Maanmittaustoimitukset sukupolvenvaihdoksessa ja yhteismetsän perustamisessa Polvelta Toiselle -messut Mikkeli 25.3.2017 Pirjo Alkiomaa
Esityksen sisältö Yleistä Maanmittauslaitoksesta Maanmittaustoimitukset Lohkominen Halkominen Yleistä yhteismetsistä Yhteismetsään liittäminen Yhteismetsän perustaminen Muita maanmittaustoimituksia
Maanmittauslaitos Yli 200-vuotias Maanmittauslaitos tekee erilaisia maanmittaustoimituksia lohkomisia, halkomisia, rajankäyntejä, tietoimituksia, tilusjärjestelyjä tuottaa kartta-aineistoja ja edistää niiden yhteiskäyttöä huolehtii lainhuudoista ja kiinnityksistä ylläpitää kiinteistöjen tietoja rekistereissään kehittää tietojärjestelmiä edistää paikkatietojen tutkimusta ja soveltamista Maanmittauslaitoksella on toimipaikkoja 37 paikkakunnalla ympäri Suomen, Maarianhaminasta Ivaloon. Työntekijöitä on yhteensä noin 1800.
Maanmittaustoimitus Menettely jossa tehdään muutoksia kiinteistörekisterissä oleviin yksiköihin (kiinteistöt, tilat, tontit ja yhteiset alueet sekä niihin liittyvät oikeudet) Muutokset tilojen rajoihin, tilojen jakaminen, yhteisten alueiden muodostaminen, tie- ja rasiteoikeuksien järjestelyt, epäselvyyksien selvittäminen ja tilusjärjestelyt Maanmittauslaitos vastaa toimituksista kaikkialla muualla paitsi vanhojen kaupunkien kaavaalueilla
Maanmittaustoimitukset Sopimukseen perustuvat toimitukset Lohkominen, tilusvaihto, Pakkotoimeen liittyvät toimitukset Lunastus, maantietoimitus, ratatoimitus, Tilojen väliset oikeudet ja velvollisuudet Yksityistietoimitus, rasitetoimitus, Yksityiset lunastukset Vesijätön tai yhteisen alueen lunastus, Selvittelytoimitukset Rajankäynti, Kiinteistönmääritystoimitus, Tilojen jakaminen Halkominen, Tilusjärjestelyt Yhteismetsän perustaminen,, yhteismetsään liittäminen, pelto- ja metsätilusjärjestelyt
Lohkominen Lohkomisessa muodostetaan uusi kiinteistö, annetaan sille nimi ja kiinteistötunnus sekä merkitään se kiinteistörekisteriin. Lainhuudatettu määräala (esim. M601, M602, ) Kiinteistökaupassa myyty määräala tai myyjän itselleen kaupassa pidättämä määräala Yhteisomistuksen purkaminen jakosopimuksella Perinnönjaossa tai testamentilla saatu määräala Lahjana saatu määräala tai lahjoittajan itselleen lahjasta pidättämä määräala Maanvaihdossa saatu määräala (eri asia kuin vapaaehtoinen tilusvaihto) Omiin nimiin lohkominen Kiinteistön omistaja (omistajat yhdessä) voivat hakea omiin nimiin lohkomista, jolloin muodostetaan uusi kiinteistö Kiinteistön omistussuhteet eivät voi omiin nimiin lohkottaessa muuttua Toimitusmaksu Lohkottaviin hehtaareihin perustuva lohko-/saajakiinteistökohtainen hinta Ns. paljousalennuksia ei ole
Lohkominen
Lohkominen perinnönjaossa Soveltuu yhteisomistuksen purkamiseen kun asioista päästään sopimukseen Perinnönjakosopimus Pesä jaettu murto-osa omistuksiin (esim. 1/4) ja lainhuudatettu Jakosopimus Lohkomalla tila jaetaan sovitulla tavalla Sopimuksen sisällöstä ja onnistumisesta vastaavat osapuolet
Halkominen Usein käytetty yhteisomistussuhteen purkamisen viimeisenä pakkokeinona Lähtökohta Tila tai tilat ovat yhteisesti omistettuja ja yhteisomistuksesta halutaan päästä eroon Oikeus saada tila halkomalla jaetuksi on tilan tai sen määräosan omistajalla, jolla on lainhuuto tilaan tai sen määräosaan Jakoperuste Jakoperusteena on osakkaan omistama osuus Poikkeaminen jakoperusteesta mahdollista tietyissä rajoissa ja erotus korvataan tilikorvauksena Jako Lähtökohtana jyvittäminen, mutta lähes 100 % halkomisista sovitaan tehtäväksi kokonaisarvojen perusteella
1/4 Matti Meikäläinen 1/4 Minna Meikäläinen 1/4 Paula Meikäläinen 1/4 Urho Uutukainen Halkominen
Halkominen Ensin kannattaa neuvotella osuuksien kaupoista tai jakosopimuksesta Käytäntö Kaikki tilan rajat kartoitetaan ja tarvittaessa käydään rajat Tarvitaan ajantasainen metsäarvio Toimitusinsinööri arvioi omaisuuden ja suunnittelee jaon Vaatii vähintään kaksi toimituskokousta Toimituskustannukset Halkominen on työaikaveloitteinen toimitus Halkominen tulee helposti maksamaan enemmän kuin vastaavien tilusten sovintojakolohkominen
LOHKOMINEN HALKOMINEN JAKOSOPIMUKSEEN PERUSTUEN Jakamaton kuolinpesä Ei onnistu Ei onnistu Määräosainen yhteisomistus lainhuudatettuna (esim. 1 / 2, 1 / 3, 2 / 5, ) Jakosopimus tehty Määräala lainhuudatettu (esim. M601, M602, ) Miten jaetaan toimituksessa Jakamisesta aiheutuvat tilikorvaukset toimituksessa Ei onnistu ilman jakosopimusta Eionnistu ennen kuin määräalalle on haettu ja myönnetty lainhuuto Onnistuu,toimitus tulee vireille hakemuksetta lainhuudon myöntämisestä Jakosopimuksen mukaisesti ilman arviointia Ei määrätä korvauksia Onnistuu Ei tarvita Ei tarvita Jaettavat tilukset arvioidaan kokonaisarvon tai jyvityksen perusteella ja toimitusinsinööri laatii jakoehdotuksen, jossa kukin omistusosansa erottamista vaatinut saa jakoperusteensa mukaisesti tiluksia Jakoperusteestapoikkeaminen määrätään tilikorvauksina Toimitusmaksu / lohkokiinteistön koko / tunti Toimituksessamuodostetun tilan lainhuudattaminen Määräalan lainhuuto kohdistetaan automaattisesti siitä lohkomisessa muodostettuun tilaan Osakkaiden aiemmat lainhuudot kohdistetaan automaattisesti heille halkomisessa muodostettuihin tiloihin
Nyt kun on kerrottu kuinka voi pirstoa metsätilan, kerrotaan sitten kuinka pirstomisen voi välttää
Yhteismetsä Vaihtoehto tilan jakamiselle Tila säilyy metsänhoidollisesti yhtenäisenä Yhteismetsän muodostaminen tehdään hakemuksesta valtion varoin
Mikä on yhteismetsä? Kiinteistöjen yhteinen alue (vrt. yhteinen sorakuoppa tai yhteinen vesialue) Perustetaan sopimuksella osakkaitten kesken Tarkoitettu kestävän metsätalouden harjoittamiseen osakkaitten hyväksi Yhteismetsä on kuin metsätalousyritys, muistuttaa taloyhtiötä. Suvun yhteismetsä on kuin perheyritys. Toimintaa säätelee yhteismetsälaki (ei yrityslainsäädäntö) ja oma ohjesääntö Ohjesäännössä linjataan yhteiset pelisäännöt
Mikä on yhteismetsä? Hallinto: osakaskunta ja hoitokunta, pienissä yhteismetsissä hoitokunnan sijaan voidaan valita toimitsija Osakaskunnan ja hoitokunnan kokouksissa enemmistöpäätökset Voi harjoittaa myös muuta liiketoimintaa kuin metsätaloutta, jos se on taloudellisesti tai muuten tarkoituksenmukaista (esim. maa-ainesten myynti, tonttien vuokraus jne.) Metsätaloutta harjoitetaan metsäsuunnitelman mukaisesti
Yhteismetsä Yhteismetsien määrä 386 kpl (tammikuu 2017), vuonna 2003 niitä oli vain 138 kpl Pienimmät noin 5 ha ja suurin noin 90 000 ha Yhteismetsien kokonaispinta-ala kasvaa koko ajan, on jo lähes 700 000 ha Yhteismetsissä on n. 25 000 osakasta Yhteismetsiin kuuluu reilut 5 % yksityismetsien pinta-alasta
Yhteismetsä - plussat Sukupolvenvaihdos helppo toteuttaa pirstomatta metsää Omistaminen helppoa myös passiivisena osakkaana Voi tarjota helpon sijoitusmahdollisuuden Ennen oman yhteismetsän perustamista kannattaa selvittää löytyisikö itselle sopivaa laajenemishaluista toimivaa yhteismetsää, johon voisi tilansa liittää osuuksia vastaan Yhteismetsä - miinukset Tarkoitettu pitkäaikaiseen/pysyvään metsätalouden harjoittamiseen -Jos maa-alueiden pääkäytöksi on ajateltu muuta, ei sovellu Hallinto, yhdessä päättäminen
Yhteismetsän hyviä puolia Voidaan saada suurten pinta-alojen tuomaa etua Metsiä hoidetaan hyvin ja suunnitelmallisesti Metsäsuunnitelma on lakisääteinen ja sitä pitää noudattaa Osakaskunnan ja hoitokunnan kokouksissa enemmistöpäätökset Ohjesäännössä linjataan yhteiset pelisäännöt Verotuksellisesti edullinen, Vuonna 2017 veroaste 26,5 % (yleinen pääomatulojen vero 30 > 34 %)
Yhteismetsään liittäminen Maanomistaja voi liittää metsäkiinteistönsä ennestään olevaan yhteismetsään osuuksia vastaan sopimalla asiasta kirjallisesti yhteismetsän osakaskunnan kanssa Maanomistajasta tulee yhteismetsän osakas menettää omistus- ja määräämisoikeutensa liitettyyn alueeseen Osapuolet ovat voineet sopia osuuksien suuruuksista liittymissopimuksessa Mikäli liittymissopimuksessa ei ole sovittu liittyjälle tulevan osuuden suuruudesta, liittymistoimituksessa tilukset arvioidaan ja määrätään osuuden suuruus
Tilan tai alueen liittäminen olemassa olevaan yhteismetsään yhteismetsäosuutta vastaan Tilusten luovuttaja saa luovuttamiaan tiluksia (= tiluksien arvoa) vastaavan osuuden yhteismetsään Edellytyksenä kiinteistön omistajan ja yhteismetsän välinen sopimus Sopimus ei saa loukata kenenkään oikeutta Liittäminen tehdään maanmittaustoimituksessa, johon sovelletaan samoja säännöksiä kuin yhteismetsän perustamiseen Toimitus tehdään valtion varoilla Rajankäynneistä voi joutua maksamaan Lopputuloksena kiinteistö tai alue on osa yhteismetsää ja luovuttaja saa osuuden yhteismetsään
Yhteismetsän perustaminen Voidaan muodostaa yhden tai useamman tilan alueista, vähintään kaksi osakastilaa Tehdään perustamissopimukseen perustuen Voidaan perustaa myös lohkomis-, halkomis-tai uusjakotoimituksen yhteydessä Toimituskustannukset maksetaan tällä hetkellä valtion varoista Perustamistoimituksessa tehdystä rajankäynnistä tai tieoikeuksien perustamisesta voi joutua maksamaan, samoin esimerkiksi ylimääräisten rakennuspaikkojen lohkomisesta
Yhteismetsän perustamisen vaiheet 1. Ajatus yhteismetsän perustamisesta syntyy 2. Ajatuksen kypsyttely ja neuvojen ja kokemusten kuuleminen (Metsäkeskus, Maanmittauslaitos, yhteismetsät) 3. Neuvottelut maanomistajien kesken 4. Perustamissopimuksen laatiminen 5. Ohjesäännön valmistelu 6. Yhteismetsän muodostamistoimitus 7. Osakaskunnan ensimmäinen kokous / Metsäkeskus 8. Ohjesäännön vahvistaminen ja ilmoitus yhteismetsärekisteriin 9. Toiminnan käynnistäminen
Yhteismetsän muodostamistoimitus Yhteismetsän perustamisesta kannattaa keskustella tulevan / nimetyn toimitusinsinöörin kanssa mahdollisimman aikaisessa vaiheessa Toimitus haetaan Maanmittauslaitokselta Hakemuksen allekirjoittavat maanomistajat Perustamissopimus hakemuksen liitteeksi Toimituksessa pidetään 1-2 kokousta Toimitus tehdään valtion varoin Voi käynnistyä myös tilan jakamistoimituksen (halkominen / lohkominen) yhteydessä
Esimerkki Kangastalon yhteismetsä 564-874-1-3 n. 800 hehtaaria 11 osakasta 17 palstaa
Mikä on haamutila? Haamutila on tila, jolla ei ole maa- tai vesialuetta, vaan ainoastaan osuus yhteiseen alueeseen, esimerkiksi YHTEISMETSÄÄN Haamutilaa käsitellään kuten tavallistakin tilaa; sen voi myydä, ostaa, kiinnittää, lainhuudattaa, jakaa jne. Haamutila syntyy mm., kun koko kiinteistö liitetään yhteismetsään ja luovuttajalle muodostetaan tila, joka käsittää tilan arvoa vastaavan osuuden yhteismetsään
Esimerkki haamutilasta Haamutila
Muita maanmittaustoimituksia
Rajankäynti Lähtökohtana usein riita, epävarmuus tai tiedon puute rajan paikasta Aikaisemmin lainvoimaisesti määrätty raja on määrättävä entiseen paikkaansa Rajaepäselvyyden selvittäminen ja ratkaiseminen aikaisempien toimitusten asiakirjojen, karttojen, maalla olevien rajamerkkien ja muun selvityksen perusteella Myös alueiden nautinta voi vaikuttaa rajan paikkaan, jos esim. rajaviitat ovat hävinneet vanhoilta pitkiltä rajoilta (pitkät rajat eivät välttämättä alun perinkään ole olleet suoria) Jos rajan paikkaa ei voida em. keinoja käyttäen täysin luotettavasti määrätä ja jos rajan molemmin puolin olevien kiinteistöjen saapuvilla olevat omistajat sopivat sellaisesta rajan paikasta, joka ei ole ristiriidassa rajan paikasta saatujen selvitysten kanssa, määrätään raja asianosaisten sopimaan paikkaan
Rajankäynti Huonokuntoisen tai muutoin puutteellisen rajamerkin kunnostaminen Voidaan tehdä rajan paikkaa määräämättä, jos rajan oikeasta paikasta ei ole epäselvyyttä tai riitaa Rajamerkin siirtäminen Voidaan tehdä rajan paikkaa muuttamatta, jos rajamerkki on vaarassa tuhoutua (esim. tienparannushanke tulossa) tai siitä on muuten haittaa entisessä paikassaan Rajamerkin lisääminen vanhalle rajalle Voidaan tehdä rajan paikkaa muuttamatta, jos se on tarpeellista rajan paikan osoittamiseksi maastossa
Yksityisistä teistä Historiaa Aikanaan toimituksissa vahvistetut tieoikeudet eivät välttämättä vastaa enää nykytarpeita Olosuhteissa on tapahtunut tieoikeuden perustamisen jälkeen olennaisia muutoksia Esim. leveys 1-6 m Tieoikeus annettu ilman sijaintia tai leveyttä Määrätty aikanaan hevoskuljetuksille soveltuvia uria pitkin, yksityistieverkoston myöhempi laajentuminen mahdollistanut uusia kulkusuuntia,
Yksityisistä teistä Tieoikeus Tieoikeus voi olla maanmittaustoimituksessa tai kunnan tielautakunnan tietoimituksessa kiinteistökohtaiseksi määrätty tieoikeus Tieoikeus on voinut myös muodostua ns. ojalain (983/1976) perusteella lakanneen yhteisen tien alueeseen ja nämä tieoikeudet eivät selviä kattavasti kiinteistörekisteristä Kiinteistörekisteriin merkitty tieoikeus on kiinteistökohtainen (ei henkilökohtainen) ja seuraa kiinteistöä omistajanvaihdoksista huolimatta Tieoikeus voi olla myös pelkästään henkilökohtaiseen sopimiseen perustuva, jolloin se on henkilökohtainen eikä sitä ole merkitty kiinteistörekisteriin
Yksityistietoimitus Yksityistietoimituksessa järjestellään kiinteistöjen kulkuyhteyksiin liittyviä oikeuksia Tieoikeus ja tien käyttöä varten tarvittavat oikeudet Tieoikeus voidaan antaa kokonaan uuteen tiehen, johon ei ole aiempia oikeuksia (perustieoikeus) tai ennestään rasitettuun tiehen (lisätieoikeus) Tieoikeus voi olla rajoitettu (esim. maan ollessa jäässä, tietynlaisiin kuljetuksiin, ) Lisäksi tien osakkaille voidaan antaa käyttöoikeus: - venevalkamaan, laituriin ja tarpeelliseen autonpitopaikkaan - puutavaran välivarastopaikkaan Kun aiemman tieoikeuden kohtaan annetaan jollekin uusi entistä leveämpi tieoikeus, laajenevat myös vanhojen tieoikeuksien leveydet yhtä leveiksi
Tienpitoon liittyvät velvollisuudet ja oikeudet Yksityistielaki toimii kaksisuuntaisesti tieoikeuden ja tienpitovelvollisuuden välillä Jos on oikeus tien käyttämiseen, on myös velvollisuus osallistua tienpitoon Toisaalta jos on määrätty tienpitovelvolliseksi, saa myös pysyvän oikeuden käyttää tietä Tienpitovelvollisuus on tieosakkaiden kesken jaettava sen hyödyn mukaan, minkä tien kullekin katsotaan tuottavan. Hyötyä arvioitaessa on otettava huomioon: - tieosakkaalla tien vaikutuspiirissä olevan alueen suuruus - missä määrin tietä kukin osakas käyttää tai tulee käyttämään erilaisiin kuljetuksiin - tieosakkaan ehkä harjoittamasta elinkeinosta johtuva asiakkaiden tien käyttö Tieoikeuteen sisältyy oikeus tiehen kuuluvalta alueelta - puiden, pensaiden ja muiden tienpitoa haittaavien luonnonesteiden poistamiseen - alueelle ulottuvien oksien karsimiseen
Tilusvaihto Tilusvaihdossa vaihdetaan kiinteistöjen kesken alueita Toimituksen vireilletulo Toimitus tulee vireille hakemuksesta Tilusvaihto voidaan tehdä myös jonkin toisen toimituksen sivutoimituksena Toimitusmaksu Toimitusmaksu määräytyy kuten lohkomisessa, mutta vaihdettavien alueiden yhteenlaskettujen hehtaarien perusteella Lainhuudatusvelvollisuus Tilusvaihdosta ei aiheudu uutta lainhuudatusvelvollisuutta
Tilusvaihto Vapaaehtoinen tilusvaihto Voidaan suorittaa, jos kiinteistöjen kaikki omistajat siitä sopivat Vaihdettavien alueiden ja yhteisalueosuuksien tulee vastata likimäärin toisiaan Lähtökohtaisesti vaihdetaan aluetta alueeseen, mutta on myös mahdollista käyttää saadun alueen vastikkeena osuuksia yhteisiin alueisiin Elleivät vaihdettavien omaisuusosien arvot vastaa toisiaan, maksetaan erotuksesta tilikorvaus Tilusvaihtosopimusta ei tehdä kiinteistökaupan määrämuotoa noudattaen kaupanvahvistajan vahvistamana Mahdollista käyttää spv-tilanteissa lisätyökaluna, mutta soveltuvat tilanteet ovat harvinaisia Pakollinen tilusvaihto Voidaan suorittaa tietyin edellytyksin Harvinaisempi kuin vapaaehtoinen tilusvaihto Soveltuminen spv-tilanteisiin erittäin harvinaista
Kiitos mielenkiinnostanne! Pirjo Alkiomaa p. 040 755 6227 pirjo.alkiomaa@maanmittauslaitos.fi www.maanmittauslaitos.fi