TILANKÄYTTÄJIEN PREFERENSSIT JA TARPEET MUUTTUVASSA TOIMINTAYMPÄRISTÖSSÄ PREFERENSSI KYSELYJEN YLEISRAPORTTI Rothe Peggie, Niemi Jessica, Lindholm Anna Liisa ja Luoma Tuuli
SISÄLLYSLUETTELO 1 Johdanto...3 1.1 Tutkimuksen tausta...3 1.2 Tavoite ja tutkimusongelma...3 1.3 Kyselyn rakenne ja kyselytutkimuksen suorittaminen...4 2 Organisaatiotason kyselyn tulokset...5 2.1 Perustiedot vastanneista organisaatioista...7 2.1.1 Henkilöstön määrä...8 2.1.2 Organisaation liikevaihto...9 2.1.3 Nykyiset tilat... 10 2.1.4 Tilastandardit ja työympäristökonseptit... 12 2.1.5 Vuokrasopimukset... 13 2.2 Kiinteistöihin ja tiloihin liittyvät preferenssit... 17 2.2.1 Alueeseen liittyvät preferenssit... 17 2.2.2 Rakennukseen liittyvät preferenssit... 23 2.2.3 Tiloihin liittyvät preferenssit... 31 2.3 Kooste organisaatiotason vastauksista... 37 2.4 Organisaatioprofiilit... 41 2.4.1 Organisaatioprofiili 1: Neutraalit... 41 2.4.2 Organisaatioprofiili 2: Vaatimattomat... 41 2.4.3 Organisaatioprofiili 3: Palveluita arvostavat ympäristötietoiset... 42 2.4.4 Organisaatioprofiili 4: Mobiilisuutta ja joustavia tilatyyppiratkaisuja arvostavat... 42 3 Käyttäjätason kyselyn tulokset... 44 3.1 Taustatiedot vastaajista... 44 3.2 Kiinteistöihin ja tiloihin liittyvät preferenssit... 47 3.2.1 Alueeseen liittyvät preferenssit... 47 3.2.2 Rakennukseen liittyvät preferenssit... 53 3.2.3 Tiloihin liittyvät preferenssit... 58 3.3 Kooste käyttäjätason vastauksista... 62 3.4 Käyttäjäprofiilit... 64 3.4.1 Käyttäjäprofiili 1: Vaativat ympäristötietoiset... 64 1
3.4.2 Käyttäjäprofiili 2: Yksityisautoilijat... 65 3.4.3 Käyttäjäprofiili 3: Tiloihinsa vaikuttavat tiimityöskentelijät... 65 3.4.4 Käyttäjäprofiilien demografiaa... 65 3.5 Iän ja toimistolla vietetyn ajan vaikutus preferensseihin... 69 4 Organisaatio ja käyttäjäkyselyn tulosten vertailu... 69 4.1.1 Alueeseen liittyvät preferenssit... 69 4.1.2 Rakennukseen liittyvät preferenssit... 73 4.1.3 Tiloihin liittyvät preferenssit... 77 5 Yhteystiedot... 79 6 Liitteet... 80 6.1 Eri organisaatioprofiilien preferenssit... 80 2
1 JOHDANTO 1.1 Tutkimuksen tausta Tämä raportti on osa Tilankäyttäjien preferenssit ja tarpeet muuttuvassa toimintaympäristössä tutkimushanketta (2008 2010), joka on KTI Kiinteistötieto Oy:n, Aalto yliopiston teknillisen korkeakoulun (TKK) Real Estate Research tutkimusryhmän ja Facility Service Research tutkimusryhmän kaksivuotinen yhteisprojekti. Koko tutkimushankkeen tarkoituksena on identifioida ja määrittää toimistotilan ja kiinteistön fyysiseen, sosiaaliseen ja virtuaaliseen ympäristöön liittyviä ominaisuuksia, joita tilan käyttäjät ja käyttäjäorganisaatiot arvostavat ja preferoivat sekä analysoida näiden tekijöiden laadullista arvostusta ja taloudellista merkitystä markkinainformaation pohjalta. Aiemmat tutkimukset tilankäyttäjien arvostuksista on usein asetettu siten, että arvioidaan tyytyväisyyttä nykyiseen sijaintiin, rakennukseen tai tiloihin. Aikaisemman tutkimuksen rajoitteena on myös se, että usein on keskitytty vain pieneen osa alueeseen, eikä tutkittu laajasti sekä sijaintiin, rakennukseen, työskentelytilaan että palveluihin liittyviä arvostuksia yhtä aikaa, jolloin näihin tekijöihin kohdistuvaa arvostusta voidaan verrata keskenään. Preferenssit hankkeen kyselyissä otettiin lähtökohdaksi, miten tärkeitä eri elementit toimistorakennuksen sijaintiin, rakennukseen, työskentelytilaan sekä palveluihin liittyen ovat vastaajille. Kyselyssä vastaajia pyydettiin arvioimaan eri tekijöiden tärkeyttä organisaatiokyselyssä organisaation näkökulmasta ja käyttäjäkyselyssä vastaajan omasta näkökulmasta. Raportti pohjautuu keväällä 2009 toteutetun käyttäjien preferenssit kyselyn tuloksiin. Preferenssikyselyn tarkoituksena oli kerätä mahdollisimman laajalti tietoa erilaisten käyttäjäorganisaatioiden ja yksittäisten käyttäjien toimistotilaan liittyvistä preferensseistä. Tässä kyselyn tuloksia esittävässä raportissa määritetään ja kuvataan kiinteistöön ja tilaan liittyviä ominaisuuksia, joita suomalaisten yritysten ja julkisten organisaatioiden tila asioista päättävät henkilöt ja kiinteistöjen käyttäjät eli työntekijät pitävät tärkeänä ja arvostavat. Preferenssit hankkeessa on mukana seuraavat organisaatiot Aberdeen Property Investors Finland Oy, DTZ Finland Oy, Helsingin kaupunki, HYY Kiinteistöt, ISS Palvelut Oy/ISS Proko Oy, Jykes Kiinteistöt Oy, Kuntien eläkevakuutus, Realia Management Oy, Senaatti kiinteistöt, Skanska Commercial Development Oy, Sponda Oyj, SRV Yhtiöt Oyj, Turun ammattikorkeakoulu, VTT ja Ynno. Kyselyjen teknisestä toteutuksesta vastasi Eeva Määttänen (TKK). Raportin kirjoittajien lisäksi Ari Hyvönen (TKK) ja Petri Junttila (KTI) ovat tuottaneet tilastollisia analyysejä raportille. Raportin tuottamisessa ovat olleet mukana myös Suvi Nenonen (TKK) ja Satu Haaparanta (KTI). 1.2 Tavoite ja tutkimusongelma Käyttäjäkyselyn tavoitteena oli selvittää mitä sijaintiin, rakennukseen, työympäristöön ja palveluihin liittyviä ominaisuuksia suomalaiset kiinteistöjen käyttäjät pitävät tärkeänä. Kyselytutkimus pyrkii vastaamaan seuraaviin tutkimuskysymyksiin: 3
Mitä sijaintiin, rakennukseen, työympäristöön ja palveluihin liittyviä ominaisuuksia pidetään tärkeänä? Miten tärkeänä eri ominaisuuksia pidetään? Mitä ominaisuuksia preferoidaan enemmän kuin toisia ominaisuuksia? Miten profiloida vastaajia heidän preferenssien perusteella? 1.3 Kyselyn rakenne ja kyselytutkimuksen suorittaminen Kyselytutkimuksen fokuksessa olivat kiinteistöjen ja toimistotilojen käyttäjät (occupiers). Käyttäjillä viitataan joko käyttäjäorganisaatioihin tai yksittäisiin käyttäjiin eli kyseessä olevan yrityksen tai organisaation työntekijöihin. Käyttäjäorganisaation tilatarpeita ohjaavat monet tekijät kuten organisaation strategia ja taloudelliset tekijät, kun taas yksittäisiä työntekijöiden tilatarpeita ohjaavat enemmän yksilölliset tekijät, taloudellisten tekijöiden ollessa lähes merkityksettömiä. Tämän takia jo kyselyn suunnittelun alkuvaiheessa päätettiin tehdä kaksi erillistä, mutta mahdollisimman pitkälle toisiansa tukevaa ja vertailuja mahdollistavaa kyselylomaketta. Toinen kyselylomake oli suunnattu yksittäisille käyttäjille, eli työntekijöille, ja toinen lomake organisaation tila asioista päättäville henkilöille. Organisaatiotason kyselylomakkeessa vastaajia pyydetään vastaamaan organisaation näkökulmasta eli mitä asioita organisaationne tällä hetkellä preferoi ja käyttäjätason kyselyssä vastaajia pyydettiin vastaamaan omasta henkilökohtaisesta näkökulmasta omien mieltymysten mukaan: mitä preferoisit, jos saisit vapaasti valita Kyselylomakkeiden varsinaiset kysymykset suunniteltiin tutkimusryhmän voimin kevättalven 2009 aikana. Kyselylomakkeiden ensimmäisen version kysymykset suunniteltiin aiheeseen liittyvien aikaisempien tutkimusten, kirjallisuuden ja julkaisujen pohjalta tutkijoiden yhteisissä tapaamisissa. Kysymysten suunnittelussa huomioitiin vahvasti myös hankkeeseen osallistuvien yritysten tarpeet, toiveet ja ideat. Kyselylomakkeita kehitettiin loppuvaiheessa asiantuntijatyöpajassa, jossa hankkeeseen osallistuvien yritysten edustajat pääsivät kommentoimaan ja kehittämään kysymyksiä lopulliseen muotoonsa. Ennen lomakkeen lopullista versiota, kysymyslomaketta testattiin aiheeseen perehtymättömien testihenkilöiden kanssa. Kyselylomake rakentuu neljästä osioista, joita ovat: taustatiedot sijaintiin ja alueeseen liittyvät preferenssit rakennukseen liittyvät preferenssit työskentelytilaan liittyvät preferenssit. Kyselylomake rakentui neljästä osa alueesta, joiden alle sijoitettiin niihin liittyviä kysymyksiä. Muun muassa palveluihin liittyvät kysymykset on asetettu kahdelle eri tasolle eli kävelyetäisyyden päässä toimistorakennuksesta olevat palvelut, jotka kuuluvat sijaintiin ja alueeseen liittyviin preferensseihin. Palvelut toimistorakennuksessa kuuluvat rakennukseen liittyviin preferensseihin, mihin kuuluu myös ympäristötehokkuuteen liittyvät elementit. 4
Organisaatiokysely alkoi taustatietojen kartoituksella, joka sisälsi toimintakenttään liittyvien kysymysten lisäksi kysymyksiä vastaajan näkemyksistä organisaation tulevaisuuden suuntauksista. Tämän lisäksi vastaajalta kysyttiin päätösvallasta tila asioissa sekä organisaation nykyisistä tiloista. Seuraavassa osiossa vastaajia pyydettiin pohtimaan sijaintiin ja alueeseen, toimistorakennukseen sekä työtiloihin liittyvien tekijöiden tärkeyttä viisiportaisissa kysymyksissä (vastausvaihtoehdot: erittäin tärkeä, melko tärkeä, neutraali, vähemmän tärkeä ja ei lainkaan tärkeä). Vastaajille korostettiin sitä, etteivät arvioi näiden tekijöiden toteutumista nykyisissä tiloissa vaan miettivät tekijöiden tärkeyttä organisaatiolleen. Käyttäjäkyselyssä lähtökohtana oli vastaajan henkilökohtaiseen työskentelyyn liittyvät näkökohdat. Kysely alkoi nykytilanteeseen liittyvillä kysymyksillä mm. työmatkaan ja työskentelyyn liittyen. Tämän jälkeen vastaajaa pyydettiin arvioimaan mieluisinta aluetta, toimistorakennusta sekä toimistotilaa oman työskentelyn näkökulmasta. Lopuksi vastaajalta pyydettiin taustatietoja mm. nykyisen työpaikan sijaintiin ja omiin henkilökohtaisiin tekijöihin liittyen (mm. sukupuoli, ikä, ylin suoritettu tutkinto, työtehtävä). Nämä kysymykset olivat tärkeitä mm. muodostettujen profiilien kuvaamisessa. Kysely toteutettiin Internetin kautta Digium ohjelmistoa hyväksikäyttäen. Hankkeessa mukana olevat organisaatiot lähettivät kyselyn valitsemilleen asiakkailleen ja sidosryhmille annetun aikataulun puitteissa. Vastaajien preferenssit esitetään raportissa saldolukuina, joiden avulla kvalitatiivisten kysymysten vastaukset on muutettu numeeriseen muotoon. Saldoluvut vaihtelevat +100 ja 100 välillä ja näiden avulla eri kiinteistöattribuutit voidaan laittaa tärkeysjärjestykseen. Mitä lähempänä saldoluku on +100, sitä tärkeämpi kyseinen attribuutti on, ja mitä lähempänä saldoluku on 100, sitä vähemmän tärkeä kyseinen attribuutti on. Kussakin osa alueessa saldoluvut on laitettu suuruusjärjestykseen tärkein on ylimpänä. Kyselyn yhtenä tavoitteena oli kyetä sen avulla profiloimaan vastaajia, joilla on samankaltaiset preferenssit. Organisaatioprofiilit muodostettiin klusterianalyysilla, jossa samankaltaiset havainnot ryhmitellään ryhmiin. Pyrkimyksenä oli kaikista havainnoista muodostaa alaryhmiä, joissa tutkittavien muuttujien suhteen ovat keskenään samankaltaiset havainnot, jotka ovat muihin ryhmiin nähden poikkeavia. Myös käyttäjäprofiilit muodostettiin klusterianalyysillä, mutta tämän lisäksi käyttäjäaineistosta tehtiin pääkomponenttianalyysi. Pääkomponenttianalyysin tuloksena saatiin 19 aineistosta noussutta faktoria, joiden valossa klusterianalyysissä muodostettuja profiileja analysoitiin. 2 ORGANISAATIOTASON KYSELYN TULOKSET Organisaatiokyselyn tavoitteena oli analysoida organisaation näkökulmasta millaisia preferenssejä organisaatioilla on toimistotilojen sijaintiin, rakennukseen, tilaan ja palveluihin liittyen sekä yleisiä preferenssejä. Kyselyn avulla myös analysoitiin, mitkä eri elementtien tärkeyttä organisaatioille. Kyselyn kohdistettiin toimistotilojen käyttäjäyritysten kiinteistö ja toimitilavastaavat henkilöille. Kysely lähetettiin keväällä 2009 kahdessa vaiheessa yhteensä 2040 henkilölle, joista yhteensä 1474 oli pääkaupunkiseudulla toimivista organisaatioista. Ensimmäisessä vaiheessa kysely lähettiin projektin yritysosallistujille ja heidän asiakkailleen. Jotta tulokset vastaisivat paremmin koko populaatiota, kysely lähetettiin toisessa vaiheessa yrityksille, jotka oli valittu satunnaisotannan perusteella 5
perusjoukosta. Kyselyn analyysi rajattiin pääkaupunkiseudulle, sillä aineisto muualta Suomesta ei ollut riittävän kattavaa. Pääkaupunkiseutu muodostaa myös merkittävän osan koko Suomen toimistotilamarkkinoista, kun koko toimistokannasta, joka on noin 10 11 miljoonaa neliötä, sijaitsee pääkaupunkiseudulla lähes kahdeksan miljoonaa neliötä. Tämän vuoksi pääkaupunkiseutu muodostaa oman toimintakentän toimistomarkkinoilla, jota on syytä käsitellä omanaan (KTI The Finnish Property Market 2009). Pääkaupunkiseudun analyysistä poistettiin myös vastaukset, joissa vastaaja ei osallistunut päätöksentekoon toimitiloihin liittyvissä asioissa (Kuva 1), vastaaja oli jättänyt kesken vastaamisen tai vastaukset eivät muuten olleet analysointikelpoisia, joten lopulliseen analyysiin otettiin yhteensä 89 vastausta 80 eri organisaatiosta. Vastausprosentiksi pääkaupunkiseudulta muodostui siten 6 %. Vastaajaorganisaatiot pääkaupunkiseudulta ovat mm. erikokoisia ja eri toimialoilta. 37 % 0 % 13 % Vastaan toimitilaasioista globaalisti koko yrityksen tasolla Vastaan toimitilaasioista Suomen tasolla Vastaan toimitilaasioista paikallisesti 38 % Osallistun / vaikutan päätöksentekoon 12 % En osallistu päätöksentekoon Kuva 1 Vastaajan rooli toimitila asioissa Kyselyn vastaajista 42 % oli toimitusjohtajia, 19 % muuta yrityksen ylintä johtoa ja 18 % talousjohtoa (Kuva 2). Ainoastaan 8 % vastaajista kuului suoranaisesti kiinteistöjohtoon. 4 % 9 % 18 % 8 % 42 % Toimitusjohtaja Muu yrityksen ylin johto Talousjohto Kiinteistöjohto Henkilöstöhallinto Jokin muu 19 % Kuva 2 Vastaajan tehtävä organisaatiossa 6
2.1 Perustiedot vastanneista organisaatioista Julkisen sektorin toimijoita oli vastaajista 17 % loppujen 83 % edustaessa yksityistä sektoria eri toimialoilla. Suurimmaksi toimialaksi kyselyssä muodostui muut palvelut liike elämälle 30 % osuudella vastaajista, johon kuului laaja joukko erilaisia yrityspalveluja tarjoavia tahoja. Toinen suuri ryhmä oli jokin muu, jossa vastaajien keskuudessa oli mm. maahantuontia, lääketeollisuutta ja koulutusta. Rahoitus ja vakuutuspalveluihin ei kuulunut yhtään vastaajaa (Rahoitus ja vakuutuspalvelut 0 %) (Kuva 3). Valmistava teollisuus ja rakentaminen 28 % 20 % Kauppa, kuljetus ja varastointi Tietojenkäsittely ja ohjelmistopalvelut 11 % Rahoitus ja vakuutuspalvelut 30 % 0 % 4 % 7 % Viestintä ja informaatioteollisuus sekä kustantaminen ja painaminen Muut palvelut liike elämälle Jokin muu Kuva 3 Vastaajien organisaation toimiala Kyselyyn vastanneista organisaatioista 15 % oli perustettu 2000 luvulla, kun taas ennen vuotta 1950 on perustettu 26 % vastanneista organisaatioista ja suurin osa on perustettu 1990 luvulla (Kuva 4). Pääosa vastanneista organisaatioista toimii valtakunnallisesti (43 %), mutta toinen suuri ryhmä ovat globaalit toimijat, joita vastaajista on 31 % (Kuva 5). 29 % 15 % 26 % 18 % Ennen vuotta 1950 1951 1970 1971 1990 1991 2000 2001 12 % Kuva 4 Perustamisvuosi 7
31 % 14 % Toimimme paikallisesti Toimimme valtakunnallisesti Toimimme Pohjoismaissa Toimimme Euroopassa 9 % 3 % 43 % Toimimme globaalisti Kuva 5 Organisaation toimintakenttä 2.1.1 Henkilöstön määrä Organisaatioiden henkilöstön määrä painottui yli 100 hengen organisaatioihin (Kuva 6). Organisaatiot myös ennakoivat kasvua henkilöstön määrässä, kun 45 % vastaajista arvioi henkilöstön määrään kasvavan seuraavan viiden vuoden aikana (Kuva 7). 18 % 7 % 8 % alle 10 10 49 50 99 11 % 13 % 100 299 300 499 9 % 4 % 30 % 500 999 1000 3000 yli 3000 Kuva 6 Henkilöstön määrä Suomessa 8
7 % 2 % 17 % Pienenee merkittävästi Pienenee jonkin verran Pysyy samana 45 % 29 % Kasvaa jonkin verran Kasvaa merkittävästi Kuva 7 Henkilöstön määrän kehitys 5 vuoden ajanjaksolla tarkasteltuna 2.1.2 Organisaation liikevaihto Suurin joukko vastaajista kuului suuriin tai keskisuuriin yrityksiin (Kuva 8). Kyselyyn vastanneiden organisaatioiden liikevaihdin kehityksen odotukset viiden vuoden ajanjaksolla olivat luottavaisia, koska 55 % vastaajista ennakoi liikevaihdon kasvavan jonkin verran ja 23 % arvioi kasvun olevan merkittävää (Kuva 9). 1 % 9 % 45 % 11 % 34 % Alle 2 milj. euroa (mikroyritys) 2 10 milj. euroa (pieni yritys) 10 50 milj. euroa (keskisuuri yritys) Yli 50 milj. euroa (suuryritys) En osaa sanoa Kuva 8 Suomessa toimivan organisaation liikevaihto vuonna 2008 23 % 1 % 0 % 5 % 55 % 16 % Pienenee merkittävästi Pienenee jonkin verran Pysyy samana Kasvaa jonkin verran Kasvaa merkittävästi En osaa sanoa Kuva 9 Liikevaihdon kehitys 5 vuoden ajanjaksolla tarkasteltuna 9
Suurin osa noin 60 % vastaajista piti tuotteitansa/palveluitansa, asiakaskuntaa ja muuta alan toimijakuntaa (kilpailijat jne.) melko stabiileina ja vakiintuneina. Toinen suuri ryhmä oli melko nopeasti muuttuvat ja kehittyvät, jonka valitsi reilu 20 % vastaajista kaikkiin osa alueisiin. 2.1.3 Nykyiset tilat Vastanneiden organisaatioiden toimistotilat sijaitsevat pääosin keskusta alueella tai sen tuntumassa. 11 % vastanneista toimistotilat sijaitsee pääosin ydinkeskustassa (Kuva 10). Kyselyssä vastaajia pyydettiin arvioimaan yhtä toimistorakennusta, joka kuvaa heidän organisaation yleistä linjaa (mm. työskentelytilaan liittyen), jolloin heistä 93 % valitsi organisaationsa pääkonttorin muun toimiston sijaan. Usein pääkonttorit ovat suurimpia yksiköitä, mikä teki sen luontevaksi vaihtoehdoksi vastaajille. 37 % vastaajista määritteli kyseisen toimistokohteen uudisrakennukseksi, mutta yleisesti ottaen toimistorakennuksen tyypit jakautuivat tasaisesti eri vaihtoehtojen välillä (Kuva 11). Kolmasosa vastaajista määritteli toimistotalonsa yhden käyttäjän toimistotaloksi (Kuva 12). 21 % 11 % Ydinkeskustassa Keskusta alueella tai sen tuntumassa Kaupungin laitamilla 19 % 49 % Ei yhtenäistä linjaa, sijainti valitaan tapauskohtaisesti Kuva 10 Nykyisten toimistotilojen pääasiallinen sijainti 1 % Uudisrakennus 22 % 30 % 1 % 9 % 37 % Peruskorjattu arvorakennus Peruskorjaamaton arvorakennus Peruskorjattu vanhempi rakennus Peruskorjaamaton vanhempi rakennus En osaa sanoa Kuva 11 Nykyinen toimipiste 10
33 % 41 % Monikäyttäjätalo, jossa yhteiset palvelut Monikäyttäjätalo, jossa ei yhteisiä palveluja 26 % Yhden käyttäjän toimistotalo Kuva 12 Toimistotalon luonne Kyselyyn vastanneista suurin ryhmä, jonka toimisto sijaitsi yhden käyttäjän toimistotalossa, oli henkilömäärältään 100 299 henkilön organisaatio. Kuitenkin myös henkilömäärältään pienemmillä organisaatioilla oli käytössään yhden käyttäjän toimistotalo. 11
2.1.4 Tilastandardit ja työympäristökonseptit Suurimmalla osalla vastaajista ei ole tilastandardia (60 %) eikä työympäristökonseptia (59 %) käytössä (Kuva 13 ja Kuva 14). Tilastandardilla tarkoitetaan ohjearvoja, esim. m2/hlö tai m2/työpiste ja työympäristökonseptilla tarkoitetaan yrityksen/organisaation tasolla määriteltyjä tila alueen käyttötapoja ja tilaratkaisuja, kuten avo tai koppikonttoriratkaisua. 1 % 11 % Kyllä, toimipistekohtainen Kyllä, valtakunnallinen 20 % Kyllä, globaali 60 % 8 % Ei ole En osaa sanoa Kuva 13 Tilastandardi 2 % 16 % Kyllä, toimipistekohtainen Kyllä, valtakunnallinen 59 % 3 % 20 % Kyllä, globaali Ei ole En osaa sanoa Kuva 14 Työympäristökonsepti 12
2.1.5 Vuokrasopimukset Suurimmalle osalle vastaajista (53 %) toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on mieluisin vuokrasopimuksen muoto (Kuva 15) ja mieluisin vuokrasopimustyyppi bruttovuokrasopimus (53 %), jossa vuokralainen maksaa kokonaisvuokraa, joka sisältää korvauksen tilaan sidotulle pääomalle ja ylläpidon kustannukset. Nettovuokrasopimus, jossa vuokralainen vastaa itse kaikista ylläpidon kustannuksista on mieluisin 30 %:lle vastaajista (Kuva 16). Toistuva vuokrasopimus, jossa vuokrasuhteen alkamis ja päättymisajankohta sovitaan erikseen ja joka sopimuksen päättymisen jälkeen jatkuu sovitulla tavalla tai jonka ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on sovittu ennalta määrätyn ajan päähän, on 26 %:lle vastaajista mieluisin vuokrasopimustyyppi. Triple net vuokrasopimuksen, jossa vuokralainen vastaa ylläpidon lisäksi myös peruskorjauksista, valitsi 5 % vastaajista mieluisimmaksi. 26 % 5 % 2 % Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Määräaikainen vuokrasopimus Toistuva vuokrasopimus En osaa sanoa 14 % 53 % Jokin muu Kuva 15 Vuokrasopimuksen muoto 5 % 12 % Bruttovuokrasopimus Nettovuokrasopimus Triple netvuokrasopimus En osaa sanoa 30 % 53 % Kuva 16 Mieluisin vuokrasopimustyyppi 13
Vaikka vastaajista suurimmalle osalle (53 %) toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus oli mieluisin, ainoastaan 9 % vastaajista muuttaa 3 5 vuoden välein. Pääosa vastaajista (47 %) määritteli muuttavansa yli 10 vuoden välein ja 31 % määritteli muuttavansa 5 10 vuoden välein (Kuva 17). 12 % 1 % 9 % 31 % Alle kolmen vuoden välein Kolmen viiden vuoden välein Viiden kymmenen vuoden välein Yli 10 vuoden välein 47 % En osaa sanoa Kuva 17 Keskimääräinen muuttotiheys Vuokrasuhteeseen liittyen tärkein seikka on vuokran määrä ( /m2/kk) ja jaetulla toisella sijalla saldoluvuissa ovat vuokrasopimuksen pituus ja vuokrasopimuksesta irtaantuminen. Kuvassa 18 eri tekijöiden tärkeys on asetettu suuruusjärjestykseen siten, että korkeimmalla on vastaajille tärkein tekijä. Mitä lähempänä tekijät ovat +100 arvoa, sitä tärkeämpiä ne vastaajille ovat (Kuva 18) Kolmantena on joustavuus vuokrasopimuksen ehdoissa, mikä heijastui myös kysyttäessä mieluisinta vuokrasopimuksen muotoa, kun 53 % valitsi toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen (Kuva 15). Muut tekijät eivät nousseet tärkeiksi vastaajille, vaan saldoluvut olivat negatiivisia. Kuvassa 19 kuvataan vastausten jakaantuminen eri vaihtoehtojen välillä. 14
Arvioikaa, miten tärkeää organisaatiollenne ovat seuraavat vuokrasuhteeseen liittyvät seikat: Vuokran määrä ( /m2/kk) Vuokrasopimuksen pituus Vuokrasopimuksesta irtaantuminen Joustavuus vuokrasopimuksen ehdoissa Tarjotaan lisäarvopalveluja Vuokrasopimuksen vapaat kuukaudet Tarjotaan neuvoa kustannuksiin liittyvissä asioissa Autetaan tilamuutosprosessien läpiviemisessä Tarjotaan neuvoa ympäristöasioissa Tarjotaan konsultointia tilamuutoksien suunnittelussa 60 40 20 0 20 40 60 80 100 Kuva 18 Vuokrasuhteeseen liittyvien seikkojen tärkeys saldoluvut 15
Vuokrasuhteeseen liittyvät seikat: 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Vuokran määrä ( /m2/kk) 55 25 3 11 Vuokrasopimuksen pituus 24 46 12 3 0 Vuokrasopimuksesta irtaantuminen 23 45 14 2 1 Joustavuus vuokrasopimuksen ehdoissa 21 47 10 7 0 Tarjotaan lisäarvopalveluja 7 15 29 18 14 Vuokrasopimuksen vapaat kuukaudet 8 12 30 15 18 Tarjotaan neuvoa kustannuksiin liittyvissä asioissa 3 17 27 23 15 Autetaan tilamuutosprosessien läpiviemisessä (työympäristökehittämispalveluja) 1 17 13 31 22 Tarjotaan neuvoa ympäristöasioissa 1 12 20 25 27 Tarjotaan konsultointia tilamuutoksien suunnittelussa 1 11 18 31 23 Erittäin tärkeä Melko Tärkeä Neutraali Vähemmän tärkeä Ei lainkaan tärkeä Kuva 19 Vuokrasuhteeseen liittyvien tekijöiden vastausten jakaantuminen Ulkopuolisia palveluntarjoajia vastaajat katsoivat käyttävänsä/tarvitsevansa lähinnä tarjolla olevien tilavaihtoehtojen kartoittamiseen sekä muuton käytännön asioiden järjestelyyn, kun taas esimerkiksi muuton läpivientiin henkilöstön kanssa ei tarvittu ulkopuolisia palveluntarjoajia. 16
2.2 Kiinteistöihin ja tiloihin liittyvät preferenssit Kyselyssä kiinteistöihin ja tiloihin liittyvät preferenssit jaettiin kolmeen eri osa alueeseen eli toimistorakennuksen alueeseen, itse toimistorakennukseen ja lopulta työtilaan liittyviin ominaisuuksiin, joiden tärkeyttä vastaajat arvioivat. Raportilla osa alueet käsitellään samassa järjestyksessä kuin kyselyssä. 2.2.1 Alueeseen liittyvät preferenssit Sijainti ja saavutettavuus Sijainnin kannalta sekä julkiset liikenneyhteydet että yksityisautoilun työpaikalle mahdollistavat liikenneyhteydet ja riittävät parkkipaikat olivat tärkeitä. Vaikka suurin osa kyselyyn vastanneista organisaatioista sijaitsi keskusta alueella tai sen tuntumassa (Kuva 10), ei kuitenkaan kaupungin keskustan läheisyys ollut vastaajille tärkeää (Kuva 20). Kuva 21 on havaittavissa, että kahdelle korkeimmalle nousseen tekijän osalta neutraaleja vastauksia oli hyvin vähän, mikä myös kuvastaa niiden tärkeyttä vastaajille. Sijainti liikenneyhteyksien kannalta: Julkisten liikenneyhteyksien varrella Parkkipaikkojen riittävä määrä läheisyydessä Yksityisautoiluyhteyksien varrella Kevyen liikenteen väylien varrella Organisaatiokysely Kaupungin keskustan läheisyys 0 20 40 60 80 100 Kuva 20 Sijainnin ja saavutettavuuden tärkeys liikenneyhteyksien kannalta saldoluvut 17
Sijainti liikenneyhteyksien kannalta: 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Julkisten liikenneyhteyksien varrella 57 27 2 3 0 Parkkipaikkojen riittävä määrä läheisyydessä 52 31 3 3 0 Yksityisautoiluyhteyksien varrella 35 33 17 2 2 Kevyen liikenteen väylien varrella 7 28 33 18 3 Kaupungin keskustan läheisyys 8 27 23 24 7 Erittäin tärkeä Melko Tärkeä Neutraali Vähemmän tärkeä Ei lainkaan tärkeä Kuva 21 Sijainti liikenneyhteyksien kannalta vastausten jakaantuminen Organisaation toiminnan kannalta tärkeimmäksi muodostui sijainti lähellä työntekijöitä. Myös sijainti lähellä muita tärkeitä sidosryhmiä sekä lähellä kumppaneita nähtiin tärkeiksi. Vähemmän tärkeiksi muodostui sijainti lähellä lentokenttää, myöskään sijainti keskeisten yrityspalvelujen läheisyydessä ei ollut vastaajille tärkeää. (Kuva 22 ja Kuva 23.) Sijainti organisaation toiminnan kannalta: Lähellä työntekijöitä Lähellä muita tärkeitä sidosryhmiä Lähellä kumppaneita Lähellä asiakkaita Lähellä lentokenttää Keskeisten yrityspalvelujen läheisyydessä Lähellä kilpailijoita Organisaatiokysely 80 60 40 20 0 20 40 60 80 Kuva 22 Sijainnin ja saavutettavuuden tärkeys organisaation toiminnan kannalta saldoluvut 18
Sijainti organisaation toiminnan kannalta: 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähellä työntekijöitä 21 45 19 3 1 Lähellä muita tärkeitä sidosryhmiä 6 37 28 13 5 Lähellä kumppaneita 9 29 31 17 3 Lähellä asiakkaita 14 23 29 17 6 Lähellä lentokenttää 4 20 34 19 12 Keskeisten yrityspalvelujen läheisyydessä 3 11 28 23 24 Lähellä kilpailijoita 0 4 31 21 33 Erittäin tärkeä Melko Tärkeä Neutraali Vähemmän tärkeä Ei lainkaan tärkeä Kuva 23 Sijainti organisaation toiminnan kannalta vastausten jakaantuminen 19
Alueen viihtyisyyteen vaikuttavat seikat Alueella tärkeimmäksi tekijäksi nousi turvallisuus sekä alueen siisteys ja puhtaus. Myös alueen imago oli vastaajille tärkeä, kun taas luonnonmukaisuus ja vehreys ei ollut merkittävän tärkeää organisaatiotason vastaajille. Alueen kulttuurihistoriallisuus ei ollut vastaajille tärkeää. (Kuva 24 ja Kuva 25.) Alueen viihtyisyys: Alueen turvallisuus Alueen siisteys ja puhtaus Alueen imago Alueen luonnonmukaisuus ja vehreys Alueen modernius Alueen kulttuurihistoriallisuus Organisaatiokysely 60 40 20 0 20 40 60 80 100 Kuva 24 Alueen viihtyisyyteen vaikuttavien seikkojen tärkeys saldoluvut Alueen viihtyisyys: 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Alueen turvallisuus 33 46 8 20 Alueen siisteys ja puhtaus 26 50 12 10 Alueen imago 12 40 25 11 1 Alueen luonnonmukaisuus ja vehreys 2 29 35 15 8 Alueen modernius 2 23 39 15 10 Alueen kulttuurihistoriallisuus 0 7 28 24 30 Erittäin tärkeä Melko Tärkeä Neutraali Vähemmän tärkeä Ei lainkaan tärkeä Kuva 25 Alueen viihtyisyys vastausten jakaantuminen 20
Alueen palvelut Samalla alueella toimistorakennuksen kanssa eli kävelyetäisyyden päässä olevista palveluista muodostui tärkeimmäksi työterveyspalvelut, jossa saldoluku eli tärkeyttä kuvaava luku ei kuitenkaan noussut kovin korkealle. Yleisesti ottaen alueen palveluista mikään ei noussut kovin korkealle tärkeydessä, mikä indikoi yleisesti sitä, että alueen palvelut eivät ole vastaajaorganisaatioille tärkeitä. Muita tärkeitä olivat ravintola ja kahvila sekä posti, joissa niissäkin tärkeys jäi suhteellisen matalaksi (Kuva 26). Selkeästi on havaittavissa, ettei organisaatiotasolla varsinkaan palveluiden kuten pesulan, päiväkodin ja autovuokraamon sijaintia toimistorakennuksen läheisyydessä pidetä tärkeinä. Palveluiden osalta on havaittavissa myös suuri neutraalien vastausten määrä, kun lähes kolmannes vastaajista oli valinnut monen palvelun tärkeyden neutraaliksi (Kuva 27). Kävelyetäisyyden päässä olevat palvelut: Työterveyspalvelut Ravintola Kahvila Posti Ruokakauppa Hotelli Pankki Liikuntapalvelut Baari Kauneuspalvelut, esim. parturi kampaamo Pesula Päiväkoti Autovuokraamo Kulttuuripalvelut Organisaatiokysely 100 80 60 40 20 0 20 40 60 80 Kuva 26 Alueen palvelujen tärkeys saldoluvut 21
Kävelyetäisyyden päässä olevat palvelut: 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Työterveyspalvelut 19 47 16 3 4 Ravintola 24 32 16 12 5 Kahvila 14 29 25 13 8 Posti 14 30 23 12 10 Ruokakauppa 13 32 19 17 8 Hotelli 13 26 29 10 11 Pankki 7 29 32 9 12 Liikuntapalvelut 8 28 31 13 9 Baari 1 16 34 18 20 Kauneuspalvelut, esim. parturi kampaamo 1 18 27 17 26 Pesula 1 11 27 23 27 Päiväkoti 0 6 29 29 25 Autovuokraamo 1 8 21 30 29 Kulttuuripalvelut 0 5 25 28 31 Erittäin tärkeä Melko Tärkeä Neutraali Vähemmän tärkeä Ei lainkaan tärkeä Kuva 27 Kävelyetäisyyden päässä olevat palvelut vastausten jakaantuminen 22
2.2.2 Rakennukseen liittyvät preferenssit Arkkitehtuuri ja ilme Tärkein arkkitehtuuriin ja ilmeeseen liittyen on ensivaikutelma rakennukseen astuessa, kun taas rakennuksen julkisivun antaman mielikuvan tärkeys eikä tasokkaat edustustilat nouse yhtä korkealle, vaikka ovatkin tärkeitä vastaajille. (Kuva 28 ja Kuva 29.) Toimistorakennuksen arkkitehtuuri ja ilme: Ensivaikutelma rakennukseen astuessa Rakennuksen julkisivun antama mielikuva Tasokkaat edustustilat Rakennuksessa on organisaation asiakkaita tai muita sidosryhmiä Rakennuksessa on muita alan toimijoita Organisaatiokysely 60 40 20 0 20 40 60 80 100 Kuva 28 Toimistorakennuksen arkkitehtuuriin ja ilmeen tärkeys saldoluvut 23
Toimistorakennuksen arkkitehtuuri ja ilme: 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Ensivaikutelma rakennukseen astuessa 29 45 13 20 Rakennuksen julkisivun antama mielikuva 12 44 21 11 1 Tasokkaat edustustilat 11 31 23 18 6 Rakennuksessa on organisaation asiakkaita tai muita sidosryhmiä 2 15 35 25 11 Rakennuksessa on muita alan toimijoita 1 11 25 29 23 Erittäin tärkeä Melko Tärkeä Neutraali Vähemmän tärkeä Ei lainkaan tärkeä Kuva 29 Toimistorakennuksen arkkitehtuuri ja ilme vastausten jakaantuminen Fyysiset ominaisuudet ja toiminnallisuus Lämpötilan, ilmastoinnin ja valaistuksen säädettävyyttä nousivat kaikista korkeimmalle näissä tekijöissä. Kuitenkin kaikki fyysisiin ominaisuuksiin ja toiminnallisuuteen liittyvät tekijät ovat hyvin tärkeitä jokaisen saldoluvun ylittäessä 50 (Kuva 30). Fyysisistä ominaisuuksista on myös havaittavissa se, että niissä neutraaleja vastauksia on suhteellisen vähän (Kuva 31). Myös kaikki rakennuksen joustavuuteen vaikuttavat tekijät ovat tärkeitä, vaikka eivät nouse yhtä korkealle tärkeydessä (saldoluvut alle +80, Kuva 32) kuin fyysisiin ominaisuuksiin liittyvät tekijät. Vastausten jakaantumisessa joustavuuteen liittyvissä tekijöissä on havaittavissa melko tärkeiden vastausten suuri määrä (Kuva 33). Toimistorakennuksen fyysiset ominaisuudet ja toiminnallisuus: Lämpötilan säädettävyys Ilmastoinnin säädettävyys Valaistusolosuhteiden säädettävyys Suihku ja pukeutumistilat Hissi Pyöränsäilytyspaikat Esteettömyys liikunrajoitteisille Organisaatiokysely 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Kuva 30 Toimistorakennuksen fyysisten ominaisuuksien ja toiminnallisuuden tärkeys saldoluvut 24