhteystiedot: Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys ry Porrassalmenkatu 21 B, 50100 MIKKELI Puheenjohtaja: Juhani Hulkkonen, p. 015 321 510 Asiamies Mikkelissä: Juhani Kortelainen, p. 015 321 510 Asiamies Pieksämäellä: Timo Lappalainen, p. 015 341 780 Asiamies Savonlinnassa Paavo Savolainen, p. 044 352 1132 Palvelukeskus: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Maaherrankatu 15, 70100 KUOPIO puhelin 010 6676 670 faksi 010 6676 679 sähköpostit: mirjami.kauppinen@kiinteistoliitto.fi anne.verger@kiinteistoliitto.fi Neuvonta: jäsenyhtiöiden hallituksen jäsenille, isännöitsijöille ja tilintarkastajille Arkisin klo 9-12, p. 010 6676 670 Kiinteistönetti: Yhdistyksen omat www-sivut: www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi (sisältää myös jäsensivut) Suomen Kiinteistöliitto ry: www.kiinteistoliitto.fi Taloyhtiöiden kiinteistöportaali: www.taloyhtio.net (sisältää myös jäsensivut) Kiinteistöviesti: Ilmestyy vähintään neljästi vuodessa Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Painosmäärä: 620 kpl Vastaava toimittaja: Mirjami Kauppinen Paikallissivujen avustaja: Anna-Liisa Pekkarinen Taitto: Viestitär Ky, Kuopio Tulostus: Kopijyvä Oy,, Kuopio 2013 sisältö itä-suomen sivut...osio I ajankohtaista Uusi laki muutti yhtiökokouksen säännöksiä...1 Yhtiökokoukset meneillään - katso videot ja perehdy asioihin...5 Kiinteistöliiton kunniamerkki - palkinto ansiokkaasta työstä!...5 Kilpailu etsii vuoden 2013 parasta putkiremonttia...5 Kiinteistöliitto selvitti: Toiminnantarkastaja lisää luottamusta taloyhtiössä...6 Suurin osa kerrostalojen tuhopoltoista alkaa sisätiloista...7 lainsäädäntö ja oikeuskäytäntö Energiatodistuslaki voimaan 1.6.2013...8 Taloyhtiön osakkaiden yhtiölainat varainsiirtoveron piiriin...8 Taloyhtiön hissihankkeeseen ei tarvitsekaan aina soveltaa hankintalakia...9 Kuluttajariitalautakunta ei suosittanut hinnanalennusta asunnon kosteusvaurioista...9 Tupakoitsija syyllistyi vuokrakerrostalossa yleisvaaran tuottamukseen...10 tapahtumia ja julkaisuja Talousarvio-ohje on päivitetty...10 Verohallinto on julkaissut ohjeen kotitalousvähennyksestä...10 Korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustusten haku 27.3. mennessä...11 Vuoden taloyhtiöteko 2013 -kilpailu on käynnissä - ilmoittaudu mukaan!...13 Taloyhtiösivuja perustettu jo yli 2500...13 Jäsenlehdet kaikille hallituksen jäsenille...13 Taloyhtiön lakipokkari...14 Taloyhtiön osakkaille tietoa yhtiön taloudenhoidosta...15 kolumni Kyllä minä niin mieleni pahoitin...16 etelä-savon aluesivut...osio II Pääkirjoitus...1 Puheenjohtajien aamukahveilta vertaistukea taloyhtiöiden hallintoon...2 Taloyhtiöiden hallitusten oltava hereillä...3 Julian Lin ei ole kohdannut rasismia puheenjohtajan tehtävässään...4 Etukansi: Kiinteistöliitto on postittanut jäsenkortit 2013-14. Taloyhtiön puheenjohtaja ja isännöitsijä saavat molemmat oman jäsenkortin niiden tietojen mukaisesti kuin jäsenrekisterissä on merkittynä (puheenjohtajatiedot 7.2. ja isännöitsijätiedot 17.2. jäsenrekisteritietojen perusteella). Jäsenetuopas tulee uutena liitteenä jäsenkorttien mukana.
ajankohtaista KUVA: Anne Verger Kiinteistöliiton lakimies Kristel Pynnönen. Uusi laki muutti yhtiökokouksen säännöksiä - Saamme Kiinteistöliittoon paljon puheluita koskien yhtiökokousmenettelyä. Siksi päätimme järjestää aiheesta koulutuskiertueen, kertoi Suomen Kiinteistöliiton lakimies Kristel Pynnönen Kuopiossa, juuri ennen kurssi-illan alkua helmikuun alussa. Kyseleväisessä illassa oli paikalla lähes 150 kuulijaa, sillä yhtiökokousten alla oli aiheelle tilausta. Koulutuskiertue jatkui Kuopiosta Joensuuhun ja sieltä Mikkeliin ja Savonlinnaan. Kutsun oltava perillä kaksi viikkoa ennen kokousta Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa tuli muutoksia entiseen. Esimerkiksi yhtiökokouskutsun tiedoksiantoaika muuttui. - Ennen kutsu piti olla osakkaalla viimeistään viikko ennen kokousta, nyt viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta. Taloyhtiöt kysyvät, mitä tehdä, jos on toimittu entisen lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Silloin on aina riski moitekanteesta olemassa ja on harkittava, pitääkö ja kannattaako kokousta siirtää, Pynnönen kertoo. Yhtiöjärjestykset kannattaa päivittää uuden lain mukaisiksi, mutta Pynnönen korostaa, ettei laki kuitenkaan velvoita tähän. - Silloin, kun yhtiöjärjestystä päivitetään, niin se on kaikilta osin päivitettävä uuden lain mukaiseksi. Maistraatit ovat lakiuudistuksen vuoksi ruuhkautuneet ja käsittelyajat ovat kuukausia. Kutsu toimitettava kirjallisesti osakkaalle Vanhan lain mukaan riitti, kun kutsu yhtiökokoukseen oli ilmoitustaululla. Nyt ei riitä. Kutsu on toimitettava kirjallisesti osakkaalle. Jos osakas on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa kutsun toimittamista varten, sähköpostikin kelpaa. Jos joku väittää, ettei ole saanut kutsua, riittää isännöitsijän vakuutus siitä, että kutsu on lähetetty ajoissa. Yhtiö vastaa vain kutsun lähettämisestä, ei siitä, että kutsu tulee perille. - Monet yhtiöt ovat ottaneet yhtiöjärjestyksestään kohdan todisteellisesti toimitettava pois, koska se on vaatinut kutsun kirjattuna kirjeenä lähettämistä. Koska kirjattu kirje ei kuitenkaan todenna kirjeen saapumista vastaan- kiinteistöviesti i -
ajankohtaista KUVA: Mirjami Kauppinen Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Jaana Sallmén luennoi Joensuun Kurssi-illassa Ongelmatapaukset yhtiökokouksessa. ottajalle mitenkään, kirjatun kirjeen käyttäminen tavallisen kirjeen sijasta on joskus koettu turhaksi kulueräksi. Asiasta, jota ei ole kokouskutsussa mainittu, ei voi tehdä päätöstä. Siitä voidaan vain keskustella ja ottaa se päätösasiaksi seuraavaan yhtiökokoukseen, tarvittaessa ylimääräiseen. - Esimerkiksi jos kutsussa mainitaan, että keskustellaan tulevasta putkiremontista, ei urakoitsijan valinnasta voida tässä päättää, ellei siitä ole mainintaa kutsussa. Pienetkin asiat voivat aiheuttaa konfliktin, onpa joskus äänestetty jopa pihakukkien väristä. - Eri asia on, moittisiko päätöstä kukaan, ja menestyisikö moite oikeusprosessissa. Järkeä saa käyttää. Vuokralainen saa osallistua kokoukseen tietyin ehdoin Joskus on kysytty muiden kuin osakkaiden osallistumisoikeudesta yhtiökokoukseen, esimerkiksi vuokralaisten tai muun asunnossa asuvan henkilön, kuten sukulaisen. - Jos yhtiössä on vähintään 5 osakehuoneistoa, joilla on eri omistajat, i - kiinteistöviesti
ajankohtaista ja käsitellään yhtiön järjestyssääntöjä, yhtiön yhteisten tilojen käyttöä tai kunnossapitoa tai uudistusta, joka vaikuttaa olennaisesti asukkaan huoneistoon tai yhteisten tilojen käyttöön, on asukkaalla osallistumis- ja puheoikeus kokouksessa. Äänestysoikeutta asukkaalla ei ole. - Asia, jossa asukkaalla on oikeus olla läsnä, kannattaa käsitellä kokouksen alussa, jotta asukas voi sen jälkeen poistua kokouksesta. Asukkaille on niin ikään ilmoitettava kokouksesta vähintään kaksi viikkoa ennen. Ilmoitus kokouksesta on pidettävä nähtävillä yhtiön ilmoitustaululla tai ilmoitus toimitetaan jokaiseen huoneistoon, jossa asuu vuokralainen tai muu asukas. Uutena lakiin tullutta hallituksen kunnossapitotarveselvitystä ovat taloyhtiöt joskus virheellisesti tulkinneet hallituksen oma-aloitteiseksi remonttipäätökseksi, mutta päätös se ei ole, korostaa Pynnönen. - Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen selvitys keskustelun aloittamiseksi tulevista korjauksista, jotta osakkaat ovat niistä tietoisia ja osaavat olla niistä aikanaan päättämässä. Päätöksiä myös ilman yhtiökokousta Pieniä taloyhtiöitä helpottavaa on, että päätöksiä voidaan nyt tehdä myös yhtiökokousta järjestämättä. Silloin on kuitenkin kaikkien yhtiön osakkaiden oltava yksimielisiä ensinnäkin siitä, että asia päätetään ilman kokousta, sekä itse päätöksen sisällöstä. Tämä käytäntö voi mahdollisesti auttaa esimerkiksi kiireistä asiaa päätettäessä, koska vältytään kahden viikon kokouskutsun lähetysajoista. Kokouksessa ei tarvita puheenjohtajaa, mutta päätöksestä on tehtävä kirjattu päätös, jonka ainakin kaksi osakasta allekirjoittaa. - Suosittelemme, että kaikki allekirjoittavat, niin ei tule myöhemmin epäselvyyttä siitä, olivatko kaikki osakkaat paikalla ja hyväksyivät menettelyn ja päätöksen. Leski ei saa äänestää ilman kuolinpesän valtuutusta Uuden lain myötä ovat myös valtuutukseen liittyvät säännökset muuttuneet. Valtuutus voidaan edelleen osoittaa päivätyllä valtakirjalla, mutta myös muutoin luotettavalla tavalla, esimerkiksi sähköpostilla. Yhdessä asuvilla yhteisomistajapuolisoilla on katsottu olevan asemavaltuutus kotinsa osalta, eli valtuutusta ei tarvita. Tilanne on eri, jos jompikumpi on ilmoittanut, ettei toinen saa häntä edustaa. Asemavaltuutus ei kuitenkaan koske esimerkiksi yhdessä asuvia sisaruksia tai muita yhdessä asuvia ja yhdessä omistavia. Leskelläkään ei ole asemavaltuutusta. Aikaisemmin on katsottu, että leski on saanut edustaa kuolinpesää ilman valtakirjaa. Nykyään leski tarvitsee kuolinpesän osakkailta valtuutuksen. Jos leski itse omistaa osan huoneistosta, on hänellä osallistumis- ja puheoikeus yhtiökokouksessa, mutta äänestää ei saa. - Leski voi pyytää muilta omistajilta ikuisesti voimassa olevan jatkuvan valtakirjan, jottei asia käy turhan vaikeaksi. Sähköpostitse toimitettu riittää, jos pesän osakkaat ovat ympäri maailmaa. Kannatusmenettely nopeuttaa kokouksia Turhia äänestyksiä voidaan välttää hyväksymällä kokoukseen kannatusmenettely. Yhtiökokouksen puheenjohtaja voi ehdottaa kokouksen alussa, että vain kannatetuista vastaehdotuksista äänestetään. Lakiin ei kannatusmenettelyä ole kirjattu, mutta Kiinteistöliitto suosittelee tätä kokousten nopeuttamiseksi. Jos yksikin vastustaa, ei kannatusmenettelyä voida käyttää. Äänileikkurisäädös on myös muuttunut. Valtuutetun edustamien osakkeiden äänimääriä ei enää lasketa yhteen, eli valtuutettu voi käyttää kaikkia valtakirjalla edustamiaan ääniä. Kuitenkin jos yhtiöjärjestyksessä on säännös yhtiökokouksessa kukaan ei saa äänestää enemmällä kuin viidennellä osalla kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä tulkitaan tämä lain tiukennukseksi, ja valtuutetun edustamat äänet lasketaan yhteen. Häirikköä kokouksessa ei tarvitse sietää Joskus kokoukset venyvät myös jonkun osakkaan kyselyaktiivisuuden vuoksi, osakkaallahan on yhtiökokouksessa kyselyoikeus. Jos osakkaan kysymykseen ei pystytä vastaamaan heti, on vastaus annettava kirjallisesti kahden viikon kuluessa. - On hyvän hallintotavan mukaista vastata osakkaan kysymyksiin viimeistään yhtiökokouksessa, Pynnönen huomauttaa. Kuopion tilaisuudessa kysyttiin myös, miten häiriköivän osakkaan voi poistaa kokouksesta. - On muistettava, että osakkaalla on ehdoton oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Poikkeustilanteessa jossa kokouksen pitäminen ei onnistu häiritsevän osakkaan vuoksi, on katsottu, että yhtiökokous voisi enemmistöpäätöksellä päättää poistaa osakas kokouksesta. Kuitenkin on muistettava, että jos päätöstä moititaan, on pystyttävä näyttämään häirintä toteen. Hallitus saa äänestää erottamisestaan Valtuutetun henkilökohtaisella esteellisyydellä ei ole enää merkitystä. Tämä tarkoittaa, että silloin kun osakas on esteellinen, hän ei voi oman huoneistonsa hallintaan oikeuttavien osakkeiden osalta äänestää, koska on esteellinen. Jos osakas on saanut esimerkiksi naapureilta valtakirjat ja naapurit eivät ole esteellisiä, näiden huoneistoiden osakkeilla hän saa äänestää valtuutuksien nojalla. Jos hallitus halutaan erottaa, hallituksen jäsenet saavat olla mukana äänestämässä asiasta. - Jos hallituksen puheenjohtaja on kiinteistöviesti i -
ajankohtaista valittu myös yhtiökokouksen puheenjohtajaksi ja joku osakas vastustaa asialistalla olevaa vastuuvapauden myöntämistä hallituksen puheenjohtajalle, on asiasta päätettäessä suositeltavaa jäävätä itsensä vastuuvapaudesta päättämisen ajaksi. Tilalle voi valita toisen puheenjohtajan kyseisen asiakohdan käsittelyn ajaksi. Mikäli kannatusmenettely on hyväksytty kokouksessa, eikä osakas saa kannatusta vastustukselleen, asiasta ei tarvitse äänestää, vaan vastuuvapaus tulee myönnetyksi, Pynnönen kertoo. Skypelläkin voi osallistua kokoukseen Nykyaikaa ovat myös kysymykset yhtiökokoukseen osallistumisesta tietoliikenneyhteyksien kautta, esimerkiksi skypellä. - Tästä ei laissa ole mainintaa, mutta hallitus voi päättää sallia osakkaan osallistumisen kokoukseen esimerkiksi videopuhelun välityksellä. Riski yhteyksien toimivuudesta on kuitenkin osakkaalla, eli jos yhteys katkeaa, hänen osallistumisensakin katkeaa. Yhtiökokoukselle videopuhelu ei saa olla riski. Kokouksen jälkeen pöytäkirjan nähtäville saamisesta on myös tullut sanomista, koska se on viipynyt parikin kuukautta kokouksesta. Lain mukaan pöytäkirja on oltava kaikkien nähtävillä viimeistään neljän viikon kuluttua. Jos osakas pyytää lähettämään pöytäkirjan itselleen, voi postitus- ja kopiokuluista periä hallituksen vahvistaman kohtuullisen maksun. - Joskus pöytäkirja viipyy pöytäkirjantarkastajan allekirjoituksen puuttumisen vuoksi. Tarkastaja ei voi vaatia omia kokouksen kulusta eroavia mielipiteitään pöytäkirjaan ja sen vuoksi kieltäytyä allekirjoittamasta sitä. Jos kuitenkin näin tapahtuu, seuraavassa kokouksessa valitaan uusi pöytäkirjantarkastaja, joka on ollut edellisessäkin kokouksessa, ja hän allekirjoittaa pöytäkirjan. Tilintarkastajien lausunnot muine tilinpäätösaineistoineen pitää olla osakkaiden nähtävillä kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta, mutta usein ne myöhästyvät. Se on osakkaalle moiteperuste, mutta jos tilintarkastuslausunto on niin sanottu puhdas kertomus, moitekanne tuskin menestyisi. - Kannattaa kuitenkin harkita kokouksen siirtämistä, Pynnönen huomauttaa. alp Faktalaatikko: Esteellisyys Osakas tai hänen valtuutettunsa ei saa äänestää asiassa, joka koskee: - osakkaan ja yhtiön välistä sopimusta ja oikeustointa - osakkaan vastuuvapautta, kannetta, vapautusta vahingonkorvausvelvollisuudesta tai muusta velvoitteesta - osakkaan uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muista huoneistoista - osakkaan huoneiston hallintaanottoa - lisäksi yhtiön ja kolmannen välisessä asiassa, jos osakkaalle odotettavissa olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa. Lisää tietoa yhtiökokousmenettelystä Lakimies Pynnösen luentokalvot löytyvät helmi-maaliskuun ajan osoitteesta taloyhtio.net/oma etusivu/koulutuksen aineistot. Tarvitset yhtiösi jäsennumeron kirjautuessasi sivuille. i - kiinteistöviesti
ajankohtaista Yhtiökokoukset meneillään - katso videot ja perehdy asioihin Kiinteistöliiton julkaisemat videot auttavat taloyhtiöiden osakkeenomistajia ja hallituksia valmistautumaan yhtiökokouksiin. Videot tarjoavat avoimesti ja maksutta tietoa kuinka yhtiökokouksissa toimitaan, mitä asioita ja kuinka siellä käsitellään. Tiedon saatavuuden parantamisella pyritään kannustamaan osakkaita osallistumaan oman taloyhtiönsä yhtiökokoukseen. Tutustu yhtiökokousoppaaseen ja videoihin Taloyhtio.netin sivuilla. Kiinteistöliiton kunniamerkki - palkinto ansiokkaasta työstä! Onko taloyhtiössänne tai työyhteisössänne henkilö, jolle haluatte osoittaa arvostuksenne kiinteistöalan kunniamerkillä? Kiinteistöliiton kunniamerkki on tunnustus kiinteistöalan pitkäaikaisesta ja ansiokkaasta työstä. Kunniamerkkejä voivat hakea kaikki kiinteistöalan toimijat. Tutustu kunniamerkkeihin ja tilaa osoitteesta www.kiinteistoliitto.fi/palvelut/kunniamerkit. Kilpailu etsii vuoden 2013 parasta putkiremonttia Vuoden 2013 -putkiremonttikilpailu etsii taloyhtiöitä, jotka ovat toteuttaneet putkiremontin menestyksellisellä tavalla. Vuoden paras putkiremontti - kilpailu järjestetään tänä vuonna seitsemännen kerran. Kilpailuun voivat osallistua kaikki taloyhtiöt, jotka ovat toteuttaneet putkiremontin. Putkiremontin on oltava valmistunut kuitenkin viimeistään 16.9.2013 mennessä. Kilpailuehdotuksia voivat tehdä taloyhtiöt, suunnittelijat ja urakoitsijat. Ehdotuksen tulee olla taloyhtiön hallituksen hyväksymä. Vapaamuotoiset kilpailuehdotukset liitteineen on toimitettava 4.10.2013 mennessä sähköpostilla osoitteeseen marjukka.vainio@ kiinteistoliitto.fi tai juhani.siikala@ saunalahti.fi. Tuomaristo kutsuu voittajaehdokkaat haastatteluun esittelemään hankkeensa ennen voittajan valitsemista. Vuoden putkiremontti 2013 -kilpailun voittaja julkistetaan Kiinteistö 2013 -messuilla Suomen Messukeskuksessa Helsingissä. Kilpailutoimikunnan puheenjohtajana toimii RI, ekonomi Juhani Siikala (AKHA ry) ja jäseninä ovat rakennusneuvos, AKHA ry:n puheenjohtaja Ben Grass, kehityspäällikkö Jari Virta (Kiinteistöliitto), neuvontainsinööri Jaakko Laksola (Kiinteistöliitto Uusimaa), päätoimittaja Asko Sirkiä (Kiinteistölehti) ja viestintäpäällikkö Marjukka Vainio (Kiinteistöliitto). Vuoden putkiremontti -kilpailun järjestävät Hallitusammattilaiset AKHA ry, Kiinteistöliitto ja Kiinteistölehti. kiinteistöviesti i -
ajankohtaista Kiinteistöliitto selvitti: Toiminnantarkastaja lisää luottamusta taloyhtiössä Kiinteistöliiton tuore selvitys osoittaa, että taloyhtiöt valitsevat osakkeenomistajien turvaksi kohtuullisesti toiminnantarkastajia. Kyselyyn vastanneista 800 liiton jäsentaloyhtiöstä 54 prosentilla on toiminnantarkastaja. Lukumäärä on ilahduttava, mutta taloyhtiön toiminnan läpinäkyvyyden varmistamiseksi se saisi olla huomattavasti korkeampi, toteaa pääekonomisti Jukka Kero. Toiminnantarkastus koskee jokaista Suomen 85 000 taloyhtiöstä Suomessa on 85 000 taloyhtiötä, joista jokaista toiminnantarkastus koskee. Isommankin taloyhtiön kannattaa valita aina sekä tilin- että toiminnantarkastaja. Talossa asuvilla henkilöillä on ulkopuolista tilintarkastajaa paremmin mahdollisuus todentaa esimerkiksi, että tietyt korjaustyöt tai hankinnat on tehty, Kero kuvaa. Kiinteistöliiton kysely osoitti, että toiminnantarkastus on otettu taloyhtiöissä hyvin vastaan ja sen koetaan hyödyttävän yhtiöitä ja tuovan läpinäkyvyyttä yhtiöiden toimintaan. Toiminnantarkastajan löytäminen on koettu helpoksi (70 % vastauksista). Kun taloyhtiössä on joku, joka seuraa hallinnon toimintaa, vältytään turhilta epäilyiltä, jotka voivat konkretisoitua tilinpäätösyhtiökokouksessa railakkaina riitoina. Pahimmassa tapauksessa toiminnantarkastajan ja tilintarkastajan puuttuminen taloyhtiössä voi johtaa epäselvyyksien selvittämiseksi jälkikäteiseen erityistilintarkastukseen, joka on kallis, Kero muistuttaa. Pelkästään toiminnantarkastajan oli valinnut 23 prosenttia yhtiöistä. Lain mukaan pelkän toiminnantarkastajan voi valita alle 30 huoneiston taloyhtiöt. Toiminnantarkastajan valinta onkin pienissä yhtiöissä tyypillisempää. Alle 10 huoneiston yhtiöistä 72 prosenttia ilmoitti kyselyssä valinneen toiminnantarkastajan. Yli 30 huoneiston yhtiöissä osuus jäi 40-50 prosentin tienoille. Vaikka välitöntä velvollisuutta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ei asunto-osakeyhtiölain muutos mukanaan tuonut, vastaajayhtiöistä 44 %:ssa yhtiöjärjestys on päivitetty vastaamaan nykyistä lakia. Toiminnantarkastajat valittu pääosin taloyhtiön sisältä Toiminnantarkastaja halutaan valita pääosin taloyhtiön sisältä. Nähdään, että talon osakas tai asukas tuntee yhtiön asiat parhaiten ja on siten kykenevin niitä toiminnantarkastuksessa tarkastelemaan. Suurimmassa osassa yhtiötä toiminnantarkastajaksi löytyi helposti yksi ehdokas (68 %) - osassa yhtiöitä toiminnantarkastajasta äänestettiin useamman ehdokkaan väliltä (5 %). Vastaajayhtiöistä 12 % ei ole löytänyt toiminnantarkastajaa omasta yhtiöstä, vaan tarkastaja on etsitty yhtiön ulkopuolelta. Toiminnantarkastajan tiedonsaantioikeuden nähdään toimineen hyvin Toiminnantarkastajan tiedonsaantioikeus on toiminut vastaajien mielestä erittäin hyvin (90 % vastaajista). Vain noin viidessä prosentissa vastauksia oli mainintoja isännöitsijän tai hallituksen toimien aiheuttamista hankaluuksista toiminnantarkastuksen suorittamisessa. Kyselyyn vastanneen 45 toiminnantarkastajan mielestä tiedonsaantioikeus on toiminut hieman keskiarvotuloksiin verrattua huonommin, mutta heilläkin hyvin toimineiden tapausten osuus oli korkea, 75 %. Alle kolmannekselle toiminnantarkastajia maksetaan palkkioita Palkkiota toiminnantarkastajalle maksetaan vain hieman alle 30 % vastaajayhtiöistä. Pienemmissä yhtiöissä maksetaan harvemmin kuin isoissa. Toiminnantarkastajan palkkiossa on paljon vaihtelua yhtiöstä toiseen: useissa yhtiöissä toiminnantarkastajan palkkio rinnastetaan hallituksen palkkioihin. Rahalliset palkkiot vaihtelivat 50-500 euroon, keskiarvon ollessa noin 200 euroa. Toiminnantarkastuksesta toivotaan koulutusta Vastaajat toivoivat laajempaa koulutusta toiminnantarkastajille. Koulutuksen tavoitteena olisi saada useammat kiinnostumaan toiminnantarkastuksesta sekä varmistaa, että toiminnantarkastaja on kykenevä lukemaan tilinpäätöstä ja ymmärtää asunto-osakeyhtiölain perusteet. Toivottavaa olisi myös, että toiminnantarkastuskertomukset olisivat edes jossain määrin standardoituja ja että toiminnantarkastuksen laajuuteen olisi ohjeistusta. i - kiinteistöviesti
ajankohtaista Suurin osa kerrostalojen tuhopoltoista alkaa sisätiloista KUVA: Mari Saarelainen Pelastussuunnitelma oltava jo kolmen huoneiston taloyhtiöillä Julkisuudessa on varoitettu tuhopolttoriskin vuoksi säilyttämästä jäteastioita talojen seinustalla. Onkin tärkeää sijoittaa jäteastiat niin, että tulipalo ei pääse leviämään rakennuksiin. Kiinteistöliitto muistuttaa, että lisäksi on tärkeää huolehtia sisätilojen kunnosta, sillä suurin osa tulipaloista saa alkunsa sisätiloista kuten rappukäytävästä, ullakolta ja kellarikomeroista. Suomessa tehdään joka päivä keskimäärin viisi tuhopolttoa ja päivittäin yritetään polttaa tai poltetaan yksi rakennus. Tehokas tapa estää tuhopoltto on huolehtia siitä, että poltettavaksi kelpaavia aineita tai herkästi syttyviä tavaroita, kuten paperikasoja ei säilytetä ullakkoja varastotiloissa. Niissä ei myöskään saa säilyttää esimerkiksi mopoja tai akkuja. Tuhopolttojen estämiseksi on pidettävä talon yhteiset tilat, ullakot, kellarit ja autotallit lukittuina. Turvallisuuden vuoksi on tärkeää, että taloyhtiöt huolehtivat rappukäytävien esteettömyydestä. Käytävissä ei saa säilyttää esimerkiksi lastenvaunuja, rollaattoreita, polkupyöriä tai urheiluvälineitä, eikä muuta irtotavaraa edes väliaikaisesti. Palaessaan esimerkiksi lastenvaunut täyttävät rapun myrkyllisellä pikimustalla savulla ja aiheuttavat rappuun pakeneville hengenvaaran. Viime kesänä voimaan tullut pelastuslaki velvoittaa asuinkiinteistöjä ennalta ehkäisemään tulipaloja ja muita onnettomuuksia sekä varautumaan tulipalojen sammuttamiseen ja muihin pelastustoimenpiteisiin, joihin omatoimisesti kyetään. Pelastussuunnitelma on oltava kaikilla asuinrakennuksilla, joissa on vähintään kolme huoneistoa. Uudisrakennuksiin suunnitelma piti laatia 1.7.2012 mennessä. Pelastussuunnitelma on päivitettävä 1.7.2013 mennessä Taloyhtiöiden on päivitettävä vanhat pelastussuunnitelmat 1.7.2013 mennessä. Pelastussuunnitelma on pidettävä ajan tasalla siten, että sen sisältö vastaa asuinkiinteistön kulloistakin tilannetta. Olosuhteet voivat muuttua vaikkapa yhtiön korjaushankkeiden takia tai siksi, että naapuritontille ryhdytään rakentamaan. Pelastussuunnitelma on samalla sekä turvallisuuden parantamisen työväline että lopputuote. Pelastussuunnitelman avulla hahmotetaan taloyhtiön vaaranpaikat ja suunnataan toimenpiteitä vaarapaikkojen poistamiseen. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tehtävänä on varmistaa, että pelastussuunnitelmassa arjen turvallisuuden parantamiseksi todetut toimenpiteet tulevat todella myös tehdyksi. Pelastussuunnitelmaan on muun ohella tarpeen kirjata pääsulkujen ja sähkökeskuksen sijainnit, ilmanvaihdon pysäytyspainikkeen sijainti sekä paloteknisten laitteiden tiedot kuten porraskäytävän savunpoistoluukun avauspainikkeen sijainti. Pelastussuunnitelmassa huomioidaan myös asuinkiinteistön sammutuskaluston toimintakunto. Samoin esimerkiksi tikkaat, poistumistieopasteet ja valaistus on tarkastettava ja huollettava säännöllisesti. Ks. ohje SPEKn sivuilta: www.spek. fi/suomeksi/varautuminen-ja-vss/pelastussuunnitelma/pelastussuunnitelmalomakkeet kiinteistöviesti i -
lainsäädäntö ja oikeuskäytäntö Energiatodistuslaki voimaan 1.6.2013 Tasavallan presidentti vahvisti 18.1.2013, että uusi energiatodistuslaki tulee voimaan 1.6.2013. Laki rakennuksen energiatodistuksesta sisältää uusia säännöksiä rakennusten energiatodistuksista ja todistusmenettelystä. Energiatodistusten sisältöön ja käyttöön tehdään muutoksia ja luodaan valvontamenettely sekä säädetään seuraamuksista. Eduskunta edellyttää, että ympäristöministeriö seuraa lain täytäntöönpanoa ja energiatodistuksen hintatason määräytymistä markkinoilla sekä hintatason kohtuullisuutta suhteessa siitä saatavaan hyötyyn ja antaa valiokunnalle selvityksen tilanteesta sekä laatijoiden pätevyydestä ja todistusten laadusta sopivan ajan kuluessa lain voimaantulosta ottaen erityisesti huomioon mahdollisuuden tarkastella pientaloja koskevia käytäntöjä. Kolmesta erilaisesta energiatodistuksesta yhteen malliin Uusi energiatodistuslainsäädäntö selkeyttää nykyistä tilannetta, kun kolmen todistuksen malli vaihtuu yhden todistuksen malliksi ja todistusten voimassaoloaika yhtenäistyy 10 vuoteen. Lisäksi uudistus tuo viimein pienille taloyhtiöille ja pientaloille mahdollisuuden vertailla niiden energiakulutusta, kiittelee ympäristöministeriön yli-insinööri Maarit Haakana. Energiatodistus on esitettävä rakennuksen tai huoneiston myynnin tai vuokrauksen yhteydessä sekä uudisrakentamisessa rakennuslupaa haettaessa. Tähän mennessä energiatodistuksen hankkiminen on myynti- ja vuokratilanteissa ollut vapaaehtoista vanhoissa, enintään kuuden asunnon asuinrakennuksissa. Keskeinen muutos koskeekin pieniä taloyhtiöitä ja vanhoja pientaloja, jotka uudistuksen myötä tulevat vaiheittain energiatodistuksen piiriin. Jatkossa isännöitsijä tai taloyhtiön puheenjohtaja eivät voi tehdä niitä ilman pätevöitymistä. Eduskunnan joulukuussa 2012 hyväksymän lain mukaan energiatodistusten laadun varmistamiseksi sekä uudis- että olemassa olevassa rakennuksessa energiatodistusten laatijoina voivat toimia vain energiatodistuksen laatijan pätevyyden omaavat, rekisteröidyt henkilöt, joita oli Suomessa marraskuun alussa 620. Maarit Haakana korostaa uudistuksen lisäävän erityisesti todistusten vertailtavuutta ja niiden antajien luotettavuutta. Uusien todistusten avulla ostaja tai vuokraaja voi entistä paremmin vertailla rakennuksen ominaisuuksia. Kiinteistönomistajien kannalta on myös ensiarvoisen tärkeää, että jatkossa energiatodistusten tekijöitä ja todistusten laatua valvotaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn toimesta, sanoo Haakana. Taloyhtiön osakkaiden yhtiölainat varainsiirtoveron piiriin Asunto-osakkeiden kauppoja koskeva varainsiirtoverotus muuttuu 1. maaliskuuta 2013 alkaen. Veroprosentti nousee 1,6 prosentista 2,0 prosenttiin. Asunto-osakkeiden kauppaa tehtäessä isännöitsijätodistuksen merkitys korostuu lainmuutoksen seurauksena entisestään. Kiinteistöliitto korostaa, että isännöitsijöiden ja kiinteistönvälittäjien on syytä perehtyä huolellisesti lain tuomiin muutoksiin. Uudistuksen myötä myös veropohja laajenee. Veroa on maksettava kauppahinnan lisäksi osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta. Vero lasketaan siis jatkossa niin sanotusta velattomasta myyntihinnasta. Mukaan lasketaan sellaiset asunto-osakeyhtiön velat, jotka osakkaalla on oikeus tai velvollisuus maksaa yhtiölle kerralla lainaosuutena tai pääomavastikkeena. Uudiskohteessa veron kohteena on velaton myyntihinta eli koko kauppahinta. Varainsiirtoveroa ei makseta sellaisista taloyhtiön lainoista, joihin osakkaalla ei ole takaisinmaksuoikeutta. Tällaisia lainoja ovat yhtiöissä esim. ns. limiittilainat ja hoitolainat, joilla hoidetaan lähinnä juoksevia hoito- ja ylläpitokuluja. Veromuutoksen lopulliset vaikutukset asuntokauppaan ja kauppahintoihin jäävät markkinoiden määriteltäviksi. Mikäli asuntojen kysyntä verotuksen kiristyksen myötä pienenee, voivat kauppahinnat laskea. Silloin veroprosentin korotus toisi lisäkustannuksen myyjälle. Silloin osa verotuksen kiristymisestä valuisi myyjien kontolle laskevien markkinahintojen muodossa, toteaa Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero. i - kiinteistöviesti
kiinteistöviesti etelä-savo Pääkirjoitus Osakkeenomistaja käyttää oikeuksiaan yhtiökokouksissa Tämä lehti sisältää nyt runsaasti yhtiökokouksiin sisältyvää tietoa sekä kertaa yhtiökokouksiin liittyvää juridiikkaa. Järjestimme alkuvuodesta aiheesta supersuosituiksi osoittautuneita kurssi-iltoja Joensuussa ja Kuopiossa. Mikkeli ja Savonlinna ovat vuorossa maaliskuun alussa. Osakkeenomistaja käyttää yhtiökokouksissa kyselyoikeuttaan. Silloin hallitus ja isännöitsijä ovat velvollisia vastaamaan osakkaiden esittämiin kysymyksiin ja antamaan asioista tarkempia tietoja. Yhtiökokousten välillä hallitus voi itsenäisesti harkita, mistä asioista se haluaa tiedottaa ja mistä ei. Taloyhtiössä tieto kulkee helposti epämääräisinä huhupuheina piha- ja porraskäytäväkeskusteluissa. Vain yhtiökokouksessa osakas voi saada tietoa siitä, miten asiat oikeasti ovat! Osakkaan kannattaa perehtyä yhtiökokousasiakirjoihin huolella jo ennen kokousta ja kysyä rohkeasti häntä askarruttavista asioista niiden käsittelyn yhteydessä. Yhtiökokouksella on toki oikeus rajata osakkaan kyselyä siten, että vain asiaankuuluviin kysymyksiin vastataan. Oma koti, asunto on osakkaan elämän kallein sijoitus. Vain osallistumalla taloyhtiön vuosikokoukseen osakas saa tietää, mitä taloyhtiössä tapahtuu. Samalla osakas voi vaikuttaa siihen, mitä talolle tehdään ja millaista asuminen omassa taloyhtiössä on. Yhtiökokous tekee taloyhtiön kannalta tärkeimmät päätökset, kuten valitsee hallituksen, päättää yhtiövastikkeen ja esimerkiksi vesimaksujen määrästä. Osakkaan kannattaa siis avata suunsa. Mikäli osakas ei itse ehdi kokoukseen, on hänellä lain mukaan oikeus käyttää asiamiestä esimerkiksi luotettavaa naapuria kokouksessa. Suositeltavin tapa on antaa kirjallinen valtakirja. Vuokralaiset mukaan yhtiökokoukseen Jos yhtiössä on vähintään viisi osakehuoneistoa, joilla on eri omistajat, yhtiössä asuvilla vuokralaisilla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jos kokouksessa käsitellään järjestyssääntöjä, yhteisten tilojen käyttöä tai kunnossapitoa, joka vaikuttaa olennaisesti huoneiston tai yhteisten tilojen käyttöön. Hyvinä esimerkkeinä pidän laajoja peruskorjaushankkeita ja autopaikkasääntöjen vahvistamista. Taloyhtiön tai osakkaiden vuokralaiset saavat kokousilmoituksen eli siten, että se kiinnitetään ilmoitustaululle. Kokousilmoitus on pudotettava asukkaan postiluukusta, jos taloyhtiön rakennuksessa ei ole lainkaan ilmoitustaulua. Yhtiökokouksen kulkuun ja tekniikkaan voi tutustua Taloyhtio.netin sivujen yhtiökokousoppaassa, josta löytyy paljon tietoa sekä Kiinteistöliiton yhtiökokousvideot. Asiatiedon lisäksi yhtiökokousopas tarjoaa käytettäväksi myös erilaisia valmiita lomakepohjia ja - malleja, jotka helpottavat yhtiökokousten sujumista. Tällaisia ovat muun muassa yhtiökokouksen puheenjohtajan kokousnuotit sekä täytettävä kunnossapitotarveselvitys lomake. Suunnitelmissamme on järjestää syksyllä kurssi-illat korjaushankkeista, energiatehokkuudesta ja putkiremonteista. Hyödynnä yhtiökokous-verkko-opasta sekä vaikuta osaltasi yhtiökokousten onnistumiseen! Mirjami Kauppinen Kiinteistöliitto Itä-Suomi toiminnanjohtaja Lähde: kiinteistoliitto.fi kiinteistöviesti II -
kiinteistöviesti etelä-savo Puheenjohtajien aamukahveilta vertaistukea taloyhtiöiden hallintoon Puheenjohtajien aamukahvitilaisuudet ovat ottaneet tuulta alleen Joensuussa. 6.2. järjestetyillä kolmansilla kahveilla lounaskahvila Pinjassa oli kolmisenkymmentä puheenjohtajaa vaihtamassa kokemuksia ja osaamistaan keskenään. Aamukahveille ovat kaikki jäsentaloyhtiöiden puheenjohtajat tervetulleita, tai hänen estyneenä ollessaan joku hallituksen jäsenistä. Kiinteistöyhdistys lähettää kutsun puheenjohtajan sähköpostiin, jos sähköpostiosoite on ilmoitettu yhdistykselle. Ei jääriä eikä kumileimasimia Tämänkertaisten aamukahvien toivottuna teemana oli taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän yhteistyö, mutta muustakin ajankohtaisesta vaihdettiin näkemyksiä. Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistyksen puheenjohtaja Kaisa Salminen ja hallituksen jäsen Hannu Riikonen vetivät tilaisuutta, joka oli vilkkaasti keskusteleva. Arvo Puhakka on As Oy Niinitornin puheenjohtaja ja sijoittajaosakas. Puhakka on useassa talossa puheenjohtajana ja näkee taloyhtiön huolellisen ylläpidon omaisuuden arvoa nostavana. Siinä isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan saumaton ja luotettava yhteistyö on välttämätön. - On pystyttävä vaihtamaan näkemyksiä vapaasti ja jännittämättä, ilman sanelupolitiikkaa kummastakaan suunnasta, ja päätökset on tehtävä neuvottelemalla. Puhakka tietää taloyhtiöitä, joissa päätökset jyrätään. Hallitus on isännöitsijälle kumileimasin tai puheenjohtaja on jäärä. - Ei ole järkevää jättää päätöksentekoa vain yhden ihmisen varaan, hän korostaa. Yhteistyön oltava mutkatonta Isännöitsijän valinnassa kemioiden pelaaminen merkitsee. Puhakka näkee, että tunnin keskustelu jo näyttää, toimiiko yhteistyö isännöitsijän ja toimiston kanssa. Nykyisen isännöintiyrityksen työtapa tyydyttää häntä. Niin laiva seilaa kuin sitä johdetaan, hän kiteyttää. Kun Niinitornin isännöitsijä vaihtoi alaa, yritys hyväksytti uuden isännöitsijäehdokkaansa taloyhtiöllä ennen hänen nimeämistään. As Oy Joensuun Suvikatu 11:n hallituksen puheenjohtaja Matti Suvivuosta yhteistyö isännöitsijän kanssa vaatii hallituksen puheenjohtajalta aktiivisuutta, jotta tiedonkulku onnistuu vähintään kohtuullisesti. Tiedottamisen vaikeuteen törmätään aina. Niinitorni onnistui tiedottamisessaan viime kesänä, kun talossa tehtiin parveke- ja julkisivuremontti. Yhtiö pisti urakkasopimukseen tarkat velvoitteet tiedottamisesta. Niinpä urakoitsija tiedottikin joka narauksesta, eikä asukkailta kuulunut valituksia. Puheenjohtajat keskustelivat myös isännöitsijöiden työmäärästä. 30 taloyhtiötä isännöitsijää kohden voi johtaa palvelun huononemiseen, mutta sen paranemisesta maksamalla suurempia isännöintipalkkioita ei ole näyttöä eikä mittareita. Siksi taloyhtiöt valitsevat tavallisesti sen halvimman tarjouksen jättäneen. Hallitusjäsenyys kaksivuotiseksi? Hallituksen kokoonsaaminen on vaikeaa lähes kaikille. Puhakan mielestä kokouspalkkioiden maksaminen helpottaisi sitä. Puheenjohtaja jo tavallisesti saakin kulukorvauksen. Puhakka ehdotti puheenjohtajakollegoilleen yhdistysmaailmasta tuttua menettelyä, hallituksen valintaa kahdeksi vuodeksi kerrallaan ja vain puolet jäsenistä kerrallaan erovuoroisiksi. Ehdotus sai kannatusta. - Se toisi hallintoon ammattimaisuutta, ja on aina helpompi saada kaksi uutta jäsentä kuin koko hallitus. - Perijäsukupolvi pitäisi saada kiinnostumaan omaisuutensa hoidosta jollain konstilla, Suvivuo miettii. Myös toiminnantarkastajien tarve puhutti. - Toiminnantarkastaja pitäisi olla joka talossa tilintarkastajan lisäksi, sanoo Suvivuo. Yksityisten pysäköinninvalvontafirmojen palveluihin olivat puheenjohtajat erityisen tyytyväisiä. - Ne ovat osoittautuneet tehokkaiksi. Meilläkin sitä harkitaan, koska talomme vieraspaikat täyttyvät läheisessä sairaalassa ja ammattikorkeakoulussa käyvien autoista, Suvikadun puheenjohtaja kertoo. Puheenjohtajat pitävät aamukahvitilaisuuksia tarpeellisina, sillä ne saattavat poikia yhteisiä kehitysehdotuksia kiinteistönomistajien eduksi. He suosittelevat aamukahvitilaisuuksia muillekin yhdistyksille, niissä verkottuu muiden puheenjohtajien kanssa ja kokemusten ja näkemysten vaihto lisää osaamista omassa työssä. alp Artikkeli julkaistu Etelä-Savon ja Pohjois-Karjalan Kiinteistöviesteissä. II - kiinteistöviesti
kiinteistöviesti etelä-savo Taloyhtiöiden hallitusten oltava hereillä Jukolanjussi on Mikkelin keskustan kaksikerroksinen, 25 asunnon vuonna 1990 perustettu taloyhtiö, johon kuuluu kaksi asuinrakennusta ja jossa asuu työssäkäypiä ja vanhempia ihmisiä, lapsiperheitä on vain muutama. - Hallitukseen ovat erittäin tervetulleita kaikki halukkaat yhtiön osakkaat. Vastuuta saa se, joka sitä haluaa kantaa. Puheenjohtajankin palli on kierrätyksessä, sanoo hallituksen puheenjohtaja Kari Lehtola. Hän pyrkii yhteisölliseen päätöksentekoon ja avoimuuteen, kaikkien osallistumiseen. Läpinäkyvyydestä kilpailuvaltti Lehtolan mielestä hallituksen tärkein tehtävä asukkaiden edunvalvojana on olla hereillä, seurata palveluntuottajiaan, osata esittää kysymyksiä ja saada perusteltuja vastauksia. - Kun asuminen on käynyt yhä teknistyneemmäksi ja säännellymmäksi, kysyy se maallikkohallituksilta aktiivisuutta, jottei hallitusta viedä kuin pässiä narussa, kohti muiden kuin taloyhtiön etuja. Lehtolasta on hienoa, että uusi toimintakulttuuri suosii läpinäkyvyyttä. Markkinoilla pärjäävät jatkossa ne, jotka sisäistävät moraaliset ja eettiset arvot. Se helpottaa myös hallitusten työskentelyä. - On kaikkien etu, että edistetään avoimen ja rehdin kilpailumarkkinaidean toteutumista. Yritykset bodautuvat sen avulla huippukuntoon myös globaalissa kilpailussa asiakkaat saavat laadukkaita ja kustannustehokkaita palveluja. Taloyhtiökin haluaa olla kilpailukykyinen pienet savustetaan markkinoilta ulos polkemalla hinnat väliaikaisesti alas. - Moniarvoinen kilpailutus on kaikkien etu, hän sanoo. Hänen taloyhtiönsä kilpailuttaa palveluntuottajat säännöllisin väliajoin. Taloyhtiö haluaa pysyä kilpailukykyisenä, kohtuullinen yhtiövastike ja hyvä kunto ovat sen kilpailuvaltteja. Lehtola soisi, että taloyhtiöiden hallitukset olisivat huomattavasti aktiivisempia myös ulkoisilla foorumeilla. Miksi yhtiöt eivät esimerkiksi käy keskinäisiä keskusteluja, vertaile palveluntuottajiaan. Kilpailuhan pitää skarppina, huoltoyhtiöt ja isännöitsijät vahvassa iskussa. Hallituksen pöytäkirjat ilmoitustaululla Läpinäkyvyys ja avoin tiedottaminen on Lehtolan motto. Esimerkiksi hallituksen kokousten pöytäkirjojen yhteenveto on ilmoitustaululla, tai pöytäkirja jaetaan kokonaisuudessaan asukkaille, josta ovat poistettuna yksityisyyden suojaan kuuluvat asiat. Se pakottaa hallituksen perustelemaan päätöksiään, mitään ei tehdä tosta vaan, tutkimatta ja vertailematta. Näin Jukolanjussin hallitus tekee laadukasta ja kustannustehokasta työtä. alp Lehtola on kokenut, että pienyrittäjiltä taloyhtiöt saavat paneutuvampaa, yksilöllisempää palvelua kuin suurilta ketjuilta, mutta valitettavaa on, että Kari Lehtola haluaa avoimuutta ja läpinäkyvyyttä taloyhtiöiden hallintoon ja palvelutuotantoon. kiinteistöviesti II -
kiinteistöviesti etelä-savo Julian Lin ei ole kohdannut rasismia puheenjohtajan tehtävässään Julian Lin on joensuulaisen taloyhtiön, Asunto Oy Kiiskintie 2:n hallituksen puheenjohtaja. Hänet valittiin puheenjohtajaksi heti taloon muutettuaan 2007, koska edellinen puheenjohtaja muutti pois. - Muut eivät suostuneet tehtävään ja minusta ulkopuolisen puheenjohtajan palkkaaminen olisi ollut liian kallista. Lin on taiwanilainen. Hän puhuu erinomaista suomea, koska on asunut Suomessa jo 20 vuotta. Joensuuhun, silloisen vaimonsa kotikonnuille, hän muutti vuonna 1993. - Ei ulkomaalaisuus tee taloyhtiön puheenjohtajuudesta vaikeaa, vaan tehtävä itsessään, olipa suomalainen tai ulkomaalainen, Lin sanoo. Puheenjohtaja puolustaa osakkaan oikeuksia Kiiskintie 2 on vuonna 1974 rakennettu 10 asunnon rivitalo, jossa ikänsä vuoksi on jo korjattavaa. Korjaukset pitävät puheenjohtajan kiireisenä. Tutkija-yrittäjä Linillä ei ole rakennusteknistä koulutusta ja puheenjohtajana hän on ensimmäistä kertaa. Siksi opittavaa on ollut. Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistyksen jäsenyydestä on ollut hyötyä, koska sitä kautta Lin on saanut tietoa taloyhtiön hoidosta ja hallinnosta. Lin on osallistunut Kiinteistöliitto Itä-Suomen järjestämiin koulutuksiin aina pystyessään ja on useasti kysynyt puhelimitse neuvoja Kiinteistöliitosta. Kiiskintie 2:n viimeisin iso korjaus on ikkuna- ja oviremontti syksyllä 2012. Se ei mennyt kuin Strömsössä. Aikataulu ei pitänyt, takuukorjauksia on ollut runsaasti ja niiden teko ollut vaivalloista. Isännöitsijä ja puheenjohtaja ovat joutuneet reklamoimaan useasti saadakseen työn kutakuinkin tyydyttävästi teetetyksi. - Kyseessä oli iso firma. Sen luulimme takaavan laatutyön. Petyimme, II - kiinteistöviesti Taiwanissa ei asunto-osakeyhtiömallia tunneta. Se on suomalainen loistosysteemi, joka pitää kiinteistöt kunnossa, kertoo Kiiskintien hallituksen puheenjohtaja Julian Lin. kun ulko-ovi ei mene lukkoon joulukuun pakkasissa. - Puheenjohtaja joutuu vahvasti puolustamaan osakkaan oikeuksia, ja se aiheuttaa paljon ylimääräistä työtä, Lin sanoo. Häntä harmittaa, että vaikka hän teki parhaansa, niin työtä ei tehty, kuten olisi pitänyt. Muutakin harmia on Kiiskintie 2: ssa. Talo kostuu alapohjastaan, koska maa viettää kivijalkaa kohden. Sitäkin hankalaa ongelmaa ovat isännöitsijä ja puheenjohtaja parhaillaan suunnittelijoiden kanssa ratkaisemassa. Suomen järjestelmä on Taiwania parempi Lin kertoo, että Taiwanissa ei ole asunto-osakeyhtiöitä eikä lainsäädäntöä asumiseen. On asukkaan oma asia, remontoiko hän asuntoaan ja miten sen tekee, jos tekee. Ilmoittaa ei tarvitse mitään mihinkään. Isännöitsijää ja kiinteistönhoitoa ei ole, mutta talolla on puheenjohtaja ja hallitus. Puheenjohtaja tilaa korjaustyön, mistä haluaa, jos sitä tarvitaan. - Se ei ole hyvä, koska talojen kokonaishoito jää tekemättä. Jos asukkaan remontista myöhemmin tulee ongelmia ja asukas on vaihtunut useaan kertaan, ei voi tarkistaa kuka teki mitä ja miten. - Suomessa asiat hoidetaan loppuun asti. Vaikka alussa työ näyttää isolle ja kalliille, on se kokonaisuutena parempi. Isännöitsijäsysteemi ja PTS ovat täällä tosi hyvä juttu. Taiwanissa väärinkäytösten mahdollisuus on myös suurempi. Kun ei ole yhtiötä, ei ole tilintarkastusta eikä valvontaa. Kaikki eivät ymmärtäneet ulkomaalaisen suomea Lin on ollut puheenjohtajana nyt viisi vuotta ja jo mielellään siirtyisi tehtävästä pois. Hänestä puheenjohtajuus on ollut vastuullinen tehtävä, mutta hän on pahoillaan, ettei puheenjohtaja voi taloyhtiön hyvälläkään hoidolla estää vastikkeiden nousua. Kunnalliset taksat nousevat jatkuvasti, ja vanhan talon korjaukset on tehtävä. Vain isännöinnin ja kiinteistönhoidon kilpailutuksella voi kustannuksia alentaa, mutta niissä halvin vaihtoehto voi olla lopulta kallis. - Alussa joku osakas ei täysin ymmärtänyt, mitä ulkomaalainen puhuu, ja suuttui. Minäkin niin mieleni pahoitin, kun olin tehnyt parhaani. Hän ei ehkä tainnut tykätä minusta. Ei se kuitenkaan rasistista ollut. Nyt kaikki tietävät, että hoidan asiat, ja ovat ystävällisiä. alp Artikkeli julkaistu Etelä-Savon ja Pohjois-Karjalan Kiinteistöviesteissä.
lainsäädäntö ja oikeuskäytäntö Taloyhtiön hissihankkeeseen ei tarvitsekaan aina soveltaa hankintalakia Markkinaoikeus on antanut viime vuoden lopulla taloyhtiömyönteisen päätöksen (MAO:396/12) liittyen hissihankkeiden kilpailuttamiseen. Markkinaoikeuden kanta oli, ettei asuntoosakeyhtiön, joka on saanut ARA:lta varauksen ja päätöksen enintään 50 prosentin tuesta, tarvitse kilpailuttaa hanketta hankintalain mukaisesti, jos kaupungin myöntämästä tuesta ei toimittajan valintaa tehdessä ole varmuutta. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiö voisi välttää julkisen kilpailutuksen hakemalla kaupungin tuen toimittajan valinnan jälkeen. Ratkaisussa on ollut kyse asunto-osakeyhtiön tekemästä hissien jälkiasennuksesta, johon päätöksessä todetuin tavoin voi saada julkista tukea 60 % hankinnan arvosta (50 % valtiolta ja 10 % Helsingin kaupungilta). Kyseisessä asiassa oli ennakolta saatu päätös vain valtion tuen osuudesta, kun taas kaupungin tuen osuudesta hakemus aiottiin tehdä vasta jälkikäteen. Päätöksen mukaan asunto-osakeyhtiö oli kuitenkin tehnyt nimenomaisen päätöksen siitä, että se hakee molempia avustuksia. Kaupungin avustuksen myöntämisen edellytyksenä päätöksen mukaan on, että valtion avustuksen myöntävä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) on hyväksynyt hissin rakentamishankkeen kustannukset ja myöntänyt hankkeelle korjausavustuksen. Näin oli tässä tapauksessa tehtykin eli edellytykset kaupungin tuen saannille olivat tässä suhteessa olemassa. Tässä tilanteessa taloyhtiön hissihankintaan ei markkinaoikeuden mukaan sovellettu hankintalakia. ARA:n Hissiavustusohjeessa 2013 markkinaoikeuden ratkaisu on jo huomioitu ja avustuksen hakijoita ohjeistetaan seuraavasti: Avustettavien toimenpiteiden tulee olla kohtuulliset ja mahdollisimman hyvin kilpailutetut. Hankkeen kilpailuttamisessa on noudatettava julkisista hankinnoista annettua lakia (348/2007, muut. 321/2010) silloin, kun julkinen viranomainen myöntää hankintaan tukea yli puolet hankinnan arvosta, vähintään 150 000 euroa. Näin voi käydä esim. silloin, kun kunta myöntää hissin rakentamiseen tukea ARA:n myöntämän avustuksen lisäksi. Tässä tapauksessa ratkaisevaa on se aloitetaanko hankinta silloin, kun päätökset yli 50 %:n julkisesta tuesta on jo annettu. Kuluttajariitalautakunta ei suosittanut hinnanalennusta asunnon kosteusvaurioista Asiassa oli riitaa siitä, oliko 28,5 m² suuruisessa 27.10.2010 ostetussa asuinhuoneistossa asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe keittiön ja kylpyhuoneen kosteusvaurion johdosta. Ostaja vaati, että myyjät maksavat hänelle hinnanalennuksena 5 858,99 euroa. Myyjät kiistivät ostajan vaatimukset. Asiassa oli tullut näytetyksi, että keittiössä oli ollut noin 1 m² suuruinen ja kylpyhuoneessa noin 4 m² suuruinen kosteusvaurio. Lautakunta piti todennäköisenä, etteivät myyjät ja ostaja tienneet rakenteissa olevista vaurioista kauppaa tehtäessä. Näin ollen vauriot olisivat voineet tulla korvattaviksi ainoastaan salaisena virheenä, jolta edellytettiin merkittävyyskynnyksen ylittymistä. Arvioitaessa virheen merkittävyyttä lautakunta otti huomioon markkinoinnin yhteydessä huoneistosta annetut tiedot. Kerrostalo, jossa huoneisto sijaitsi, oli rakennettu vuonna 1966. Kyseessä oli ollut pääosin remontoimaton huoneisto, jota ei ollut markkinoitu hyväkuntoisena. Myöskään kylpyhuoneen mahdollisesta edellisestä remontista ja sen ajankohdasta ei ole annettu tietoa. Virheen merkittävyyskynnyksen arvioinnissa lautakunta otti huomioon korjauskustannusten määrän suhteessa kauppahintaan. Asunto-osakeyhtiö vastasi vähintään huoneiston rakenteiden ja eristeiden kunnossapidosta, mikä puolestaan vähensi ostajalle aiheutuneita kustannuksia. Kun vielä huomioitiin keittiön ja kylpyhuoneen korjausten johdosta saavutettu merkittävä tasonparannus, lautakunta katsoi, ettei virheen merkittävyyskynnys ylittynyt. Näin ollen lautakunta ei suosittanut ostajalle hyvitystä kosteusvaurion johdosta. Ostaja oli myös vaatinut 1 700 euroa käyttöhyödyn menetyksestä 11.5.2011-1.7.2011 väliseltä ajalta. Lautakunta totesi, että välillisen vahingon korvaamiselta edellytetään, että myyjät ovat toimineet huolimattomasti. Koska myyjien ei ollut osoitettu toimineen huolimattomasti, lautakunta ei suosittanut välillisen vahingon korvaamista ostajalle. kiinteistöviesti i -
lainsäädäntö ja oikeuskäytäntö Tupakoitsija syyllistyi vuokrakerrostalossa yleisvaaran tuottamukseen Vuokralainen tupakoi ennen nukkumaanmenoa ja tumppasi savukkeen lähes täynnä olevaan tuhkakuppiin. Vuokralaisen nukahdettua tuli pääsi kuitenkin tarttumaan ikkunaverhoihin. Vuokralainen havahtui aamuyöllä siihen, että verhot olivat ilmiliekeissä. Pelastauduttuaan asunnosta pihalle vuokralainen pyysi pihalla tapaamaansa lehdenjakajaa soittamaan palokunnan paikalle. Tuhoutunut asunto sijaitsi kahdeksankerroksisen vuokratalon alimmassa kerroksessa. Asuntoja rakennuksessa oli yhteensä 74. Tulipalo aiheutti noin 35000 euron vahingot asunnon omistaneelle vuokrataloyhtiölle. Henkilövahinkoja palossa ei aiheutunut. Käräjäoikeus katsoi, että vuokralainen oli aiheuttanut onnettomuuden ja samalla hengenvaaran kerrostalon muille asukkaille huolimattoman tupakoinnin seurauksena. Käräjäoikeuden mukaan miehen olisi pitänyt huolehtia tumpatessaan lähes täpötäyteen tuhkakuppiin, että tuhkakuppi on riittävän etäisyyden päässä helposti syttyvistä verhoista. Oikeuden mielestä vuokralaisen tupakankäsittely oli yksiselitteisesti varomatonta. Oikeus tuomitsi vuokralaisen yleisvaaran tuottamuksesta sakkorangaistukseen. Lisäksi vuokralainen velvoitettiin maksamaan vuokrayhtiölle vakuutuksen omavastuuosuus 3000 euroa. talous- ja veroasiat Talousarvio-ohje on päivitetty Kiinteistöliiton talousarvio-ohje on päivitetty. Ohje on tarkoitettu vain Kiinteistöliiton jäsenkiinteistöjen käyttöön ja se löytyy taloyhtio.net -portaalista. Ohjeen on laatinut pääekonomisti Jukka Kero, joka myös huolehtii sen ajantasaisuudesta. Tämä päivitys lokakuussa 2012 julkaistuun ohjeeseen perustuu 2.1.2013 saatavilla olleeseen informaatioon. Ohjetta tulee soveltaa kiinteistön omien olosuhteiden mukaisesti. Esimerkiksi paikkakuntaan, lämmitystapaan, kiinteistön ikään ja taloyhtiön kokoon sidonnaiset vaihtelut voivat aiheuttaa huomattavia eroja hoitokulujen tasoissa. Talousarvio-ohjeen julkaiseminen kokonaan tai osittain ilman Kiinteistöliiton antamaa kirjallista lupaa on kielletty. Verohallinto on julkaissut ohjeen kotitalousvähennyksestä Aikaisempaa ohjetta on muutettu vuoden 2013 alusta voimaan tulleen lainmuutosten johdosta. Taloyhtiöiden kannalta oleellisempia ovat loppuvuodesta 2012 ohjeeseen tehdyt lisäykset kotitalousvähennyksestä asunto-osakeyhtiössä. Kunnossapitovastuun jakautuminen asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välillä vaikuttaa siihen, mitkä kustannukset hyväksytään kotitalousvähennyksen oikeuttaviksi kustannuksiksi. Kunnossapitovastuu jakautuu yhtiön ja osakkaan kesken asunto-osakeyhtiölain mukaisesti, mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole määräyksiä kunnossapitovastuun jakautumisesta toisin. Osakkeenomistaja voi saada kotitalousvähennystä ainoastaan hänen kunnossapitovastuullaan olevista töistä, jotka hän on itse teettänyt. Näin ollen osakkeenomistaja ei voi saada kotitalousvähennystä, vaikka hän suorittaisi yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien töiden kustannuksia. www.vero.fi i - 10 kiinteistöviesti
tapahtumia ja julkaisuja Korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustusten haku 27.3. mennessä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA on antanut ohjeet avustusten hakemisesta, myöntämisestä ja maksamisesta. Korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksia myöntävät osittain kunnat ja osittain ARA. Vuoden 2013 korjaus- ja energiaavustuksia haettaessa yleinen valtakunnallinen hakuaika päättyy 27.3.2013. Terveyshaitan poistamista ja hissin rakentamista koskevaa avustusta voidaan kuitenkin hakea kunnan kautta ARAlta myös normaalin hakuajan jälkeen. Kunnat julistavat avustukset haettaviksi ja hakemukset jätetään määräaikaan mennessä sille kunnalle, jossa korjattava kohde sijaitsee. Hakijana ja avustuksensaajana on yleensä korjattavan kohteen omistaja. Ohjeet ARA:n sivuilla, (www.ara. fi): - Korjausavustusohje 2013 - Energia-avustusohje 2013 - Terveyshaitta-avustusohje 2013 - Hissiavustusohje ja ohje liikkumisesteen poistamista koskevaan avustukseen 2013 Hakulomakkeita sekä tarkempia tietoja hakemisesta saa kuntien korjausavustuksia käsitteleviltä viranomaisilta. ARAsta saa lisää tietoja lähinnä ARAn myöntämistä korjausavustuksista. Korjaus-, energia- ja terveyshaittaavustuksia koskevat lomakkeet löytyvät ARA:n Lomakkeet-sivun Korjausavustukset-kohdasta. Lähde: Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) KUVA: Anne Verger kiinteistöviesti i - 11