JÄRVENPÄÄN KAUPUNKI KAUPAN PALVELUVERKKOSELVITYS Yleiskaava 2020 kaupan kehityksen lähtökohtana 2.11.2004
2 1 YHTEENVETO Tämän palveluverkkoselvityksen tavoitteena on ollut selvittää Terholan tavaratalotyyppisen suurmyymälän kaupallisia ympäristövaikutuksia, päivittäistavarakaupan verkoston nykytila ja sen kehitysnäkymät, erikoistavarakaupan toimintaedellytykset keskustassa sekä tarkastella yleiskaavaa 2020 kaupan verkostorakenteen ja yritystoiminnan näkökulmasta. 1 Kaupunginvaltuusto on 9.8.2004 hyväksynyt Järvenpään yleiskaava 2020:n oikeusvaikutteisena yleiskaavana. Järvenpään kaupunki on Keski-Uudenmaan kaupan merkittävin keskus, jonka vaikutusalue ulottuu selvästi myös naapurikuntien alueelle. Järvenpään ydinvaikutusalue kattaa tällä hetkellä noin 50.000 asukkaan alueen ja laajimmillaan Järvenpää tarjoaa kaupan palveluita jopa 80.000 asukkaalle. Järvenpää on tänä päivänä omavarainen lähes kaikilla kaupan toimialoilla ja ostovoimavirtaus naapurikunnista Järvenpäähän on selvästi positiivinen. Järvenpäässä ja sen vaikutusalueella väestönkasvu jatkuu vahvana myös seuraavien vuosikymmenten aikana. Väestönkasvu yhdessä kulutuksen kasvun kanssa merkitsee huomattavaa ostovoiman kasvua vuoteen 2020 mennessä. Tämä taas on merkki vähittäiskaupalle vastata lisääntyvään kysyntään uusilla myymälöillä ja myymäläkeskittymillä. Vuoteen 2020 mennessä Järvenpäähän voitaisiin toteuttaa noin 45.000 krs-m 2 uutta vähittäiskaupan pinta-alaa. Tästä reilut 10.000 m 2 olisi päivittäistavarakauppaa ja valtaosa siis erikoistavarakauppaa. Naapurikunnissa ja pääkaupunkiseudulla on myös mittavia kaupan hankkeita suunnitteilla ja kilpailu kuntien kesken kaupan toimijoista ja sijoittajista on kovaa. Yksi yleiskaavan keskeisistä tavoitteista on kaupallisten palvelujen vahvistaminen kävelykeskustan ympäristössä. Kaupungin keskusta onkin viime vuosien aikana saanut osakseen voimakkaan kehitysruiskeen. Tämä on tapahtunut sekä julkisen vallan että yksityisen sektorin voimavaroin. Ongelmana Järvenpäässä on kuitenkin lisäpinta-alan sijoittaminen aivan ydinkeskustaan. Keskusta tarvitsisi noin 15.000 m 2 :n lisäyksen nykyiseen pinta-alaan pystyäkseen säilyttämään asemansa seutunsa johtavana kaupan keskuksena. Käytännössä tämä merkitsisi uuden keskustakauppakeskuksen rakentamista mielellään kävelykadun pohjoiseen päähän. Näin keskustasta tulisi entistä houkuttelevampi asiointikohde kuluttajan kannalta. Keskustan ulkopuolisista alueista etenkin Terhola ja eteläinen moottoritieliittymä ovat kiinnostavia kaupan kannalta. Terholan keskeinen sijainti kaupunkirakenteessa on nostanut sen merkittäväksi kaupan keskittymäksi ja alueella on vireillä jo nyt useita kaupan hankkeita. Tuleva tarjonta Terholassa on kuitenkin pääasiassa tilaa vievää kauppaa, joten vaikutukset keskustaan jäävät melko pieniksi. Eteläisen moottoritieliittymän alueet ovat kaupungin 1 Terholan tavaratalon vaikutukset on raportoitu erillisessä selvityksessä: Terholan tavaratalo kaupalliset vaikutukset. Entrecon Oy 2004. Aiempia Entrecon Oy:n selvityksiä Järvenpäästä ovat mm. Liikekiinteistöjen toiminnallisuus kävelykatutoteutuksen yhteydessä (1999), Kaupan suuryksikön vaikutus palvelurakenteeseen ja keskustan kehittämiseen (1998) ja Keskustan kaupallinen ja toiminnallinen suunnitelma (1997).
3 kiinnostavin vielä toistaiseksi lähes käyttämätön reservi uuden kaupan sijaintialueena. Eteläinen moottoritieliittymä sopii erityisen hyvin tilaa vievän kaupan keskittymille. Myös hypermarketin sijaintipaikkana alue olisi erinomainen huolimatta yleiskaavan ja maakuntakaavan rajoituksista. Terhola ja moottoritien eteläinen liittymä ovat pääasiassa kaupan suurmyymälöiden uusia sijaintikohteita. Suurmyymälöiden lisäksi tarvitaan myös pienempiä vähittäiskaupan yksiköitä. Keskustan tyypillisiä yksiköitä ovat pienet erikoisliikkeet ja ravintolat sekä kahvilat. Keskustan ulkopuolelle asuinalueilla puolestaan tarvitaan uusia päivittäistavarakaupan lähimyymälöitä sekä niihin liittyviä erikoiskaupan lähipalveluja. Selkeä päivittäistavarakaupan tarjonta-aukko löytyy kaupungin pohjoisosista Peltolan ja Pietilän kaupunginosista, joihin on jo suunnitteilla omat lähimyymälänsä. Lisäksi kaupungin eteläosiin kuten Kyrölään tarvitaan lisää lähimyymälöitä väestökasvun myötä. Järvenpään lähimyymäläverkoston on jo nykyisellään melko tiivis ja uusien myymälöiden myötä päivittäistavarakaupan saavutettavuus paranee entisestään. Päivittäistavarakaupan suurmyymälöillä eli hypermarketeilla ja suurilla supermarketeilla, jotka palvelevat kuluttajia monipuolisella tarjonnallaan ja helpolla saavutettavuudellaan, on kuitenkin tärkeä rooli myös tulevaisuudessa kaupan palveluverkostossa Järvenpäässä. Kaupan palveluverkon toimivuus on maankäytön suunnittelun yksi tärkeimmistä tavoitteista. Palveluverkkosuunnittelun avulla turvataan kuluttajille kauppapalvelujen saatavuus ja yrityksille liiketoiminnan menestymisen edellytykset. Tässä selvityksessä esitetty kaupan tavoitepalveluverkko 2020 pyrkii vahvistamaan Järvenpään asemaa kaupan keskuksena sekä ydinkeskustan, keskustan ulkopuolisten kaupan vyöhykkeiden että lähikaupan osalta. Etenkin keskustan elinvoimaisuuden kannalta on tärkeää luoda mahdollisuuksia keskustakortteleiden kehittämiseen houkuttelevina erikoiskaupan liiketiloina. Tämä Järvenpään kaupan palveluverkkoselvitys on tehty Järvenpään kaupungin toimeksiannosta. Hankkeen ohjaustyöryhmän puheenjohtajana on toiminut kaupunginarkkitehti Ilkka Holmila ja jäseninä elinkeinojohtaja Pirjo Latva-aho, arkkitehti Seppo Itkonen, arkkitehti Terttu-Elina Wainio ja kaavasuunnittelija Tarja Perälä Järvenpään kaupungista. Espoossa 2. päivänä marraskuuta 2004 ENTRECON OY Kyösti Pätynen Konsultti, KTM Saku Järvinen Konsultti, KTM
4 SISÄLLYSLUETTELO 1 YHTEENVETO... 2 2 LÄHTÖKOHDAT... 7 2.1 Työn tavoitteet... 7 2.2 Työtapa... 7 2.3 Kaupan sijaintisuunnittelun perustekijät... 8 2.4 Järvenpään kaupallinen vaikutusalue... 8 2.5 Kaupan keskittymät pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa... 9 3 MARKKINAT VUONNA 2003 JA 2020... 11 3.1 Väestömäärien muutokset 2003 2020... 11 3.2 Ostovoiman kehitys Järvenpäässä... 13 3.3 Ostovoiman virtaukset Järvenpäässä... 14 3.4 Pinta-alan laskennallinen lisätarve... 18 3.5 Kuluttajan käyttäytyminen missä asioidaan ja milloin?... 20 4 PÄIVITTÄISTAVARAKAUPAN PALVELUVERKKO... 22 4.1 Päivittäistavarakaupan kehitys Järvenpäässä v. 1999-2003... 22 4.2 Nykyinen pt-kaupan myymäläverkosto... 26 4.3 Potentiaaliset päivittäistavarakaupan kohteet... 28 4.4 Hypermarkettien tulevaisuus Järvenpäässä... 30 5 KESKUSTAHAKUINEN ERIKOISTAVARAKAUPPA... 31 5.1 Järvenpään keskustaselvitykset yhteenveto... 31 5.2 Järvenpään erikoiskaupan rakenne toimialoittain... 32 5.3 Järvenpään keskustan erikoiskaupan vahvuudet ja heikkoudet... 35
5 5.4 Liikepaikkojen kriittisiä menestystekijöitä... 35 5.5 Suosituksia Järvenpään keskustakiinteistöjen kehittämiseksi... 37 6 TILAA VIEVÄ ERIKOISKAUPPA... 40 6.1 Nykyinen tilaa vievän kaupan verkosto... 40 6.2 Tilaa vievän kaupan potentiaaliset sijoittumisalueet... 41 7 YLEISKAAVA 2020 KAUPAN KEHITYKSEN LÄHTÖKOHTANA... 43 7.1 Järvenpään yleiskaava 2020 pääkohdat kaupan kannalta... 43 7.2 Kaupan palveluverkko Järvenpäässä 2020... 45 7.3 Vaikutukset... 48 7.3.1 Palvelujen alueellinen saatavuus... 48 7.3.2 Yhdyskuntarakenteen muuttuminen (keskustan kehittyminen)... 48 7.3.3 Liikenne... 49 7.3.4 Kaupunkikuva... 50 LIITE 1: KAUPAN MÄÄRITELMIÄ... 51 KUVALUETTELO Kuva 1 Järvenpään kaupallinen vaikutusalue...9 Kuva 2 Nykyiset ja suunnitelmissa olevat kaupan keskukset pääkaupunkiseudulla...10 Kuva 3 Väestömäärien muutokset tilastoalueittain v. 2003-2020...11 Kuva 4 Asukkaat ruuduittain ja päivittäistavaramyymälät Järvenpäässä...12 Kuva 5 Päivittäistavaroiden myynti, ostovoima ja ostovoimavirtaus Järvenpäässä v.1999-2003...15 Kuva 6 Pt-ostovoimavirtaukset (milj. euroa) tilastoalueittain v. 2003...16 Kuva 7 Pt-ostovoimavirtauskset (indeksi) tilastoalueittain v. 2003...17 Kuva 8 Järvenpään päivittäistavarakaupan vyöhykkeet...22 Kuva 9 Päivittäistavaramyynti (milj. euroa) Järvenpäässä vyöhykkeittäin v. 1999, 2001 ja 2003...23 Kuva 10 Päivittäistavarapinta-ala (myynti-m2) Järvenpäässä vyöhykkeittäin v. 1999, 2001 ja 2003...24
6 Kuva 11 Pt-myynti hypermarketeissa ja muissa myymälöissä...25 Kuva 12 Pt-myymälälöiden pinta-alat Järvenpäässä v. 2003...26 Kuva 13 Pt-myymälöiden pinta-alat ja myyntitehokkuudet v. 2003...27 Kuva 14 Lyhyimmän matkan periaatteen lähiväestöt Peltolan ja Pietilän myymälöille...28 Kuva 15 Järvenpään keskustan liiketilat toimialoittain...32 Kuva 16 Muotikauppa ja muut erikoisliikkeet Järvenpään keskustassa...33 Kuva 17 Ravintolat ja kahvilat Järvenpään keskustassa...34 Kuva 18 Perhelän korttelin vaihtoehtoisia toteutusmahdollisuuksia...38 Kuva 19 Erikoiskaupan sijaintialueet Järvenpäässä...40 Kuva 20 Uuden kaupan pinta-alan sijoittuminen Järvenpäässä...45 Kuva 21 Uuden kaupan pinta-alan sijoittuminen Järvenpäässä mukana 3. hypermarket...47 TAULUKKOLUETTELO Taulukko 1 Kulutusluvut ( /asukas) sekä kasvuprosentit vuosille 2001-2020...13 Taulukko 2 Ostovoima toimialoittain Järvenpäässä vuosina 2003, 2010 ja 2020...14 Taulukko 3 Vähittäiskaupan myynti, ostovoima ja virtaus (milj. euroa) Järvenpäässä v. 2002...15 Taulukko 4 Ostovoiman kasvu Järvenpäässä v. 2003-2020...18 Taulukko 5 Lisäpinta-alan (my-m2) tarve vähittäiskaupassa Järvenpäässä v. 2003-2020...18 Taulukko 6 Lisäpinta-alan (krs-m2) tarve vähittäiskaupassa Järvenpäässä v. 2003-2020...19 Taulukko 7 Lisäpinta-alan tarve v. 2003-2020 Järvenpään ydinmarkkina-alueella...19 Taulukko 8 Ydinmarkkina-alueen lisäpinta-alan tarpeen tyypittelyä...20 Taulukko 9 Uusien lähimyymälöiden mahdollinen myynti ja myyntipinta-ala...29 Taulukko 10 Uuden pinta-alan (krs-m2) jakautuminen alueittain ja kaupan toimialoittain...46
7 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Työn tavoitteet Tämän palveluverkkoselvityksen tavoitteena on jäsentää Järvenpään kaupungin vähittäiskaupan myymälärakennetta ja luoda näkemys kaupan palveluverkostosta vuonna 2020. Työn osa-alueet määräytyvät seuraavasti: Kuvataan nykyinen kaupan palveluverkon rakenne Lasketaan ostovoima, sen kehittyminen ja ostovoiman virtaukset Selvitetään vireillä olevat kaava- ja investointihankkeet Määritellään kaupan verkoston kehityskulku vuoteen 2020 saakka Esitetään tavoiteverkoston keskeiset piirteet Kaupan kehittymiseen vaikuttavat väestön painopisteet, aluerakenne sekä vireillä olevien hankkeiden arviointi tulevaisuuden tilantarpeen, sijainnin ja kaupan toimintaperiaatteiden kannalta prosessi edellyttää toisinaan muutoksia kiinteistöjen käyttötarkoituksissa, mikä on otettu huomioon myös suosituksien annossa. Oikeanlainen mitoitus ja sijaintianalyysi yleiskaavasuunnittelua palvelevalla mittakaavalla auttaa luomaan toiminnallista kaupunkirakennetta ja terveet edellytykset liiketoiminnalle. 2.2 Työtapa Palveluverkkoselvitystä varten tehtiin yksityiskohtainen paikkatietoanalyysi, kenttäkierros ja kaupan keskusliikkeiden, kiinteistönomistajien sekä Tuusulan ja Keravan kaupungin edustajien haastattelut. Seuraavassa on listattu haastatellut henkilöt: Heikki Heinimäki, osastopäällikkö, Tradeka Jari Leivo, kiinteistöjohtaja, HOK Timo Huurtola, aluejohtaja, Kesko Heikki Kallio, verkostojohtaja, Suomen Spar Hannu Ruuskanen, toiminnanjohtaja, Sykettä ja Sinfoniaa ry Leif Laine, toimitusjohtaja, Keski-Uudenmaan Osuuspankki Hannu Juutinen, kiinteistöpäällikkö, Osuuspankkien Eläkekassa Pirjo Latva-aho, elinkeinojohtaja, Järvenpään kaupunki Petri Härkönen, kehitysjohtaja, Keravan kaupunki markkinointipäällikkö Lasse Laaksonen, kaavasuunnittelija Kaija Äikäs ja tutkija Sirpa Nisunen, Tuusulan kunta
8 Kulutuspotentiaalia ja vähittäiskaupan pinta-alan tarvetta hahmottavat tilastoanalyysit ovat myös olennainen osa selvitystä. Lisäksi asioita pohdittiin konsultin vetämissä ohjausryhmän palavereissa Järvenpäässä. Palveluverkkoselvityksen lähteinä on käytetty mm. olemassa olevaa kaava-aineistoa, Tilastokeskuksen ruututietokantaa (250 m x 250 m) ja kulutustilastoja, A.C. Nielsen Finlandin päivittäistavarakaupan myymälärekisteriä sekä tilaajan antamaa paikkatietoaineistoa. 2.3 Kaupan sijaintisuunnittelun perustekijät Palveluverkkosuunnittelun perusanalyysi keskittyy seuraaviin aihealueisiin: Aluerakenne o yhdyskuntarakenne (pohjana yleiskaava) Väestö- ja väestönkasvu Kulutus ja ostovoima o asukkaat o kulutuksen kasvu Nykyinen myymäläkanta o sijainti o myyntitehokkuus o rakennusten kunto Raportissa on mainittu myös joukko vähittäiskaupan myymälätyyppeihin ja kaupallisiin keskittymiin liittyviä termejä. Tämä sanasto ja määritelmät on koottuna liitteessä 2. 2.4 Järvenpään kaupallinen vaikutusalue Järvenpää on Keski-Uudenmaan merkittävin kaupallinen keskus. Sen vaikutusalue ulottuu etenkin hypermarket-kysynnässä ja erikoistavaroissa naapurikuntien alueelle. Seuraavaan karttaan on rajattu Järvenpään kaupallinen vaikutusalue. Vaikutusalue on jaettu kolmeen osaan: Järvenpään kaupunki n. 37.000 asukasta Järvenpään ydinvaikutusalue n. 50.000 asukasta Järvenpään koko vaikutusalue n. 80.000 asukasta
9 Kuva 1 Järvenpään kaupallinen vaikutusalue Koko vaikutusalueella on asukkaita noin 80.000 ja väestönkasvun on ennustettu olevan erittäin suurta. Vaikutusalue kattaa Järvenpään lisäksi Tuusulasta Kellokosken, Jokelan ja osittain myös Hyrylän. Mäntsälä ja Pornainen kuuluvat myös pääosin Järvenpään vaikutusalueeseen. Ydinvaikutusalue muodostuu asukkaista, jotka pääosin asioivat Järvenpäässä. Ydinvaikutusalueeseen eivät kuulu Hyrylä ja Jokela sekä Mäntsälän keskusta. Erikoiskaupassa Järvenpään kanssa kilpailevat Kerava, Hyvinkää ja etenkin Vantaan ja muun pääkaupunkiseudun mittavat kaupan keskukset. 2.5 Kaupan keskittymät pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa Pääkaupunkiseudulla ja myös kehyskunnissa on vireillä useita kaupan hankkeita. Lahden moottoritie on sekä kaupan että moottoritien varrella sijaitsevien kuntien kannalta mielenkiintoinen sijaintipaikka. Mittavia kaupan hankkeita on jo suunnitteilla Helsingissä (Viikki)
10 ja Vantaalla (Hakunila). Keravalla ja Järvenpäässä etenkään päivittäistavarakauppaa ei ole toistaiseksi suunnitteilla moottoritien varteen. Halpatavaratalohankkeita on suunnitteilla Hyrylässä ja Keravalla sekä Järvenpään Terholassa. Kaupan yleinen trendi keskittyä näkyy seuraavassa kartassa, johon on merkitty merkittävimpiä nykyisiä ja suunnitelmissa olevia kaupallisia keskuksia. Mukana ovat kaikki keskukset, joissa on hypermarket-tasoinen myymälä. Kuva 2 Nykyiset ja suunnitelmissa olevat kaupan keskukset pääkaupunkiseudulla Edelliseen karttaa on otettu mukaan vain mittavimmat tiedossa olevat hankkeet. Näiden lisäksi hankkeita on vireillä myös Klaukkalassa, Tuusulassa, Mäntsälässä, Keravalla ja Järvenpäässä. Pääkaupunkiseudun useissa kauppakeskuksissa on myös vireillä laajennushankkeita. Kilpailu kuluttajien suosiosta siis jatkuu edelleen ostovoiman kasvun avittamana.
11 3 MARKKINAT VUONNA 2003 ja 2020 3.1 Väestömäärien muutokset 2003 2020 Järvenpäässä oli vuoden 2003 lopussa 37.114 asukasta. Vuoteen 2020 väestömäärän ennustetaan kasvavan 45.100 asukkaaseen eli kasvua olisi 21 prosenttia. Seuraavassa kartassa on tilastoalueittain kuvattu väestömäärien muutokset Järvenpäässä vuodesta 2003 vuoteen 2020. Kuva 3 Väestömäärien muutokset tilastoalueittain v. 2003-2020
12 Eniten uusia asukkaita tulee etelään Ristinummen ja Lepolan alueelle sekä pohjoiseen Haarajoen ja Pietilän alueille. Väestömäärä kasvaa kuitenkin lähes kaikilla tilastoalueilla kaupungin eri puolilla. Sen sijaan Kyrölän ja Jampan tilastoalueilla väestömäärän ennustetaan vähenevän muutamalla sadalla hengellä. Seuraavassa on esitetty nykyisen väestömäärän sijoittuminen ruututarkkuudella (250 m x 250 m) Järvenpäässä. Lisäksi kartassa on vuoden 2003 pt-myymälät. Kuva 4 Asukkaat ruuduittain ja päivittäistavaramyymälät Järvenpäässä Edellisestä kartasta käy ilmi, että myymäläverkosto vastaa melko hyvin väestön sijaintia: väkirikkailla alueilla on lähes aina myös myymälä. Poikkeuksen tekevät pohjoiset asuinalueet, joilla etäisyys lähimpään myymälään on muita kaupunginosia pidempi.
13 3.2 Ostovoiman kehitys Järvenpäässä Järvenpääläisten ostovoiman määrittelyssä pohjana ovat Tilastokeskuksen tuoreimmat kulutusluvut ( /henkilö v. 2001) Uudenmaan alueella (pl. pk-seutu). Seuraavassa taulukossa on esitetty kulutusluvut vuosille 2001, 2003 sekä 2010 ja 2020. Ohessa on myös kulutuslukujen päivityksessä ja tulevan tilanteen ennusteissa käytetyt vuosittaiset kasvuprosentit 2. Vähittäiskauppa on jaettu tässä päivittäistavarakauppaan sekä erikoistavarakauppaan. Taulukko 1 Kulutusluvut ( /asukas) sekä kasvuprosentit vuosille 2001-2020 Kulutusluvut, euroa per asukas Järvenpää v. 2001 v. 2003 v. 2010 v. 2020 Päivittäistavarat ja alko 2 318 2 388 2 560 2 745 Erikoistavarat ja ravintolat 2 332 2 474 2 841 3 298 Yhteensä 4 649 4 861 5 401 6 042 Kasvuprosentit 2001-2003 2003-2010 2010-2020 Päivittäistavarat ja alko 1,5 % 1,0 % 0,7 % Erikoistavarat ja ravintolat 3,0 % 2,0 % 1,5 % Ostovoima määräytyy kulutuksen kasvun ja väestömäärien muutoksen yhteisvaikutuksesta. Seuraavassa taulukossa on esitetty Järvenpään asukkaiden ostovoima edellä esitettyjen väestö- ja kulutuslukuennusteiden pohjalta. 2 Reaalikasvu, jossa inflaatiota ei ole huomioitu. Kasvuluvut vuosille 2003-2020 ovat melko varovaisia ennusteita tulevasta kehityksestä.
14 Taulukko 2 Ostovoima toimialoittain Järvenpäässä vuosina 2003, 2010 ja 2020 Ostovoima, milj. euroa v. 2003 v. 2010 v. 2020 Päivittäistavarat ja alko 88,6 103,4 123,7 Erikoistavarat ja ravintolat 91,8 114,8 148,6 Yhteensä 180,4 218,1 272,3 Kasvu-% 2003-2010 2011-2020 2003-2020 Päivittäistavarat ja alko 17 % 20 % 40 % Erikoistavarat ja ravintolat 25 % 29 % 62 % Yhteensä 21 % 25 % 51 % Vuonna 2003 järvenpääläisten yhteenlaskettu vähittäiskaupan ostovoima oli noin 180 miljoonaa euroa, josta noin puolet oli päivittäistavaraa. Vuoteen 2020 mennessä ostovoiman ennustetaan kasvavan noin 270 miljoonaan euroon eli kasvua olisi yli 50 prosenttia. Erikoistavaroiden ostovoiman kasvu on päivittäistavaroita suurempaa. 3.3 Ostovoiman virtaukset Järvenpäässä Seuraavassa tarkastellaan ostovoiman virtauksia eli toteutuneen myynnin ja ostovoiman erotusta Järvenpäässä. Päivittäistavaroiden ostovoima, myynti ja ostovoiman virtaus vuosina 1999, 2001 ja 2003 on esitetty seuraavassa kuvassa 3. 3 Oheisissa myyntiluvussa ei mukana mm. huoltoasemien ja kioskien pt-myyntiä. Ostovoimavirtaus on siis hieman suurempi kuin kuviosta ilmenee.
15 Päivittäistavaroiden myynti, ostovoima ja ostovoimavirtaus Järvenpäässä 120 100 80 M 60 Pt-myynti ostovoima ostovoimavirtaus 40 20 0 1999 2001 2003 vuosi Kuva 5 Päivittäistavaroiden myynti, ostovoima ja ostovoimavirtaus Järvenpäässä v.1999-2003 Päivittäistavaroiden ostovoimavirtaus Järvenpäähän on kasvanut muutamasta miljoonasta eurosta jopa 15 miljoonaan euroon vuosina 1999-2003. Ostovoimavirtaus naapurikunnista Järvenpäähän on siis selvästi kasvanut. Seuraavan laskelman pohjana on Tilastokeskuksen tuoreimman yritysrekisterin liikevaihtotiedot vuodelta 2002. Päivittäistavarakauppaan sisältyvät myös Alkon myynti ja AC Nielsenin rekisteristä puuttuvat myymälät (mm. kioskit). Taulukko 3 Vähittäiskaupan myynti, ostovoima ja virtaus (milj. euroa) Järvenpäässä v. 2002 Myynti Ostovoima Virtaus Päivittäistavarat 108 86 22 Erikoistavarat 92 77 15 Yhteensä 200 163 37 Päivittäistavaroiden ostovoimavirtaus Järvenpäähän on tämän laskelman mukaan noin 22 miljoonaa euroa ja erikoistavaroissakin 15 miljoonaa euroa. Yhteensä Järvenpäässä vähittäiskaupan myynti on noin 37 miljoonaa euroa (eli n. 23 prosenttia) suurempi kuin
16 kaupungin oman väestön ostovoima. Tämä vahvistaa käsitystä siitä, että Järvenpää tarjoaa kaupan palveluitaan selvästi omaa kaupunkia suuremmalle vaikutusalueelle. Seuraavassa on esitetty päivittäistavaroiden ostovoimavirtaus miljoonina euroina tilastoalueittain. Punaisilla alueilla myynti on alueen omaa ostovoimaa suurempi ja sinisillä alueilla vastaavasti pienempi. Kuva 6 Pt-ostovoimavirtaukset (milj. euroa) tilastoalueittain v. 2003 Keskustan ja Pöytäalhon tilastoalueilla ostovoiman sisäänvirtaus on suurimmillaan Prisman ja Citymarketin vetämänä. Myös Pajalan, Terholan ja Haarajoen alueilla pt-kaupan myynti on ostovoimaa suurempi. Suurimmillaan ostovoiman ulosvirtaus on puolestaan pohjoisilla tilastoalueilla.
17 Seuraavassa kartassa on esitetty vastaavasti pt-ostovoiman virtaukset indeksilukuina. Kuva 7 Pt-ostovoimavirtauskset (indeksi) tilastoalueittain v. 2003 Punaisilla alueilla indeksi on yli sadan, eli myynti on ostovoimaa suurempi. Esimerkiksi Haarajoen indeksi 154 tarkoittaa, että alueella pt-kaupan myynti on 54 % ostovoimaa suurempi. Sinisillä alueilla indeksi on alle 100 ja ostovoima siis myyntiä suurempi. Esimerkiksi Jampan indeksi 45 tarkoittaa, että alueelta virtaa ulos 55 % pt-kaupan ostovoimasta. Harmaat alueet (=indeksi 0) ovat päivittäistavarakaupan palvelutyhjiöitä: koko alueen ostovoima virtaa ulos.
18 3.4 Pinta-alan laskennallinen lisätarve Ostovoiman kasvu näkyy aikaa myöten pinta-alan kasvuna. Kauppa ei yleensä jätä tilaisuutta käyttämättä lisätäkseen myyntiään! Ja se tapahtuu kapasiteettia nostamalla. Ostovoiman kasvua aiheuttavat: nykyisen väestön kulutuksen kasvu uusien asukkaiden kulutus Seuraavassa on esitetty ostovoiman kasvu Järvenpäässä päivittäistavaroiden ja erikoistavaroiden osalta: Taulukko 4 Ostovoiman kasvu Järvenpäässä v. 2003-2020 Ostovoiman kasvu, milj. euroa v. 2003-2010 v. 2011-2020 v. 2003-2020 Päivittäistavarat ja alko 14,8 20,3 35,1 Erikoistavarat ja ravintolat 22,9 33,8 56,8 Yhteensä 37,7 54,1 91,8 Edellä osoitettu lisäostovoima tarvitsee myymäläpinta-alaa. Seuraavassa laskelmassa oletetaan, että myyntitehokkuus päivittäistavaroissa on 7.000 /m2 ja erikoistavaroissa 3.500 /m2. Järvenpään oma ostovoiman kasvu edellyttää siis seuraavanlaisia pinta-alan lisätarpeita: Taulukko 5 Lisäpinta-alan (my-m2) tarve vähittäiskaupassa Järvenpäässä v. 2003-2020 Lisäpinta-alan tarve (my-m2) v. 2003-2010 v. 2011-2020 v. 2003-2020 Päivittäistavarat ja alko 2 110 2 900 5 009 Erikoistavarat ja ravintolat 6 556 9 667 16 223 Yhteensä 8 666 12 567 21 233 Päivittäistavaroiden lisäpinta-alan tarve vuoteen 2020 mennessä on noin 5.000 myyntineliötä, joka vastaisi lähes kahden hypermarketin päivittäistavaraosastoa. Erikoistavaroissa pinta-alan lisätarve on yli 16.000 myyntineliötä. Seuraavassa myyntineliöt on muutettu kerrosalaksi kertoimille 1,2 (päivittäistavara) ja 1,3 (erikoistavara).
19 Taulukko 6 Lisäpinta-alan (krs-m2) tarve vähittäiskaupassa Järvenpäässä v. 2003-2020 Lisäpinta-alan tarve (krs-m2) v. 2003-2010 v. 2011-2020 v. 2003-2020 Päivittäistavarat ja alko 2 532 3 480 6 011 Erikoistavarat ja ravintolat 8 523 12 567 21 090 Yhteensä 11 055 16 047 27 102 Edellisissä laskelmissa on huomioitava seuraavat seikat: uusi pinta-alan tarve ei ota myyntiä nykyisistä myymälöistä pinta-alan kasvun tarvetta lisää poistuva pinta-ala sekä mahdollinen ostovoiman virtauksen kasvu naapurikunnista Vuotuinen 1 prosentin myymäläpoistuma merkitsisi vuoteen 2020 mennessä 1.800 myyntineliön eli n. 2.200 kerrosneliön lisätarvetta edellisiin laskelmiin verrattuna pelkästään päivittäistavarakaupassa. Kulutuksen ja väestömäärän kasvun aiheuttama ostovoiman kasvu naapurikunnissa toisi myös lisänsä pinta-alan tarpeeseen. Näin edellä olevia laskelmia voidaan pitää Järvenpään vähittäiskaupan neliöiden minimilisätarpeina. Seuraavassa laskelmassa on huomioitu naapurikuntien tuoma lisäpotentiaali pinta-alan lisätarpeeseen Järvenpäässä. Väestöpohjana on käytetty Järvenpään ydinvaikutusaluetta eli asukkaita, jotka ensisijaisesti asioivat Järvenpäässä. Ydinvaikutusalueen kokonaisväestöpohja on tänä päivänä lähes 50.000 asukasta ja v. 2020 arviolta n. 60.000 asukasta. Taulukko 7 Lisäpinta-alan tarve v. 2003-2020 Järvenpään ydinmarkkina-alueella Pinta-alan lähde Pt Et Yhteensä Järvenpää 5 009 16 223 21 233 (37 114 => 45 060 as.) Muu ydinmarkkina-alue 1 789 5 651 7 440 (10 000 => 15 000 as.) Poistuva p-a 1 805 5 000 6 805 YHTEENSÄ (my-m2) 8 603 26 875 35 478 YHTEENSÄ (krs-m2) 10 324 34 937 45 261 Järvenpäässä voidaan siis tavoitella päivittäistavaroissa n. 11.000 krs-m 2 :n ja erikoistavaroissa n. 35.000 krs-m 2 :n lisäyksiä nykyisiin pinta-aloihin vuoteen 2020 mennessä. Erikoistavarakaupassa poistuvaksi pinta-alaksi on arvioitu n. 5.000 neliötä, joka siis hakeutuu nykyistä parempiin sijaintipaikkoihin. Suurin osa siirtyvästä erikoistavarakaupasta on tilaa vievää kauppaa. Seuraavassa on vielä tarkennettu ydinvaikutusalueen lisäpinta-alan tarpeen sijoittumista keskustaan ja keskustan ulkopuolelle. Pääajatuksena on, että tilaa vievä kauppa ja
20 päivittäistavarakauppa sijoittuvat pääosin keskustan ulkopuolelle ja erikoistavarakauppa puolestaan keskustaan. Taulukko 8 Ydinmarkkina-alueen lisäpinta-alan tarpeen tyypittelyä my-m2 krs-m2 Päivittäistavara (pt) 8 603 10 324 Keskusta 2 000 2 400 Keskustan ulkopuolelle 6 603 7 924 Erikoistavarakauppa (et) 26 875 34 937 Keskusta 13 125 17 062 Tilaa vievä 10 750 13 975 Muu 3 000 3 900 Yhteensä (pt+et) 35 478 45 261 Keskusta 15 125 19 462 Keskustan ulkopuolelle 20 353 25 799 Erikoistavarakaupan lisäpinta-alan tarpeesta noin 40 % on tilaa vievää kauppaa, joka siis kokonaisuudessaan sijoittuu keskustan ulkopuolelle. Päivittäistavarakaupalle varataan noin 2000 neliön osuus keskustasta, mutta pääosin pt-kauppa sijoittuisi keskustan ulkopuolisille asuinalueille. Varsinaisen keskustahakuisen erikoistavarakaupan tulisi puolestaan pääosin sijoittua ydinkeskustaan. Näin turvattaisiin keskustan kaupallinen asema kilpailussa keskustan ulkopuolisten kappakeskittymien sekä naapurikaupunkien kanssa. Miten edellä kuvattu laskennallinen lisäkapasiteetti tulisi Järvenpäässä sijoittaa? Lähtökohtana ovat seuraavat, kaupan sijaintipäätöstä mukailevat tekijät: nykyinen väestö uuden väestön sijoittuminen nykyiset ja uudet liikenneväylät ml. raideliikenne liikenteellinen saavutettavuus nykyinen kaupan palveluvarustus kaupunkikeskus-perusteinen rakennemalli muut maankäytön edellytykset 3.5 Kuluttajan käyttäytyminen missä asioidaan ja milloin? Ostopaikan valintaan vaikuttavia tekijät ovat kaupan tutkijoiden pysyvä mielenkiinnon kohde. Argumenteista nousevat esiin: valikoiman laajuus, edullisuus, laadukkuus, asioinnin nopeus, viihtyvyys ja turvallisuus. Nämä ominaisuudet parhaimmalla tavalla yhdistävä myymälä voittaa kilpailussa.
21 Yleisiä kuluttajakäyttäytymisen muutostrendejä ovat mm. auton käytön lisääntyminen, siitä seuraava ostosmatkan pituuden kasvu sekä keskiostoksen kasvu. 4 Asiointimatkojen yhteydessä pyritään hoitamaan mahdollisimman moni kauppa-asia, mikä suosii monipuolisia kaupan keskittymiä liikenteellisesti hyvillä paikoilla. Liikenteellisesti hyvä paikka voi tarkoittaa myös paikkaa, jossa asioidaan jalan (esim. kävelykatu) olennaista on, että liikenne on sujuvaa, pysäköinti on vaivatonta ja jalankulkuympäristö on miellyttävä. 4 Tämä on jo suurelta osin tapahtunut, mutta Suomessa kehitys jatkunee edelleen, kunnes saavutetaan pohjoismainen keskitaso. Tähän kehitykseen vaikuttaa suurelta osin autokannan tihentyminen.
22 4 PÄIVITTÄISTAVARAKAUPAN PALVELUVERKKO 4.1 Päivittäistavarakaupan kehitys Järvenpäässä v. 1999-2003 Seuraavassa tarkastellaan päivittäistavarakaupan kehitystä Järvenpäässä vuosina 1999, 2001 ja 2003 A. C. Nielsenin myymälärekisteritietojen pohjalta. Tarkastelua varten Järvenpää on jaettu kolmeen osaan kaupungin suuraluejakoa hyödyntäen: 1. Ydinkeskusta 2. Muut keskeiset kaupunginosat 3. Muu Järvenpää Kartalla ko. vyöhykejako näyttää seuraavalta: Kuva 8 Järvenpään päivittäistavarakaupan vyöhykkeet
23 Ydinkeskustan suurin päivittäistavaramyymälä on Prisma, joka aloitti toimintansa vuoden 1999 aikana. Seuraavissa tilastoissa näkyy Prisman osalta vuoden 1999 tilastoissa vain 9 kuukauden myynti. Muiden keskeisten kaupunginosien suurimmat myymälät ovat Citymarket ja Valintatalo Plus. Muu Järvenpää sisältää lähinnä asuinalueiden lähimyymälöiden myynnin. Seuraavassa kuvassa on osoitettu pt-myynnin kehittyminen vyöhykkeittäin Järvenpäässä. Pt-myynti Järvenpäässä vyöhykeittäin v. 1999, 2001 ja 2003 45 40 35 30 milj. euroa 25 20 15 10 5 v. 1999 v. 2001 v. 2003 0 Ydinkeskusta Muut keskeiset kaupunginosat Muu Järvenpää Kuva 9 Päivittäistavaramyynti (milj. euroa) Järvenpäässä vyöhykkeittäin v. 1999, 2001 ja 2003 Päivittäistavaramyynti on viimeisten neljän vuoden aikana kasvanut kaikilla vyöhykkeillä Järvenpään alueella. Eniten myynti on kasvanut muilla keskeisillä kaupunginosilla vuodesta 1999 vuoteen 2003 kasvua tällä alueella oli 33 %. Ydinkeskustassa myynnin kasvu oli samana ajanjaksona 25 % ja muualla Järvenpäässä 17 prosenttia. Järvenpään päivittäistavaramyynti on neljässä vuodessa kokonaisuudessaan kasvanut yli 20 miljoonaa euroa eli 27 prosenttia. Päivittäistavarakaupan myyntiala on sen sijaan jopa vähentynyt vuosien 1999 ja 2003 välissä kuten seuraavasta kuvasta nähdään.
24 Pt-myyntiala Järvenpäässä vyöhykkeittäin v. 1999, 2001 ja 2003 6 000 5 000 m2 4 000 3 000 2 000 v. 1999 v. 2001 v. 2003 1 000 0 Ydinkeskusta Muut keskeiset kaupunginosat Muu Järvenpää Kuva 10 Päivittäistavarapinta-ala (myynti-m2) Järvenpäässä vyöhykkeittäin v. 1999, 2001 ja 2003 Ydinkeskustan pt-myyntiala on vähentynyt 16 % vuodesta 1999 vuoteen 2003. Muilla vyöhykkeillä pinta-ala on pysynyt lähes ennallaan. Koko kaupungista on neljässä vuodessa hävinnyt pt-pinta-alaa yli 1.000 myyntineliötä eli kahdeksan prosenttia. Vähenevistä neliöistä myydään siis yhä enemmän. Myyntitehokkuuden kasvu on siis ollut huomattavaa koko kaupungissa ja voidaan olettaa, että myymälöillä on tarvetta lisäpinta-alalle tulevaisuudessa. Seuraavassa on päivittäistavaramyynti jaettu hypermarkettien (Citymarket ja Prisma) sekä kaikkien muiden myymälöiden kesken.
25 Päivittäistavaramyynnin jakautuminen v. 1999, 2001 ja 2003 100 % 80 % 60 % 40 % Muut Hyperit 20 % 0 % 1999 2001 2003 vuosi Kuva 11 Pt-myynti hypermarketeissa ja muissa myymälöissä Vuonna 1999 hypermarketit vastasivat 47 prosentista koko kaupungin päivittäistavaramyynnistä 5. Vuonna 2003 hypermerkettien osuus oli noussut jo 64 prosenttiin pt-kokonaismyynnistä. 5 Prisma avattiin vuoden 1999 aikana ja ehti toimia 9 kuukautta.