Julkisjohtoinen alue- ja projektikehitysyhtiö Loppuseminaari 1.9.2011 Matti Kuronen
Sisältö Selvityksen tavoitteet Kotimainen vertailu Ulkomaiset referenssit Johtopäätökset
Mistä hankkeessa on kysymys Julkisjohtoinen alue- ja projektikehitysyhtiö on RAKLI:n koordinoima selvityshanke, jossa tutkittiin mahdollisuuksia järjestää asuinaluekehitys julkisomisteisen kumppanuusmallin kautta sekä erityisesti tarkastella kestävyystavoitteita yhtenä erityistavoitteena. Teema on kiinnostava sekä kehittämisen että alueellisen lähtökohdan kannalta. Selvityksessä vertailtiin neljän eri kunnan alueella sijaitsevan alueen julkisjohtoista kehittämistä sekä esiteltiin kaksi ulkomaista referenssihanketta sekä niiden kestävän kehityksen tavoitteiden toteutumista. Hankkeen osallistujina ovat Helsingin, Espoon, Vantaan kaupungit, Sipoon kunta sekä Senaatti-kiinteistöt ja HSY.
Tavoitteet Tämän projektin tavoitteena oli 1. Tehdä esimerkinomainen vertailu hankkeeseen osallistuvien kuntien käytössä olevista asuinaluekehityksen malleista, 2. Kuvata kaksi julkisomisteista yhtiömuotoista ulkomaista alueprojektin johtamisen mallia: VicUrban (Melbourne, Australia) ja Älvstranden Utveckling (Göteborg, Ruotsi) sekä niiden kestävän kehityksen tavoitteiden toteutuminen, ja 3. Esittää malli, jolla julkisjohtoinen alue- ja projektikehitysyhtiö voisi toimia alueprojektin liiketoimintaprosessin johtomallina Suomessakin. Projekti rajattiin koskemaan maanomistusta, projektinjohtoa ja kunnallistekniikan rakentamista eli alueen rakentamisvalmiuden kehittämistä. Kaavoitusprosessia ei tarkasteltu erillisenä tässä yhteydessä.
Vertailu Helsingin seudulla Osallistuvat kunnat valitsivat vertailuun kukin yhden kehitettävän alueen omista tarpeistaan lähtien. Vertailu ei kata kaikkia alueella käytössä olevia kehittämisen malleja, mutta on riittävän kattava kuvaamaan edistyksellisimpiä tämänhetkisiä toimintatapoja. Valitut alueet olivat Aurinkolahti (Helsinki) Suurpelto (Espoo) Marja-Vantaa (Vantaa) Eriksnäs (Sipoo). Vertailtavat alueet ovat keskenään erilaisia ja erilaisissa kehitysvaiheissa, mutta ne ovat pääasiassa asuinalueita.
Vertailu Helsingin seudulla Kaikki vertaillut projektit on organisoitu suhteellisen itsenäisiksi osiksi kaupunkien organisaatiota. Lisäksi kaikissa tehdään yhteistyötä yksityisten maanomistajien, kehittäjien ja rakennuttajien kanssa. Kaikilla projekteilla on vastuullinen projektinjohtaja, joka muissa kuin Eriksnäsin tapauksessa on osa kaupungin organisaatiota. Projektinjohtajan tehtävä on luoda ja ylläpitää hankkeeseen liittyvää verkostoa, vaikkakin osa hankkeeseen liittyvistä tehtävistä hoidetaankin eri virastoissa. Lisäksi hankkeilla on mahdollisesti muitakin henkilöresursseja ja kaikkien johtaminen tai koordinaatio tapahtuu erillisessä projektiorganisaatiossa tai kehittämistoimistossa, ei osana kaavoitusta.
Vertailu Helsingin seudulla Suurpellossa ja Marja-Vantaalla projekteihin liittyy myös taloudellinen itsenäisyys, niiden tulot kohdennetaan kaupungin budjetissa projektille. Projekteihin liittyy tavoitteita, jotka Suurpellon ja Marja-Vantaan osalta tulevat osin jo kaupunkien strategiasta. Suurpellossa, Marja- Vantaalla ja Eriksnäsissä ekologisen kestävyyden tavoitteet ovat pinnalla; Aurinkolahdessa, jonka kehitys alkoi aiemmin, kestävyystavoitteet ovat ennemminkin sosiaalisia. Suurpellossa on perustettu erillinen yhtiö vastaamaan alueelle toteutettavasta imujätejärjestelmästä. Alueella toimivat asuntorakennuttajat ovat sen osakkaita, mutta omistus on tarkoitus siirtää rakentamisen edetessä taloyhtiöille. Muuten infrastruktuuri toteutetaan melko perinteisesti; poislukien Eriksnäsissä, jossa maanomistaja vastaa infrainvestoinneista. Vesihuollon osalta HSY joutunee jatkossa maksamaan uudisinvestoinnit, eikä niitä kateta maankäyttömaksuin.
Vertailu Helsingin seudulla Maanomistusta ei kaikissa hankkeissa ole keskitetty kaupungin käsiin. Marja-Vantaalla kaupunki on hankkinut pääosan maata omistukseensa ja Aurinkolahdessa kaupunki oli alkuperäinen omistaja, mutta Suurpellossa ja Eriksnäsissä luotetaan siihen, että yksityisten maanomistajien kanssa voidaan sopimuksin luoda yhteinen kehittämisintressi. Luottamushenkilöiden sitouttaminen tai luottamushenkilöohjaus on erilaista projektien kesken. Syynä tähän voivat olla kaupunkien erilaiset perinteet asiassa. Kuitenkin kaikissa tapauksissa projektista raportoidaan kaupunginhallitukselle, sen jaostolle tai vastaavalle elimelle, vaikka siihen liittyvät erillistehtävät kuten katusuunnittelu ja rakentaminen voivatkin olla osa muiden luottamuselinten päätöksentekoa. Projekteissa on kiinnitetty huomiota päätöksenteon avoimuuteen ja osallisten osallistumiseen. Samalla on kuitenkin pyritty varmistamaan päätöksenteon ja toiminnan ketteryys.
VicUrban, Melbourne, Australia Ehkä hieman yllättäenkin mm. valtiovarainministeriön taannoisen selvityksen mukaan Australian kuntasektori on tarpeeksi lähellä suomalaista ja relevantti vertailu on mahdollinen. VicUrban on Victorian osavaltion omistama aluekehittäjäyritys. Se on osavaltion työrukkanen, jota käytetään kehitettäessä mm. vanhaa satama-aluetta, taantuneita alueita tai nyttemmin myös tiivistämään yhdyskuntarakennetta, mutta se myös tuottaa voittoa. Liikevaihto perustuu suurimmalta osin tontinmyyntiin, mutta jonkun verran VicUrban myös rakennuttaa asuntoja. VicUrbanin rooli on innovoida kehittämällä kulloistenkin markkinoiden kestävimpiä asumisen ratkaisuja, luoda uutta toimintaa sellaisissa paikoissa ja sektoreilla joilla ei vielä ole toimivia markkinoita ja pitkällä aikavälillä vaikuttaa asuntomarkkinoiden ja rakennusalan toimintaan. Kaavoitusvalta on kaupungeilla, mutta osavaltio voi joissakin tapauksissa ottaa sen myös itselleen. Kestävyys: laatuohjelma, mixed use, erityisesti vesiasiat
VicUrban 1 AUD = 0,73 EUR 300 250 200 150 100 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Liikevaihto (milj. AUD) Tulos (milj. AUD) 30 25 20 15 10 5 0-5 -10-15
Älvstranden Utveckling, Göteborg, Ruotsi Göteborgin kaupunki otti 1996 vastuulleen Svenska Varv AB:n, joka kehitti 1970-luvulla vaikeuksiin joutuneen telakka-alueen kiinteistöjä. ÄU kehittää edelleen samaa aluetta, mutta noin kymmenen osaprojektin kautta. Lisäksi ÄU toteuttaa osan julkisesta uudisrakentamisesta omaan taseeseensa. Lopputavoitteena on saada alueelle 13000 asukasta sekä 40000 työpaikkaa ja 13000 opiskelupaikkaa. Älvstranden Utveckling vastaa itse suurelta osin esisuunnittelusta ja yleiset suunnitteluohjeet ovat mahdollistaneet yleiskaavan jättämisen määräyksiltään väljemmäksi. Kaupunkisuunnitteluvirastolla ja yrityksellä on pysyvä yhteinen työryhmä joka käy läpi suunnitteluasiat, mutta päätösvalta on edelleen kaupungilla. Kestävyys: mixed use, laatuohjelma, energiatehokkuus Hankkeissa voidaan kehittää myös yksityistä maata, mutta sopimukseen perustuen
Älvstranden Utveckling 1 SEK = 0,11 EUR 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Liikevaihto (milj. SEK) Tulos (milj. SEK) 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0-50,0-100,0-150,0-200,0
Hallinto VicUrban Älvstranden Utveckling Victorian osavaltio (julkinen) Göteborgin kaupunki (julkinen) Tuotto Ministeri Omistajaohjaus Hallitus VicUrban (yksityinen) Aluehankkeet ja asuntokehitys Oma pääoma Tuotto Omistajaohjaus Hallitus Älvstranden Utveckling (yksityinen) Älvstrandenin aluehankkeet sekä rakennushankkeet Oma pääoma
Hallinto VicUrban Noin 200 työntekijää Osavaltion ministeri vastaa toiminnasta Asiantuntijahallitus sekä toimitusjohtaja Tulouttaa tuoton omistajalle Älvstranden Utveckling Noin 40 työntekijää Kaupunki vastaa toiminnasta Pääosin poliittinen hallitus sekä ammattimainen toimitusjohtaja Tuotto sovittu käytettäväksi Älvstrandenin kehittämiseen
Johtopäätökset Kansainvälisten mallien mukainen julkisesti omistettu yritys olisi mahdollinen malli Suomessakin. Luonteva omistajapohja olisivat ne kunnat, jonka alueella yrityksen on tarkoitus toimia. Sekä kotimaisissa että kansainvälisissä tapauksissa keskitytään jonkun maantieteellisen alueen kehittämiseen. Raportissa esitetään esimerkinomaisesti, miten malli toimisi Kuninkaankolmiota kehitettäessä.
Kuninkaankolmio Kuva: Kuninkaankolmioprojekti Kuninkaankolmio on Helsingin, Espoon ja Vantaan yhteisesti kehittämä alue, jossa kuitenkin on useita kaupunkikohtaisia erillisprojekteja. Tavoitteena on ennen kaikkea kunnanrajat ylittävä palveluyhteistyö sekä myös yhteistyö maankäytön suunnittelussa. Alue sijoittuu skaalassa yhden asemakaava-alueen ja seudun välille. Yrityksestä käytetään raportissa työnimeä K3 Oy.
Kuninkaankolmio Tuotto Helsinki Omistajaohjauspolitiikat Espoo Yhtiökokous Hallitus K3 Oy Kuninkaankolmion hanke kokonaan tai osittain Vantaa Oma pääoma, maa-alueet Omistussuhteet määräytyisivät luovutettujen maa-alueiden suhteessa Tuotto kehittämiseen (voitot kuitenkin verollisia) Mukaan kehitystyöhön voidaan ottaa myös muita toimijoita ja muita maanomistajia sekä lähteä niiden kanssa erilaisiin yhteisyrityksiin emokaupunkeja luontevammin tai tukea kehitysyhtiöllä Myyrmäen aluekeskuksen kehitystä. Kuninkaankolmion alueella esimerkiksi Senaattikiinteistöillä on merkittäviä maanomistuksia.
Johtopäätökset Yritys on työväline toteuttaa omistajiensa maapolitiikkaa, omistajapolitiikkaa ja elinkeinopolitiikkaa sekä mahdollisia muita strategisia tavoitteita. Yleisesti voidaan todeta, että julkisjohtoinen alue- ja projektikehitysyhtiö voi toimia alueprojektin liiketoimintaprosessin johtomallina ja siten olla metodi kehittää ja toteuttaa uusia ja vanhoja asuinalueita yhteiskunnallisten tavoitteiden mukaan, taloudellisesti kestävin periaattein. Toimintamalli voidaan kiteyttää siihen, että useiden sopimusten sijaan kehittäminen tehdään yhden sopimuksen alla. Riskejä voidaan jakaa ( maapooli ) ja siirtää omistajien ja yrityksen välillä. Hyötyjä voidaan jakaa sekä ajallisesti että osallistujien kesken eivätkä yksittäiset intressit pääse kaatamaan hanketta.
Johtopäätökset - hyödyt 1. Infrastruktuurin tarkoituksenmukainen toteuttaminen esim. alueellisten yleissuunnitelmien puitteissa. 2. Koko pääkaupunkiseudun kehityksen palveleminen mahdollistamalla kynnysinfrastruktuurin rakentamisen (esim. Jokeri II). 3. Kehitettävän maaomaisuuden kiertonopeuden parantaminen. 4. Yhteistyö yksityisen sektorin ja muiden toimijoiden kanssa helpottuu hankkeissa. Sekä lisäksi kirjallisuuden pohjalta: Monipuolisemmat rahoitusmahdollisuudet Kasvava tuottavuus Nopeampi ja tuloshakuinen päätöksenteko Tulosvastuu Tarkoituksenmukainen henkilöstöpolitiikka ja parantunut henkilöstön motivaatio.
Johtopäätökset ratkaistavaksi jääviä asioita Omistajaohjauksen ja liiketoiminnan välinen tasapaino - sekä sijoitettava pääoma ja tuoton jakaminen että toisaalta yrityksen tuottama yhteiskunnallinen hyvä (kehitetyt uudet asuinalueet) jakautuvat oikeudenmukaisesti omistajien kesken. Samalla toimialalla toimivat voittoa tavoittelevat yritykset voivat pitää K3:a markkinahäirikkönä - yrityksen toimintaalueen tulee olla rajattu ja sen tulee pyrkiä toiminnassaan avoimuuteen myös markkinoiden suuntaan. Avoimuus palvelee myös tontinluovutuksia ja siten yhtiön omaa liiketoimintaa, kun esimerkiksi muut kehittäjät ja rakentajat potentiaalisina asiakkaina tietävät, milloin tontteja tulee markkinoille. Yrityksen toiminta ei ole samalla tavalla läpinäkyvää kuin kunnallisen päätöksenteon. Omistajaohjaukseen on kiinnitettävä erityistä huomiota. Alan toiminta on suhdanneherkkää ja työvoiman saatavuus voi etenkin noususuhdanteessa olla vaikeaa. Toisaalta pätevää ja kokenutta työvoimaa on olemassa sekä yksityisellä että julkisellakin sektorilla.