Korjausrakentamisen tupailta 18.1.2012 Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa
Kiinteistöliitto Uusimaa (Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys) Suomen Kiinteistöliiton suurin alueyhdistys 9300 jäsentä Jäsenistö pääosin asunto-osakeyhtiöitä Toimii koko Uudenmaan alueella Paikallisyhdistykset Hyvinkää-Riihimäki-Mäntsälä ja Porvoo
Hyvinkään-Riihimäen-Mäntsälän kiinteistöyhdistys 40 vuotta paikallista toimintaa ja edunvalvontaa Jäsenmäärä n. 500 Kaikki Kiinteistöliitto Uusimaan ja Kiinteistöliiton palvelut käytettävissä
Palvelut Neuvonta Koulutustoiminta Tiedottaminen Suomen Kiinteistölehti Edunvalvonta
Kiinteistöliitto Uusimaa Henkilökunta 5 lakimiestä 2 insinööriä Talous- ja veroneuvonta ostopalveluna Lisäksi käytössä Suomen Kiinteistöliiton palvelutoiminta Talonmiesten työsuhdeasioissa Kiinteistöpalvelut ry
Hallituksen tehtävistä Huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä Yhtiön toiminnan tavoite ei rajoitu vain välttämättömään kunnossapitoon Viime kädessä yhtiökokous päättää (yleensä hallituksen ehdotuksen perusteella) yhtiössä noudatettavasta kiinteistön ja rakennusten pidon tasosta
SELVITYS KUNNOSSAPITOTARPEESTA Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana Joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin Sisältö?
SELVITYS KUNNOSSAPITOTARPEESTA Laissa ei asetettu muotovaatimuksia Ei ole korjaussuunnitelma/ohjelma Selvitys merkitään tiedoksi yhtiökokouksessa Varsinaiset remonttipäätökset tehdään erikseen Mahdolliset kuntotutkimukset tulisi yleensä päättää yhtiökokouksessa Yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluvina asioina Hallituksen selvityksen perusteella Kun selvitys esitetty yhtiökokouksessa liitetään isännöitsijäntodistukseen
Hallituksen toimivalta Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka: 1) yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia; 2) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen; taikka 3) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin. Toisaalta hallitus saa halutessaan viedä toimivaltaansa kuuluvan asian yhtiökokoukseen
Päätöksenteko taloyhtiössä Hallitus ja isännöitsijä valmistelevat Yhtiökokous päättää asioista yleensä enemmistöpäätöksellä Rahoitus tehtävä yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella Yhtiövastikkeella voidaan kattaa laajatkin kunnossapitotoimenpiteet Lisäksi voidaan toteuttaa uudistuksia joilla kiinteistö/rakennus saatetaan vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia eikä maksurasitus muodostu kohtuuttoman ankaraksi
Päätöksenteko Ajankohdan tavanmukaiset vaatimukset? vrt. asuinympäristön ja valtakunnan taso uudistuotantoa koskevat määräykset Maksurasituksen kohtuullisuus Rahoitusmahdollisuuksien tarjoaminen Lisäksi muistettava osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun periaate
OIKEUSKÄYTÄNTÖÄ VAASAN HO 25.2.2004 nro 304 Päätös hissin rakentamisesta on voitu tehdä yhtiökokouksessa yksinkertaisella enemmistöllä asuntosuunnittelua koskevat määräykset osakkaan maksuvelvollisuuden kohtuullisuus osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta ei perusteettomasti loukattu KKO 1966 II 1 Ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei voitu päättää hissien hankintakustannusten perimisestä osakkeenomistajilta muuta perustetta noudattaen kuin minkä mukaan yhtiövastikkeet yhtiöjärjestyksen mukaan oli suoritettava.
KKO 1989:36 Päätös asunto-osakeyhtiön liittämisestä kaapelitelevisioverkkoon voitiin tehdä yhtiökokouksessa ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta (=normaalilla yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä) Perusteluista: huoneistojen varustaminen kaapelitelevisioliittymällä ei merkinnyt olennaista poikkeamista tavallisten asuinhuoneistojen varustustasosta liittymisestä ei aiheutunut osakkeenomistajien maksettaviksi kohtuuttomia kustannuksia ja kustannukset oli jaettu yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan kaapelitelevision kautta välitettävää lisäohjelmaa katsovat osakkeenomistajat eivät saaneet epäoikeutettua etua niiden osakkeenomistajien kustannuksella, jotka eivät käyttäneet ohjelmien lisätarjontaa hyväkseen. Vrt. muut tekniikat
VASTIKKEENMAKSUVELVOLLISUUS KORJAUSHANKKEISSA POIKKEUKSIA: Hissin jälkiasennus, uusi kustannustenjako: Vastikeperuste kerrottuna huoneiston sijaintikerrokseen perustuvalla kertoimella Vapautettava kokonaan huoneistot, jos ei tuota etua (arvonnousua) Hyvittäminen Huoneistossa on aiemmin tehty vastaavanlainen työ, joka vähentää yhtiön kustannuksia (=säästöä) Hyvityksen suuruus enintään yhtiön säästön suuruinen ikävähennykset Osakkaalla näyttövelvollisuus työn asianmukaisuudesta
OSAKKAAN KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖOIKEUS Lähtökohtainen oikeus tehdä haluamiaan muutoksia ja korjauksia Kuitenkin ilmoitusvelvollisuus muutos- ja kunnossapitotöissä Etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle Kun työ voi vaikuttaa taloyhtiöön tai toiseen Yhtiöllä valvontaoikeus ja velvollisuus Muutostyön voi kieltää vain perustellusta syystä Suhde taloyhtiön korjaushankkeisiin? Selkeät sopimukset ja pelisäännöt
Kiitoksia, kysymyksiä? Kiinteistöliitto Uusimaa Annankatu 24 00100 Helsinki Neuvonta (09) 1667 6333 Muut asiat (09) 166 761 www.kiinteistoliitto.fi/uusimaa www.taloyhtio.net