RS15 Kuntoarvio SÄÄKSMÄEN VANHAINKOTI Sääksmäentie 771 37700 Sääksmäki Haarlankatu 1 E FI-33230 Tampere p. 030 670 5500 www.raksystems.fi Y-tunnus: 0905045-0
RS 15 Kuntoarvio 2/50 SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO... 4 2. YHTEENVETO... 5 2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA... 5 2.5. LISÄTUTKIMUKSET... 8 2.6. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS... 9 2.7. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS... 10 2.8. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 11 2.9. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 12 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA... 13 3.1. KOHTEEN TIEDOT... 13 3.2. ASIAKIRJATILANNE... 13 3.3. KORJAUSHISTORIA... 14 3.4. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI... 14 3.5. ENERGIATALOUS... 15 3.6. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 16 3.7. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT... 16 3.8. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 17 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO... 18 4.1. ULKOALUEET... 18 4.1.1. RAKENNUSTEN VIERUSTAT, PINTAVESIEN POISTO JA SALAOJITUS... 18 4.1.2. KASVILLISUUS JA VIHERALUEET... 19 4.1.3. LIIKENNEVÄYLÄT JA -ALUEET... 19 4.1.4. RAKENNELMAT, VARUSTEET JA JÄTEHUOLTO... 19 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA... 20 4.2.1. PERUSTUKSET JA SOKKELIT... 20 4.2.2. ALAPOHJA... 21 4.2.3. RAKENNUSRUNKO... 22 4.2.4. ULKOSEINÄT JA JULKISIVUT... 22 4.2.5. IKKUNAT... 23 4.2.6. ULKO-OVET... 24 4.2.7. PARVEKKEET... 25 4.2.8. KATTORAKENTEET... 25 4.3. SISÄTILAT... 27 4.3.1. TEKNISET TILAT... 27 4.3.2. SISÄTILAT... 28 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 30 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ... 30 5.1.1. LÄMMÖNTUOTANTO... 30 5.1.2. LÄMMÖNJAKELU... 30 5.1.3. SÄÄTÖ- JA TOIMILAITTEET... 32 5.1.4. LÄMMÖNLUOVUTUS... 33 5.1.5. ERISTYKSET... 34 5.2. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT... 34 5.2.1. VESIJOHDOT... 34 5.2.2. VIEMÄRIT... 35 5.2.3. VESI- JA VIEMÄRIKALUSTEET... 36 5.2.4. VESI- JA VIEMÄRIERISTYKSET... 36 5.3. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT... 36 5.3.1. ILMANVAIHTOKONEET... 37 5.3.2. KANAVISTOT... 38 5.3.3. PÄÄTELAITTEET... 39 5.4. MUUT JÄRJESTELMÄT... 39 5.4.1. PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT... 39 5.4.2. KYLMÄTEKNISET JÄRJESTELMÄT... 40 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 41
RS 15 Kuntoarvio 3/50 6.1. ALUESÄHKÖISTYS... 41 6.1.1. ALUEVALAISTUS... 41 6.1.2. ULKOPISTORASIAT... 42 6.2. KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET... 42 6.2.1. JAKOKESKUKSET ALLE 1000V... 42 6.2.2. JOHTOTIET... 43 6.2.3. KAAPELILÄPIVIENNIT... 43 6.3. JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET... 44 6.3.1. NOUSUJOHDOT... 44 6.3.2. VOIMARYHMÄJOHDOT... 44 6.3.3. VALAISTUSRYHMÄJOHDOT... 44 6.3.4. VARUSTEET... 45 6.3.5. LIITTYMISJOHDOT... 45 6.3.6. MAADOITUKSET JA POTENTIAALIN TASAUKSET... 45 6.4. VALAISIMET, LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET... 46 6.4.1. VALAISIMET... 46 6.4.2. TURVAVALAISTUSJÄRJESTELMÄ... 47 6.4.3. LÄMMITTIMET... 47 6.4.4. KOJEET JA LAITTEET... 47 6.4.5. SAUNAT... 47 6.5. TELE- JA ANTENNIJÄRJESTELMÄT... 48 6.5.1. PUHELIN- JA ATK-JÄRJESTELMÄ... 48 6.5.2. ANTENNIJÄRJESTELMÄ... 49 6.5.3. PALOTURVALLISUUSJÄRJESTELMÄ... 49 7. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT... 50
RS 15 Kuntoarvio 4/50 1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu liikerakennusten kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90 00535) noudattaen. Toimeksiantaja: c/o Valkeakosken kaupunki Tontti-insinööri Jani Kiiskilä Sääksmäentie 2 37600 Valkeakoski Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori Sähköins.Juha-Pekka Viitanen Raksystems Insinööritoimisto Oy Rakennustekniikka RI Tommi Silvasti Raksystems Insinööritoimisto Oy LVI-järjestelmät Lvi-ins. Matti Honkonen Raksystems Insinööritoimisto Oy Sähköjärjestelmät Sähköins.Juha-Pekka Viitanen Raksystems Insinööritoimisto Oy Kuntoarvion tilaajaohjeen (KH 90 00534) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetty PTSehdotus 10 vuoden tarkastelujaksolle ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Kuntoarvio ja PTS:n ajan tasalle saattaminen on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Lisäksi vuosittaisella katselmuksella voidaan arvioida kunnossapidon ja korjausten onnistumista ja esittää mahdolliset parannusehdotukset, jotka edesauttavat kiinteistön arvon säilyttämisessä ja nostamisessa sekä auttavat riskien hallinnassa ja ennakoinnissa. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa
RS 15 Kuntoarvio 5/50 2. YHTEENVETO Kuntoarvioinnin kohteena oli kolme erillistä vanhainkotiin kuulunutta rakennusta Valkeakosken Sääksmäellä. Kaikki rakennukset ovat tyhillään. Päärakennus on monimuotoinen ja siinä on eri aikoina rakennettuja osia. Päärakennus on 1-2 kerroksinen, joista alin kerros on pääosin kellarikerros. Päärakennuksen itäpuolella sijaitseva peltola on yksikerroksinen puurakenteinen rakennus. Kolmas tarkastettu rakennus ryhmäkoti sijaitsee päärakennuksen eteläpuolella. Kohde on pääasiassa kuntoluokassa välttävä-tyydyttävä. KL 2/3 2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA Tarkastuksen kohteena olleiden rakennusten julkisivun muodostavat puurakenteiset puuverhoillut sekä tiilirakenteiset rapatut ulkoseinät ja puurakenteiset ikkunat sekä ulko-ovet. Rakennuksissa on harja- ja aumakattoa tiilikatteella. Rakennusten kunto vaihtelee rakennuksittain Peltolan ollessa rakennuksista huonoimmassa ja eniten toimenpiteitä vaativassa kunnossa. Ryhmäkodin voidaan yleisesti ottaen todeta vaativan pienimmän määrän toimenpiteitä. Päärakennuksen osalla rakenteiden kunto vaihtelee tiloittain. Merkittävimmät rakennustekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan Yleisesti: Ulkopuolen toimenpiteet o sadevesiviemäröinnin ja rännikaivojen asentaminen kattovesien poisjohtamisen tehostamiseksi o rakennuksen vierustojen muotoileminen joka puolella rakennuksesta poispäin viettäviksi o piha- ja aluevarusteiden ja rakennelmien huoltaminen Erillisen pihasaunarakennuksen peruskorjaus Ikkunoiden ja ovien tarkastaminen ja tarpeen mukaiset huoltotoimenpiteet (mm. vaurioiden korjaaminen, säätö, huoltomaalaus) IV-konehuoneiden lattiapinnoitteiden tarkastus ja tarpeen mukaiset huollot ja tiivistykset Päärakennus: Salaojajärjestelmän ja sokkelin vedeneristyksen asennus kellarikerrokselliselle osalle Lepola siiven alapohjarakenteen tarkastaminen kokonaisuudessaan alapuolelta, alapohjatilan tyhjennys orgaanisesta materiaalista, tarvittavat korjaukset Rapattujen julkisivujen kuntotutkimus ja tarpeen mukaiset huollot Julkisivujen puuverhousten tarpeen mukaiset huollot Parvekerakenteiden huoltaminen Räystäiden ja rännien tarpeen mukaiset huollot Sisätilojen tarpeen mukaiset huollot Lepola (peruskorjaus sisältäen vähintään): Alapohjarakenteen uusiminen kokonaisuudessaan Runkorakenteiden tarkistus ja tarpeen mukaiset korjaustoimenpiteet Ulkoverhouksen uusiminen Vesikaton rakenteiden tarkastaminen ja tarpeen mukaiset huollot
RS 15 Kuntoarvio 6/50 Sisätilojen pintarakenteiden uusiminen kokonaisuudessaan Ryhmäkoti: Alapohjarakenteen tarkempi tutkimus Ulkoverhouksen huoltomaalaus Vesikatteen ja rännien pesu Saunan panelointien uusiminen Sisätilojen pintarakenteiden uusimisia tarpeen mukaan Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huolto-toimia tai pienempiä korjauksia. Päärakennus on rakennustekniikan osalta pääosin kuntoluokassa tyydyttävä. KL 3 Lepola on rakennustekniikan osalta pääosin kuntoluokassa heikko/välttävä. KL1..2 Ryhmäkoti on rakennustekniikan osalta pääosin kuntoluokassa hyvä. KL 4 2.2. LVI-TEKNIIKKA Kiinteistöön 1980-luvun puolivälissä tehty mittava peruskorjaus, jonka yhteydessä lvijärjestelmät on saneerattu varsin perusteellisesti. Tarkastushetkellä kiinteistö oli tyhjillään ja lisäksi kaksi kiinteistöön kuuluvaa rakennusta (vanha pihasaunarakennus ja ns. Peltolarakennus) olivat kylmillään. Kylmillään olevien rakennuksien putkistot on tyhjennetty. Kiinteistöön kuuluva Ryhmäkoti-rakennus on peruskorjattu vuonna 1999 ja sen osalta ei ole odotettavissa mainittavampia saneeraustarpeita. Tämän kuntoarvion pääpaino käsittelee päärakennusta, mutta myös kylmillään olevien rakennuksien lvi-järjestelmät käytiin tarkastuskierroksella läpi. Kiinteistön tarvitsema lämpö tuotetaan kevytöljykattilalaitteistolla, joka on pääosin vuodelta 1985, eli kiinteistön peruskorjauksen ajalta. Laitteistolla arvioidaan olevan käyttöikää jäljellä kokonaisuutena alle kymmenisen vuotta. viimeistään lämmöntuotantolaitteiden uusimisen yhteydessä on luontevaa tehdä myös rakennusautomaatiojärjestelmän päivitys. Lämpöjohdoilla ja patterilla arvioidaan olevan vielä runsaasti käyttöikää jäljellä. Patteriventtiilien tekninen käyttöikä (noin 25 30 vuotta) huomioiden suositellaan lämmitysverkostolle perussäätöä viimeistään jakson loppuvuosina. Perussäädön yhteydessä kaikki vanhat patteriventtiilit uusitaan (tarvittaessa myös linjaventtiilit) ja tämän jälkeen virtaamat säädetään tasapainoon. Vesijohdot venttiileineen, viemärit sekä vesi- ja viemärikalusteet ovat niin ikään pääosin kiinteistön peruskorjauksen ajalta. Tarkastelujaksolla on odotettavissa lähinnä tarpeen mukaan tehtäviä huoltokorjauksia ja uusimistarpeita mm. vesikalusteiden osalta. Kokonaisuutena kiinteistön vesi- ja viemäjärjestelmien arvioidaan olevan vielä kohtuullisen hyvässä kunnossa. Kiinteistössä on lämmöntalteenotolla varustettu koneellinen ilmanvaihto. Kokonaisuutena ilmanvaihtokoneet ja -järjestelmät ovat rakenteellisesti kohtuullisen tyydyttävässä kunnossa, ja kokonaisvaltaisia saneeraus- tai uusimistarpeita ei ole odotettavissa, mikäli kiinteistön käyttötarkoitus ei tulevaisuudessa oleellisesti poikkea edellisestä käyttötarkoituksesta. Merkittävimmät LVI-tekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan
RS 15 Kuntoarvio 7/50 Lämmöntuotantolaitteiston uusiminen Rakennusautomaatiojärjestelmän päivitys Lämmitysverkoston perussäätö Vesi- ja viemärikalusteiden tarpeenmukaiset uusimiset Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Kiinteistö on LVI-tekniikan osalta pääosin kuntoluokassa tyydyttävä. KL 3 2.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Päärakennuksen ja Peltolan sähköjärjestelmät ovat uusittu kokonaisuudessaan vuonna 1985. Ryhmäkodin sähköjärjestelmä on uusittu vuonna 1999. Sähköjärjestelmien uusimisajankohdan tasolla ovat järjestelmien sähkölujuus ja -turvallisuus. Jakelujärjestelmä on 4-johdinjärjestelmän mukainen Päärakennuksessa sekä Peltolassa ja Ryhmäkodissa uudempi 5-johdinjärjestelmä. Kiinteistön keskukset on varustettu tulppasulakkein. Sähköenergian mittarit ovat kunkin rakennuksen sähköpääkeskuksen yhteydessä. Kiinteistöjen valaistus on toteutettu erilaisin valaisimin, kuten loiste- sekä hehkulamppuvalaisimin. Valaisimet ovat toimintakuntoisia, mutta vuonna 1985 asennetut valaisimet ovat elinkaarensa ylittäneet. Aluevalaistuksen valaisimina toimivat numero- ja seinävalaisimet sekä pylväsvalaisimet kiinteistön piha-alueella. Aluevalaisimien elinkaari on suurelta osin ylittynyt. Kiinteistöissä on havaintojen mukaan saneerauksen aikainen puhelinjärjestelmän verkko ja antennijärjestelmä. Kiinteistöjen katolla on harava-antennit. Kiinteistöissä on saneerauksien yhteydessä sekä myöhemmin asennettu ATK-järjestelmä. Paikoitusalueella on autonlämmitystolpat, joissa kotelot ovat saneerauksien yhteydessä asennetut. Kotelot eivät vaadi toimenpiteitä jakson aikana. Kiinteistöissä on saunoja, joissa on sähkökiukaat. Kiukaat olivat havaintojen mukaan vielä hyvässä kunnossa ja eivät vaadi toimenpiteitä jakson aikana. Sähköjärjestelmien tekninen käyttöikä on pääosin maksimissaan noin 40 vuotta, minkä johdosta kaikki alkuperäiset sähkö- ja telejärjestelmät kiinteistön yleisten tilojen osalta sekä keskusten ja nousujohtojen osalta eivät vaadi toimenpiteitä. Saneerauksien yhteydessä tulee kuitenkin arvioida uusimistarpeet uudelleen, etenkin Peltolan kohdalla. Merkittävimmät sähkötekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan: Sähköjärjestelmän ylläpitokuluja Aluevalaistuksen uusiminen kaikissa rakennuksissa jakson puolessa välissä Sisävalaisimien uusiminen päärakennuksessa jakson alkupuolella Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Rakennus on sähköjärjestelmien osalta kuntoluokassa tyydyttävä - hyvä. KL 3/4
RS 15 Kuntoarvio 8/50 2.4. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET Öljysäiliön kunnon tarkastus, mikäli ei ole tehty 2.5. LISÄTUTKIMUKSET Rapattujen julkisivujen kuntotutkimus Lepolan alapohjarakenteen tarkastaminen kokonaisuudessaan Päärakennuksen yläpohjatilojen tarkastaminen sateella Peltolan vesikattorakenteiden kunnon tarkempi selvittäminen Ryhmäkodin alapohjarakenteen tarkempi selvittäminen Vesijohtojen kuntotutkimus jakson jälkipuoliskolla Sähköjärjestelmän kuntotutkimus jakson alussa
RS 15 Kuntoarvio 9/50 2.6. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS KIINTEISTÖN PTS-EHDOTUS, YHTEENVETO 700 600 Vuosittaiset kustannukset [x 1000 e] 500 400 300 200 100 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Hintoihin sisältyy Alv 24 % Kustannustaso 2015 Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Yht. Rakennetekniikka 28 566 58 108 0 0 0 36 0 0 796 LVIA-tekniikka 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 43,5 0,5 0,5 4,5 20,5 72,0 Sähkötekniikka 6 17 2 18 2 2 2 2 2 2 55 Yhteensä 35 584 61 127 3 46 3 39 6 23 923
RS 15 Kuntoarvio 10/50 2.7. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS 4.1.1. Kustannustaso 2015 Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Toimenpide-ehdotukset Yht. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus 2 Rakennuksen vierustojen profilointien korjaaminen 1 erä 10,0 10,0 Sadevesijärjestelmien asentaminen 1 erä 50,0 50,0 Salaojajärjestelmän asentaminen mahdollisuuksien mukaan päärakennuksen kellarikerrokselliselle osalle 1 erä 70,0 70,0 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet 4 Viheralueiden huollot 1 erä 3,0 3,0 6,0 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet 3 Tarpeen mukaisia huoltoja 1 erä 3,0 3,0 6,0 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto 3 Piha- ja aluevarusteiden sekä rakennelmien tarpeen mukainen huoltaminen 2 erä 6,0 2,0 8,0 Erillisen piharakennuksen (saunarakennus) peruskorjaaminen (varaus) 1 erä 100,0 100,0 4.2.1. Perustukset ja sokkeli 3 Päärakennuksen kellarikerroksellisen osan sokkelin huoltaminen ja sen vedeneristyksen asentaminen 1 erä 20,0 20,0 4.2.2. Alapohja 1..3 Lepolan alapohjarakenteen tarkastaminen ja tarpeen mukaiset toimenpiteet (varaus) 1 erä 10,0 10,0 Peltolan alapohjarakenteen uusiminen 1 erä 80,0 80,0 Ryhmäkodin alapohjarakenteen lisätutkimus 1 erä 2,0 2,0 4.2.3. Rakennusrunko 2..4 Peltolan hirsirungon tarkastaminen ja tarpeen mukaiset korjaukset (varaus) 1 erä 15,0 15,0 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut 2..3 Rapattujen julkisivujen kuntotutkimus 1 erä 3,0 3,0 Päärakennuksen julkisivujen tarvittavat huollot (varaus) 1 erä 30,0 30,0 Peltolan ulkoverhouksen uusiminen kokonaisuudessaan 1 erä 40,0 40,0 Ryhmäkodin ulkoverhouksen huoltomaalaus 1 erä 8,0 8,0 4.2.5 Ikkunat 2..4 Ikkunoiden tarkastaminen ja tarpeen mukaiset huollot 1 erä 50,0 50,0 4.2.6. Ulko-ovet 3..4 Ulko-ovien tarkastaminen ja tarpeen mukaiset huollot 1 erä 10,0 10,0 4.2.7. Parvekkeet 2 Kuntoluokka Määräarvio Hintoihin sisältyy Alv 24 % Parvekerakenteiden huoltaminen 1 erä 4,0 4,0 4.2.8. Kattorakenteet 4 Päärakennuksen rännien ja räystäiden tarpeen mukaiset huollot sekä vesikaton tarkastukset (varaus) 1 erä 25,0 25,0 Peltolan vesikaton rakenteiden kunnon tarkempi selvittäminen ja tarpeen mukaiset huollot (varaus) 4,0 4,0 Ryhmäkodin vesikaton ja rännien puhdistus 1 erä 7,0 7,0 4.3.1. Tekniset tilat 3 IV-konehuoneiden lattioiden tarkastus ja tarpeen mukaiset huoltotoimenpiteet 1 erä 2,0 2,0 4.3.2. Sisätilat 1..4 Päärakennuksen sisätilojen pintarakenteiden uusimisia (varaus) 2 erä 50,0 20,0 70,0 Peltolan sisätilojen pintarakenteiden uusiminen kokonaisuudessaan 1 erä 150,0 150,0 Ryhmäkodin pintarakenteiden uusimisia 2 erä 8,0 8,0 16,0 Rakennustekniikka yhteensä 28,0 566,0 58,0 108,0 36,0 796,0
RS 15 Kuntoarvio 11/50 2.8. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset 5.1.1. Lämmöntuotanto 2 3 Kustannustaso 2015 Hintoihin sisältyy Alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Lämmöntuotantolaitetiden uusiminen 1 erä 18,0 18,0 5.1.2. Lämmönjakelu 4 Tarpeenmukaisia huoltokorjauksia 5.1.3. Säätö- ja toimilaitteet 2 3 Kuntoluokka Määräarvio Yht. Rakennusautomaatiojärjestelmän uusiminen 1 erä 25,0 25,0 5.1.4. Lämmönluovutus 3 4 Lämmityksen perussäätö (patteriventtiilit uusitaan ja virtaamat säädetään) 1 erä 20,0 20,0 5.1.5. Eristykset 5 5.2.1. Vesijohdot 3 4 Tarpeenmukaisia huoltokorjauksia Vesijohtojen kuntotutkimus 4,0 4,0 5.2.2. Viemärit 4 Tarpeenmukaisia huoltokorjauksia 5.2.3. Vesi- ja viemärikalusteet 2 4 Varaus: vesi- ja viemärikalusteiden korjauksia/uusimisia 10 erä 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 5,0 5.2.4. Vesi- ja viemärieristykset 5 5.3.1. Ilmanvaihtokoneet 3 Tarpeenmukaisia huoltokorjauksia 5.3.2. Kanavistot 4 Ilmanvaihtokanavien puhdistus ja virtaamien säätö huoltohjelman mukaan 5.3.3. Päätelaitteet 4 5.4.1. Palontorjuntajärjestelmät 5 Koestukset / tarkastukset 5.4.2. Kylmätekniset järjestelmät 3 Tarpeenmukaisia huoltokorjauksia LVI-tekniikka yhteensä 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 43,5 0,5 0,5 4,5 20,5 72,0
RS 15 Kuntoarvio 12/50 2.9. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset 6.1.1. Aluevalaistus 2 Kustannustaso 2015 Hintoihin sisältyy Alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 uusiminen 1 erä 8,0 8,0 6.1.2. Ulkopistorasiat 4 Kuntoluokka Määräarvio Yht. 6.2.1. Jakokeskukset alle 1000V 3-4 Sähköjärjestelmän ylläpitokuluja 10 erä 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 20,0 Sähkökuntotutkimus (kaikki alueen kiinteistöt) 1 erä 4,0 4,0 Piharakennuksen sähköjärjestelmän saneeraus (varaus) 1 erä 8,0 8,0 6.2.2. Johtotiet 4 6.2.3. Kaapeliläpiviennit 4 6.3.1. Nousujohdot 4 6.3.2. Voimaryhmäjohdot 4 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot 4 6.3.4. Varusteet 3 6.3.5. Liittymisjohdot 4 6.3.6. Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset 4 6.4.1. Valaisimet 2 Sisävalaisimien uusiminen 1 erä 15,0 15,0 6.4.2. Turvavalaistusjärjestelmä 4 6.4.3. Lämmittimet 4 6.4.4. Kojeet ja laitteet 4 6.4.5. Saunat 4 6.5.1. Puhelin- ja atk-järjestelmä 4 6.5.2. Antennijärjestelmä 4 6.5.3. Paloturvallisuusjärjestelmä 4 Sähkötekniikka yhteensä 6,0 17,0 2,0 18,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 55,0
RS 15 Kuntoarvio 13/50 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 3.1. KOHTEEN TIEDOT Kohde: Lähiosoite: Sääksmäentie 771 Postinumero- ja toimipaikka: 37700 Sääksmäki Tilavuus: - Huoneistoala: Vanhainkoti 1213 m 2 Ryhmäkoti 175 m 2 Saneerausvuosi: Vanhainkoti 1985, Peltola 1985 ja Ryhmäkoti 1999 Vanhainkodin sisäpihan puolelta. Sauna / pesula- rakennus. Peltola. Ryhmäkoti. 3.2. ASIAKIRJATILANNE Käytettävissä ei ollut rakennuspiirustuksia tai -asiakirjoja. lvi-piirustuksia ei tarkastushetkellä ollut käytössä, mutta sillä ei kuntoarvin laatimisen kannalta ollut oleellista merkitystä Alkuperäiset nousujohtokaaviot oli käytettävissä sekä hajanainen sarja muita kuvia
RS 15 Kuntoarvio 14/50 On suositeltavaa, että kohteen kaikkia piirustuksia säilytetään yhdessä paikassa, esimerkiksi isännöitsijän toimistossa. Aina tulevien muutosten ja lisäysten yhteydessä, kaikkien sellaisten rakenneosien ja järjestelmien dokumentit, joihin tehdään muutoksia tai lisäyksiä, tulee päivittää nykyistä tilannetta vastaavaksi. 3.3. KORJAUSHISTORIA Isännöitsijäntodistuksesta saatujen tietojen mukaan kiinteistöön on tehty mm. seuraavia korjauksia: 1985, Vanhainkoti ja Peltola, kattava peruskorjaus 1999, Ryhmäkoti-rakennuksen kattava peruskorjaus 3.4. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI Kiinteistön rakennusteknisiä huoltotoimia on hoidettu pääasiassa tyydyttävästi. Osittain rakennuksien suurempia huoltoja on tehty puutteellisesti. LVI-teknisten järjestelmien huollot on hoidettu kokonaisuutena varsin asianmukaisesti. Sähköjärjestelmien osalta huolto on ollut tyydyttävällä tasolla. Rakennuksen rakenteille sekä LVIS-laitteille tulee suorittaa vuosittain määräaikaishuoltoja. Säännöllisillä huolloilla LVIS-laitteiden käyttöikä pitenee, energiantalous pysyy kunnossa ja käyttäjän viihtyvyys on taattu. Tällaisia suositeltavia huoltoja ovat mm. Rakenteet: vesikaton tarkastus vähintään 2 kertaa vuodessa ja aina rankkasateen ja myrskyn jälkeen salaojien ja sadevesikaivojen toiminta piha-alueilla Lämmitysjärjestelmä: lämmitysverkoston säätöautomatiikan toiminnan tarkastus lämpimän käyttöveden säätöjen tarkastus Ilmanvaihtojärjestelmä: ilmanvaihtokoneiden huolto, mm. ohjausten toiminnan tarkastus Sähköjärjestelmä: Saunojen kiukaiden toiminnan tarkastus (ajastus, lämpötila, termostaatti, vastukset) Säännöllinen kiinteistökierros ja sähköjärjestelmien puutteiden korjaus (pimeät valaisimet, rikkoontuneet sähkökalusteet, autonlämmityskotelot )
RS 15 Kuntoarvio 15/50 3.5. ENERGIATALOUS Uudemman Kohteessa sen valmistumisen jälkeen tehtyjä merkittäviä energiataloutta parantavia toimenpiteitä ovat olleet 1980-luvun puolivälissä koko kiinteistöön tehty kattava peruskorjaus ja vuonna 1999 tehty Ryhmäkoti-rakennuksen peruskorjaus. Merkittävästi energiatalouteen vaikuttavia toimenpiteitä ei tällä tarkastelujaksolle ole ehdottaa, sillä mm. ilmanvaihdossa on jo pääosin lämmöntalteenottolaitteet Lämpöenergian kulutus Kulutuslukemia ei ollut käytössä. Motivan tilastojen mukaan vanhainkotirakennusten keskimääräinen lämpöenergian kulutus on luokkaa 61 kwh/rm³/a, mutta mm. taloteknisten järjestelmien eritasoisista toteutuksesta johtuen vaihteluväli on kuitenkin varsin suuri. Energiataloudellinen tarkastelu, lämpöenergia Lämmityksen ja etenkin ilmanvaihdon säätöjen oikealla toiminnalla on oleellinen merkitys lämpötalouteen ko. tapaisissa kiinteistöissä. Lämmitysverkoston perussäädöllä saadaan todennäköisesti energiataloutta hieman parannettua, mutta merkittäviä lämmönsäästöjä ei ole saatavissa ilman mittavia investointeja. Veden kulutus Kulutustietoja ei ollut käytössä. Energiataloudellinen tarkastelu, veden kulutus Havaintojen mukaan käyttöveden kulutuksesta ei ole saavutettavissa merkittäviä energiansäästöjä. Sähkön kulutus Kiinteistön kiinteistösähkön kulutuksia ei ollut saatavilla. Kiinteistösähkön keskimääräinen ominaiskulutus on ollut huomattavasti alhaisempi, kuin vastaavilla kiinteistöillä keskimäärin. Vastaavanlaisten rakennusten kiinteistösähkön keskimääräinen ominaiskulutus on 15,7 kwh/rm3/a (KH 20-00158, taulukko 8). Normaalia alhaisempi kulutus selittyy pienillä kiinteistökulutukseen kuuluvilla tiloilla sekä oikealla ryhmittelyllä energiamittareiden suhteen. Kiinteistössä suurimmat yksittäiset sähkönkulutusjärjestelmät ovat valaistus, ilmastointikoneet sekä räystäskouru- ja autonlämmitykset talvisin.
RS 15 Kuntoarvio 16/50 3.6. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Lämpötila Aistinvaraisesti arvioituna ei merkittävästi poikkeavia sisälämpötiloja havaittu. Kiinteistönhoitajan mukaan suurempia lämpöongelmia ei ole esiintynyt. Patteriventtiileillä ja termostaateilla on vielä teknistä käyttöikää jäljellä kymmenisen vuotta, mutta venttiileiden tekninen ikääntyminen saattaa jo aiheuttaa lämmön epätasaisuuksia. Ilman laatu ja vaihtuvuus Kiinteistö oli tarkastushetkellä tyhjillään, joten todellista kuvaa ilmanvaihdon toiminnasta ja riittävyydestä ei saatu. Merkittäviä puutteita ei kuitenkaan tullut esiin. Sisäilman epäpuhtaudet Päärakennuksen sisäilmassa oli paikottain havaittavissa hieman ummehtunutta hajua. Kaikkien tilojen ilmanvaihto ei saadun tiedon mukaan ole tällä hetkellä koko ajan päällä, joka saattaa aiheuttaa sisäilmaan ummehtunutta hajua. Peltolan sisäilmaa ei voida arvioida alapohjan ollessa osittain purettu ja rakennuksen ollessa kylmillään. Ryhmäkodin sisäilmassa ei havaittu merkittäviä epäpuhtauksia. Melu Mitään normaalista poikkeavaa talotekniikasta johtuvaa tai muuta meluhaittaa ei havaittu kohdekierroksella. Tuhoeläimet ja linnut Merkittäviä tuhoeläinongelmia ei päärakennuksessa tai ryhmäkodissa havaittu ja myöskään ei tullut tietoon. Peltolan tuhoeläintilannetta ei voida tarkastella nykyisessä tilassaan. Valaistus Sisävalaistus on pääosin tyydyttävällä tasolla yleisissä tiloissa. Ulkovalaistus on valaisimien sijoittelusta ja lukumäärästä päätellen tyydyttävällä tasolla nykyajan suosituksien mukaisesti, mutta rakennusajankohdalle tyypillisellä tasolla. Sisä- ja ulkovalaisimet ovat ylittäneet elinkaarensa ja ne suositellaan uusittavan jakson aikana. 3.7. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT Akuutteja turvallisuus- tai ympäristöriskejä ei havaittu. Tietoon ei tullut, että tontilla olisi aiemmin ollut sellaista toimintaa, joka olisi aiheuttanut esim. maaperän saastumista.
RS 15 Kuntoarvio 17/50 3.8. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Päärakennuksen ja ryhmäkodin kellaritiloissa oli paikoittain havaittavissa jonkin verran kosteuden aiheuttamia jälkiä tilojen kivirakenteissa. Päärakennuksessa jälkiä oli havaittavissa paikoittain maanvastaisten ulkoseinärakenteiden alaosissa. Peltolan alapohjarakenteissa ja hirsirakenteisten ulkoseinien alaosissa oli paikoittain havaittavissa kosteuden aiheuttamia lahovaurioita.
RS 15 Kuntoarvio 18/50 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 4.1. ULKOALUEET 4.1.1. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus Päärakennuksen osalla pinta- ja kattovesien poistossa havaittiin jonkin verran puutteita. Kattovedet ohjataan rakennuksen vierustoille, josta ne pyritään ohjaamaan pois pintojen muotoilun avulla. Paikoittain rakennuksen vierustat ovat tasaisia tai ne ohjautuvat vähäisessä määrin rakennukseen päin. Pinta- ja kattovedet imeytyvät osittain rakennuksen vierustoille aiheuttaen rakenteille ylimääräistä kosteusrasitusta. Rakennuksella ei tehtyjen havaintojen perusteella ole salaojajärjestelmää. Rakennuksen sisäpuolella kellarikerroksen tiloissa oli rakenteissa paikoittain havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä. Peltolan osalla kattovedet ohjataan myös pääosin rakennuksen vierustalle. Katto- ja pintavedet imeytyvät osittain rakennuksen vierustalle. Paikoittain maanpinnat rakennuksen vierustalla viettävät rakennukseen päin. Rakennuksella ei tehtyjen havaintojen perusteella ole salaojajärjestelmää. Rakennuksella ei ole maanpintojen alapuolisia tiloja ja alapohjarakenteena on tuulettuva alapohja. Ryhmäkodin osalla kattovedet ohjataan myös rakennuksen vierustalle. Katto- ja pintavedet imeytyvät osittain rakennuksen vierustalle. Maanpintojen muotoilussa rakennuksen vierustalla ei havaittu suurempia puutteita. Rakennuksen sisäpuolella maanpintojen alapuolisissa tiloissa oli paikoittain havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä. Suositellaan kaikkien tarkastettujen rakennusten osalla tehostamaan kattovesien poisjohtamista rännikaivojen ja sadevesiviemäreiden avulla sekä muotoilemaan rakennuksen vierustat kaikin paikoin rakennuksista poispäin viettäviksi. Salaojajärjestelmän asentaminen ainakin osalle päärakennusta on suositeltavaa (kosteusrasitusten mukaan). Suositellaan kaikkien tarkastettujen rakennusten osalla tehostamaan kattovesien poisjohtamista rännikaivojen ja sadevesiviemäreiden avulla sekä muotoilemaan rakennuksen vierustat kaikin paikoin rakennuksista poispäin viettäviksi. Salaojajärjestelmän asentaminen ainakin osalle päärakennusta on suositeltavaa (kosteusrasitusten mukaan).
RS 15 Kuntoarvio 19/50 Sadevesien poisjohtamista rakennusten ympäriltä tulisi tehostaa. Maanpinnat viettävät paikoin rakennuksiin päin. 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet Viheralueita rakennusten ympärillä on paljon. Kasveissa ei havaittu merkittäviä vaurioita tarkastuksen aikana. Nurmialueiden kunto on melko hyvä ja niihin ei tarkastuskierroksella tehtyjen havaintojen perusteella tarvitse kohdistaa merkittäviä toimenpiteitä. Rakennuksissa kiinni olevien kasvien ja etenkin suurten puiden poistamista suositellaan. Suositellaan rakennuksissa kiinni olevien kasvien ja etenkin suurten puiden poistamista (ei huomioitu PTS:ssä). Muut viheralueiden huollot tarpeen mukaan (ei huomioitu PTS:ssä). 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet Rakennusten liikennöidyt alueet ja paikoitusalueet ovat sora- tai asfalttipintaisia eikä niissä havaittu suurempia vaurioita. Asfalttipinnoissa oli paikoittain havaittavissa vähäistä halkeilua ja vähäisiä painumia. Liikennöityjä alueita tulee tarkastelujakson aikana huoltaa tarpeen mukaan. Liikenneväylien ja alueiden huoltoja tulee tehdä tarpeen mukaan. 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto Jätehuollosta ei tarkasteluhetkellä tehty havaintoja rakennuksen ollessa tyhjillään. Rakennuksen ulkoalueiden laajuus huomioiden on jätteiden syväkeräysastioiden asentaminen rakennuksille mahdollista. Piha- ja aluevarusteita on melko vähän. Näitä ovat mm. tomutusteline ja keinu. Piha- ja aluevarusteissa havaittiin vähäistä huollon tarvetta ja niiden kevyttä tarpeen mukaista huoltamista tarkastelujakson aikana suositellaan (ei huomioitu PTS:ssä). Rakennelmia piha-alueilla ovat lähinnä betonirakenteiset tukimuurit, luiskat ja portaat sekä muutamat puurakenteiset aidat. Rakennelmissa ei havaittu suurempia vaurioita, mutta be-
RS 15 Kuntoarvio 20/50 tonirakenteissa oli havaittavissa sammaloitumista ja paikallisia vaurioita. Suositellaan betonirakennelmien puhdistamista, vaurioiden korjaamista ja rakenteiden suojapinnoittamista. Puurakennelmat tulee tarkastaa ja tehdä tarpeen mukaiset huollot. Päärakennuksen itäpuolella on erillinen kivirakenteinen aumakatolla ja rivipeltikatteella varustettu piharakennus (saunarakennus). Rakennus on kylmillään ja sen rakenteissa on havaittavissa merkittäviä puutteita mm. puurakenteisten ikkunoiden osalla sekä julkisivujen pinnoituksessa. Sisätiloissa pintarakenteissa on havaittavissa merkittäviä vaurioita. Rakennus tulee peruskorjata rakenteiden osalta, jos se otetaan käyttöön. Suositellaan piha- ja aluevarusteiden sekä rakennelmien tarpeen mukaista huoltamista tarkastelujakson aikana. Erillinen saunarakennus vaatii rakenteiden osalla peruskorjauksen. Betonirakenteiset portaat ja tukimuurit tulisi huoltaa. Piharakennus on peruskorjauksen tarpeessa. 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA 4.2.1. Perustukset ja sokkelit Rakennusten perustamisolosuhteista ja toteutustavasta ei tarkastuskierroksella saatu tarkkaa tietoa. Rakennusten sokkelit ovat pääosin luonnonkivirakenteiset. Päärakennuksen osalla osa perustusrakenteista on betonirakenteisia. Tarkastuskierroksen aikana ei havaittu merkittäviä viitteitä perustusten epätasaisesta painumisesta. Päärakennuksessa on osittain maalattua ja luonnonkivellä pinnoitettua betonirakenteista sokkelia. Päärakennuksen ja ryhmäkodin sisäpuolen rakenteissa maanpintojen alapuolisissa tiloissa oli paikoittain havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä. Sokkeleiden vedeneristyksestä ei saatu varmaa tietoa eikä havaintoja tehty. Suositellaan päärakennuksen betonirakenteisten sokkeleiden ja maanpaineseinien vedeneristysten tarkastamista ja tarpeen mukaan niiden asentamista tarkastelujakson aikana. Päärakennuksen betonirakenteiset sokkelit tulee huoltaa maanpintojen yläpuolisilta osin tarkastelujakson aikana.
RS 15 Kuntoarvio 21/50 Suositellaan päärakennuksen betonirakenteisten sokkeleiden vedeneristyksen tarkastamista ja tarpeen mukaan korjaamista/asentamista tarkastelujakson aikana. Samalla tulee betonirakenteiset sokkelit huoltaa. 4.2.2. Alapohja Päärakennuksen alemman kerroksen alapohjarakenteena on maanvarainen betonilaatta. Maanvaraisessa alapohjarakenteessa ei havaittu merkittäviä vaurioita tai muuta tarvetta toimenpiteille. Muutamia vähäisiä kuivumishalkeamia oli lattioissa havaittavissa. Päärakennuksen Lepola-siivessä on ryömitätilallinen puurakenteinen alapohja, jota tarkasteltiin tuuletusluukuista kuvaamalla. Suurempia vaurioita alapohjarakenteissa ei havaittu, mutta paikoittain alapohjatila on hyvin matala ja tilassa on orgaanista materiaalia lisäten rakenteiden rasituksia. Tilasta havaittiin ajoittain tulevan mikrobiperäistä hajua. Suositellaan Lepola-siiven alapohjatilan tarkastamista alapuolelta kokonaisuudessaan, tilan tyhjentämistä orgaanisesta aineksesta ja mahdollisten vaurioiden korjaamista. Peltolan osalla alapohjarakenne on vaurioitunut ja se on osittain purettu. Mikäli rakennus otetaan uudelleen käyttöön, on erittäin suositeltavaa purkaa ja uusia alapohjarakenne koko rakennuksen osalla. Ryhmäkodin alapohjarakenteen tyypistä ja toiminnasta ei saatu tarkkaa tietoa. Rakennuksen ulkopuolella oli sokkeleissa havaittavissa joitakin alapohjan tuuletusluukkuja, mutta ne oli tukittu. Rakennuksella saattaa olla ryömintätila, mutta kulkuluukkua tilaan ei havaittu. Vauriohavaintoja alapohjarakenteessa rakennuksen sisäpuolella ei tehty. Suositellaan alapohjarakenteen rakenneratkaisujen ja alapohjarakenteen kunnon selvittämistä lisätutkimuksilla. Suositellaan päärakennuksen Lepola-siiven alapohjatilan tarkastamista alapuolelta kokonaisuudessaan, tilan tyhjentämistä orgaanisesta aineksesta ja mahdollisten vaurioiden korjaamista. Peltola rakennuksen alapohjarakenne tulee uusia kokonaisuudessaan, mikäli rakennus otetaan uudelleen käyttöön. Suositellaan ryhmäkodin alapohjarakenteen rakenneratkaisujen ja alapohjarakenteen kunnon selvittämistä lisätutkimuksilla.
RS 15 Kuntoarvio 22/50 Kosteuden aiheuttamaa jälkeä päärakennuksen kellarikerroksessa. Peltolan osittain purettua alapohjarakennetta. 4.2.3. Rakennusrunko Päärakennuksen kantavina runkorakenteina on puu-, tiili- ja betonirakenteisia seiniä sekä tehtyjen havaintojen perusteella puu- ja betonirakenteisia välipohjia (kantavana rakenteena ainakin osittain ontelolaatta). Yläpohjat ovat puurakenteisia. Päärakennuksen runkorakenteissa ei havaittu merkittäviä vaurioita eikä niihin arvioida kohdistuvan suurempia toimenpiteitä tarkastelujaksolla. Peltolan kantavat pystyrakenteet ovat hirsirakenteisia seiniä ja yläpohja on puurakenteinen. Hirsirakenteisten ulkoseinien alimmissa hirsissä oli paikoittain havaittavissa lahovaurioita (puretun alapohjarakenteen osalla). Kaikkien hirsirakenteisten seinien alaosat tulee tarkistaa alapohjarakenteen uusimisen yhteydessä ja vauriot tulee korjata. Peltolan korjauksia tehtäessä on suositeltavaa uusia rakennuksen sisäpuolen hirsiseinien pintarakenteet ja samalla tarkastaa hirsirakenteisten seinien kunto. Ryhmäkodin kantavina rakenteina toimivat puurakenteiset seinät. Yläpohja on myös puurakenteinen. Ryhmäkodin runkorakenteissa ei havaittu vaurioita. Peltolan osalla kaikkien hirsirakenteisten seinien alaosat tulee tarkistaa alapohjarakenteen uusimisen yhteydessä ja vauriot tulee korjata. Korjauksia tehtäessä on suositeltavaa uusia rakennuksen sisäpuolen hirsiseinien pintarakenteet ja samalla tarkastaa hirsirakenteisten seinien kunto. 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut Päärakennuksen osalla ulkoseinät ovat pääosin rapattua tiilirakenteista ulkoseinää sekä puurakenteista puuverhoiltua ulkoseinää. Julkisivuissa havaittiin jonkin verran paikallisia vaurioita sekä rapatulla, että puuverhotulla osalla. Suositellaan kuntotutkimuksen tekemistä rapatuille ulkoseinille ja tarpeen mukaisten huoltojen tekemistä kuntotutkimuksen mukaan. Puuverhoiltujen seinien osalla suositellaan paikallisten vaurioiden korjaamista ja verhouksen huoltomaalaamista. Peltolan osalla ulkoseinät ovat hirsirakenteisia ja seinien ulkopuolen pintarakenteena on maalattu puu-ulkoverhous. Ulkoverhouksessa oli havaittavissa jonkin verran paikallisia vaurioita. Tehtyjen havaintojen perusteella ulkoverhouksen takana ei ole tuuletusrakoa ja
RS 15 Kuntoarvio 23/50 alapäässä sadevedet pääsevät kastelemaan verhousta ja hirsirunkoa (johtuen sokkelin ja ulkoseinän liitoksesta. Suositellaan ulkoverhouksen uusimista ja rakentamista siten, että ulkoverhouksen takana on tuuletusrako ja seinän alapäässä sadevedet eivät pääse kastelemaan rakenteita. Ryhmäkodin osalla ulkoseinät ovat puurakenteisia ja ulkoverhouksena on puuulkoverhous. Ryhmäkodin ulkoseinissä ja ulkoverhouksessa ei havaittu merkittäviä puutteita tai vaurioita. Suositellaan puuverhouksen huoltomaalaamista tarkastelujaksolla. Päärakennuksen osalla suositellaan kuntotutkimuksen tekemistä rapatuille ulkoseinille ja tarpeen mukaisten huoltojen tekemistä kuntotutkimuksen mukaan. Puuverhoiltujen seinien osalla suositellaan paikallisten vaurioiden korjaamista ja verhouksen huoltomaalaamista. Peltolan osalla suositellaan ulkoverhouksen uusimista ja rakentamista siten, että ulkoverhouksen takana on tuuletusrako ja seinän alapäässä sadevedet eivät pääse kastelemaan rakenteita. Ryhmäkodin osalla suositellaan puuverhouksen huoltomaalaamista tarkastelujaksolla. Paikallista vauriota päärakennuksen rapatussa julkisivussa. Peltolan julkisivuverhouksen uusimista suositellaan. 4.2.5. Ikkunat Päärakennuksen, Peltolan ja ryhmäkodin ikkunat ovat pääosin puurakenteisia MSEtyyppisiä ikkunoita. Tehtyjen havaintojen perusteella ikkunoiden uusimista ei tarvitse ajoittaa tarkastelujaksolle, mutta ikkunoissa oli paikoittain havaittavissa melko paljon maalipinnoitteen kulumista ja muuta huollon tarvetta. Suositellaan kaikkien ikkunoiden tarkastamista ja tarpeen mukaisten huoltojen tekemistä tarkastelujakson alussa. Suositellaan rakennusten kaikkien ikkunoiden tarkastamista ja tarkastuksen perusteella tarvittavien huoltotoimenpiteiden tekemistä tarkastelujakson alussa.
RS 15 Kuntoarvio 24/50 Päärakennuksen ikkunaa ulkopuolelta. Ryhmäkodin ikkunaa ulkopuolelta. 4.2.6. Ulko-ovet Rakennusten ulko-ovet ovat puurakenteisia ovia ja ovien kunto vaihtelee melko paljon niiden sijainnista ja täten niille aiheutuvien rasitusten vaihtelusta johtuen. Ovien huolloista ei saatu tarkkaa tietoa. Puurakenteisten ulko-ovien tekninen käyttöikä on keskimäärin noin 40 vuotta ja huoltoväli n. 10 vuotta. Akuuttia ovien uusimistarvetta ei havaittu, mutta paikoittain oli jonkin verran huollon tarvetta havaittavissa. Suositellaan kaikkien ovien tarkastamista ja tarpeen mukaisten huoltotoimenpiteiden tekemistä tarkastelujakson alkupuolella. Suositellaan kaikkien rakennusten ulko-ovien tarkastamista ja tarpeen mukaisten huoltojen tekemistä ikkunoiden huollon yhteydessä. Huollon tarpeessa olevaa ulko-ovea päärakennuksessa. Ryhmäkodin ulko-ovea.
RS 15 Kuntoarvio 25/50 4.2.7. Parvekkeet Päärakennuksessa on yksi parveke. Parvekkeen rakenteina on betoni-, tiili-, puu- ja teräsrakennetta. Parvekkeen kantavat rakenteet ovat pääosin betoni- ja teräsrakenteisia. Parvekerakenteissa havaittiin jonkin verran vaurioita ja parveke pitäisi huoltaa perusteellisesti tarkastelujakson alussa. Parvekerakenteet tulee huoltaa tarkastelujakson alussa. Vaurioita parvekkeen rapatussa pinnassa. Parveketta sisäpuolelta. 4.2.8. Kattorakenteet Päärakennuksen kattomuotona on pääosin harja- ja aumakattoa tiilikatteella. Vesikaton kantavat rakenteet ovat puurakenteisia ja paikalla rakennettuja. Vesikatteella on ulkopuolinen vedenpoistojärjestelmä. Tehtyjen havaintojen perusteella tiilikatteet eivät suurimmalta osin ole kovin vanhoja ja uusituille katteille on asennettu aluskatteet. Katteissa ja vesikaton rakenteissa yläpohjatiloissa ei havaittu merkittäviä vaurioita eikä yläpohjatilojen tuuletuksessa havaittu merkittäviä puutteita. Yksittäisiä paikallisia kosteuden aiheuttamia jälkiä havaittiin yläpohjatiloissa muutamin paikoin, mutta on mahdollista, että ne ovat aiheutuneet ennen katteiden uusimista. Saadun tiedon mukaan vesikatolta ei ole aiheutunut vesivuotoja sisätiloihin. Suositellaan yläpohjatilojen tarkastamista vesisateella mahdollisten vuotojen havaitsemiseksi sekä vesikatteen tarkastamista paremmin kokonaisuudessaan katteen ollessa kuiva. Päärakennuksen räystäsrakenteissa oli havaittavissa melko paljon tummumista maalipinnoilla ja paikoittain oli havaittavissa lahovaurioita räystäsrakenteissa sekä vaurioita vedenpoistojärjestelmässä. Suositellaan räystäiden ja vedenpoistojärjestelmän tarkastamista kokonaisuudessaan ja tarpeen mukaisten huoltojen tekemistä tarkastelujakson alussa. Peltolan kattomuotona on auma/harjakatto tiilikatteella ja ulkopuolisella vedenpoistojärjestelmällä. Vesikaton kantavat rakenteet ovat puuta ja ne ovat paikalla rakennettuja. Tiilikate on tehtyjen havaintojen perusteella vielä melko uusi ja sille on asennettu aluskate vanhan pärekatteen päälle. Vesikatteessa ei havaittu merkittäviä vaurioita. Yläpohjatilan tuuletuksessa ei havaittu merkittäviä puutteita, mutta paikoittain oli vesikaton kantavissa rakenteissa yläpohjatilassa havaittavissa lahovaurioita. Suositellaan vesikaton kantavien rakenteiden kunnon tarkempaa selvittämistä tarkastelujakson alussa.
RS 15 Kuntoarvio 26/50 Ryhmäkodin vesikatteena on tiilikate aluskatteella ja vesikaton kantavina rakenteina toimivat puurakenteiset tehdasvalmisteiset kattoristikot. Vedenpoistojärjestelmä on ulkopuolinen. Tehtyjen havaintojen perusteella vesikate ja vesikaton rakenteet ovat vielä melko uusia ja hyväkuntoisia. Vesikatteen pinnalla oli havaittavissa melko paljon sammaloitumista ja ränneissä oli myös melko paljon sammalta. Suositellaan vesikaton ja rännien puhdistamista sammaleenpoistoaineita käyttäen tarkastelujakson alussa. Vesikattojen ja yläpohjatilojen tarkastuksista (vähintään 2 kertaa vuodessa) ja tarpeen mukaisista huolloista tulee huolehtia. KH-kortin 90-00403 mukaan tiilikatteen tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on n. 45 vuotta ja bitumikermikatteen n. 30 vuotta. Suositellaan päärakennuksen yläpohjatilojen tarkastamista vesisateella mahdollisten vuotojen havaitsemiseksi sekä vesikatteen tarkastamista paremmin kokonaisuudessaan katteen ollessa kuiva. Lisäksi suositellaan räystäiden ja vedenpoistojärjestelmän tarkastamista kokonaisuudessaan ja tarpeen mukaisten huoltojen tekemistä tarkastelujakson alussa. Suositellaan Peltolan vesikaton kantavien rakenteiden kunnon tarkempaa selvittämistä ja tarpeen mukaisten huoltojen tekemistä tarkastelujakson alussa. Suositellaan ryhmäkodin vesikaton ja rännien puhdistamista sammaleenpoistoaineita käyttäen tarkastelujakson alussa. Kuivunutta vesivuotojälkeä päärakennuksen yläpohjatilassa vesikaton rakenteissa. Vauriota päärakennuksen räystäsrakenteissa.
RS 15 Kuntoarvio 27/50 Lahovauriota vesikaton kuormia kantavassa rakenteessa. Sammaloitumista ryhmäkodin vesikatolla. 4.3. SISÄTILAT 4.3.1. Tekniset tilat Kohteen tekniset tilat sijaitsevat pääosin päärakennuksessa ja teknisiä tiloja on melko paljon. Teknisten tilojen pintarakenteina on mm. muovimattopintaa IV-konehuoneiden lattioissa. Suositellaan kaikkien IV-konehuoneiden lattioiden muovimattopinnoitteiden tarkastamista ja tarpeen mukaisten tiivistysten ja korjausten tekemistä tarkastelujakson alussa, jotta koneiden mahdollisissa vuototilanteissa ei pääse aiheutumaan vesivahinkoriskiä alapuolen rakenteille. Lämmönjakohuoneen pintarakenteina on pääosin maalattua tiili- ja betonipintaa. Pintarakenteet ovat lämmönjakohuoneessa melko kuluneita ja kosteuden aiheuttamia jälkiä on monin paikoin havaittavissa. Kosteuden nousemista maaperästä rakenteisiin voidaan todennäköisesti hieman vähentää salaojituksen ja sokkelin vedeneristyksen asentamisella, mutta kokonaan tätä ei todennäköisesti voida kustannustehokkain toimenpitein estää. Suositellaan lämmönjakohuoneen pintarakenteiden uusimista tarkastelujaksolla tarpeen mukaan (ei huomioitu PTS:ssä). Pintarakenteina tulee käyttää kosteuden läpi päästäviä rakenteita. Suositellaan kaikkien IV-konehuoneiden lattioiden muovimattopinnoitteiden tarkastamista ja tarpeen mukaisten tiivistysten ja korjausten tekemistä tarkastelujakson alussa, jotta koneiden mahdollisissa vuototilanteissa ei pääse aiheutumaan vesivahinkoriskiä alapuolen rakenteille.
RS 15 Kuntoarvio 28/50 Kosteuden aiheuttamaa jälkeä lämmönjakohuoneen seinässä. IV-konehuoneen lattiaa. 4.3.2. Sisätilat Päärakennuksen kuivien sisätilojen kunto on yleisesti ottaen melko hyvä. Osa pintarakenteista on ikääntyneitä, mutta niissä ei havaittu suurempia vaurioita. Paikoittain oli havaittavissa hieman heikommassa kunnossa olevia pintarakenteita. Kuivien tilojen pintarakenteiden uusimisia tulee tehdä lähinnä tarpeen mukaan. Tehtyjen havaintojen perusteella päärakennuksen märkätilojen (suihku- ja saunatilat) pintarakenteet ovat paikoittain melko ikääntyneitä ja märkätiloja rajaavat rakenteet ovat paikoittain levyrakenteita, jotka vaurioituvat helposti kosteudesta. Märkätilojen pintarakenteiden uusiminen osassa tiloista on suositeltavaa, mikäli tiloja otetaan uudelleen käyttöön. Keittiön pintarakenteiden uusimiseen tarkastelujakson aikana tulee varautua. Päärakennuksen kellarikerroksen osalla on todennäköistä, että maaperästä pääsee nousemaan jonkin verran kosteutta rakenteisiin ja kustannustehokkain toimenpitein kosteuden nousua ei pystytä katkaisemaan. Onkin suositeltavaa uusia päärakennuksen kellarikerroksen pintarakenteita kosteutta kestäviksi ja läpäiseviksi materiaaleiksi (esim. maalipinnoitteet ja keraamiset laatoitukset). Kaikkien tilojen osalla toimenpidettä ei tarvitse tehdä välittömästi ja ensimmäisessä vaiheessa tarkastelujakson alussa voidaan pinnoitteet uusia niissä tiloissa, joissa kosteusrasitusten arvioidaan olevan merkittävimpiä (voidaan määrittää esimerkiksi lisätutkimuksella). Peltolan osalla on suositeltavaa uusia kaikki sisäpuolen pintarakenteet mikäli rakennus otetaan uudelleen käyttöön. Ryhmäkodin pintarakenteiden kunto on tehtyjen havaintojen perusteella kuivien tilojen ja märkätilojen osalla melko hyvä eikä niihin arvioida kohdistuvan suurempia toimenpiteitä tarkastelujaksolla. Saunan panelointien uusimista tarkastelujakson alkupuolella suositellaan ja kuivien tilojen yksittäisiin pintarakenteiden uusimisiin tulee varautua. KH-kortin 90-00403 mukaan märkätilojen keraamisten laatoitusten käyttöikä nykyaikaisilla vedeneristeillä on n. 30 vuotta ja kosteussulkusivelyllä n. 15 vuotta. Saunan puupanelointien tekninen käyttöikä on n. 20 vuotta. Päärakennuksen osalla tulee varautua keittiön ja osan märkätilojen pintarakenteiden uusimiseen sekä yksittäisiin kuivien tilojen pintarakenteiden uusimisiin. Kella-
RS 15 Kuntoarvio 29/50 rikerroksen pinnoitteita tulisi uusia vähitellen kosteutta kestäviksi pintarakenteiksi (maalipinnat ja keraamiset laatoitukset). Peltolan osalla suositellaan kaikkien pintarakenteiden uusimista peruskorjauksen yhteydessä. Ryhmäkodin osalla suositellaan saunan panelointien uusimista ja varautumista yksittäisiin kuivien tilojen pintarakenteiden uusimisiin. Märkätilojen osittaiseen uusimiseen päärakennuksen osalla tulee varautua. Peltolan sisätilaa. Patterista on laskettu vesiä suoraan lattialle patteria tyhjennettäessä. Ryhmäkodin sisätilojen kunto on yleisesti ottaen melko hyvä. Päärakennuksen sisätilaa.
RS 15 Kuntoarvio 30/50 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ Kiinteistössä on kevyellä polttoöljyllä toimiva kattilalaitos. Lämmönjakotapana on perinteinen vesikiertoinen patterilämmitys varustettuna termostaattisilla patteriventtiileillä. 5.1.1. Lämmöntuotanto Päärakennuksessa olevassa lämmönjakohuoneessa on kaksi kevyellä polttoöljyllä toimivaa lämmityskattilaa oheislaitteineen. Kattilat ovat vuodelta 1985, eli ne ovat kiinteistön peruskorjauksen ajalta. Kattiloissa tuotettu lämpö varataan erilliseen lämminvesivaraajaan. Kiinteistönhoitajan mukaan lämmöntuotantolaitteisto on toiminut kokonaisuutena kohtuullisen hyvin. Öljysäiliö on maan sisään asennettu terässäiliö. Säiliö on ilmeisesti peruskorjauksen ajalta. Tarkastushetkellä lämmöntuotantolaitteistossa ei havaittu mainittavampia vikaantumisia, mutta laitteiston käyttöikä huomioiden on kokonaisvaltaiseen uusimistarpeeseen varauduttava tarkastelujakson aikana. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) perusteella keskuslämmityskattiloiden ja lämminvesivaraajien tekninen käyttöikä on 30...40 vuotta. Öljypolttimien tekninen käyttöikä on noin 15 vuotta. Maahan asennettujen teräksestä valmistettujen öljysäiliöiden käyttöikä on luokkaa 40 vuotta. Lämmityskattila varusteineen ovat pääosin kiinteistön peruskorjauksen ajalta (1985) Lämminvesivaraaja ja lämmitysverkoston paisuntasäiliö Lämmöntuotantolaitteisto varaudutaan uusimaan tarkastelujakson aikana (PTStaulukossa laitteiston uusiminen nykyisen kaltaiseksi) 5.1.2. Lämmönjakelu Kiertovesipumput sekä paisuntalaitteet ovat pääosin kiinteistön peruskorjauksen ajalta, osin uudempia (tarpeen mukaan uusittuja). Käytännössä pumppuja yms. laitteita voidaan toistaiseksi uusia tarpeen mukaan huoltokorjauksina, ja kokonaisvaltaisemmin lämmöntuotantolaitteiden uusimisen yhteydessä.
RS 15 Kuntoarvio 31/50 Lämpöjohdot ovat ilmeisesti pääosin kiinteistön peruskorjauksen ajalta ja ne ovat perinteisiä teräsputkia kierre- ja hitsiliitoksin. Lämpöjohdot on asennettu alas laskettujen käytäväkattojen suojaan ja näkyviin seinä- / kattopinnoille. Lämpöputkien osalta ei ole odotettavissa mainittavampia uusimistarpeita, oleellisia vikaantumisia ei havaittu. Sulku- ja linjasäätöventtiilit ovat ilmeisesti peruskorjauksen ajalta, venttiilit ovat vielä tyydyttävässä kunnossa. Kiinteistöön kuuluvista rakennuksista vanha erillinen saunarakennus ja ns. Peltolarakennus olivat tarkastushetkellä kylmillään. Kyseisten rakennusten lämmitys- ja käyttövesiverkostot on tyhjennetty. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan kiertovesipumppujen ja paisunta-astioiden tekninen käyttöikä on 20 vuotta, sulkuventtiilien ja linjasäätöventtiilien noin 30 vuotta. Lämpöjohtojen tekninen käyttöikä on yli 50 vuotta, mikäli ulkopuolista kosteutta ei pääse putkiston kanssa kosketuksiin, eikä putkiston vedessä ole suuria määriä happea. Kiertovesiumppuja lämmönjakohuoneessa Vanhaan saunarakennukseen ja ns. Peltolarakennukseen johtava lämpökanaalin pää Lämpöjohdoissa ei havaittu mainittavampia vikaantumisia Kylmillään olevien rakennusten putkistot on tyhjennetty