Asukastoimikuntien lausuntojen yhteenveto käyttöarvon mukaisesta vuokrien tasauksesta

Transkriptio

1 Asukastoimikuntien lausuntojen yhteenveto käyttöarvon mukaisesta vuokrien tasauksesta VAV Asunnot Oy uudistaa ARA-kiinteistöjensä vuokranmääritystä. Uudessa mallissa pääomakulujen lisäksi tasattaisiin myös hoitokulut Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus ARA:n esittämän mallin mukaisesti. VAV:n asukastoimikunnille järjestettiin muutoksesta kaksi koulutus- ja keskustelutilaisuutta ja asukastoimikunnat vastasivat kyselyyn, jossa kysyttiin niiden mielipidettä uuden vuokranmääritysmallin vaikuttavista tekijöistä: ovatko ne vai eri mieltä siitä, miten eri tekijöiden tulisi vaikuttaa käyttöarvoon perustuvassa vuokrien tasauksessa. Kysely lähetettiin 165 asukastoimikunnalle, ja vastauksia siihen saatiin yhteensä 82, eli vastausprosentti oli 50. Kyselyssä esitettiin erilaisia väittämiä, joista asukastoimikuntia pyydettiin kertomaan, ovatko ne niistä vai eri mieltä. Mielipide annetiin asteikolla yhdestä viiteen, jossa yksi tarkoitti täysin eri mieltä ja viisi täysin mieltä. Tässä raportissa toistetaan ensiksi asukastoimikunnille esitetyt väitteet, ja sen jälkeen näytetään, mitä mieltä toimikunnat niistä olivat keskimäärin. t on laskettu kaikkiin kyselyyn vastanneiden asukastoimikuntien mielipiteistä. Mitä lähempänä on numeroa 5, sitä enemmän asukastoimikunnat olivat mieltä väitteestä.

2 Osa 1: Kulut ja tuotot, joita ei tasata kiinteistöjen kesken Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n ohjeiden mukaisesti vuodesta 2017 VAV:n vuokranmäärityksessä tasataan sekä pääomakulut että hoito- ja korjauskulut kaikkien ara-kiinteistöjen kesken. Aiemmin vuokranmäärityksessä on tasattu vain pääomakulut. Tiettyjä kiinteistöjen kuluja ja tuottoja ei kuitenkaan ole mielekästä tasata, vaan ne olisivat myös jatkossa kiinteistökohtaisia. Kyselyn ensimmäisessä osassa kysymme mielipidettänne näistä kuluista ja tuotoista. Oletteko vai eri mieltä siitä, että niitä ei tule tasata kiinteistöjen kesken? Vastatkaa kuhunkin seuraavaan väittämään asteikolla yhdestä viiteen. Asteikon numerot tarkoittavat seuravaa: 1 = täysin eri mieltä 2 = jokseenkin eri mieltä 3 = ei eri eikä mieltä 4 = jokseenkin mieltä 5 = täysin mieltä

3 Vesimaksuja ei tasata: ei käyttökorvauksena vuokralaisilta perittäviä vesimaksuja eikä niihin liittyviä HSY:n vesilaskuja. 4,13

4 Autopaikkamaksujen tuotot ja kulut poikkeavat kiinteistöjen välillä, joten niitä ei ole syytä tasata. 4,35

5 Asukastoimikunnan määrärahaa ja asukastoimikunnan esittämiä investointeja ei tasata. 4,26

6 Asukastoimikunnan määrärahaa ja asukastoimikunnan esittämiä investointeja ei tasata. 4,26

7 Asukkaiden aktiivisuus vihertöissä huomioidaan kiinteistökohtaisena hyvityksenä vuokranmäärityksessä. 4,02

8 Osa 2: Aran suositukset vuokrantasaukseen Ara on antanut suosituksen siitä, miten vuokrantasauksessa otetaan huomioon kiinteistöjen eri ominaisuudet. Kyselyn toisessa osassa esitellään nämä Aran suositukset ja kysytään, oletteko niistä vai eri mieltä. Vastatkaa kunkin Aran suosituksen kohdalla asteikolla yhdestä viiteen. Asteikon numerot tarkoittavat seuravaa: 1 = täysin eri mieltä 2 = jokseenkin eri mieltä 3 = ei eri eikä mieltä 4 = jokseenkin mieltä 5 = täysin mieltä

9 Asuinalueen luokitus: 45 % kuluista Asuinalueen luokituksen perusteella jaetaan 45 prosenttia kiinteistöjen kuluista. Luokitukseen vaikuttaa neljä asiaa: 1) Alueen yleinen vuokrataso 2) Asuntojen vaihtuvuus kiinteistössä 3) Asuntojen tyhjyydet kiinteistössä 4) Asuntojen kysyntä Yleinen vuokrataso tarkoittaa asuinalueen vuokra-asuntojen keskivuokraa. Asuntojen vaihtuvuus tarkoittaa sitä, kuinka monen asunnon vuokralainen vaihtuu vuoden aikana. Asuntojen tyhjyydet tarkoittavat sitä, kuinka suuri osa asunnoista on tyhjänä vuoden aikana. Asuntojen kysyntä tarkoittaa sitä, kuinka moni VAV Asunnot Oy:n asunnonhakijoista toivoo pääsevänsä kyseisen kiinteistön asukkaaksi. Kertokaa mielipiteenne näistä neljästä asiasta. Oletteko vai eri mieltä siitä, että ne otetaan huomioon vuokrantasauksessa Aran suosituksen mukaisesti?

10 Asuinalueen luokitus: 45 % kuluista Alueen yleinen vuokrataso. 3,12

11 Asuinalueen luokitus: 45 % kuluista Asuntojen vaihtuvuus kiinteistössä. 3,25

12 Asuinalueen luokitus: 45 % kuluista Asuntojen tyhjyydet kiinteistössä. 3,11

13 Asuinalueen luokitus: 45 % kuluista Asuntojen kysyntä. 3,48

14 Kiinteistön luokitus: 45 % kuluista Kiinteistön luokituksen perusteella jaetaan 45 prosenttia kiinteistöjen kuluista. Luokitukseen vaikuttaa Aran suosituksen mukaan kolme asiaa: 1) Kiinteistötyyppi 2) Kiinteistön tekninen ikä 3) Kiinteistön laatu ja varustetaso Kiinteistötyypin perusteella jaetaan 5 % kaikista kuluista, teknisen iän perusteella 30 % kaikista kuluista, ja laadun sekä varustetason perusteella 10 % kaikista kuluista. Kiinteistötyyppejä ovat kerrostalo, pienkerrostalo ja rivitalo. Kiinteistön tekninen ikä lasketaan ottamalla huomioon seuraavat kiinteistön ominaisuudet: sisäpinnat ja kalusteet, ikkunat ja ovet, talotekniikka, sähkö- ja teletekniikka, ulkopinnat, runko. Kiinteistön laatu ja varustetaso arvioidaan ottamalla huomioon seuraavat asiat: Onko kiinteistössä talosauna vai asuntokohtaiset saunat? Onko kiinteistössä hissi? Onko asunnoissa lasitetut parvekkeet, avoimet parvekkeet vai ei parvekkeita lainkaan? Mikä on asuntojen kylpyhuoneiden kunto? Mikä on asuntojen keittiöiden kunto? Mikä on kiinteistön julkisivun kunto? Kertokaa mielipiteenne näistä kolmesta asiasta. Oletteko vai eri mieltä siitä, että ne otetaan huomioon vuokrantasauksessa Aran suosituksen mukaisesti?

15 Asuinalueen luokitus: 45 % kuluista Kiinteistötyyppi. 3,69

16 Asuinalueen luokitus: 45 % kuluista Kiinteistön tekninen ikä. 3,71

17 Asuinalueen luokitus: 45 % kuluista Kiinteistön laatu ja varusteet. 3,53

18 Harkintakerroin: 10 % kuluista Harkintakertoimella tasataan liian suuret vuokranmuutokset, jotta kiinteistöjen vuokrataso pysyy kohtuullisena. Uuden vuokranmäärityksen ensimmäisinä vuosina harkintakerroin on vähintään 20 % kuluista, jotta uudistuksesta johtuvat vuokrankorotukset eri kiinteistöissä eivät ylitä 2 prosentin rajaa. Tänä aikana asuinalueen luokituksen osuus kuluista on 40 %, kiinteistöjen luokituksen osuus on 40 % ja harkintakerroin on 20 %. Vuodesta 2020 eteenpäin harkintakertoimen osuus on 10 % ja asuinalueen luokituksen sekä kiinteistöjen luokituksen osuus 45 % kummallakin. Kertokaa mielipiteenne harkintakertoimesta. Oletteko vai eri mieltä siitä, että harkintakerroin otetaan huomioon vuokrantasauksessa Aran suosituksen mukaisesti?

19 Harkintakerroin: 10 % kuluista (vuosina vähintään 20 % kuluista). 3,6