Keravan kaupunki ja Jatke Oy. Alikeravan kaupallinen selvitys

Keravan kaupunki ja Jatke Oy Alikeravan kaupallinen selvitys 19.5.2015

2 SISÄLTÖ Alkusanat... 3 1. Kaupan sijainninohjaus... 4 1.1 Maankäyttö- ja rakennuslaki... 4 1.2 Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava... 5 2. Kaavoitustilanne... 8 2.1 Asemakaavan muutos... 8 2.2 Keravan yleiskaava 2035, luonnos... 9 3. Väestö ja yhdyskuntarakenne... 10 4. Kaupan nykytila ja kehitysnäkymät... 13 4.1 Päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan myymäläverkko... 13 4.2 Ostovoima ja ostovoiman siirtymä... 15 4.3 Liiketilan lisätarve... 16 4.4 Kaupan kehitystrendit ja nettikauppa... 17 5. Keravanportti kaupan suuryksikköalueena... 20 5.1 Mitoitus... 20 5.2 Kaupallinen konsepti... 21 5.2.1 Keskustaan soveltumaton kauppa... 21 5.2.2 Keravanportin kaupan konsepti... 24 5.3 Kilpailunäkökulma... 26 5.4 Alueellinen laajuus... 27 5.4.1 Lähtökohdat... 27 5.4.2 Kaupan palvelut... 28 5.4.3 Yhdyskuntarakenne... 29 5.4.4 Kaupan palvelujen saavutettavuus ja kytkeytyminen liikenneverkkoon... 33 5.4.5 Liikenteen toimivuus... 38 5.5 Yhteenveto ja johtopäätökset... 40 6. Asemakaavamuutoksen vaikutusten arviointi... 43 6.1 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen... 43 6.2 Vaikutukset elinkeinoelämän toimintaedellytyksiin... 44 6.3 Vaikutukset liikenteeseen... 45 6.4 Vaikutukset ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön... 46 6.5 Vaikutukset kuntatalouteen... 48 6.6 Muut vaikutukset... 49 6.7 Yhteenveto ja johtopäätökset... 49 7. Lähdeluettelo... 51

3 ALKUSANAT Tehtävänä oli laatia maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämä kaupallinen selvitys Keravan Jäspilän alueella vireillä olevaan asemakaavamuutokseen ja Keravan yleiskaavan 2035 tarkistustyöhön liittyen. Työssä selvitetään Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa esitetyn Keravanportin vähittäiskaupan suuryksikköalueen laajuus ja arvioidaan asemakaavamuutosalueelle suunnitteilla olevan kaupan toiminnan vaikutukset. Asemakaavamuutos koskee Alikeravantiellä sijaitsevaa rakennettua kiinteistöä, joka on tällä hetkellä asemakaavalla osoitettu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi. Maanomistaja on tehnyt asemakaavan muutoshakemuksen, jolla se anoo kiinteistön asemakaavan muuttamista liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa tilaa vaativan vähittäiskaupan suuryksikön. Keravan yleiskaavaluonnoksessa on osoitettu KM-merkintä myös valtatien 4 ja maantien 140 väliin ja Keravanportin ulottuvuutta tarkastellaan myös tuohon itäsuuntaan. Työ tehtiin Keravan kaupungin ja Jatke Oy:n toimeksiannosta. Keravan kaupungilta työtä ohjasivat Tiina Hartman, Heini-Sofia Iho ja Marja Pelo. Selvityksestä vastasivat FM Kimmo Koski, FM, KTM Susanna Harvio, DI Oona-Lina Alila ja Ins. (AMK) Anna Jokiranta Sweco Ympäristö Oy:stä.

4 1. KAUPAN SIJAINNINOHJAUS 1.1 MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAKI Eduskunta hyväksyi 15.3.2011 esityksen maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskauppaa koskevien säännösten muuttamisesta (HE 309/2010). Lakimuutos tuli voimaan huhtikuussa 2011. Muutoksen keskeisenä tavoitteena on selkeyttää vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjauksen tavoitteita ja periaatteita, vahvistaa seudullista näkökulmaa ja kokonaisvaltaista otetta kaupan palveluverkon kehittämisessä ja muutosten hallinnassa sekä yhdenmukaistaa kaupan ohjausta koskevat säännökset koskemaan kaikkia kaupan toimialoja. Vähittäiskaupan sijainnin ohjausta koskevien säännösten keskeisenä tavoitteena on kaupallisten palvelujen saatavuuden ja saavutettavuuden turvaaminen. Maankäytön suunnittelulla tulee luoda edellytykset asuinalueiden kaupallisten palvelujen tarjonnalle ja pyrkiä vaikuttamaan olemassa olevien palvelujen säilymiseen. Kaupallisten palvelujen tulee olla mahdollisuuksien mukaan saavutettavissa eri kulkumuodoilla. Tavoitteena on asiointiliikenteestä aiheutuvien haitallisten vaikutusten vähentäminen. Toinen vähittäiskaupan sijainnin ohjauksen keskeinen tavoite on keskusta-alueiden aseman tukeminen kaupan sijaintipaikkana. Keskusta-alueilla on tyypillisesti monipuolinen palvelutarjonta, asutusta ja hyvät liikenneyhteydet ympäröiviltä asuinalueilta eri liikennemuodoilla. Maankäytön suunnittelulla tulee luoda edellytykset kaupallisten palvelujen tarjonnalle keskusta-alueilla ja toisaalta edistää keskusta-alueiden olemassa olevan palvelutarjonnan säilyttämistä ja kehitysmahdollisuuksia. Maankäyttö- ja rakennuslain 71a :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan yli 2 000 kerrosneliömetrin suuruista vähittäiskaupan myymälää. Säännöksiä sovelletaan myös olemassa olevan vähittäiskaupan myymälän merkittävään laajennukseen tai muuttamiseen vähittäiskaupan suuryksiköksi, vähittäiskaupan suuryksikön laajentamiseen sekä sellaisiin vähittäiskaupan myymäläkeskittymiin, jotka ovat vaikutuksiltaan verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön. Vähittäiskauppaa koskevat säännökset koskevat kaikkia kaupan toimialoja. Lakia oli tarkoitus alun perin alkaa soveltaa paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan (esim. auto-, rauta-, kodinkone- ja huonekaluliikkeet) neljän vuoden kuluttua lain voimaantulosta eli keväällä 2015. Maaliskuussa 2015 tätä siirtymäsäännöstä pidennettiin lakimuutoksella kevääseen 2017. Maankäyttö- ja rakennuslain 71b :ssä on esitetty maakunta- ja yleiskaavalle vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset, joiden mukaan: - Suunnitellulla maankäytöllä ei saa olla merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen. Arvioitaessa suunnitteluratkaisun vaikutuksia keskustan kaupallisiin palveluihin otetaan huomioon muun muassa kaupan laatu. - Kaavassa osoitettavien kaupan alueiden on mahdollisuuksien mukaan oltava saavutettavissa joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä. Tavoitteena on, että paljon liikennettä aiheuttavat vähittäiskaupan toiminnot (päivittäistavarakaupat ja kauppakeskukset) sijoittuisivat niin, että niihin on mahdollista päästä henkilöauton ohella myös joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä. - Suunnitellun maankäytön on edistettävä sellaisen kaupan palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuullisia ja liikenteen haitat mahdollisimman vähäisiä. Liikenteellisten

5 vaikutusten arvioinnissa korostuvat palvelujen etäisyys asutuksesta, mahdollisuus käyttää eri liikkumismuotoja ja muut seikat, jotka vaikuttavat liikenteen määrään (mm. kaupan laatu ja siitä aiheutuva asiointitiheys). Maankäyttö- ja rakennuslain 71c :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Keskusta-alueen ulkopuolelle soveltuvia ovat esimerkiksi toimialat, jotka eivät kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja joiden sijoittaminen keskustaan on toiminnan luonteen ja ison tilatarpeen vuoksi vaikeaa. Myös toimialan tyypillinen asiointitiheys ja sitä kautta liikenteen määrä vaikuttaa arvioon. Maankäyttö ja rakennuslain 71d :n mukaan merkitykseltään seudullisen suuryksikön sijoittaminen maakuntakaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle edellyttää, että vähittäiskaupan suuryksikön sijoituspaikaksi tarkoitettu alue on maakuntakaavassa erityisesti osoitettu tähän tarkoitukseen. Jos asemakaavassa halutaan osoittaa merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö keskustatoimintojen alueen ulkopuolelle, edellyttää se sitä, että maakuntakaavassa on sijoittamisen mahdollistava merkintä. Muiden vähittäiskaupan suuryksiköiden kohdalla tulee ottaa huomioon yleiskaavan ohjausvaikutus. Hallituksen esityksen (HE 334/2014 vp) mukaisesti maankäyttö- ja rakennuslakia muutettiin maaliskuussa 2015 siten, että kilpailun toimivuuden näkökulma sisällytettiin lain mukaisiin alueidenkäytön suunnittelun tavoitteisiin ja kaavojen vaikutusten arviointiin kaikilla kaavatasoilla sekä asemakaavan laatimisharkintaa koskevaan säännökseen. Kilpailun toteutumisen kannalta keskeistä on riittävä ja kysyntää vastaava tonttitarjonta kunnassa. Lainmuutos ei kuitenkaan saa vaarantaa eheää yhdyskuntarakennetta eikä lisätä kuntatalouden kustannuksia. 1.2 UUDENMAAN 2. VAIHEMAAKUNTAKAAVA Uudenmaan kaupan palveluverkon kokonaisratkaisu koostuu maakunnallisen keskusverkon, merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sekä taajamatoimintojen alueita ja työpaikka-alueita koskevien määräysten muodostamasta kokonaisuudesta. Merkitykseltään seudullisella vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan sellaista vähittäiskaupan suuryksikköä tai usean myymälän muodostamaa vähittäiskaupan aluetta, jolla voidaan arvioida olevan yhtä kuntaa laajempia, seudullisia vaikutuksia. Seudullisuuden raja kertoo, minkä koon alittavia vähittäiskaupan suuryksiköitä tai usean myymälän muodostamaa vähittäiskaupan aluetta kunta voi kaavoittaa vaihemaakuntakaavan keskustatoimintojen tai merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden ulkopuolelle. Uudenmaan 2.vaihemaakuntakaavassa määritellään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden koon alaraja erikseen - sellaiselle vähittäiskaupalle, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi sijoittua perustelluista syistä myös keskusta-alueiden ulkopuolelle, - muulle erikoistavaran kaupalle sekä - päivittäistavarakaupalle.

6 Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan seudullisuuden raja vaihtelee 2 000-30 000 k-m 2 :n välillä riippuen alueesta ja kaupan laadusta. Seudullisuuden rajat maankäyttöluokittain on esitetty suunnittelumääräyksissä ja ne ohjaavat kuntakaavoitusta, ellei tapauskohtaisesti tai kunnan palveluverkkosuunnitelman yhteydessä laadituilla selvityksillä erityisesti muuta osoiteta. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa onkin arvioitava vaikutustarkastelujen perusteella, onko kyseessä seudullisesti vai paikallisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksikkö. Seudullisuuden raja voi yksityiskohtaisempien selvitysten perusteella olla maakuntakaavassa esitettyä pienempi tai suurempi. Keravalla seudullisuuden alaraja on taajamatoimintojen alueilla ja työpaikka-alueilla tilaa vaativan erikoiskaupan osalta 10 000 k-m 2, taajamatoimintojen alueilla muun erikoiskaupan osalta 5 000 k-m 2, taajamatoimintojen alueilla päivittäistavarakaupan osalta 2 000 k-m 2 ja muilla alueilla (kaikki vähittäiskauppa) 2 000 k-m 2. Maankäyttö- ja rakennuslain 71 b :n mukaan merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus on osoitettava maakuntakaavassa riittävällä tarkkuudella. Lain perusteluissa todetaan, että enimmäismitoituksen osoittaminen koskee soveltuvin osin myös keskustatoimintojen alueita. Vaihemaakuntakaavassa esitetään keskustatoimintojen alueiden enimmäismitoitus kerrosneliömetreinä ainoastaan keskikokoisille ja pienille kuntakeskuksille. Keravan keskustaan enimmäismitoitusta ei ole esitetty. Vaihemaakuntakaavan ratkaisussa käsitellään 31 keskustojen ulkopuolista seudullisesti merkittävää vähittäiskaupan suuryksikköä. Näistä 14, mukaan lukien Keravanportti, on esitetty jo Uudenmaan aiemmissa maakuntakaavoissa. Keskustojen ulkopuoliset suuryksiköt on tarkoitettu ensisijaisesti sellaista seudullista kauppaa varten, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi perustellusta syystä sijoittua myös keskustaalueiden ulkopuolelle. Jokaisen vaihemaakuntakaavassa esitetyn suuryksikön enimmäismitoitukseen on laskettu nykytilanne, eli kaikki rakennettu liiketila sekä arvioitu liiketilan lisätarve. Vaihemaakuntakaavassa vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus on osoitettu maakunnallisella tarkkuudella, ja se tarkentuu kuntakaavoituksessa. Keravanportissa maakuntakaavan mukainen enimmäismitoitus on 75 000 k-m 2. Vaihemaakuntakaavassa esitettyjä seudullisesti merkittäviä vähittäiskaupan suuryksiköitä kehitetään sellaista seudullista kauppaa varten, joka vaatii paljon tilaa, ei kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja jossa asioidaan harvoin. Tällaista kauppaa ovat mm. auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppa. Muunkinlaisen seudullisen kaupan sijoittaminen on suuryksikköalueille mahdollista, mikäli vaikutusten arvioinnin perusteella kaupan laatua kuvaavat sijoittumisedellytykset täyttyvät. Lisäksi seudullisesti merkittäviin vähittäiskaupan suuryksiköihin voidaan sijoittaa kokonaismitoituksen puitteissa paikallisesti merkittävää päivittäistavaran kauppaa ja muuta erikoiskauppaa, mm. vaatekauppaa, jos kunnan palveluverkkoratkaisu mahdollistaa ratkaisun. Jos merkitykseltään seudullisella vähittäiskaupan suuryksikköalueella on olemassa olevaa merkitykseltään seudullista päivittäistavarakauppaa tai muuta erikoistavaran kauppaa, niitä voidaan laajentaa ympäristöministeriön ohjeistuksen mukaisesti, kunhan laajennus ei ole merkittävää. Tällaisen laajennuksen ohjeellisena rajana pidetään korkeintaan 1 500 k-m 2 tai alle 25 % laajennusta. Vaihemaakuntakaavassa vähittäiskaupan suuryksiköt osoitetaan kohdemerkinnällä, jonka sijainti ja laajuus on määriteltävä yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa siten, että se muodostaa toiminnallisen kokonaisuuden. Toiminnallisen kokonaisuuden arvioimiseksi yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa on tarkoituksenmukaista käsitellä alueen maankäyttöratkaisu ja siihen sijoittuvat vähittäiskaupan yksiköt kokonaisuutena. Alueen laajuutta määriteltäessä tulee huomioida jo rakentuneen alueen laajuus ja sen kehittämisedellytykset, alueen sisäiset liikennejärjestelyt mukaan lukien kevyen liikenteen järjestelyt, sekä kytkentä ympä-

7 röivään liikenneverkkoon. Vaihemaakuntakaavan tulkinta kohdemerkinnän sijainnin suhteesta liikenneväyliin on väljempi kuin se on ollut Uudenmaan maakuntakuntakaavassa: esimerkiksi alueen voi halkaista merkittävä pääväylä, edellyttäen että huolehditaan toiminnallisesta kokonaisuudesta ja alueen sisäisistä liikennejärjestelyistä. Vaihemaakuntakaavassa osoitetut merkittävät uudet taajama- ja työpaikka-alueiden laajennukset edellyttävät yksityiskohtaisempaa kaavoitusta, jossa suuryksikön suhde ympäröivään maankäyttöön määritellään. Ympäröivän maankäytön ei tarvitse olla kokonaisuudessaan rakentunut ennen suuryksikön toteuttamista. Ympäröivän alueen toteuttamisen voidaan katsoa käynnistyneen silloin, kun kunta on investoinut katuverkkoon ja kunnallistekniikkaan ja myös suuryksikköä ympäröivät alueet ovat rakentumassa. Merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö Kohdemerkinnällä osoitetaan merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumiskohteet keskustatoimintojen alueiden ulkopuolella. Niitä kehitetään sellaista kauppaa varten, joka vaatii paljon tilaa, ei kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja jonka tyypillinen asiointitiheys on pieni. Vaihemaakuntakaavan suunnittelumääräyksen mukaan merkinnän osoittamalle alueelle voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa sellaista merkitykseltään seudullista vähittäiskauppaa, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi perustellusta syystä sijoittua myös keskusta-alueiden ulkopuolelle kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa. Merkitykseltään seudullisella vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan myös useasta myymälästä koostuvaa vähittäiskaupan aluetta, joka on vaikutuksiltaan verrattavissa merkitykseltään seudulliseen vähittäiskaupan suuryksikköön. Kohdemerkinnällä osoitetun vähittäiskaupan suuryksikön sijainti ja laajuus on määriteltävä yksityiskohtaisessa kaavoituksessa siten, että se muodostaa riittävän laajan toiminnallisen kokonaisuuden. Merkitykseltään seudullista vähittäiskauppaa ei saa toteuttaa ennen ympäröivien taajamatoimintojen tai työpaikkaalueiden toteuttamista. Lisäksi on huolehdittava, että palvelut ovat mahdollisuuksien mukaan saavutettavissa kävellen, pyöräillen tai joukkoliikenteellä sekä edistetään sellaisen palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuulliset ja että liikenteestä aiheutuvat haitat ovat mahdollisimman vähäisiä.

8 2. KAAVOITUSTILANNE 2.1 ASEMAKAAVAN MUUTOS Suunnittelualue sijaitsee noin kahden kilometrin etäisyydellä Keravan keskustasta Alikeravan yritysalueella (kuva 1). Alue rajautuu idässä Alikeravantiehen, etelässä yrityskiinteistöön, lännessä rakentamattomaan kiinteistöön ja pohjoisessa paloaseman kiinteistöön. Suunnittelualueeseen kuuluu Alikeravan 9. kaupunginosan korttelin 332 tontti 3. Alueen pinta-ala on noin 0,9 hehtaaria. Kaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa tontin käyttötarkoitus teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueesta vähittäiskaupan suuryksikön korttelialueeksi. Nykyisin alueella on yksi teollisuusrakennus tontin luoteisnurkassa. Muu osa tontista on lähinnä vesakoitunutta pensaikkoa. Ajoyhteys tontille on Alikeravantieltä. Voimassa olevassa asemakaavassa rakennustehokkuus e=0,75 ja rakennusoikeus noin 6 700 k-m 2. Kaavamuutoksessa rakennustehokkuudeksi muutetaan 0,5, jolloin rakennusoikeutta muodostuu noin 5 000 k-m 2 (Keravan kaupunki 2014a). Vahvistetuissa Uudenmaan maakuntakaavassa (2006) ja Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa (2014) asemakaava-alue on taajamatoimintojen aluetta. Oikeusvaikutteisessa valtuuston 14.6.2004 hyväksymässä ja vuonna 2007 tarkistetussa Keravan yleiskaavassa 2020 asemakaava-alue on teollisuus- ja varastoaluetta. Tontin pohjoislaita ulottuu pääasiassa yksityisille palveluille varattavalle alueelle (Keravan kaupunki 2014a). Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti (Keravan kaupunki 2014a).

9 2.2 KERAVAN YLEISKAAVA 2035, LUONNOS Keravan yleiskaavassa 2035 osoitetaan mm. asumisen alueet, keskusta-alueet, viheralueet, kaupan alueet, elinkeinojen ja palveluiden alueet, liikenneverkko, kiinteät muinaisjäännökset sekä kulttuurihistoriallisesti merkittävät alueet. Yleiskaavan kautta pyritään mahdollistamaan väestönkasvu ja uusien työpaikkojen syntyminen. Yleiskaavassa osoitetaan uusia ja olennaisesti muuttuvia, pienin toimenpitein kehitettäviä ja nykyisellään säilyviä asumista ja työpaikkoja sisältäviä alueita. Yleiskaava mahdollistaa Keravan asukasmäärän kasvun noin 12 000 henkilöllä vuosien 2015-2035 aikana. Lahden moottoritien ja Keravantien risteyksen tuntumaan on suunniteltu asemakaavoitettaviksi tarkoitettujen kaupallisten palvelujen alueiden (KM2 ja KM3) sijoittamista. Alueille saa sijoittaa merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön. Uusia ja olennaisesti muuttuvia KM -alueita osoitetaan 0,5 km 2 ja ne sijoittuvat Lahden moottoritien ja Keravantien (mt 148) risteyksen tuntumaan. Pienin toimenpitein kehitettäviä KM -alueita osoitetaan 0,4 km 2 entisille PK -alueille. Näihin pinta-aloihin sisältyvät kadut, pysäköintialueet, kiinteitä muinaisjäännöksiä yms. Koko pinta-ala ei siten ole pelkästään kaupan tiloille. Kuva 2. Keravan yleiskaavaluonnos 2035 ja yleiskaavaluonnoksen KM -alueet.

10 3. VÄESTÖ JA YHDYSKUNTARAKENNE Vuoden 2014 lopussa Keravalla asui noin 35 300 asukasta. Alkuvuonna 2015 tästä väestömäärästä noin 32 600 asui taulukossa 1 esitetyillä asuinalueilla. Keravan kaupunginosista väestömäärältään suurin on Kaleva, jossa asuu lähes kolmannes keravalaisista. Keravan väestöstä yli 80 % asuu nykyisin kaupunginosissa, jotka sijaitsevat pääosin kävely- tai pyöräilyetäisyydellä rautatieasemista. Keravan aseman vaikutusalue on noin 1-2 kilometriä ja tällä alueella sijaitsevilla Kalevan, Killan, Sompion, Keskustan ja Alikeravan kaupunginosien alueilla asuu noin 23 000 asukasta eli 65 % väestöstä. Tarkastelukohteena olevalla Alikeravan alueella (taulukon alueet 9, 12, 13 ja 14) väestömäärä on noin 3 700 eli 11 % Keravan kokonaisväestöstä. Työpaikkoja Alikeravalla on suhteessa enemmän eli noin kolmasosa (noin 3 500 vuonna 2012) kaupungin kaikista työpaikoista (Keravan kaupunki 2014). Keravan kaupungin laatiman väestöennusteen mukaan Keravan eri asuinalueilla asuu noin 43 400 asukasta vuonna 2035. Suurinta väestönkasvun ennakoidaan olevan keskustan länsiosassa, Ylikeravalla ja Kalevassa. Alikeravalla ennakoitu väestökasvu on noin 700 asukasta. Tilastokeskuksen vuonna 2012 laatiman väestöennusteen mukaan Keravan väestömäärä on hieman Keravan kaupungin ennakoimaa väestönkasvua pienempi eli 42 300 asukasta vuonna 2035. Taulukko 1. Keravan väestö asuinalueittain vuonna 2015 ja 2035 (Keravan kaupunki). Ennakoitu Väestömäärä väestönkasvu Väestömäärä Alueen nimi 28.1.2015 vuoteen 2035 2035 1 Kalevan länsi- ja pohjoisosa 4 342 1 100 5 442 2 Kalevan keskiosa 3 471 440 3 911 3 Kalevan itäosa 1 913 440 2 353 4 Kilta 1 890 100 1 990 5 Sompio 1 1 397 0 1 397 6 Keskusta, länsi 1 096 2 300 3 396 7 Keskusta, itä 2 944 300 3 244 8 Sompio 2 1 044 100 1 144 9 Keskusta, etelä 2 139 600 2 739 10 Savio, pohjoinen 2 679 420 3 099 11 Savio, etelä 2 948 310 3 258 12 Alikerava, etelä 91 120 211 13 Alikerava, pohjoinen 83 0 83 14 Jaakkola, Alikeravantien itäpuoli 1 418 0 1 418 15 Jokivarsi 129 0 129 16 Ahjo, etelä 1 253 660 1 913 17 Ahjo, pohjoinen 1 122 900 2 022 18 Kaskela, eteläosa 2 123 100 2 223 19 Kaskela, pohjois- ja länsiosa 323 740 1 063 20 Ylikerava, Postlar 86 500 586 21 Ylikerava 102 1 700 1 802 Yhteensä 32 593 10 830 43 423 Kerava on pääosin varsin tiiviiksi kaavoitettua kaupunkirakennetta ja kaupungin pinta-alasta lähes 70 % oli taajama-aluetta vuonna 2010. Keravan asukastiheys onkin koko maan kaupungeista Helsingin ja Kauniaisten jälkeen kolmanneksi suurin (noin 1 130 asukasta/ maa-km 2 ). Valtaosa Keravan asutuksesta sijoittuu alle kolmen kilometrin etäisyydelle keskustasta. Keravan pääliikenneyhteydet ovat päärata ja valtatie 4. Muita

11 pitkämatkaista liikennettä välittäviä pääteitä ovat Lahden moottoritien rinnakkaistienä kulkeva Lahdentie (mt 140) ja itä-länsisuuntainen Keravantie (mt 148). Keravan ydinkeskustan katuverkon pääväylät muodostavat tiiviin kehän kävelykadun ja aseman ympärille. Kuva 3. Keravan YKR-taajamat 2010 ja YKR-asuinalueet vuonna 2011. Keravan joukkoliikennetarjonta koostuu lähijunaliikenteestä sekä seudullisesta ja Keravan sisäisestä bussiliikenteestä. Keravan alueelle on määritelty tavoitteellinen joukkoliikenteen palvelutaso neliportaisella luokituksella jakamalla kaupunki 1-4 tähden palvelutasoalueisiin. Keravan keskusta rautatieaseman ympäristössä on määritelty neljän tähden alueeksi, jolla on henkilöauton kanssa kilpailukykyinen palvelutaso. Yhden tähden alueita ovat mm. Alikeravan ja Ylikeravan työpaikkavaltaiset alueet. Näilläkin alueilla on kuitenkin mahdollisuus joukkoliikenteen käyttöön, mutta etäisyydet pysäkeille ovat pidempiä ja vuorovälit harvempia kuin luokitukseltaan paremmilla alueilla (Keravan kaupunki 2014). Keravan lyhyet etäisyydet ja tiivis kaupunkirakenne luovat hyvät edellytykset kävelylle ja pyöräilylle. Jalankulun ja pyöräilyn verkko kattaa koko kaupungin, joten pyörällä pääsee helposti paikasta toiseen. Pyöräteitä ja jalkakäytäviä on Keravalla yhteensä noin 100 kilometriä. Keravalaiset tekevätkin yli kolmasosan matkoistaan jalan tai pyörällä. Matkasuoritteesta kävely ja pyöräily muodostavat noin 8 %. Keravalla kävelyn osuus on korkeimmillaan ostos- ja asiointimatkoilla sekä vapaa-ajanmatkoilla. Pyöräily on puolestaan suosituinta työ- ja opiskelumatkoilla sekä vapaa-ajanmatkoilla. Keravan keskustan ja rautatieaseman saavutetta-

12 vuus pyörällä ydinkeskustan alueelta on alle 10 minuuttia ja lähes koko kaupungin alueelta alle 20 minuuttia. Keravan eteläosista Savion asema on hyvin saavutettavissa pyöräillen alle 10 minuutissa. Keravalla alle kilometrin mittaisilla matkoilla kävely ja pyöräily ovatkin merkittävimmät kulkutavat. Tämän jälkeen henkilöauto kuitenkin kasvattaa osuuttaan ja 1-2 kilometrin matkoista yli 40 % tehdään autolla (Keravan kaupunki 2014). Keravalaisista työssäkävijöistä noin 11 400 henkilöä (68 %) käy töissä Keravan ulkopuolella. Noin puolet näistä työmatkoista suuntautuu pääkaupunkiseudulle. Muista kunnista käy Keravalla töissä noin 6 600 henkilöä. Vuonna 2011 suurimmat työmatkavirrat Keravalle suuntautuivat Vantaalta, Helsingistä, Tuusulasta, Järvenpäästä ja Sipoosta. Keravan suurimmat yritysalueet sijaitsevat keskustan lisäksi Alikeravalla ja Ylikeravalla.

13 4. KAUPAN NYKYTILA JA KEHITYSNÄKYMÄT 4.1 PÄIVITTÄISTAVARAKAUPAN JA ERIKOISKAUPAN MYYMÄLÄVERKKO Vuonna 2013 Keravalla toimi 20 päivittäistavaramyymälää (taulukko 2). Myymälätyypeittäin tarkasteltuna kaupungissa oli vuonna 2013 eniten isoja valintamyymälöitä. Myymäläkoon mukaan tarkasteltuna valtaosa eli 65 % Keravan päivittäistavaramyymälöistä oli pieniä, pinta-alaltaan alle 400 m 2 :n myymälöitä eli valintamyymälöitä, pienmyymälöitä ja päivittäistavaroiden erikoismyymälöitä. Pienten myymälöiden osuus Keravan päivittäistavaramyymälöiden päivittäistavaramyynnistä oli kuitenkin vain 23 %. Myymälätyypeistä eniten myyntiä oli hypermarketeissa, joissa toteutui noin puolet päivittäistavaramyynnistä. Seuraavaksi eniten päivittäistavaraa myytiin isoissa supermarketeissa (24 %). Keravan päivittäistavaramyymälöistä 12 toimii keskustassa. Alikeravalla myymälöitä on kaksi, samoin Kalevassa, Ahjolla ja Saviolla. Alikeravan päivittäistavaramyymälät ovat myymälätyypiltään pienmyymälä ja iso supermarket. Keravan molemmat hypermarketit sijaitsevat keskustassa. Taulukko 2. Keravan päivittäistavaramyymälät vuonna 2013 (A.C.Nielsen Finland Oy). Hyper- Tavara- Supermarket Valintamyymälä Pien- Erikois- Yhteensä market talo Iso Pieni Iso Pieni myymälä myymälä (>2500 m2) (>1000 m2) (>1000 m2) (400-999 m2) (200-399 m2) (100-199 m2) 2 1 3 1 6 1 2 4 20 Asukaslukuun suhteutettuna Keravalla oli keskimäärin 1 746 asukasta yhtä päivittäistavaramyymälää kohti, mikä on samaa suuruusluokkaa kuin koko maassa keskimäärin (1 719 asukasta/myymälä). Päivittäistavarakaupan myynti asukasta kohti oli Keravalla suurempi kuin koko maassa keskimäärin (koko maan indeksi 100 ja Keravan 111). Myös päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus ( /myynti-m 2 ) Keravalla oli suurempi kuin koko maassa keskimäärin. Korkea myyntitehokkuus kertoo yleensä siitä, että päivittäistavarakaupan pintaala on alimitoitettu, ja että kilpailu on vähäistä. Alhainen myyntitehokkuus puolestaan on yleensä merkki päivittäistavarakaupan ylimitoituksesta ja kireästä kilpailutilanteesta. Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Keravalla toimi yhteensä 141 erikoiskaupan myymälää vuonna 2012 (taulukko 3). Toimialoilla, jotka sisältävät pääosin tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöitä (huonekalu-, kodintekniikka- ja rautakauppa sekä muu tilaa vaativa kauppa kuten puutarha-alan kauppa ja venekauppa) toimi 20 myymälää. Auto- ja autotarvikekaupan alalla toimi lisäksi 15 myymälää. Muun erikoiskaupan toimialoilla kaupungissa toimi yhteensä 106 myymälää. Muuhun erikoiskauppaan kuuluvat Alkot, apteekit, kosmetiikkamyymälät ym., muotikaupat, sekä ns. pienet erikoiskaupat kuten optikot, kelloliikkeet ja kukkakaupat. Toimialaryhmittäin tarkasteltuna eniten erikoiskaupan myymälöitä oli muun erikoiskaupan (ns. pienet erikoiskaupat) toimialaryhmässä, yhteensä 70 myymälää. Suurimmat yksittäiset toimialaryhmät olivat rautakauppa (14 myymälää) ja muotikauppa (16 myymälää). Rautakaupan alan myymälöiden määrä tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöiden kokonaismäärässä korostuu, sillä Tilastokeskuksen luokituksen mukaan

14 rautakaupan toimialaan kuuluu myös pieniä myymälöitä kuten lukkoseppä- ja avainliikkeitä. Kaikki rautakaupat eivät siten ole varsinaisia tilaa vaativan erikoiskaupan liikkeitä. Kuva 4. Keravan päivittäistavarakaupan myymälät vuonna 2013 ja erikoiskaupan myymälät vuonna 2012 (A.C.Nielsen Finland Oy ja Tilastokeskus).

15 Valtaosa Keravan erikoiskaupan myymälöistä toimi keskustassa. Alikeravalla myymälöitä oli 28. Myymälöistä viisi oli paljon tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöitä ja yhdeksän auto- ja autotarvikekaupan myymälöitä. Loput toimivat muun erikoiskaupan alalla. Alkoja, apteekkeja ym., ja muotikaupan myymälöitä Alikeravalla ei ollut. Asemakaavan muutosalueen läheisyydessä Alikeravantien varressa on nykyisin 11 erikoiskaupan myymälää, joista seitsemän toimii tilaa vaativan erikoiskaupan aloilla (auto-, huonekalu-, keittiö- ja saniteetti- ja rautakaupan alan myymälöitä). Muun erikoiskaupan myymälätarjontaan kuuluvat kaksi laajan tavaravalikoiman myymälää (ns. halpahintamyymälää) sekä eläin- ja sisustustarvikekauppa. Taulukko 3. Keravan erikoiskaupan myymälät vuonna 2012 (Tilastokeskus). TILAA VAATIVA ERIKOISKAUPPA Auto- ja auto- Huonekalu- Kodin- Rauta- Muu tilaa Tilaa vaativa tarvikekauppa kauppa tekniikka- kauppa vaativa erikoiskauppa kauppa erikoiskauppa yhteensä 15 2 1 14 3 35 MUU ERIKOISKAUPPA ERIKOIS- Alkot, Muoti- Tietotekninen Muu Muu KAUPPA apteekit kauppa erikois- erikois- erikoiskauppa YHTEENSÄ ym. kauppa kauppa yhteensä 14 16 6 70 106 141 4.2 OSTOVOIMA JA OSTOVOIMAN SIIRTYMÄ Ostovoima arvioitiin vuoden 2013 lopun väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Kulutuslukuina käytettiin Vähittäiskauppa Suomessa 2008 -selvityksen (Santasalo ja Koskela 2008) vuodelle 2013 päivitettyjä Uudenmaan keskimääräisiä lukuja (taulukko 4). Ostovoiman kehitys arvioitiin Keravan kaupungin väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden mukaan. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona käytettiin päivittäistavarakaupassa 1 %/vuosi ja erikoiskaupassa 2 %/vuosi. Taulukko 4. Kaupan kulutusluvut ja arvio kehityksestä /asukas/vuosi. /asukas 2013 2035 Päivittäistavarakauppa 3 078 3 831 Erikoiskauppa 5 569 8 610 - tilaa vaativa erikoiskauppa 1 785 2 760 - muu erikoiskauppa 3 784 5 850 Yhteensä 8 647 12 441 Eri tahojen tekemät arviot yksityisen kulutuksen kasvusta voivat poiketa merkittävästi toisistaan. Kasvuarviot vaihtelevat myös toimialoittain. Tässä selvityksessä käytetyt kasvuarviot kuvaavat maltillisesti ja realistisesti kulutuksen kehitystä, minkä vuoksi niitä käytetään yleisesti kaupan selvityksissä. Keravalla koko vähittäiskaupan (päivittäistavarakauppa, tilaa vaativa erikoiskauppa ja muu erikoiskauppa) ostovoima oli vuonna 2013 noin 302 miljoonaa euroa. Päivittäistavarakaupan osuus ostovoimasta oli noin 107 miljoonaa euroa ja erikoiskaupan osuus noin 194 miljoonaa euroa (tilaa vaativa erikoiskauppa noin 62 milj. ja muu erikoiskauppa noin 132 milj. ).

16 Vuonna 2035 Keravan asukkaiden ostovoima on noin 540 miljoonaa euroa eli noin 238 miljoonaa euroa enemmän kuin vuonna 2013. Päivittäistavarakaupan ostovoima on noin 166 miljoonaa euroa (+59 milj. ) ja erikoiskaupan noin 374 miljoonaa euroa (+180 milj. ). Erikoiskaupan ostovoiman kasvusta vuoteen 2035 kohdistuu tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 58 miljoonaa euroa ja muuhun erikoiskauppaan noin 122 miljoonaa euroa. Ostovoimatarkasteluissa on pidettävä mielessä, että ostovoima kuvaa kuluttajien ostovoimapotentiaalia tietyllä alueella. Se ei kerro suoraan, missä tämä potentiaali toteutuu myyntinä. Ostovoiman siirtymä on kunkin alueen vähittäiskaupan myynnin ja ostovoiman erotus. Kuluttajat eivät tee kaikkia ostoksia omalta paikkakunnalta, vaan osa ostoksista tehdään oman asuinalueen ja oman kunnan ulkopuolelta. Vastaavasti muualla asuvat tuovat asianomaiselle paikkakunnalle ulkopuolista ostovoimaa. Kun ostovoiman siirtymä on positiivinen eli myynti on suurempi kuin ostovoima, kaupan palvelut ovat vetovoimaisia ja saavat ostovoimaa muualta. Kun ostovoiman siirtymä on negatiivinen eli myynti on pienempi kuin ostovoima, ostovoimaa siirtyy muualle. Päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymä Keravalla vuonna 2013 oli positiivinen (+33 %). Käytännössä tämä kertoo sen, että asukkaat käyttivät pääsääntöisesti oman kaupunkinsa päivittäistavaramyymälöitä, minkä lisäksi lähikuntien asukkaat, työmatkalaiset ja matkailijat toivat Keravalle päivittäistavaramyymälöihin ostoseuroja. Erikoiskaupassa Keravan ostovoiman siirtymä oli negatiivinen, sillä 9 % ostovoimasta siirtyi kaupungin ulkopuolelle. Tilastokeskuksen erikoiskaupan rekisteriaineistot eivät mahdollista ostovoiman siirtymätarkastelua kaupunginosittain, eikä yhden kunnan osalta aineistojen tietosuojavaatimusten vuoksi myöskään erikoiskaupan lajeittain. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavatyöhön liittyneen selvityksen (Uudenmaan liitto 2010) mukaan vuonna 2007 päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymä oli positiivinen noin puolessa Uudenmaan kunnista. Keravalla siirtymä oli 18 %. Päivittäistavarakaupassa positiivinen siirtymä Keravalle on siis kasvanut viime vuosina. Erikoiskaupan ostovoiman siirtymä vuona 2007 oli negatiivinen kaikissa Uudenmaan kunnissa Vantaata (+53 %), Helsinkiä (+21 %), Porvoota (+2 %), Karkkilaa (+2 %) ja Keravaa (+0 %) lukuun ottamatta. Erikoiskaupan ostovoiman siirtymä oli esimerkiksi Järvenpäässä ja Hyvinkäällä -11 % ja Tuusulassa -32 %. Keravalla erikoiskaupan siirtymä on muuttunut negatiiviseksi vuoden 2007 jälkeen. 4.3 LIIKETILAN LISÄTARVE Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan laatimiseen liittyneessä kaupan selvityksessä (Uudenmaan liitto 2013) Keravan vähittäiskaupan liiketilatarpeeksi vuoteen 2035 arvioitiin 83 000 k-m 2. Kokonaistarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan 10 000 k-m 2, tilaa vaativaan erikoiskauppaan autokauppa mukaan lukien 46 000 k-m 2 ja muuhun erikoiskauppaan 27 000 k-m 2. Kaupallisten palvelujen (kahvilat, kampaamot jne.) liiketilatarve on lisäksi 18 000 k-m 2. Koko liiketilatarpeesta kohdistuu keskustaan noin 47 000 k-m 2 ja keskustan ulkopuolisille alueille 55 000 k-m 2. Suurin osa päivittäistavarakaupan ja muun erikoiskaupan liiketilatarpeesta suuntautuu keskustaan. Vastaavasti suurin osa paljon tilaa vaativan erikoiskaupan ja autokaupan tarpeesta suuntautuu keskustan ulkopuolelle. Tämä jako on kuitenkin liukuva. Keskustat ja muut kaupan alueet ovat yleensä monipuolisia ja alueille sijoittuu monen eri toimialan myymälöitä. Keskusta-alueilla

17 on siis myös tilaa vaativaa erikoiskauppaa ja keskustan ulkopuolisilla alueilla jonkin verran päivittäistavarakauppaa ja muuta erikoiskauppaa. Edellä esitettyä liiketilan lisätarvetta voidaan pitää väestökehitykseen pohjautuvana perusmitoituksena. Kuluttajien asiointi ei kuitenkaan noudata kuntarajoja, vaan ostovoimaa liikkuu kuntien rajojen yli. Jonkin kunnan laskennallinen liiketilan lisätarve voi siis toteutua myös jossain toisessa kunnassa. Tyypillisesti suuremmissa keskuksissa on enemmän kauppaa kuin pienissä kunnissa. Keravalla tämä ostovoiman suuntautumisen huomioiva liiketilatarve on keskusta-alueella 54 000 k-m 2 ja muilla alueilla 63 000 k-m 2. 4.4 KAUPAN KEHITYSTRENDIT JA NETTIKAUPPA Päivittäistavarakaupassa hypermarketit ja isot supermarketit ovat olleet vahvoja tekijöitä ja ne säilyttävät asemansa myös lähitulevaisuudessa. Hypermarkettien koko ei kuitenkaan enää kasva oleellisesti ja markkinoille tulee myös aiempaa pienempiä hypermarketteja. Päivittäistavarakaupassa viime vuosien kehityspiirteisiin on kuulunut myös se, että on alettu perustaa uusia pienmyymälöitä, etenkin suurimmilla kaupunkiseuduilla. Laadukkaiden pienmyymälöiden merkitys on ollut kasvussa ja kasvaa edelleen tulevaisuudessa. Suurten ja pienten myymälöiden merkityksen kasvaessa keskikokoisten päivittäistavaramyymälöiden asema heikkenee. Kehityksessä on kuitenkin alueellisia eroja. Kuluttajarakenteen muutosten (ikääntyminen, pienet kotitaloudet, auton käyttö jne.) myötä asuinalueiden lähikauppojen tarve lisääntyy. Myös myymälöiden erikoistumisen ja profiloitumisen merkitys kasvaa ja liikenneasemamyymälöiden, Deli-tyyppisten myymälöiden ja 24/7-kauppaketjujen kysyntä kasvaa. Viime aikoina myös lähellä tuotetun ruoan kysyntä on ollut kasvussa ja kasvun voidaan olettaa jatkuvan edelleen. Erikoiskaupassa myymälöiden valikoimat monipuolistuvat ja kasvavat. Tämä merkitsee mm. sitä, että myymäläkoko kasvaa ja kauppakeskukset vahvistuvat. Samalla erikoistuminen, niin yksittäisten myymälöiden kuin pienten kauppakeskustenkin, lisääntyy. Tilaa vaativassa erikoiskaupassa on kehittynyt myös myymälöitä, joissa oman alan tuotevalikoiman lisäksi myydään muita tuotteita, esimerkiksi polkupyöriä kodinkoneliikkeessä. Myös avaimet käteen -periaate yleistyy (esimerkiksi kirjahyllyn kuljetus ja kokoaminen asiakkaan kotona). Nähtävissä on myös, että Suomeen tulee muutama suuri Outlet-keskus ja että hyvinvointija vapaa-ajan palveluihin sekä elämyksellisyyteen liittyvä kauppa lisääntyy. Koko maassa kaupan yleisenä kehitystrendinä on ollut kaupan keskittyminen ja palveluyksiköiden koon kasvu. Lisäksi pääteiden varsiin on syntynyt ja syntymässä tilaa vaativaa erikoiskauppaa. Kaupallisten keskittymien merkitys koko maassa on kasvanut ja kasvaa edelleen samalla kun irrallaan olevien myymälöiden asema heikkenee. Etenkin kaupunkirakenteeseen liittyvät kauppakeskukset ja kaupan keskittymät menestyvät. Päivittäistavarakauppojen ja vetovoimaisten erikoiskaupan ketjujen sijoittuminen keskusten yhteyteen parantaa niiden toimintaedellytyksiä. Tilaa vaativa erikoiskauppa ml. laajan tavaravalikoiman myymälät (halpahintamyymälät) on tällä hetkellä ja tulevaisuudessakin voimakkaasti kasvava erikoiskaupan toimiala. Tilaa vaativan kaupan alalle tulee jatkuvasti uutta tarjontaa ja uusia toimialakeskittymiä rakennetaan.

18 Kaupan palvelujen liikenteellinen saavutettavuus on yksi menestyvän kauppapaikan avaintekijöistä. Viime aikoina on alettu yhä enemmän kiinnittää huomiota autolla saavutettavuuden lisäksi myös hyvään saavutettavuuteen joukkoliikenteellä sekä kävellen/pyöräillen. Tämä tukee kaupunkirakenteeseen liittyvien kauppapaikkojen menestymismahdollisuuksia. Saavutettavuus joukkoliikenteellä ja kävellen/pyöräillen on tulevaisuudessa entistä tärkeämpää pyrittäessä hillitsemään ilmastonmuutosta ja vähentämään liikennettä. Ostovoiman kasvun vuoksi kaupan ja erityisesti erikoiskaupan liiketilan tarve kasvaa. Tilantarpeen lisäys voidaan ratkaista sekä nykyisiä tiloja laajentamalla että uusia yksiköitä ja kaupan keskittymiä rakentamalla. Kaupan uusiutumissykli on muuta rakentamisen sykliä nopeampaa, noin 15 vuotta. Tämän vuoksi yhdyskuntarakenteesta irrallaan olevan suurmyymälän ympärille syntyvä muu rakentaminen saattaa jäädä isännättömäksi (uusiokäyttö hankalaa), kun suuryksikön elinkaari päättyy. Nykyiseen rakenteeseen liittyvät suurinvestoinnit ovat tässä mielessä turvallisempia. Verkkokauppa on Suomessa ollut kasvussa ja kasvun odotetaan jatkuvan edelleen. Kehityksessä on kuitenkin huomattavia eroja toimialoittain. Päivittäistavarakaupassa verkkokaupan merkitys on yleisesti ottaen ollut toistaiseksi vähäinen erilaisista kokeiluista huolimatta. Pitkällä ajanjaksolla verkkokauppa tulee kasvattamaan merkitystään myös päivittäistavarakaupassa. Edellytyksenä kuitenkin on, että kuljetuspalvelut saadaan logistisesti ja taloudellisesti kannattavaksi ja että myös tavaroiden vastaanottopää kehittyy. Tämä tarkoittaa sitä, että taloissa on riittävät ja tarkoitukseen soveltuvat tavaroiden vastaanottotilat. Erikoiskaupassa nettikauppa vahvistuu nopeammin ja selkeämmin kuin päivittäistavarakaupassa, mutta eri toimialojen välillä on huomattavia eroja. Erityisen voimakasta kasvu on ollut tietotuotteiden ja aineettomien hyödykkeiden kuten esimerkiksi erilasten elokuva-, konsertti- ym. lippujen ja musiikin hankinnassa, jossa asiointi hoidetaan tietokoneen välityksellä. Etenkin kansainvälinen nettikauppa kasvaa. Suomeen saattaa myös tulla nettikaupan näytemyymälöitä (esim. tavarataloja, joissa on vain vaatteiden sovituskappaleet ja tuotteet tilataan netin välityksellä). Tällaisia näytemyymälöitä on jo esimerkiksi Saksassa. Verkkokaupasta ostetaankin paljon myös tavaraa. Vuonna 2011 kuluttajat ostivat sähköisesti kotimaasta ja ulkomailta vähittäiskaupan tuotteita 3,3 miljardilla eurolla, mikä on lähes 8 % arvonlisäverollisesta vähittäiskaupan liikevaihdosta Suomessa (Kaupan liitto 2012). Verkkokauppa muuttaa kaupan ja ostamisen rakenteita myös esimerkiksi monikanavaisuuden kautta. Monikanavakaupassa verkkokaupan sähköisiä palveluja yhdistetään tavanomaiseen myymälässä tapahtuvaan ostamiseen. Verkkokauppa ei ole pelkästään internetissä ja myymälä ei ole vain fyysinen myymälä. Kuluttajat voivat tutustua tuotteisiin ensin internetissä ja ostaa sen jälkeen tuotteet myymälöistä. Tai päinvastoin. Verkkokaupan vaikutuksesta myymälätilan tarpeeseen ei ole julkaistu tutkimuksia. Koko vähittäiskaupan tasolla verkkokauppa ei todennäköisesti vielä ole vaikuttanut oleellisesti liiketilamäärään. Vaikka verkkokaupan rooli on kasvanut, myös liiketilojen määrä on ollut kasvussa niin koko maassa kuin Uudellamaallakin. Kaupan investointihankkeiden valossa voidaan sanoa, että kauppa uskoo yhä perinteiseen liiketilaan. Kaupassakäynti ei ole vain tavaroiden noutoa, vaan siihen sisältyy myös sosiaalisia kontakteja, fyysisten tuotteiden vertailumahdollisuuksia jne. Kauppa-asiointi ei lopu tulevaisuudessakaan. Verkkokauppa ei siten tule vähentämään liiketilatarvetta ainakaan suoraan myynnin suhteessa.

19 Verkkokaupan kasvu näkyy kuitenkin jo tiettyjen toimialojen kuten valokuvaus-, musiikki- ja kirjakauppojen ja matkatoimistojen myymälämäärissä. Vastapainona on toimialoja, joissa alan kehitys ei voi suuntautua vain internettiin kuten autokaupassa. Lisäksi jo nykyään ja jatkossa yhä useammat myymälät toimivat sekä verkossa että perinteisissä liiketiloissa. Myymälätilaa siis tarvitaan, vaikka osa myynnistä toteutuu sähköisessä muodossa. Verkkokauppaa tukemaan avataan myös ns. näytemyymälöitä. Nämä ovat usein kooltaan suuria kuten esimerkiksi Hobby Hallin myymälä Vantaalla sekä Verkkokauppa.comin myymälät Helsingissä, Tampereella ja Oulussa. Myös verkkokaupan noutopisteet ovat lisänneet liiketilatarvetta postin toimipisteiden vähennyttyä. Toimitettaville tuotteille tarvitaan myymälätilaa perinteisissä myymälöissä.

20 5. KERAVANPORTTI KAUPAN SUURYKSIKKÖALUEENA 5.1 MITOITUS Keravalla on voimassa olevassa Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa yksi keskustan ulkopuolinen vähittäiskaupan suuryksikkö, Keravanportti. Maakuntakaavan kaupan selvityksessä (Uudenmaan liitto 2013) Keravan keskustan ulkopuolisille alueille suunnatusta liiketilatarpeesta vuoteen 2035 noin 80 %:n eli 50 000 k-m 2 :n arvioitiin kohdistuvan Keravanporttiin. Rakennettua vähittäiskaupan liiketilaa Keravanportissa oli noin 21 000 k-m 2. Suuryksikköalueen kokonaismitoitukseksi muodostui siten 71 000 k-m 2. Kuva 5. Keravanportin merkintä (oranssi ympyrä) maakuntakaavassa (vasen kuva) ja liiketiloja Keravanportissa vuonna 2011 (Uudenmaan liitto 2013). Kuva 6. Keravanportin liikekeskus (www.pohjola.fi).

21 Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa Keravanportin laskennalliseksi mitoitukseksi eli olemassa olevan liiketilan ja tulevan liiketilatarpeen kokonaismääräksi on määritelty 75 000 k-m 2. Samankokoisiksi suuryksikköalueiksi on määritelty myös Espoon Nihtisilta, Lohjan Tynninharju ja Lempola, Kirkkonummen Inkilänportti, Mäntsälänportti sekä Tuusulan Focus -alue. Kaupan selvityksen valmistumisen jälkeen Alikeravantiellä vastapäätä nykyistä Keravanportin liikekeskusta on aloittanut toimintansa Tarjoustalo ja Jysk (yhteensä noin 5 000 k-m 2 ). Kehitettävissä olevaa uutta kaupan liiketilaa on siten jäljellä noin 49 000 k-m 2. Alikeravantien asemakaavamuutosalueelle tästä kohdistuu noin 5 000 k-m 2. 5.2 KAUPALLINEN KONSEPTI Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa keskustojen ulkopuoliset kaupan alueet on tarkoitettu ensisijaisesti sellaista seudullista kauppaa varten, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi perustellusta syystä sijoittua myös keskusta-alueiden ulkopuolelle. Kyseessä on kauppa, joka vaatii paljon tilaa, ei kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja jossa asioidaan harvoin. Tällaista kauppaa ovat mm. auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppa. Muunkinlaisen seudullisen kaupan sijoittaminen on suuryksikköalueille mahdollista, mikäli vaikutusten arvioinnin perusteella kaupan laatua kuvaavat sijoittumisedellytykset täyttyvät. Lisäksi seudullisesti merkittäviin vähittäiskaupan suuryksiköihin voidaan sijoittaa kokonaismitoituksen puitteissa paikallisesti merkittävää päivittäistavaran kauppaa ja muuta erikoiskauppaa, mm. vaatekauppaa, jos kunnan palveluverkkoratkaisu mahdollistaa ratkaisun (Uudenmaan liitto 2014). Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Keskusta-alueen ulkopuolelle soveltuvia ovat esimerkiksi toimialat, jotka eivät kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja joiden sijoittaminen keskustaan on toiminnan luonteen ja ison tilatarpeen vuoksi vaikeaa. Myös toimialan tyypillinen asiointitiheys ja sitä kautta liikenteen määrä vaikuttaa arvioon. Maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskauppaa koskevissa erityisissä säännöksissä ja lakimuutosta valmistelleen Hallituksen esityksen (HE309/2010) perusteluissa ei ole määritelty tarkemmin keskustaan soveltumatonta kauppaa. 5.2.1 Keskustaan soveltumaton kauppa Paljon tilaa vaativa erikoiskauppa Nimensä mukaisesti paljon tilaa vaativa erikoiskauppa tarvitsee toiminnalleen isot tilat sekä rakennuksina että usein pihatiloina. Myynnissä olevat tavarat ovat pääosin isokokoisia kuten autot, huonekalut ja rakennustarvikkeet. Ne vaativat isot varastot, raskaat kuljetukset ja kotiinkuljetukseen usein auton. Paljon tilaa vaativa erikoiskauppa hakeutuu useimmiten keskustojen ulkopuolelle. Sijoittumispäätökseen vaikuttavat tilatarpeen lisäksi mm. maan hinta sekä tilojen neliövuokra - keskustojen myymälätilat ovat yleensä niille liian pieniä ja kalliita. Myymälöiden toiminta edellyttää myös hyviä liikenneyhteyksiä ja näkyvää sijaintipaikkaa. Tilaa vaativa erikoiskauppa keskittyy yleensä omille alueilleen, jolloin ne hyötyvät muiden samantyyppisten liikkeiden läheisyydestä.

22 Tilaa vaativan erikoiskaupan päämyyntituotteita eli pääsääntöisesti suurikokoisia tuotteita ovat mm.: - huonekalut ja muut kodin kalusteet - matot, sälekaihtimet, rullaverhot - liedet, jääkaapit, pesukoneet eli niin kutsutut valkoiset kodinkoneet - televisiot ja stereot - rauta- ja rakennustavarat sekä tapetit ja lattianpäällysteet - puutarha-alan ja maatalousalan tuotteet - autot ja muut moottoriajoneuvot sekä veneet - raskaat koneet (maansiirtokoneet ym.) - polkupyörät Kaikki edellä mainitut tuotteet eivät kuitenkaan aina ole suurikokoisia ja fyysistä tilaa vaativia. Esimerkiksi rauta- ja rakennustavaroista osa on hyvinkin pienikokoisia. Myös muissa tuoteryhmissä osa tuotteista on pienikokoisia. Tilaa vaativia tavaroita ei myöskään aina myydä suurmyymälöissä. Esimerkiksi polkupyöriä myydään paljon pienissä erikoistuneissa pyöräliikkeissä, jotka vain harvoin ovat suurmyymälöitä. Suurmyymälöitä on perinteisesti ollut huonekalukaupassa, autokaupassa, rauta- ja rakennustarvikekaupassa, kodintekniikkakaupassa ja urheilukaupassa. Pääsääntöisesti myymälät voidaan jakaa tilaa vaativan erikoiskaupan alalla suuriin, jotka kilpailevat laajalla valikoimalla ja hinnoilla sekä pieniin, jotka panostavat palveluun ja erikoistuotteisiin. Suuret myymälät ovat yleensä sijoittuneet keskustojen ulkopuolelle ja pienet keskustoihin (ympäristöministeriö 2000). Pinta-ala onkin yksi kriteeri erottaa tilaa vaativa erikoiskauppa muusta erikoiskaupasta, koska myymälöiden kokoa voidaan mitata. Tämä ei kuitenkaan ole ongelmatonta. Paljon tilaa vaativaa erikoiskauppaa koskeneen selvityksen (ympäristöministeriö 2010) mukaan myymäläkoon vaihtelu on suurta. Tutkituilla alueilla noin puolet paljon tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöistä oli kooltaan alle 2 000 k-m 2. Selvitys ei tuonut esiin tekijöitä, joiden perusteella olisi määriteltävissä paljon tilaa vaativan erikoiskaupan ohjaukseen soveltuva kokoraja. Kun kaupan palvelukonseptit jatkuvasti uudistuvat, erilaiset kaupan tyyppiin sidotut kokorajat johtaisivat ennen pitkää hankaliin tulkintatilanteisiin (HE 309/2010 vp). Tilaa vaativan erikoiskaupan myymälät ovatkin hyvin monentyyppisiä. Joissain myymälöissä myydään pääsääntöisesti vain yhden tuoteryhmän tuotteita, toisissa puolestaan tarjotaan tuotteita useista eri tuoteryhmistä. Suomessa on lukuisilla eri konsepteilla toimivia tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöitä. Ympäristöministeriön suosituksen mukaiset paljon tilaa vaativan erikoiskaupan myymälät esitetään kuvassa 7.

23 Rakenteellinen sisustustarvikekauppa on remontoimiseen ja rakentamiseen liittyvää kauppaa, kuten maalien, tapettien, lattiapäällysteiden ja keittiökalusteiden kauppaa. Kuva 7. Suositus paljon tilaa vaativan erikoiskaupan tulkinnaksi (ympäristöministeriö 2000). Asiointiliikenteen määrä ja liikeidea Paljon asiointiliikennettä aiheuttavia vähittäiskaupan toimintoja ovat tyypillisesti suuret päivittäistavaramyymälät ja perinteiset kauppakeskukset ja -keskittymät. Myös suuren yksittäisen erikoiskaupan myymälän osalta asiakasmäärä ja sen myötä asiointiliikenne voi nousta niin suureksi, että se keskustaan sijoittuessaan vaarantaa keskustan liikenteen sujuvuuden. Jos tarvittavat liikennejärjestelyt liikenne- ja pysäköintiratkaisuineen eivät ole mahdollisia toteuttaa, syntyy peruste myymälän sijoittumiseen keskustan ulkopuolelle. Liikeidean merkitys kaupan sijoittumiseen vaikuttavana tekijänä on viime aikoina noussut esiin paljon tilaa vaativan erikoiskaupan lisäksi myös uudentyyppisiä merkkituotemyymälöiden keskuksia eli outlet-keskuksia koskevissa kehittämishankkeissa. Merkkituotemyymälöiden keskus muodostuu useasta liikerakennuksesta. Keskuksessa toimii tyypillisesti yksittäisten tuotemerkkien myyntiin keskittyneitä erikoistavaramyymälöitä. Keskuksen edullinen hintataso perustuu siihen, että tuotevalikoimaan ei kuulu uusimpia mallistoja. Merkkituotemyymälöiden keskus toimii keskustan ulkopuolella ja keskuksella on yhteinen johto ja markkinointi (ympäristöministeriö 2013). Merkkituotemyymälöiden ohella palvelutarjontaa täydentävät mm. kahvilat, ravintolat ja lasten leikkipaikat. Alueelle tullaan pidemmäksi ajaksi myös kuluttamaan aikaa ja viihtymään. Toiminta on luonteeltaan lähellä ja tukee matkailua.

24 Suomessa ei toistaiseksi ole toteutettu yhtään varsinaista merkkituotemyymälöiden keskusta, mutta useita suunnitelmia on olemassa. Lähin toiminnassa olevan keskuksen esimerkki lienee Tukholman Barkarbyssä sijaitseva Stockholm Quality Outlet, jossa toimii yli 50 myymälää (mm. Hugo Boss, Nike, Mexx, Ecco ja Björn Borg) ja josta löytyy yli 500 brändiä. Tuotteiden hinnat ovat selvästi (30-70 %) normaalihintaa alempia. Outlet-keskukseen on junayhteys, matka esimerkiksi Tukholman keskustasta kestää noin 20 minuuttia (www.qualityoutlet.com). Toinen tyypillisesti keskustojen ulkopuolelle sijoittuva kauppapaikka on erikoiskauppojen keskus. Suomen kauppakeskusyhdistyksen määritelmän mukaan erikoiskauppojen keskus muodostuu useammasta liikerakennuksesta ja siellä toimii lähinnä erikoiskaupan myymälöitä. Erikoiskauppojen keskus sijaitsee yleensä keskusta-alueiden ulkopuolella yhdessä tasossa ja aukeaa ulkotilaan yhteiselle pysäköintialueelle. Tilaa vaativien erikoiskauppojen lisäksi tällaiseen keskittymään sijoittuu usein myös pienempiä erikoiskauppoja kuten urheiluliikkeitä (ympäristöministeriö 2013). 5.2.2 Keravanportin kaupan konsepti Keravanportin alueen vahvuuksia kaupan kehittämisen näkökulmasta ovat erityisesti sijainti Keski- Uudenmaan ja Keravan kaupan rakenteessa, hyvä liikenteellinen sijainti sekä saavutettavuus ja näkyvyys. Tilaa vaativa erikoiskauppa hakee asiakkaansa laajalta alueelta ja asiakkaalle tärkeää on hyvä sijainti ja saavutettavuus sekä ennen kaikkea monipuolinen tarjonta ja valintamahdollisuudet. Riittävän monipuolinen ja houkutteleva tarjonta on mahdollinen vain riittävän kokoisissa myymälöissä ja myymäläkeskittymissä. Kaupan toimintojen sijoittumista Keravanporttiin puoltaa myös alueen väljyys, joka mahdollistaa suurten myymälöiden sijoittumisen. Keravanportti soveltuu sijoittumispaikaksi kaikille paljon tilaa vaativan erikoiskaupan toimialoille. Se ei kuitenkaan välttämättä ole raskaamman tilaa vaativan erikoiskaupan sijaintipaikka. Esimerkiksi maatalouskauppa, rakennustarvikekauppa, rengaskauppa ja raskaiden koneiden kuten maansiirtokoneiden kauppa soveltuvat toimintansa luonteen vuoksi (suuret piha-alueet, raskaalle kalustolle sopivat ajoyhteydet, ei erityistä hyötyä keskustan läheisyydestä) paremmin muualle kuin Keravanporttiin. Keravanporttiin soveltuu luontevasti myös joidenkin muun erikoiskaupan toimialojen myymälöitä kuten lastentarvikekauppaa tai eläinkauppaa. Yksittäisten pienten erikoiskaupan myymälöiden sijoittaminen keskustan ulkopuolelle ei pääsääntöisesti haittaa keskustan palveluja ja niiden kehittämistä. Keravanporttiin voi sijoittua myös laajan tavaravalikoiman myymälöitä (ns. halpahalleja) sekä niiden tyyppisiä myymälöitä, jotka eivät sovi keskustaan. Tällaisia ovat esimerkiksi sisustustavaratalot, joiden tuotevalikoima painottuu tilaa vaativaan erikoiskauppaan, mutta joissa myydään myös muun erikoiskaupan tuotteita. Päivittäistavarakauppaa Keravanporttiin voi maakuntakaavamääräysten mukaisesti sijoittua enintään 2 000 k-m 2. Keskustan ulkopuolisten kaupan alueiden kehittyminen palveluiltaan entistä monimuotoisemmiksi on valtakunnallinen ilmiö. Viime vuosina myös perinteisesti keskustoihin sijoittuneet erikoiskaupan toimialat, kuten apteekki-, alkoholi-, kirja-, urheilu- ja vaatekauppa, ovat alkaneet hakeutua kasvavien asiointivirtojen perässä kaupan alueille. Tällä hetkellä enää vain puolet kaupan alueiden työpaikoista on perinteisillä, tilaa vaativien tuotteiden toimialoilla. Puolet työpaikoista kuuluu päivittäistavarakaupan ja muun erikoiskaupan toimialoille (ympäristöministeriö 2014).

25 Keravan keskustassa toimivien erikoiskaupan yritysten toimintaedellytysten turvaamiseksi Keravanporttiin tulisi kuitenkin sijoittaa keskustahakuista erikoiskauppaa ja kaupallisia palveluja harkiten. Keravanportiin sijoittuvien toimintojen tulisi olla keskustan palvelutarjontaa täydentäviä. Keravanportin kaupallisen konseptin kehittämistä olisi tämän vuoksi tärkeää pyrkiä tekemään rinnan keskustan kaupan ja muun toiminnallisen kehittämisen kanssa. Keskustan kannalta oleellista on huomioida yhtäältä Keravanportin palvelutarjonta ja toisaalta sen tarjoamat mahdollisuudet muun yritystoiminnan veturina. Keravanportin myymälät ohjaavat asiakkaita myös Keravan keskustaan. Kun alueita kehitetään yhdessä ja yhtä aikaa, ne tukevat toisiaan ja muodostavat vetovoimaisen ja yrittäjien kannalta toimivan kokonaisuuden. Maankäytön suunnittelussa kaupan palvelujen kehittämistä onkin ajateltava kokonaisuutena, jossa eri alueilla toimivat kaupan palvelut täydentävät toisiaan. Kaupungin näkökulmasta on ollut ja on jatkossakin tärkeää kokonaisuuden hallinta niin, että luodaan edellytykset kaupan tavoitteelliseen kehittymiseen eri alueilla. Keskustan kaupalliseen vetovoimaan ja elävyyteen vaikuttavat oleellisesti päivittäistavara- ja erikoiskaupan sekä kaupallisten ja kulttuuristen palvelujen tarjonnan monipuolisuus. On kuitenkin syytä muistaa, että kehitykseen vaikuttavat myös hyvin monet muut tekijät kuten liikenne- ja pysäköintijärjestelyt, fyysinen ympäristö, liiketilojen tarjonta, palvelutarjonnan monipuolisuus sekä liikkeiden ja palveluiden vetovoima ja aukioloajat. Keskustan kilpailukyvyn ja kaupallisen vetovoiman vahvistamisen kannalta keskeisiä kehittämistoimenpiteitä ovat: - Keskustahakuisen erikoiskaupan liiketilan lisääminen o uusien toimitilatonttien kaavoittaminen ja/tai olemassa olevien tonttien käyttötarkoituksen muuttaminen kysynnän mukaan o nykyisten liiketilojen uudistamistarpeen selvittäminen ja uudistamisen mahdollistaminen kaavamuutoksilla o parhaat paikat liiketiloiksi, muut kaupalliset toiminnot/palvelut voivat sijaita kauempanakin - Uusien liiketilojen sijoittaminen liikenteellisesti hyvin toimiviin paikkoihin, ei pussin perälle - Ympäristön viihtyisyyden parantaminen ja keskustan kehittäminen kokonaisuutena (kävely- ja autopainotteiset alueet, puistot, istutukset, katuvalaistus, liikkeiden mainoskyltit ja -valot, yleisten alueiden kunnossapito jne.) - Liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen toiminnan turvaaminen ja kehittäminen myymälöiden toimintaa tukevaksi (liikenteen sujuvuus ja pysäköintipaikkojen riittävyys) - Kevyen liikenteen yhteyksien parantaminen - Jatkuvan vuoropuhelun ylläpitäminen kauppiaiden, yrittäjien sekä kiinteistönomistajien ja sijoittajien kanssa - Tapahtumien järjestäminen ja kehittäminen asiointien lisäämiseksi - Kaupallisten ja julkisten palvelujen sijoittaminen toistensa läheisyyteen

26 5.3 KILPAILUNÄKÖKULMA Kaavoituksessa tehdään kaupan kokoa, tyyppiä, sijaintia ja mahdollisesti toteutumisen ajoittumista koskevia ratkaisuja, jotka vaikuttavat vähittäiskaupan ostovoiman siirtymiin, myymälärakenteeseen ja kaupan alueelliseen palvelutarjontaan. Kaupan kannalta katsottuna asian voi tiivistää siten, että kyse on vaikutuksista kaupan kilpailuasetelmaan. Kaavoituksessa tehtävillä ratkaisuilla voidaankin rajoittaa tai mahdollistaa kilpailun toimivuutta. Tärkeää olisi pyrkiä siihen, että rajoitetaan vain sitä, mikä on välttämätöntä yhdyskuntarakenteen toimivuuden turvaamisen ja maankäytöllisten kehittämisnäkökohtien kannalta katsottuna. Yhdyskuntarakenteen kehittämistavoitteet eivät aina ole kaikilta osin samansuuntaisia kilpailun toimivuuden turvaamisen tavoitteiden kanssa. Kun tämä asia tiedostetaan, kaavaratkaisuja voidaan lähteä hakemaan avoimesti molemmat näkökulmat huomioon ottaen. Kilpailuvaikutusten ennakointi on haasteellista, koska monet vaikutuksista riippuvat kuluttajien käyttäytymisen mahdollisista muutoksista ja kilpailun aiheuttamista dynaamisista vaikutuksista yritysten toimintaan. Tärkeintä kilpailun toimivuuden kannalta olisi varmistaa, että kaavoituksella luodaan edellytykset sille, että niin uusien toimijoiden alalle tulo kuin uusien liikeideoiden kehittäminenkin olisivat mahdollisia. Pitämällä alalle tulon esteet mahdollisimman alhaisina varmistetaan se, että luodaan edellytykset toimivalle kilpailulle ja sen myötä positiivisille kilpailuvaikutuksille. Keravanportin myötä kasvava kaupallinen vetovoima nopeuttaa kaupan uudistumiskehitystä ja tarjoaa yrityksille toimia ja kilpailukykyisiä liikepaikkoja. Keravanportin käytännön toimialakokoonpanoihin ja toteutukseen tulee vaikuttamaan erityisesti se, mitkä toimialat/yritykset ovat kiinnostuneita alueesta ja millainen on niiden toimintakonsepti ja tilantarve. Tätä ei maankäytön suunnittelussa voida, eikä kilpailulainsäädännön mukaan saisikaan määritellä tarkasti ja sitovasti etukäteen. Toimialakokoonpanot voivat myös muuttua ajan kuluessa alueella toimivien yritysten vaihtuessa. Kannattava liiketoiminta on edellytys vetovoimaisille kaupan alueille ja sitä kautta Keravan kaupallisen aseman vahvistumiselle. Liiketoimintaa ei välttämättä synny, ellei kaavoitus mahdollista joustavaa ja vaiheistettavissa olevaa liikerakentamista. Tämä antaa myös nykyisille ja tuleville kaupan toimijoille kertatoteuttamista paremmat mahdollisuudet sopeutua muuttuvaan kilpailutilanteeseen. Maankäyttö- ja rakennuslakiin keväällä 2015 tehdyn kilpailun toimivuutta koskevan lisäyksen perusteluissa todetaan, että kilpailun edellytyksistä huolehtiminen on ensisijassa kaavoituksesta vastaavien kunnan ja maakuntien liittojen viranomaisten tehtävä. Kaavoja valmistelevien viranomaisten tehtävä on huolehtia myös siitä, että alalla jo toimivien yritysten lisäksi kaavoitusprosessissa huomioidaan uusien toimijoiden alalle tulon edellytykset. Kilpailun toimivuuden edistämisen kannalta on olennaista, että kaavoituksella luodaan mahdollisuudet uusien liikeideoiden kehittämiseen ja edellytykset uusien toimijoiden alalle tulolle. Kilpailun kannalta toivottavia ovat kaavaratkaisut, jotka ovat joustavia ja jättävät vaihtoehtoja toteutukseen. Toimivan kilpailun kehittymistä koskevan tavoitteen lisääminen kaikkiin kaavatasoihin sovellettavaan säännökseen korostaa elinkeinoelämän kilpailuasioiden huomioon ottamista yhtenä keskeisistä kaavoituksessa edistettävistä asioista. Lainmuutoksen tavoitteena on, että yrityksille osoitettaisiin laadultaan ja määrältään riittävästi sijoittautumispaikkoja.

27 5.4 ALUEELLINEN LAAJUUS 5.4.1 Lähtökohdat Lähtökohtana Keravanportin alueellisen laajuuden määrittelylle on Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksiköitä koskeva suunnittelumääräys: Suunnittelumääräyksessä mainittua riittävän laajaa toiminnallista kokonaisuutta yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa arvioitaessa on kaavaselostuksen mukaan tarkoituksenmukaista käsitellä alueen maankäyttöratkaisu ja siihen sijoittuvat vähittäiskaupan yksiköt kokonaisuutena. Alueen laajuutta määriteltäessä tulee huomioida - jo rakentuneen alueen laajuus ja sen kehittämisedellytykset - alueen sisäiset liikennejärjestelyt mukaan lukien kevyen liikenteen järjestelyt sekä kytkentä ympäröivään liikenneverkkoon Vaihemaakuntakaavan kaupan selvityksen mukaan koko Keravalla on keskustan ulkopuolisten alueiden liiketilan lisätarvetta yhteensä 63 000 k-m 2. Koska Keravanporttiin on osoitettu uutta liiketilaa 50 000 k-m 2, muiden keskusta-alueen ulkopuolisten alueiden kehittämiseen jää vielä noin 8 000 k-m 2, kun kaupan selvi-