Antero Aaltonen Risto Peltola hinnasta vallitsee epätietoisuutta. Raakamaan ja Raakamaakauppojen hintojen hajonta kertoo, että kaupan osapuolilla on suuri epätietoisuus oikeasta hinnasta. Markkinat ovat ohuet ja käypä hintataso on epämääräinen. Miten raakamaa pitäisi arvioida? Kysymys antaa keskeisen näkökulman myös kaupunkien kasvuongelmien pohdintaan. tonttien hintasuhde Uusi lähestymistapa arviointiin ja markkinoihin Artikkelissa esitellään raakamaan ja tonttimaan hintasuhde. Miten se määritellään ja mitataan? Miten sen avulla saadaan jäsentynyt kuva raakamaamarkkinoista? Voidaanko hintasuhdetta käyttää raakamaan arviointiin? Raakamaalla tarkoitetaan asemakaavoittamatonta kaupunkimaata, jolla on käyttötarkoituksen muutokseen perustuvaa odotusarvoa, mutta tuleva käyttö ei ole tarkasti ja varmuudella tiedossa. Määritelmästä johtuu, ettei raakamaata voida tunnistaa yksiselitteisesti. Tiettyjen kaavamaisten oletusten mukaan laskien Uudellamaalla on myyty raakamaata 85 km 2 viimeisten 2 vuoden aikana. Se vastaa puolta Helsingin kaupungin maapinta-alasta, ja kaupoissa käytettiin rahaa 25 miljoonaa euroa. Raakamaan arvioinnista on kirjoitettu hyvin vähän. Ehkä tarvetta ei olekaan? Ehkä riittää, että kaupan osapuolet pääsevät asiassa molempia tyydyttävään ratkaisuun. Raakamaan ostaja on lähes aina ammattilainen ja raakamaan myyjäkin melko usein. Heillä on asiassa suuri intressi ja varmaankin heidän sopimansa kauppahinta on tarkan harkinnan tulos ja molempien osapuolten etu. Hintatilastot kertovat kuitenkin, että raakamaan hintojen hajonta on suurta. Ilmeisesti kaupan osapuolilla on usein suuri epätietoisuus oikeasta hinnasta. Useimmille myyjille raakamaakauppa 28
on ainutkertainen. Myös ostajalle raakamaakauppa on harvinainen tapahtuma. Hintatilastot kertovat lisäksi raakamaakauppojen vähentyneen selvästi mm. Vantaalla. Raakamaamarkkinoista on kirjoitettu ja keskusteltu, jos mahdollista, vielä vähemmän kuin raakamaan arvioinnista. Tämä on vahinko, sillä raakamaamarkkinat antavat keskeisen näkökulman kaupunkien kasvuongelmien pohdintaan. Kaupunkien kasvu tarvitsee runsaasti uutta maata. Helsingin seudulla maan käyttöönsaantia ja kaavoitusta on pidetty pullonkaulana, joka johtaa korkeisiin asuin- ja elinkustannuksiin, korkeisiin palkkavaatimuksiin ja viime kädessä vaikeuksiin saada työvoimaa jopa hyvinpalkatuilla aloilla. Periaatteessa kunnat voivat hankkia omistukseensa raakamaata ja kaavoittaa sitä, tai kaavoittaa yksityisten omistamaa maata. Molemmissa vaihtoehdoissa on omat vaikeutensa. Kuntien maanhankinnassa ongelmana on se, että yksityinen maanomistaja ei usein halua myydä raakamaata kunnan tarjoamaan hintaan, joskus ei mihinkään hintaan. Kunnilla ei aina riitä aikaa ja taitoa pitkällisiin kauppaneuvotteluihin. Kunnan päättäjät eivät toisaalta halua käyttää lain sallimia pakkokeinoja maanhankintaan. Lisäksi väitetään, että kunnat pelkäävät raakamaan hankinnan lisäävän liiaksi velkataakkaa (Suomen kuntaliiton maankäyttöinsinööri Matti Holopaisen haastattelu, Maankäyttö 3/4). Yksityisten omistaman maan kaavoittamisessa löytyy ongelmia. Tontit eivät ehkä tule myyntiin riittävän nopeasti. Kunnan kannalta ongelmallista on, että infrastruktuurin rakentamisen rahoittaminen saattaa olla epäselvää ja kunta ei ehkä saa perittyä kuluja maanomistajalta. Maan arvonnousua ei saada lainkaan kunnan yleisen palvelutuotannon kustannusten rahoittamiseen. Raakamaan käyvän hintatason tunteminen on tarpeen sekä kunnan ostaessa maata että kun sopimuskaavoitetaan yksityistä maata. Usein kunnat ja maanomistajat ovat epätietoisia raakamaan oikeasta hinnasta. Tämä sinänsä on joskus este raakamaakaupan syntymiselle. Termi käypä hintataso antaa raakamaan kohdalla hieman väärän kuvan markkinoiden tehokkuudesta. Raakamaamarkkinat ovat niin ohuet ja ostajia ja myyjiä on niin vähän, että hinnat ovat pakosti jossain määrin keinotekoiset. Joskus voidaan puhua vain raakamaan hallinnollisesta hintatasosta. Joskus ainoa hintataso on toimituskäytännön hintataso. 18 16 14 12 1 8 6 4 2 1985 14 12 1 8 6 4 2 15 1986 1987 1988 1989 199 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 tontit raakamaa asunnot Kuva 1. Asuinpientalotonttien, raakamaan ja asuinhuoneistojen reaalihintaindeksi Uudellamaalla (vuosi 2=1). Asuinhuoneistot pääkaupunkiseudulla (Tilastokeskus). Kuva 2. Raakamaan ja asuinpientalotonttimaan hintasuhde Vantaan kaupoissa. 11 15 1 95 9 85 8 2 asuntotontti raakamaa 3 45 6 75 9 15 12 135 15 165 18 21 asuntotontti raakamaa 15 3 45 6 75 9 15 12 135 15 165 18 Kuva 3. Päätien läheisyyden vaikutus asuinpientalotonttien ja raakamaan hintaan. Kuva 4. Meren läheisyyden vaikutus asuinpientalotonttien ja raakamaan hintaan. 195 195 22 23 24 29
Kunta voi halutessaan vaikuttaa suuresti hintatasoon. (Kunta voi suostua ostamaan vain tiettyyn hintaan, kunta voi kieltäytyä kaavoittamasta yksityistä maata, kunta voi pakkolunastaa.) Periaatteessa kuntien erilainen maapolitiikka voi johtaa raakamaan hintatasojen eroihin kuntien välillä. Käytännössä tällaisia eroja on vaikea tunnistaa. Pääosa raakamaan hinnan erosta johtuu tonttien hintojen eroista. Artikkelin tarkoitus Maankäyttö-lehden viime numerossa (1/5) kuvasin Ylöjärven keskustassa tehdyn raakamaan lunastuksen. Arvostelin maaoikeuden asiassa soveltamaa ratkaisua, koska se oli arvioinut kohteen tuoton perusteella, vaikka vertailukauppoja olisi ollut tarjolla. Kirjoitus päättyi suositukseen uudeksi arviointimenetelmäksi: raakamaan tulisi arvioida raakamaan ja tonttien hintojen suhteen avulla, jos hyviä vertailukauppoja on niukalti. Uusi menetelmä on kauppaarvomenetelmä, jossa käytetään sekä tonttikauppoihin että raakamaakauppoihin sisältyvää informaatiota. Tässä artikkelissa esitellään raakamaan ja tonttimaan hintasuhde. Miten se määritellään ja mitataan? Miten sen avulla saadaan jäsentynyt kuva raakamaamarkkinoista? Voidaanko hintasuhdetta käyttää myös raakamaan arviointiin? Artikkeli perustuu 8 7 tonttikaupan ja 83 raakamaakaupan empiiriseen analyysiin. Tutkimustulokset ovat alustavia eikä artikkelia saa siteerata ilman tekijän lupaa. Raakamaan hintatekijöistä Raakamaan kysyntä on tonttimaan kysynnästä johdettua kysyntää. Se on puolestaan asuntojen ja toimitilojen kysynnästä johdettua kysyntää. Useimpien asuntojen ja tonttien hintatekijöiden vaikutuksen voidaan olettaa näkyvän myös raakamaan hinnassa. Käytännössä kaikkia hintatekijöitä ei kuitenkaan voida mitata raakamaan osalta. Suuri osa hintatekijöistä on yhteisiä ketjun kaikissa vaiheissa. Osa hintatekijöistä on puolestaan jalostusketjun tiettyyn lenkkiin liittyviä. Asuntotonttien ja raakamaan yhteiset hintatekijät: aika (pitkän ajan trendi, suhdannetilanne) makrosijainti (etäisyydet keskuksiin, hallinnollinen sijainti) mikrosijainti (mm. vesistöön ja tiestöön nähden). Asuntotonttien spesifit hintatekijät: tontin koko, muoto ja rakennusoikeus Raakamaan spesifit hintatekijät: sijainti taajamarakenteeseen nähden yleiskaavoitus (-vaihe ja -varaus) asemakaavoitusvaihe muoto. Jos yhteiset hintatekijät, sijainti ja aika, ovat riittävän dominoivia, voidaan raakamaan hintaa arvioida karkeasti asuinpientalotonttien hintojen avulla. Tutkimusaineisto Tutkimuksen apuna on analyysi 2 viime vuoden aikana Uudellamaalla tehdyistä raakamaa- ja asuinpientalotonttikaupoista. Kaikkien kauppojen yhteiset valintakriteerit olivat: Uusimaa 1985 24 ei rakennuksia. Asuinpientalotonttikaupat on valittu seuraavin kriteerein: pinta-ala 5 2 m 2 asemakaava, käyttötarkoitus asuinpientalojen tai asuinrakennusten korttelialue ostajana yksityishenkilö tai yritys, myyjänä voi olla myös kuolinpesä. Potentiaaliset raakamaa kaupat on valittu seuraavin, väljin kriteerein: pinta-ala vähintään 2 ha ei detaljikaavaa sijainti alle 27 km Helsingistä tai alle 7 km kaupunkitaajamasta ostaja kunta tai yritys tai KHR-käyttötarkoituskoodi jokin seuraavista: asuinrakennuspaikka, teollisuus- ja varastorakennuspaikka, muu rakennuspaikka (719), raakamaa-alue. Muut kaava-alueen ulkopuoliset kaupat jäivät vertailuryhmäksi: maa- ja metsätalouskaupat (ostaja yksityinen) muut detaljikaava-alueen ulkopuoliset kaupat. Päätietolähteenä on käytetty Kiinteistöjen kauppahintarekisteriä (KHR). Maastotietojärjestelmästä (MTJ) on mitattu etäisyydet rantaan ja tieverkkoon. Pääosa Espoon, Vantaan ja Tuusulan raakamaakaupoista on inventoitu kaavoitustietojen osalta manuaalisesti Uudenmaan maanmittaustoimistossa. Hintamallit Tutkimuksessa laskettiin neljä hintamallia: asuinpientalotonttien malli raakamaan malli raakamaan malli, jossa käytetään tontin hintaa selittäjänä raakamaan ja asuinpientalotonttien hintasuhteen malli. Raakamaan hintamallit on sovitettu sekä Uudenmaan kaikille kaupoille (mallit 2U, 3U ja 4U) että Espoon ja Vantaan kaupoille (mallit 2EV, 3EV ja 4EV). Espoosta ja Vantaalta ovat mukana vain ne kaupat, joille kaikki tiedot on saatu linkitettyä. Asuinpientalotonttien hintamallilla on kaksi tarkoitusta: sen avulla voidaan verrata tonttien ja raakamaan arvoon vaikuttavia tekijöitä keskenään se tuottaa asuinpientalotontin hintaarvion raakamaakaupan paikalla ja ajankohtana. Hintamallien muoto on seuraava: log (neliöhinta) = vakio + β i * log (jatkuvat muuttujat1) + β j (jatkuvat muuttujat2) + β k luokkamuuttujat Selitettävä muuttuja on neliöhinnan logaritmi (euroa/m 2 ) deflatoituna vuoden 2 hintatasoon. Mallissa 4 selitettävä muuttuja on raakamaan ja tonttimaan hintasuhteen logaritmi. Selittävät muuttujat ovat jatkuvia tai dikotomisia (1/). Jatkuvat muuttujat (i) on logaritmoitu. Seuraavia kolmea muuttujaa (j) ei logaritmoida: aika, päätie-etäisyyden käänteisluku ja yleiskaavassa rakennettavaksi tuleva osuus. Hintamallien tulkinta Hintamallien tulokset esitetään taulukoissa 2 4. Taulukon ensimmäinen numerosarake sisältää havaintoaineiston esittelyn (keskiarvo ja -hajonta). Muissa sarakkeissa esitetään hintamallien muuttujien kertoimet (β i, β j, β k ). Ajan vaikutus raakamaan hintaan näkyy pääosin asuntojen hintaindeksin ja tonttien hintaennusteen kautta. Näillä molemmilla on voimakas suhdannevaihtelu ja voimakas nouseva trendi. Lisäksi malleissa 1, 3U ja 4U on käytetty itsenäistä aika-muuttujaa, joka korjaa selitettävän muuttujan trendiä: Tonttimaan hinnalla on ylimääräinen nouseva trendi asuntojen hintoihin verrattuna ja raakamaalla puolestaan ylimääräinen laskeva trendi vertailtaviin ilmiöihin nähden. Esimerkki taajaman reunalla sijaitsevan raakamaakohteen hintasuhteen laskemisesta Espoossa tai Vantaalla mallilla 4EV: etäisyys asemakaava-alueesta (km): 1 pinta-ala (ha): 1 yleiskaavassa rakennettavaksi (%): 5 etäisyys pääkokoojatielle (m): 1. Hintasuhde on: e 1,42 1,28 1,13 e,8 5 1,2 =,7. Ajan vaikutus Kuvassa 1 esitetään asuinpientalotonttien, raakamaan ja asuinhuoneistojen reaali- 3
hintaindeksit. Asuinpientalotonttien indeksi on laskettu kaupoista. Toisaalta mallista 1 nähdään, että asuinpientalotonttien hintakehitys seuraa asuntojen hintakehitystä noin 1½kertaisina noin 9 kuukauden viiveellä. Kuva kertoo, että asuinpientalotontit ovat kallistuneet 2 vuodessa noin 2,3-kertaisesti. Samalla ne ovat kallistuneet asuntoihin verrattuna noin 1½-kertaisesti. Raakamaan hintaindeksiä ei ole laskettu suoraan raakamaakaupoista, koska tällainen indeksi olisi liian epästabiili. Sen sijaan asuntojen hintaindeksi on sovitettu, projisoitu, raakamaadataan. Mallin 2 perusteella tiedetään, että raakamaan reaalihinta seuraa vuoden viiveellä asuntojen hintojen vaihteluja noin 1½-kertaisina. Raakamaa on halventunut tontteihin verrattuna Uudellamaalla keskipitkällä juoksulla 2 % vuodessa (malli 3U). Raakamaan hinnan vaihtelevat yhtä voimakkaasti kuin asuinpientalotonttien hinnat, mutta viive asuntojen hintaindeksiin verrattuna on hieman pitempi. Raakamaan hinnalla on vain heikko nouseva trendi asuntojen hintoihin verrattuna. Kuntien maapolitiikka on saattanut hillitä raakamaan hinnan nousua. Sijainnin vaikutus Edullisesti sijaitseva raakamaa on kallista. Lisäksi raakamaan ja tonttimaan hintasuhde on korkea, kun raakamaa sijaitsee edullisesti. Raakamaan hinta on siten sijainnin suhteen herkempi kuin tonttimaan hinta. Tämä perustuu siihen, että keskeisesti sijaitsevan raakamaan käyttöönottoaika on lyhyempi kuin syrjäisen. Raakamaan hinnan mitattu vaihtelu on erityisen suurta, koska raakamaan laatuerot ovat suuret.kun tonttimaata on tuotettu vain hyvissä sijaintiolosuhteissa, voi potentiaalinen raakamaa sijaita myös vähemmän edullisesti. Raakamaan yliherkkyyttä sijainnin suhteen havainnollistaa kuva 2, jossa on verrattu raakamaan ja asuinpientalotonttimaan hintasuhdetta samalla paikalla samana ajankohtana. Asuinpientalotontin hinta on laskettu mallilla 1 olettaen pinta-alaksi 1 m 2 ja tonttitehokkuudeksi,25. Kuvassa 2 vihreät pallot ovat raakamaakauppoja, joissa raakamaasta on maksettu vähemmän kuin 5 % vastaavan asuinpientalotontin hinnasta. Punaisissa palloissa raakamaan hinta ylittää 5 % asuinpientalotontin hinnasta. Poikkeamat voivat olla suuriakin. Mitä enemmän hintasuhde poikkeaa 5 %:sta, sitä suurempi pallo. Tarkka hintasuhde on merkitty karttaan pienellä sinisellä numerolla. Kartasta käy ilmi voimakas spatiaalinen jatkuvuus, eli kalliit kaupat keskittyvät tietyille alueille ja halvat toisaalle. Kartalla voidaan hahmottaa homogeenisia alueita, joiden sisällä hintasuhde näyttää suhteellisen vakaalta. Pääliikenneväylien liittymien lähialueet ovat silmiinpistävän kalliita. Hintasuhdekartta on siinä mielessä keinotekoinen, että kaikkein kalleimmat ja halvimmat alueet eivät tule koskaan asuinpientaloalueeksi. Niinpä kalleimmassa kaupassa hintasuhde on yli 1 % ja muutamissa halvimmissa, rakentamiseen huonosti sopivissa kohteissa suhde on alle 1 %. Koska asuinpientalotontteja on kuitenkin melkein kaikkialla, on nimenomaan asuinpientalotontin hinta sopivin vertailukohta (benchmark) raakamaalle. Kuva 2 tarjoaa käyttökelpoisen yleiskuvan raakamaan hintamaisemasta ja lähtökohdan raakamaan tunnistamiselle. Punaisella värillä kuvatut kaupat ovat ilmeisiä Hinta /m 2 Hintojen summa milj. Lukumäärä Pinta-alojen summa ha Raakamaa 831 1,3 248 8 553 Maa- ja metsätalous 2 637,3 12 31 853 1 172,7 11 11 841 Kaupat yhteensä 4 64,4 469 52 246 Taulukko 1. Uudenmaan kaava-alueen ulkopuoliset yli 2 ha:n suuruiset rakentamattomat kaupat v. 1985 24 (v. 2 euroina). Aika (vuosi+kuu/12-2) Asuntojen reaalihintaindeksi v. 2 =1 Muuttujien jakaumat Keskiarvo Keskihajonta 4,79 6,11 94,5 18,2 Muut kaupat detaljikaava-alueen ulkopuolella Hintamalli 1, kertoimet,1,67 12 kk viivästettynä,59 24 kk viivästettynä,25 Asuntojen reaalihinnat yhteensä 1,52 Pinta-ala m 2 1 58 317 Tonttitehokkuus,23,6 Etäisyys Helsingistä km 28,7 16,3 Etäisyys pääradan kaupunkikeskuksesta km (Hyvinkää, Järvenpää, Kerava) Etäisyys kaupunkikeskuksesta km (myös Hyvinkää, Järvenpää, Kerava) 17,7 15,9 4,5 3, Etäisyys päätielle (käänteisluku),19, Etäisyys päätielle m (max = 3 ) Etäisyys pääkokoojatielle m (max = 3 ) Etäisyys järven rantaan m (min = 1, max = 3, min = 3 ha) Etäisyys meren rannasta m 1 276 914 1 293 956 2 42 926 2 736 69,35 1,21,94,12,17 1,7,14,34,9,14 Rajoittuu meren rantaan,3,45 Rajoittuu järven rantaan,9,4 Määräala,42,2 Espoo,16,18 Helsinki,9,11 Vantaa,2,5 Kauniainen,4,58 Hyvinkää,3,26 Järvenpää,4,13 Vihti,3,12 Karkkila,2,24 Tammisaari,8,4 Mäntsälä,5,16 Pornainen,2,29 Porvoo,12,37 Vakio 4,54 Hintamallin selitysaste (R 2 ),8 Tontin hinta /m 2 (v. 2 rahassa) 47,1 Taulukko 2. Uudenmaan asuinpientalotonttien hintamalli, n = 8 759. 31
Hintamalli raakamaakauppoja tai jopa tosiasiallisia tontteja, joilla ei ole raakamaan tunnusmerkkeihin kuuluvaa epävarmuutta tulevasta käyttötavasta. Vihreällä värillä kuvatut ovat kauppoja, joissa on maksettu vähemmän lisähintaa maa- ja metsätalousmaahan verrattuna, muutamissa tapauksissa ei lainkaan. On kuitenkin selvää, että myös vihreiden kauppojen joukossa on raakamaakauppoja. Kuva 2 on piirretty kaikkien 2 viime vuoden aikana tehtyjen raakamaakauppojen avulla. Se kuvaa siten raakamaamarkkinoiden melko pysyviä rakennepiirteitä. Yleiskuva olisi kuitenkin samanlainen, jos piirrettäisiin kaksi eri kuvaa peräkkäisten 1-vuotisjaksojen kaupoista. Raakamaan hinta reagoi erityisen herkästi päätie-etäisyyteen (kuva 3). Lähellä päätietä raakamaa tulee usein kaupallis-teolliseen käyttöön, joten päätien läheisyys vaikuttaa niiden kohdalla lähes päinvastaisesti kuin asuntotonttien kohdalla. Helsingin läheisyys vaikuttaa suunnilleen yhtä voimakkaasti raakamaan ja tonttimaan hintaan. Kaupunkitaajaman ja meren (kuva 4) läheisyys vaikuttaa raakamaahan hieman voimakkaammin kuin tonttiin. Muut mikrosijaintitekijät Hintamalleissa on joukko muuttujia, joilla ei pitäisi olla vaikutusta raakamaan hintaan. Näyttää siltä, että seuraavat muuttujat kuvaavat epäsuorasti mikrosijainnin vaikutusta: Määräalakaupat ovat kiinteistökauppoja kalliimpia, vaikka teoriassa edellisten pitäisi olla ainakin lohkomiskustannusten verran halvempia. Käytännössä määräalat myydään edullisista paikoista ja myös Aika (vuosi + kuu / 12-2) 5,98 6,1 Tontin reaalihinta (mallista 1) (euroa/m 2 ) 31,2 18,1 Asuntojen reaalihinnat, 12 kk viiv. 9,1 19,1 Pinta-ala (ha) 1,3 19,5 Etäisyys Helsingistä km 35,2 18,3 Etäisyys kaupunkikeskuksesta km 5,1 2,3 Etäisyys päätielle m Etäisyys pääkokoojatielle m Etäisyys kokooja- tai pikkutielle m Etäisyys meren rannasta m 1 733 1 85 1 787 1 27 318 314 2 734 715 Hintamallien kertoimet 2U 3U 4U 1,43 Muuttujien jakaumat Keskiarvo Keskihajonta Raakamaa Raakamaa Taulukko 3. Raakamaan hintamallit, Uusimaa, n = 827. Raakamaan ja tonttien hintasuhde,3,2 1,4,18,18,92,31,18,6,1,11 Meriranta,2 1,64 Makeavesiranta,5,3,18,17,3,26 Maa- ja metsätalouskäyttö (KHR),24,39,32 Yleiskaavavaraus ei-rakentamiseen,4,68,68 Ostaja yritys,35,28,22 Ostaja kunta,3,12 Määräala,43,24,28 Espoo,1,52,32 Vantaa,12,4,39 Vakio 2,14 3,26,95 Hintamallin selitysaste (R 2 ),53,34,28 Raakamaan ja tonttien hintasuhde Mediaani,8,9,5 Raakamaan hinta ( /m 2 ) 2,5 4,5 muodoltaan edullisina. Ostajan tyypin ei pitäisi vaikuttaa kauppahintaan. Koska yritysten ostamat raakamaakohteet ovat laatuvakioitunakin muita kalliimpia, täytyy niiden olla sijainniltaan parempia. Kun käyttötarkoitukseksi on kiinteistöjen kauppahintarekisterissä koodattu maa- ja metsätalous, on laatuvakioitu hinta alhaisempi, joten sijainnin tulee olla huonompi. Kunta tai yritys ostajana Kunta on raakamaan ostajana edullisessa asemassa. Myyjä välttyy monissa tapauksissa luovutusvoiton verosta, jos ostajana on kunta, joten kunnalle kannattaa myydä halvemmalla kuin muille. Kunta voi lisäksi maksaa osan vastikkeesta muussa muodossa kuin rahana, usein kaavoitussopimuksen muodossa antamalla myyjän jäljelle jäävälle raakamaalle ilmaiseksi rakennusoikeutta. Jotkut kunnat ostavat raakamaata säännönmukaisesti siten, että kauppaan liittyy kaavoitussopimus. Tämän tulisi näkyä hintamallissa siten, että kunnan ollessa ostajana kauppahinnan ennuste on alhaisempi. Hintamalli kertookin kuntien maksavan raakamaasta vähemmän kuin yritykset, erityisesti Espoossa ja Vantaalla. Selitys on kuitenkin sikäli huono, että yritykset maksoivat kovia hintoja 198-luvun lopulla, jolloin kaavoitussopimukset eivät olleet niin yleisiä kuin nykyään. Viimeisten kymmenen vuoden aikana kunnat eivät ole maksaneet vähempää kuin mikään muu taho. Joko kunnat ovat ostaneet paremmilta paikoilta kuin muut tai kunnat eivät ole osanneet käyttää neuvotteluvalttejaan tehokkaasti. Useissa 198-luvun lopun kaupoissa yritykset maksoivat raakamaasta huippuhintoja, joilla on enää vain historiallinen merkitys. Yrityksillä oli halua ottaa suuri riski, mahdollisuus jakaa sitä pankille, vahva optimismi ja usein epärealistinen käsitys siitä, että kunnallistekniikan kustannukset voidaan jättää yhteiskunnan maksettavaksi. Yritysten rooli raakamaan ostajana on sittemmin vähentynyt. Toisaalta yrityksen tai muun yksityisen maanomistajan rooli kaavoitussopimuksen osapuolena on kasvanut. Yleiskaavan vaikutus Espoon ja Vantaan malleissa on voitu käyttää yleiskaavoitusta mittaavia muuttujia. Kahden kaavoitusmuuttujan käyttö lisäsi mallien tehokkuutta huomattavasti. Samalla raakamaan ja tonttimaan hintasuhteen (suuresta) hajonnasta voitiin selittää varsin suuri osa (puolet), kun Uudenmaan mallissa tästä hajonnasta voitiin selittää vain neljäsosa. 32
Yleiskaavoitus ja tien läheisyys korreloivat keskenään. Kaikkien tieluokkien läheisyys nostaa voimakkaasti raakamaan hintaa Uudenmaan mallissa, jossa yleiskaavoitustietoa ei ollut käytössä. Vaikutus voi olla osittain näennäistä ja johtua siitä, että teiden lähellä olevat alueet ovat yleiskaavan piirissä ja ne on osoitettu kaavassa rakentamiseen. Kun malleihin lisätään (Espoossa ja Vantaalla) yleiskaavoitus, tien vaikutusta on enää vaikea mitata, mikä johtuu havaintojen vähyydestä. Toisaalta yleiskaavavaraus on aina sijainnin funktio. Maakunnan mallissa kaavoitustekijöiden vaikutus tulee näkyviin primäärien sijaintitekijöiden kautta, tosin puutteellisesti. Pinta-alan ja rakennusoikeuden vaikutus Pinta-ala vaikuttaa melko vähän raakamaan yksikköhintaan. Hintamallilla 1 on laskettu pinta-alan ja rakennusoikeuden vaikutus tontin hintaan. Hintamallien luotettavuus Hintamalli ei koskaan voi olla parempi kuin data, johon se on sovitettu. Hintamalleista saataisiin paljon parempia, jos ne perustuisivat korkealaatuiseen kauppahintatilastoon. Vaikka maakunta-data on melko hyvää, ainakin kaksi muuttujaryhmää puuttuu: yleiskaavoitus ja kohteiden sijainti rakennettuun infrastruktuuriin nähden. Näiden inventointi on suuritöistä ja vanhojen kauppojen osalta vaikeaakin. Tutkimusaineiston laatua tulisi muutenkin parantaa. Epäedustavat kaupat tulisi karsia, puusto tulisi inventoida ja kunnan ostamien kohteiden osalta kauppaan liittyvän kaavoitusedun arvo tulisi ottaa huomioon. Hintasuhdemenetelmän ja tuottoarvomenetelmän vertailu Nämä kaksi menetelmää muistuttavat toisiaan siinä mielessä, että molemmissa raakamaan arvo johdetaan tonttimaan tai tontinmyyntitulojen arvosta. Muuten menetelmät ovat täysin erilaisia. Linkki raakamaan ja tontin arvon välillä johdetaan menetelmissä eri tavoin: hintasuhdemenetelmässä vertailukauppojen avulla ja tuottomenetelmässä kassavirtalaskelman ja pääomituskorkokannan avulla. Esimerkkinä menetelmien vertailusta valitaan tyypillinen raakamaakohde: pinta-ala 1 ha, Vantaalla tai Espoossa vertailukauppojen avulla päätellään, että raakamaa maksaa 7 % tonttimaan yksikköhinnasta tonttimaan hinnaksi arvioidaan 1 /m 2, joten raakamaan hinnaksi saadaan 7 /m 2 raakamaan hinta yht. 7 euroa. Tuottoarvomenetelmää käyttäen samaan lopputulokseen päästäisiin valitsemalla: tonttimaaksi voidaan käyttää 3 % pinta-alasta bruttotontinmyyntitulot 3 tonttien tuottamisen kulut 575 (vastaa 25 % arvonnoususta) tonttien markkinointikulut 21 (7 % myyntihinnasta) yksinkertaisuuden vuoksi oletetaan, että kaikki tulot ja menot ajoittuvat samaan hetkeen tulevaisuudessa verotuksen vaikutusta ei oteta huomioon nettotuotot ovat 3 785 = 2 215 pääomituskertoimeksi saadaan 7 / 2 215 =,32 laskentakorkokannaksi valitaan 1 % (riskitön reaalikorko 3 % odotettu reaalinen vuotuinen arvonnousu 3 % + riskipreemio 8 % + epälikvidisyyspreemio 2 %) investointiaika on 12 v (aika, jolla 7 :n sijoitus raakamaahan tuottaa 1 %:n korolla 2 215 :n tulot). Miten tuottoarvokaavan soveltaja Hintamalli Tontin reaalihinta (mallista 1) (euroa/m 2 ) Asuntojen reaalihinnat, 12 kk viiv. Muuttujien jakaumat Keskiarvo osaisi valita oikein kaikki nämä muuttujat, joista esimerkiksi riskipreemiota on vaikea lähestyä tieteellisesti tai intuitiivisesti? Hintasuhdemenetelmän soveltaja tarvitsee kaksi muuttujaa, jotka molemmat ovat intuitiivisesti hallittavissa. 45,6 17,7 91,6 21,2 Pinta-ala (ha) 1,9 Yleiskaavassa rakennettavaksi (%) Etäisyys asemakaava-alueesta (km) Etäisyys meren rannasta (m) Etäisyys pääkokoojatielle (m) 22,4 17,2 2,9 2,6 2,3 2 88 58 1 839 97 Hintamallien kertoimet 2EV Hintasuhde tapana kuvata markkinoita Artikkelissa on pyritty osoittamaan, että raakamaan ja tonttien hintasuhde on käyttökelpoinen tapa kuvata raakamaamarkkinoita. Kuva 2 kertoo, miten hintasuhde tuo esiin mikrosijainnin suuren merkityksen raakamaan hintaan. Vastaavasti voitaisiin taulukoin ja kuvin esittää hintasuhteen vaihteluja kunnittain, ajan funktiona ja monen muun asian funktiona. Tässä artikkelissa on käytetty Helsingin seudun kauppoja demonstroimaan lähestymistapaa ja työvälineitä. Artikkelin tarkoitus ei ole ollut antaa virheetöntä ja tyhjentävää kuvaa seudun raakamaamarkkinoista, vielä vähemmän asuntotonttimarkkinoista. Näistäkin artikkelissa kerrotaan paljon uutta tietoa, ja esitelty apparaatti soveltuu varsin hyvin perusteellisempaankin tutkimukseen. Raakamaamarkkinoiden rakenteessa on tunnetusti tapahtunut suuria muutok- Keskihajonta Raaka- maa 1,18 3EV Raaka- maa 1,35 4EV Raakamaan ja tonttien hintasuhde,13,13,9,8,36,28,28,2,2 Ostaja yritys,17,63,6 Maa- ja metsätalouskäyttö (KHR),21,34,31 Vakio,75 4,35 1,42 Hintamallin selitysaste (R 2 ),61,26,48 Raakamaan ja tonttien hintasuhde Mediaani,7,8,5 Raakamaan hinta ( /m 2 ) 3,4 Taulukko 4. Raakamaan hintamallit, Espoo ja Vantaa, n = 155. 4,2 33
sia kahden vuosikymmenen aikana, ja markkinoiden kuntakohtaiset erityispiirteet ovat suuria. Kaavoitussopimukset ovat muuttamassa toimintaympäristöä, ja alueelliset vaatimukset raakamaamarkkinoiden toimivuudelle vaihtelevat. Näistä kaikista olisi tarpeen saada tutkimustietoa poliittisen päätöksenteon ja rakennusalan yritysten käyttöön. Hintasuhde arviointimenetelmänä Onko hintasuhde käyttökelpoinen myös arviointimenetelmänä, kuten Maanmittauslaitoksen arviointisuosituksessa kerrotaan? Kuva 2 antaa asiasta ristiriitaista tietoa. Toisaalta hintasuhteeltaan vakaita osa-alueita esiintyy. Toisaalta koko Vantaan ja Espoon alueella hintasuhteen hajonta on hyvin suurta, ja tästä hajonnasta puolet voidaan selittää kaavoituksen ym. avulla. Oletan, että hintasuhde on käytännön arvioinnissa yleinen intuitiivinen malli. Tietääkseni sitä ei kuitenkaan käytetä arviointilausunnon perustelemiseen, ikään kuin intuitiivista menetelmää pidettäisiin (virheellisesti) epätieteellisenä. Todennäköisesti hintasuhdemenetelmä kalibroituisi itsestään, jos sitä ryhdyttäisiin käyttämään tietoisesti ja kirjallisessa muodossa. Hintasuhdemallin käyttökelpoisuus paranisi, jos sitä tutkittaisiin systemaattisesti. Tähän artikkeliin sisältyvän suppean empiirisen osan perusteella käytännön hintasuhdemenetelmän ohjeena voi mainita seuraavaa: Vertailukauppojen, joille hintasuhde lasketaan, tulee olla edustavia. Tärkein valintaperuste on vertailukauppojen yleiskaavallinen samankaltaisuus. Myös sijainti tiestöön ja valmiiseen kaupunkirakenteeseen nähden pitäisi olla samankaltainen. Hintasuhdemenetelmän suuri etu on siinä, että vertailukauppojen ajallinen tuoreus ja makrosijainti eivät ole kovin tärkeitä, sillä näistä seikoista johtuva vaihtelu tulee näkyviin tontinhintojen kautta. Kiitän artikkelia kommentoineita asiantuntijoita. Kirjoittaja on tekniikan lisensiaatti, joka tutkii kiinteistöarviointia Maanmittauslaitoksessa. Sähköposti risto.peltola@ maanmittauslaitos.fi. Olipa kerran aika, jolloin johtajat valittiin virka-aseman ja -iän mukaan. Esimerkiksi kaupungin teknisenä johtajana ei voinut olla muu kuin kaupungininsinööri tai -arkkitehti. Eräässäkin kaupungissa se oli arkkitehti, ja mitä suurempia ongelmia virastossa oli, sitä varmemmin hänen ovellaan paloi punainen valo. Hän piirsi kaupungin asemakaavaa. Onko nyt kaikki hyvin? Olin äskettäin naapuriviraston johtajan läksiäisissä. Puheita pidettiin ja kunniamerkki jaettiin. Mutta kun boolia oli otettu vähän enemmän, niin alkoivat toisenlaiset puheet. Johtaja johti vain sähköpostin ja kokousten välityksellä. Kahvilla hän ei käynyt, yhteisiin rientoihin ei ottanut osaa eivätkä kaikki nuorimmat työntekijät olleet häntä koskaan nähneetkään. Toisessa kaupungissa olevassa alayksikössään hän oli käynyt kuuden vuoden aikana kaksi kertaa. Hän oli hallintomies. Hesarissa juuri kirjoitettiin, että johtamiskulttuuri on siirtymässä siihen suuntaan, pois päin ihmisistä. Mikä johtamisessa on niin vaikeaa, vaikka sen pitäisi olla perimmältään hyvin yksinkertaista? Olisiko se siinä, että hyvä johtaja ja johtaminen ei ole yksikäsitteinen asia. Vänrikki Koskelasta ei olisi ollut Marskin paikalle, mutta ei Marskistakaan olisi ollut Koskelan paikalle. Ainakaan kaikki nimittäjät eivät vieläkään ymmärrä tätä asiaa, vaan valitsevat ehkä oikeita miehiä, mutta väärille paikoille. Kun armeijasta puhe tuli, niin se on johtamisen laboratorio ja korkeakoulu. Siellä ymmärretään, että johtaja pystyy johtamaan enimmillään vain noin kuutta miestä. Ei kai Marskikaan juuri sen useampaa kenraalia käskyttänyt ja sen verran miehiä ketjun alapään alikersantillakin on. Mutta siviilissä voi olla ison yksikön johtaja, joka ilmoittaa, että täällä on vain yksi johtaja ja se olen minä. Muut ovat minun alaisiani. Johtamista ei kai vieläkään mielletä aina työksi, jonka ei tarvitse olla kauhean lähellä substanssitoimintaa. Liike-elämässä tämä on tajuttu. Mies voi siellä hypätä terästehtaan johtajasta jäätelötehtaan johtajaksi tietämättä mitään enempää teräksen kuin jäätelönkään valmistamisesta. Valtion virastoissa ammattikuntaetuuksista pidetään sen sijaan tiukasti kiinni. Maanmittauslaitoksen johtajana voi olla varatuomari, mutta minkään oikeuslaitoksen yksikön johtaja ei voi olla maanmittari. Eikä koulun rehtorina voi olla muu kuin opettaja tai sairaalan johtajana muu kuin lääkäri. Mutta sitä saa mitä pyytää. Sekä V E T U R I M I E S NIIN HELPPOA, NIIN VAIKEA A koulu- että sairaalamaailmoista kuuleekin karmeita kertomuksia siitä, mihin joudutaan, kun ei osata: opettaja tai lääkäri ei olekaan johtaja. Olipa sairaalan potilas tai hoitaja, niin kaikki todistavat yhdenmukaisesti, että suuri osa sairaanhoidon kustannuksia valuu heikkoon organisaatioon ja johtamiseen. Tuttavani oli kaksi viikkoa sairaalassa ja sanoi sen jälkeen, ettei hän lopulta tiennyt, oliko hän enemmän sairas varsinaisen sairautensa takia, vaiko siitä aggressiosta, mikä hänelle syntyi, kun hän sitä hommaa katseli. Kaikenlaiset konsultit ovat löytäneet johtamisesta itselleen kultakaivoksen. Markkinoille ilmestyy säännöllisin väliajoin uusia oppeja, jotka eivät taida olla paljon muuta kuin uusia miniä vanhoille asioille. Ja johtajia koulutetaan jos jonkinlaisilla kursseilla, mutta muuttuuko ihminen niillä? Eräskin maanmittauslaitoksen isoherra pistettiin aikanaan sellaiselle kurssille, jossa hänen piti oppia ottamaan huomioon muidenkin mielipiteet. Kurssin seuraus oli, että muut oppivat ottamaan huomioon hänen mielipiteensä. Minä luulen, ettei hyvää johtamista voi oppia, vaan se on ihmisen luontainen ominaisuus, joka joko on taikka ei ole. Mitähän johtajataidon kursseja Hitler kävi? Se, että joku johtaa, on luonnollista. Kollektiiviseen päätöksentekoon, siihen iän ikuisen hiertämisen kautta siunaukselliseen yhteisymmärrykseen en usko ollenkaan. Joku johtaa jo hiekkalaatikollakin ja on johtajatyyppi, mutta hän ei olekaan välttämättä enää johtaja työelämässä. Johtajatyypin käsite voi olla pettävä. Ajattelen tässä pariakin tuttavaani, joista on vaikea kuvitella, että he olisivat olleet hiekkalaatikkojohtajia ja joiden johtajataidoista en olisi lyönyt ropoakaan vetoa vielä teekkariaikanakaan. mutta niinpä he vain ovat isojen virastojen päälliköitä. Hallinnon kaksiosainen ja omia osiaan korville lyövä määritteleminen on helppoa, mutta miten määrittelisi johtamisen? Niinkö, että johtaminen on sitä, että käytät 7 % ajastasi saadaksesi sen viimeisen 3 % väestä tuottamaan jotakin tulosta palkkansa eteen. Loppu työstä meneekin sitten ihan itsestään. Vai niinkö, että hyvällä johtajalla on järki ja sydän oikeassa balanssissa (naisen määritelmä!). Ihan hyvä määritelmiä, mutta eivät varmaan kaiken kattavia. Huomaan, että mitä enemmän tätä kirjoittaa, sitä vaikeampi johtamisesta on selvää saada. Pitäisikö otsikkoakin jo muuttaa? 34