SRV Elämäsi rakentaja

SRV Elämäsi rakentaja Tilinpäätöskatsaus 1-12/2013 Jukka Hienonen Toimitusjohtaja 14.2.2014 1

Liiketoiminnalla kolme tukijalkaa Toimitilarakentaminen 56 %* Kotimaan liiketoiminta 85 % konsernin liikevaihdosta Asuntorakentaminen 44 %* 1-12/2013 Kansainvälinen liiketoiminta 15 % konsernin liikevaihdosta Toimistot ja liiketilat Hotellit ja erityistilat Logistiikkatilat Kalliotilat ja infrahankkeet Omistusasunnot Vuokra-asunnot Aluekehityshankkeet Kauppakeskukset Kauppakeskusoperointi Muut toimitilahankkeet *osuus kotimaan liiketoiminnan liikevaihdosta 2

SRV on erilainen rakentaja Painopiste omakehitteisiin hankkeisiin -Parempi pitkän ajan kannattavuus Venäjä tärkein strateginen kasvualue -Ajurina Pietarin ja Moskovan kauppakeskustarve -Vahva vähittäiskaupan ydinosaaminen Suomessa fokus kasvukeskuksissa - Ajurina megatrendit -Rohkea suunnannäyttäjä aluehankkeissa Suhdannekestävä toimija -Toimintamalli skaalautuu joustavasti - Vahva tilauskanta vuodelle 2014 3

Hankekate % ~ 20 % ~ 15 % Hankemuodon vaikutus tuottoon, riskiin ja tuloutumiseen SRV:n focus 2014 Omakehitteiset hankkeet Omaperusteiset hankkeet Luovutuksenmukainen tuloutus Omaperusteisten kauppakeskushankkeiden omistaminen (mm. Pearl Plaza, Okhta Mall) Luovutuksenmukainen tuloutus. Omistusosuutta vastaava osuus eliminoidaan rakentamisen katteesta. ~ 10% Rakentaminen Pääosin osatuloutus Osatuloutus 4 Rakentaminen Sovittujen lisävastuiden ottaminen Väliaikainen omistaminen Pidempiaikainen omistus Riskitaso

Avainosaaminen kiinteistökehittämisessä Loppusijoittajamarkkinan hallinta Loppusijoittajan tuottovaade (yield) -% => myyntiarvo Oma sijoittajamyynti Tehokas rakentaminen Eur/m2, rakennuskustannukset, laatu ja toteutusaika Skaalautuva liiketoimintamalli SRV Malli Vuokratulojen hallinta Eur/m2 Kiinteistöjen vuokraaminen Vahva vähittäismyyntiosaaminen Ostoskeskusten manageeraus Venäjällä Oma hankekehitys Tonttien hankinta, kaavoitus Konseptit ja liiketoimintaosaaminen Kohdemarkkinoina Suomi ja Venäjä Hankepääoman hallinta Projektirahoitus (velkapääoma) SRV:n oma sijoituskapasiteetti Co-investor -ratkaisut Sijoitusyhtiöratkaisut Jälleenrahoitus toimintakauden aikana 5

1-12/2013 Kannattavuuden myönteinen kehitys jatkui Konsernin liikevaihto ja liikevoitto kasvoivat - Liikevaihto 679,4 milj. euroa, +5,9 % - Liikevoitto 26,4 milj. euroa, +283 % Sekä kotimaan että kansainvälisen liiketoiminnan kannattavuus parani - Kotimaan liikevoittoa kasvattivat omaperusteisen asuntorakentamisen liikevaihdon kasvu sekä toimitilaurakoinnin että asuntorakentamisen katetasojen myönteinen kehitys - Kansainvälisen liiketoiminnan liikevaihto ja liikevoitto kasvoivat selvästi, kun keskittyminen Venäjällä kauppakeskusrakentamiseen tuotti tulosta Syynä Okhta Mallin 55 %:n osuuden myynti, Pearl Plazan rakentaminen, toiminta-asteen kasvu ja toteutetut kustannussäästöt Kotimaan asuntomyynti hyvällä tasolla - Kokonaismyynti yhteensä 701 asuntoa (745). Lisäksi kahden asuntorahaston kanssa esisopimukset 164 asunnosta EPS 0,39 eur (0,02 eur) - Osinkoehdotus 0,12 eur/osake (0,06 eur/osake) 6

1-12/2013 lyhyesti 1-12/ 2013 1-12/ 2012 muutos, meur muutos, % 10-12/ 2013 10-12/ 2012 Liikevaihto, meur 679,4 641,6 +37,8 +5,9% 171,6 175,4 Liikevoitto, meur 26,4 6,9 +19,5 +283,3% 4,6 2,4 Liikevoitto, % 3,9% 1,1% 2,7% 1,4% Tulos ennen veroja, meur 22,8 2,8 +20,0 +718,2% 3,6 2,2 Tilauskanta 1), meur 825,8 827,8-2,0-0,2% Omavaraisuusaste 1), % 36,4 34,7 36,4 34,7 Tulos/osake, eur 0,39 0,02 +0,37 0,01 0,03 Osinko/osake 2), eur 0,12 0,06 +0,06 +100,0% Osakekurssi/osake 1), eur 4,05 3,26 +0,79 +24,2% Oma pääoma/osake 1), eur 4,99 4,62 +0,37 +8,0% Osakekurssi/oma pääoma 1), % 81,3 % 70,5 % 1) kauden lopussa 2) hallituksen ehdotus yhtiökokoukselle 7

8

Vahva tilauskanta Tilauskanta 825,8 milj. euroa (827,8 M 31.12.2012) - Kotimaan tilauskanta oli 645,8 milj. euroa (774,4 Me) - Kilpailu-urakointiin on suhtauduttu kriittisemmin sekä toimitila- että asuntorakentamisessa. Asuntourakoinnin volyymiä laskettu selvästi - Kansainvälinen tilauskanta kasvoi 180,1 milj. euroon (53,4 Me) SRV:n allekirjoitettua kesäkuussa yli 160 milj. euron projektinjohtosopimukset Pietarin Okhta Mall -kauppakeskuksen toteuttamisesta Uusien sopimusten määrä hyvällä tasolla - Allekirjoitettujen sopimusten määrä 600,7 milj. euroa (594,5 Me) - Uusien tilausten kehitys on jatkunut myönteisenä tammikuussa ja SRV allekirjoitti uusia urakkasopimuksia ulkopuolisten rakennuttajien kanssa yhteensä 90 milj. euron arvosta 9

Tilauskanta 900 800 700 600 500 400 300 489 32 202 595 20 303 811 100 349 828 826 53 180 336 253 Kansainvälinen liiketoiminta Kotimaan liiketoiminta; Asuntorakentaminen 200 100 255 272 362 439 393 Kotimaan liiketoiminta; Toimitilarakentaminen 0 12/2009 12/2010 12/2011 12/2012 12/2013 10

Kotimaan liiketoiminta 85 % konsernin liikevaihdosta Toimitilarakentaminen 56 %* Asuntorakentaminen 44 %* Toimistot ja liiketilat Hotellit ja erityistilat Logistiikkatilat Kalliotilat ja infrahankkeet Omistusasunnot Vuokra-asunnot Aluekehityshankkeet 11

Asuntomyynnin kehitys Asuntomyynti Suomessa (kpl) 900 800 700 640 680 745 701 600 500 530 116 198 268 404 * ) 400 300 200 100 323 207 524 482 477 297 0 1-12/09 1-12/10 1-12/11 1-12/12 1-12/13 Omaperusteinen tuotanto Sijoittajamyynti; neuvottelu-urakat * ) lisäksi esisopimus 164 asunnon rakentamisesta 12

Asuntotuotannon tilauskannan kannattavuustasoa parannettu ja kuluttajamyynnin laskuun varauduttu Asuntotuotannosta 68 % SRV:n kehittämää (48 % 31.12.12) - Urakkatuotannon määrää supistettu, rakenteilla 334 asuntoa (969) - Rakenteilla 720 omaperusteista tai omakehitteistä asuntoa (880) Esisopimukset kahden asuntorahaston kanssa 164 asunnosta; kohteet eivät sisälly tilauskantaan Omaperusteisen tuotannon myyntiriskitaso hallinnassa - Talouden näkymien heikkeneminen ja varainsiirtoveron korotus hidastaneet selvästi kuluttajamyyntiä. Heikon kysynnän jatkumiseen varauduttu Omaperusteisen tuotannon aloitukset 202 asuntoa (415 1-12/12). Uusien kohteiden aloituskriteerejä tiukennettu - Myymättömien asuntojen määrä laskenut, myynnissä 360 asuntoa (455) Asunnoista 50% pääkaupunkiseudulla ja myymättömän tuotannon mediaanihinta 265 teuroa 13

100 % Asuntotuotannon rakenne Asuntotuotanto rakenteilla Suomessa (kpl) 90 % 80 % 70 % 195 497 908 1 377 969 334 Urakat 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 76 265 206 263 116 605 294 198 622 586 471 249 Neuvotteluurakat, sijoittajamyynti Omaperusteinen tuotanto 0 % 12/2008 536 kpl 12/2009 966 kpl 12/2010 1629 kpl 12/2011 2197 kpl 12/2012 1849 kpl 12/2013 1054 kpl 14

SRV:n pääkaupunkiseudun asuntohankekehitys tukeutuu raideliikenteen hyödyntämiseen Kalasataman tornitalot - 6 kpl 20-33 kerroksisia asuintaloja metroaseman yhteyteen. Rakennusoikeus noin 90 000 m² - Kaava vahvistui kesäkuussa 2013 Keilaniemen tornitalot - 4 kpl 32-40 kerroksisia asuintaloja metroaseman yhteyteen. Rakennusoikeus noin 72 000 m² - Valitusprosessi on päättynyt, KHO ei antanut valituslupaa Matinkylän asuntokohteet - 4 asuntokohdetta toteutettu metroaseman läheisyyteen. Viimeinen kohde Espoon Artesaani valmistui 12/2013 Niittykummun kehittäminen - Yhteishanke Varman ja Saton kanssa. SRV:n osuus 1/4. Ensimmäisen vaiheen kaava, laajuudeltaan 50 000 m², sai lainvoiman joulukuussa 2013 Perkkaa - Yhteishanke Ilmarisen ja Saton kanssa. Rakennusoikeusarvio noin 110 000 m². SRV:n osuus 1/3. Kaava vahva arviolta kesällä 2014 Tapiolan keskustan kehittäminen - LähiTapiolan kanssa kehitettävä laaja kohde Urheilupuisto/Orion kehityshanke - Yhteistyösopimus Orionin kanssa Niittykummun tehdasalueen kehittämisestä asuinkäyttöön. Rakennusoikeusarvio noin 36 000 m². SRV:n tavoite on ostaa vähintään 40 prosenttia rakennusoikeudesta 15

Kansainvälinen liiketoiminta 15 % konsernin liikevaihdosta Kauppakeskukset Kauppakeskusoperointi Muut toimitilahankkeet 16

Tulevat modernit kauppakeskukset Pietarissa, 2013-2015 4 15 Rakenteilla Suunnitteilla Nro Nimi 1 Admiralteiskaya 2 Galaktika 3 London Park 4 PEARL PLAZA, VALMIS 5 Monpansye 6 Pyat ozer 7 Zanevskiy Kaskad, Phase III 8 Evropolis 9 Skandinavia 10 Piter-Raduga Phase II 11 Port Nakhodka, Phase II 12 Hollywood 13 Hines Outlet Centre 14 Fashion House 15 OKHTA MALL 16 Sputnik 17 Sofiyskaya St, 60 17 Lähde: Jones Lang LaSalle

SRV:n pääkauppakeskushankkeet Venäjällä Pearl Plaza -kauppakeskus avattiin 24.8.2013 - Hankkeen 1. vaihe 140 meur, laajuus on 92 000 m2. SRV:n omistus 50 % ja sijoitus 22 meur - SRV vastasi projektinjohtourakoitsijana kaupallistamisesta, projektinjohtourakoiden kokonaisarvo oli yli 120 meur - SRV vastaa kauppakeskuksen operoinnista - Noin 93% tiloista vuokrattu, vuosivuokratulotavoite noin 18 meur - 2. vaiheen suunnittelu käynnistetty, noin 30% tiloista varattu Okhta Mall -kauppakeskus rakenteilla, avataan keväällä 2016 - Osa Okhtan alueelle rakennettavaa SRV:n suurhanketta. 55 % osuus myyty Russia Investille, josta SRV omistaa 27 %. Lisäksi SRV omistaa 45 % vähemmistöosuuden - SRV vastaa projektinjohtourakoitsijana kaupallistamisesta ja rakentamisetsa, projektin-johtourakoiden arvo yli 160 meur. Lopullinen rakennuslupa saatiin elokuussa ja rakentaminen on käynnissä - Investoinnin arvo 250 meur ja laajuus 144 000 m2. SRV:n sijoittaa rakentamisen aikana 44 meur. Osuuden myynnin ja projektinjohtosopimusten kassavirrat kattavat sitoutuvan määrän. Aiesopimus tehty 160 meur projektilainarahoituksesta - Alustavia vuokra-sopimuksia jo kolmannes vuokrattavista tiloista, vuosivuokratulotavoite noin 33 meur 18

Havainnekuva kehityshankkeen kumulatiivisesta tuloskehitysarviosta Rakennusaika - Liikevaihto tuloutetaan valmistusasteen mukaisesti - Rakentamisen katteesta eliminoidaan SRV:n omistusta vastaava osuus Operointiaika - SRV:n omistusta vastaava osuus osakkuusyhtiön tuloksesta tuloutetaan - Kumulatiivinen kokonaistuotto riippuu operointiajasta ja osakkuusyhtiön tuloksesta Kohteen myynti - SRV:n omistusta vastaava osuus rakentamisen katteesta tuloutetaan - Myyntivoitto tuloutetaan Myynnin yhteydessä tuloutuva myyntivoitto Myynnin yhteydessä tuloutuva osa rakentamisen katteesta Operointiaikana tuloutuva osuus osakkuusyhtiön tuloksesta Tuloutettu osa rakentamisen katteesta Rakennusaika Rakennusaika + operointiaika (kumul.) Kokonaistulos Valmistusasteen mukaisesti tuloutuva osa rakentamisen katteesta 19 Havainnekuva perustuu arvioon Okhta Mall -kauppakeskushankkeesta - Havainnekuvan tavoitteena on kuvata taloudellisen tuloksen ajoittumista ja se perustuu tämänhetkiseen näkemykseen. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen

Russia Invest - Co-investor -ratkaisu Venäjällä Russia Invest -sijoitusyhtiö - SRV:n kehittämä sijoitusyhtiöratkaisu - Russia Invest sijoittaa SRV:n kehityshankkeisiin Moskovassa ja Pietarissa - SRV on vastuussa hankekehityksestä ja toimii projektinjohtourakoitsijana - Kumppanien sijoitussitoumukset 95,5 M : SRV, Ilmarinen, Sponda á 26 M Etera 12,5 M Onvest 5,0 M - Hankkeet rahoitetaan hankekohtaisilla projektiluotoilla. Kokonaissijoitus voi nousta jopa 300 M - Ensimmäinen sijoitus on Pietarin Okhta Mall, n. 50 M Russia Invest Moskova & Pietari fokuksessa Max 95,5 milj. n. 50 M 55% Okhta Mall 45% SRV (45%) 6% Okhta Mall 250 M Projektiluotto 160 M 20

Myyntivalmiit toimitilakohteet Derby Business Park, Espoo - SRV:n kehittämä kolmen toimistotalon toimitilahanke Espoon Perkkaalla rajoittuu Turun moottoritien uuteen liittymään - Vuokrausaste yli 90 %, lähes 600 pysäköintipaikkaa. Vaihe I valmistui 8/2012, mm. SRV:n pääkonttori. Vaihe II (mm. Siemensin pääkonttori) valmistui 6/2013 - SRV arvioi, että 100% vuokratun toimistokohteen vuosivuokratulo on noin 4,2-4,3 meur v. 2014 - Toimet kohteen myymiseksi käynnissä Etmia II & III-toimistotalo, Moskova - SRV:n kehittämä toimistohanke Moskovaan - Sijainti Prospekt Mira -metroaseman vieressä, Etmia II valmistui Q4/2009, lisäosa Etmia III valmistui 2012 - Pääosan kohteesta muodostaa Etmia II, joka on Class A - luokiteltu toimistotalo. Etmia III on Class B -luokiteltu toimistotalo - SRV omistaa 50% yhteisyrityksestä - Kohde kokonaan vuokrattu ja vuoden 2014 vuokratasoksi arvioidaan 4,2 miljoonaa euroa - Toimet kohteen myymiseksi käynnissä 21

Omavaraisuusaste, % Gearing SRV kasvatti rahoitusreservejä omia hankkeita varten SRV:n tavoite on omistaa merkittävä osuus kehittämistään kauppakeskushankkeista - Omistusosuuden rahoituksen varmistamiseksi SRV:n kehityshankkeissa rahoitusreservejä on kasvatettu 221 meuroon (155 M ) Rahoitusreserveistä rahavarojen osuus 90 M ja toistaiseksi voimassaolevien tililimiittien, sitovien nostamattomien rahoituslimiittien ja luottojen määrä 131 M - Pitkäaikaisen velan määrää kasvatettiin 75 meuron jvk -lainaemissiolla 5 vuoden laina erääntyy 18.12.2018 Lainan määrää korotettiin vahvan kysynnän takia SRV:n omavaraisuus parani hyvän tuloskehityksen ansiosta - Hyvä omavaraisuus ja vahvat rahoitusreservit tukevat omien hankkeiden käynnistymistä sekä Venäjällä että Suomessa 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % Omavaraisuusaste ja gearing 160 142 126 110 97 41,3 % 35,2 % 34,7 % 36,4 % 31,0 % 12/2009 12/2010 12/2011 12/2012 12/2013 Omavaraisuusaste, % (IFRS) Gearing 180 150 120 90 60 30 0 22

REDI-kauppakeskus ja pysäköintilaitos Kokonaisinvestointi on laajuudesta riippuen 400-450 M - SRV arvioi käynnissä olevien rahoitusneuvottelujen perusteella projektirahoituksen määräksi 50% investoinnista SRV:n tavoite on pitää omistuksessaan 50% REDIstä - REDI on Suomessa ainutlaatuinen kauppakeskus, jossa asiakasvirrat ohjautuvat useasta tasosta keskukseen - SRV:n sijoituksen määrä on noin 100-120 M - Joint venture -sijoittajaneuvottelut ovat käynnissä REDIn vuokraus etenee myönteisesti - Vuokrausneuvotteluja käydään ankkurivuokralaisten lisäksi laajasti muiden vuokralaisten kanssa. Mikäli käynnissä olevat vuokraneuvottelut johtavat sopimukseen, kaupallisista tiloista olisi jo vuokrattu 70% - SRV arvioi, että vuoden loppuun mennessä allekirjoitetut vuokrasopimukset kattavat noin 25-30% kaupallisista tiloista Sijoittaja- ja rahoittajasopimusten yhteydessä allekirjoitetaan rakentamisen urakkasopimus - Urakkasopimuksen arvo on laajuudesta riippuen noin 300-350 M 23

Noin 300-350 M projektinjohtosopimus REDI-kauppakeskus & pysäköintilaitos; rahoitusrakenne Rakentaminen 2014 2017 noin 50% Projektiluotot Operointiaika 2017 Jälleenrahoitus xx/201x? EXIT 2019-? Kokonaisinvestointi on laajuudesta riippuen 400-450 M Projektirahoituksen määrä n. 50% Sijoittajaneuvottelujen tavoite on pitää hankkeesta SRV:llä 50% omistus. SRV:n sijoituksen määrä REDIin olisi siten noin 100-120 M SRV (50%) Co-investor (50%) REDI on ensimmäinen kauppakeskus Suomessa, joka on saavutettavissa vaivattomasti julkisin linja-auto-, metro- ja raitiovaunulinjoin, yksityisautolla, polkupyörällä, jalan ja myös veneellä 500 000 henkilöä asuu 15 minuutin ja 1,1 miljoonaa 30 minuutin ajomatkan päässä REDIstä Kalasataman läpi kulkevan kolmen pääväylän kautta ajaa yli 100 000 autoa päivittäin ja Helsingin ydinkeskusta on 6 minuutin metromatkan päässä 24

SRV:n kauppakeskushankkeiden vertailua * SRV:n ennuste/suunnitelma Lähde: Suomen Kauppakeskusyhdistys 2012 25

Vuoden 2014 näkymä Liikevaihdon ja tuloksen vuosineljännesvaihteluun ja kehitykseen vuonna 2014 vaikuttavat muun muassa SRV:n omien hankkeiden luovutuksenmukainen tuloutus, jatkuvasti tuloutuvan tilauskannan koostuminen pääosin matalakatteisesta urakoinnista, tilauskannan katteiden kehittyminen, omaperusteisen asuntotuotannon myynnin määrä ja kohteiden valmistusajankohta, uusien urakoiden määrä, omien hankkeiden käynnistyminen, toiminnan hankekehitysluonne sekä suunniteltujen kohdemyyntien toteutuminen. Kotimaan toimitilakiinteistöjen sijoittajakysynnän arvioidaan jatkuvan laimeana eikä näkymäarvio vuodelle 2014 sisällä Derby Business Park kiinteistökohteen myyntiä. SRV:n Kalasatamaan kehittämän REDI-kauppakeskuksen rakentamisen arvioidaan käynnistyvän vuoden 2014 aikana. Nykyvalmistumisaikataulujen perusteella SRV arvioi, että koko vuoden 2014 aikana valmistuu 186 omaperusteista asuntoa. SRV arvioi, että SRV:n omaperusteisen tuotannon määrä kasvaa vuoden 2014 aikana. Luovutuksenmukainen tuloutus ja SRV:n omistusosuutta vastaavan osuuden eliminointi katteesta vaikuttaa vuoden 2014 tuloutuvaan liikevaihtoon ja tulokseen. Konsernin koko vuoden liikevaihdon arvioidaan olevan noin edellisen vuoden tasoa (679,4 Me 1-12/2013) ja tuloksen ennen veroja arvioidaan olevan 10-20 milj. euroa (22,8 Me 1-12/2013). 26

27 Liitteet

Q4/2013 lyhyesti Q4/ 2013 Q4/ 2012 Muutos, meur Liikevaihto, meur 171,6 175,4-3,8 Liikevoitto, meur 4,6 2,4 +2,2 Liikevoitto, % 2,7% 1,4% Tulos ennen veroja, meur 3,6 2,2 +1,5 Tilauskanta, meur 1) 825,8 827,8-2,0 Uudet sopimukset, meur 68,3 248,0-179,7 Tulos/osake, eur 0,01 0,03-0,02 1) kauden lopussa 28

Kotimaan liiketoiminta 1-12/ 2013 1-12/ 2012 muutos 1-12/13 vs 1-12/12 Meur % 10-12/ 2013 10-12/ 2012 Liikevaihto, meur 574,8 568,3 +6,5 +1,1% 155,8 157,2 - toimitilarakentamisen osuus 319,2 305,3 +14,0 +4,6% 89,1 83,5 - asuntorakentamisen osuus 255,5 263,0-7,5-2,9% 66,8 73,7 Liikevoitto, meur 21,4 14,8 +6,7 +45,2% 8,0 1,6 Liikevoitto% 3,7% 2,6% 5,1% 1,0% Tilauskanta, meur 645,8 774,4-128,7-16,6% - toimitilarakentamisen osuus 392,8 438,7-45,9-10,5% - asuntorakentamisen osuus 253,0 335,7-82,7-24,6% Liikevaihto ja liikevoitto kasvoivat - Liikevaihdon ja liikevoiton kasvuun vaikuttivat asuntojen perustajaurakointitoiminnan kasvanut liikevaihto ja katetason myönteinen kehitys tilikauden aikana sekä toimitilarakentamisen että asuntorakentamisen projekteissa - Liikevoittoon vaikuttivat myös taloudellisen lopputuloksen varmistuminen neljässä jo aiemmin valmistuneessa projektissa ja lopputulosennusteen kateheikennys yhdessä tilikaudella valmistuneessa projektissa. Vaikutus tilikauden liikevoittoon oli -5,3 milj. euroa Painopistettä siirretty omaperusteiseen ja -kehitteiseen tuotantoon - Tavoitteena vähentää matalakatteisen urakoinnin määrää tilauskannassa ja lisätä neuvotteluurakoita ja omien hankkeiden osuutta 29

Asuntorakentamisen tilauskannan rakenne Tilauskanta 253 milj. euroa - Urakat ja neuvottelu-urakat 48 % tilauskannasta - Rakenteilla oleva omaperusteinen tilauskanta 74 milj. euroa - Asuntokaupan hidastuminen kasvatti valmiiden kohteiden määrää - Omaperusteisen tuotannon riski on tasapainoinen Myymättä 360 asuntoa (455 12/2012) Myyntiriski maltillinen, asuntojen mediaanimyyntihinta 265 teur ja kohteista 50 % pääkaupunkiseudulla Asuntoaloitukset 202 (415 1-12/2012) 100 % 71 M 115 M Luovutuksenmukainen tuloutus vaikuttaa liikevaihdon ja tuloksen kirjautumiseen - Urakat tuloutuvat rakentamisen etenemisen ja omaperusteinen tuotanto luovutuksen mukaisesti - 2014 arvioidaan valmistuvan 186 asuntoa (539 1-12/2013) ja ensimmäisen vuosineljänneksen aikana 100 asuntoa (104 Q1/2013) 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 63 M 62 M 6 M 31/12/2009 202 Meur 53 M 62 M 73 M 31/12/2010 303 Meur 26 M 28 M 115 M 49 M 160 M 31/12/2011 349 Meur 119 M 59 M 129 M 31/12/2012 336 Meur 57 M 60 M 14 M 122 M 31/12/2013 253 Meur Valmis myymätön omaperusteinen tuotanto Rakenteilla myymätön omaperusteinen tuotanto Rakenteilla myyty omaperusteinen tuotanto Urakat ja neuvotteluurakat 30

Kansainvälinen liiketoiminta 1-12/ 2013 1-12/ 2012 muutos 1-12/13 vs 1-12/12 Meur % 10-12/ 2013 10-12/ 2012 Liikevaihto, meur 104,7 73,1 +31,5 +43,1% 15,7 18,1 Liikevoitto, meur 10,0-3,2 +13,2 - -1,7 2,4 Liikevoitto% 9,5% -4,4% 411,2% -10,7% 13,3% Tilauskanta, meur 180,1 53,4 +126,7 +237,4 % Liikevaihto kasvoi Venäjän kauppakeskushankkeiden edistyessä - Valtaosa muodostui SRV:n 50% omistaman Pearl Plazan rakentamisesta ja kesäkuussa toteutuneesta Okhta Mall -kauppakeskushankkeen 55% osuuden myynnistä - Okhta Mall -kauppakeskuksen rakentaminen käynnissä Liikevoitto kasvoi erityisesti kauppakeskusosuuden myynnin takia - Paranemiseen vaikutti toiminta-asteen kasvu, Okhta Mall -kauppakeskushankkeen osuuden myynti ja toteutetut kustannussäästötoimenpiteet - Liikevoittoa kasvatti lisäksi kauppakeskushankkeen myynnin yhteydessä kirjautunut 8,3 milj. euron jäljelle jäävän omistuksen käyvän arvon muutos - Liikevoiton tasoon vaikuttaa SRV:n osakkuusyhtiön omistusosuutta vastaavan osuuden eliminointi rakentamisen katteesta 31

Esimerkki Okhta Mallin kumulatiivisen tuloskehitysarvion laskentakaavasta OKHTA MALL -PROJECT; SRV'S FINANCIAL RESULTS SRV ownership 60 % Investment cost 250 MEUR Construction volume 160 MEUR Project loan 160 MEUR Construction profit, %* 10 % Target rent level 33 MEUR Rental level average* 90 % Operating period 3 YRS Exit yield* 10,0 % Period SRV sales SRV profit Net rental development Construction period 150 MEUR 6 MEUR Yr 1 26 MEUR 80 % Operating period 31 MEUR 31 MEUR Yr 2 30 MEUR 90 % Constr. profit at exit 10 MEUR 10 MEUR Yr 3 33 MEUR 100 % Exit profit 48 MEUR 48 MEUR Tot 89 MEUR SRV cumulative totals 239 MEUR 95 MEUR (39,8 %) Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 32

SRV konserni 1-12/ 2013 1-12/ 2012 muutos 1-12/13 vs 1-12/12 Meur % 10-12/ 2013 10-12/ 2012 Liikevaihto, meur 679,4 641,6 +37,8 +5,9% 171,6 175,4 Liikevoitto, meur 26,4 6,9 +19,5 +283,3 4,6 2,4 Liikevoitto% 3,9% 1,1% % 2,7% 1,4% Rahoitustuotot - ja kulut, yht. meur -3,6-4,1 +0,5-12,5% -1,0-0,2 Tulos ennen veroja, meur 22,8 2,8 +20,0 +718,2 3,6 2,2 Tilauskanta, meur 825,8 827,8-2,0-0,2% Uudet sopimukset, meur 600,7 594,5 +6,2 +1,0% 68,3 248,0 Tulos/osake, euroa 0,39 0,02 +0,37 0,01 0,03 Omavaraisuusaste, % 36,4 34,7 36,4 34,7 Liikevaihto kasvoi 5,9 % ja liikevoitto parani selvästi - Sekä kotimaan että kansainvälisen liiketoiminnan liikevoitto kasvoi edellisestä vuodesta Tilauskanta ja uudet sopimukset säilyivät vahvalla tasolla - Kotimaan ja kansainvälisessä liiketoiminnassa menestyttiin tilauskannan kasvattamisessa - Myyty tilauskanta 618 milj. euroa, 75% tilauskannasta (609,6 M, 74%) Tulos per osake kasvoi, omavaraisuusaste vahvalla tasolla Kannattavuuden parantamiseksi omien hankkeiden kehittämiseen panostetaan - Fokus keskeisten avainhankkeiden käynnistämisessä 33