NYKYINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN HEINÄKUUSSA 2010 Uudistunut Asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1. heinäkuuta 2010. Valvontayrityksen näkökulmasta uusi laki selkeyttää alan pelisääntöjä, ja se luonnollisesti hyödyttää vastuullisia yrityksiä. Alla on kirjoitettu tiivistelmä uudistetun lain oleellisimmista sisällöistä. Oheisen linkin kautta voi tutustua lakiin kokonaisuudessaan. http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599 Selkeyttä kunnossapitovastuuseen Uuden lain tarkoituksena on korostaa kiinteistöomaisuuden kunnossapitoa, osakkaiden yhdenvertaisuutta ja huolellisuusvelvoitetta. Vanhassa laissa olleet kunnossapitovastuuseen liittyvät epäselvyydet ovatkin selkiytyneet huomattavasti. Vanhassa AOYL:ssä viitattiin paljon osakeyhtiölakiin, mutta uudistetussa laissa nämä viittaukset on poistettu. Sen sijaan viittaukset lisättiin AOYL:n loppuosan lukuihin, joka paisutti lain erittäin pitkäksi. Siksi oikean tiedon löytäminen on maallikolle haastavaa ja aikaa vievää. Julkisuudessa uudistetun lain sisällöistä on käsitelty eniten hissiremontteihin liittyviä asioita, jotka ovat kuitenkin vain pieni osa lakimuutosta. Uudistusten myötä myös muiden kunnossapitoja korjaustöihin liittyvien päätösten tekeminen helpottuu. Jatkossa päätöksiin riittää yhtiökokouksen enemmistön kannatus. Merkittävä muutos uudistetussa laissa on osakkaan oikeus hyvitykseen taloyhtiöltä, mikäli hänen maksamansa remontti säästää yhtiön kustannuksia. Ammattitaitoinen isännöinti korostuu Uudistetun lain myötä ammattitaitoisen isännöinnin merkitys korostuu. Valvonta-ammattilaisen 1 / 5
näkökulmasta tämä on yksi lain tervetulleista uudistuksista. Ammattitaitoinen isännöitsijä on taloyhtiössä tehtävien remonttien eri vaiheissa valvojalle arvokas tiedonlähde. Jykevä Palvelut suosittelee lämpimästi isännöintitoimiston käyttöä myös pienille taloyhtiöille. Isännöinnin kustannukset maksavat ajan myötä itsensä takaisin, kun kiinteistön kuntoa valvotaan ja hoidetaan ammattitaidolla. Huoneistokohtaiset remontit rekisteriin Uudistuneen lain myötä osakeluettelon vaatimukset säilyvät ennallaan, mutta lisäksi vaaditaan tiedot osakkeiden aikaisemmista omistajista. Aikaisempien omistajien tiedot tulee luetteloida ja säilyttää 10 vuoden ajan, jonka jälkeen ne on poistettava. Jokaisen taloyhtiön tulee myös luoda rekisteri, johon kerätään huoneistokohtaiset tiedot tehdyistä remonteista. Tällaisen rekisterin ylläpito vaatii usein käytännössä oman erillisen ohjelmistonsa. Suurimmissa isännöitsijätoimistoissa on jo varauduttu tähän, mutta pienemmillä toimistoilla saattaa kestää vuosia, ennen kuin tiedot saadaan tallennettua tehokkaasti. Tarkennuksia yhtiövastikkeen pelisääntöihin Uudistetussa laissa on maininta vastikkeesta vapautumisesta, mikäli huoneistoa ei voida käyttää; esimerkiksi korjaustöiden aikana. Hyvitystä voi saada, jos yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät. Pykälän käytännön merkitys jää kuitenkin usein vähäiseksi. Merkittävämpi uudistus on taloyhtiön mahdollisuus periä vuokralaisen aiheuttamia kuluja vastikkeessa (esim. autopaikkamaksut). Tähän asti maksut ovat vuokralaisen pois muuttaessa jääneet usein saamatta, mikäli asunnonomistaja ei ole vapaaehtoisesti halunnut niitä maksaa. Uudistetun lain myötä osakkaalla on oikeus vastikehyvitykseen, jos osakkaan huoneistossa on jo tehty sama tai korvaava työ, jota taloyhtiö on toteuttamassa muihin huoneistoihin. Esim. jos putkiremontin yhteydessä osakkaan kylpyhuonetta ei tarvitse remontoida, niin hänellä on oikeus yhtiön saaman säästön suuruiseen hyvitykseen. Osakkaan on itse vaadittava hyvitystä ja toimitettava selvitys tehdyistä toimenpiteistä (esim. Pastellilta saatu toimitusseloste). Osakkaalla vastuu huoneiston kunnossapidosta 2 / 5
Luvussa neljä käsitellään kunnossapito- ja korjaustöitä. Joilla tarkoitetaan mm. vesivahinkojen, rikkoutuneiden hanojen tai wc-istuinten korjauksia. Laissa on eritelty kunnossapitotyöt, jotka ovat osakkaan ja jotka ovat yhtiön vastuulla. Luvussa viisi käsitellään muutos- eli remonttitöitä. Kun mikään ei ole rikki, tai mitään ei korjata, on kyseessä muutostyö. Esimerkiksi vanhan, mutta ehjän, keittiön uusiminen on muutostyö. Myös muutostyöt on laissa eritelty osakkaan ja yhtiön tekemiin muutostöihin. Luvut 4 ja 5 noudattavat samoja periaatteita. Yhtiöllä on oikeus 50% enemmistöllä päättää korjaus- ja muutostöistä. Osakkaalla on oikeus tehdä korjaus- ja muutostöitä sen jälkeen, kun on saanut siihen hallitukselta luvan. Yhtiön ja osakkaan on huolehdittava, että suoritetussa työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Lain henki korostaa yhtiön ja osakkaan huolellisuusvelvoitetta kiinteistön hoitamisessa. Osakkaan on huolehdittava, että hänen hallinnassaan oleva huoneisto on kunnossa. Törkeä laiminlyönti saattaa, esimerkiksi vesivahinkotapauksissa, johtaa jopa korvausvelvollisuuteen. Mikäli osakas suorittaa kunnossapito- tai muutostöitä, jotka vaikuttavat yhtiön vastuulla olevan kiinteistöön, rakennukseen tai rakennuksen osaan, on hänen ilmoitettava siitä isännöitsijälle tai hallitukselle etukäteen kirjallisesti. Ilmoituksen tulee sisältää riittävät tiedot, että hyvän rakennustavan noudattamista voidaan arvioida. Tämä tarkoittaa usein, että ilmoitus sisältää mm. työselosteen, pohjakuvan ja materiaaliluettelon. Vedeneristystöissä saatetaan vaatia jopa tekijän ammattitaidon todistamista, esimerkiksi VTT-henkilösertifikaatilla. Yhtiöllä on oikeus laskuttaa osakkaalta valvontatöistä aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Laiminlyönneistä aiheutuneet vahingot osakkaan vastuulla Uudistettu laki tuo selvästi esille osakkaan vastuun remonteissa. Osakas on vastuussa vahingoista, jotka aiheutuvat siitä, että luvuissa 4 ja 5 annettuja määräyksiä ei ole noudatettu. Paras tapa suojautua mahdollisilta vahingonkorvauksilta, on käyttää remonteissa toteuttajana hieman isompaa yritystä. Tällöin voidaan varmemmin todentaa, että osakas on omalta osaltaan huolehtinut hyvän rakennustavan noudattamisesta. 3 / 5
Näin esimerkiksi kätevänkin pikkuserkun apu kylpyhuoneremontissa saattaa tulla kalliiksi, kun todetaan osakkaan laiminlyöneen huolellisuusperiaatetta. Erittäin hankalaksi asian tekee se, että osakkaalla on näyttövelvollisuus. Ilman näyttöä huolellisesta urakoitsijan valinnasta, osakkaan voidaan todeta olleen huolimaton. Yhtiökokouksen puheenjohtajalle lisää vastuuta Uudistettu laki korostaa asunto-osakeyhtiön hallituksen ja yhtiökokouksen puheenjohtajan vastuuta tehdyistä päätöksistä. Yhtiökokouksen puheenjohtajan laki määrittelee korvausvastuulliseksi vahingosta, jonka hän on aiheuttanut yhtiölle, osakkaalle tai muulle henkilölle tahallaan tai huolimattomuuttaan. Myös hallituksen jäsenet ovat henkilökohtaisessa vastuussa, mikäli ovat aiheuttaneet vahinkoa huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuuttaan. Laki on kuitenkin hieman lievempi hallituksen jäseniä kohtaan kuin yhtiökokouksen puheenjohtajaa. Hyvänä neuvona voidaan esittää, että ellei ole täysin varma mitä on tekemässä, niin yhtiökokouksen puheenjohtajaksi ei kannata suostua. Tulevaisuudessa tehtäviä alkavatkin luultavasti yhä enemmän hoitamaan isännöitsijät. Lain muu sisältö Alla on esitetty uudistetun lain muiden lukujen otsikot. Lueteltujen lukujen käytännön merkitys ei ole yhtä suuri, kuin yllä esitettyjen. Ne lähinnä korvaavat edellisen lain viittaukset osakeyhtiölakiin. 6 LUKU: YHTIÖKOKOUS JA YHTIÖJÄRJESTYS 7 LUKU: ASUNTO-OSAKEYHTIÖN JOHTO JA EDUSTAMINEN 8 LUKU: PÄÄSY OSAKEHUONEISTOON JA SEN OTTAMINEN YHTIÖN HALLINTAAN 9 LUKU: TILINTARKASTUS 10 LUKU: OMA PÄÄOMA, TILINPÄÄTÖS, TOIMINTAKERTOMUS 11 LUKU: VAROJEN JAKAMINEN 12 LUKU: ASUNTO-OSAKEYHTIÖN PERUSTAMINEN 13 LUKU: OSAKEANTI 14 LUKU: OPTIO- JA MUUT ERITYISET OIKEUDET OSAKKEISIIN 15 LUKU: OSAKEPÄÄOMAN KOROTTAMINEN 16 LUKU: PÄÄOMALAINA 4 / 5
17 LUKU: OSAKEPÄÄOMAN ALENTAMINEN 18 LUKU: YHTIÖN OMAT OSAKKEET 19 LUKU: SULAUTUMINEN 20 LUKU: JAKAUTUMINEN 21 LUKU: ASUMISYHTEISÖMUODON MUUTTAMINEN 22 LUKU: YHTIÖN PURKAMINEN 23 LUKU: PÄÄTÖKSEN MOITE 24 LUKU: VAHINGONKORVAUS 25 LUKU: VAIKUTUSVALLAN VÄÄRINKÄYTTÖÖN PERUSTUVA LUNASTUVELVOLLISUUS 26 LUKU: RIITOJEN RATKAISEMINEN 27 LUKU: RANGAISTUSSÄÄNNÖKSET 5 / 5