Suunnitelmavaihtoehtoluonnokset ja niiden kustannukset Tehtävänä oli laatia palveluverkkoselvitys, joka sisältää kuvauksen kiinteistöistä ja niiden toiminnan nykytilasta sekä kolme vaihtoehtoista mallia kunnan kiinteistö- ja toimintaverkon rakentamisesta sekä realisointi- tai investointisuunnitelman. Tehtävän toteuttamiseksi laadittiin neljä vaihtoehtoa. Vaihtoehto 0:n ei katsota olevan realistinen vaihtoehto, sillä tässä vaihtoehdossa ei tehtäisi lainkaan muutoksia palveluverkkoon ja rakennusten korjaustoimet ajoitetaan niiden teknisen kunnon mukaan. Vaihtoehto ei huomioi toiminnallisista tarpeita nousevia kiinteistössä tehtäviä muutostöitä. Vertailtavuuden vuoksi vaihtoehto on kuitenkin haluttu pitää mukana ja sitä tarkastellaan samoin periaattein kuin vaihtoehtoja 1-3. Vaihtoehtojen investointien kustannusarviot on tehty tämän päivän hintatasossa riippumatta toteutusajankohdasta vastaavien kohteiden toteutuneiden keskimääräisten kustannusten mukaan. Kustannukset ovat alv 0 %. Kohteiden sisäisille vuokrille on arvioitu 2 %:n vuotuinen nousu. Investointien vaikutus vuokriin on arvioitu nettovuokrina 20 vuoden poistoajalla ja 2 %:n korkokannalla alenevalle pääomalle. Nettovuokrissa ei ole siis huomioitu kaupungin sisäisen vuokran periaatteiden mukaista pääomavuokran laskentatapaa vaan neon nettoutettu lähelle kaupungin rahoitustarvetta. Vaihtoehdoissa ei ole huomioitu vapautuvien rakennusten jälkihoidon (edelleen vuokraus, kiinteistökehitys, myynti tai purku) kustannuksia. Vaihtoehto 0. Tässä vaihtoehdossa palveluverkkoon ei tehdä muutoksia. Rakennuksia peruskorjataan vasta silloin, kun rakennuksen kuntoluokka ja ikä tämän optimaalisesti määrittelevät. Vaihtoehdon laskelmissa ei ole huomioitu toiminnallisista tarpeista (esim. digitalisaatio tai opetussuunnitelmauudistus) tulevia peruskorjaus- tai muutostöiden toteuttamisia. Korjausten ajankohdan tulisi ajoittua pääsääntöisesti rakennuksen valmistumisesta n. 30-40 vuoden päähän ja kun rakennuksen kuntoluokka laskee alle 60 %:n ja viimeistään sitten kun se laskee alle 50 %:n. Suojelluissa, vanhoissa rakennuksissa joudutaan em. periaatteita soveltamaan tapauskohtaisesti. Tarkastelu pohjautuu Forssan rakennusomaisuuden korjausvelkalaskennan tuloksiin ja kaupungilta saatuihin lisätietoihin. Kuvassa 1 on esitetty yhteenveto ennustejaksolle 2016 2025 sijoittuvista rakennusten investoinneista ja niiden arvioiduista kustannuksista.
Kuva 1. Vaihtoehdon 0 rakennusten investointien ajoittuminen ja kustannukset vuosina 2016 2025. Kuvassa 2 on esitetty ennustejaksolle sijoittuvien investointien vuotuiset määrät ja laskennalliset sisäiset vuokrat. Investointien aiheuttamat vuokrien korotukset on laskettu nettolisävuokrina eli kuinka paljon investoinnista aiheutuu lisäkustannuksia kaupungin käyttötalousmenoihin. Kuva 2. Vaihtoehdon 0 vuokrat ja investoinnit vuosina 2016 2025.
Ennustejakson investointien kokonaismäärä on yhteensä 78,5 milj. ja kokonaisvuokrakustannukset yhteensä 106,4 milj.. Investointi- ja vuokrakustannuksissa on huomioitu vertailtavuuden vuoksi myös mahdollisen uuden keskuskeittiön kustannukset, koska ne on sisällytetty jäljempänä kaikkiin muihinkin vaihtoehtoihin. Huomionarvoista on, että nykyisen rakennuskannan säilyttäminen tulee aiheuttamaan laskennallisesti sisäisten vuokrien nousun nykytasolta n. 7,6 milj. tasolle n. 13,1 milj. vuoteen 2025 mennessä eli n. 5,5 milj. :n lisän vuoden 2025 vuokrakustannuksiin. Koko ennustejakson aikana kumulatiivinen vuokrakustannuslisä on siten n. 30,1 milj. vuoden 2015 tilanteeseen verrattuna. Vaihtoehto 1. Tässä vaihtoehdossa Keskuskoulu peruskorjataan vuosina 2019 2020. Kuhalan koulu peruskorjataan ja laajennetaan vuosina 2017 2018 siten, että sinne on mahdollista sijoittaa myös Tölön koulun oppilaat. Vieremän koulun toiminta yhdistetään Talsoilan koulun kanssa samaan aikaan. Kuhalan ja Tölön kouluista muodostuu yleisopetuksen osalta 2-sarjainen vuosiluokkien 1-6 koulu ja vuosiluokkien 7-9 osalta jopa 6-sarjainen. Oppilasmääräennusteissa ovat mukana tällä hetkellä eritysluokissa ja pienryhmissä opiskelevat oppilaat. Lukuvuoden 2020 2012 alussa Kuhalan ja Tölön koulujen yhdistetty kokonaisoppilasmäärä on noin 530 oppilasta. Ennuste on laskeva. Talsoilan ja Vieremän koulujen toiminnan yhdistämien muodostaisi koulusta vahvan 2- sarjaisen vuosiluokkien 1-6 koulun. Yhdistetyn koulun oppilasmäärä lukuvuonna 2018-2019 on noin 325 oppilasta. Oppilasmäärä asettaa haasteita Talsoilan koulun kiinteistölle. Päiväkodeista Hämeentien päiväkotiryhmän lapset siirtyvät Isokehräämön remontoituihin tiloihin v. 2017. Sinne siirtyy myös Pihakoivun esikoulutoiminta. Kurjenpesän päiväkodin lapset siirtyvät Kuhalaan v. 2019. Vapautuvat yksiköt myydään tai puretaan. Tähän vaihtoehtoon sisältyvät lisäksi Matkun paloaseman, Paavolan palvelutalon, Viksbergin nuorisotilan, Yrityskeskuksen ja Aktiivin tilojen myynti tai purkaminen v. 2016. Viksbergin nuorisotilan ja Aktiivin toiminnasta osa voidaan sijoittaa ammattioppilaitoksen yhteyteen ja osan toiminnan sijoittamista esimerkiksi remontoidun ja laajennetun Kuhalan koulun yhteyteen tulee selvittää. Investointi- ja vuokrakustannuksissa on huomioitu myös mahdollisen uuden keskuskeittiön kustannukset. Kuvassa 3 on esitetty yhteenveto ennustejaksolle 2016 2025 sijoittuvista rakennusten investoinneista ja niiden arvioiduista kustannuksista. Vihreä väri tarkoittaa sitä, että rakennuksen toiminta jatkuu ja ruskea väri sitä, että rakennus jää pois käytöstä (jatkojalostetaan, myydään tai puretaan).
Kuva 3. Vaihtoehdon 1 rakennusten investointien ajoittuminen ja kustannukset vuosina 2016 2025. Kuva 4. Vaihtoehdon 1 vuokrat ja investoinnit vuosina 2016 2025. Kuvassa 4 on esitetty ennustejaksolle sijoittuvien investointien vuotuiset määrät ja laskennalliset sisäiset vuokrat.
Vaihtoehdon 1 investointien kokonaismäärä ennustejaksolla on yhteensä n. 64,0 milj. ja kokonaisvuokrakustannukset yhteensä n. 94,5 milj.. Tässä vaihtoehdossa sisäiset vuokrat kasvavat n. 7,7 milj. :sta n. 11,2 milj. :on ennustejakson loppuun mennessä eli n. 3,5 milj.. Koko ennustejakson aikana kumulatiivinen vuokrakustannuslisä on siten n. 18,2 milj. vuoden 2015 tilanteeseen verrattuna. Vaihtoehto 2. Tässä vaihtoehdossa rakennetaan kokonaan uusi monitoimikeskus, jonne kootaan toiminnot nykyisestä Keskuskoulusta, Tölöstä (myös keskuskeittiö) ja Kuhalasta (Urheilutalo Feeniksin toiminnot jäävät ennalleen). Lisäksi sinne siirtyvät Kurjenpesän päiväkodin, Viksbergin nuorisotilan ja Aktiivin toiminnot. Keskuksen kooksi on alustavasti arvioitu n. 12 000 m² ja kustannuksiksi n. 26,5 milj.. Monitoimikeskuksen tilat jakaantuisivat alustavasti seuraavasti: koulun tilat (n. 870 oppilasta) 8 500 m² päiväkodin tilat (n. 80 lasta) 500 m² nuorisotilat 500 m² Aktiivin tilat 1 500 m² keskuskeittiön tilat 1 000 m² Rakentaminen ajoittuisi vuosille 2017 2018. Keskuskoulun, Kuhalan ja Tölön kouluista muodostuu yleisopetuksen osalta 2-3- sarjainen vuosiluokkien 1-6 osalta ja vuosiluokkien 7-9 osalta jopa 7-8-sarjainen. Oppilasmääräennusteissa ovat mukana tällä hetkellä erityisluokissa ja pienryhmissä opiskelevat oppilaat. Lukuvuoden 2020 2021 alussa Keskuskoulun, Kuhalan ja Tölön koulujen yhdistetty kokonaisoppilasmäärä on noin 870 oppilasta. Vaihtoehto sisältää lisäksi Matkun paloaseman, Paavolan palvelutalon ja Yrityskeskuksen tiloista luopumisen. Kuhalan urheilutalo jää kuitenkin edelleen liikuntatilaksi. Kuvassa 5 on esitetty yhteenveto ennustejaksolle 2016 2025 sijoittuvista rakennusten investoinneista ja niiden arvioiduista kustannuksista.
Kuva 5. Vaihtoehdon 2 rakennusten investointien ajoittuminen ja kustannukset vuosina 2016 2025. Kuvassa 6 on esitetty ennustejaksolle sijoittuvien investointien vuotuiset määrät ja laskennalliset sisäiset vuokrat. Kuva 6. Vaihtoehdon 2 vuokrat ja investoinnit vuosina 2016 2025.
Vaihtoehdon 2 investointien kokonaismäärä ennustejaksolla on yhteensä n. 67,5 milj. ja kokonaisvuokrakustannukset yhteensä n. 98,7 milj.. Tässä vaihtoehdossa vuokrakustannukset nousevat nykytasosta n. 7,6 milj. tasolle n. 11,8 milj. eli n. 4,2 milj. ennustejakson 2025 loppuun mennessä. Koko ennustejakson aikana kumulatiivinen vuokrakustannuslisä on siten n. 22,4 milj. vuoden 2015 tilanteeseen verrattuna. 5.4 Vaihtoehto 3. Tämä vaihtoehto poikkeaa vaihtoehdosta 2 siinä, että uuteen monitoimikeskukseen on sisällytetty Keskuskoulun, Tölön, Kuhalan, Kurjenpesän, Viksbergin ja Aktiivin toimintojen lisäksi myös Taikatuulen ja Hämeentien päiväkoti ryhmän lapset. Rakennuksen kooksi on alustavasti arvioitu n. 12 500 m² ja kustannuksiksi n. 27,5 milj.. Rakennuksen neliöiden ja kustannusten kasvu aiheutuu päiväkodin tilojen lisäyksestä 500 m²:llä. Tämän vaihtoehdon perusopetuksen oppilasmäärän kehitys on sama kuin vaihtoehdossa 2. Enimmillään oppilaita olisi vajaat 900. Kolmen päivähoitoyksikön yhdistäminen tarkoittaa noin 120-paikkaista päiväkotia. Tässä vaihtoehdossa lisäksi Vieremän koulu yhdistetään Talsoilaan vuonna 2019. Vaihtoehto sisältää myös Matkun paloaseman, Paavolan palvelutalon, Yrityskeskuksen, Ravintolarakennus Statuksen ja Linja-autoaseman tiloista luopumisen. Kuvassa 7 on esitetty yhteenveto ennustejaksolle 2016 2025 sijoittuvista rakennusten investoinneista ja niiden arvioiduista kustannuksista.
Kuva 7. Vaihtoehdon 3 rakennusten investointien ajoittuminen ja kustannukset vuosina 2016 2025. Kuvassa 8 on esitetty ennustejaksolle sijoittuvien investointien vuotuiset määrät ja laskennalliset sisäiset vuokrat. Kuva 8. Vaihtoehdon 3 vuokrat ja investoinnit vuosina 2016 2025.
Vaihtoehdon investointien kokonaismäärä ennustejaksolla on yhteensä n. 65,5 milj. ja kokonaisvuokrakustannukset yhteensä n. 95,1 milj.. Tässä vaihtoehdossa vuokrakustannukset nousevat nykytasosta n. 7,6 milj. tasolle n. 11,3 milj. ennustejakson 2025 loppuun mennessä eli n. 3,7 milj. ennustejakson 2025 loppuun mennessä. Koko ennustejakson aikana kumulatiivinen vuokrakustannuslisä on siten n. 18,8 milj. vuoden 2015 tilanteeseen verrattuna. 5.5 Vaihtoehtojen kustannusvertailu Vaihtoehtojen vuokrakustannusten yhteenveto on esitetty kuvassa 9. Kuva 9. Vaihtoehtojen vuokrakustannukset yhteensä vuosilta 2016 2025. Vaihtoehtojen vuokra- ja investointikustannusten yhteenveto on puolestaan esitetty kuvassa 10.
Kuva 10. Vaihtoehtojen vuokra- ja investointikustannukset yhteensä vuosilta 2016 2025. Vaihtoehtojen kustannusvertailu osoittaa selkeästi, että nykymallin (vaihtoehto 0) mukainen eteneminen ei ole kaupungin talouden kannalta järkevää. Palveluverkkoselvityksen alustavien vaihtoehtoluonnosten tarkkuus Palveluverkkoselvityksen yhteydessä on laskennallisesti selvitetty kaupungin nykyisen palveluverkon kuntoluokka, korjausvelka ja ennen vuotta 2025 odotettavissa olevat peruskorjaukset. Arvioinnissa on käytetty lähtötietoina rakennusten valmistumisajankohtaa ja alkuperäistä investointia, niiden käyttöä ja merkittäviä taseeseen vaikuttavia korjauksia. Menetelmä sisältää epätarkkuuksia mutta toisaalta se käsittelee kaikkia rakennuksia samanarvoisesti ilman arvioijan subjektiivisia painotuksia. Perusteellisen arvion rakennuksen kuntoluokasta pystyy tekemään kuntotutkimuksella. Yhden rakennuksen kuntotutkimus maksaa noin 20.000 ja sellainen tehdään tarvittaessa valituista kohteista palveluverkkoselvityksen edetessä. Kaikkien rakennusten kuntotutkimuksen teettäminen ei ole tarkoituksenmukaista. Selvityksen tässä vaiheessa laaditut vaihtoehtoluonnokset ovat esimerkkejä mahdollisista ratkaisuista. Vaihtoehtoja voi muokata ja niiden parhaita puolia voidaan myös yhdistää parhaan mahdollisen ratkaisun löytämiseksi. Laskentamallilla voidaan myös arvioida näin jatkotyöstetyn vaihtoehdon laskennalliset kustannukset tarkastelujaksolla vuoteen 2025 saakka. Palveluverkkoselvitys ei ota kantaa mahdollisesti käytöstä pois jäävien rakennusten kohtaloon. Joissakin tapauksissa rakennus voidaan saada myytyä jolloin taloudellinen vaikutus on positiivinen. Jossain tapauksessa rakennus saatetaan jopa joutua
purkamaan. Kertaluonteiseksi myyntituotoksi tai purkukustannukseksi merkittävää rakennusta kohden voidaan arvioida 200.000 700.000 euroa. Kertaluonteisena niiden vaikutus laskennallisen tarkastelun 64 78 M :n investointikustannusten rinnalla on melko pieni ja on itse asiassa pienempi kuin koko selvityksen laskentatarkkuus.