Ilkka Utriainen 3.2.2014 Naantalin kaupunki kaupunkisuunnittelujaosto PL 43 21101 Naantali NAANTALIN KESKUSTAKORTTELEIDEN KAAVOITTAMINEN Tausta Naantalin kaupunki on käynnistänyt keskustakortteleiden asemakaavoittamisen. Tarkoituksena on eheyttää sekä tiivistää kaupunkirakennetta. Kaavoituksen pohjaksi on tehty keskustan rakennemalli sekä kutsukilpailulla toteutettu arkkitehtikilpailu. Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy ovat toteuttaneet asemakaavaluonnoksen, josta eri toimijat antavat näkemyksiään. Kaupungilla on tavoitteena toteuttaa alue pääosin RS-tuotantona, jossa rakennusoikeuden hinta olisi 500-650 /kem 2. YH Kodit Oy:llä on kaupungissa useita eri kiinteistöjä omistuksessaan ja haluamme jatkossakin olla mukana toteuttamassa ja kehittämässä kaupunkia. Lisäksi osaamisemme pohjautuu eri hankkeiden rakennuttamiseen, joita olemme Naantalissa toteuttaneet. Elävä keskusta Naantalin kaupungin keskustaa tulee jatkossakin kehittää kävelykeskustaksi, jossa kaupunkilaiset ja vierailijat voivat kävellen tutustua kaupunkiin sekä asioida liikkeissä. Tällöin kaupunki pystyy säilyttämään omaleimaisuutensa. Tämän tueksi myös arkkitehtuurissa pitää ottaa kaavaluonnoksen tapaan rohkeaa arkkitehtuuria. Liiketilojen toteuttamiselle tehokas tapa on tehdä tilat asuinrakennusten ensimmäiseen kerrokseen. Yksikerroksiset liiketilat ovat taloudellisen menestymisen kannalta hankalia, sillä niissä vuokratuotto ja rakentamiskustannukset eivät kohtaa toisiaan. Yksikerroksisten rakennusten korvaamista korkeammilla rakennuksilla kannattaisi harkita. Keskusta tarvitsee jatkossakin rohkeaa arkkitehtuuria sekä erilaisia ratkaisuja, jotta vanhoista puutaloista tunnettua keskusta-aluetta voitaisiin laajen-
Ilkka Utriainen taa omaleimaisilla toteutuksilla. Näiden yksikerroksisten rakennusten katolle suunnitellut terassipihat ovat hieno ratkaisu, jotka edustavat uutta ajattelutapaa. Taloudellinen tehokkuus on kuitenkin löydettävissä helpommin korkeammilla rakennuksilla. Näiden reunaehtojen mukainen ratkaisu voisi esimerkiksi olla kolmikerroksinen town house talotyyppi, joka on esimerkki tiiviistä rivitaloasumisesta. Ensimmäisen kerroksen liiketilat voidaan toteuttaa asuntoihin siten, että kadun puolen tilat voidaan helposti muuttaa liike- tai toimistotilaksi. Tämä mahdollistaa pienyrittäjyyden ja etätyön tekemisen oman asunnon yhteydessä. Samalla myös liiketilojen määrä voidaan pitää kohtuullisena rakennusten valmistuessa eikä siten liiketilojen kysyntä koe inflaatiota. Kortteliin 13 esitetty yksikerroksinen osuus muodostuu hankalaksi kokonaisuudeksi. Linja-autoliikenteestä muodostuvaa asiakasvirtaa palvelemaan on hyvä osoittaa liiketiloja, mutta ne tulisi sijoittaa tehokkaasti rakennuksen sisälle. Tällöin koko rakennusmassasta voidaan tehdä isompi, jolloin yksittäisen rakennuksen toteuttaminenkin muodostuu taloudellisesti kannattavammaksi. Autopaikoitus Keskusta-alueelle on autopaikat esitetty lähes pääsääntöisesti maan alle. Tämä nostaa huoneistojen hintaa, sillä autopaikkoihin sitoutuvaa rakennuskustannusta ei voida suoraan kompensoida vastaavilla tuloilla. Kun tonttien myynnin kautta haetaan kaupungille hyvää korvausta, tulisi rakennusmassojen olla korkeampia, ettei asuinnoista tule markkinaan nähden liian kalliita. Katunäkymä tulisi kuitenkin pitää samalla korkeudella, jotta alue noudattelisi muuta keskusta-aluetta. Tällöin ehdotettaisiin, että ullakkoa nostettaisiin yhdellä kerroksella, jolloin yläkerroksen asunnosta saataisiin samalla persoonallisia asuntoja. YH Kodit mukaan kehittämään Naantalin keskustaa YH Kodit Oy on kiinnostunut kehittämään Naantalin keskustaa. Kortteleiden 6 ja 14 osalta voisimme mielellämme tutkia mm. senioriasumista. Kortteliin sopii myös muita asumistyyppejä. Näiden yhdistäminen senioriasumiseen muodostaa kaupunkirakenteesta asukkaiden kannalta mielenkiintoisen kokonaisuuden, josta tekisimme mielellämme ehdotuksen. Kunnioittaen YH KODIT OY Ilkka Utriainen Aluejohtaja
1 (2) 2.8.2013 Lausunto Naantalin keskustan asemakaavamuutoksesta, kaavaluonnos 28.11.2013 (Anttila&Rusanen) Ohessa Lemminkäiseltä pyydetty lausunto asemakaavaluonnoksesta 28.11.2013. Yleisenä mainintana koko kaava-alueesta voidaan todeta, että paikka ja ajatus asuntokaavasta tällä paikalla on varmasti erittäin hyvä ja kannatettava ajatus. Lemminkäisen toteuttama asemanseudun kerrostalo alue ja sen yhteyteen toteutetut TOK:n S-market sekä kerrostalojen jatkeeksi Treevan toimesta rakennetut pienkerrostalot menivät hyvin kaupaksi, olivat vielä kohtuuhintaisia toteuttaa ja ainakin asiakkailta saadun palautteen perusteella alue on hyvä ja viihtyisä kokonaisuus. Alustavat neliöhinnat ja asuntojen lukumäärä arviot perustuvat STH-groupin tilastoihin, Lemminkäisen (ent. Palmberg TKU OY:n) oman asuntomyynnin historiaan ja niitäkin hieman positiivisesti tulkiten, koska STHgroupin tilastoon on koottu Kaarina, Naantali ja Raisio samaan tilastoon. Korttelit AK 14 ja AK 6 ovat luontevia korttelikokonaisuuksia. Purettavaa rakennuskantaa on aika paljon. Jos alustavan hinnan päälle lisätään vielä purkukustannukset, niin asuinrakennuksen tonttikustannus saattaa olla jo aika lähellä kannattavuusrajaa. Luonteeltaan tälle korttelin osalle olisi hieman edullisempi asuntomalli kohdallaan, koska maanpäällinen autopaikoitus mahdollistaisi kyseisen tuotannon. Pistetalomaisen kerrostalon pohjaan saadaan suunniteltua hyviin ilmansuuntiin avautuvat parvekkeet. Muutamaan rakennukseen saadaan suoraan yhteys maantason autopaikoista, jolloin joillekin asukkaille saadaan autopaikat suoraan sisäyhteydellä. Muuten katospaikat ovat hyvä ja riittävä ratkaisu. Autopaikka mitoitus tässä kaavassa (1ap/ 60 kem2) suhteessa esim. As Oy Kreivinkartanoon ja hoviin on hieman ylimitoitettu, koska sielläkään aivan kaikki autopaikat eivät ole vieläkään menneet kaupaksi. Saattaisi olla, että 1ap/ 80 kem2 tällä korttelin osalla olisi riittävä autopaikkamitoitus. Ylimmäisen kerroksen sisäänvedetty osa oli Kreivinkartanon ja Kreivinhovin kallein osa. Mikäli halutaan edullisempia asuntoja, olisi hyvä miettiä ylimmän kerroksen poikkeama esimerkiksi vain materiaalilla tai parvekkeiden muotoilulla, jotta edullisen rakentamisen konseptia voisi kehittää tällä korttelin osalla. Edullisempikaan tuote ei tietenkään tarkoita halpaa, vaan ehkä laadukasta kohtuuhintaista kovan rahan kohdetta tai laadukkaita ARA-tuotteita, joita esimerkiksi toteutimme YH:lle tuolle asemanalueelle. Jos autopaikkamitoitus olisi hieman väljempi, niin alimpaan kerrokseen saattaisi saada muutaman asunnon, muuten alimman kerroksen käyttötarkoitus on hieman kyseenalainen. Keskineliöhinta tällä alueella voisi olla n. 3.900 /m2 (indeksillä korjattu edellisten kohteiden hintaa). Jos ylin kerros sisäänvedetty, niin tehokkuus n. 0,8 eli rakennusoikeudella 5.100 kem2 n. 4.080 asm2. Myyntihinnat siis n. 15.912.000. Jos karkealla tasolla lasketaan tuotannon hintaa eli vähennetään arvonlisävero (0,24%) sekä rakennuttajan katetavoite (n. 20%, riippuen rakennuttajasta) sekä alustava tontin hinta esim. 600 /kem2, niin tuotannon hinnaksi jäisi 1.620 /asm2, joka ei tule riittämään edes tuohon alussa määrittelemäämme laadukkaan ARA:n tai edullisen kovan rahan tuotteeseen (tulisi olla n. 1.950 /m2). Huomion arvoinen on vielä tuo vanhan rakennuksen purku kustannus. Lausuntonamme tämän korttelin osalla on, että ylimmän kerroksen sisäänveto tulisi poistaa ja kerros merkintä selkeästi V, jolloin tehokkuuslukuna voidaan käyttää jopa lukua 0,87 tämän kaltaisessa pistetalossa, tällöin alustava tonttihinta saattaisi toteutua. Tällä muutoksella Lemminkäinen on erittäin kiinnostunut tämän korttelialueen kehittämisestä ja varaamisesta. Korttelit AL 13 ja 55 ovat jo haasteellisimpia korttelikokonaisuuksia toteuttajan näkökulmasta, koska alueen toteuttaminen edellyttää paikoitushallien rakentamista, niin vaiheittainen toteuttaminen nousee tässä suurimmaksi kysymykseksi. Yksittäiset rakennusmassat (1.600 2.500 kem2) sinänsä sopiva kokoisia Naantalin kokoiselle markkinalle (n. 1 hanke/ vuosi -> 25 40 asuntoa/ hanke/ vuosi), mutta yhden korttelikokonaisuuden toteutusjakso on 5 vuotta, jolloin rakentajan pitäisi investoida ensimmäisen hankkeen yhteydessä koko paikoitushalli omalla riskillä. Jos pitkän toteutumisajan puitteissa tulee taloudellisesti haasteellisia vuosia, niin joudutaan neuvottelemaan ns. ARA-toteutuksia, jolloin käytännössä autopaikat joudutaan antamaan tämänkokoisissa hankkeissa melkein kaupanpäällisiksi, jolloin niiden osalta ei ole tiedossa lainkaan tuottoa, vaan voidaan oletusarvoisesti todeta, että autopaikkojen toteuttamisesta joudutaan siirtämään hintaa asuntojen neliöhintoihin, omistaa asunnon ostaja hallista sitten paikan tai ei. Toinen haastellinen kohta on liiketilan määrä. Kaavassa esitetty n. 2.550 m2 liiketilaa. Vaikka tähän sisältyykin linja-auto liikenteeseen liittyvää toimintaa, niin myyjille tulee olemaan kyseisten tilojen myynti. Vaikka ne saataisiin myytyä, niin myyntihinta on murto-osa asunnon hinnasta, mutta neliöt syövät aika suuren osan kalliista rakennusoikeusneliöistä. Erittäin tarkoille menee nimenomaan AK 13 5, jossa joukkoliikenneterminaalin tiloja terassin alla. Kerrostalon (2.000 kem2) alimpaan kerrokseen jää mielenkiintoinen ja haasteellinen kerros, jolle ei kaavassa ole esitetty käyttötarkoitusta eikä ratkaisua, mutta
2 (2) 2.8.2013 sen tontin kannattavuuden kannalta todella tärkeä kerros (huom ainoa piha-alue on tuo terassi). Toinen näiden kortteleiden haaste on L-mallisten rakennusten sisäkulma ja siitä johdetut asuntojen avautumissuunnat. Havainnekuvista ei ihan helpolla selviä, miten arkkitehdit ovat miettineet asuntojen avautumissuunnat, mutta vaikuttaisi siltä, että huomattava osa parvekkeista tulee avautumaan ilmansuuntiin luoden ja koillinen, kun parhaat olisivat tietenkin etelä ja lounas (vrt Asemanpuisto ja Kreivinhovi tai kartano). Tämä on asuntojen myytävyyden kannalta erittäin tärkeä tekijä. Toki haastetta rakennussuunnittelijalle, mutta kaavoittajilla on nykyään taipumus määritellä asioita, jotka sitovat rakennussuunnittelijan käsiä näiltä osin liikaakin. Esimerkiksi korttelissa 55 jättäisimme kokonaan määrittelemättä mihin kohtaan L-malliset massat sijoitetaan ja ajatus olisi, että korttelia ympäröi kyseisen korkuisia rakennuksia ja niihin voi toteuttaa aukot ja matalat osat parhaaksi katsomallaan tavalla. Esimerkiksi ajoluiskat paikoitushalliin eivät havainnekuvista avaudu. Niitä varten tulisi olla rakennuksissa aukkoja luiskan määrittämässä paikassa eikä siten, että luiska sovitetaan johonkin kohtaan, missä kaavassa on määritetty rakennusten välinen aukko. Korttelissa 13, tonteilla 1, 2 ja 3 on tämän osalta loogisemman tuntuinen rakennusalueen rajan määrittely. Mutta tässä korttelissa on sitten oma haasteensa liikenneaseman kanssa. Parvekkeiden avautuminen liikennealueelle, etäisyydet raitisilmojen otoista liikennealueen rajaan, millä alueella on linja-autoliikennettä, mikä on tämän alueen desibelitaso, johtaako mahdottomaan ratkaisuun tontin 3 LHA alueelle avautuvassa parvekejulkisivussa? Korttelialue 52 vaikuttaa olevan selkeä oma kokonaisuutensa, joka ei sinänsä liity uudisrakennusten rakentamiseen. Korttelialueet 13, 52 ja 55 eivät näillä luonnoksilla ole vielä mahdollisia toteuttaa, koska maanalainen autopaikoitus tulee liian kalliiksi näin pienille ja moneen suuntaan monimuotoisille rakennusmassoille. Monimuotoisuutta in sekä ylimmän kerroksen sisäänvedossa, alimman kerroksen liiketilojen osalla että ns rakennuksien sisäkulmien määrittelyissä. Lemminkäinen esittää kantanaan, että rakennusalueen rajoja tulisi yksinkertaistaa eikä määrittää kaikkien kulmien paikkoja liian tarkkaan, jotta asuntojen avautumiset voidaan ratkaista rakennussuunnittelun yhteydessä (mikäli ei ole mahdollista esim naapuri kuulemisien vuoksi, niin sitten haasteellisempi tehtävä). Lisäksi tulisi kiinnittää huomio siihen, miten paikoitushallin voisi toteuttaa vaiheittain. Julkisivujen desibeliarvot ja raitisilman sisäänotto LHA-alueen tuntumassa lienee myös pieni haaste. Nämä korttelit sisäisillä autopaikka yhteyksillä voisivat olla ns kovan rahan tuotteita ja jopa hieman korkeammalla keskineliöhinnoilla, mutta edellä mainittuja asioita tulisi vielä rakennussuunnittelulla rataksita ennen kuin sitoutuminen tavoiteltuihin tonttihintoihin on mahdollista. Lemminkäinen on kiinnostunut kaikista kortteleista, mutta edellyttää vielä tarkempaa tutkimista (=rakennussuunnittelua), miten saadaan tontin käyttökelpoisuus vastaamaan Naantalin kaupungin esittämää tavoitteellista hintaa/ kerrosala, koska näillä suunnitelmilla kaikissa kortteleissa vielä työstettävää. Jukka Lämsä, aluejohtaja Tapio Keiramo, hankekehityspäällikkö Eija Toivonen, myyntipäällikkö
Keskustakorttelit Naantalin kaupunki, kaupunkisuunnittelujaosto Kiitos kaava-aineistosta ja lausuntopyynnöstä koskien Naantalin keskustakortteleiden asemakaavaluonnosta. Autopaikkojen sijoittaminen maanalaisiin pysäköintilaitoksiin on erittäin kallis ratkaisu ja tämä seikka pitäisi ottaa huomioon rakennusoikeuden hinnoittelussa. Samoin neljä kerrosta on epätaloudellinen ratkaisu, voisiko olla 5-6 kerrosta? Olemme erittäin kiinnostuneita osallistumaan alueen tontinostoa koskeviin neuvotteluihin. Rakentavin terveisin Kalervo Otava Peab Oy Yksikönjohtaja