LIITE Rovaniemen kaupunki HIRVAAN OSAYLEISKAAVA Mitoituslaskelma rakennusoikeuden jakamisesta kaava-alueella Maankäyttö 2011
HIRVAAN OSAYLEISKAAVA Mitoitus laskelma Mitoitus periaatteet Kyläkaavoituksen lopputuloksena tulee olla toteutuskelpoinen, maaseutumainen ja eheä kylärakenne. Rakennuspaikkojen määrä ja sijainti tulee suunnitella kokonaisuuden kannalta kohtuullisella, hyvien suunnitteluperiaatteiden mukaisella ja tasapuolisella tavalla. Kyläyleiskaavan mitoituksen tulee perustua olemassa olevan rakentamisen määrän lisäksi kunnan ja kylän perusteltuun ja realistiseen väestönkehitysarvioon. Lisäksi voidaan kartoittaa kylän maanomistajien halukkuutta myydä rakennuspaikkoja. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun ja kaavan hyväksyttävyyden kannalta on tärkeää, että alueen maanomistajat saavat tilansa pinta-alaan, olosuhteisiin ja aiemmin hyödynnettyyn rakennusoikeuteen nähden kohtuullisen määrän rakennuspaikkoja, vaikka se johtaisi rakennuspaikkojen määrän ylimitoitukseen. Vähäinen ylimitoitus on perusteltua myös siksi, etteivät kaikki rakennuspaikat maaseudulla yleensä toteudu. Rakennuspaikkojen määrän arvioinnin ja järkevän sijoittelun vuoksi suunnittelualue voidaan jakaa edullisuusvyöhykkeisiin. Jaon perusteena voi olla esimerkiksi palvelujen saatavuus, infrastruktuuri, julkinen liikenne, rakentamiskelpoisuus, maisema ja luonnonolosuhteet. Periaatteena on, että edullisille alueille sijoitetaan eniten rakennuspaikkoja. Edullisuusvyöhykkeitä voidaan hyödyntää myös rakennuslupiin oikeutetun eli kylämäisen asutuksen alueen määrittelyssä. Lisäksi vyöhykkeiden avulla voidaan määrittää muita rakentamiseen soveltuvia alueita. Rakennuspaikkojen kokonaismäärä on osoitettava vähintään sille alueelle, johon rakennuslupia koskeva erityinen määräys kohdistuu. Yleiskaavassa rakennuspaikkojen määrä ja likimääräinen sijainti on osoitettava kiinteistökohtaisesti alueella, jota rakennusluvan myöntämiseen oikeuttava määräys koskee (rantavyöhyke ja AT-vyöhyke). Kaavasta on siis käytävä ilmi, kuinka monta rakennuspaikkaa kullakin kiinteistöllä tai sen osalla on kaavan laadinta hetkellä ja kuinka monta uutta rakennuspaikkaa kiinteistölle voidaan myöntää. Lukumäärä voidaan osoittaa kaavakartalla numeroin tai kohdemerkinnöin. Rakennuspaikkojen sijainti osoitetaan alueen olosuhteiden ja ohjaustarpeen mukaisella tarkkuudella. Tämän alueen ulkopuolelle jäävän kaava-alueen (Suunnittelutarvealue) rakennuspaikkojen määrä voidaan jättää määrittelemättä, jolloin rakentamismahdollisuuden arvioidaan lupamenettelyn yhteydessä. Tarvittaessa myös reuna-alueille voidaan kaavassa asettaa rakennusoikeuden laskentaperiaatteet. OSAYLEISKAAVA HIRVAAN osayleiskaavan rakennusoikeuden mitoitusperiaatteena rantavyöhykkeellä on käytetty rantaviivan määrää. Maanomistusyksiköt lasketaan maanomistajille samoilla periaatteilla ja samaa karttapohjaa käyttäen. Mitoituksen perusteena on käytetty ns. muunnettua rantaviivaa, joka saadaan tietyn laskentamallin mukaan. Kapeat lahdet ja niemet saavat tässä laskentamallissa kertoimet, joilla muunnettu rantaviiva lasketaan. Rantaviivat on mitattu kaavanpohjakartalta. Maanomistajittain tarkastellaan myös ns. käytetty rakennusoikeus, jossa otetaan huomioon 15.10.1969 rantakaavasäännösten
voimaantulon jälkeen muodostetut rakennuspaikat. Tätä menetelmää kutsutaan emätilaperiaatteeksi, jossa ennen 15.10.1969 voimassa olleen tilanteen mukaan määräytyvät nk. emätilat, jotka on numeroitu 1 alkavalla juoksevalla numeroinnilla. Emätilojen sisällä on esitetty tämän hetkinen maanomistus ja voimassa olevat rekisteriyksiköt. Rantavyöhykkeen ulkopuolella kyläaluevyöhykkeellä (AT) ja suunnittelutarvealueella (ST) rakennusoikeuden tasapuolisen jakamisen perusteena käytetään emätilan pinta-alaa. Mitoitukseen on laskettu tilan kaava-alueella ja tietyllä vyöhykkeellä (AT taist) oleva pintaala. Nykyistä rakennuskantaa on laskelmissa tulkittu käytettynä rakennusoikeutena. Emätiloja käytetään laskennassa yhtenäisinä kokonaisuuksina, joista osuudet jakautuvat 15.10.1969 jälkeen muodostuneille tiloille. Rakennuspaikat on pyritty jakamaan tasapuolisesti eri maanomistajien kesken. Samalle maanomistajalle kuuluvia alueita käsitellään yhtenä yksikkönä. Saman maanomistusyksikön sisällä rakennuspaikkojen sijoittelua ei ole sidottu kiinteistöyksiköihin, vaan rakennuspaikkoja voidaan siirtää alueelta toiselle. Tilasta erotetut rakennuspaikat, tilan alueelle myönnetyt asuin- ja loma-asuntojen rakennusluvat sekä tilaan kuuluvalle rantavyöhykkeelle sijoitetut loma-asunnot ja pysyvän asutuksen asunnot lasketaan käytetyksi rakennusoikeudeksi. Tilasta rantakaavasäännöksien voimaantulon (15.10.1969) jälkeen loma-asunnon rakentamista varten erotetut kiinteistöt lasketaan käytetyksi rakennusoikeudeksi. Ennen tätä muodostetut kiinteistöt katsotaan itsenäisiksi emätiloiksi. Emätilojen palstojen mitoitusarvot on laskettu yhteen. Näin on saatu emätilojen laskennalliset mitoitusarvot, jotka osoittavat emätilojen tavoitteelliset mitoitukset. Vähentämällä näistä toteutuneet rakennuspaikat, saadaan emätilalle tulevien uusien rakennuspaikkojen määrä. Rakennusoikeutta voidaan osoittaa myös laskelmasta poiketen, jos tilan rantojen laatu, maaperä tai muu rakentamista rajoittava asia selvästi poikkeaa keskimääräisestä. Rakentamiseen soveltumattomalle alueella ei tule osoittaa rakennusoikeutta missään olosuhteissa. Kokonaismitoituksen perustana yleiskaavan rantavyöhykkeellä käytetään suhdetta 8 rakennuspaikkaa/muunnettu rantaviiva-kilometri. Rantavyöhykkeen ulkopuolella ns. kuivan maan kyläaluevyöhykkeellä (AT) mitoitusperusteena on emätilan pinta-ala. Tilat on pinta-alan suhteen jaettu neljään ryhmään; alle 1 ha, 1-2 ha, 2-5 ha ja yli 5 ha suuruiset tilat. Rakennuspaikkojen tavoitteellinen määrä saadaan kun emätilan pinta-ala jaetaan suhdeluvulla. Emätilan koko Rakennuspaikkojen määrä alle 1 ha tilat 0.3 ha/rakennuspaikka 1-2 ha tilat 0.5 ha/rakennuspaikka 2-5 ha tilat 0.6 ha/rakennuspaikka yli 5 ha tilat 0.8 ha/rakennuspaikka
Mitoituksen tavoitteena on maanomistajien tasapuolisen kohtelun toteutuminen siten, että maanomistajat saavat tilansa pinta-alaan, rantaviivan määrään, olosuhteisiin ja aiemmin hyödynnettyyn rakennusoikeuteen nähden kohtuullisen määrän rakennuspaikkoja, vaikka se johtaisikin rakennuspaikkojen määrän ylimitoitukseen. Vastaavasti se voi johtaa myös alimitoitukseen lähinnä olosuhteista riippuen. Mitoitusarvot kyläalueella (AT) on puhtaasti pinta-alaan suhteutettu, eikä niissä ole vielä huomioitu rakentamista rajoittavia tekijöitä. Tämän takia kaavassa osoitettuja rakennuspaikkoja on usein vähemmän kuin mitoituslaskelma osoittaa. Tällaista pinta-alaan pohjautuvaa mitoitusta ei siis aina täysin tarkasti pysty noudattamaan. Rakennuspaikkojen määrää ja sijoittumiseen vaikuttaa myös esim. tilan sijainti yhdyskuntarakenteeseen nähden, tilan muoto, valtatien aiheuttama liikennemelu sekä Kemijoen tulvauhka-alueet. Vaikka rannan ja maaperän laatu ei sanottavasti kyseisessä Hirvaan osayleiskaavassa vaikutta mitoituslukuihin, pyritään rakennuspaikat sijoittamaan kaavassa parhaiten rakentamiseen soveltuviin maaston kohtiin maaperä ja luontoarvot huomioon ottaen.
Rakennuspaikkatilanne (10/2010) Kaava-alueella on 237 toteutunutta rakennuspaikkaa, 234 vakituisen asumisen (230 pientaloa ja 4 rivitaloaluetta) ja 3 loma-asuntojen rakennuspaikkaa sekä metsäopistonalue, koulun alue, päiväkodin alue, voimalaitoksen alue, vanhan rautatieaseman alue ja teollisen toiminnan alue. rantavyöhykkeellä (*) : olemassa olevia vakituisen asunnon rakennuspaikkoja 47 kpl olemassa olevia loma-asuntojen rakennuspaikkoja 2 kpl Rantavyöhykkeellä on toteutuneita rakennuspaikkoja yhteensä 49. rantavyöhykkeen ulkopuolella: olemassa olevia vakituisen asunnon rakennuspaikkoja 183 kpl olemassa olevia loma-asuntoja 1 kpl 4 rivitaloaluetta rautatieasema Metsäopiston alue Koulun ja päiväkodin alue teollisuusalue Rantavyöhykkeen ulkopuolella on toteutuneita rakennuspaikkoja yhteensä 188. (*) Mitoituslaskelmassa rantavyöhykkeeksi katsotun alueen rajaus on esitetty liitekartalla Rantaviiva Todellista rantaviivaa (m) Muunnettua rantaviivaa (m) Kemijoki 8616 7246 Vapaa muun.ranta Hirvasoja 2678 1339 Yhteensä 11294 8585 4200
Hirvaan osayleiskaavan suoraan rakennusluvan myöntämiseen oikeuttavat rakennuspaikat rantavyöhykkeellä ja kyläaluevyöhykkeellä (AT) (AP ja RA) Uusi vakituinen asunto rantavyöhykkeellä 17 Olemassa oleva vakituinen asunto rantavyöhykkeellä 41 Uusi vakituinen asunto kyläaluevyöhykkeellä 129 Olemassa oleva vakituinen asunto 118 kyläaluevyöhykkeellä Yhteensä 305 Uusi loma-asunto rantavyöhykkeellä 0 Olemassa oleva loma-asunto 2 rantavyöhykkeellä Uusi loma-asunto kyläaluevyöhykkeellä 0 Olemassa oleva loma-asunto kyläaluevyöh. 0 Yhteensä 2 Rakennuspaikat koko kaava-alueella 307 Muut rakennuspaikat, edellyttävät suunnittelutarveratkaisua tai asemakaavan laatimista Olemassa oleva vakituinen asunto 65 suunnittelutarvealueella Olemassa oleva vakituinen asunto 6 suunnittelutarvealueella/rantavyöhykkeellä Olemassa oleva loma-asunto 1 suunnittelutarvealueella Koulu ja päiväkoti (PY-alue) 2 Rivitaloalueet (A) 4 Palvelujen alueita (PL) 5 Pientalojen rakennuspaikkoja on koko kaava-alueella yhteensä 379. Uusia rakennuspaikkoja kaavassa osoitetaan rantavyöhykkeelle ja kyläaluevyöhykkeelle yhteensä 146 kpl. Rantavyöhykkeellä ja kyläalueella on yhteensä161 toteutunutta rakennuspaikkaa, suunnittelutarve alueella on 72 toteutunutta rakennuspaikkaa. Hirvaan osayleiskaavan vapaan muunnetun rantaviivan määrä muunnetusta rantaviivasta prosentteina: - koko kaava-alue n. 50% Yhtenäisiä vähintään 200 metriä pitkiä vapaita ranta-alueita on seuraavasti: Metsäopiston alue, Hirvasojan alue, alue koulun lähellä, Tuomiojan alue ja voimalaitoksen ylä- ja alapuolinen alue. Rakennuspaikkojen suhteutus vesistön pinta-ala hehtaareihin koko kaava-alue 63 rakennuspaikkaa rantavyöhykkeellä/kemijoki 310 ha = 0,20
koko kaava-alue 66 rakennuspaikkaa rantavyöhykkeellä/puolet Kemijoen vesialueesta (vastarannan asutus huomioiden) 155 ha = 0.43. Rakennuspaikkatiheys rantavyöhykkeellä eriteltynä: Olemassa oleva AP-tontti 41 Olemassa oleva Ap-tontti 6 suunnittelutarvealueella Uusi AP-tontti 17 Olemassa oleva RA-tontti 2 Uusi RA-tontti - Yhteensä 66 Osayleiskaavan rakennuspaikkatiheys rantavyöhykkeellä Mitoitus: 8 rakennuspaikkaa/muunnettu rantaviivakilometri Kaavassa osoitetut rakennuspaikat Alue Rakennuspaikkojen lukumäärä Rakennuspaikka/ muunnettu rantaviiva(km) Rakennuspaikka/ todellinen rantaviiva(km) Hirvas 66 7,7 5,8 Yhteensä 66 7,7 5,8 Ns. kuivanmaan rakennuspaikat AT-alueella Mitoitusluku osoittaa, kuinka suuri pinta-ala vaaditaan rakennuspaikkaa kohden. Kun emätilan pinta-ala jaetaan suhdeluvulla, saadaan rakennuspaikkojen mitoituksellinen/tavoitteellinen lukumäärä emätilalle. Emätilojen kaavassa toteutunut keskiarvo ilmoittaa kuinka paljon kaavassa esitetty rakennuspaikka todellisuudessa edellytti maapinta-alaa erikokoisilla emätiloilla. Emätilan pinta-ala mitoitus ha/rakennuspaikka mitoituksellinen luku osayleiskaava ha /rakennuspaikka Kaavassa toteutunut, keskiarvo alle 1 ha 0,3 ha 0,3 ha 1-2 ha 0,5 ha 0,6 ha 2-5 ha 0,6 ha 1,0 ha yli 5 ha 0,8 ha 1,3 ha Rakennuspaikkojen tarkempi muodostuminen tilakohtaisesti on esitetty mitoitustaulukoissa.
Suunnittelutarvealue (ST) Osayleiskaavan ranta-aluevyöhykkeen ja kyläaluevyöhykkeen (AT) ulkopuoliset alueet ovat pääsääntöisesti ns. suunnittelutarvealuetta (ST). Kalliovaaran alue, johon ei osoiteta rakentamista, on jätetty tämän vyöhykejaon ulkopuolelle. Suunnittelutarvealueelle ei voi tämän osayleiskaavan perusteella myöntää suoraan rakennuslupaa. Mahdollinen rakennushanke vaatii tapauskohtaisen kaupungin käsittelemän MRL 16 :n ja MRL 137 :n mukaisen suunnittelutarveratkaisun. Kaavassa esitetyt suunnittelutarvealueen rakentamisalueet on määritelty saman edellä mainitun emätilaselvityksen perusteella. Mitoitusperusteena on käytetty emätilan pintaalaa. Tilat on pinta-alan suhteen jaettu kolmeen ryhmään; alle 1 ha, 1-5 ha ja yli5 ha suuruisiin tiloihin. Mitoitusluku osoittaa, kuinka suuri pinta-ala vaaditaan rakennuspaikkaa kohden. Kun emätilan pinta-ala jaetaan suhdeluvulla, saadaan rakennuspaikkojen mitoituksellinen/tavoitteellinen lukumäärä emätilalle. Emätilan koko Rakennuspaikkojen määrä alle 1 ha tilat 0.5 ha/rakennuspaikka 1-5 ha tilat 1 ha/rakennuspaikka yli 5 ha tilat 1.5 ha/rakennuspaikka Suunnittelutarvealueella on 72 jo toteutunutta rakennuspaikkaa. Em. mitoitusperusteilla osayleiskaavan ST- alueelle voisi sijoittua 162 uutta rakennuspaikkaa. Alueen toteutuminen voi edellyttää asemakaavan laatimista.
RANTOJEN MITTAUS RAKENNUSOIKEUTTA LASKETTAESSA Nk. muunnetun rantaviivan laskeminen Ranta mitataan 1:20000 peruskartalta yleispiirteisesti siten kun tilanne loma-asuntojen kannalla todella on. Muunnettu rantaviiva saadaan kertomalla todellisen rantaviivan määrä oheisen rannanmuotoja kuvaavan esityksen mukaisella kertoimella. Jokivarsiin voidaan rakentaa vain toiselle rannalle, joten vain toinen ranta lasketaan mukaan, jolloin kerroin on 0.5, 200-300 metriä leveän joen rannalla kerroin on 0.75. Rovaniemellä 14.2.2011 Petteri Lampi kaavasuunnittelija