Kangasalan kunnan maapoliittinen ohjelma 2004
0 ESIPUHE 1. MAAPOLITIIKAN YLEISET PERUSTEET 1.1 Käsitteiden määrittely 1.1.1 Maapolitiikka 1.1.2 Maankäyttöpolitiikka 1.1.3 Maapoliittinen suunnittelu ja yleiskaavoitus 1.1.4 Maapolitiikan suunnittelu ja maapoliittinen ohjelma 1.1.5 Kaavoitusmonopoli 1.1.6 Kokonaisuuden ymmärtäminen sitouttaa maapoliittiseen toimintalinjaan 1.2. Maapolitiikan toteuttaminen ja maapolitiikan keinot 1.2.1 Vapaaehtoinen maanhankinta 1.2.2 Etuosto 1.2.3 Lunastaminen 1.2.4 Katualueiden ilmaisluovutusvelvollisuus 1.2.5 Maankäyttösopimus 1.2.6 Kehittämisaluemenettely 1.2.7 Kehittämiskorvausjärjestelmä 1.2.8 Tontinluovutus 1.2.9 Rakentamiskehotus 1.2.10 Rakentamattoman tontin korotettu kiinteistövero 2. MAAPOLITIIKAN ONGELMIA JA TAVOITTEITA KANGASALLA 2.1. Työryhmän toteamia ongelmia 2.1.1 Raakamaan puute 2.1.2 Maanhinnan kohoaminen 2.1.3 Toteutuksen ajoitus 2.1.4 Sopimuksiin ajautuminen 2.2. Maapolitiikan tavoitteet 2.2.1 Yleiset tavoitteet 2.2.2 Laadulliset tavoitteet 2.2.3 Määrälliset tavoitteet 2.2.4 Taloudelliset tavoitteet 3. MAAPOLIITTISET TOIMENPITEET KANGASALLA 3.1. Maanhankinta 3.1.1 Rakennusmaan hankinta 3.1.2 Yleisten ja muiden alueiden hankinta 3.1.3 Maanhankintatavat 3.2. Maanluovutus 3.2.1 Tonttien yleiset luovutusperiaatteet Omakotitontit Muut asuntotontit Työpaikkatontit 3.2.2 Tonttien luovutusehdot ja hinnat Luovutustapa ja varausmaksu Tonttien hinnoittelu ja vuokra Rakentamisvelvoite, edelleenluovutuskielto ja sopimussakko 3.3. Yksityisen maan kaavoittaminen 3.3.1 Sopimusmenettely Sopimuksen tavoitteet ja periaatteet Sopimuksen sisältö Sopimusmenettelyllä perittävät korvaukset 3.3.2 Kehittämiskorvaus Kehittämiskorvauksen periaate Kehittämiskorvauksen sisältö Kehittämiskorvauksen määrä Kehittämiskorvauksen periminen 3.4. Suositus maapolitiikkaa toteuttavasta organisaatiosta LIITE Ehdotus perittävistä kustannuksista
0. ESIPUHE Kangasalan kunnan edellinen maapoliittinen ohjelma hyväksyttiin valtuustossa 5.12.1990 ja liitettiin osaksi toteuttamisohjelmaa. Maapoliittisen ohjelman oli tarkoitus olla valtuustokausittain laadittava asiakirja, jossa valtuusto määrittelee maapoliittiset tavoitteet ja periaatteet toimikaudekseen. Kunnanviraston johtoryhmässä nimettiin työryhmä maapoliittisen ohjelman uudistamiseksi heinäkuussa 2001 ja määriteltiin tavoitteet ja aikataulu. Työryhmään nimettiin: Heikki Lehmusalho (pj), Markku Lahtinen, Paavo Nikkanen, Päivi Nurminen (vuoden 2001 loppuun, 2002 alusta lähtien Erkki Ottela) ja Yrjö Saarinen(12.5.2002 saakka ja sen jälkeen Lilli Hervamaa, vuoden 2003 alusta geodeetti Pekka Kujala). Työryhmää evästettiin toimimaan tiimimäisesti ja kantamaan yhdessä vastuuta siitä, että asian tarkastelu tulee riittävän monipuolisesti suoritettua. Kokemusta maapolitiikan roolista arjen työssä työryhmä hankki tutustumismatkalla Järvenpäässä ja Tuusulassa. Maapoliittista ohjelmaa valmisteltaessa on käytetty ja osin suoraan siteerattu seuraavia tietolähteitä: Kangasalan kunnan maapoliittinen ohjelma 1990, Suomen Kuntaliiton internet-sivusto, Pekka V. Virtanen Kunnan maapolitiikka, Oulun kaupungin maapoliittinen ohjelma 2003, Hyvinkään kaupungin tekninen lautakunta ja lisäksi erilaisia tarkemmin erittelemättömiä lähteitä. Maapoliittinen ohjelma raportti on kolmiosainen: Maapolitiikan yleiset perusteet, Maapolitiikan ongelmia ja tavoitteita Kangasalla ja Maapoliittiset toimet Kangasalla. Maapoliittinen ohjelma on osa kunnan strategista suunnittelua ja samalla toimintaohje käytännön työskentelyyn. Yhdyskuntarakenteen kaavoituksella määritellyn tavoitetilan toteuttamiseksi käytännön työssä tarvitaan selkärankaa, johon nojata. Ohjelmassa on esitetty periaatteet maanhankintaan ja luovutukseen, maankäyttösopimuksiin ja korvauksiin sekä tehtäviä käytännössä suorittava organisaatio. Keskeisimpänä maapoliittisena tavoitteena on asemakaavoituksen ohjaaminen kunnan omistamalle maalle. Kunnalla on tällöin parhaimmat mahdollisuudet rakentamisen ohjaamiseen ja sääntelyyn kunnan palvelutuotannon mukaisesti. Yksityisten omistaman maan kaavoitukseen tulisi suhtautua pidättyvästi ja sen tulee tapahtua yhteisen sopimuksen mukaisesti. Katu- puisto- ja yleisten alueiden luovutuksen lisäksi kunnan tulee saada rakennusoikeudesta 30% korvauksena kaavoituksen tuomasta arvonnoususta. Tontinluovutusten yhteydessä tulee huolehtia rakentamisesta kunnalle aiheutuvien velvollisuuksien ja palveluiden kysynnän kasvun korvaamisesta yhteiskunnalle täysimääräisesti. Tarvittaessa on käytettävä lunastusta raakamaan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamisen tarpeisiin. Osaltaan ohjelma toteuttaa demokratiaa, avoimuutta ja päätösten läpinäkyvyyttä esiintuomalla erillisten päätösten yhteisen taustan: Kunnan maapolitiikka ohjaa tehokkaasti suunnitelmallista yhdyskuntarakennetta ja vahvistaa kunnan taloutta pitkällä aikavälillä. 1.1 Käsitteiden määrittely 1. MAAPOLITIIKAN YLEISET PERUSTEET 1.1.1 Maapolitiikka Maapolitiikalla tarkoitetaan tässä yhteydessä niitä toimia, jotka liittyvät alueiden hankintaan, luovutukseen ja hintaan sekä omistus- ja hallintasuhteiden kehittämiseen mukaan lukien yksityisessä omistuksessa olevan maan kaavoittamisen ja näiden rakentamiskelpoisten tonttien rakentamisen edistämisen. Maapolitiikan keskeisenä tavoitteena on edistää maankäyttöpolitiikan (esimerkiksi kaavoituksen) toteutumista, mutta sen avulla tuetaan myös eräiden sosiaalipoliittisten ym. tavoitteiden saavuttamista. Maapolitiikka on osa maankäyttöpolitiikkaa. Maapolitiikka ja yleiskaavoitus ovat strategisen suunnittelun välineitä, jotka saavat tavoitteensa osin talousarviosta, -suunnitelmasta ja kuntastrategiasta. Maapolitiikan, yleiskaavoituksen, asunto- ja elinkeinopolitiikan sekä muun kunnallisen suunnittelun vuorovaikutuksella varmistetaan kunnan strategisen suunnittelun onnistuminen. Maankäyttöä suunnitellaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisilla kaavoilla. Kaavojen mukaisia maankäyttöratkaisuja toteutetaan käyttämällä maapoliittisia toteuttavia keinoja. 1.1.2 Maankäyttöpolitiikka Maankäyttöpolitiikka tarkoittaa niitä kunnan tavoitteita, ohjelmia ja toimenpiteitä, joiden avulla maankäyttöä ohjataan haluttuun suuntaan. Yhdessä maapolitiikka ja kaavoitus muodostavat kunnan maankäyttöpolitiikan. Maankäyttöpolitiikan avulla suunnitellaan ja toteutetaan kunnan eri toimintojen tarvitsemat maankäyttöratkaisut. Toteutus vaatii muitakin kunnan toimia, erityisesti kunnallistekniikan ja muun yhdyskuntatekniikan sekä julkisten palvelujen edellyttämää rakentamista. 1.1.3 Maapoliittinen suunnittelu ja yleiskaavoitus Maapoliittisen suunnittelun tulee olla mukana yleiskaavoituksessa. Yleiskaavaratkaisujen takana tulisi olla myös näkemys siitä, millä tavoin ratkaisut toteutetaan. Asian tärkeys on korostunut yleiskaavoituksen merkityksen lisääntyessä maankäyttö- ja rakennuslain myötä. Maapolitiikan keinot ovat välineitä, joilla varmistetaan, että suunnitelmien mukaan tarvittavat alueet saadaan käyttöön. 1.1.4 Maapolitiikan suunnittelu ja maapoliittinen ohjelma Maapolitiikan tavoitteiden ja toimintalinjan muodostaminen on osa kunnan strategista suunnittelua. Kunnan on hyvä päättää toimintatavoista, joita maapolitiikassa käytetään. Voidaan puhua jopa etukäteen päätetystä toimintalinjasta, jota noudatetaan pyrittäessä maapolitiikan tavoitteisiin. Maapoliittisen toimintalinjan tulee olla johdonmukainen. Hankalissakin tilanteissa tulisi toimia valitun strategian mukaisesti. Illman sitoutumista tehtyihin maapoliittisiin linjavalintoihin tämä on vaikeaa. Hyvä ja toimiva tapa varmistaa maapolitiikan keinojen linjakas ja tehokas käyttäminen on laatia maapoliittinen ohjelma.
1.1.5 Kaavoitusmonopoli Kunta vastaa maankäytön suunnittelusta alueellaan. Tätä velvollisuutta ja oikeutta kutsutaan kaavoitusmonopoliksi Kunnan kaavoitusmonopoli on maapolitiikan kulmakivi. Kunnan on kyettävä vaikuttamaan yhdyskuntarakenteen muotoutumiseen. Kaavat on tehtävä kaavataloudelliset näkökulmat huomioon ottaen. Käytännössä on kuitenkin todettu, että pelkkä kaavoitus ei riitä ohjaamaan yhdyskuntarakentamista riittävässä määrin. Kaavoja on toteutettava suunnitelmallisesti. Kunta on viimekädessä taloudellisessa vastuussa yhdyskuntarakenteen kustannuksista katujen ja yleisten alueiden osalta. Lisäksi yhdyskuntarakenne vaikuttaa kunnan velvollisuutena olevien palvelujen järjestämisen kustannuksiin. Tarvitaan maapoliittista suunnittelua ja maapoliittisten keinojen käyttämistä. 1.1.6 Kokonaisuuden ymmärtäminen sitouttaa maapoliittiseen toimintalinjaan On luontevaa, että virkamiehet valmistelevat ja selvittävät vaihtoehtoisten maapoliittisten keinojen käyttömahdollisuuksia ja että luottamusmiehet sitoutuvat pitkäjänteiseen maapolitiikkaan. Osallistuminen ja osaaminen sitouttavat molemmat yhdessä maapolitiikan menestykselliseen hoitamiseen. Lainmukaisten keinojen käyttäminen hyvän hallinnon periaatteiden mukaisesti on erotettava huonosta hallinnosta. Laskelmat päätösten taloudellisesta merkityksestä kunnalle ja jokaiselle veronmaksajalle on syytä liittää maapoliittisten asioiden esittelyyn ja päätöksentekoon aina tarvittaessa. Maapolitiikan johdonmukaisuuden vaatimus korostuu erityisesti maapoliittisten pakkotoimien käyttöä harkittaessa. Maapolitiikassa lain sallimat pakkokeinot ymmärretään liian mustavalkoisina ja jo niiden käyttöä selvittävän kunnan pelätään näyttäytyvän käskijänä kuntalaisiaan kohtaan. Lakiin sisällytetyille pakkokeinoille on olemassa painavat perusteet, jotka on selvitettävä niin luottamusmiehille kuin myös tiedotusvälineille. On painotettava vapaaehtoisten toimintatapojen ensisijaisuutta maapolitiikassa yleensä ja myös pakkokeinoihin johtavien prosessien sisällä. On painotettava pakkokeinojen luonnetta vasta prosessin loppuun sijoittuvana mahdollisuutena, joka kuitenkin uskottavana sellaisena myös edistää vapaaehtoisten sopimusten syntymistä. Kunnan tulisi tuoda riittävän ajoissa maanomistajat mukaan pohtimaan kaavojen toteuttamisen vaihtoehtoisia keinoja. Kangasalan maapolitiikka voidaan määritellä työvälineeksi, jolla varmistetaan ja luodaan edellytykset suunnitella ja toteuttaa pitkäjänteisesti kunnan maankäyttöä, rakentamista sekä muuta toimintaa. Maapolitiikalla varmistetaan kaavoituksen tarkoituksenmukainen toteutuminen, maanomistajien yhdenvertainen kohtelu, kunnalle aiheutuvien investointien kannattavuus sekä kustannusten optimointi. Maapolitiikalla luodaan toimintaedellytyksiä tarpeelliselle asuntotuotannolle ja elinkeinotoiminnalle. 1.2 Maapolitiikan toteuttaminen ja maapolitiikan keinot Käytännön toteuttava maapolitiikka, maapoliittisten keinojen käyttäminen, on maan hankkimista, tonttien luovuttamista, kaavoitukseen liittyvien sopimusten tekoa sekä yksityisessä omistuksessa olevien tonttien rakentamisen edistämistä. Maapolitiikan tehostaminen merkitsee sitä, että tarpeen mukaan lain mukaisia maapolitiikan keinoja käytetään. Keinojen käyttöä vaatii ensi sijassa kunnan veronmaksajien etu. Kunnalla on mahdollisuus pyrkiä maapoliittisten tavoitteiden toteutumiseen erilaisin keinoin. Kunnan kaavoitusmonopoli on maapolitiikan perusta. Sekä tavoitteet että käytetyt keinot voivat olla kunnittain hyvinkin erilaiset. Toteuttavan maapolitiikan voidaan kuitenkin katsoa koostuvan maapoliittisten keinojen käytöstä. Maapolitiikka yhdyskuntarakenteen suunnittelussa ja toteuttamisessa. (Lähde: Matti Holopainen, Suomen Kuntaliitto) 1.2.1 Vapaaehtoinen maanhankinta Kunta ostaa maata kaavan mukaisiin tarpeisiin, kuten rakennusalueita (asunto-, työpaikka-, koulu- jne. tontteja), tie- tai katualueita, puistoja, ym. Yleensä maa pyritään ostamaan ennen asemakaavoitusta. Pääosa kunnan maanhankinnasta on ns. raakamaan hankintaa. Raakamaasta kaavoitetaan tontteja, jotka sitten luovutetaan rakentajille. Alati tiukentuva talous johtaa kunnan neuvotteluaseman kiristymiseen maanhankinnassa. Maakauppojen syntymistä ei aina voida odotella rajattomasti, kun kyseessä on kunnan kehityksen kannalta tärkeän alueen hankinta. 1.2.2 Etuosto Etuostolaki antaa kunnalle mahdollisuuden mennä kiinteistönkaupassa ostajan sijaan silloin, kun kaupan kohteena oleva alue tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen taikka virkistys- ja suojelutarpeita varten. Etuosto-oikeutta ei pääsääntöisesti kuitenkaan ole jos kaupalla on myyty alle viidentuhannen neliömetrin suuruinen alue tai kyse on ns. sukulaiskaupasta. Etuosto-oikeus on jo tästä johtuen sattumanvarainen tapa hankkia maata, eikä se koskaan voi olla kunnan maanhankinnan pääasiallinen muoto. Etuostolaki voi kuitenkin tarjota yksittäistapauksissa mahdollisuuden maapoliittisesti perusteltuihin maanhankintoihin. Lisäksi etuostolaki antaa usein kunnalle mahdollisuuksia neuvotella kaupan osapuolten kanssa kunnan tärkeinä pitämien asioiden ottamisesta huomioon kaupan yhteydessä. Etuostomenettelyn tehostamiseen on mahdollisuuksia varsinkin nyt, kun etuostolain soveltamisalaa on laajennettu (Etuostolaki 608/77). 1.2.3 Lunastaminen Kunta voi lunastaa maata pääasiassa asemakaavan mukaisiin tarkoituksiin, kuten kaduiksi, asemakaavateiksi, puistoiksi ja koulutontteja varten. Kaavoittamatonta raakamaata tulevia asuntoalueita varten on koko maassa lunastettu harvoin. Tämä johtuu siitä, että kunnat ovat yleensä kyenneet hankkimaan maa-alueet vapaaehtoisin kaupoin. Tosin oikeaan aikaan suoritettu raakamaan lunastus on tällä hetkellä monen kunnan maapolitiikan perusta. Kuntien asema raakamaamarkkinoilla on ollut vahva. Kiinteistömarkkinoiden nopeat muutokset vaikeuttavat kuntien asemaa. Tämä yhdessä taloudellisten vaikeuksien kanssa ohjaa kuntia suunnitelmallisempaan toimintaan myös raakamaan hankinnassa. Alueita hankitaan aiempaa tarkemman harkinnan perusteella. Hankittavat alueet on saatava kunnan haltuun suunnitelmien mukaisessa aikataulussa eikä ylimääräiseen odotteluun ole varaa. Tällöin tarve maankäyttö- ja rakennuslain mukaisten lunastusten käyttöön raakamaan hankinnassa saattaa lisääntyä (Lunastuslaki 603/77). 1.2.4 Katualueiden ilmaisluovutusvelvollisuus Ensimmäisen asemakaavan mukaiseen katualueeseen liittyy ns. ilmaisluovutusvelvollisuus, jolla tarkoitetaan kunnan oikeutta saada katualue ilmaiseksi. (MRL 104-105 ).
1.2.5 Maankäyttösopimus Kunta voi tehdä kaavoitukseen liittyviä maankäyttösopimuksia yksityisten maanomistajien kanssa. Sopimusten keskeisenä sisältönä on kaavan toteuttamisen aikataulusta, yhteistyöstä sekä kustannusvastuista sopiminen. Sopimusten käytön yleistyminen johtuu pääasiassa kunnan omistaman kaavoitettavan raakamaan puuttumisesta yhdyskuntarakentamisen kannalta sopivalta paikalta sekä rakennettujen alueiden uudelleen kaavoituksen ja rakentamisen yleistymisestä (MRL 91b ). 1.2.6 Kehittämisaluemenettely Maankäyttö- ja rakennuslain 15 luvussa on säädetty kehittämisaluemenettelystä, jolla mahdollistetaan rajatun alueen toteuttamista tukevien erityiskeinojen käyttäminen lain vaatimien edellytysten täyttyessä (MRL 110 ). 1.2.7 Kehittämiskorvausjärjestelmä Maanomistaja, joka saa asemakaavoituksesta merkittävää hyötyä, on velvollinen osallistumaan kunnan ohella yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin (MRL 91a - 91p ). 1.2.8 Tontinluovutus Kunta luovuttaa omistamansa kaavan mukaiset tontit rakennettaviksi. Luovutusmuotoina voi olla myynti ja vuokraus. Omakotitontteja on luovutettu erillishakujen kautta. Tonttien saajien valintamenettely voi vaihdella. Rivi-, kerros-, liike- ja teollisuustontit luovutetaan pääsääntöisesti neuvottelumenettelyä käyttäen. 1.2.9 Rakentamiskehotus Kunnallistekniikan piirissä olevien yksityisten tonttien saamista käyttöön voidaan pyrkiä edistämään antamalla rakentamiskehotuksia. Rakentamiskehotuksia ei Kangasalla ole annettu. Kunnat, joissa kehotusmenettelyä on kokeiltu, käyttävät keinoa yleensä uudelleen. Rakentamiskehotus on kunnallistalouden kannalta edullinen ja tehokas tapa saada tontteja rakentajien käyttöön (MRL 97 ). 1.2.10 Rakentamattoman tontin korotettu kiinteistövero Asuntotarkoitukseen kaavoitetulle rakentamattomalle tontille valtuusto voi määrätä erillisen, muita kiinteistöveroprosentteja korkeamman veroprosentin, jonka on oltava vähintään 1,00 ja enintään 3,00 (Kiinteistöverolaki 12a ). 2. MAAPOLITIIKAN ONGELMIA JA TAVOITTEITA KANGASALLA 2.1 Työryhmän toteamia ongelmia 2.1.1 Raakamaan puute Ongelmina maapolitiikkaan liittyen on Kangasalla keskeisimmäksi koettu pula raakamaasta. Puutteesta johtuen ei aina ole ollut mahdollista määrätietoinen yhdyskuntarakenteen kehittäminen toivotulla tavalla. Seurauksena on suunnittelemattoman rakentamisen lisääntyminen, joka puolestaan aiheuttaa raakamaan hinnan nousua. 2.1.2 Maanhinnan kohoaminen Maanhinnan kohoaminen vaikeuttaa puolestaan kunnan maanhankintaa. Se aiheuttaa lisäkustannuksia paitsi rakennusmaan myös muiden alueiden hankkimisessa. Kertaantuu edelleen rakennusmaan ja myös yritystoimintaan varatun rakennusmaan hinnassa ja saattaa vaikuttaa liiketoiminnan edellytyksiin. 2.1.3 Toteutuksen ajoitus Houkuttelevien teollisuustonttien ja yritystoimintaan soveltuvien alueiden puute koetaan ongelmaksi. Rakennetun infrastruktuurin alikäyttö aiheuttaa huolta. Ongelma on vähentynyt viime aikoina, kun sukupolvenvaihdoksien takia huomattava osa rintamamiestonttien jakamisista on toteutunut. Edelleen kuitenkin joitakin merkittäviä rivi- ja kerrostalotontteja toteutumatta. 2.1.4 Sopimuksiin ajautuminen Puute kaavoitettavasta raakamaasta yhdessä hinnan kohoamisen kanssa ovat osaltaan aiheuttaneet paineita yksityisen maan kaavoittamiseen. Sopimusmenettely on kankea, hidas ja työläs eikä ole aina taannut toteutumista säällisessä ajassa. Sopimusten maksuvelvoitteiden toteutumisen seuranta on hankalaa. Sopimusten valmistelu hoidetaan hajautetusti. Johtosäännöissä ja toimenkuvissa ei ole selkeästi määrätty vastuita. Kaava- ja kunnallistekninen suunnittelu tapahtuu eri aikaan jonka seurauksena sopimuksilla määritettävät rakentamiskustannusten korvaukset tulee helposti alimitoitettua. 2.2 Maapolitiikan tavoitteet Kangasalan kunnan maapoliittisena tavoitteena on toimien kohdentaminen ensisijaisesti kunnan omistamaan maahan. 2.2.1 Yleiset tavoitteet Kunnan maapoliittiset tavoitteet ovat: - yleiskaavassa määritellyn hyvän ja tavoitteellisen yhdyskuntarakenteen turvaaminen - kohtuuhintaisen rakennusmaan tarjonnan turvaaminen - maanomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen. Maapolitiikalla turvataan kaavoituksessa osoitettavien alueiden saaminen käyt-
töön oikeaan aikaan kohtuullisella hinnalla. Tavoitteen saavuttamiseksi on varattava vuosittain riittävät taloudelliset resurssit raakamaan ostamiseen, asemakaavoitukseen ja kunnallistekniseen rakentamiseen. Maapoliittinen suunnittelu käsittää talousarvion, -suunnitelman ja kuntastrategiaan liittyvän maanhankinnan ja luovutuksen. Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen kaavoitus vaikuttaa voimakkaasti maapolitiikan harjoittamiseen, joten kaavoituksen ja harjoitettavan maapolitiikan tulee olla tavoitteiltaan samansuuntaisia. Asemakaavoituksessa ja yleiskaavoituksessa on huomioitava maapoliittiset näkökohdat ja maapolitiikan ja kaavoituksen tulee edistää hyvää yhdyskuntarakennetta. 2.2.2 Laadulliset tavoitteet Uudet asemakaavat laaditaan pääasiassa kunnan omistamalle maalle, jolloin kaavoituksella aikaansaatu mahdollinen taloudellinen hyöty jää kunnalle. Omia maitaan kaavoittaessaan ja käyttöön luovuttaessaan kunta voi vaikuttaa alueen toteuttamisaikatauluun ja täten palveluiden kysyntään. Pakottavissa tilanteissa voidaan hyväksyä yksityisen maan kaavoittaminen vähäisessä määrin, mikäli siihen liittyy raakamaiden ja tonttialueiden luovutusta kunnalle. Raakamaiden hankkiminen kunnalle ei ole kuitenkaan itsetarkoitus, mikäli sopimusteitse päädytään ratkaisuun jossa kunta voi ohjata rakentumista yhtä hyvin ja samalla tavalla kuin omien maidensa osalta. Maa-alueet pyritään hankkimaan 5-10 vuotta ennen niiden käyttöönottoa. Maanhankinta keskitetään asemakaavoitettaviksi tuleville alueille yleiskaavoituksen osoittamille kasvusuunnille. Terveellisen ja viihtyisän ympäristön luomiseksi hankitaan myös tarvittavat virkistysalueet. Kunnalla on 3-5 vuoden rakentamistarvetta vastaava tonttireservi, josta valmiin kunnallistekniikan piirissä vähintään kahden vuoden rakentamistarvetta vastaava määrä. 2.2.3 Määrälliset tavoitteet Raakamaata hankitaan vuosittain vähintään 40 ha. Kysynnän vaihtelusta riippuen luovutetaan omakotitontteja vuosittain 25 kpl, teollisuustontteja 10 kpl ja kerros- ja rivitalorakentamiseen 100 asunnon tuotantoa vastaava tonttimäärä. 2.2.4 Taloudelliset tavoitteet Kunta vaikuttaa toimillaan siten, että maanhinta pysyy markkinoilla kohtuullisena. Kustakin kaavoitettavasta alueesta laaditaan laskelma kaavan arvioiduista toteuttamiskustannuksista. Laskelmassa otetaan huomioon maanhankintakustannukset, asetettava tuottotavoite, kunnallistekniikan kustannukset, kustannukset palvelutuotantoon ja infrastruktuuriin sekä maanmyyntitulot kunnallisteknisine korvauksineen. Yksityistä maata kaavoitettaessa tulee maanomistajan kunnallisteknisin rakentamiskustannusten korvauksin sekä yleisten alueiden ja rakennusoikeuden luovutuksin korvata kaavoituksella aikaansaatava arvonnousu kuten jäljempänä luvussa 3.3 tarkemmin on esitetty. Maapolitiikkaa toteutetaan periaatteella, että maanhankinta ja luovutus, ottaen huomioon kunnan lakisääteiset velvollisuudet katu-, puisto- ym. yleisten alueiden hankintaan, on itsensä kannattavaa. 3.1 Maanhankinta 3. MAAPOLIITTISET TOIMENPITEET KANGASALLA 3.1.1 Rakennusmaan hankinta Rakennusmaan hankinnalla tulee turvata: - hyvä yhdyskuntarakenne - kohtuuhintainen tonttimaa ensisijaisesti julkisin varoin rahoitettavaa asuntotuotantoa ja omakotitalojen rakentamista varten - kohtuuhintainen tonttimaa työpaikkojen ja palvelujen luomista varten - kunnan kehityksen kannalta merkittävien alueiden hankinta erillisten hankintaohjelmien mukaisesti. Kunnan tulee hankkia omistukseensa laajamittaiseen rakentamiseen tarvittava raakamaa ennen alueen asemakaavoittamista. 3.1.2 Yleisten ja muiden alueiden hankinta Maanhankinnalla tulee turvata kunnan omia hankkeita varten tarvittavien tonttien ja alueiden käyttöön saaminen (päiväkoti-, koulu- ym. yleiset tontit sekä virkistysalueet). Suojelualueita ja maata seudullisia hankkeita varten hankitaan tarvittaessa ja erityisesti tilanteessa, jossa alue on vaarassa joutua suunnitellun tarkoituksen estävään käyttöön. Maata voidaan aina hankkia maa- ja metsätalousmaan hinnalla. Kunta hankkii asemakaavan mukaiset yleiset alueet omistukseensa. 3.1.3 Maanhankintatavat Maata hankitaan ensisijassa vapaaehtoisella kaupalla kohtuullisella käyvällä hinnalla. Hinnan muodostuksessa on otettava huomioon sijainti ja etäisyydet, rakentamis- ja perustamisolosuhteet, maan nykyinen tila, pellon arvo, puustoisuus, kunnan maanomistus läheisyydessä ja odotusarvo. Etuostoa voidaan käyttää maanhankinnassa, jos hinta on kohtuullinen ja etuosto edistää kohteena olevan alueen toteuttamista ja etuostoa voidaan muutoinkin pitää tarkoituksenmukaisena. Maankäyttösopimuksella saadaan kunnan tarvitsemia alueita käyttöön silloin kun yksityisen maan asemakaavoitus on kunnan kehittämisen kannalta ajankohtainen ja alueen osto kunnalle ei tule kyseeseen. Maanvaihtoa käytetään vain erikseen harkituissa tapauksissa. Lunastusta käytetään raakamaan hankintaan erikseen niin päätettäessä, mikäli kunnan suunnitellun kehityksen kannalta on tärkeää saada määrätty alue kunnalle, eikä vapaaehtoiseen kauppaan ole päästy. Asemakaava-alueilla lunastusta käytetään, mikäli kunta tarvitsee aluetta eikä vapaaehtoiseen kauppaan ole päästy. 3.2 Maanluovutus Kunnan maanluovutuksen tavoitteena on monipuolisten ja kohtuuhintaisten tonttien luovutta-
minen rakentamiseen ja kunnan suunnitelmallinen kehittäminen. Kunnan kehittämistavoitteita ovat tonttipolitiikan kannalta mm.: - yhdyskuntarakenteen eheyttäminen - sosiaalisesti monipuolisten asuntoalueiden muodostaminen - asutuksen ja työpaikkojen integrointi - asuntorakentamiseen ja työpaikkarakentamiseen osoitettujen tonttien jatkuva ja riittävä tuottaminen. 3.2.1 Tonttien yleiset luovutusperiaatteet Omakotitontit Tontinluovutuksista ilmoitetaan lehdessä ja kunnan kotisivuilla. Tontteja luovutetaan valtuuston hyväksymien luovutusperiaatteiden ja -ehtojen mukaisesti. Luovutuksista päätetään aluekohtaisesti erikseen. Tontteja voidaan luovuttaa myös tarjouskilpailun perusteella. Muut asuntotontit Muut asuntotontit osoitetaan ensisijassa ns. yleishyödyllistä asuntotuotantoa varten. Kerrosja rivitalotontit myydään hakemusten perusteella sellaisille rakentajille, jotka ovat valmiit noudattamaan kunnan antamia ohjeita. Vanhusten, vammaisten, opiskelijoiden ja nuorten tms. erityisryhmän asumiseen varattavat tontit voidaan vuokrata. Käytetään useita yleishyödyllisiä rakentajia. Työpaikkatontit Työpaikkatonttien luovutuksesta päätetään tonttikohtaisesti ja tällöin tulee erityisesti huomioida: - uusien työpaikkojen aikaansaaminen - yrityksen soveltuminen kyseiselle alueelle, - tilavarauksen ja laajenemismahdollisuuksien oikea suhde, - maankäytön tehokkuus, - elinkeino- ja työvoimapoliittiset näkökohdat, - puutteellisissa olosuhteissa Kangasalla toimivat yritykset sekä että tontteja ei luovuteta yritykselle, jolla on jo tarkoitukseen soveltuva tontti Kangasalla. Pääsääntöisesti kunta myy työpaikkatontit. Tontinluovutus on kaksivaiheinen. Ensin tehdään varauspäätös, jonka perusteella yrittäjä laatii suunnitelmansa tontin käytöstä. Jos hanke näyttää toteuttamiskelpoiselta niin toiminnallisesti kuin taloudellisestikin, tehdään tontista myyntipäätös. Hakemus on vapaamuotoinen. Selvitykset yrityksestä, hankkeesta ja tontin käytöstä nopeuttavat varauspäätöksen tekemistä. 3.2.2 Tonttien luovutusehdot ja hinnat Luovutustapa ja varausmaksu Tavoitteena tulee olla alueittain yhtenäisesti tonttien myyminen. Vuokra-asuntotuotannon tontit ja yleisten rakennusten tontit voidaan luovuttaa vuokraamalla. Muut tontit luovutetaan pääsääntöisesti myymällä. Yhtenäisellä tonttien luovutusalueella voidaan kuitenkin kaikki tontit luovuttaa vuokraamalla. Tontin varauspäätös tehdään enintään puoleksi vuodeksi. Varausmaksu on 500 euroa joka hyvitetään lopullisen kauppahinnan maksun yhteydessä. Varausajan (6 kk) kuluessa ja rakennushankeen varmistuttua tehdään myynti- tai vuokrauspäätös. Varausmaksua ei palauteta. Tonttien hinnoittelu ja vuokra Tontit hinnoitellaan kohtuullisen käyvän hinnan mukaan, mikäli luovuttamiseen liittyy rakentamisvelvoitteesta sopiminen. Vuokrattaessa tonttien vuokran suuruus on 5-8 % kauppahinnasta. Asuntolainoitusaikana voidaan vuokraa periä 4 %:n mukaan. Rakentamisvelvoite, edelleenluovutuskielto ja sopimussakko Tontille on rakennettava kahden vuoden kuluessa 2/3-4/5 tontin rakennusoikeudesta. Tonttia ei saa rakentamattomana luovuttaa edelleen kolmannelle ilman kunnan suostumusta. Rakentamisvelvoitteesta voidaan päättää tapauskohtaisesti. Rakentamattoman tontin edelleen luovuttamisen, tontin rakentamisvelvoitteen laiminlyömisen ja muiden sopimusehtojen vakuudeksi asetetaan sopimussakko, joka on korkeintaan kauppahinta kolminkertaisena tai vuosivuokra viisikymmenkertaisena. 3.3 Yksityisen maan kaavoittaminen 3.3.1 Sopimusmenettely Sopimuksen tavoitteet ja periaatteet Laajamittainen rakentaminen tapahtuu ensisijaisesti kunnan omistamilla alueilla. Yksityisessä omistuksessa olevaa maata voidaan ottaa laajamittaiseen rakentamiseen, mikäli alueen rakentamisesta tehdään sopimus ja - kunta ei omin maanluovutuksin pysty luomaan riittäviä ja monipuolisia edellytyksiä rakentamiselle, - alueen täydennysrakentamisen luonteinen käyttöönotto nostaa tehtyjen investointien käyttöastetta ja - alueen käyttöönotto on perusteltua ottaen huomioon alueelle sijoittuvan toiminnan laadun ja laajuuden. Sopimus tehdään, ellei erityistapauksesta muuta johdu, mikäli alueen ensimmäisessä asemakaavassa osoitetaan vähintään n. 500 k-m 2 :n asuntorakennusoikeuden arvoa vastaava rakennusoikeus tai asemakaavan muutoksessa asuntorakennusoikeus lisääntyy tai vastaavasti muulla alueella kerrosalojen määrä kaksinkertaistuu tai asemakaavan muutos merkitsee kiinteistön arvon huomattavaa muutosta kuten esim. omakotitontin jakamisella muodostuvaa uutta tonttia. Sopimuksessa tulee sopia mm. seuraavista alueen toteuttamiseen liittyvistä seikoista: - alueen rakentamisaikataulu. Yleensä sopimusalue tulee rajata siten, että toteutus voi tapahtua kuntasuunnitelmakauden kuluessa. Aikataulut tulee tehdä sitoviksi. - alueiden luovuttaminen kunnalle. Kunnalle tulee luovuttaa kustannusten korvauksena osa yleiseen käyttöön osoitettuja alueita tai rakennusmaata.
- kunnallistekniikan rakentaminen ja korvaaminen. Sopijapuolen tulee sitoutua korvaamaan ko. alueen kunnallistekniikan kustannukset investointien nykyarvon periaatteella tai rakentamaan kunnallistekniikka kunnan hyväksymien suunnitelmien mukaisesti. - muista sopimusperiaatteista. Jos on kyse laajaa aluetta koskevasta sopimuksesta, tulee tällöin sopia muistakin rakentamiseen ja rahoittamiseen liittyvistä kysymyksistä. Yksityistä maata kaavoitettaessa voidaan sopia maan arvonnousun korvauksena luovutettavaksi tonttimaata kunnalle enintään 30 % rakennusoikeudesta muodollisella kauppahinnalla, maanomistajalle jäävien tonttien kunnallistekniikan rakentamiskustannusten rakentamiskorvausten maksamisen ja yleisten alueiden luovuttamisen lisäksi. Maankäyttösopimuksilla edistetään tarkoituksenmukaisen yhdyskuntarakenteen oikea-aikaista toteutumista yksityisille maille. Maankäyttösopimuksia käyttäen pyritään kaavan aiheuttaman maan arvonnousun ja muun hyödyn sekä kustannusten jakamiseen maanomistajan ja kunnan kesken oikeudenmukaisesti sekä maanomistajien tasavertaiseen kohteluun. Mikäli maanomistajan pyrkimyksenä on sopimuksen tekeminen kunnan kanssa alueen kaavoituksesta ja rakentamisesta, tulee yhteistyössä kunnan kanssa etukäteen selvittää hankkeen soveltuvuus yhdyskuntarakenteeseen ja kunnan suunnitelmiin. Jos on oletettavissa, että rakentamisella on taloudellisia vaikutuksia kunnan palvelutarjontaan ja kysyntään, on rakentajan osallistuttava näiden hankkeiden investointi- ja käyttökustannuksiin sopimuksessa tarkemmin sovittavalla tavalla. Kunta ei tee uusia sopimuksia eikä ryhdy yhteistoimintaan uusilla alueilla sellaisen maanomistajan kanssa, jolla on huomattavasti toteutumatonta rakennusoikeutta, ellei samassa yhteydessä sovita näiden toteutumattomien rakennusoikeuksien käyttöönotosta. Sopimuksen sisältö Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä maankäyttösopimuksia, joissa ei kuitenkaan voida sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen kun kaavaluonnos tai ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämä ei koske sopimusten tekemistä kaavoituksen käynnistämisestä. Kaavoitus ja sopimusmenettely lomittuvat siten, että yhteistoiminnan käynnistyessä ja kaavoitusta aloitettaessa tehdään sopimus yhteistoimintamenettelystä. Ennen tätä kaavoitustyöstä on ilmoitettu osallisille osallistumis- ja arviointisuunnitelmalla. Yhteistoimintasopimuksella sovitaan kustannustenjaosta ja aikataulusta kaavoitustyön aikana. Yhteistoimintamenettelyä koskevissa sopimuksissa käsitellään seuraavat asiat: - sopijaosapuolet - sopimuksen kohde - sisältö ja tarkoitus - kaavoitus - kaavoitus- ja suunnittelukustannusten jako - maanvaihdot ja muut asiaan liittyvät järjestelyt - kunnalle aiheutuneiden kustannusten korvaaminen - tavoiteaikataulu - voimassaolo. Varsinainen maankäyttösopimus tai esisopimus maankäytöstä ja alueluovutuksista tai vaihdoista tehdään sen jälkeen kun asemakaavaluonnos on ollut julkisesti nähtävillä ja siitä on saatu mielipiteet. Lopullinen sopimus ja siihen liittyvät omaisuudenvaihdot tehdään ennen kuin valtuusto on hyväksynyt kohdetta koskevan asemakaavan tai - muutoksen. Maankäyttösopimuksia tehtäessä käsitellään seuraavat asiat: - sopimusosapuolet - sopimusalue - kaavoitus ja kartoitus - kunnallistekniikan, katujen sekä puistojen suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito - yleisten rakennusten suunnittelu ja rakentaminen sekä muu yhdyskuntarakentaminen - maan luovuttaminen - asuntotuotantoalueen osalta asuntotuotannon jakauma vuokra-asuntoihin ja muihin sekä rahoitusmuoto - asuntojen laatu- ja hintatason määräytymistapa, rakentamistapaohjeet, - asukasvalinta - asuntojen jälleenluovutusehdot - ympäristö ja kaupunkikuva - sopimuksen toteutumisen ja voimassa pysymisen varmistaminen, sopimuksen siirtäminen, voimaantulo ja purkautuminen - rakentamisvelvollisuus ja rakentamattoman alueen luovutus - vakuudet ja sopimussakko - autopaikkojen järjestäminen. Sopimusmenettelyllä perittävät korvaukset Asemakaavan laatimisesta perittävästä korvauksesta on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 59 :ssä: Jos asemakaava tai kaavan muutos on pääasiassa yksityisen edun vaatima ja laadittu maanomistajan tai -haltijan aloitteesta, kunnalla on oikeus periä tältä kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset. Yksityisen maan kaavoittamisesta perittäviä kulujen korvaamista voidaan tarkistaa rakennuslainsäädännön muutoksesta johtuen. Lain sisällön muuttumisen lisäksi uudistunut lainsäädäntö edellyttää entistä tarkempaa vaikutusten selvittämistä sekä osallistumismenettelyä, mikä vaikuttaa kustannuksiin. Maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää yleensä mm. osallistumis- ja arviointisuunnitelman laatimista ja vireille tulosta kuuluttamista. Asemakaavan muutoksista perittävien kustannusten lisäksi on mahdollista laskuttaa asemakaavan laatimiskustannukset. Menettelyn yksinkertaistamiseksi tulisi pidättäytyä taksatyyppisessä laskuttamisessa pienempien asemakaavojen ja -muutosten ollessa kysymyksessä. Laajempitöisissä asemakaavoissa ja muutoksissa laskutettaisiin todellisten kustannusten perusteella. Kiinteät palkkiot perustuvat kaavoituksen usean vuoden kustannusseurantaan vastaten siten useimmissa tapauksissa todellisia kustannuksia. Joissakin kaavoissa tulee väistämättä ennalta arvaamattomia kustannuksia, mitkä usein aiheutuvat muiden viranomaisten lausunnoista tai asiantuntijain selvityksistä tai osallisten muistutuksista. Periaate kuitenkin on, että etukäteen tulee voida määritellä työmäärän suuruus ja hakijalle antaa etukäteen selvitys kustannuksista.
3.3.2 Kehittämiskorvaus (MRL 91a-91p ) Kehittämiskorvauksen periaate Laadittaessa asemakaavaa yksityisen maanomistajan maalle on ensisijaisesti pyrittävä solmimaan maankäyttösopimus asemakaavan toteuttamisvastuusta. Maankäyttösopimuksilla voidaan, kehittämiskorvausta koskevien säännösten rajoittamatta, laajemmin sopia osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista. Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä maanomistajalta asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus). Kehittämiskorvauksen perimisen edellytyksenä on, että maanomistajan saama rakennusoikeus (tai lisäys) on vähintään 500 k-m 2. Lisäksi maanomistajan kaavasta saaman hyödyn on oltava merkittävä. Kehittämiskorvauksen sisältö Kehittämiskorvausta voi periä sellaisista yhdyskuntarakentamisen kustannuksista joiden lain mukainen toteuttamisvastuu kuuluu kunnalle: - toimenpiteen oltava kyseistä asemakaava-aluetta merkittävästi palveleva - katujen, puistojen, liikennealue, tori jne. yleisten alueiden suunnittelu ja rakentaminen - em. alueiden maapohjan hankintakustannukset - päiväkotien, koulujen ym. infrastruktuurin maanhankintakustannukset - kaavoituskustannukset (omakin työ) riippumatta kenen aloitteesta kaava on laadittu. Pääsääntöisesti kustannuksista otetaan huomioon vain kyseistä kaava-aluetta palveleva osuus, mutta tietyin edellytyksin myös kaava-alueen ulkopuolisista kustannuksista voidaan huomioida kyseistä kaava-aluetta koskeva osuus. Ennen ko. asemakaavaa syntyneitä kustannuksia voidaan tietyin edellytyksin sisällyttää kehittämiskorvaukseen mikäli maanomistajan saa asemakaavasta erityisen merkittävää hyötyä. Laskelman kehittämiskorvauksesta tekee kunta, joka myös kuulee maanomistajia muistutusten tekemistä varten. Huomattavaa on, että vesi- ja viemäriverkoston rakentamisesta aiheutuvia kustannuksia ei sisällytetä kehittämiskorvaukseen, vaan niistä peritään vesihuoltolain mukaiset liittymis-, käyttö- ja perusmaksut. määräämä toimitusinsinööri. Kunta voi itse päättää kehittämiskorvauksen määräksi myös vähemmän kuin 60 % asemakaavan maanomistajalle tuomasta arvonnoususta, kehittämiskorvauksen määrä voi olla erisuuruinen eri asemakaava-alueilla. Kunta voi myös päättää olla perimättä kehittämiskorvausta. Kunnan on pyrittävä toteuttamaan kehittämiskorvaukseen lasketut toimenpiteet viimeistään 10 vuoden aikana siitä kun kehittämiskorvaus on määrätty. Kehittämiskorvauksen periminen Yksityistä maata kaavoitettaessa peritään maankäyttö- ja rakennuslain 12a luvun säädösten tarkoittamalla tavalla kehittämiskorvauksena 50 % asemakaavan kullekin maanomistajalle tuomasta maanarvonnoususta. 3.4 Suositus maapolitiikkaa toteuttavasta organisaatiosta Useat eri hallintokunnat ja viranhaltijat osallistuvat maapolitiikkaan liittyvien asioiden valmisteluun ja päätöksentekoon: Valtuusto päättää maapoliittisesta ohjelmasta, maankäyttösopimuksista ja vuosittaisista määrärahoista. Kunnanhallitus toteuttaa maapoliittista ohjelmaa hyväksymällä kaupat määrärahojen puitteissa ja päättää etuoston käyttämisestä. Kunnanjohtaja kunnanhallituksen esittelijänä valvoo ja ohjeistaa maapolitiikan toteuttamista sekä päättää etuoston käyttämättä jättämisestä. Geodeetti vastaa kunnan maanhankinnasta sekä tontinluovutuksesta. Mikäli kaavoitetaan yksityisen maata, ympäristöpalvelukeskuksen johtaja valvoo ja koordinoi taloudellisen yhdyskuntarakenteen toteutumista, kaavoitusarkkitehti päättää maankäyttösopimusten laadinnasta ja suunnittelupäällikkö laatii maankäyttösopimukset. Teknisen palvelukeskuksen johtaja vastaa kunnallisteknisten korvausten ja kustannusten laskennasta. Rakennuspäällikkö vastaa kaavakohtaisesti yhdyskuntatekniikan kustannuslaskennasta ja toteutuksesta. Kehittämiskorvauksen määrä Kehittämiskorvaus lasketaan (ja maksetaan) tonteittain mikä edellyttää sitovaa tonttijakoa jo kaavaehdotusvaiheessa. Kehittämiskorvaus tulee maksettavaksi kun tontille myönnetään rakennuslupa tai tontti luovutetaan vastikkeellisesti eteenpäin. Maanomistaja voi halutessaan maksaa korvauksen aikaisemminkin. Niiden tonttien osuus, joiden omistajilta ei voida periä korvausta, jää kunnan osuudeksi. Kehittämiskorvaus saa olla enintään 60 % asemakaavan kullekin maanomistajalle tuomasta arvonnoususta (kattoarvo). Arvonnousun arvioi kunnan hakemuksesta maanmittaustoimiston
Liite Ehdotus perittävistä kustannuksista Asemakaavamuutoksesta, joka on maankäyttö ja rakennusasetuksen 27 :n tarkoittama vaikutukseltaan vähäinen asemakaavan muutos, peritään muutoksenhakijalta 4 000. Vaikutukseltaan vähäinen asemakaavan muutos on nähtävillä 14 päivää. Asemakaavat ja asemakaavan muutokset, jotka eivät ole maankäyttö ja rakennuslain 52 : n tarkoittamia vaikutukseltaan merkittäviä asemakaavoja tai asemakaavan muutoksia, mutta eivät myöskään maankäyttö ja rakennusasetuksen 27 :n tarkoittamia vaikutukseltaan vähäisiä asemakaavan muutoksia 6 000. Maankäyttö ja rakennuslain 52 :n tarkoittamat vaikutukseltaan merkittävät asemakaavat ja asemakaavan muutokset, jotka ainoastaan valtuusto voi hyväksyä sekä muut suuritöiset tai runsaasti neuvotteluja vaativat asemakaavat tai asemakaavan muutokset 8 000. Asemakaavamuutoksista, jotka ovat poikkeuksellisen suuritöisiä ja joista on ennakkoon sovittu muutoksenhakijan kanssa peritään muutoksenhakijalta aikaveloitukseen perustuvat todelliset kustannukset. Aikaveloituksen perusteena käytetään muutokseen laatimiseen käytettyjä työtunteja. Tuntiveloitusyksikkönä on työsuoritukseen osallistuneiden henkilöiden kuukausipalkka sosiaalikuluineen jaettuna 150:llä. Lisäksi peritään yleiskustannuksena, joka sisältää kopiointi-, monistus- ja tarvikekustannukset 30 % sekä työnantajalle aiheutuneina muina henkilömenoina 20 % eli yhteensä 50 % tuntilaskutuksen kokonaissummasta. Mikäli muutoksen valmistelu edellyttää pienoismalleja, maaperätutkimuksia tai muita erityisselvityksiä lisätään näistä kunnalle aiheutuneet kustannukset täysimääräisinä muutoksenhakijalta perittävään palkkioon. Kuulutuskustannukset Muutoksen hakijalta peritään kuulutuskustannuksina kuulutuskertaa kohti 200. Palkkion suorittaminen Hakijan on suoritettava asemakaavan laatimisesta tai asemakaavan muutoksesta perittävä kiinteä palkkio kahdessa erässä siten, että puolet kiinteästä palkkiosta suoritetaan ennen kaavamuutoksen laadinnan käynnistymistä ja loppuosa palkkiosta sekä kuulutuskustannukset muutoksen tultua lainvoimaiseksi. Menettelyä noudatetaan myös milloin on kysymys maankäyttösopimuksen soveltamisesta. Jos hakija peruu muutoshakemuksen ennen hyväksymispäätöstä, ei ennakkoon perittyä maksua palauteta. Aikaveloitukseen perustuvan palkkion osalta kunta voi vaatia, että hakijan on annettava hyväksyttävä vakuus asemakaavamuutoksen arvioitujen kustannusten suorittamisesta. Mikäli muutosta on pyytänyt useampi kuin yksi maanomistaja, palkkiot ja kuulutuskustannukset jaetaan heidän välillään rakennusoikeuden mukaisessa suhteessa. Koska veloitusperusteen edellytyksenä on pääasiassa yksityisen edun toteutuminen, ei palkkiota ja kuulutuskustannuksia peritä ja ennakkosuoritus palautetaan hakijalle, mikäli muutosta ei hyväksytä. Palkkio ja kuulutuskustannukset määräytyvät sen taksan perusteella, joka on voimassa maksuluokan määräämishetkellä.