Ensiasunnon ostajan vero-ohjeet Hanna Silander Lakimies Veronmaksajain Keskusliitto ry 15.3.2017
Oman asunnon ostaminen ja verotus Rahoitus Säästöt Laina Lahja Asunnon ostaminen Varainsiirtovero / ensiasunnon varainsiirtoverovapaus Kotitalousvähennys Omistusaikana Korkovähennys Kotitalousvähennys Myyminen Oman asunnon verovapaa myynti / luovutusvoittovero
Ensiasunnon ostamisen rahoitus Omaisuus rahoittajan nimiin! Myös puolisoilla, avioliitto ei tee omaisuudesta yhteistä Pankkilaina Korkovähennys henkilökohtaisessa verotuksessa Laina esimerkiksi vanhemmilta Velka voi olla koroton Laina on maksettava takaisin Jos lyhennetään velkojan antamilla verovapailla lahjoilla, voidaan koko laina verottaa lahjana
Ensiasunnon ostamisen rahoitus Lahja Lahjana voi saada rahaa asunnon hankkimiseen tai asunnon Lahjavero asunnon käyvän arvon mukaan (=todennäköinen luovutushinta) Jos vanhemmat myyvät asunnon Kauppahinta oltava yli ¾-osaa käyvästä arvosta, ettei lahjanluonteinen kauppa Kauppahinta ¾-osaa tai alle (lahjanluonteinen kauppa) Käyvän hinnan ja käytetyn hinnan välinen ero katsotaan lahjaksi Lahjanluonteinen kauppa vaikuttaa luovutusvoiton laskemiseen myyjä ei saa vähentää koko hankintamenoa
Varainsiirtovero ja ensiasunnon verovapaus Varainsiirtoveroa maksetaan kiinteistön, asunto-osakkeen tai muun arvopaperin vastikkeellisesta omistajanvaihdoksesta 4 % kiinteistöt 2 % asunto-osakkeet, kiinteistöyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöyhtiöiden osakkeet Ensiasunnon ostaja vapautuu varainsiirtoveron maksamisesta tietyin edellytyksin Ostat asunnosta vähintään 50 % Et ole aikaisemmin omistanut asuinhuoneistosta tai asuinrakennuksesta 50 %:a Olet kaupantekohetkellä 18-39 vuotias Käytät tai ryhdyt käyttämään asuntoa vakituisena asuntonasi Edellytykset tutkitaan jokaisen ostajan, myös puolisoiden, osalta erikseen! Mikäli kaikki kohdat eivät täyty, varainsiirtoveroa maksetaan normaalien sääntöjen mukaan
Varainsiirtoveron palautushakemus Jos ensiasunnon edellytykset ovat täyttyneet vasta veron suorittamisen jälkeen, veroa voi hakea takaisin 1 vuoden kuluessa edellytysten täyttymisestä. Jos edellytykset ensiasunnon verovapaudelle olivat olemassa jo maksuhetkellä, kyse on aiheetta maksetusta varainsiirtoverosta. Tällöin hakemus veron palauttamisesta on tehtävä kolmen vuoden kuluessa sen kalenterivuoden päättymisestä, jonka aikana kiinteistön tai arvopaperin omistusoikeuden luovutus on tapahtunut tai verovelvollisuus muutoin alkanut.
Esimerkki varainsiirtovero Erkki 31v. ostaa avopuolisonsa Maijan 32v. kanssa ensimmäisen yhteisen asunnon. Ennen yhteisen asunnon hankkimista Erkki omistaa yksiön ja Maija ei omista asuntoa. Erkki myy omistamansa yksiön ja rahoittaa uudesta asunnosta 75 %. Maija ottaa lainaa ja ostaa asunnosta 25 %. Erkki maksaa asunnon velattomasta myyntihinnasta 75 %:n osuudestaan varainsiirtoveroa 2 % (ei Erkille ensiasunto, sillä hän on aikaisemmin omistanut asunnon) Maija maksaa asunnon velattomasta myyntihinnasta 25 %:n osuudestaan varainsiirtoveroa 2 % (ei Maijalle varainsiirtoverosta vapaa ensiasunnon osto, sillä Maija ei osta vähintään 50 %:a asunnosta
Esimerkki varainsiirtovero Neljän vuoden kuluttua Maija ja Erkki muuttavat yhteisestä kaksiostaan kolmioon. Maija on tällä välin saanut perintöä isoäidiltään, joten Maija ja Erkki päättävät ostaa uuden asunnon ½-omistusosuuksin. Erkki maksaa asunnon velattomasta myyntihinnasta 50 %:n osuudestaan varainsiirtoveroa 2 % (ei Erkille ensiasunto, sillä hän on aikaisemmin omistanut asunnon) Maija on varainsiirtoverolain tarkoittama ensiasunnon ostaja, hän ei maksa 50 %:n osuudestaan varainsiirtoveroa.
Asunnon remontoiminen Kotitalousvähennyksen saa asunnon kunnossapito- ja perusparannustyöstä yritykselle maksetusta työkorvauksesta tai työntekijälle maksetusta palkasta Esim. seinien maalaaminen ja tapetointi, keittiön uusiminen, lattiapintojen korjaus ja uusiminen, pesuhuoneen tai saunan remontointi Uudisrakentamisesta tai siihen verrattavasta työstä ei vähennystä Oma tai puolison käyttämä asunto tai vapaa-ajan asunto, ylenevän polven käyttämä asunto tai vapaa-ajan asunto Kotitalousvähennys myös remontista, joka tehdään asunnon ostamisen jälkeen ennen sisään muuttoa Aikarajaa muuttamiselle ei ole, kunhan tulee omaan käyttöön Tarkista ennakkoperintärekisteröinti!
Kotitalousvähennys Vähennys veroista 50 % yritykselle maksetusta työkorvauksesta 20 % työntekijälle maksetusta palkasta sekä työnantajan sivukulut Henkilökohtainen enimmäismäärä 2400 euroa Omavastuu 100 euroa/henkilö Puolisoilla enimmäismäärä (2400 euroa * 2) yhteinen siten, että omassa verotuksessa vähentämättä jäänyt määrä siirretään viranpuolesta automaattisesti vähennettäväksi toisen puolison veroista
Esimerkki kotitalousvähennys Pekka ostaa ensimmäiseksi omaksi kodikseen 50-luvun talosta huoneiston, jossa hän teetättää remonttia ennen sisään muuttoa. Pekka sopii ennakkoperintärekisteriin merkityn yrityksen kanssa toimeksiannosta, jonka mukaisesti seinät maalataan ja keittiön pinnat uusitaan. Remontti maksaa Pekalle 10 000 euroa. Puolet kuluista 5000 euroa on syntynyt materiaaleista ja toinen puolikas 5000 euroa on korvausta tehdystä työstä. Kotitalousvähennykseen oikeuttaa yritykselle maksetut työkustannukset 5 000 euroa, joista vähennyskelpoista 50 % eli 2 500 euroa. Vähennyskelpoisesta osuudesta 2 500 eurosta vähennetään omavastuu 100 euroa, jolloin Pekan saaman vähennyksen suuruus on 2 400 euroa.
Korkovähennys ja alijäämähyvitys Asuntovelan korko verotuksessa osittain vähennyskelpoinen Vakituisen asunnon hankintaa tai peruskorjausta varten otettu laina Vuonna 2017 asuntovelan koroista vähennyskelpoista on 45 % Korkovähennys tehdään ensisijaisesti pääomatuloista Mikäli pääomatuloja ei ole, syntyy pääomatulolajin alijäämä Alijäämän tai osan siitä perusteella saa alijäämähyvityksen ansiotuloista menevistä veroista Ensiasunnon lainan koroista alijäämähyvitys on 32 % tavallisen 30 % sijaa Omistat asunnosta vähintään 50 % Asunto tulee asuinkäyttöösi Et ole aikaisemmin omistanut asuinhuoneisosta tai asuinrakennuksesta 50 %:a Verohyöty v. 2017 asuntovelan koroista 13,5% ja ensiasunnon velan koroista 14,4% Korotettu alijäämähyvitys ensiasunnon käyttöönottovuodelta ja yhdeksältä seuraavalta vuodelta Alijäämähyvityksen enimmäismäärä 1400 euroa (korotettu 32 % alijäämähyvitys 4 375 euron alijäämästä)
Esimerkki korkovähennys ja alijäämähyvitys Maija on ostanut ensiasuntonsa vuonna 2015 pankista ottamallaan lainalla. Vuonna 2016 Maija on maksanut velan korkoja yhteensä 1 000 euroa. Keväällä 2017 Maijalle tulee vuoden 2016 esitäytetty veroilmoitus kotiin ja hän miettii korkovähennyksen vaikutusta verotukseensa. Vuonna 2016 vähennyskelpoinen osuus koroista oli 55 % eli 550 euroa. Korkovähennys pääomatuloista Maija omistaa 1/3-osuuden huoneistosta, josta hänen nettovuokratulot ovat 1 000 euroa. Korkovähennys tehdään ensisijaisesti Maijan pääomatuloista (vuokratuloista). Vähennyksen jälkeen verotettavaa vuokratuloa Maijalle jää 450 euroa, josta pääomavero 30 %.
Esimerkki korkovähennys ja alijäämähyvitys Alijäämähyvitys Maijalla ei ole pääomatuloja, joista korot voisi vähentää. Maijalle syntyy pääomatulolajin alijäämä, jonka perusteella hän saa alijäämähyvityksen ansiotuloista menevistä veroista. Ensiasunnon velan korkojen perusteella alijäämähyvitys korotettu 32 % vähennyskelpoisista koroista (550 euroa) on 176 euroa. Maija saa alijäämähyvityksenä 176 euron vähennyksen ansiotuloista menevistä veroista.
Oman asunnon myyminen Oman asunnon luovutuksesta saatu voitto on verovapaata tuloa, jos olet omistanut huoneistoon oikeuttavat osakkeet tai rakennuksen vähintään kaksi vuotta ja olet käyttänyt huoneistoa tai rakennusta omistusaikanasi ennen luovutusta yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan omana tai perheesi vakituisena asuntona Mikäli verovapaan myynnin edellytykset eivät täyty, myynnistä saatu voitto on veronalaista pääomatuloa Jos asunnon myynnistä saatu voitto olisi verovapaata, on vastaavasti tappio vähennyskelvoton
KIITOS!