FORSSAN KAUPUNGIN YRITYSTONTTIEN HINTASELVITYS

FORSSAN KAUPUNGIN YRITYSTONTTIEN HINTASELVITYS 10.6.2016 Ramboll 0101197-5 Säterinkatu 6 PL 25 02601 ESPOO P +358 20 755 611 F +358 20 755 6201 www.ramboll.fi

SISÄLTÖ 1. YLEISTÄ 3 1.1 Tehtävän määrittely 3 1.2 Selvityksen käyttötarkoitus 3 1.3 Tilaaja 4 1.4 Tehtävän suoritus 4 1.5 Lähtötiedot 4 2. TEOLLISUUSTONTTIEN HINTATASOT 5 2.1 Teollisuustonttien kaupat Forssan kaupungissa 5 2.2 Teollisuustonttien kaupat naapurikunnissa 6 2.3 Teollisuustonttien kaupat Kanta-Hämeen maakunnassa 6 3. LIIKETONTTIEN HINTATASOT 7 3.1 Liiketonttien kaupat Forssan kaupungissa 7 3.2 Yritystonttien kaupat naapurikunnissa 8 3.3 Liiketonttien kaupat Kanta-Hämeen maakunnassa 9 4. FORSSAN YRITYSALUEET JA NIIDEN HINNOITTELU 10 4.1 Keskusta 10 4.2 Kuhala 11 4.3 Kuusto 12 4.4 Kiimassuo ja Ratasmäki 13 4.5 Pispanmäki ja Paavola (Haisio) 14 4.6 Muut alueet 15 4.6.1 Vieremä, Kaikula, Ojalanmäki ja Kivimäki 15 4.6.2 Linikkala 16 4.6.3 Haudankorva 17 4.6.4 Talsoila 18 4.6.5 Lamminranta, Korkeavaha ja Järvenpää 19 5. ALLEKIRJOITUKSET 20 LIITTEET Liite 1 Liite 2 Yhteenvetotaulukko Hinnoittelualueet kartta (Forssan kaupunki) Projektinumero 1510025990

3 (20) 1. YLEISTÄ 1.1 Tehtävän määrittely Tehtävänä oli selvittää Forssan kaupungin alueella hintavaihteluvälit kaupungin asemakaavoitetuille yritysalueille. Hintavaihteluvälit on esitetty erikseen seuraavien korttelialueiden osalta: liike- ja toimistorakennusten korttelialueet, K ( /kem 2 ) teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueet, T ( /m 2 ) toimitilarakennusten korttelialueet, KTY ( /m 2 ) yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialueet (ET-4), energiahuollon korttelialueet (EN-2), jätteenkäsittelyn korttelialue (EJ-1), jätteenkäsittelyn sekä jätteitä hyväksikäyttävän ja lajittelevan teollisuuden korttelialueet (EJT-1), jätteitä hyväksikäyttävän ja lajittelevan teollisuuden korttelialueet (EJT-2) Pikkumuolaan ja Pispanmäen alueella. (Hintavaihteluväli on esitetty Pikkumuolaan alla) asuin- ja liikekiinteistöjen korttelialue, AL ( /kem 2 ) Vieremässä palvelurakennusten korttelialue, PL ( /kem 2 ) Kuhalassa. Alueille, joilla on valmiita yritystontteja tarjolla, on pystytty määrittämään tarkemmat hintavaihteluvälit. Näitä alueita ovat: Keskusta Kuhala Kuusto Kiimassuo ja Ratasmäki Pispanmäki ja Paavola (Haisio) Muille alueille on määritetty hintavaihteluvälit mahdollista tulevaa tarjontaa varten. Näitä alueita ovat: Vieremä, Kaikula, Ojalanmäki ja Kivimäki Linikkala Haudankorva Talsoila Lamminranta, Korkeavaha, Järvenpää Lausunnossa määritetyt hintavaihteluvälit pohjautuvat markkina-arvoon perustuvaan hintanäkemykseen. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä arvioitua rahamäärää, jolla omaisuus tai vastuu arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Hintaselvitys on tehty kauppa-arvomenetelmällä. Kauppa-arvomenetelmä sopii lähtökohtaisesti kaikkien sellaisten kiinteistöjen arviointiin, joille on olemassa markkinat. Kohteen arvonmääritys perustuu vastaavanlaisista vertailukohteista maksettuihin todellisiin kauppahintoihin. Menetelmän taustalla on olettama, jonka mukaan toteutuneet kaupat kuvastavat aidolla tavalla myyjän ja ostajan arvostuksia. Arvioinnissa on käytetty myös vastaavista kohteista saatua kokemusta. Hintatasojen arvopäivämäärä on toukokuu 2016. Työssä on määritetty pidemmän aikavälin hintatasot. 1.2 Selvityksen käyttötarkoitus Hintaselvitys on tehty toimeksiantajan sisäisen päätöksenteon tueksi. Lausunto on tehty tilaajalle vain em. käyttötarkoitusta varten eikä tekijän vastuu koske kolmansia osapuolia tai muuta käyttöä. Arvioinnin kohteena eivät ole yksittäiset korttelit tai tontit. Hintatason arviossa on oletettu, että tontit ovat rakennusvalmiita ja kunnallistekniikka on tontin rajalla. Arviointi ei täytä laajuudeltaan, tarkkuudeltaan eikä tietojen tarkistusvelvollisuuden kaikilta osilta AKA-arvion vaatimuksia.

4 (20) 1.3 Tilaaja Selvityksen on tilannut kaupungingeodeetti, kiinteistöinsinööri Aki Härmä/ Forssan kaupunki. 1.4 Tehtävän suoritus Selvityksen ovat laatineet johtava asiantuntija, DI, auktorisoitu arvioija AKA (yleisauktorisoitu) Anne Kääriä ja vanhempi konsultti, DI Henna Virtanen. 1.5 Lähtötiedot Selvitykseen liittyvät tiedot on saatu tilaajalta sekä yksityisistä ja yleisistä lähteistä. Yritystonttien hinnoittelun lähtöaineistona on käytetty Maanmittauslaitoksen Kiinteistötietopalvelusta haettuja vuosien 2011 2016 aikana toteutuneita kiinteistömuotoisia rakentamattomien tonttien kiinteistökauppoja sekä Kiinteistöjen kauppahintatilastoa 2011 2015. Yritysalueilla on suoritettu katselmus 18.5.2016 Anne Kääriän toimesta.

5 (20) 2. TEOLLISUUSTONTTIEN HINTATASOT 2.1 Teollisuustonttien kaupat Forssan kaupungissa Maanmittauslaitoksen kiinteistötietopalvelusta haettiin Forssan kaupungin alueella aikavälillä 2000/1 2016/4 tehdyt rakentamattomien teollisuus- ja varastoalueiden kaupat asemakaavaalueella. Sukulaiskaupat rajattiin haun ulkopuolelle. Haussa olivat mukana kaupat, joissa rakennukset eivät kuuluneet kauppaan tai rakennukset olivat arvottomia ja ne on merkitty taulukossa *-merkinnällä. Kauppoja löytyi kahdeksan ja ne on esitetty tarkemmin alla olevassa taulukossa 1. Kauppahintoja ei ole aikakorjattu. Hintavaihteluvälien arviointi painottuu uudempiin kauppoihin. Nro Luovutuspäivä Pinta-ala m² Kauppahinta /m² /kem² Rakennusoikeus e Kaupunginosa Myyjä 1 20.5.2015 45000 100 000 2,22 3,70 27000 0.60 Linikkala Yritys 2 10.9.2014 196640 190 000 0,97 1,60 117984 0.60 Haudankorva Yritys 3 21.12.2012 19063 55 280 2,90 7,20 7625 0.40 Pikkumuolaa Kaupunki * 4 23.5.2012 7675 19 000 2,48 6,20 3070 0.40 Haudankorva Kaupunki 5 23.5.2008 91319 1 700 000 18,62 31,00 54791 0.60 Linikkala Yritys 6 29.12.2006 95223 190 400 2,00 5,00 38089 0.40 Pikku-Muolaa Kaupunki 7 14.12.2004 5222 14 100 2,70 6,80 2088,8 0.40 Haudankorva Kaup. yritys 8 22.1.2003 61850 123 700 2,00 4,00 30925 0.50 Keskusta Kaupunki KAIKKI KAUPAT /m² /kem² PINTA-ALA m² Keskiarvo 4,23 8,2 Keskiarvo 65249 Mediaani 2,35 5,6 Mediaani 53425 Vaihtelu 0,97-18,62 1,6-31,0 Vaihtelu 7675-196640 KAUPUNKI MYYJÄNÄ Keskiarvo 2,34 5,6 Mediaani 2,24 5,6 Vaihtelu 2,00-2,90 4,0-7,2 YRITYS/YKSITYINEN MYYJÄNÄ Keskiarvo 6,13 10,8 Mediaani 2,46 5,2 Vaihtelu 0,97-18,62 1,6-31,0 Taulukko 1. Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueiden kaupat 2000/1 2016/4. Linikkalan alueella on tehty kaksi kauppaa. Molemmissa kaupoissa myyjänä on ollut yritys. Kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 2,22 18,62 /m 2. Haudankorvassa on tehty kolme kauppaa. Yhdessä kaupassa myyjänä on ollut yritys, yhdessä kaupungin omistama yritys ja yhdessä kaupunki. Kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 0,97 2,70 /m 2. Pikkumuolaalla on tehty kaksi kauppaa, joissa molemmissa on myyjänä ollut kaupunki. Kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 2,00 2,90 /m 2. Keskustassa on tehty yksi kauppa, jossa myyjänä on ollut kaupunki. Kauppahinta oli 2,00 /m 2. Alla olevassa kaaviossa 1 on esitetty tehtyjen kauppojen jakautuminen alueittain. Kaavio 1. Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueiden kauppojen jakautuminen alueittain.

6 (20) Tehtyjen kauppojen vähäisen määrän takia tutkittiin myös asemakaava-alueen ulkopuolella tehdyt teollisuus- ja varastorakennuspaikkojen kaupat 2000/1 lähtien. Kauppoja löytyi kaksi ja ne on esitetty tarkemmin alla olevassa taulukossa 2. Nro Luovutuspäivä Pinta-ala m² Kauppahinta /m² Kaavalaji Kaupunginosa Myyjä 1 7.3.2013 178000 338 000 1,90 Yleiskaava Haudankorva Kaupunki 2 1.6.2012 11658 40 500 3,47 Ei kaavaa Kuhala Yksityinen Taulukko 2. Teollisuus- ja varastorakennuspaikkojen kaupat asemakaava-alueen ulkopuolella 2000/1 2016/4. 2.2 Teollisuustonttien kaupat naapurikunnissa Forssan naapurikuntia ovat Jokioinen, Tammela, Humppila ja Urjala. Maanmittauslaitoksen kiinteistötietopalvelusta haettiin naapurikunnissa aikavälillä 2011/1 2016/4 tehdyt rakentamattomien teollisuus- ja varastoalueiden kaupat asemakaava-alueella. Sukulaiskaupat rajattiin haun ulkopuolelle. Haussa olivat mukana kaupat, joissa rakennukset eivät kuuluneet kauppaan tai rakennukset olivat arvottomia. Jokioisissa ei oltu tehty yhtään kauppaa. Naapurikunnista löydetyt kaupat on esitetty tarkemmin alla olevassa taulukossa 3. Kunta Luovutuspäivä Pinta-ala m² Kauppahinta /m² /kem² Rakennusoikeus e Myyjä Tammela 30.12.2011 10430 52205 5,01 12,51 4172 0.40 Yksityinen Humppila 8.12.2015 18100 12750 0,70 Yritys Humppila 12.11.2013 20000 18000 0,90 2,25 8000 0.40 Kunta Urjala 23.3.2016 23900 23900 1,00 4,00 5975 0.25 Kunta Urjala 22.12.2015 39000 33000 0,85 Yksityinen Urjala 9.9.2014 28240 40000 1,42 4,72 8472 0.30 Yritys Taulukko 3. Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueiden kaupat 2011/1 2016/4 naapurikunnissa. Naapurikunnissa teollisuustonttien kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 0,70 5,01 /m 2, keskiarvon ollessa 1,65 /m 2 ja mediaanin 0,95 /m 2. 2.3 Teollisuustonttien kaupat Kanta-Hämeen maakunnassa Maanmittauslaitoksen julkaisun Kiinteistöjen kauppahintatilasto perusteella on alla olevassa taulukossa 4 esitetty Kanta-Hämeen maakunnassa tehtyjen rakentamattomien teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueiden (T) kaupat vuosina 2011 2015. Taustatietona taulukossa on esitetty myös koko maan kaupat. pinta-alakeskiarvot T kerrosneliöhinta Taulukko 4. MML Kiinteistöjen kauppahintatilasto 2011 2015 (T). lukumäärä maapinta-ala rakennusoikeus mediaani keskiarvo keskihajonta vuosi maakunta kpl m 2 k-m 2 /k-m 2 /k-m 2 /k-m 2 2015 Kanta-Häme 19 8 302 4 078 9 24 61 Koko maa - Hela landet 379 8 069 3 242 15 37 76 2014 Kanta-Häme 13 24 359 13 120 8 12 10 Koko maa - Hela landet 390 8 402 3 133 13 38 87 2013 Kanta-Häme 20 34 162 5 962 13 29 40 Koko maa - Hela landet 395 8 568 2 801 16 33 52 2012 Kanta-Häme 24 8 111 4 313 8 13 14 Koko maa - Hela landet 447 7 278 2 971 13 24 40 2011 Kanta-Häme 26 6 492 3 410 13 18 14 Koko maa - Hela landet 479 6 252 2 605 12 25 51

7 (20) 3. LIIKETONTTIEN HINTATASOT 3.1 Liiketonttien kaupat Forssan kaupungissa Maanmittauslaitoksen kiinteistötietopalvelusta haettiin Forssan kaupungin alueella aikavälillä 2000/1 2016/4 tehdyt rakentamattomien liike- ja toimistorakennusten (K), asuin-, liike- ja toimistorakennusten (AL), palvelurakennusten (P), yleisten rakennusten (Y) sekä keskustatoimintojen (C) korttelialueiden kaupat. Sukulaiskaupat rajattiin haun ulkopuolelle. Haussa olivat mukana kaupat, joissa rakennukset eivät kuuluneet kauppaan tai rakennukset olivat arvottomia ja ne on merkitty taulukossa *-merkinnällä. Aineistosta on poistettu lisämaa ja asuinrakennuspaikkojen kaupat. Kauppoja löytyi 36 kpl ja ne on esitetty tarkemmin alla olevassa taulukossa 5. Yleisten rakennusten ja keskustatoimintojen korttelialueiden kauppoja ei löytynyt yhtään. Kauppahintoja ei ole aikakorjattu. Hintavaihteluvälien arviointi painottuu uudempiin kauppoihin. Nro Luovutuspäivä Pinta-ala m² Kauppahinta /m² /kem² Rakennusoikeus e Kaava Kaupunginosa Myyjä 1 4.6.2012 2762 9 250 3,35 8,40 1105 0.40 K Pispanmäki Kaupunki 2 16.8.2011 5972 15 000 2,51 6,30 2389 0.40 K Pispanmäki Kaupunki 3 7.4.2011 6946 80 000 11,52 40,00 2000 P Kuhala Kaupunki 4 9.11.2007 2679 12 000 4,48 17,90 669,75 0.25 K Paavola Yritys * 5 5.11.2007 14166 54 550 3,85 11,00 4958 0.35 K Pikkumuolaa Kaupunki 6 21.6.2007 3115 9 000 2,89 7,20 1246 0.40 K Pispanmäki Kaupunki 7 21.6.2007 6461 16 000 2,48 8,30 1938 0.30 K Kuusto Kaupunki 8 26.4.2007 1527 23 100 15,13 18,90 1221,6 0.80 AL Talsoila Yritys 9 23.3.2007 17093 612 000 35,80 59,70 10255,8 0.60 K Haudankorva Yritys 10 7.3.2007 3888 7 420 1,91 4,80 1555,2 0.40 K Haudankorva Kaupunki 11 16.2.2007 5320 29 260 5,50 13,80 2128 0.40 K Pispanmäki Kaupunki 12 12.2.2007 31809 212 818 6,69 16,70 12724 0.40 K Pispanmäki Kaupunki * 13 7.12.2006 2199 13 450 6,12 10,20 1319 0.60 K Linikkala Yksityinen 14 19.9.2006 2508 35 000 13,96 55,80 627 0.25 K Kuusto Yritys 15 12.5.2006 1418 26 000 18,34 30,60 850,8 0.60 K Keskusta Yritys 16 12.4.2006 2200 34 000 15,45 19,30 1760 0.80 K Keskusta Kaupunki 17 6.7.2005 9073 22 000 2,42 6,10 3629 0.40 K Pispanmäki Kaupunki * 18 14.3.2005 938 6 002 6,40 7,10 850 K Kuhala Yritys 19 21.2.2005 2616 1 680 0,64 2,60 654 0.25 K Kuusto Yritys 20 17.12.2004 1418 19 000 13,40 22,30 850,8 0.60 K Keskusta Yritys 21 10.12.2004 10312 19 000 1,84 6,10 3093,6 0.30 K Talsoila Kaupunki 22 30.4.2004 6401 157 000 24,53 30,70 5121 0.80 K Keskusta Kaupunki 23 29.12.2003 994 2 000 2,01 2,50 800 K Kuhala Yritys 24 19.9.2003 1620 31 000 19,14 31,90 972 0.60 K Keskusta Yritys 25 2.9.2003 3037 5 087 1,68 5,60 911 0.30 K Paavola Kaupunki 26 24.2.2003 28136 50 000 1,78 5,90 8441 0.30 K Paavola Kaupunki * 27 14.6.2002 26426 44 440 1,68 5,60 7928 0.30 K Pikkumuolaa Kaupunki 28 25.9.2001 23487 98 756 4,20 10,50 9395 0.40 K Pispanmäki Kaupunki 29 23.8.2001 2742 13 835 5,05 12,60 1097 0.40 K Keskusta Kaupunki 30 20.8.2001 9450 50 456 5,34 17,80 2835 0.30 K Keskusta Kaupunki 31 30.7.2001 5595 75 685 13,53 34,40 2200 K Kuhala Yritys 32 2.7.2001 5078 23 546 4,64 18,50 1270 0.25 K Kuusto Yritys 33 23.2.2001 4590 25 475 5,55 18,50 1377 0.30 K Keskusta Yritys 34 19.4.2000 3536 11 894 3,36 8,40 1414 0.40 K Pispanmäki Kaupunki 35 28.2.2000 1780 28 982 16,28 32,60 890 0.50 K Kuhala Kaupunki 36 22.2.2000 5390 45 327 8,41 28,00 1617 0.30 K Keskusta Kaupunki KAIKKI KAUPAT /m² /kem² PINTA-ALA m² Keskiarvo 8,11 17,68 Keskiarvo 7297 Mediaani 5,20 13,20 Mediaani 4239 Vaihtelu 0,64-35,80 2,5-59,70 Vaihtelu 937-31809 KAUPUNKI MYYJÄNÄ Keskiarvo 5,93 13,65 Mediaani 3,36 8,40 Vaihtelu 1,68-11,52 4,8-40,00 YRITYS/YKSITYINEN MYYJÄNÄ Keskiarvo 9,51 20,48 Mediaani 13,40 18,50 Vaihtelu 0,64-35,80 2,5-59,70 Taulukko 5. Liiketonttien korttelialueiden kaupat 2000/1 2016/4. Pispanmäen alueella on tehty kahdeksan kauppaa. Kaikissa kaupoissa myyjänä on ollut kaupunki. Kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 2,42 6,69 /m 2. Kuhalassa on tehty viisi kauppaa. Kolmessa kaupassa myyjänä on ollut yritys ja kahdessa kaupunki. Kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 2,01 13,53 /m 2. Paavolassa on tehty kolme kauppaa, joista kahdessa myyjänä on ollut kaupunki ja yhdessä yritys. Kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 1,68 4,48 /m 2. Kuustossa on tehty neljä kauppaa. Kolmessa kaupassa myyjänä on ollut kaupunki ja yhdessä yritys. Kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 0,64 13,96 /m 2. Talsoilassa on tehty kaksi kauppaa, joissa toi-

8 (20) sessa on ollut myyjänä kaupunki ja toisessa yritys. Kaupunki on myynyt K-tontin kauppahintaan 1,84 /m 2 ja yritys AL-tontin kauppahintaan 15,13 /m 2. Haudankorvassa on tehty kaksi kauppaa. Toisessa myyjänä oli kaupunki ja toisessa yritys. Kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 1,91 35,80 /m 2. Keskustassa on tehty yhdeksän kauppaa. Viidessä kaupassa myyjänä on ollut kaupunki ja neljässä yritys. Kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 5,05 24,53 /m 2. Pikkumuolaalla on tehty kaksi kauppaa, molemmissa on myyjänä ollut kaupunki. Kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 1,68 3,85 /m 2. Linikkalassa on tehty yksi kauppa, jossa myyjänä on ollut yksityinen ja kauppahinta 6,12 /m 2. Alla olevassa kaaviossa 2 on esitetty tehtyjen kauppojen jakautuminen alueittain. Kaavio 2. Liiketonttien korttelialueiden kauppojen jakautuminen alueittain. 3.2 Yritystonttien kaupat naapurikunnissa Forssan naapurikuntia ovat Jokioinen, Tammela, Humppila ja Urjala. Maanmittauslaitoksen kiinteistötietopalvelusta haettiin naapurikunnissa aikavälillä 2011/1 2016/4 tehdyt rakentamattomien liike- ja toimistorakennusten (K), asuin-, liike- ja toimistorakennusten (AL), palvelurakennusten (P), yleisten rakennusten (Y) sekä keskustatoimintojen (C) korttelialueiden kaupat asemakaava-alueella. Sukulaiskaupat rajattiin haun ulkopuolelle. Haussa olivat mukana kaupat, joissa rakennukset eivät kuuluneet kauppaan tai rakennukset olivat arvottomia. Aineistosta on poistettu lisämaa ja asuinrakennuspaikkojen kaupat. Tammelassa ei oltu tehty yhtään kauppaa. Naapurikunnista löydetyt kaupat on esitetty tarkemmin alla olevassa taulukossa 6. Kunta Luovutuspäivä Pinta-ala m² Kauppahinta /m² /kem² Rakennusoikeus e Kaava Myyjä Urjala 4.12.2015 8140 3 000 0,37 1,23 2442 0.30 K Yritys Jokioinen 14.11.2014 9985 20 000 2,00 5,01 3994 0.40 K Yksityinen Jokioinen 23.4.2012 2814 3 800 1,35 3,86 985 0.35 AL Yksityinen Jokioinen 25.1.2012 2814 3 800 1,35 3,86 985 0.35 K Kunta Jokioinen 30.9.2011 3000 3 000 1,00 K Kunta Humppila 29.8.2011 3730 3 730 1,00 2,50 1492 0.40 K Kunta Humppila 29.8.2011 3730 3 730 1,00 2,50 1492 0.40 K Kunta Taulukko 6. Yritystonttien korttelialueiden kaupat 2011/1 2016/4 naapurikunnissa. Naapurikunnissa yritystonttien kauppahinnat ovat vaihdelleet välillä 0,37 2,00 /m 2, keskiarvon ollessa 1,15 /m 2 ja mediaanin 1,00 /m 2.

9 (20) 3.3 Liiketonttien kaupat Kanta-Hämeen maakunnassa Maanmittauslaitoksen julkaisun Kiinteistöjen kauppahintatilasto perusteella on alla olevassa taulukossa 7 esitetty Kanta-Hämeen maakunnassa tehtyjen rakentamattomien palvelu/yleisten rakennusten (Y) ja liike- ja toimistorakennusten (K) korttelialueiden kaupat vuosina 2011 2015. Taustatietona taulukossa on esitetty myös koko maan kaupat. Y K pinta-alakeskiarvot kerrosneliöhinta pinta-alakeskiarvot kerrosneliöhinta lkm maapintaala rakennusoikeus mediaani keskiarvo keskihajonta lkm maapintaala rakennusoikeus mediaani keskiarvo keskihajonta vuosi maakunta kpl m 2 k-m 2 /k-m 2 /k-m 2 /k-m 2 kpl m 2 k-m 2 /k-m 2 /k-m 2 /k-m 2 2015 Kanta-Häme 1 - - - - - 5 9 357 6 704 24 27 15 Koko maa - Hela landet 45 4 848 1 701 98 140 142 167 5 722 3 008 52 123 176 2014 Kanta-Häme - - - - - - 6 4 039 1 794 20 475 1 012 Koko maa - Hela landet 72 6 011 3 200 50 122 167 185 6 525 2 918 53 111 216 2013 Kanta-Häme 3 3 355 395 61 272 377 5 7 626 2 814 12 13 13 Koko maa - Hela landet 76 3 797 1 417 53 127 176 204 6 703 3 454 38 116 204 2012 Kanta-Häme 1 - - - - - 3 2 490 949 5 6 2 Koko maa - Hela landet 62 4 537 1 889 66 127 254 216 6 603 2 859 60 130 319 2011 Kanta-Häme 1 - - - - - 10 6 431 2 866 8 23 29 Koko maa - Hela landet 68 4 967 2 107 43 85 93 252 6 201 3 713 46 137 542 Taulukko 7. MML Kiinteistöjen kauppahintatilasto 2011-2015 (Y ja K).

10 (20) 4. FORSSAN YRITYSALUEET JA NIIDEN HINNOITTELU 4.1 Keskusta Keskustan alueelle on hyvät liikenneyhteydet. Valtatie 10 kulkee keskustan pohjoispuolella, Tampereentie itäpuolella ja Kartanonkatu kulkee keskustan läpi. Kaupunginosassa sijaitsee mm. pankkien konttoreita, K-supermarket vetoinen kauppakeskus (1), linja-autoasema, Teatteritalo sekä suuri määrä erilaisia kaupallisia palveluita. Kaupungin liike-elämä oli aikaisemmin keskittynyt Kartanonkadun ja Hämeentien varsille sekä torin ympäristöön, mutta sittemmin paljon liikkeitä on siirtynyt Linikkalan ja Haudankorvan kaupunginosissa sijaitseviin kauppakeskuksiin. Vanhalla tekstiiliteollisuusalueella ns. Kehräämöalueella (2) Loimijoen varrella toimii mm. keilahalli, kirjasto, museoita sekä Hämeen ammattikorkeakoulu. Tampereentien länsipuolella on teollisuutta, paljon tilaa vaativia kaupallisia palveluja (4) ja kaupungin jätevedenpuhdistamo (3). Kaupungilla on tarjolla Sortohaan yritysalueella KTY-tontti (4). 3 4 1 2 Kartta 1. Keskusta (Forssan kaupunki). Alla olevassa taulukossa 8 on esitetty alueen arvioidut hintavaihteluvälit. Keskusta /kem² /m² K 30-50 KTY 8-10 T 2-4 Taulukko 8. Keskusta, hintavaihteluvälit.

11 (20) 4.2 Kuhala Kuhalan kaupunginosa sijaitsee keskustan lounaispuolella. Valtatie 2 kulkee Kuhalan lounaispuolella ja alueen läpi kulkee Rautatienkatu, Kuhalankatu/Eteläinen Puistokatu sekä Turuntie/Kauppakatu/Oikokatu ja kaakkoispuolella kulkee Yhtiökatu. Kuhalan vanha osa (1) oli aiemmin Forssan ydinaluetta, mutta nyt vanhoja puutaloja on purettu ja palanut, minkä seurauksena alueella on paljon tyhjiä tontteja varsinkin Kauppakadun varrella. Kuhalassa sijaitsee viihdeuimala Vesihelmi (2), yksityinen vanhainkoti, vanhusten palvelukeskus, Lidl (3) sekä Sale (4). Alue on pääosin asuinaluetta. Kaupungilla on tarjolla alueella PL-tontti (5). 5 1 4 2 3 Kartta 2. Kuhala (Forssan kaupunki). Alla olevassa taulukossa 9 on esitetty alueen arvioitu hintavaihteluväli. Kuhala /kem² /m² PL 35-45 Taulukko 9. Kuhala, hintavaihteluväli.

12 (20) 4.3 Kuusto Kuusto sijaitsee noin kaksi kilometriä itään Forssan keskusta-alueesta. Kuustoon on matkaa noin neljä kilometriä Valtatie kahdelta ja noin 2,5 km Valtatie kymmeneltä. Alueen halki kulkee Tammelantie. Alueella on suhteellisen uusia omakotialueita mm. Anttilanniityssä (1) ja Lanassa (2). Kuustossa sijaitsee seurakunnan leirikeskus Klemelä (3). Sipilänkadun teollisuusalueella toimii mm. Kerko Katsomot Oy ja Huutokauppahuone Tmi Juha-Pekka Keskinen (4). Kaupungilla on tarjolla alueella KTY-tontti (5). 3 1 2 4 5 Kartta 3. Kuusto (Forssan kaupunki). Alla olevassa taulukossa 10 on esitetty alueen arvioidut hintavaihteluvälit. Kuusto /kem² /m² K 4-6 KTY 2-3 T 1,5-2 Taulukko 10. Kuusto, hintavaihteluvälit.

13 (20) 4.4 Kiimassuo ja Ratasmäki Alue sijaitsee noin kaksi kilometriä etelään Forssan keskusta-alueesta. Valtatie 2 kulkee alueen koillispuolella, Jokioistentie sen pohjoispuolella ja Tupasuontie alueen kaakkoiskulmassa. Jokioistentieltä Ratasmäen teollisuusalueelle kulkeva Ratastie on vielä rakenteilla (tällä hetkellä soratietä, josta ei ole läpiajoa Kiimassuon puolelle). Ratasmäen teollisuusalueella on teollisuusalueita noin 100 ha (1). Kiimassuon uudesta asemakaava-alueesta (2) noin puolet on jo rakennettu. Kiimassuolla sijaitsee jätteenkäsittely-, Envitech alue (3), jossa käsitellään ja jatkojalostetaan hyötykäyttöön jätteitä. Alueelle on kaavassa osoitettu jätteiden loppusijoituspaikkoja 60,4 ha, jätteitä hyväksikäyttävän teollisuuden alueita noin 80,9 ha, yksi energialaitoksen alue 5,1 ha, yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alueita 4,6 ha, tuulivoimaloita 8,2 ha sekä 6,1 ha teollisuutta. Yleiskaava-alueella on lisäksi asemakaavoitettavissa olevia TPalueita (4). Kaupungilla on tarjolla alueella K-, TY-, KTY- ja T-tontteja sekä Kiimassuon alueella E-tontteja (5). 2 3 2 5 1 4 Kartta 4. Kiimassuo ja Ratasmäki (Forssan kaupunki). Alla olevassa taulukossa 11 on esitetty alueen arvioidut hintavaihteluvälit. Kiimassuo, Ratasmäki /kem² /m² K 5-8 KTY 3-4 T 1,5-2 EJT-1, EJT-2, EN-2, ET-4, EJ-1 1-2 Yleiskaava, TP 1,5-2 Taulukko 11. Kiimassuo ja Ratasmäki, hintavaihteluvälit.

14 (20) 4.5 Pispanmäki ja Paavola (Haisio) Alue sijaitsee noin 1,5 kilometriä länteen Forssan keskusta-alueesta. Valtatie 2 kulkee alueen itärajalla, valtatie 10 menee alueen halki ja Jokioistentie kulkee alueen eteläpuolella. Muut alueen päätiet ovat Rautatienkatu, Pilvenmäentie sekä Murrontie, jotka kiertävät Parman tehdasalueen (1) ja Koivumäentie, joka johtaa asuntoalueelle. Alueella toimii mm. Autokeidas, ABCliikenneasema (2), Fingridin varavoimalaitos (3) sekä Pilvenmäen ravikeskus (4). Jokioistentien varressa sijaitsee Agrimarket ja Hurrikaani-liikekeskus (5). Saint-Gobain Isoverin ja Tambestin tehtaat (6) sijaitsevat Pispanmäen pohjoisosassa. Kaupungilla on tarjolla alueella KTY- ja T- tontteja (7). 2 7 1 4 6 3 7 5 Kartta 5. Pispanmäki (Jokioistentien pohjoispuoli) ja Paavola (Haisio)(Forssan kaupunki). Alla olevassa taulukossa 12 on esitetty alueen arvioidut hintavaihteluvälit. Pispanmäki, Paavola (Haisio) /kem² /m² K 4-7 KTY 2-4 T 1,5-2,5 Taulukko 12. Pispanmäki (jokioistentien pohjoispuoli) ja Paavola (Haisio) hintavaihteluvälit.

15 (20) 4.6 Muut alueet Muilla alueilla ei ole tällä hetkellä tarjolla kaupungin yritystontteja, niille on kuitenkin määritetty hintavaihteluvälit mahdollista tulevaa tarjontaa varten. Koska olemassa olevaa tarjontaa ei ole, ovat tässä kappaleessa esitettyjen alueiden hintavaihteluvälit suurempia kuin alueella, jolla on valmiita tontteja tarjolla. Vieremässä on myynnissä yksi AL-tontti. Alueen on tässä tarkastelussa katsottu kuuluvan Vieremän, Kaikulan, Ojalanmäen ja Kivimäen hinta-alueeseen, minkä vuoksi se on esitetty tässä kappaleessa. 4.6.1 Vieremä, Kaikula, Ojalanmäki ja Kivimäki Alue sijaitsee noin kaksi kilometriä pohjoiseen Forssan keskusta-alueelta Valtatie 10 pohjoispuolella. Alue on pääasiassa asuinaluetta. Kaupungilla on tarjolla alueella AL-tontti (1). 1 Kartta 6. Vieremä, Kaikula, Ojalanmäki ja Kivimäki (Forssan kaupunki). Alla olevassa taulukossa 13 on esitetty alueen arvioidut hintavaihteluvälit. Vieremä, Kaikula, Ojalanmäki, Kivimäki /kem² /m² Vieremä AL 15-25 K 4-7 KTY 2-3 T 1,5-2,5 Taulukko 13. Vieremä, Kaikula, Ojalanmäki, Kivimäki, hintavaihteluvälit.

16 (20) 4.6.2 Linikkala Linikkala sijaitsee noin kilometri itään Forssan keskusta-alueelta. Alueen läpi kulkee Hämeentie ja länsipuolella Yhtiönkatu. Alueella on asutuksen lisäksi mm. automyymälöitä sekä Prisma-vetoinen kauppakeskus. Kartta 7. Linikkala (Forssan kaupunki). Alla olevassa taulukossa 14 on esitetty alueen arvioidut hintavaihteluvälit. Linikkala /kem² /m² K 10-30 KTY 3-8 T 2-4 Taulukko 14. Linikkala, hintavaihteluvälit.

17 (20) 4.6.3 Haudankorva Alue sijaitsee noin 500 metriä pohjoiseen Forssan keskusta-alueesta. Haudankorva tunnetaan myös nimellä Viksberg. Alueen lounaisreunalla kulkee Valtatie 2 ja luoteispuolella Yhtiönkatu. Finlaysonintien/Helsingintien lounaispuoli on pääosin omakoti- ja kerrostaloaluetta ja koillispuolella on teollisuusaluetta. Teollisuusalueen itäpuolella on Forssan lentokenttä. Finlaysonin vanhan kutomon tiloissa toimii K-citymarket-vetoinen kauppakeskus. Kartta 8. Haudankorva (Forssan kaupunki). Alla olevassa taulukossa 15 on esitetty alueen arvioidut hintavaihteluvälit. Haudankorva /kem² /m² K 5-15 KTY 3-8 T 2-4 Taulukko 15. Haudankorva, hintavaihteluvälit.

18 (20) 4.6.4 Talsoila Alue sijaitsee noin 500 metriä länteen Forssan keskusta-alueesta. Alueen länsipuolella kulkee Valtatie 2, pohjoispuolella Valtatie 10 ja alueen läpi kulkee Turuntie. Alue on omakotivaltaista aluetta. Turun tien ja Loimijoen välisellä alueella (Rantalanmäessä) on jonkin verran kerrostaloja. Forssan elintarviketeollisuus on keskittynyt Talsoilan alueelle. Valtateiden risteyksen tuntumassa toimii HK ja Loimijoen rannalla Atria. Forssan kaupungintalo sijaitsee Talsoilassa. Kartta 9. Talsoila(Forssan kaupunki). Alla olevassa taulukossa 16 on esitetty alueen arvioidut hintavaihteluvälit. Talsoila /kem² /m² K 5-15 KTY 2-8 T 1,5-4 Taulukko 16. Talsoila, hintavaihteluvälit.

19 (20) 4.6.5 Lamminranta, Korkeavaha ja Järvenpää Alue sijaitsee Forssan keskusta-alueen itäpuolella Valtatie 10 eteläpuolella. Alueiden rakennuskanta koostuu pääosin omakotitaloista. Lamminrannassa sijaitsee Forssan jäähalli ja terveyskeskus. Korkeavahassa sijaitsee Forssan aluesairaala, urheilukenttä sekä Forssan ammattiinstituutin rakennukset. Kartta 10. Lamminranta, Korkeavaha ja Järvenpää(Forssan kaupunki). Alla olevassa taulukossa 17 on esitetty alueen arvioidut hintavaihteluvälit. Lamminranta, Korkeavaha, Järvenpää /kem² /m² K 5-15 KTY 3-8 T 1,5-4 Taulukko 17. Lamminranta, Korkeavaha, Järvenpää, hintavaihteluvälit.

20 (20) 5. ALLEKIRJOITUKSET RAMBOLL FINLAND OY Espoossa 10.6.2016 Anne Kääriä Johtava asiantuntija, DI Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Henna Virtanen Vanhempi konsultti, DI Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Ramboll Finland Oy PL 25, Säterinkatu 6, 02601 Espoo P +358 44 511 3234, anne.kaaria@ramboll.fi, www.ramboll.fi

LIITE 1 ALUEET, JOILLA YRITYSTONTTEJA TARJOLLA ALUE /KEM² /M² Keskusta K 30-50 KTY 8-10 T 2-4 Kuhala PL 35-45 Kuusto K 4-6 KTY 2-3 T 1,5-2 Kiimassuo, Ratasmäki K 5-8 KTY 3-4 T 1,5-2 EJT-1, EJT-2, EN-2, ET-4, EJ-1 1-2 Yleiskaava, TP 1,5-2 Pispanmäki, Paavola (Haisio) K 4-7 KTY 2-4 T 1,5-2,5 MUUT ALUEET ALUE /KEM² /M² Vieremä, Kaikula, Ojalanmäki, Kivimäki Vieremä AL 15-25 K 4-7 KTY 2-3 T 1,5-2,5 Linikkala K 10-30 KTY 3-8 T 2-4 Haudankorva K 5-15 KTY 3-8 T 2-4 Talsoila K 5-15 KTY 2-8 T 1,5-4 Lamminranta, Korkeavaha, Järvenpää K 5-15 KTY 3-8 T 1,5-4 K, Liike- ja toimistorakennusten korttelialueet KTY, Toimitilarakennusten korttelialueet T, Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueet PL, Palvelurakennusten korttelialue ET-4, Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialueet EN-2, Energiahuollon korttelialue EJ-1, Jätteenkäsittelyn korttelialue EJT-1, Jätteenkäsittelyn sekä jätteitä hyväksikäyttävän teollisuuden korttelialue EJT-2, Jätteitä hyväksikäyttävän ja lajittelevan teollisuuden korttelialue AL, Asuin- ja liikekiinteistöjen korttelialue