Valtuusto 45 15.06.2015 Aloite yleiskaavan AT-alueiden mitoituksen tarkistamisesta/rkp:n valtuustoryhmä 213/10.02/2013 KV 69 Valtuusto 20.5.2013 Suomen ruotsalaisen kansanpuolueen valtuustoryhmä jätti aloitteen, jossa ehdotetaan, että Sipoon yleiskaavaa tarkistetaan siten, että AT alueiden rakennusoikeuksia lisätään. Samalla voitaisiin eräät A alueet, joita ei tulla lähitulevaisuudessa asemakaavoittamaan, muuttaa AT alueiksi. Aloite merkittiin tiedoksi. Liite 1/69. MAAJAOS 124 Maankäyttöjaosto 11.12.2013 Valmistelija: yleiskaavapäällikkö Kaisa Yli Jama, kaisa.yli jama(at) sipoo.fi Suomen ruotsalaisen kansanpuolueen valtuustoryhmä jätti aloitteen, jossa ehdotetaan, että Sipoon yleiskaavaa tarkistetaan siten, että AT alueiden rakennusoikeuksia lisätään. Samalla voitaisiin eräät A alueet, joita ei tulla lähitulevaisuudessa asemakaavoittamaan, muuttaa AT alueiksi. Valtuustoaloitteessa esitetään, että Sipoon kunnan yleiskaavaa muutetaan kyläalueille (AT alueet) osoitetun rakennusoikeuden osalta. Samalla esitetään, että niitä taajamatoimintojen alueita (A alueet), joita ei lähitulevaisuudessa asemakaavoiteta, muutettaisiin kyläalueiksi yleiskaavassa. Sipoon kunnan strategian mukaisesti kyliä on tarkoitus kehittää, mutta kantatilamitoitus aiheuttaa esteitä kylien järkevälle kehittämiselle. Sipoon kunnan yleiskaavan 2025 valmistelussa esitettiin kantatilamitoituksen poikkileikkausvuoden muuttamista vuodeksi 2000, mutta yleiskaavan valmistelussa päädyttiin lopulta noudattamaan vuotta 1959 poikkileikkausvuotena, mikä rajoittaa merkittävästi rakennusoikeuksien määrää. Vastine: Sipoon kunnan yleiskaavaa 2025 ei voida tarkistaa vain osittain. Kaavaratkaisujen osittainenkin muuttaminen tarkoittaa koko yleiskaavaprosessin käynnistämistä uudelleen. Tämä koskee sekä kyläalueiden mitoituksen että taajamatoimintojen alueiden laajuuden
muuttamista. Yleiskaavan mahdollistama uusi asutus kylätaajamissa ja haja asutusalueilla on määrältään erittäin merkittävä suhteessa koko kunnan väestömäärään. Rakennusvalvonnan selvitysten mukaan asemakaavoittamattomien alueiden ulkopuolella on noin 1750 kappaletta käyttämättömiä rakennuspaikkoja. Mikäli yleiskaavan sallimasta mitoituksesta kuitenkin haluttaisiin poiketa ja kasvattaa kylien osuutta väestökasvusta, edellyttää se yleiskaavatyön aloittamista kokonaan alusta. Yleiskaavan laatimisprosessi kestää useita vuosia ja tällöin alueet asetetaan rakennuskieltoon eikä poikkeamislupia myönnetä. Sipoon kunnassa on voimassa lainvoimainen yleiskaava, joka on laadittu vuorovaikutteisesti maankäyttö ja rakennuslain mukaisesti. Sipoon valtuusto hyväksyi Sipoon yleiskaava 2025:n 15.12.2008 (108 ). Kaava sai lainvoiman 23.12.2011. Sipoon kunnan yleiskaava tähtää vuoteen 2025 ja antaa edellytykset maankäytön kehittämiselle tällä aikavälillä. Yleiskaavassa on määritelty oletettuun väestönkasvuun nähden riittävän laajat alueet asemakaavoitettaviksi taajamatoimintojen alueiksi. Näiden alueiden maankäyttöä tarkennetaan koko ajan osayleiskaavoituksen kautta. Yleiskaavaprosessin käynnistäminen uudelleen ei ole tarkoituksenmukaista ja suuren yleiskaavaprosessin käynnistäminen heti edellisen yleiskaavan saatua lainvoiman ei vaikuta tehokkaalta kunnan resurssien käytöltä. Kaavan uudistamiselle ei ole painavia perusteita ennen vuotta 2025, joka on nyt voimassa olevan yleiskaavan tavoitevuosi. Lainvoimaiset kaavat ovat vahva kehittämisen väline kunnalle ja merkittävä asia sekä asukkaiden että maanomistajien oikeusturvalle myös siinä tilanteessa, että kuntarajat muuttuvat. Kantatilamitoitus on vakiintunut oikeuskäytäntö koko Suomessa. Korkein hallinto oikeus on päätöksissään hyväksynyt periaatteen soveltamisen. Tavoitteena on, ettei jokin maanomistaja hakemalla poikkeuksia tai kaavoittamalla omia maitaan syö toisten maanomistajien rakennusoikeuksia. Sekä haja asutusalueiden yleiskaavan että Sipoon yleiskaava 2025 laatimisen yhteydessä yritettiin käyttää muita poikkileikkausajankohtia, mutta valtion viranomaiset eivät hyväksyneet niitä. Kylien kehittäminen eri tavoin on tästä huolimatta tärkeää. Eri menetelmiä kylien kehittämiseen on tutkittu Kehitys ja kaavoituskeskuksessa ja aiheesta järjestetään seminaari 16.12.2013. Seminaarin sekä kylien kehittämistä koskevan päätöksenteon taustaksi ollaan laatimassa virkamiestyönä selvitystä. Eri kehittämismenetelmiä kyläkeskusten tiivistämiseksi tutkitaan ja sovelletaan tulevissa kyläosayleiskaavoissa.
Liite: Valtuustoaloite 213/10.02/2013, liite 1/ 124 Puheenjohtaja ehdotti, että asia palautetaan jatkovalmisteluun, muut kannattivat sitä. Vt. kehitysjohtajan ehdotus Maankäyttöjaosto päättää esittää kunnanhallitukselle ja edelleen kunnanvaltuustolle edellä olevan vastineen antamista vastauksena valtuustoaloitteeseen. Päätös Asia palautetaan jatkovalmisteluun. MAAJAOS 68 Maankäyttöjaosto 27.8.2014 Valmistelija: yleiskaavapäällikkö Kaisa Yli Jama, kaisa.yli jama(at) sipoo.fi Maankäyttöjaosto jätti valtuustoaloitteeseen laaditun vastineen pöydälle kokouksessaan 11.12.2013 ja edellytti asiantuntijatahoilta tilattavaa lisäselvitystä ennen asian jatkokäsittelyä. Selvityksen laatijaksi valittiin tarjouskilpailun perusteella Procopé & Hornborg Asianajotoimisto Oy. Selvitystyön kokonaishinta oli 13 500 euroa. Selvitystyön lähtötietoina ovat Sipoon kunnan yleiskaava 2025 kaava aineisto sekä yleiskaavatyön selvitykset ja tarkastelut sekä Sipoon kunnassa laadittu selvitys Kymmenien kylien Sipoo (Kehitys ja kaavoituskeskus 2013). Johtopäätökset perustuvat lainsäädäntöön, oikeuskirjallisuuteen ja oikeuskäytäntöön. Selvityksen johtopäätökset eivät anna aihetta muuttaa vastinetta. Vt. kehitysjohtajan ehdotus Maankäyttöjaosto päättää esittää kunnanhallitukselle ja edelleen kunnanvaltuustolle edellä olevan vastineen antamista vastauksena valtuustoaloitteeseen. Maankäyttöjaosto keskusteli vastineesta ja ehdotti lisälauseen Osayleiskaavoituksessa käytetään kaikkia käytettävissä olevia keinoja rakennuspaikkojen maksimoimiseksi kyläkeskuksissa muuttamatta lainvoimaista yleiskaavaa. Esittelijä kannatti lisälausetta ja muutti ehdotustaan. Liitteet Valtuustoaloite 213/10.02/2013, liite 1/ 68 Muistio Sipoon kunnan yleiskaavan 2025 mukaisten kyläalueiden mitoituksen tarkistamisesta, liite 2/ 68 Vastine (Valtuustoaloite 213/10.02/2013), liite 3/ 68
Vt. kehitysjohtajan muutettu ehdotus Maankäyttöjaosto päättää esittää kunnanhallitukselle ja edelleen kunnanvaltuustolle liitteenä olevan vastineen valtuustoaloitteeseen. Päätös Muutettu ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. KH 225 Kunnanhallitus 9.9.2014 Liitteet Liite 1/225. kh: Valtuustoaloite 213/10.02/2013 Liite 2/225. kh: Muistio Sipoon kunnan yleiskaavan 2025 mukaisten kyläalueiden mitoituksen tarkistamisesta Liite 3/225. kh: Vastine (Valtuustoaloite 213/10.02/2013) Kunnanjohtajan ehdotus Kunnanhallitus merkitsee maankäyttöjaoston antaman vastineen tiedoksi ja antaa asian valtuustolle tiedoksi ja esittää, että aloite on täten loppuun käsitelty. Kunnanjohtajan muutettu ehdotus Kunnanhallitus palauttaa asian jatkovalmisteluun. Kunnanhallitus edellyttää vielä toisen juridisen asiantuntijan kannanottoa seuraaviin kysymyksiin: Rakennuspaikkojen enimmäismäärä asema ja osayleiskaava alueiden ulkopuolisilla osilla lasketaan 1.7.1959 voimassa olleesta tilajaosta. Miksei tätä sovelleta osayleiskaavoja laadittaessa? Onko kantatilaperiaatteen soveltamista ranta alueella koskevalla vakiintuneella KHO:n oikeuskäytännöllä merkitystä muiden kuin ranta alueiden rakentamisen osalta? Jos on, niin mikä? Päätös Kunnanhallitus hyväksyi yksimielisesti esittelijän muutetun ehdotuksen. MAAJAOS 39 Maankäyttöjaosto 20.5.2015 Valmistelija: yleiskaavapäällikkö Kaisa Yli Jama, kaisa.yli jama (at) sipoo.fi Kunnanhallitus on palauttanut asian jatkovalmisteluun
kokouksessaan 9.9.2014. Kunnanhallitus edellyttää vielä toisen juridisen asiantuntijan kannanottoa seuraaviin kysymyksiin: 1. Rakennuspaikkojen enimmäismäärä asema ja osayleiskaava alueiden ulkopuolisilla osilla lasketaan 1.7.1959 voimassa olleesta tilajaosta. Miksei tätä sovelleta osayleiskaavoja laadittaessa? 2. Onko kantatilaperiaatteen soveltamista ranta alueella koskevalla vakiintuneella KHO:n oikeuskäytännöllä merkitystä muiden kuin ranta alueiden rakentamisen osalta? Jos on, niin mikä? Kunnanhallitus on pyytänyt lausuntoja Kuntaliitolta ja Uudenmaan ELY keskukselta sekä Asianajotoimisto Castrén & Snellmanilta. Saadut lausunnot ovat kokonaisuudessaan liitteenä. Seuraavassa on referoitu lausuntojen keskeinen sisältö. Uudenmaan ELY keskuksen lausunto Uudenmaan ELY keskus päätti, että heidän lausuntonsa sisällytetään Sipoon kunnan kanssa käytävän kehityskeskustelun muistioon. Kysymys nro 1 liittyy Sipoon yleiskaavassa 2025 olevaan yleiseen määräykseen, jonka mukaan asemakaavoitettavien ja osayleiskaavoitettavien alueiden ulkopuolisilla alueilla käytetään vuotta 1959 poikkileikkausvuotena rakennuspaikkoja tarkasteltaessa. Nyt tätä halutaan tulkita niin, että osayleiskaava alueilla ei tarvitse soveltaa vuotta 1959 vaan voidaan soveltaa myöhempiä vuosia. Sipoon yleiskaavassa 2025 poikkileikkausvuotena on 1959, samoin kuin muissa kunnan tämän jälkeen laatimissa osayleiskaavoissa. Tästä näkökulmasta Uudenmaan ELY keskus katsoo, että poikkileikkausvuotena tulee käyttää jatkossakin vuotta 1959. Kysymys nro 2: KHO:n ratkaisuihin on hyvä suhtautua yksittäistapauksina. Ennen kaikkea kantatilaperiaate on tapa järjestää maanomistajien tasapuolinen kohtelu ja esimerkiksi Nurmijärvellä tämä on tehty emätiloittain. Laissa ei ole määrätty, miten maanomistajien tasapuolinen kohtelu tulee järjestää. Kuntaliiton lausunto Kysymykseen nro 1 Kuntaliitto toteaa, ettei se voi ottaa kantaa siihen, ovatko Sipoon kunnan kyläalueet sellaisia, että niihin olisi kaava alueen ominaispiirteistä sekä maankäyttö ja rakennuslaissa säädetyistä yleiskaavan sisältövaatimuksista johtuen tosiasiallisesti mahdollista lisä tai rakennuspaikkoja. Kunkin osayleiskaavan on täytettävä sen laatimiselle asetetut vaatimukset. Kuntaliiton mukaan osayleiskaavoissa on mahdollista tehdä Sipoon kunnan yleiskaavasta 2025 poikkeavia ratkaisuja mm. mitoituksen suhteen.
Osayleiskaavoituksen on kuitenkin noudatettava maakuntakaavoitusta. Kysymykseen nro 2 Kuntaliitto vastaa, että rantarakentamista koskeva oikeuskäytäntö ei sellaisenaan koske muuta kaavoitusta eikä maankäyttö ja rakennuslaki tai maanomistajien tasapuolinen kohtelu edellytä ns. kuivan maan mitoituskaavoja. Muissa kuin maankäyttö ja rakennuslain 44 :ssä tarkoitetuissa yleiskaavoissa rakennuslupaa ei voida myöntää suoraan yleiskaavan pohjalta. Jos kuitenkin käytetään mitoittavia yleis tai osayleiskaavoja, tällöin emätilaperiaatetta koskeva oikeuskäytäntö voi joiltain osin soveltua analogisesti osoittamaan ainakin maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksen toteutumista. Kuntaliiton käsityksen mukaan poikkileikkausajankohtana voidaan käyttää muutakin ajankohtaa, jolloin alueella on alettu merkittävässä määrin muodostaa uusia rakennuspaikkoja. Eli poikkileikkausajankohtana voi olla vuosi 1969 tai vallinneen tilanteen mukaan muukin ajankohta riippuen siitä, milloin asumiseen tarkoitettuja rakennuspaikkoja on alettu myydä tai ositella. Jos poikkileikkausajankohtaa ylipäänsä käytetään, sen tulisi kuitenkin olla tarpeeksi kaukana nykyhetkestä, jotta se osaltaan varmistaisi tavoitteena olevan maanomistajien tasapuolisen kohtelun toteutumista. Määrätyn poikkileikkausajankohdan käyttäminen ei estä sitä, etteikö kaavassa voitaisi osoittaa uusia rakennuspaikkoja mitoitusta muuttamalla tai kohtuullisuusperustein. Lisäksi Kuntaliitto toteaa, että yleiskaavat eivät oikeudellisesti ohjaa osayleiskaavojen laadintaa. Tulevissa osayleiskaavoissa voidaan lisätä rakentamisen määrää kyläalueilla suhteessa aiempiin yleiskaavan 2025 linjauksiin. Lisäystä tulee kuitenkin arvioida osayleiskaavakohtaisesti ottaen huomioon yleiskaavalle asetettavat sisältövaatimukset. Kylien välillä voivat mitoituksetkin olla erilaisia. Yhdenvertaisuusloukkausta ei voimassa olevan lainsäädännön mukaan vielä tapahdu yksin siitä syystä, että eri kylissä sovelletaan eri mitoitusta ja poikkileikkausvuotta. Kyläalueille laadittavissa osayleiskaavoissa voidaan poiketa yleiskaavassa 2025 omaksutusta mitoituksesta ja poikkileikkausajankohdasta. Kyläalueille ei ole välttämätöntä laatia kaavaa, jossa on määritelty mitoitus. Tällöin rakennuslupia ei voida myöntää suoraan kaavaan pohjautuen vaan kyse jokaisen rakennuskuvan harkinnasta suunnittelutarveratkaisuna. Vaikka laskennallista rakennusoikeutta olisi, ei myönteistä suunnittelutarveratkaisua ja rakennuslupapäätöstä voida välttämättä tehdä. Asianajotoimisto Castrén & Snellmanin lausunto Kysymykseen nro 1 todetaan, että yleiskaavan mukaan kantatilaperiaatetta nimenomaisesti sovelletaan asema ja osayleiskaava alueiden ulkopuolisilla alueilla. Sen perusteella, että osayleiskaava alueet on jätetty nimenomaisesti kantatilaperiaatteen
soveltamisalan ulkopuolelle, voidaan katsoa, että alueilla voitaisiin noudattaa myös muun ajankohdan mukaista tilajaotusta. Kysymykseen nro 2 todetaan, että kantatilaperiaatteen avulla pyritään turvaamaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Kantatilaperiaatteen toteutumistapa riippuu viime kädessä kulloinkin kysymyksessä olevasta kaavamuodosta ja edellyttää muun ohella, ettei alueiden omistajia aseteta kaavassa toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei siihen kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen ole maankäytöllisiä perusteita. Yhdenvertaisuusperiaatteen ei kuitenkaan voida katsoa edellyttävän, että rakennusoikeutta jaetaan tasaisesti kaikille maanomistajille, silloin kun tasajaosta poikkeamiseen on hyväksyttävää syy, kuten alueiden erilaisuus. Maanomistajille annetaan yhtäläinen mahdollisuus rakentamiseen luonnonolosuhteet ja ympäristö huomioon ottaen. Ranta alueiden ulkopuolella ja haja asutusalueelta taajamatyyppisille alueille siirryttäessä emätilaperiaatteen merkitys on käytännössä asteittain vähentynyt ja joissain tapauksissa rakennusoikeuden jakaantumista on tarkasteltu tosiasiallisesti vallitsevaan kiinteistöjaotukseen perustuen. Kuivanmaan rakennusoikeuksista tai taajama alueiden kuten esimerkiksi matkailukeskuksen ja asuntoalueiden rakentamisesta, rakennusoikeuden jakaantumista ei yleensä tarkastella emätilaperiaatetta apuna käyttäen. Hallinto oikeus on katsonut, että maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun ei voida katsoa edellyttävän emätilaselvityksen laatimista ja emätilakohtaista tarkastelua. Kantatilatarkastelua on kuitenkin maanomistajien tasapuolisuustarkastelussa käytetty apuneuvona arvioitaessa varsinkin eri kantatilojen alueilla, voitaisiinko vielä sallia tavanomaista omakotirakentamista erillisellä suunnittelutarveratkaisulla, jollei rakentaminen jo ole huomattavan tiheää. Kysymys on siitä, mihin määrään ennen tai ilman asemakaavoitusta voidaan sallia omakoti asutuksen muodostamista niin, että suunnitteluvaraa jää kaavoitusvaiheeseen tasapuolisesti eri kantatilojen alueelle. Maanomistajien tasapuolista kohtelua ei ole siis sidottu kantatilaperiaatteen noudattamiseen. On myös huomattava, ettei tasapuolisen kohtelun edellytys ole ehdoton, vaan sitä voidaan tarvittaessa rajoittaa. Erityisesti maankäytölliset perusteet ja kaavan sisältövaatimusten toteutuminen on katsottu ensisijaisiksi yhdenvertaisuusperiaatteeseen nähden. Täten mikäli maanomistajien yhdenvertaisuus saadaan kaavassa turvattua muilla keinoin, edellä mainituin perustein katsomme, ettei kantatilaperiaatteen soveltamiseen osayleiskaavassa ole oikeudellista velvoitetta.
Vastine Sipoon kunnan yleiskaavaa 2025 ei voida tarkistaa vain osittain. Kaavaratkaisujen osittainenkin muuttaminen tarkoittaa koko yleiskaavaprosessin käynnistämistä uudelleen. Tämä koskee sekä kyläalueiden mitoituksen että taajamatoimintojen alueiden laajuuden muuttamista. Yleiskaavan mahdollistama uusi asutus kylätaajamissa ja haja asutusalueilla on määrältään erittäin merkittävä suhteessa koko kunnan väestömäärään. Sipoon kunnassa on voimassa lainvoimainen yleiskaava, joka on laadittu vuorovaikutteisesti maankäyttö ja rakennuslain mukaisesti. Sipoon valtuusto hyväksyi Sipoon yleiskaava 2025:n 15.12.2008 (108 ). Kaava sai lainvoiman 23.12.2011. Sipoon kunnan yleiskaava tähtää vuoteen 2025 ja antaa edellytykset maankäytön kehittämiselle tällä aikavälillä. Yleiskaavassa on määritelty oletettuun väestönkasvuun nähden riittävän laajat alueet asemakaavoitettaviksi taajamatoimintojen alueiksi. Näiden alueiden maankäyttöä tarkennetaan koko ajan osayleiskaavoituksen kautta. Yleiskaavaprosessin käynnistäminen uudelleen ei ole tarkoituksenmukaista ja suuren yleiskaavaprosessin käynnistäminen heti edellisen yleiskaavan saatua lainvoiman ei vaikuta tehokkaalta kunnan resurssien käytöltä. Kaavan uudistamiselle ei ole painavia perusteita ennen vuotta 2025, joka on nyt voimassa olevan yleiskaavan tavoitevuosi. Lainvoimaiset kaavat ovat vahva kehittämisen väline kunnalle ja merkittävä asia sekä asukkaiden että maanomistajien oikeusturvalle myös siinä tilanteessa, että kuntarajat muuttuvat. Kylien kehittäminen eri tavoin on tästä huolimatta tärkeää. Eri menetelmiä kylien kehittämiseen on tutkittu Kehitys ja kaavoituskeskuksessa ja aiheesta järjestettiin seminaari 16.12.2013. Seminaarin sekä kylien kehittämistä koskevan päätöksenteon taustaksi on laadittu virkamiestyönä selvitys. Juridisten asiantuntijalausuntojen (Castren&Snellmanin lausunto sekä Kuntaliiton lausunto) pohjalta voidaan todeta, että muun kuin kantatilaperiaatteeseen perustuvan mitoituksen käytön sallivaa oikeuskäytäntöä on, eikä kantatilaperiaatteen soveltamiseen ole oikeudellista velvoitetta osayleiskaavoissa. Mikäli kantatilatarkastelua ei käytetä apuneuvona tasapuolisuustarkastelussa, täytyy maanomistajien yhdenvertaisuus saada kaavassa turvattua muilla keinoin. Sipoon kunnan edun mukaista on keskittää kaikki maankäytön suunnittelun ja toteutuksen resurssit yleiskaavassa asemakaavoitettaviksi osoitetuille alueille ja pyrkiä asemakaavoittamaan
omia maitaan, jotta kunta saa tuloja tontinmyynnistä. Kyläalueilla kunta ei omista maata eikä näin ollen saa tontinmyyntituloja. Kuitenkin verrattuna perinteiseen kyläosayleiskaavoitukseen rakentamisen keskittäminen kylien keskustoihin on kuntataloudellisesti järkevämpää. Tällöin voidaan hyödyntää paremmin oleva infrastruktuuri ja säästää esimerkiksi koulukuljetusten järjestämisessä. Kantatilamitoituksen mukaan laskennallista hajarakennusoikeutta on vielä käyttämättä noin 1750 rakennuspaikkaa, joka vastaa helposti Sipoon kunnan yleiskaavan 2025 mukaista noin 4000 uuden asukkaan lisäystä asemakaavoittamattomille alueille. Yhdyskuntarakenteellisia perusteita hajarakentamisen lisäämiselle ei ole. Vaikka kyläalueita tiivistettäisiin, ne sijaitsevat siitä huolimatta hyvien joukkoliikenneyhteyksien ulottumattomissa. Kantatilamitoituksen säilyttämistä puoltavat vallitsevat oikeuskäytännöt, viranomaisten tulkinnat, kunnan taloudellinen etu, yhdyskuntarakenteen hajautumisen estäminen sekä maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Mikäli mitoitusta halutaan muilla perusteilla päättäjien taholta tästä huolimatta muuttaa, otetaan tietoinen riski siitä, että kyläalueiden kaavoitus viivästyy ja kaavaprosessista tulee monimutkaisempi verrattuna mitoittavien kyläosayleiskaavojen laatimiseen. Tällöin tarvitaan selkeät ohjeet, kuinka mitoitusta muutetaan ja millä kaavallisilla keinoilla uutta mitoitusta sovelletaan. Vaihtoehdot nykyiselle kaavoituskäytännölle ovat: 1. Laaditaan osayleiskaavoja kyläalueille ilman mitoitusta. Jokainen rakennuslupa harkitaan erikseen suunnittelutarveratkaisuna. 2. Laaditaan rakennettavuusvyöhykkeisiin perustuva mitoitustaulukko/ mitoitusperiaatteet. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu oletetaan toteutuvan siten, että jokaisella vyöhykkeellä maanomistajat saavat tasapuolisesti rakennusoikeutta. Vyöhykkeiden määrittämisessä käytetään kriteereinä mm. luonto ja kulttuuriarvoja sekä koulun, päiväkodin, vesijohdon ja viemäriverkon läheisyyttä, tieverkon kapasiteetti ja joukkoliikenteen saavutettavuutta. 3. Käytetään kyläkaavoituksessa kantatilamitoitusta, mutta siirretään rakennusoikeutta reuna alueilta kylien keskelle. Toteuttamiskelpoisimmaksi on arvioitu vaihtoehto nro 2, jolloin rakentamisen edullisuusvyöhykkeet ja niiden mitoitus määritellään osayleiskaavaprosessissa ja määrittelyn pohjaksi laaditaan tarvittavat selvitykset. Tavoitteena on, että kylien keskustoissa rakennuspaikkoja lisätään rajoittamatta kuitenkaan rakentamisen mahdollisuuksia muualla kunnassa. Valittua menetelmää sovelletaan seuraavaksi laadittavassa Pohjois Paippisten kyläosayleiskaavassa. Kyläosayleiskaavan työohjelma hyväksytään kunnanhallituksessa.
Kyläalueiden ulkopuolisten haja asutusalueiden mitoituksen osalta haetaan mahdollisuuksia tarkistaa sitä ylöspäin. Liitteet: Liite 1/ 39. MAAJAOS: Sipoon kunnan ja Uudenmaan ELY keskuksen välinen kehittämiskeskustelu, muistio 23.10.2014 Liite 2/ 39. MAAJAOS: Kuntaliiton lausunto Sipoon kunnan kyläalueiden kaavoituksesta, 15.10.2014 Liite 3/ 39. MAAJAOS: Kantatilaperiaatteen soveltaminen osayleiskaavoituksessa, Castén & Snellman, muistio 3.11.2014 Liite 4/ 39. MAAJAOS: Valtuustoaloite 213/10.02/2013 Maankäyttöjaosto keskusteli vastineesta ja ehdotti seuraavia muutoksia tekstiin: Tämä lause otetaan pois neljännestä kappaleesta: Jokainen uusi hajarakennuspaikka lisää kustannuksia kunnalle ja rasittaa jo nykyisin heikkoa kuntataloutta. Sana "olemassa" muutetaan olevaksi seuraavasta lauseesta samassa kappaleessa: Tällöin voidaan hyödyntää paremmin olemassa infrastruktuuri ja säästää esimerkiksi koulukuljetusten järjestämisessä. Lisätään uusi lause vastineen viimeiseen kappaleen: Tavoitteena on, että kylien keskustoissa rakennuspaikkoja lisätään rajoittamatta kuitenkaan rakentamisen mahdollisuuksia muualla kunnassa. Lisätään uusi kappale vastineen loppuun: Kyläalueiden ulkopuolisten haja asutusalueiden mitoituksen osalta haetaan mahdollisuuksia tarkistaa sitä ylöspäin. Esittelijä kannatti mielipiteitä ja muutti ehdotustaan. Vt. kehitysjohtajan muutettu ehdotus Maankäyttöjaosto päättää esittää kunnanhallitukselle ja edelleen kunnanvaltuustolle edellä olevan vastineen antamista vastauksena valtuustoaloitteeseen. Päätös Muutettu ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. KH 137 Kunnanhallitus 2.6.2015 Liitteet: Liite 1/137 KH: Sipoon kunnan ja Uudenmaan ELY keskuksen välinen kehittämiskeskustelu, muistio 23.10.2014 Liite 2/137 KH: Kuntaliiton lausunto Sipoon kunnan kyläalueiden kaavoituksesta, 15.10.2014 Liite 3/137 KH: Kantatilaperiaatteen soveltaminen
osayleiskaavoituksessa, Castrén & Snellman, muistio 3.11.2014 Liite 4/137 KH: Valtuustoaloite Kunnanjohtajan ehdotus Kunnanhallitus hyväksyy maankäyttöjaoston ehdotuksen aloitteeseen annettavaksi vastineeksi. Vastine Sipoon kunnan yleiskaavaa 2025 ei voida tarkistaa vain osittain. Kaavaratkaisujen osittainenkin muuttaminen tarkoittaa koko yleiskaavaprosessin käynnistämistä uudelleen. Tämä koskee sekä kyläalueiden mitoituksen että taajamatoimintojen alueiden laajuuden muuttamista. Yleiskaavan mahdollistama uusi asutus kylätaajamissa ja haja asutusalueilla on määrältään erittäin merkittävä suhteessa koko kunnan väestömäärään. Sipoon kunnassa on voimassa lainvoimainen yleiskaava, joka on laadittu vuorovaikutteisesti maankäyttö ja rakennuslain mukaisesti. Sipoon valtuusto hyväksyi 15.12.2008 (108 ) Sipoon yleiskaava 2025:n. Kaava sai lainvoiman 23.12.2011. Sipoon kunnan yleiskaava tähtää vuoteen 2025 ja antaa edellytykset maankäytön kehittämiselle tällä aikavälillä. Yleiskaavassa on määritelty oletettuun väestönkasvuun nähden riittävän laajat alueet asemakaavoitettaviksi taajamatoimintojen alueiksi. Näiden alueiden maankäyttöä tarkennetaan koko ajan osayleiskaavoituksen kautta. Yleiskaavaprosessin käynnistäminen uudelleen ei ole tarkoituksenmukaista ja suuren yleiskaavaprosessin käynnistäminen heti edellisen yleiskaavan saatua lainvoiman ei vaikuta tehokkaalta kunnan resurssien käytöltä. Kaavan uudistamiselle ei ole painavia perusteita ennen vuotta 2025, joka on nyt voimassa olevan yleiskaavan tavoitevuosi. Lainvoimaiset kaavat ovat vahva kehittämisen väline kunnalle ja merkittävä asia sekä asukkaiden että maanomistajien oikeusturvalle myös siinä tilanteessa, että kuntarajat muuttuvat. Kylien kehittäminen eri tavoin on tästä huolimatta tärkeää. Eri menetelmiä kylien kehittämiseen on tutkittu Kehitys ja kaavoituskeskuksessa ja aiheesta järjestettiin seminaari 16.12.2013. Seminaarin sekä kylien kehittämistä koskevan päätöksenteon taustaksi on laadittu virkamiestyönä selvitys. Juridisten asiantuntijalausuntojen (Castrén & Snellmanin lausunto sekä Kuntaliiton lausunto) pohjalta voidaan todeta, että muun kuin kantatilaperiaatteeseen perustuvan mitoituksen käytön sallivaa oikeuskäytäntöä on, eikä kantatilaperiaatteen soveltamiseen ole oikeudellista velvoitetta osayleiskaavoissa. Mikäli kantatilatarkastelua ei käytetä apuneuvona tasapuolisuustarkastelussa,
täytyy maanomistajien yhdenvertaisuus saada kaavassa turvattua muilla keinoin. Sipoon kunnan edun mukaista on keskittää kaikki maankäytön suunnittelun ja toteutuksen resurssit yleiskaavassa asemakaavoitettaviksi osoitetuille alueille ja pyrkiä asemakaavoittamaan omia maitaan, jotta kunta saa tuloja tontinmyynnistä. Kyläalueilla kunta ei omista maata eikä näin ollen saa tontinmyyntituloja. Kuitenkin perinteiseen kyläosayleiskaavoitukseen verrattuna rakentamisen keskittäminen kylien keskustoihin on kuntataloudellisesti järkevämpää. Tällöin voidaan paremmin hyödyntää olemassa olevaa infrastruktuuria ja säästää esimerkiksi koulukuljetusten järjestämisessä. Kantatilamitoituksen mukaan laskennallista hajarakennusoikeutta on vielä käyttämättä noin 1 750 rakennuspaikkaa, joka vastaa helposti Sipoon kunnan yleiskaavan 2025 mukaista noin 4 000 uuden asukkaan lisäystä asemakaavoittamattomille alueille. Yhdyskuntarakenteellisia perusteita hajarakentamisen lisäämiselle ei ole. Vaikka kyläalueita tiivistettäisiin, ne sijaitsevat siitä huolimatta hyvien joukkoliikenneyhteyksien ulottumattomissa. Kantatilamitoituksen säilyttämistä puoltavat vallitsevat oikeuskäytännöt, viranomaisten tulkinnat, kunnan taloudellinen etu, yhdyskuntarakenteen hajautumisen estäminen sekä maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Mikäli mitoitusta halutaan muilla perusteilla päättäjien taholta tästä huolimatta muuttaa, otetaan tietoinen riski siitä, että kyläalueiden kaavoitus viivästyy ja kaavaprosessista tulee monimutkaisempi verrattuna mitoittavien kyläosayleiskaavojen laatimiseen. Tällöin tarvitaan selkeät ohjeet, kuinka mitoitusta muutetaan ja millä kaavallisilla keinoilla uutta mitoitusta sovelletaan. Vaihtoehdot nykyiselle kaavoituskäytännölle ovat: 1. Laaditaan osayleiskaavoja kyläalueille ilman mitoitusta. Jokainen rakennuslupa harkitaan erikseen suunnittelutarveratkaisuna. 2. Laaditaan rakennettavuusvyöhykkeisiin perustuva mitoitustaulukko/mitoitusperiaatteet. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun oletetaan toteutuvan siten, että jokaisella vyöhykkeellä maanomistajat saavat tasapuolisesti rakennusoikeutta. Vyöhykkeiden määrittämisessä käytetään kriteereinä mm. luonto ja kulttuuriarvoja sekä koulun, päiväkodin, vesijohdon ja viemäriverkon läheisyyttä, tieverkon kapasiteettia ja joukkoliikenteen saavutettavuutta. 3. Käytetään kyläkaavoituksessa kantatilamitoitusta, mutta siirretään rakennusoikeutta reuna alueilta kylien keskelle. Toteuttamiskelpoisimmaksi on arvioitu vaihtoehto nro 2, jolloin rakentamisen edullisuusvyöhykkeet ja niiden mitoitus määritellään
osayleiskaavaprosessissa ja määrittelyn pohjaksi laaditaan tarvittavat selvitykset. Tavoitteena on, että kylien keskustoissa rakennuspaikkoja lisätään rajoittamatta kuitenkaan rakentamisen mahdollisuuksia muualla kunnassa. Valittua menetelmää sovelletaan seuraavaksi laadittavassa Pohjois Paippisten kyläosayleiskaavassa. Kyläosayleiskaavan työohjelma hyväksytään kunnanhallituksessa. Kyläalueiden ulkopuolisten haja asutusalueiden mitoituksen osalta haetaan mahdollisuuksia tarkistaa sitä ylöspäin. Kunnanhallitus antaa vastineen valtuustolle tiedoksi ja esittää, että aloite on täten loppuun käsitelty. Kunnanjohtajan muutettu ehdotus Kunnanhallitus päättää antaa seuraavan vastineen aloitteeseen: Vastine Sipoon kunnan yleiskaavaa 2025 ei voida tarkistaa vain osittain. Kaavaratkaisujen osittainenkin muuttaminen tarkoittaa koko yleiskaavaprosessin käynnistämistä uudelleen. Tämä koskee sekä kyläalueiden mitoituksen että taajamatoimintojen alueiden laajuuden muuttamista. Yleiskaavan mahdollistama uusi asutus kylätaajamissa ja haja asutusalueilla on määrältään erittäin merkittävä suhteessa koko kunnan väestömäärään. Sipoon kunnassa on voimassa lainvoimainen yleiskaava, joka on laadittu vuorovaikutteisesti maankäyttö ja rakennuslain mukaisesti. Sipoon valtuusto hyväksyi 15.12.2008 (108 ) Sipoon yleiskaava 2025:n. Kaava sai lainvoiman 23.12.2011. Sipoon kunnan yleiskaava tähtää vuoteen 2025 ja antaa edellytykset maankäytön kehittämiselle tällä aikavälillä. Yleiskaavassa on määritelty oletettuun väestönkasvuun nähden riittävän laajat alueet asemakaavoitettaviksi taajamatoimintojen alueiksi. Näiden alueiden maankäyttöä tarkennetaan koko ajan osayleiskaavoituksen kautta. Yleiskaavaprosessin käynnistäminen uudelleen ei ole tarkoituksenmukaista ja suuren yleiskaavaprosessin käynnistäminen heti edellisen yleiskaavan saatua lainvoiman ei vaikuta tehokkaalta kunnan resurssien käytöltä. Kaavan uudistamiselle ei ole painavia perusteita ennen vuotta 2025, joka on nyt voimassa olevan yleiskaavan tavoitevuosi. Lainvoimaiset kaavat ovat vahva kehittämisen väline kunnalle ja merkittävä asia sekä asukkaiden että maanomistajien oikeusturvalle myös siinä tilanteessa, että kuntarajat muuttuvat. Kylien kehittäminen eri tavoin on tästä huolimatta tärkeää. Eri menetelmiä kylien kehittämiseen on tutkittu Kehitys ja kaavoituskeskuksessa ja aiheesta järjestettiin seminaari 16.12.2013.
Seminaarin sekä kylien kehittämistä koskevan päätöksenteon taustaksi on laadittu virkamiestyönä selvitys. Juridisten asiantuntijalausuntojen (Castrén & Snellmanin lausunto sekä Kuntaliiton lausunto) pohjalta voidaan todeta, että muun kuin kantatilaperiaatteeseen perustuvan mitoituksen käytön sallivaa oikeuskäytäntöä on, eikä kantatilaperiaatteen soveltamiseen ole oikeudellista velvoitetta osayleiskaavoissa. Mikäli kantatilatarkastelua ei käytetä apuneuvona tasapuolisuustarkastelussa, täytyy maanomistajien yhdenvertaisuus saada kaavassa turvattua muilla keinoin. Sipoon kunnan edun mukaista on keskittää maankäytön suunnittelun ja toteutuksen resurssit yleiskaavassa asema kaavoitettaviksi osoitetuille alueille ja pyrkiä asemakaavoittamaan omia maitaan, jotta kunta saa tuloja tontinmyynnistä. Kyläalueilla kunta ei omista maata eikä näin ollen saa tontinmyyntituloja. Kuitenkin perinteiseen kyläosayleiskaavoitukseen verrattuna rakentamisen keskittäminen kylien keskustoihin on kuntataloudellisesti järkevämpää. Tällöin voidaan paremmin hyödyntää olemassa olevaa infrastruktuuria ja säästää esimerkiksi koulukuljetusten järjestämisessä. Kantatilamitoituksen mukaan laskennallista hajarakennusoikeutta on vielä käyttämättä noin 1 750 rakennuspaikkaa, joka vastaa helposti Sipoon kunnan yleiskaavan 2025 mukaista noin 4 000 uuden asukkaan lisäystä asemakaavoittamattomille alueille. Mikäli mitoitusta halutaan muuttaa, otetaan tietoinen riski siitä, että kyläalueiden kaavoitus viivästyy ja kaavaprosessista tulee monimutkaisempi verrattuna mitoittavien kyläosayleiskaavojen laatimiseen. Tällöin tarvitaan selkeät ohjeet, kuinka mitoitusta muutetaan ja millä kaavallisilla keinoilla uutta mitoitusta sovelletaan. Vaihtoehdot nykyiselle kaavoituskäytännölle ovat: 1. Laaditaan osayleiskaavoja kyläalueille ilman mitoitusta. Jokainen rakennuslupa harkitaan erikseen suunnittelutarveratkaisuna. 2. Laaditaan rakennettavuusvyöhykkeisiin perustuva mitoitustaulukko/mitoitusperiaatteet. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun oletetaan toteutuvan siten, että jokaisella vyöhykkeellä maanomistajat saavat tasapuolisesti rakennusoikeutta. Vyöhykkeiden määrittämisessä käytetään kriteereinä mm. luonto ja kulttuuriarvoja sekä koulun, päiväkodin, vesijohdon ja viemäriverkon läheisyyttä, tieverkon kapasiteettia ja joukkoliikenteen saavutettavuutta. 3. Käytetään kyläkaavoituksessa kantatilamitoitusta, mutta siirretään rakennusoikeutta reuna alueilta kylien keskelle. Toteuttamiskelpoisimmaksi on arvioitu vaihtoehto nro 2, jolloin rakentamisen edullisuusvyöhykkeet ja niiden mitoitus määritellään
osayleiskaavaprosessissa ja määrittelyn pohjaksi laaditaan tarvittavat selvitykset. Tavoitteena on, että kylien keskustoissa rakennuspaikkoja lisätään rajoittamatta kuitenkaan rakentamisen mahdollisuuksia muualla kunnassa. Valittua menetelmää sovelletaan seuraavaksi laadittavassa Pohjois Paippisten kyläosayleiskaavassa. Kyläosayleiskaavan työohjelma hyväksytään kunnanhallituksessa. Kyläalueiden ulkopuolisten haja asutusalueiden mitoituksen osalta haetaan mahdollisuuksia tarkistaa sitä ylöspäin. Kunnanhallitus antaa vastineen valtuustolle tiedoksi ja esittää, että aloite on täten loppuun käsitelty. Päätös Kunnanhallitus hyväksyi yksimielisesti esittelijän muutetun ehdotuksen. KV 45 Valtuusto 15.6.2015 Liitteet: Liite 1/45 KV: Sipoon kunnan ja Uudenmaan ELY keskuksen välinen kehittämiskeskustelu, muistio 23.10.2014 Liite 2/45 KV: Kuntaliiton lausunto Sipoon kunnan kyläalueiden kaavoituksesta, 15.10.2014 Liite 3/45 KV: Kantatilaperiaatteen soveltaminen osayleiskaavoituksessa, Castrén & Snellman, muistio 3.11.2014 Liite 4/45 KV: Valtuustoaloite Liite 5/45 KV: Äänestyspöytäkirja Liite 6/45 KV: Eriävä mielipide Merkittiin pöytäkirjaan, että Anette Laaksonen poistui tämän pykälän käsittelyn aikana. Sini Pilvi Saarnio ehdotti Vihreiden valtuustoryhmän puolesta, että asia palautetaan jatkovalmisteluun. Hän katsoi, että vastineen viimeistä kappaletta tulee selventää. Puheenjohtaja totesi, että koska oli tehty asian palauttamista koskeva ehdotus, valtuuston tulee päättää, jatketaanko asian käsittelyä vai palautetaanko se. Hän ehdotti seuraavaa äänestysmenettelyä: asian käsittelyn jatkamista kannattavat äänestävät jaa ja asian palauttamista kannattavat äänestävät ei. Ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Äänestyksessä annettiin 39 "jaa ääntä ja 3 ei ääntä, liite 5.
Puheenjohtaja totesi, että valtuusto oli äänin 39 3 päättänyt jatkaa asian käsittelyä. Heikki Vestman ehdotti Kokoomuksen valtuustoryhmän puolesta seuraavan ponnen sisällyttämistä pöytäkirjaan: "Osayleiskaavoitettavien alueiden ulkopuolisten haja asutusalueiden osalta tutkitaan vuoden 2016 ensimmäiseen valtuuston kokoukseen mennessä oikeudelliset edellytykset ja toteutusvaihtoehdot mitoituksen tarkistamiseksi ylöspäin." Kokoomuksen pontta kannattivat Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä, Yhteisen Sipoomme valtuustoryhmä, Ruotsalaisen kansanpuolueen valtuustoryhmä ja Keskustan valtuustoryhmä. Päätös Valtuusto merkitsi kunnanhallituksen antaman vastineen aloitteeseen tiedoksi ja päätti, että aloite on täten loppuun käsitelty. Lisäksi valtuusto päätti merkitä Kokoomuksen valtuustoryhmän esittämän ponnen tiedoksi. Ponsi kuuluu seuraavasti: "Osayleiskaavoitettavien alueiden ulkopuolisten haja asutusalueiden osalta tutkitaan vuoden 2016 ensimmäiseen valtuuston kokoukseen mennessä oikeudelliset edellytykset ja toteutusvaihtoehdot mitoituksen tarkistamiseksi ylöspäin." Vihreiden valtuustoryhmä ilmoitti pöytäkirjaan eriävän mielipiteensä, liite 6.