TOTEUTETTAVUUSTUTKIMUS FEASIBILITY STUDY Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. Martti Palonperä Hospitality Investment Advisor HIA Kauppakartanonkatu 7 A 33, 00930 Helsinki puhelin (09) 323 9298; 040 555 4707 martti.palonpera@hia.fi; www.hia.fi Restonomi Cornell University, School of Hotel Administration, U.S.A. Bachelor of Science B.S. Master of Professional Studies M.P.S. Laventhol & Horwath, Toronto, Kanada - ennen oman toimiston avaamista Helsingissä 1987 LKV-pätevyys; PK-LTS konsultti Toteutettavuustutkimus, liiketoiminta- ja kiinteistöyhtiöiden arvon arviointi, liiketoiminta-suunnitelmat, muut analyysit, myyntitoimeksiannot Haaga-Helia Haagan yksikkö Kurssi (suomi ja englanti): hotellien kansainväliset toimintamallit ja toteutettavuustutkimus, 4 opintopistettä Wyndham Hotels and Resorts: maa-assistentti Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. 1
Vastattava kolmeen kysymykseen: onko hanke mielekäs Toiminnallisesti? Toimintakonsepti - usein mutta ei aina annettu Taloudellisesti? Operaattori: tuloslaskelma käyttökatteeseen asti Kiinteistöinvestori: tuloslaskelma nettotuottoon asti Rahoituksellisesti? Kassavirta omalle pääomalle vieraan pääoman hoitomenon sekä verojen ja mahdollisen tappiontasauksen jälkeen Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. 2 Kun kiinteistöinvestointi ja sen rahoitus on hankkeen oleellinen osa Hotelli, kylpylä, kokous- ja kongressikeskus, huvipuisto, museo, luontokeskus, vierasvenesatama, monitoimi- tai liikuntahalli Uusi hanke; olevan peruskorjaus; osto ja konseptimuutos Esimerkki muusta Koulutustoiminnan aloittaminen toisessa maassa Tosiasia Puolet hotellin tuottamasta arvosta perustuu tarkoituksenmukaiseen kiinteistöinvestointiin Myös monet muut matkailupalvelut edellyttävät merkittävää kiinteistöinvestointia, joka voi tehdä tai kaataa hankkeen Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. 3
Missä ja milloin saanut alkunsa? Yhdysvalloissa runsas 30 vuotta sitten Missä käytössä? Kaikkialla maailmassa, jossa liiketoiminta ja kiinteistösijoittaminen ovat eriytyneet (kiinteisteistöt pitkäaikaisia sijoituskohteita eivätkä liiketoimintaa sanan tavanomaisessa merkityksessä) Operointi ja omistus eriytyneet myös Suomessa Feasibility Study vs. Business Plan FS: rakentamaton tai verrattava hanke; tekijä ulkopuolinen, neutraali asiantuntija, aikajänne 10 v sekä liiketoiminta- että kiinteistöyhtiöt BP: olevan liiketoimintayhtiön johdon operatiivinen ja numeerinen toimintasuunnitelma 3-5 v. Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. 4 Pankit ja muut luottolaitokset Kiinteistöinvestorin ja/tai operaattorin vieraan pääoman rahoittajina Kiinteistöinvestorit Avustuslähteet ja takaajat Kunnat hankeosallisina Mahdollinen tontti tai muut hanketta tukevat toimet kuten liikenne-, vesi- ja viemäri-infra Operaattorit Vuokra- ja management-sopimustarjoukset Hankkeen kehittäjät Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. 5
1. TOIMEKSIANTAJA JA -SAAJA, TYÖN TARKOITUS JA RAJOITUKSET 2. HANKKEEN AVAUTUMIS- JA ARVOAJANKOHTA 3. PERUSTIEDOT 3.1 Sijainti, näkyvyys ja pysäköinti 3.2 Saavutettavuus 3.3 Toimintaympäristö 3.4 Liiketoiminta- ja kiinteistöyhtiöiden omistus 3.5 Operaattorin luonnehdinta 4. HOTELLITARJONTA JA KYSYNTÄ (oma markkina-alue) 4.1 Markkina-alue ja sen tarjonta ja kysyntä yleensä 4.2 Suoranaiset ja toissijaiset kilpailijat ja niiden tarjonta ja kysyntä 4.3 Kilpailevat tiedossa olevat hankkeet 5. TOIMINTAKONSEPTI 5.1 Tuotekonseptin yleiskuva (miten?) 5.2 Toimintatavan erityispiirteet (miten?) 5.3 Asiakassegmentit (kenelle?) 5.4 Tuotteet ja palvelut (mitä?) 5.4.1 Majoitusosasto (ml. kapasiteetti) 5.4.2 Ravintolaosasto (ml. kapasiteetti) 5.4.3 Kokousosasto (jos on; ml. kapasiteetti) 5.4.4 Muut osastot (jos on; ml. kapasiteetti) 5.4.5 Tilankäyttö 5.4.6 Toimintatavan toteutus (miten?) 6. LIIKETOIMINTA- JA KIINTEISTÖYHTIÖIDEN INVESTOINNIT SEKÄ RAHOITUS 6.1 Liiketoimintayhtiön sitoutuva pääoma, rahoitusrakenne ja vieraan pääoman ehdot 6.2 Kiinteistöyhtiön sitoutuva pääoma, rahoitusrakenne sekä vieraan pääoman ehdot Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. 6 7. OPERATIIVINEN TULOSENNUSTE, PERUSTELUT SEKÄ OPERAATTORIN VUOKRANMAKSUKYKY 7.1 Keskimääräinen huonehinta perusteluineen (perusvuosi sekä kolme ensimmäistä operatiivista vuotta, sitten inflaatio vuosille 4-10) 7.2 Keskimääräinen huonekäyttöaste perusteluineen (perusvuosi sekä kolme ensimmäistä operatiivista vuotta läpäisy- ja kilpailukykyindeksein) 7.3 Majoitusosaston liikevaihto ja kulut perusteluineen ml. inflaatio 7.4 Ravintolaosaston liikevaihto ja kulut perusteluineen ml. inflaatio 7.5 Kokousosaston liikevaihto ja kulut perusteluineen (tilavuokra, ruoka ja juoma ml. infl. 7.6 Muiden osastojen liikevaihto ja kulut perusteluineen ml. inflaatio 7.7 Hotellin 10 vuoden operatiivinen tuloslaskelmaennuste (Uniform System of Accounts sekä tuloslaskelman suomalainen perusmalli) 7.8 Tase-ennuste (10 vuotta) 8. LIIKETOIMINTAYHTIÖN TALOUDELLINEN JA RAHOITUKSELLINEN MIELEKKYYS 8.1 Kassavirta omalle pääomalle lainanhoidon ja verojen jälkeen IRR E 9.2 Kassavirta koko pääomalle ennen lainanhoitoa ja veroja IRR O 8.1 Oleellisimmat taloudelliset ja rahoitukselliset tunnusluvut, mm. lainanhoitokate 9. KIINTEISTÖYHTIÖN TALOUDELLINEN JA RAHOITUKSELLINEN MIELEKKYYS 9.1 Kiinteistöyhtiön 10 vuoden tuloslaskelmaennuste (kansainvälisessä, myös Kiinteistötalouden Instituutin suosittamassa formaatissa) 9.2 Kassavirta omalle pääomalle lainanhoidon ja verojen jälkeen IRR E 9.3 Kassavirta koko pääomalle ennen lainanhoitoa ja veroja IRR O 9.4 Oleellisimmat ja rahoitukselliset tunnusluvut, mm. lainanhoitokate 10. Monte Carlo -riskisimulaatio tai perinteinen herkkyysanalyysi Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. 7
Liiketoiminta- ja kiinteistöyhtiöt erikseen Operaattorin vuotuinen vuokranmaksukyky ja vuokranhoitokate 10 vuoden diskontattu kassavirta-analyysi opo:on asti Investoinnit Tontti ja infrastruktuuri (vesi-, viemäri- ja sähköliittymät) Rakennus (mielellään tilaohjelma ja tavoitehintalaskelma) Kalusto ja laitteet, avaamista edeltävät kulut Vuotuiset kassavirrat omalle pääomalle vieraan pääoman hoitomenon ja verojen jälkeen Lainanhoitokate (1,3-1,6 x kassavirta ennen lainanhoitoa) Jatkuvuus- eli jäännösarvo mukaan lukien oman ja koko pääoman sisäiset korkokannat: IRR E ja IRR O Lähinnä operaattori alkuvuosina: oman ja osakepääoman suhde (vaarana < 0,5 tai negatiivinen) Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. 8 Hankkeen arvoarvio (operaattori ja kiinteistö erikseen) kaavoilla oman pääoman pitkän aikajänteen tuottovaatimus ennen veroa {[ NI1 (fxmxv)]x1/s1}+ {[ NI2 (fxmxv)]x1/s2}...{[ NI10 (fxmxv)]x1/s10}+ {[(NI11/Rr) (bxni11/rr)] [(1 P)xMxV ]x1/s10}= (1 M )xv ja veron jälkeen 1 1 1 n NIj(1 t1) 1 fmv n 1 t1vib n IBrRFRjtl 1 Value = (1)VxM + (2) (1+ Ye)j (3) (1+ Ye)n t1i(1 P)MV (1+ Ye)n (1+ Ye)(n j) + (4) + (5) + (6) Ye (1+ r)j YeL1 L1ye(1+ Ye)j 1 1 1 t1vif n IFrRFRjt1 1 (1+ ye)l2 (1+ Ye)(n j) n +(7) + (8) RFRjt1 (9) YeL2 j1 L2Ye(1+ Ye)j (1+ Ye)j NI11(1 b) NI11(1 b) (1 P)MV V + nvib R R L1 + nvif n n L2 RFRj + IBrRFRj(n j) n L1 + IFrRFRj(n j) L2 t2 j=1 +(10) (1+ Ye)n Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. 9
Vuotuisten lainanhoitokatteiden riittävyys Kassavirtojen riittävyys (negatiivinen/positiivinen) Operaattorin alkuvuosien lisärahoitustarve kuten pääomalaina Jos IRR vastaa tuottotavoitetta ja jos arvoarviot yhtä suuret tai suurempia kuin hankkeen sitoma pääoma (tavoitehintalaskelma), hanke voi olla mielekäs Jos IRR:t ja arvoarviot riittämättömät, Investointitarpeen tarkistus Oman ja vieraan pääoman tuottovaatimusten tarkistus (laina-aika ja korko) Oman ja vieraan pääoman suhteiden muutos Hankepäätös ± Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. 10 Pre-Feasibility Study - toteutettavuusselvitys Markkina- ja kilpailija-analyysi puuttuu osin tai kokonaan, joka haastatteluineen on eräs työläimmistä osa-alueista Toimintakonsepti ja investointitarve ylimalkaisemmat Kannattaako hankesuunnittelua jatkaa? Laajennettavissa myöhemmin toteutettavuustutkimukseksi Vain tulos- ja kassavirtalaskelma Minkälaisiin tuotto-, kulu-, investointi- ja rahoitustasoihin päästävä jotta hanke toimisi; onko hankkeessa realistisia aineksia jatkoselvitykseen? Arvoarviointi Oleva liiketoimintayhtiö ja/tai kiinteistö myyntiä varten Prosessi hieman helpompi olevan numeroaineiston vuoksi Suomen Matkailuasiantuntijat Oy - Travel Industry Experts Finland Ltd. 11
Toteutettavuustutkimuksellla haetaan ulkopuolisen, hankkeelle neutraalin asiantuntijan näkemystä kolmeen kysymykseen: onko hanke mielekäs (1) toiminnallisesti, (2) taloudellisesti ja (3) rahoituksellisesti? 3. Matkailutuotteen kysyntäja kehitysnäkymät yleensä Koko maa, oma lääni tai talousalue 6. Matkailutuotteen tarjonta Koko maa, oma lääni tai talousalue 8. Hankkeen toiminnallinen Kenelle - asiakassegmentit Mitä - fyysinen taso ja palvelun laatu, myytävä tuote Miten - henkilökunta, jakelukanavat, markkinointi- ja myynti Matkailutuotteen vetovoimaindeksointi Soveltuu vetovoimapalveluille yleensä esimerkkeinä kylpylä-, museo-, huvi- tai tiedepuistohankkeet tai hiihtohissit. Hotellihankkeisiin indeksointi ei sovellu! Vetovoimatekijöiden valinta Vertailukohdehaastattelut Vertailukohteiden ja tutkittavan hankkeen vetovoimaindeksointi Tutkittavan hankkeen vetovoima- ja kävijämääräarvio Periaatteessa, usein käytännössäkin, vetovoimaindeksointi korvaa kohdat 4, 5, 7 ja 9 Värikoodi: markkinatutkimus Värikoodi: oma hanke Värikoodi: hankkeen toiminnallinen, taloudellinen ja rahoituksellinen TOTEUTETTAVUUSTUTKIMUS ELI FEASIBILITY STUDY 1. Taustatiedot Työn tilaaja, toteuttaja, tarkoitus ja rajaukset; tutkittavan kohteen avautumisajankohta sekä arvopäivä 2. Hankkeen perustiedot Sijainti, omistus, rekisteritiedot (liiketoiminta, kiinteistö), kunnallistekniikka, tontille pääsy, näkyvyys, pysäköinti, ympäristöriskit, naapurusto 4. Kysyntä markkina-alueella (tilastollinen sekä A-F) 5. Matkailutuotteen kysyntäennuste markkina-alueella 7. Matkailutuotteen tarjontaja käyttöaste-ennusteet markkina-alueella Nykyinen ja uusi tarjonta Käyttö- tai kysyntäasteen määritys 9. Kilpailijoiden ja hankkeen kysyntä (ensimmäiset 1-3 vuotta) Olevan tarjonnan kilpailu- ja läpäisykykyindeksit Uuden kilpailevan tarjonnan kilpailuja läpäisykykyindeksit sekä indeksoinnin tarkistus Tutkittavan hankkeen kysyntä- tai käyttöastearvio 10. Hankkeen vakiintuneen kysynnän arviointi (vuosille 4-10) 11. Hankkeen keskimääräiset tuotehinnat (1-3 ens. vuotta) 12. Hankkeen taloudellinen Tuloslaskelma koko 10 vuoden ennustejaksolle 13. Hankkeen rahoituksellinen Sitoutuva pääoma Rahoitusrakenne (opo, vpo) Kassavirta ja diskonttaus 10 v. Opo:n sisäinen korkokanta 10 v. Taseet (ennustejaksolle 10 v.) Arvoarviot (opo:n tuottovaatimuksilla ennen ja jälkeen veron) Riskianalyysi (herkkyysanalyysi tai Monte Carlo -riskisimulaatio) Hospitality Investment Advisor HIA A. Hankkeen markkina-alue Markkina-alueen määrittely Kysynnän lähteet Saavutettavuus Asiakassegmentit (siten kuin tieto saatavissa) B. Kilpailijat markkinaalueella Ensi- ja toissijaiset kilpailijat, tuoteja palvelukuvaukset, kapasiteettitiedot C. Kilpailijahaastattelut Kysyntä tai käyttöaste, keskihinta, asiakassegmentit (siten kuin tiedot saatavissa) D. Kilpailija-analyysi Tuotteiden myynti tuotetyypeittäin ja asiakassegmenteittäin (siten kuin tiedot saatavissa) E. Piilevä ja herätekysyntä Myymättä jäänyt kapasiteetti Myytävissä ollut kapasiteetti Herätekysyntä F. Markkinan koko kysyntä Tarvittaessa liiketoiminta- ja kiinteistöyhtiöt erikseen; erityisesti kun kiinteistöomistaja eri kuin operaattori ja heidän kesken vuokrasopimus. Tällöin operaattorin vuokranmaksukyvyn arviointi tarpeen. Vuokranmaksukyky perusta kiinteistön taloudelliselle mielekkyydelle.