Taloyhtiöiden täydennysrakentamisen liiketoimintamalli työryhmätyöskentely Kuva: Lisa Voigtländer Markus Laine & Helena Leino markus.laine@uta.fi & helena.leino@uta.fi TARMO+ täydennysrakentamistyöpaja 10.12.2015 Kuva: Lisa Voigtländer
1 As Oy:n periaatepäätös (2/3) Alustava neuvottelu kaupungin kanssa Harkinta - Mitä tehdään? - Rakennuttajakonsultti? -Kuinka monta taloyhtiötä? (Huom! Iso saa paremman diilin)
Kommentit vaiheeseen 1 q Mikä on taloyhtiön tarve ryhtyä koko hankkeeseen? Keittiö uusiksi vertaus, mikä motivoi taloyhtiötä? q Jo hyvin alkuvaiheessa ammattilaisen apu voisi olla taloyhtiöille tarpeellinen. Miten muuten lähteä liikkeelle ja luoda mielikuvia ilman arkkitehdin apua? Voisiko ammattilainen tarjota mielikuvapakettia taloyhtiöille? q Alustavia luonnoksia ja kenties apua myös alustaviin neuvotteluihin kaupungin kanssa. Tähän taloyhtiöt voisivat lähteä tekemällä ihan alkuun päätöksen kevyestä tilannekatsauksesta. q Ensimmäisenä pitäisi olla jotain mitä tarjota asukkaille: mitä ideoita on ja mitä ne maksavat, jotta saisi taloyhtiön päättämään asian vakavammasta harkinnasta. q Ovatko ideat toteuttamiskelpoisia. Kustannuslaskelmien pitää ohjata suunnitelmia ja taloyhtiön jäsenten tunnettava, että voivat vaikuttaa prosessiin. q Erilaisia karkeita periaateratkaisumalleja, jotka kertoisivat miten eri vaihtoehdot asettuvat tontille ja miten eri vaihtoehtoiset massoittelut kannattavat. Voisivatko yritykset myydä alkupaketteja taloyhtiöille?
2 Arkkitehdin kuva - Luonnospiirrustustaso Neuvottelu kaupungin kanssa - Uusi kaava - Rakennusoikeus? - Muut ehdot? (maankäyttömaksu, parkkipaikkanormi ) Kustannuslaskenta - Rakennuttajakonsultti (RK) - Taloyhtiö(t) rakennuttajana (tuotto+/riski+) - Rakennusoikeuden myynti? (tuotto-/riski-) - Korvaus haitasta (As Oy sis.) Vihreä valo: jatketaan! Punainen valo: ei kannata, ei jatketa!
Kommentit vaiheeseen 2 q Voiko tehdä arkkitehdin luonnoksia ennen kustannuslaskelmia? Väärä etenemisjärjestys q Arkkitehdin kuvissa olisi hyvä olla erilaajuisia malleja, jotta ne auttaisivat kaupungin kanssa neuvoteltaessa. q Tammela on erityisasemassa kaupungin kanssa neuvoteltaessa, neuvotteluja on jo käyty. Yleisesti ottaen kannattaa varmistaa kaupungilta tilanne ennen kuin alkaa pistää taloyhtiön resursseja enempää prosessiin. q Kaupunki ei voi sanoa rakennusoikeudesta lopullisesti ennen kuin kaava on lainvoimainen. Taloyhtiön on hyvä laskea vähimmäisraja joka on vielä kannattavaa sille ryhtyä täydennysrakentamaan. Suurempi rakennusoikeus ei aina ole parempi, tulee myös lisää kustannuksia sen myötä. Maankäyttömaksu lyödään lukkoon ennen kuin kaava lopullisesti valmis (voisiko kaupunki edesauttaa edesauttaa täydennysrakentamista maankäyttömaksun poistamisella)? q Kaupunki perii erikseen kaavoituskorvauksen kaavamuutoksesta. Voitaisiinko Tammelassa edetä poikkeusluvalla eikä raskaalla kaavaprosessilla? q Yhteispalavereja tavoiteltava kaupungin toimijoiden kanssa: kaavoitus ja lupakäsittelijä ja palo- & pelastusviranomainen samassa palaverissa, nopeampaa. (Vastaus: Tampereella pidetään myös)
3 As Oy - Päätös kaavoitusaloitteesta 2/3 - Rakennusoikeuden myynti/rakennuttaminen - Tontin vuokraus/myynti Kaupunki käynnistää kaavan muutoksen - n. 1 vuosi Rakennusoikeuden myynti/ Rakennuslupahakemus (n. 2-3 kuukautta)
Kommentit vaiheeseen 3 qprosessivaiheistuksesta puuttuu eri vaiheista viestiminen ja hankkeesta tiedottaminen, niitä tarvitaan, samoin aikajanan muodossa prosessin kuvaus, (hanke vie vähintään yli 3vuotta), kaavamuutoksessa kestää yli vuosi. qrakennusoikeuden myynti on juristien välistä liiketoimintaa, eli tahoja on tässä vaiheessa useampia. qtaloyhtiö voi asettaa tiukennettuja ehtoja myynnille.
4 Kilpailutus (RK) Projektinjohto (Avaimet käteen periaate!) - Rahoitus - Suunnittelu - Urakoitsija(t) As Oy 2/3 - Suunnittelijoiden valinta - Urakoitsijoiden valinta à Rakentaminen à Myynti/Vuokraus
Kommentit vaiheeseen 4 Ovatko sliden 4 kaksi ensimmäistä laatikkoa tarkoitettu vaihtoehtoisiksi prosesseiksi, visualisointi antaa sen kuvan Rahan tuloutumista ja sen kuluttamista kannattaa miettiä etukäteen, verosuunnittelun näkökulmasta
Kiitos!