1/8 HALLITUKSEN ESITYS ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAKSI VUOSILLE 2012-2022 2012-2022 OHJELMA HYVÄKSYTTIIN YHTIÖKOKOUKSESSA 3.4.2012 S I S Ä L L Y S L U E T T E L O 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ - KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS - KUNTOTUTKIMUS 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET KIINTEISTÖN OSALTA 3. AS. OY JUHANNUSRINTEESSÄ SUORITETTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET 4. YHTIÖN PERUSTIEDOT 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2000 JÄLKEEN 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2012 7. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2013 2017 8. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2018 2022
2/8 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ Kiinteistönpitoalalla on käytössä oma kiinteistönpidon nimikkeistönsä, josta tässä lyhyesti käsitteet kuntoarvio ja tekninen PTS sekä käsite kuntotutkimus, jotka on alalla otettu käyttöön vasta vuosina 1994-97. 1.1. KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS = KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA Kuntoarvio ja tekninen PTS laaditaan lähinnä silmämääräisen tarkastelun perusteella kirjaamalla ylös kaikki keskeiset havainnot kiinteistön teknisestä ja toiminnallisesta kunnosta. Kuntoarvioon voidaan toki sisällyttää niin halutessa hyvinkin laajoja ja yksityiskohtaisia selvityksiä yksittäisten rakennusosien tilasta. Kuntoarvio on kiinteistön kaikkien osa-alueiden rakennus- ja talotekniikan (LVISA) kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden raportointi. Kuntoarviolla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä ja siinä tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Tekninen PTS on lyhyesti sanottuna tuloste esiin tulleista korjauskohteista tekohetken kustannustason mukaan arvioituine toteuttamiskustannuksineen. Keskeisin ja asunto-osakeyhtiössä vaikein asia on ajateltujen hankkeiden priorisointi eli tärkeysjärjestykseen laittaminen, josta poikkeuksetta on hyvinkin erilaisia käsityksiä. Merkittävää on myös nähdä korjaustarpeet rakennusosakohtaisina ja lisäksi niiden vaikutukset koko kiinteistön kokonaistoimivuuteen. Energian säästöön liittyvissä hankkeissa on huomioitava asumisen terveelliset ja viihtyisät olosuhteet eikä pelkästään saatavaa säästöä. Kuntoarvion laadinnassa käytetään apuna hankkeiden järjestykseen laittamisessa mm. seuraavia pääkriteereitä: - rakenteellisesti pakottavat korjaukset - energiataloudellista säästöä merkittävästi tuovat hankkeet - asumisen terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät hankkeet - asumisviihtyisyyteen vaikuttavat hankkeet - viranomaismääräysten määräämät hankkeet - esteettisesti tärkeiksi katsottavat hankkeet - teknisen kehityksen tuomat vaatimukset - muut yhtiön markkina-arvoon vaikuttavat hankkeet Kuntoarvion tavoitteena on tuoda osakkaiden tietoisuuteen yhtiössä vallitseva tilanne sekä antaa mahdollisuus osakkaille tehdä tietoisesti ratkaisuja yhtiölle kuuluvan omaisuuden hoitamisen periaatteista.
3/8 1.2 KUNTOTUTKIMUS Kuntotutkimus on alalle erikoistuneen erikoisliikkeen tekemä rakennusosakohtainen tutkimus, jonka tulokset perustuvat sovitussa laajuudessa tehtyihin ainetta rikkoviin ja ainetta rikkomattomiin näytteiden ottoihin ja tutkimuksiin. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on kertoa rakenteiden vaurioiden tilanne, turmeltumisasteet, rakenteen tekninen käyttöikä ja korjattavuus. 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN OSALTA Asunto Oy Juhannusrinteen kunnossapidon periaateohjelman tarkoituksena on luoda selkeät linjaukset yhtiön tavasta hoitaa omaisuuttaan eli määritellä yhtiön osakkeenomistajien enemmistön hyväksymä kiinteistönpitostrategia. Tavoitteena on varmistaa, että osakkeenomistajilla on mahdollisimman selkeä tieto yhtiössä tehdyistä korjauksista, päätetyistä korjauksista sekä suunnitteilla/tiedossa olevista korjauksista. Ohjelma ei voi olla täysin tyhjentävä, vaan sitä ylläpidetään ja täydennetään kiinteistön elinkaaren aikana tarpeen mukaan. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupan yhteydessä isännöitsijä on lain mukaan velvollinen kertomaan tiedossaan olevat yhtiön korjaustarpeet, uusi ostajaehdokas myös haluaa tietää mitä on ostamassa, mutta yksittäinen myyjä ei välttämättä aina koe etunsa mukaiseksi kertoa merkittävistä korjaustarpeista. Ristiriitaisuuksien välttämiseksi halutaan esittää yhtiökokouksen hyväksyttäväksi selkeä toimintaohjelma, jonka keskeiset osat on myös voitava esittää isännöitsijätodistuksen liitteenä. Tässä kunnossapito-ohjelmassa on huomioitu 01.07.2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain viiden (5) vuoden korjaustarveselvitys. 3. ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET Suoritetut selvitykset - Kuntoarvion laatiminen v. 2000, Raksystems Oy - I18 huoneiston vahinkokartoitus ja kuntotutkimus v. 2001, Säkkiväline Oy - Sähköasennusten tarkastus v. 2004, Tehosähkö Oy - G13 huoneiston kosteuskartoitus v. 2004, Raksystems Oy - E9 huoneiston lattiaselvitys v. 2004, Raksystems Oy - F11 huoneiston kosteuskartoitus v. 2005, Raksystems Oy - Piha- ja katoskatselmus v. 2005, Matinkylän Huolto Oy
4/8 - A1 huoneiston kuntotarkastus v. 2005, Raksystems Oy - A2 huoneiston sisäilmatutkimus v. 2006, SSM Oy - Kattotikkaiden kuntotarkastus v. 2007, Matinkylän Huolto Oy - Päätyjen avaus ja kuntotarkastus v. 2006-2007, Raksystems Oy - Taloyhtiön kiinteistötarkastus v. 2007, Matinkylän Huolto Oy - C6 huoneiston alapohjan tarkastus v. 2008, Matinkylän Huolto Oy - Salaojien kuntoselvitys ja maanpintojen selvitys v. 2008, Nexon Oy - Pesu- ja löylyhuoneiden kuntotarkastus v. 2009, Matinkylän Huolto Oy - Vesikatteiden (kattojen ja kattorakenteiden) kuntotutkimus v.2009, Innocate Oy - Kattovuoto- ja kosteusvauriotutkimukset huoneistoissa B3 ja G13 v.2011, Master Kuivaus Oy ja Ositum Oy. - Sisäilmatutkimukset huoneistoissa B3, E10 ja G13 v.2011 Ositum Oy - Vesikattojen uusinnan (kattoremontin) hankesuunnitelma v.2012, Innocate Oy Tarvittavat selvitykset - Julkisivujen kuntotutkimus - Vesi-, viemäri- ja lämmitysjohtojen kuntotutkimus 4. YHTIÖN PERUSTIEDOT - Osoite: Parolantie 3, 02200 Espoo - tyyppi: rivitalo - rakennukset: 16 kpl - huoneistot: 31 kpl - yhteiset tilat: väestönsuoja, leikkipiha, auto- ja jätekatokset - kerrosluku: 1-2 - valmistumisvuosi: 1985 - huoneistoala: 2.921 m2 - tilavuus: 11.442 m3 - bruttoala: 3.474 m2 - kiinteistötunnus: 049-26-26133-4 - Y-tunnus: 0423585-1 - isännöitsijä: Matinkylän Huolto Oy, Ari Aaltonen 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2000 JÄLKEEN - Etelä- ja länsijulkisivujen ikkunoiden huoltomaalaus 2001 - I18 huoneiston päädyn vesivauriokorjaus 2002 - Antenniverkon kunnostus 2003 - Pelastussuunnitelman laatiminen 2004 - Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus 2004 - Piha-asfaltointien kallistuskorjauksia 2005 - A2 ja F11 huoneistojen ulkopuolisten päätyjen (sokkelit) vesivaurioiden korjaus 2005 - A2 ja F11huoneistojen sisäpuolisten seinärakenteiden avaus 2005
5/8 - Jätekatoksien rakennuslupa 2007 - Yläleikkipaikan kiipeilytelineen uusiminen 2007 - Lämmönvaihtimen kiertovesipumpun venttiilien uusiminen 2007 - Parveke/terassilasituksen rakennuslupa 2008 - Talotikkaiden uusiminen 2008 - Asuinrakennusten räystäskourujen uusiminen 2008 - Maanpintojen alapuolisten rakenteiden korjaussuunnitelma 2008 - B4, C6, D8, F12, I18, J20 huoneistojen sisäpuolisten päätyjen vesivaurioiden kunnostus 2008-9 - Julkisivujen puuosien, ikkunoiden, ulko-ovien, autokatosten ja pihavarastojen huoltomaalaus 2008 - Piha-aitojen uusiminen 2008 - Jätekatoksien rakentaminen, 2 kpl 2008-9 - Energiatodistuksen laatiminen vuosittain alkaen 2008 - B4, C6, D 8, F12, I18 ja J20 huoneistojen ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus 2008-9 - I18 päädyssä olevaan kaivoon asennettu vesipumppu 2008-9 - K22 sisäpuolisen päädyn vesivaurioiden kunnostus ruokailutilan osalta 2009-10 - Huoneistojen G13 ja B3 vesivahinkojen korjaus. 2009-2010 Korjauksen yhteydessä on havaittu sadeveden tulleen huoneistoihin räystäslaudoituksen välistä kovan tuulen ja sateen vuoksi. - kattojen harjalinjan tiivistys ja tuuletussäleikköjen 2010 asennus v. 2009 tehdyn kattojen kuntotutkimuksen perusteella. Itse katemateriaali on tyydyttävässä kunnossa. Raportin perusteella kattojen koko uusintaan ei ole toistaiseksi syytä. - Piha-aitojen suojakäsittely 2010 - Lämmönvaihtimen uusiminen 2011 - Julkisivumaalausten 2-vuotistarkastus ja korjaukset 2011 - ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus 2011 A1, E10, G14, H16, K22, L23 yläpäädyt ja L23 myös alapääty. Pumppu A1 päädyn salaojakaivoon. - Lukituksen uusiminen (Abloy Sento) 2011 - Räystäskourujen asennus varastorakennuksiin 2011 ja roskakatoksiin. - Sähköpääkeskuksen peruskunnostus 2011 - Ulkovalaisimet 2011 - Huoneistojen B3 ja G13 vesivahinkojen korjaus 2011 Kattovuotojen syyt selvitetty ja vuotokohdat tiivistetty. Kosteusvauriot korjattu sisäseinissä ja yläpohjassa. Pesu- ja löylyhuoneiden uusitut vedeneristeet ennen 1.7.2010: - v. 2000: G14 - v. 2003: J20, L23 - v. 2005: A2, I17
6/8 - v. 2008: F12 Pesu- ja löylyhuoneiden uusitut vedeneristeet 1.7.2010 jälkeen: - v. 2010: B3 - v.2011 2012: J19 - v.2011 2012: E10 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2012 (LTS) Toimenpide Budjetissa Räystäskourujen puhdistus D-, E ja L-talojen takkahormien nuohous Pesuhuoneiden kunnostus - Kattoremontin 15.000 hankesuunnitelma ja suunnittelu Yhteensä 15.000 euroa Kustannus Selvitys -arvio - Räystäskourut tulee puhdistaa säännöllisesti joka vuosi, jotta kourut toimisivat. (kustannus Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden osakkaille) välein riippuen käyttöasteesta. Niille huoneistoille, jotka suorittavat pesu- /kylpyhuoneen saneerauksen oma-aloitteisesti, maksetaan urakoitsijan esittämän laskun perusteella 1000e vesieristeosuutena. Korvaus maksetaan niiden pesu-/kylpyhuoneiden osalta, joissa ei ole nykyisten rakennusmääräysten mukaista vesieristettä. Kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Taloyhtiö korvaa myös mahdolliset kylpyhuoneessa todettujen kosteusvaurioiden kuivatuksen ja niistä johtuvat tarkastuskäynnit. Päätöksessä noudatetaan asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta. Kylpyhuonesaneeraukset tulee tarkastaa ja dokumentoida nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.
7/8 7. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2013-2017 (KPTS) Toimenpide Kustannus Selvitys arvio Kattojen uusinta 800.000, kts. tarkemmat arviot Kustannukset, laajuus ja tarkempi aikataulu selviävät suunnittelun yhteydessä. Yhtiökokous antoi 3.4.2012 hallitukselle valtuuden jatkaa kattoremontin suunnittelua. Innocatteen hankesuunnitelmasta Ilmanvaihto-järjestelmien puhdistus 2.000 Ilmanvaihtojärjestelmät pitää puhdistaa vähintään 10 vuoden välein. Salaojien painehuuhtelu 2.000 Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. Piha-, pohja- ja vaakaviemärien painehuuhtelu D-, E ja L-talojen takkahormien nuohous Taloyhtiön liittäminen valokuituverkkoon ja antenniverkon uusinta Yhteensä 2.000 Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein. (kustannus osakkaille) Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta. Varaudutaan parempien laajakaistayhteyksien tarjoamiseen ja uusitaan samalla antenniverkko. euroa
8/8 8. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2018-2022 (PTS) Toimenpide Kustannus Selvitys arvio Salaojien painehuuhtelu 2.000 Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. Piha-, pohja- ja vaakaviemärien painehuuhtelu 2.000 Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein. Julkisivujen kuntotutkimus 7.000 Suosittelemme julkisivujen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - julkisivujen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostustavasta - kunnostuskustannuksista Putkistojen kuntotutkimus 5.000 Suosittelemme vesi-, viemäri- ja lämpöjohtojen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - johtojen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostus/uusimistavasta - kustannuksista Julkisivujen puuosien, puuikkunoiden (133 kpl), autokatosten (3 kpl), jätekatosten, pihavarastojen ja aitojen huoltomaalaus Ulko- ja pihaovien (62kpl) sekä ikkunoiden uusinta Päätyjen kunnostus, 13 kpl. A1, B3, C5, D7, E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23, G13. Julkisivujen puuosat kannattaa maalata noin 10 vuoden välein kunnossa pysymisen vuoksi. Työ aikaisintaan 2020 harkintaan. - Kunnostamatta olevien rakennusten päätyjen sisäpuolinen kunnostus (Raksystems Oy:n tarkennetun korjausohjeen mukaisesti: loput kuntoluokka II päädyt). Huoneistot A1, B3, C5, D7, E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23 + G 13. Korjauksia tullaan tekemään tarvittaessa. - Tehdään tarpeen mukaan Loppujen päätysokkelien avaus ja kunnostus Takkahormien nuohous - Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta. Yhteensä Euroa