Taloyhtiölaina ja AsuntoJousto rahoittamisen ratkaisuina Suomen Asunto-osakkeenomistajien ajankohtaiskatsaus 21.11.2011 Mikko Knuutila Johtaja, yritysasiakkaat 1745 Kanta-Helsingin Yrityskonttori Nordea Pankki Suomi Oyj
Taloyhtiölaina Uusi tapa huolehtia remonttirahoituksesta Taloyhtiöiden tarpeisiin räätälöity tuotepaketti, joka on kehitetty isännöitsijöiltä ja taloyhtiöiltä saadun asiakaspalautteen perusteella Kokonaisratkaisu asunto-osakeyhtiöiden korjausrakentamisen rahoittamiseen Joustavuutta ja helppoutta taloyhtiön rahaasioiden hoitoon ja talouden suunnitteluun, laskujen maksuun, osakkaiden yhtiölainaosuuksien maksuun ja rahoitusvastikkeiden laskentaan Tarjoamme esitysmateriaalin taloyhtiön kokouksiin sekä yhtiökokouksen pöytäkirjamallin Sopii kaiken kokoisiin lainatarpeisiin 30.11.2011
Taloyhtiölainan elementit Remonttitili Edullinen luottolimiitti, maksat vain käytössä olevasta määrästä Voimassaolo taloyhtiön remontin ajan, esim. ½ vuotta 2 vuotta Remonttilaina Tavanomaista taloyhtiörahoitusta edullisempi Luotollinen Remonttitili muutetaan pitkäaikaiseksi Remonttilainaksi remontin päätyttyä, etukäteen sovittuna ajankohtana Korkoturva Remontin jälkeiselle kolmelle vuodelle maksuton turva korkojen nousun varalta Katto viitekorolle, pankki hyvittää katon ylittävän osuuden koroista puolelle lainamäärälle 30.11.2011
Remonttitilin ansiosta et maksa tarpeettomia korkoja Lainamäärä Tavallinen laina Tavallisessa lainassa korollinen pääoma kasvaa nostosuunnitelman mukaisesti riippumatta remontin edistymisestä Aika Remonttitili Remonttitilissä korkoa maksetaan vain toteutuneiden remonttikustannusten mukaisesti Säästät siis remontinaikaisissa korkomenoissa, kun et maksa turhasta 30.11.2011
Remonttilaina Remonttitili muutetaan Remonttilainaksi etukäteen sovittuna ajankohtana Remonttilainan suuruuteen vaikuttaa se, minkä verran osakkaat ovat maksaneet lainaosuuksiaan Laina-aika määritellään taloyhtiön tarpeen mukaiseksi, enimmäislaina-aika jopa 25 vuotta Annuiteetti tai tasalyhennykset ja korot maksuohjelman mukaan Remonttilaina on tavanomaista taloyhtiölainaa edullisempi vaihtoehto 30.11.2011
Taloyhtiölainan korkoturvana on korkokatto Korkokatto on joustava tapa suojautua korkoriskiltä Alhaisista koroista päästään hyötymään täysimääräisesti siten, että riski viitekoron noususta on rajattu kattotasolle 6.00% 5.00% 4.00% Korkokatto toimii vakuutuksena 3.00% korkojen nousun varalta Samalla saadaan ennustettavuutta korkomenoihin 2.00% Euribor-korkojenalhaisesta nykytasosta huolimatta korkojen nousuun on syytä varautua Esimerkiksi 3kk euriboron ollut noin puolet euroajasta kolmen prosentin yläpuolella 1.00% 0.00% -99-00 -01-02 -03-04 -05-06 -07-08 -09-10 Korkokatolla voi tehokkaasti rajata korkopiikkien vaikutuksen lainanhoitokustannuksiin. Kuvassa viitekorkona 3kk euribor ja korkokatto tasolla 2.50% Taloyhtiölaina 6 30.11.2011
Taloyhtiön Korkoturva rajoittaa korkoriskiä Kun Remonttitili muutetaan lainaksi 6-24 kuukauden päästä voi korkotilanne olla hyvin erilainen Korkoturvalla varaudutaan tulevaisuuden epävarmuuteen Taloyhtiön Korkoturvalla asetetaan viitekorolle katto Helpottaa budjetointia ja toimii vakuutuksena korkojen nousulta Mahdollistaa osakasosuuksien joustavan takaisinmaksun Taloyhtiölaina 7 30.11.2011
Taloyhtiölaina- yhteenveto Ei järjestelypalkkiota Remonttitilin osanostoista asiakas hyötyy myös rahallisesti, koska edullista marginaalia maksetaan ainoastaan nostetulle saldolle Kolmen vuoden maksuton Korkoturva suojaa korkojen nousulta tulevaisuudessa nostettavassa lainassa Helppo, joustava, turvallinen! Kaikki tämä yhdessä helpossa paketissa! 30.11.2011
Haluaisitko käyttöösi asunnossasi kiinni olevan varallisuuden suunnitelmiesi toteuttamiseen? 9 Mikko Knuutila 21.11.2011
Asuntojoustolla asiakas voi vapauttaa omistusasuntoonsa sitoutunutta varallisuuttaan muihin tarkoituksiin Asuntovarallisuuden hyödyntäminen asiakkaalla, jolla omistusasunto ja sitä vastaan olevat lainat maksimissaan 75%. Lainan vakuutena on asiakkaan asunto. Vakuutena voi olla myös oman vakituisen asunnon lisäksi (sijasta) sijoitusasunto tai kesämökki. Asiakas voi käyttää luoton haluamaansa tarkoitukseen. Laina-aika on kymmenen vuotta, jonka jälkeen jatkosta sovitaan asiakkaan kanssa Lainaa ei lyhennetä laina-aikana vaan asiakas maksaa vain korot kuukausittain. 10
Mikä on AsuntoJousto? Tuotteessa on kaksi osaa - laina ja tili laina siirretään tilille lainasta ei makseta lyhennyksiä tiliä voi käyttää kuten tavallista käyttötiliä, esimerkiksi palkkatilinä tiliin voidaan liittää kortti, verkkopankki jne. Lainalla ja tilillä on sama korko lainan korko maksetaan kuukausittain tilin korko maksetaan vuosittain jos talletukset ylittää lainan määrän, ylimenevälle osalle ei makseta korkoa. 11
Mikä on AsuntoJousto? Kymmenen vuoden kuluttua asiakkaalla on mahdollisuus: Jatkaa laina-aikaa kymmenellä vuodella, jos luotonmyönnön edellytykset täyttyvät. AsuntoJouston korko tarkistetaan tällöin. Maksaa laina kerralla pois, tai sopia lyhennysohjelmasta. Tällöin AsuntoJousto puretaan ja tilillä olevat varat siirretään asiakkaan haluamalle muulle tilille. 12
Verotus AsuntoJousto-lainan koron voi vähentää verotuksessa, jos laina on oman asunnon peruskorjauslaina (myös taloyhtiön peruskorjauslainan maksuun otettu laina) tulonhankkimisvelka, jona pidetään veronalaisen tulon hankkimiseksi otettua velkaa, kuten pörssiosakkeiden tai vuokratulojen hankintaan kohdistuvat lainat Talletuskorosta peritään lähdevero 13
Esimerkki : Putkiremontti Taloyhtiössä tehdään putkiremontti, jonka kustannukset ovat 35 000 asuntoa kohti (kaikki luvut ovat pyöristettyjä) Vaihtoehto 1: Taloyhtiö ottaa yhtiölainan 20 vuoden laina-ajalla ja tasalyhenteisenä Yhtiövastike nousee aluksi n. 210 /kk Vaihtoehto 2: Asukas ottaa oman lainan annuiteettina 20 vuodeksi Kuukausierä 190 - verovähennys ensimmäisenä vuonna n. 22 /kk = 168 /kk Vaihtoehto 3: Asukas avaa AsuntoJouston, joka siirretään tilille, josta maksetaan remontti Korot kuukaudessa 99 - verovähennys 28 = 71 /kk Laina maksettu 20 vuoden kuluttua. Lainaa 35.000 euroa 10 vuoden kuluttua. 14
AsuntoJousto - esimerkki Laina Sama korko Talletustili Saat esimerkiksi 13 000 euron lainan Lainasumma siirretään talletustilille Tilille maksettava korko on sama kuin lainan korko Jos et nosta varoja tililtä, maksat lainasta saman verran korkoa kuin saat talletustililtä. Talletuskorosta peritään kuitenkin lähdevero (28 %) Et maksa lyhennyksiä lainan pääomasta Jos talletuksen määrä on suurempi kuin lainan pääoma, et saa talletuskorkoa ylimenevälle osalle 15
AsuntoJousto -esimerkki Laina Maksat korkoa vain erotuksesta* Talletustili *lainasta maksetaan korko kuukausittain ja tilistä kerran vuodessa Sinulla on esimerkiksi 13 000 euron laina Lainasumma siirretään talletustilille Tilille maksettava korko on sama kuin lainan korko Nostat talletustililtä esimerkiksi 6 500 euroa Tililtä saamasi korko on n. 221 euroa - lähdevero n. 62 euroa = n. 159 euroa. Lainan korko on n. 442 euroa. Lainakoron ja talletuskoron ero on siten 283 euroa, ellei lainakoron mahdollista verovähennysoikeutta huomioida. Et maksa lyhennyksiä lainan pääomasta Jos talletuksen määrä on suurempi kuin lainan pääoma, et saa korkoa ylimenevälle osalle 16
Miten AsuntoJoustoa voi käyttää? Helppo ja joustava tililtä voi nostaa varoja ja sille voi tehdä talletuksia vapaasti Voit siirtää tilille muita varojasi saatat saada enemmän korkoa Voit maksaa pois muualta ottamiasi lainoja maksat pois kalliimmat luotot 17 0707 17
Esimerkki 1, autolaina: Pankkilaina vai AsuntoJousto? Pankkilaina 25.000 AsuntoJousto 25.000 Laina Rahaa tilillä Laina Rahaa tilillä Pankkilaina 3,80 % annuiteetti 5 v Avauspalkkio 100 20.000 25.000 kk-maksu 452 Käyttötili AJ laina AJ tili 3,40 % 3,40 % 20.000 25.000 0,15 % Avauspalkkio 400 10.000 11 /v kk-maksu 71 15.000 367 /v Enemmän rahaa elämiseen/säästämiseen AsuntoJouston avulla Lainaa jäljellä 10 v jälkeen: AsuntoJousto 25.000, Pankkilaina n. 5 v jälkeen 0 Kun asiakkaalla on AsuntoJousto, tilillä on enemmän rahaa (lainaa ei lyhennetä) Esimerkit laskettu 2.11.2009 korkotilanteen mukaan. 18
Esimerkki 2, sijoittaminen (1/2) Tilanne ilman AsuntoJoustoa Asunnon arvo 135.000 - ei lainaa - ei sijoituksia käyttötili korko 0,15 % 10.000 Talletuskorko lähdeveron jälkeen n. 11 /v = 110 /10 v 19
Esimerkki 2, sijoittaminen (2/2) Tilanne AsuntoJouston kanssa 10 vuoden jälkeen Asunnon arvo 135.000 AsuntoJoustolaina 40.000, korko 3,40 % Lainan kustannukset korko 13.600 (10 v) avausmaksu 400 lainanhoitom. 1,20 (kk) - verovähennys 3.808 AsuntoJousto tili korko 3,40 % 10.000 Talletuksen korkotuotto lähdeveron jälkeen 2.448 (10 v) Sijoitus 40.000 - + + = Sijoituksen tuotto pääomatuloveron jälkeen 17.280 (10 v) (tuotto-odotus 6,0 %, keskitason riski) Talletuksen korkotuotto + sijoituksen tuotto - lainakustannukset = 9.416 / 10 v 20
Toteuta suunnitelmasi vapaana olevan asuntovarallisuuden avulla Kodin perusparannus? Taloyhtiön remontti? Kesämökki? Sijoitusasunto? Laina Talletustili Eläkesäästäminen? Sijoittaminen? Lasten avustaminen? Uusi auto tai vene? Matkustaminen? Vuorotteluvapaa? Elämänlaadun parantaminen? Tai vain vararahasto 21