Esiselvitys logistisen kylmävarastoinnin toteutuksesta Hallin varuskunta-alueella
Sisältö Hankkeen tavoitteet Hankkeen esittely Suunniteltu uusiokäyttö Yleisiä vaatimuksia Kiinteistöt ja niiden muutostöiden toteutettavuus Ruokala-Sotilaskoti Teknillinen koulu Kylmätekniset ratkaisut ja energiataloudellisuus Pakastetilat Kylmätilat Laitteistot Alustava kustannusarvio Investointilaskelmat Hankesuunnitelma
Esiselvityksen tavoitteet Tämän esiselvityksen tavoitteena on ollut tehdä analyysi varuskunta-alueen rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksesta logistiseen kylmävarastointiin. Selvityksessä on pyritty tuomaan esille tällaisen hankkeen toteuttamiskelpoisuus ja sen kustannustaso, sekä selvittämään hankkeelle olennaisten toimijoiden, kuten operaattoreiden ja vuokralaisten kiinnostustasoa.
Hankkeen esittely Jämsä on eteläisessä Keski-Suomessa sijaitseva maaseutumainen n. 22 500 asukkaan kaupunki. Alueella on lentokenttä, joka tulevaisuudessa voi mahdollistaa lentorahtiliikenteen sotilaslentojen vähentyessä. Alueen läheisyydessä sijaitsevat Patrian tuotantoyksiköt, joissa valmistetaan vaativia komposiittisia lentokone- ja avaruusrakenteita. Jämsän kaupunki tunnetaan myös UPM Kymmene Oyj:n tehtaista ja Matkailukeskus Himoksesta ja siihen liittyvistä ympärivuotisista vapaa-ajan palveluista ja tapahtumista, jotka tuovat alueelle noin puoli miljoonaa matkailijaa vuodessa. Kehitysyhtiö Jämsekiin on ottanut yhteyttä yritykset, jotka laajentaakseen toimintojaan tarvitsevat elintarviketeollisuuden vaatimukset täyttävää kylmä- ja pakastetilaa. Tarve tulisi ratkaista vuoden 2015 alkuun mennessä.
Hankkeen esittely Jämsän Hallissa sijainneen Ilmavoimien teknillisen koulun toimintojen siirtyessä muualle, vapautuu merkittävä määrä yritystoimintaan sopivaa tilaa vuoden 2014 alussa. 77 hehtaarin suuruisella alueella sijaitsevien rakennusten bruttoala on yhteensä noin 31 000 m2. Varuskunta-alueen kiinteistöjen uusiokäyttöä suunniteltu Jämsek Oy:ssä (Marko Leppänen, Jorma Ranta sekä Joonas Nurminen) Fira Oy on tehnyt esiselvityksen rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksesta kylmävarastointiin. Senaattikiinteistöt toimii kiinteistön nykyisenä omistajana ja on alustavasti valmis myymään varuskunnan kiinteistöt erillisinä kokonaisuuksina.
Hankkeen esittely Kohde sijaitsee Hallissa, Jämsän kaupungissa http://goo.gl/maps/rnv6l Esiselvitystä on tehty alla olevan opasteen Kurssiosasto ja Sotilaskoti nimisiin rakennuksiin.
Suunniteltu uusiokäyttö Esiselvityksen aiheena on ollut tutkia rakennusten käyttötarkoituksen muutos logistisesti soveltuvaksi kylmä- ja pakastevarastointitilaksi Kahdesta selvityksen alla olleista rakennuksista teknillinen koulu havaittiin kylmä- ja pakastevarastointiin soveltuvammaksi. Varuskunta-alueella sijaitsee varavoimantarpeeseen diesel generaattori, mikä on sähköverkon häiriöiden varalta erittäin tärkeä. http://www.kylmasailoturku.fi/firman_kuvat/kuva21.html Sähköverkossa ei alueella ole ollut häiriöitä kymmeneen vuoteen eikä projektin sähköenergian tarve vaadi sähköverkon uusimista.
Rakenteellisia vaatimuksia Välipohjan/alapohjan kantavuus logistisessa varastoinnissa tulee olla 15MN/m², matalammat varastotilat vaativat pienemmän kantavuuden. Varastointihyllyn jalan kohdalla pistekuorma 3,5-4 MN Molemmissa rakennuksissa varauduttava välipohjan vahvistamiseen käyttötarpeen muutoksen seurauksena Korkeusvaatimus varastotilalle on 3,5-4m
Ruokala-Sotilaskoti 059
Ruokala-Sotilaskoti 059 Ruokala sotilaskotirakennus nro 0059 MK 50 I kerros Ruokala sotilaskotirakennus nro 0059 MK 100 pohja kellarikerros
Ruokala-Sotilaskoti 059 Pilarijako tuo haasteita kylmiön/pakasteryhmien sijoitteluun Tilan kokonaiskorkeus hieman matala(lattian alapinnasta palkin alapintaan 4,36m korkeimmalta osalta) Kylmiörakenteen yläpuolella tuuletuksen vuoksi minimitila 300mm Kattorakenteen vahvuus on 100-150mm Katon alapintaan asennettavan tekniikan tilatarve 700mm Yhteensä lähes 1,2m kokonaiskorkeudesta Logistisessa varastoinnissa käytettävissä olevan varastotilan korkeus tulisi olla 3,5-4m Valtaosa tilasta matalampaa Hankala saada tehokasta ja toimivaa tilaa Varastointia on hankala toteuttaa alempaan kerrokseen matalan kerroskorkeudensa vuoksi Vaatii rakenteiden tutkimuksen, välipohjan kantavuus on selvitettävä
Ilmavoimien teknillinen koulu
Teknillinen koulu 058 Teknillinen koulu rakennus nro 0058 MK 200 molemmat kerrokset
Teknillinen koulu 058 Välipohjan kantavuus riittänee hallin osalla, matalammilla ns. siipiosilla on välipohjalaattaa todennäköisesti vahvistettava tarpeen mukaan Runkojako ja rungon muoto on optimaalinen Isoa vapaata tilaa Riittävä vapaa korkeus keskusosalla (n. 1350m² ) ja matalammille siipiosille(n. 3840m²) voidaan helposti saada toisenlaista tilaa Pienemmille käyttäjille sopivaa varastotilaa Esiselvityksen kustannusarviointi on tehty Teknillisen koulun rakennukselle, koska se nähdään rakennuksista varteenotettavammaksi vaihtoehdoksi Kellariin ei ole laskelmissa huomioitu rakennettavan varastotiloja, joita sinne ulkopuolen ajoluiskan vuoksi kuitenkin voitaisiin sijoittaa.
Pakastetilat Kuorten pakastetilakohtainen rakentamiskustannus n. 80 /m² asennettuna (Pinta-alaan lasketaan seinä, katto ja lattia) Käsikäyttöiset ovet asennettuna Saranaovet 1500-2300 /kpl Liukuovet 2500-3500 /kpl Konekäyttöiset ovet asennettuna 5500-6500 /kpl Isompiin pakastetiloihin tehdään lisäksi betonilattia h=120mm joka pinnoitetaan sirotepinnoitteella, esim Mastertop 400, 41 /m² (elintarvikehyväksytty materiaali). Pintalattian alle asennettava lämmöneristeet (xps 120mm), höyrynsulku, itsesäätyvät lämmityskaapelit(betonivaluun/tasoitteeseen asennettuna) Kylmätehovaatimus 80-100 W/m³ kun varastoitava materiaali ennalta jäädytetty Jäähdytys ja pakastamistilat erilaisen mitoituksen mukaan. Ylläolevat kustannukset muodostuvat kylmiö/pakastetilasta, joka vaatii lisäksi vielä sääsuojan, eli rakennuksen.
Kylmiöt Kuorten kylmiötilakohtainen rakentamiskustannus on 60 /m2 (Pinta-alaan lasketaan seinät ja katto, ei lattiaa) Käsikäyttöiset ovet asennettuna Saranaovet 1200-2000 /kpl Liukuovet 2000-3000 /kpl Konekäyttöiset ovet asennettuna 4500-5000e/kpl Lattian eristystä ei tarvita plustilan huoneissa Lattiapinnoitteena epoksimassa tai akryylibetoni Nostetaan jalkalistaksi seinille h=100mm Kylmätehovaatimus 60-80 W/m³ kun varastoitava materiaali ennalta jäädytetty Jäähdytys ja pakastamistilat erilaisen mitoituksen mukaan. Ylläolevat kustannukset muodostuvat kylmiö/pakastetilasta, joka vaatii lisäksi vielä sääsuojan, eli rakennuksen.
Kylmälaitteistot Vaihtoehtona R404A-kylmäaineella varustettu järjestelmä tai CO2-laitteisto Molempiin voidaan lisätä energiataloutta parantamaan ns. maakylmä Molempiin voidaan liittää LTO-järjestelmä CO2 on hankintahinnaltaan 10-15% kalliimpi, mutta on ympäristöystävällisempi(ei sisällä ympäristölle haitallisia aineita) Kuluttaa hieman vähemmän energiaa, mutta takaisinmaksuaika on hyvin pitkä. Laitteiston hankintakustannus suurusluokaltaan noin 1000 /kw(jäähdytystehoa) Kokemuksen mukaan kylmätilojen vaipat ja laitteistot ovat osoittautuneet yhtä merkittäviksi kustannuseriksi Esimerkkikohde noin 2500m² Kotkassa: Kuori ja ovet n.400k ja koneisto n. 400k. Muutaman tuhannen euron ero! Liitäntäteho noin 1500W/1000W kylmätehoa. Hyötysuhde siis noin 66%
Alustava kustannusarvio Vanhojen rakenteiden purkukustannukset: 195000 Välipohjan vahvistaminen: 235000 Alustava layout Avustavat rakennustyöt: 170000 Pakastetilan rakentaminen: 474000 Kylmätilan rakentaminen: 342600 Ovet Käsikäyttöiset: 78000 Konekäyttöiset: 14300 Kylmälaitteisto: 920000 Alustavan arvion loppukustannus: 2 428 900 Pakastinteho: 500kW Viilennysteho: 600kW
Alustava kustannusarvio Kylmätilaa n. 2850 m² Pakastetilaa n. 1900m² Olemassa olevat kevyet väliseinät puretaan ja käsitellään jätteeksi. Välipohjaa vahvistetaan lisätuennoin ja paikallisin rakenteellisin vahvistuksin, tarpeen mukaisesti. Nykyinen talotekniikkajärjestelmä, etenkin sähkön osalta uusitaan, julkisivua paikataan ja vesikatetta uusitaan tarpeen mukaan. Kulkutiet uusitaan, asennetaan uudet merkit, lastausalueen kalusteet ja lämmitys.
Mahdollisia lisäkustannuksia Liittymien uusiminen Sähköverkon tilaa tiedusteltu Kuoreveden sähköltä, joka ilmoitti alueen verkon kykenevän vastaamaan hankkeen mukaisiin vaatimuksiin. Kustannuksia aiheutuu tavanomaisen rakennushankkeen mukaisesti(>100 000 ) Maakylmän rakentaminen CO2-järjestelmä Välipohjan vahvistaminen
Investointilaskelmat Investointilaskelmat ovat tässä vaiheessa alustavia, johtuen muunnoskustannusten, kiinteistön kauppahinnan ja vuokratason epävarmuudesta. Laskelma on tehty nettonykyarvomenetelmällä 10 vuoden aikavälille jossa vuokratasoa on peilattu yleiseen tuotanto ja varastorakennusten vuokratasoon. Nykyinen investointilaskelma soveltuu työkaluksi kun projekti etenee, eikä vielä sovellu päätöksentekovälineeksi Investoinnin kannattavuutta kuvaavat tunnusluvut Pääoman kustannus 10 % Investoinnin takaisinmaksuaika 8,4 Investoinnin nettonykyarvo (net present value, NPV) 70 323 Investoinnin tuotto-% (return on investment, ROI) 74 % Nettonykyarvo laskettu KPMG:n xlsx-pohjalla, joka on esityksen liitteenä. 648 Ilmo-hanke Investointilaskelma
Kiinteistösijoittajat Sijoittajan minimivaatimuksena kiinteistösijoitukselle on, että lähes kaikissa tilanteissa hän saa kohteelle vaatimansa minimituoton. Riskinsietokyky kiinteistösijoituksissa on usein rajallinen (kiinteistökehitys tulee käsitellä erikseen, joka puolestaan sisältää enemmän riskejä) Sijoittajan asettama alkutuottovaatimus kiinteistöinvestoinnille, jolle voidaan olettaa laskeva jäännösarvon kehitys (kuten Jämsän kylmälogistiikkahallin tapauksessa), on oletettavasti >7,5 % Jotta sijoittaja suostuisi lähellä 7,5 % olevaan alkutuottoon, vuokrasopimuksen tulee olla pitkä (takaisinmaksuaika on 7,5 tuottoasteella yli 10 vuotta) ja kohteelle pitää olla löydettävissä myös muita operaattoreita. Käytännössä tämänkaltaisessa kohteessa alkutuottovaateen voisi olettaa olevan 10-15 % välillä vuokrasopimuksesta riippuen Kohteen erikoisuudesta johtuen on myös mahdollista, että sijoittajaa ei löydy markkinatilanteessa, jossa kaupallisten kiinteistöjen tulevaisuuden arvonkehitys on epävarmaa
Hankesuunnitelma Hanke on toteutuskelpoinen kun kolme osapuolta pääsevät tavoitteisiinsa: Senaattikiinteistöt ja kiinteistösijoittaja löytävät molempia tyydyttävän ratkaisun. Kiinteistösijoittaja ja käyttäjä, eli operaattori, sopivat alustavasti kiinteistön vuokraamisesta Operaattori löytää varastotiloilleen tarvittavan asiakasmäärän. Rakennustöiden käyttäjälähtöinen toteuttaminen halutulla urakkamuodolla. Osapuolten sitouttamiseen käytetään olemassa olevaa aineistoa.
Hankesuunnitelma Potentiaalisia sijoittajia kiinnostaa hankkeen kustannustaso, sekä vuokrasopimuksen pituus. Sijoittaja haluaa tietyn tuottoasteen, minkä täyttyessä tulee hankkeesta toteuttamiskelpoinen. Tuottoasteeseen pääsy tarkoittaa investointikustannuksiin nähden tarpeeksi suurta vuokraa sekä riskin minimointia pitkäkestoisella vuokrasopimuksella, johtuen hyvin spesifistä rakennuksen käyttötarkoituksesta.
Hankesuunnitelma Hanketta suositellaan lähdettävän kehittämään esittelemällä aineisto sijoittajalle ja operaattorille, sekä mahdollisesti niitä haluaville vuokralaisille 1/2014 Mahdollinen kaavoitustyö tarvittavien muutosten aikaansaamiseksi aloitettava, kun käyttäjien tahtotila on selvillä. Senaattikiinteistöt myy koulutusrakennuksen sijoittajalle kun kehitysaste hankkeella on tarpeeksi kypsä 2014 (Osapuolet virallisesti sitoutuneet projektiin) Muutostyöt voidaan aloittaa 2014, kesto <8kk Pitkäaikainen logistiikkaoperaattori vuokraa hallin käyttöönsä ja on mukana tilojen muutostöiden suunnittelussa. Operaattori vastaa asiakashankinnasta Alustavia kontaktointeja tehty sekä operaattoreita että asiakkaita kohtaan. -> Kiinnostusta ja tarvetta kylmätiloille on.
Yhteystiedot: Yhteystiedot: Jämsek Oy Jämsän seudun kehitysyhtiö Yrityspalvelupäällikkö Marko Leppänen marko.leppanen@jamsek.fi 040 747 7719 toimitusjohtaja Ulla Haggrén ulla.haggren@jamsek.fi +358 40 526 1393 www.jamsek.fi