1
Kaavoitus pyritään toteuttamaan omistusrajoista riippumattomasti. Sopimusosapuolet luovuttavat toisilleen kuuluvat tontit korvauksetta erikseen tehtävillä sopimuksilla. Pyrkimys, että osapuolet saavat omistusosuuttaan vastaavan määrän kokonaisia tontteja. Rakennusoikeuksien jako: 0-250 000 kem2 välillä rakennusoikeudet jaetaan maanomistuksen suhteessa (valtio ~84% ja kaupunki ~16%. Rakennusoikeuden ylittäessä 250 000 kem2 ylittyvästä osuudesta saa valtio 2/3 ja kaupunki 1/3. Pyrkimys mahdollisimman laajaan maanvaraiseen rakentamiseen. Kansirakenteiden toteutuskustannukset sovitaan erikseen. Kaupunki toteuttaa kustannuksellaan maanvaraisen kunnallistekniikan (kadut, puistot, torit, ym. yleiset alueet). Mahdollisen kansirakenteen osalta maanvaraiseen ratkaisuun kustannukseen nähden ylittyvästä kustannuksesta vastaa kannen rakentaja. Valtio rakennuttaa kustannuksellaan sopimusalueelle ja sen ulkopuolelle junaliikenteen tarvitsemat raiteistot, raiteistomuutokset sekä tarvittavat huolto- ja tekniset tilat ja vastaa rakentamisen edellyttämistä väliaikaistiloista ja -muutoksista. Kaupunki vastaa kustannuksellaan maankäytön suunnittelusta ja kaavan laatimisesta. Valtio vastaa kustannuksellaan rautatieliikenteen toimintoihin liittyvästä suunnittelusta. Mahdollisesta arkkitehtikilpailusta sovitaan erikseen. Valtio ja kaupunki vastaavat kumpikin omistamiensa maa-alueiden puhdistamistoimenpiteistä kaavan käyttötarkoituksen edellyttämään tasoon 2
Helsingin kaupunki ja Senaatti-kiinteistöt järjestävät suunnittelu- ja toteutuskilpailun Keski-Pasilan keskustakorttelin suunnittelusta ja toteuttamisesta. Kilpailun tarkoituksena on : 1) tuottaa arkkitehtonisesti, kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti korkeatasoinen, kokonaistaloudellisesti edullinen sekä toteutuskelpoinen suunnitelma Keski-Pasilan keskustakorttelin asemakaavoituksen ja toteuttamisen pohjaksi, 2) kehittää Keski-Pasilan keskustakorttelille toiminnallinen ja kaupallinen konsepti, joka luo sen menestymiselle parhaat mahdolliset edellytykset, 3) valita keskustakorttelille päätoteuttaja ja hankintayksiköille sopimuskumppani, jolla on riittävät resurssit keskustakorttelin toteuttamiseen ja joka sitoutuu keskustakortteliin ja sen kehittämiseen pitkällä tähtäyksellä. 3
Suunnittelualue (punainen) on laajempi kuin toteuttajalle rakennettavaksi luovutettava toteutusalue (sininen), jolle toteutettavien rakennusten kokonaisuudesta käytetään nimeä keskustakortteli. Toteutusalueen ulkopuolelle jää suunnittelualueeseen kuuluvista osista muun muassa Pasilan aseman alue. Pasilan aseman kytkeminen keskustakortteliin on kuitenkin oleellinen osa kilpailijoiden suunnittelutoimeksiantoa. Toinen oleellinen osa on Pasilansillalle sijoittuvan joukkoliikenneterminaalin ja Pasilan asema-aukion toiminnot. Joukkoliikenteen vaihtoyhteydet (lähi- ja kaukoliikenteen junat, raitiovaunut, linja-autot, metro) halutaan sujuviksi ja suunnitelman pitää kannustaa joukkoliikenteen käyttöön. 4
Keskustakortteliin tulee kaupallisia palveluja koko Pasilalle. Keskuksen merkitys ulottuu laajalle alueelle, merkittävässä roolissa ovat hyvät liikenneyhteydet ja etenkin Pasilan asema. Alue yhdistää toisiinsa Itä- ja Länsi-Pasilan. Kortteli kytkeytyy tiiviisti usealla tasolla eteläpuoliseen tornialueeseen. Osa tornien pysäköinnistä sijoittuu Keskustakortteliin. Liikenneyhteydet: Lähi- ja kaukojunat, uusi lisäraide 2019, Pisara-rata, lentokenttärata ja Baltic Rail Raitiolinjat 7 ja 9 Linja-autoyhteydet Saattoliikenteen pysäkit mm. Veturitiellä ja asema-aukiolla Uuden Veturitien kautta Hakamäentielle ja Nordenskjöldin kadulle sekä Teollisuuskadun kiertoliittymän kautta esim. Kalasatamaan. Keskustakorttelissa Veturitie kaksi-tasoiseksi (kaukaloratkaisu) Levennetty Pasilan silta on joukkoliikennesilta Töölö-Pasila metro aikaisintaan 2035 Keskuksen kautta eri tasoilla itä-länsi- ja pohjois-eteläsuuntaiset kevyenliikenteen yhteydet 5
6
Keskustakorttelia rakennetaan myös Pasilan sillan alle. Sillan alapuolinen julkisivu etelään on tärkeä, koska se on osa tornialueen aukion julkisivua ja em. tornien aukiolta on myös tärkeä kulkuyhteys keskustakortteliin, joten yhteys on suunniteltava houkuttelevaksi. 7
kokonaiskerrosalasta väh. 15 % asumista kaupan suuryksikköjä, liiketilojen kerrosalasta väh. 30 % pienmyymälöille soveltuvaa tilaa 8
Kaikkien kuvassa lueteltujen hankintojen osalta, työtä ei välttämättä hankita toteuttajalta, mutta asiasta neuvotellaan. Kyseessä on kuitenkin lueteltujenkin nimikkeiden osalta ainakin jonkinasteinen suunnittelutyön hankinta, koska rakenteet kytkeytyvät toisiinsa. Hankintojen hinnat on kiinnitetty metron tilavarauksen sekä pysäköintipaikkojen osalta. Metron osalta hankinnan perusteena on vain tilavarauksen edellyttämät välttämättömät rakenteet. Koska metroalue on toteuttajan käytettävissä vuoteen 2035, tiloista ei makseta täyttä korvausta. Mikäli tilat tarvitaan ennen vuotta 2035, kaupunki on sitoutunut maksamaan korvauksia suhteessa siihen, miten paljon tilojen väliaikaiskäyttö lyhenee. Koska kyseessä on pitkä ja osallistujille kallis suunnitteluprosessi, kilpailusta on katsottu tarpeelliseksi maksaa 2. ja 3. sijalle jääneelle ryhmälle palkkio. Huom!Kyse ei ole pelkästä arkkitehtipalkkiosta. Julkisista hankinnoista ja neuvotteluista on irrotettu pois mm. Veturitie (suurimmaksi osaksi), Pasilansilta, muut kadut ja kunnallistekniikka, lisäraide pääosin, osa vesitiiviistä seinistä, osa maankaivusta ja hankalin osa pilaantuneen maan poistosta. Nämä tehdään hankintayksikköjen omana työnä (kilpailutetut urakat). 9
10
Kilpailu on julkinen hankinta, neuvottelumenettelynä. Hankekuvauksen lausuntokierros 6.10.-30.11.2010 Kaupunkisuunnittelulautakunta, kiinteistölautakunta, yleisten töiden lautakunta, HKL ja HSL Kaupungin hallitus hyväksyy hankekuvauksen ja kilpailun arvosteluryhmän ja tätä avustavan neuvotteluryhmän, minkä jälkeen kaupungin valtuusto hyväksyy hankekuvauksen ja päättää kilpailun käynnistymisestä. Jos kilpailu käynnistyy 2/2011, osallistumishakemukset on jätettävä elokuun 2011 loppuun mennessä. Arviointiryhmä, jossa on 4 valtion ja 4 kaupungin edustajaa arvioi ehdotukset ja valitsee kolme parasta ehdokasta neuvotteluihin. Apuna arviointiryhmällä on asiantuntijoita ja neuvotteluryhmä. Kaupungin osalta päätöksen vahvistaa kaupunginhallitus kaupunginjohtajan esityksestä. Neuvottelukutsujen tavoiteaikataulu on vuoden 2011 loppuun mennessä. Neuvotteluista, tarjouksen ja toteutussopimusluonnoksen laatimisesta vastaa neuvotteluryhmä avustajineen (kaikilla on vaitiolovelvollisuus). Kunkin kilpailijaryhmän kanssa neuvotellaan erikseen. Voittajan valitsee arvosteluryhmä kokonaistaloudellisin perustein. Helsingin osalta päätöksen vahvistaa kaupunginvaltuusto, joka hyväksyy samalla julkisen hankinnan ja myyntihinnan. Valtuuston päätöstä edeltää lausuntokierros noin 3 kk. Valtuuston päätöksen tavoiteaikataulu on 2/2013. 11
Hankintayksiköt valitsevat neuvotteluihin kolme parasta suunnitelmaehdotusta tehnyttä kilpailijaa, jotka täyttävät kilpailijalle asetetut vähimmäisvaatimukset. Osallistumishakemuksia ei arvioida elleivät ne täytä vähimmäisvaatimuksia. Suunnitelmaehdotus arvioidaan kokonaisuutena. Suunnitelmaehdotuksen arviointikriteerit tarkennetaan kilpailijoille joko kilpailun käynnistyessä tai hyvissä ajoin ennen osallistumishakemusten jättämistä. Hankintayksiköt valitsevat keskustakorttelin toteuttajaksi kokonaistaloudellisesti edullisimman, eli parhaat vertailupisteet saaneen, tarjouksen antaneen neuvottelukumppanin. 12
Rakennusoikeuden arvo on noin 80 milj. vähimmäishinnoilla laskettuna. Tästä Senaatti-kiinteistöt saa 2/3 ja Helsinki 1/3. Koko Keski-Pasilan rakennusoikeuden arvo on noin 300 milj. = noin 540 000 k-m2 Rakennusoikeuksien määrästä kaupunki saanee noin 25 % = noin 137 000 k-m2 noin 70 milj. Keskustakorttelista kaupungin osuus on 1/3 eli noin 47 000 kem2, jolloin osuus muista alueista yhteensä on noin 90 000 kem2. Kaikki rakennusoikeus ei sijoitu myytäville tonteille. Rakennusoikeuden muusta sijoittumisesta ei ole sovittu. 13
Veturitie ja lisäraide läpäisevät Keskustakorttelin. Pasilan silta on toteutusalueella. Toteutusalueen vieressä ovat myös Pasilankatu ja Maistraatinportin jatke. Keskustakorttelin, tornialueen ja asuntokorttelin toteutus edellyttää Veturitien siirtoa Raitiolinja 9 ei voi liikennöidä Ilmalaan ennen Pasilan sillan levennyksen ja joukkoliikenneterminaalin sekä Pasilan kadun valmistumista Tornialue kansineen rajautuu Pasilansiltaan Maistraatin portilta on yhteys keskustakorttelin maanalaisiin tiloihin. Veturitien keskustakortteliin sijoittuvien teknisesti vaikeiden töiden rakennusaika on useita vuosia. Mikäli ne aloitetaan vasta asemakaavan vahvistuttua 2015 keskustakorttelin,tornialueen ja asuntoalueen toteutuksen aloitus siirtyy. Pitkä toteutusaika on taloudellinen rasite keskustakorttelille, jonka rakennusinvestoinnit ovat mm. maanalaisten tilojen vuoksi alussa suuret. Ennakkorakentamisella lyhennetään toteutusaikaa. Ennakkorakentaminen kohdistuu teknisesti vaikeimmalle alueelle Pasilan aseman vieressä, toteutus on aloitettava ajoissa. 14
Senaatti-kiinteistöt ostanee aseman VR:ltä, kustannus ei tiedossa Pasilan aseman muutostöiden kustannusten kohdistumisesta neuvotellaan ja ne jakautuvat usealle osapuolelle. Eivät sisälly kuvassa lueteltuihin kustannuksiin. Kaupungin kustannuksista suurin osa kohdistuu vuosille 2013-2016. Aiesopimuksen laajennuksen yhteydessä kaupunki neuvottelee Senaatti-kiinteistöjen osallistumisesta erikoisrakentamisen aiheuttamiin kustannuksiin. Pasilan kustannuksiin ei osayleiskaavassa juurikaan sisälly viherrakentamisen kustannuksia, yleisten aukioiden tai jalankulkuyhteyksien kustannuksia eikä lainkaan esirakentamisen kustannuksia. Näistä osa kohdistunee kaupungin toteutusvastuulla oleville alueille. 15
Kaupungin kustannuksista suurin osa kohdistuu vuosille 2013-2016, jolloin rakennetaan Veturitien 1. vaihe sisältäen kaukalorakenteen keskustakorttelissa ja sen eteläpuolella sekä Veturitie-Teollisuuskatu liikenneympyrän. Lisäksi on rakennettava Pasilan silta ja korjattava vanha Pasilansilta ja siihen liittyvät osat Asemapäällikönkatua ja osa siltakannen levityksistä. Metron rakentamisesta maksettavissa korvauksissa isoin riski liittyy kiellekkeen patoseinä ja maankaivutöihin sekä kustannusten jakamiseen ko rakenteista. Kielekkeen alueen maanalaiset tilat palvelevat myös aseman jalankulkuyhteyksiä ja Pasilan aseman huoltoa. Kaupunki neuvottelee kustannusjaosta. Valtion ja kaupunki hakevat yhteisymmärryksen kustannusjaosta ennen neuvotteluvaiheen alkamista. Mikäli Pasilan metroasema tarvitaan käyttöön aiemmin kuin vuonna 2035, kaupunki maksaa toteuttajalle lisäkorvauksia, maanalaisten tilojen osalta. Metron maanalaisien tilojen rakenteiden kokonaiskustannusarvio (ilman metroasemaa) on noin 40 miljoonaa euroa. 16
Kilpailuaikataulu on tavoitteellinen. Ennakkorakentamista ei aloiteta ennen kilpailun ratkeamista. Hankintayksiköiden ennakkorakentaminen ja korttelin toteuttajan rakentamisen alkuvaihe ovat osin päällekkäisiä. 17
18