PUDASJÄRVI SYÖTE HULHAVANAHO- LUOKKAVAARA ASEMAKAAVAN MUUTOS JA LAAJENNUS LUONNOS 27.4.2011 kuva alueelta Vireilletulosta on ilmoitettu Hyväksytty kunnanhallituksessa..2011 Hyväksytty kunnanvaltuustossa..2011 AIRIX Ympäristö Oy Arkistokatu 4, 4.krs 90100 OULU Puhelin 010 241 4600 Telefax 010 241 4601 PUDASJÄRVEN KAUPUNKI www.airix.fi
1
Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 4 1.1 Kaava-alueen sijainti... 4 1.2 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 4 1.3 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista... 4 2 TIIVISTELMÄ... 5 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 5 2.2 Asemakaava... 5 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 5 3 LÄHTÖKOHDAT... 6 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 6 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 6 3.1.2 Luonnonympäristö ja maisema... 6 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 7 3.1.4 Maanomistus... 9 3.2 Suunnittelutilanne... 9 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 9 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 12 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 12 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 12 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 12 4.3.1 Osalliset... 12 4.3.2 Vireilletulo... 12 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 12 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 14 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 14 4.4.1 valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 14 4.4.2 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet... 15 4.4.3 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen... 15 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 16 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta... 16 4.5.2 Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu... 18 4.5.3 Yhteenveto vaihtoehtojen vertailusta... 18 4.5.4 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet... 18 4.5.5 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset... 18 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 19 5.1 Kaavan rakenne... 19 5.1.1 Mitoitus... 19 5.1.2 Palvelut... 20 5.1.3 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteuttaminen... 20 5.2 Aluevaraukset... 20 5.2.1 Korttelialueet... 20 5.2.2 Muut alueet... 22 5.3 Kaavan vaikutukset... 23 5.3.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 23 5.3.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 23 2
5.3.3 Muut vaikutukset... 23 5.4 Ympäristön häiriötekijät... 23 5.5 Kaavamerkinnät ja määräykset... 23 5.6 Nimistö... 23 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 23 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 23 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 23 6.3 Toteutuksen seuranta... 23 3
1 Perus- ja tunnistetiedot 1.1 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualueen sijainti ja likimääräinen rajaus Pudasjärven Syötteen osoitekartalla. 1.2 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (selostuksen lopussa) - Asemakaavakartta ja merkintöjen selitykset 1:2000 - Ote voimassa olevasta asemakaavasta 1:2000 - Asemakaavan seurantalomake (selostuksen lopussa) - Isosyötteen-Hulhavanahon luontoselvitys, AIRIX Ympäristö Oy, Aija Degerman 2010 1.3 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaava, Pohjois-Pohjanmaan liitto 2005 - Syötteen Yleiskaava, arkkit. tsto Oulun Yke, Harri Lindroos 2009 - Syötteen matkailun kehittämissuunnitelma 2010 2023, FCG, 2010 - Iso-Syötteen lumetusvesialtaan tutkimukset, PSV-maa- ja vesi, 2005 - Syötteen seudun yleiskaavan laajennusalueet / luontoselvitys, Natans Oy Lassi Kalleinen 2007 - Iso-Syötteen Latvanaamanganojan kasvillisuusselvitys, biologitsto Jari Venetvaara Ky, Jouni Klinga 2005 - Syöte golfkenttäselvitys, GolfArk, Jari Rasinkangas 2009 4
2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Puitesopimus Pudasjärven kaupungin ja AIRIXin kesken 4.2.2010 työneuvottelu tilaajan kanssa käynnistyvistä töistä 5.2. ja 25.2.2010 alustava työohjelma 19.3.2010. Tekninen lautakunta tilasi suunnittelutyön päätöksellään 31.3.2010 Luonto- ja maisemaselvitys kesällä 2010. Kaavoitus kuulutetaan vireille 21.10.2010 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma eli OAS nähtävänä ja kommentoitavana teknisen toimiston ilmoitustaululla ja Internetin kuntasivuilla 21.10 5.11.2010. Tämän jälkeenkin OAS on ollut nähtävillä ehdotuksen nähtäville asettamiseen saakka. Rakennetun ympäristön analyysi, maastokäynti joulukuu 2010 Osallisten tavoitteiden kartoittaminen alustavien luonnosten pohjalta Syötteellä 8.12 ja Oulussa 13.12.2010. Kaavoihin liittyvää materiaalia oli lisäksi nähtävillä 9.12.2010-23.12.2010 Pudasjärven kaupungintalolla kaavoitus- ja mittaustoimistossa sekä Internetissä www.pudasjarvi.fi tai www.paikkatietieto.airix.fi. / Nähtävänäolon aikana osallisilla ja kunnan jäsenillä oli mahdollisuus lausua mielipiteensä asiasta. muistio osallisten mielipiteistä 13.12.2010 Luonnoksen muokkaaminen maanomistajilta ja kunnasta saadun palautteen pohjalta 1. Viranomaisneuvottelu 4.4.2011 x.xx.-x.xx.2011 Asemakaavaluonnos nähtävillä 2.2 Asemakaava 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteuttamisesta ja toteutumisen seurannasta vastaa Pudasjärven kaupunki. 5
3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijoittuu Iso-Syötteen tunturin juurelle sen koilliskulmalle. Alueen maasto on kumpareiden kirjomaa suolakeutta. Oleva loma-asutus on sijoittunut kuiville moreenikummuille ja alavat suot ovat viheralueina. Aluetta halkoo Latvanaamanganoja, johon on rakennettu talvella 2009 2010 iso tekojärvi, Luppovesi. 3.1.2 Luonnonympäristö ja maisema Alueelle on tehty luontoselvitys kesällä 2010 ja siitä on erillinen raportti ja kartta (ks liiteluettelo). Korttelialueilla tai niiden välissä ei ole arvokkaita kohteita tai alueita. Luonnon kannalta arvokkaimmat kohteet sijoittuvat Namanaganojan varteen, missä on arvokkaita suotyyppejä ja lähteitä sekä suosaarekkeeseen, missä on paljon lahopuuta. Maisemallisesti vaalittavia ovat avosuot ja peltoaukiot kumpareella. Ote luontoselvityksestä 2010. Luppoveden tekojärven alueelta on poistettu turvemaata syvimmillään lähes 3 metriä. Vesistön rantojen maisemointi valmistellaan kesällä 2011. Järven rannat ovat rakentamisen jäljeltä muuta maastoa hieman korkeammalla penkalla. Eteläpäästään padottu järvi istuu maisemaan melko luontevasti, vaikka kasvillisuus ei vielä pehmennäkään näkymää. Järven rannoilla olevien suoaukeiden yli avautuu hienoja näkymiä ympäröiviltä teiltä ja kummuilta vesistöön. 6
Luppovesi kesällä 2010 etelän suunnasta sekä talvella 2010 Pärjänjoentien suunnasta tarkasteltuna. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Iso-Syötteen alueella on noin 100 loma-asuntoa. Tälle suunnittelualueelle sijoittuu 43 rakennusta, joista 1 on maatila ja 6 omakotitaloa. Hulhavanahon lähes kaikki tontit ovat rakentuneet, kun taas Luppoveden itäpuolisella Luokkavaaran reunalla on useampia rakentamattomia tontteja vähäisen rakennusoikeuden ja suuren tonttikoon vuoksi. Lomarakentaminen on vaihtelevaa, eikä alueilla ole käytetty yhtenäistä tyyliä tai väritystä. Rakennusmateriaalina on käytetty yleisesti puuta pyöröhirrestä sahatavaraan. Hulhavanahon puolella myös rakennustyypit vaihtelevat yksittäisistä harjakattoisista lomamökeistä pari- ja rivitalorakennuksiin. Rakennus- ja huoneistokoot etenkin yksityisten mökkien osalta ovat yleisesti suuria. Kattomuotona on yleensä harjakatto, mutta myös pulpettikattoista modernimpaa rakentamista mahtuu joukkoon. Luokkavaaran puoleinen alue on huomattavasti harvempaan rakentunutta ja rakennukset ovat lähinnä pienehköjä harjakattoisia mökkejä. Seassa on myös pysyvää asumista ja Pärjänjoentien varressa on toimiva viljatila, jonka peltoalueet muodostavat tien suuntaan avautuvia maisematiloja. Alueen rakentamista Hulhavanahon puolella (Luppoveden länsipuoli): 7
Alueen rakentamista Luokkavaaran puolella (Luppoveden itäpuoli): Alueen rakennuskannassa ei ole erityisiä kulttuurihistoriallisia arvoja. Hulhavanahon ja Luokkavaaran katuverkot on toteutettu ja kunnossapidetty yksityisesti maan- ja tontinomistajien toimesta. Hulhavanahontietä ei ole rakennettu Pärjänjoentielle saakka. Alueella on vesi- ja viemärilaitos. Jätevedenpuhdistamo on Pytkynharjussa, jonne johtaa Syötteeltä noin 8 km pitkä siirtoviemäri. Viemäriverkko on vajaalla käytöllä lukuun ottamatta huippusesonkia. Puhdistamoprosessi sisältää saostusaltaan, josta puhdas vesi johdetaan suolle, mistä se imeytyy Pärjänjokeen. Käytännössä on kuitenkin todettu, että puhdistettu vesi painuu pääosin altaasta maahan eikä vettä kulkeudu suolle saati Pärjänjokeen saakka. Sähkönjakeluverkon omistaa Fortum Sähkönsiirto Oy ja Fortum on myös ostanut paikallisen Koillis-Pohjan Sähkön. Alueella ei ole kiinteitä muinaisjäännöksiä. 8
3.1.4 Maanomistus Suunnittelualue on lähes kokonaan yksityisessä maanomistuksessa ja maanomistajia on useita. Asemakaavan muutosalueen rajauksen sisäpuolella on yli 50 tilaa. Toistaiseksi kaavoitussopimuksen on tehnyt 4 suurta maanomistajaa, joiden alueelle tulee uutta suunnittelua ja tonttimaata. (Pudasjärven valtionmaa 10:1, Hulhavanaho 55:55, Rakka II 55:42 ja Rakka III 55:43) Vihreä yksityisten maanomistajien kaavoitussopimukset, sinisellä Pudasjärven valtionmaa. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaavassa alue on matkailupalvelujen aluetta RM, loma- ja matkailualuetta R sekä virkistysaluetta V. Koko Syötteen alue on osa matkailun vetovoima-aluetta mv-2. Pohjois- Pohjanmaan maakuntakaava on vahvistettu Ympäristöministeriössä 17.2.2005. 9
Ote Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavasta (Pohjois-Pohjanmaan liitto) Syötteen yleiskaavassa alueella on loma-asuntoalueita RA-1, joka on tarkoitettu tiiviille loma-asutukselle ja RA-2, joka on tarkoitettu pääosin erillisille loma-asuntorakennuksille. Lisäksi alueella on urheilu- ja virkistyspalvelualuetta VU-2 ja tekojärvi W-2. Virkistysalueella toimintojen toteutuksen tulee perustua asemakaavaan tai muuhun yksityiskohtaiseen suunnitelmaan, josta käy ilmi toimintojen, rakentamisen, liikenneyhteyksien ja reitistöjen järjestelyt. Lisäksi yleiskaavassa on esitetty uusia tielinjauksia ja eritasokäytäviä ulkoilureiteille. Yleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 30.6.2009. 10
Ote Syötteen yleiskaavasta. Syötteen matkailun kehittämissuunnitelmassa 2010 2023 painotetaan alueen kehittämistä perhematkailukeskuksena ja olevan rakenteen tiivistämistä sekä Iso- ja Pikku-Syötteen alueiden yhdistämistä välialueen rakentamisella. Suunnitelman havainnollistamista laaditaan parhaillaan ja selvitys valmistuu vuoden 2010 lopulla. tähän tekstiä ja kuvia Voimassa oleva asemakaava Asemakaavan muutosalue sijaitsee Syötteen hiihto- ja laskettelukeskuksen koillispuolella. Alueen pinta-ala on noin 83 ha. Alueella on voimassa Luokkavaaran asemakaava joka on vahvistettu 10.4.1995, Hulhavanahon asemakaava, joka on vahvistunut 5.10.1998 ja Iso- Syötteen asemakaava, joka on hyväksytty 17.1.2001. Ote ajantasa-asemakaavasta. Muut suunnitelmat Luppoveden tekojärvestä on tehty rakennussuunnitelma, jonka mukaan tekojärvi on rakennettu talvella 2009 2010. Arkkitehtitoimisto Ulla Mattila laatii parhaillaan Luppoveden rantapuiston rakentamissuunnitelmaa, joka koskee mm. uimaranta-aluetta, uimalaitureita, pukuhuone- ja wc-tiloja, leikkipaikkaa, grillauspaikkaa, lentopallokenttää, huoltoteitä, pysäköintipaikkoja ja Luppoveden rantapenkereellä kulkevia reittejä. 11
4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Tehtävänä on laatia asemakaavan muutos ja laajennus noin 83 hehtaarin alueelle Pudasjärven Syötteellä. Alueen kadut ja muu infrastruktuuri on pääosin toteutunut voimassa olevien asemakaavojen mukaisesti. Hulhavanahon alue on toteutunut lähes kokonaan kun taas Luokkavaaran alueet ovat toteutuneet vain osittain. Iso-Syötteen asemakaavan virkistysalue muuttuu suurelta osin vesialueeksi (Luppovesi). Asemakaavatyön tavoitteena on kehittää alueen matkailupalveluihin ja loma-asutukseen liittyvää maankäyttöä ja virkistystoimintoja. Yleiskaavan ja matkailun kehittämissuunnitelman mukaan suunnittelu on tehtävä maisemaa ja luontoa kunnioittaen. Suunnittelussa otetaan huomioon Luokkavaaran ja Hulhavanahon asemakaavat, tekeillä oleva Luokkavaaran asemakaavan laajennus, Syötteen tekeillä oleva matkailun kehittämissuunnitelma (2010) ja Syötteen osayleiskaava (2009). Kaavamuutos kohdistuu pääosin yksityisten maille, joiden kanssa kaupunki tekee kaavoitussopimukset. 4 kaavoitussopimusta on hyväksytty kaupunginhallituksessa 19.1.2020. Maanomistajien tavoitteita ovat mm. olevien korttelien poistaminen, siirto, laajentaminen tai rajojen tarkistus sekä rakennusoikeuksien korotus. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaavasuunnittelun käynnistämisestä sovittiin keväällä 2010 kun kaupunki valitsi AIRIX Ympäristön sopimuskumppaniksi. Luontoselvitys tehtiin kesällä 2010 ja kaavoitus käynnistettiin syksyllä. Kaava kuulutettiin vireille lokakuussa 2010. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Alueen maanomistajat ja osakaskunnat Kunnan asukkaat, kylätoimikunnat, matkailualueen käyttäjät / loma-asukkaat Alueen yritykset, yhdistykset ja järjestöt Kunnan hallintokunnat Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus Pohjois-Pohjanmaan liitto Pohjois-Pohjanmaan maakuntamuseo Sähköyhtiö 4.3.2 Vireilletulo Kuulutus kaavamuutoksen vireilletulosta on annettu 21.10.2010. Lisäksi maanomistajille on tiedotettu asiasta kirjeitse. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä ja kommentoitavana teknisen toimiston ilmoitustaululla ja Internetin kuntasivuilla 21.10.2010 5.11.2010. Osallisten tavoitteiden ja tarpeiden arvioimiseksi pidettiin kaksi kuulemistilaisuutta Syötteellä 8.12 ja Oulussa 13.12.2010. Tilaisuuteen oli laadittu kommentoitavaksi kaksi alustavaa luonnosvaihtoehtoa sekä Hulhavanahon- että Luokkavaaranpuoleisista rakentamisen alueista. Kaavoihin liittyvää materiaalia oli lisäksi nähtävillä 9.12.2010-23.12.2010 Pudasjärven kau- 12
pungintalolla kaavoitus- ja mittaustoimistossa sekä Internetissä www.pudasjarvi.fi ja www.paikkatietieto.airix.fi. / Nähtävänäolon aikana osallisilla ja kunnan jäsenillä oli mahdollisuus lausua mielipiteensä asiasta. Kuulemistilaisuuksissa kävi yhteensä kahdeksan maanomistajaa. Lisäksi saatiin neljä mielipidettä sähköpostitse. Alustavat luonnokset Hulhavanahon alueen täydentämisestä 7.12.2010. Olevat tontit on osoitettu keltaisella ja uudet oranssilla värillä. 13
Alustavat luonnokset Luokkavaaran alueen täydentämisestä 7.12.2010. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 26 :n mukainen viranomaisneuvottelu pidettiin 4.4.2011. Keskeisiä käsiteltäviä asioita olivat 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavatyön tavoitteena on kehittää alueen matkailupalveluihin ja loma-asutukseen liittyvää maankäyttöä ja virkistystoimintoja. Jo kokonaan tai osittain rakennettujen lomaasuntoalueiden täydentymisen, lisärakentamisen ja laajentumisen mahdollisuudet on tarkoitus tutkia siten, että kunnioitetaan maisemaan ja luonnonympäristöön liittyviä arvoja ja osallisten tavoitteet huomioidaan mahdollisimman hyvin. Maanomistajat ovat kunnan kanssa yhtä mieltä siitä, että Syötteen alueen tulee pystyä kehittymään. Työn on tarkoitus olla linjassa Syötteen alueen Masterplanin tavoitteiden kanssa. Täydennysrakentaminen alueella tukee hyvin koko Syötteen alueen matkailutoiminnan kehitystä. 4.4.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvosto on päättänyt valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista, jotka ovat tulleet voimaan 1.6.2001 ja joiden tarkistus on tullut voimaan 1.3.2009. Valtakunnallisissa tavoitteissa esitetään mm. alueidenkäytön suunnittelua koskevia periaatteellisia linjauksia sekä velvoitteita. Valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista tässä kaavatyössä huomioidaan erityisesti seuraavat: Toimiva aluerakenne Aluerakenteen ja alueidenkäytön kehittäminen perustuu ensisijaisesti alueiden omiin vahvuuksiin ja sijaintitekijöihin. 14
Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Alueidenkäytöllä edistetään yhdyskuntien ekologista, taloudellista, sosiaalista ja kulttuurista kestävyyttä. Olemassa olevia yhdyskuntarakenteita hyödynnetään. Viheralueista muodostetaan yhtenäisiä kokonaisuuksia Alueidenkäytön suunnittelussa on otettava huomioon alueen maa- ja kallioperän soveltuvuus suunniteltuun käyttöön Kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat Alueidenkäytöllä edistetään elollisen ja elottoman luonnon kannalta arvokkaiden ja herkkien alueiden monimuotoisuuden säilymistä. Alueidenkäytöllä edistetään luonnon virkistyskäyttöä sekä luonto- ja kulttuurimatkailua parantamalla moninaiskäytön edellytyksiä. 4.4.2 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Syötteen matkailun kehittämissuunnitelmassa 2010-2023 tavoitteiksi on asetettu, että alueella vierailee vuonna 2023 miljoona asiakasta (2008 noin 383 000), joista lumettomana aikana 40%. Syöte on vuodenaikojen mukaan muuntuva, elämyksellinen vapaa-ajanviettokeskus, joka tarjoaa erinomaiset olosuhteet retkeilyyn, liikuntaan ja rinneaktiviteetteihin. Syöte virkistää koko perheen. Kärkihankkeita ovat majoituskapasiteetin kasvattaminen, tunturikylpylä, golfkenttä, rinnekapasiteetin kehittäminen ja loma-asuntojen rakentaminen. Luppoveden ympäristöä suunnitellaan parhaillaan virkistyskäyttöön. Alueelle on tulossa mm. uimaranta pukuhuone- ja wc-tiloineen. Lammen rantatöyräille on suunnitteilla ulkoilureittejä, joiden varrelle tulisi mm. nuotio- ja maisemankatselupaikkoja. 4.4.3 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Osallisia kuultiin koko prosessin ajan. Maanomistajien alustavia tavoitteita olivat mm. olevien korttelien poistaminen, siirto, laajentaminen tai rajojen tarkistus sekä rakennusoikeuksien korotus etenkin Luokkavaaran puoleisella alueella. Jo ennen suunnittelun käynnistymistä kantaa oli otettu mm. katujärjestelyistä ja tonttitarpeista. Syksyllä 2010 laadittiin kaksi alustavaa luonnosvaihtoehtoa sekä Hulhavanahon- että Luokkavaaran alueista, joiden pohjalta keskusteltiin osallisten tavoitteista Syötteellä 8.12. ja konsultin toimistossa Oulussa 13.12. Kuulemisissa saatujen mielipiteiden perusteella selvisivät tarkemmin maanomistajien maankäytölliset tavoitteet kaavaluonnosta varten. Osa maanomistajista kävi tapaamassa suunnittelijoita myös muuna aikana ja osa kertoi kantansa sähköpostitse. Luonnosvaiheen kuulemisissa saadut mielipiteet koskivat mm. seuraavia asioita: - Toivottiin lisää rakennusoikeutta - Läpiajoliikenne koettiin ongelmaksi eikä sitä haluttu aiheutuvan lisää kaavamuutoksen seurauksena. Mm. ajoyhteys Ahdinkujalta Virventielle haluttiin katkaista. - Viljellyille peltoaloille ei haluttu mitään rakentamista. Niillä jo olevat kaavanmukaiset tontit haluttiin poistaa. - Osa rakentamattomista tonteista on jo myyty, eikä näitä alueita voi enää tiivistää. Muita pieniä tarkistuksia tonttirajoihin, ja -jakoihin ja katualueiden sijainteihin - Syötekyläntieltä toivottiin uutta ajoliittymää Luokkavaaran alueen itäosaan, mikä tuskin on mahdollista. - Muita reitistöön liittyviä kommentteja. Hyvänä ja vetovoimaisena pidettiin rakennemallia, joka tukeutuu uuteen valaistuun ulkoilureittiin Hulhavanahon alueen pohjoispuolella - Luokkavaaran puolelle sopii myös pysyvämpi asuminen, osa tonteista haluttiin muuttaa omakotitonteiksi. - Luokkavaaran aluetta haluttiin laajentaa etenkin Luppoveden suuntaan, minne toivottiin yleisesti mahdollisimman paljon uusia tontteja. Toistaiseksi rakentamattomalle sähkölinjalle voidaan etsiä uusi paikka. 15
- Hulhavanahon ulkoilureitin pohjoispuolisen alueen rakennuskelpoisuus on epävarmaa ja melusuojaus on huomioitava. - Valtion maille ei ole tarvetta osoittaa uusia rakentamisen alueita. Mm. Rometien pääty parempi jättää rakentamatta. - Pohjoisessa kulkevan puron yläosassa tiedetään olevan lähteitä. - Kunnan kanssa tehty maankäyttösopimus, jossa Hulhavanahon LPA-alueelle tulisi kaksi uutta rakennuspaikkaa. - Yleisiä pysäköintialueita ei tulisi sijoittaa yksityisesti kunnossa pidettävien teiden varsille. Asemakaavan laadullisina tavoitteina pidettiin mm. täydennysrakentamisen sopimista maisemaan ja tärkeimpien suoalueiden säilyttämistä. Hyvää ja mahdollisimman tasapuolista pääsyä tärkeimmille virkistysreiteille ja Luppoveden rantapuistoon on myös pidetty tärkeänä. Tavoitteena on miettiä katujärjestelyt siten, että turhalta asukkaita häiritsevältä läpiajoliikenteeltä vältytään. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Luonnosvaiheen kuulemiskierroksen perusteella hahmottuivat luonnoksen perusratkaisut ja varsinaisen kaavaluonnoksen työstäminen pystyttiin aloittamaan. Kuulemiskierros oli hyvin tarpeellinen ja se antoi hyvät edellytykset luonnostella kaavaa. Tämän jälkeenkin tarvittiin tarkempaa aluekohtaista vaihtoehtotarkastelua ennen kuin esitettyyn kaavaluonnosratkaisuun päädyttiin. Tärkeä päämäärä oli välttää ristiriitoja maanomistajien tavoitteiden ja kaavaratkaisun välillä. Luonnosvaiheen vaihtoehtotarkastelua Alponkujalle. Vaihtoehdoista luovuttiin, koska Maanomistaja ei halunnut uusia tontteja Pärjänjoentien pohjoispuolelle. 16
Luonnosvaiheen vaihtoehtotarkastelua Raimonkujalle. Raimonkujan uusi sijainti ratkesi luonnosvaiheen kuulemisten myötä. Nämä tonttiratkaisut jouduttiin karsimaan, koska nykyisiä suuria tontteja ei haluttu pilkkoa ja tontinrajojen toivottiin noudattavan maanomistusrajoja. Tämä Hulhavanahon luonnosvaihtoehto karsittiin. Uusille tonteille johtavat katualueet haluttiin linjata omalle maalle, ei toisen maiden kautta. Syöteojantien alueen maanomistajaa kuultiin vielä luonnosvaiheessa. Maanomistaja toivoi tien varteen, ainakin osalle aluetta, yksittäisiä RA-lomatontteja. Yleiskaavan tavoitteiden mukaista tiiviimpää lomarakentamista sijoitettiin tien loppupäähän (RA/r). Käyttötarkoitukset mahdollistavat paritalojen rakentamisen kaikilla Syöteojantien varren tonteilla. 17
4.5.2 Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu Luonnosvaiheen nähtävilläolon aikana esillä oli yksi vaihtoehto Hulhavanahon asemakaavaksi. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan kaavaa laadittaessa on selvitettävä suunnitelman toteuttamisen ympäristövaikutukset (MRL 9 ja MRA 1 ). Kaavaa arvioidaan ja vertaillaan suhteessa olemassa olevaan ympäristöön, maisemaan, sosiaalisiin oloihin ja talouteen seuraavien kriteerien näkökulmasta: Vaikutukset rakennettuun ympäristöön; alue- ja yhdyskuntarakenteeseen Vaikutukset maisemaan; maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon Vaikutukset luonnonympäristöön; kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin Sosiaaliset vaikutukset ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön Kulttuuriset vaikutukset maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön sekä ihmisten elinoloihin Taloudelliset vaikutukset mm. yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen Vaikutusalueena tarkastellaan asemakaavan muutosaluetta ja sen lähiympäristöä. Rakennettuun ympäristöön, luonnon ympäristöön ja maisemaan kohdistuvien vaikutusten arvioinnin apuna on käytetty luonto- ja maisemaselvityksiä. Sosiaalisten ja kulttuuristen vaikutusten arvioinnissa lähtökohtana ovat mm. osallisten esiintuomat näkemykset mahdollisista vaikutuksista. Taloudellisten vaikutusten arviointi perustuu kunnan ja viranomaisten arvioihin. 4.5.3 Yhteenveto vaihtoehtojen vertailusta 4.5.4 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet 4.5.5 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset 18
5 ASEMAKAAVAN KUVAUS Asemakaavassa on osoitettu alueelle uusia rakennuspaikkoja maanomistajien kanssa tehtyjen kaavoitussopimusten mukaisesti. Rakennusoikeuksia on samalla tarkistettu siten, että Luppoveden itäpuolella nykyiset rakennusoikeudet poikkeuksetta kasvavat. Länsipuolella rakennusoikeudet kasvat tai säilyvät ennallaan. Voimassa olevaan asemakaavaan nähden rakennuspakkojen määrä kasvaa huomattavasti. Nykyisestä asemakaavasta on myös poistettu tontteja viljeltyjen peltoalueiden kohdalta. Pärjänjoentien pohjoispuolelle ei ole osoitettu yhtään loma-asuntojen rakennuspaikkaa. Omakotitontteja on osoitettu lähinnä Luokkavaaran puoleiselle kaava-alueelle loma-asutuksen lomaan ja Pärjänjoentien tuntumaan, kun taas Luppoveden länsipuolella on pelkkää loma-asumista. Uusia katualueita on molemmilla puolilla asemakaavaa. Sekä nykyisiltä että uusilta tonttialueilta on haluttu mahdollistaa pääsy virkistysreiteille ja Luppoveden rantapuistoon. 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus Uusien ja olevien loma-asuntotontin rakennusoikeudeksi on osoitettu 120 150 k-m 2. Kunnallistekniikan liittymismaksut on porrastettu sen mukaan, paljonko tontille tosiasiassa rakennetaan, ei kaavan rakennusoikeuden perusteella. Käytetyt rakennusoikeudet mahdollistavat myös paritalojen rakentamisen RA-tonteille. Loma-asumisen rakennusoikeudet on osoitettu RA- ja RA/r -alueilla korttelikohtaisesti (lähinnä uudet, rakentamattomat korttelialueet), mikä on katsottu toteuttamisen kannalta joustavimmaksi ratkaisuksi. Erillispientaloalueilla (AO) rakennusoikeudet ovat tonttikohtaisia ja tontinrajat ohjeellisia. Ts. oleva suuri tontti voidaan jättää lohkomatta kaavan esittämällä tavalla, mutta rakennusoikeus määrittyy edelleen tonttikohtaisesti (200 k-m 2 / tontti). Jo rakentuneilla tonteilla rakennusoikeuksia nostettiin toteutuneen tilanteen mukaisesti. Erityisen paljon rakennusoikeuksia nostettiin järven itäpuolisella alueella, missä aiemmat rakennusoikeudet olivat pienimmillään 50 60 k-m 2. Kaava-alueella on nyt yhteensä 15 ohjeellista erillispientalotonttia AO (+AM), 75 ohjeellista loma-asuntotonttia RA, 15 rivitalo- tai muiden kytkettyjen loma-asuntojen (=paritalo) tonttia RA/r ja 2 matkailupalvelurakentamisen tonttia RM (= lomaosakkeita). merkintä rakennetut tontit rakentamattomat yhteensä oleva länsipuoli+itäpuoli tontit ak RA 21+6 17+31 75 22+27 RA/r 7+0 8 15 4 RM 2+0 0+0 2 2 AO 0+AM ja 6 AO 0+8 15 AM ja 2AO yht. 42 64 107 58 Suurimmaksi sallituksi kerroskorkeus nostettiin loma-asumisen tonteilla 1 ½ kerrokseen koko kaava-alueella. Erillispientalotonttien osalta suurin sallittu kerroskorkeus nostettiin kahteen. Uusia tonttialueita varten rakennettavaa uutta katupituutta on yhteensä noin kilometrin verran eri maanomistajien alueilla. Uusia tai jatkettavia katuja on yhteensä kahdeksan. 19
Luppoveden tekojärvi on miltei 6 hehtaarin laajuinen. Luppoveden ympärille ja lomaasutuksen lomaan jää virkistysalueita yhteensä noin 45 hehtaaria eli yli puolet noin 84 hehtaarin kaava-alueesta. 5.1.2 Palvelut Kaava-alueelle suunnitellut palvelut ovat Luppoveden rantapuiston virkistyspalveluita kuten uimaranta ja keskimääräistä paremmin varustettu leikkipuisto eli huvipuisto. Kaava-alueen tuntumaan ja mahdollisesti osittain kaava-alueellekin (VU-alue) on suunnitteilla golf-kentän ratoja. Alueen ulkoilureitistöt ovat monipuoliset ja ulottuvat hyvin laajalle ympäristöön. Muiden palvelujen osalta alue tukeutuu lähinnä Iso-Syötteen ja Syötekeskuksen palveluihin, joista Iso-Syötteen ydinkeskusta sijoittuu aivan Hulhavanahon kaava-alueen viereen. Sieltä löytyvät myös lähimmät kaupalliset palvelut (elintarvikkeet, päivittäiset käyttötavarat, ravintolaja rinnepalvelut). Syötteen alueen Masterplanin mukaiset matkailun kasvutavoitteet edellyttävät palvelurakenteen huomattavaa kohentumista Iso-Syötteen ydinkeskustassa ja mahdollisesti ydinkeskustan laajenemista kohti risteysaluetta Hulhavanahon kaava-alueen eteläpuolelle, mihin kaavaillaan monitoimitaloa ja mahdollisesti safarikeskuksen toimintoja. Kattavammat palvelut löytyvät kauempaa Taivalkosken (30 km) ja Pudasjärven (65 km?) keskustoista. 5.1.3 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteuttaminen 5.2 Aluevaraukset 5.2.1 Korttelialueet Osa voimassa olevan kaavan RM-tonteista on muutettu AO-tonteiksi. Rakennusoikeus kasvaa kaikilla tonteilla. Suurin sallittu kerroskorkeus on kaksi. Huom. AO-alueilla rakennusoikeudet ovat tonttikohtaisia ja tontinrajat ohjeellisia. Ts. oleva suuri tontti voidaan jättää halutessa lohkomatta kaavan esittämällä tavalla, jolloin rakennusoikeus määritellään edelleen tonttikohtaisesti (yhteensä 200 k-m2). Rakennusoikeutta on nostettu toteutuneen tilanteen mukaisesti. 20
Pienempien uusien tonttien tonttikoot ja rakennusoikeudet (120 k-m2 / tontti) vastaavat kutakuinkin Rakkatien varrelle toteutunutta mitoitusta. Suuremmilla uusilla tonteilla rakennusoikeus on 150 k-m2. Nykyisen asemakaavan tonttialueita on yleensä jaettu useammaksi ohjeelliseksi tontiksi maanomistajien toiveiden mukaisesti. Näin oleva rakenne tiivistyy tällä Iso- Syötteen alarinteen keskeisimmällä loma-asuntoalueella. Tiivistäminen antaa kunnallistekniikalle paremman hyötysuhteen ja hiihtokeskuksen palvelut voi tavoittaa jalkaisin tai hiihtämällä. Hulhavanahon pohjoisosaan muodostuu valaistua ulkoilureittiä myötäilevä uusi RM-alue, johon voidaan rakentaa esim. vuokrattavia paritaloja tai kytkettyjä huoneistoja joko kortteli tai tontti kerrallaan. Korttelin 1 uusi tonttijako perustuu nykyiseen maanomistustilanteeseen. Tontteja on laajennettu, jotta lisärakentaminen olisi mahdollista. Tonttikohtaiset rakennusoikeudet vastaavat kutakuinkin samaa tehokkuutta, kuin Rometien varren korttelissa 2. Ajoyhteys Pärjänkievarintieltä on olevan kaava- ja toteutuneen tilanteen mukainen. Nykyisin tonttialueiden 2-3 läpi tapahtuva läpikulku rivitalotontille 1 on haluttu estää ja uusi ajoyhteys muodostaa Rometien kautta. Rometien kautta on myös pääsy tontin 2 pysäköintialueelle. Nykyiset Rakkatien varren tonttialueilla olevat autopaikat eivät riitä, vaan autoja pysäköidään pitkin tienvartta. LPA-1 -alue on tarkoitettu parantamaan Rakkatien kortteleiden autopaikkatilannetta, ei yleiseksi pysäköimisalueeksi. Alueella on nykyisin moottorikelkkavarasto, joka on uuden kaavamääräyksen mukainen. 21
5.2.2 Muut alueet Kaikki kortteleita ympäröivät metsä ja suoalueet on osoitettu lähivirkistysalueiksi VL. Alueet tulee säilyttää mahdollisimman luonnonmukaisina. Alueille sijoittuukin erilaisia luonto- ja maisema-arvoja, jotka on osoitettu kaavassa luo-merkinnöillä. Asutuskumpareiden väliset suot tulee säilyttää luonnontilaisina, jolloin maiseman avaruus ja näkymät ympäristön säilyvät. Tämä on myös edullisinta viheralueiden hoitoa kun ei tarvita hakkuita, pajukoiden raivausta tai nurmikoiden leikkausta. Metsäsaarekkeet suolla tulee myös säilyttää koskemattomina. Asutuskumpareilla kasvavaa puustoa voidaan hoitaa ja tarvittaessa varovasti harventaa. Tekojärven ympärille on rakennettu ulkoilupolut, joista länsipuolinen on valaistu kuntorata ja hiihtolatu. Kuntorata sivuaa uimaranta-aluetta, joka rakennetaan tekojärven rantaan kesällä 2011. Uimarantaan VV liittyen voidaan rakentaa leikkipuisto esim. sen eteläpuolelle VUalueelle, missä on huomioitava myös golfkentän mahdollinen lähtöalue ja harjoitusradat. Ojan varteen on lisäksi varattava polku ja aluetta kalastajia varten. Lisäksi järven rantaan, sen eteläpäähän olisi varattava valkama-aluetta vuokrattaville soutuveneille ja kanooteille. Porojen takia em. aktiviteettialueet uimarannasta etelään on syytä aidata, jotta rakenteet voisivat säilyä ehjinä ja aremmatkin ihmiset uskaltavat alueella liikkua. Olevaan maatilaan liittyvät Hulhavanahon laella ja rinteessä olevat, maisemallisesti tärkeät peltoalueet. Ne tuovat miellyttävää vaihtelua muuten metsäiseen maisemaan. Ne myös paljastavat hienosti maaston pienipiirteisen kumpuilun ja avaavat pitkiä näkymiä ympäristöön. Peltojen soisi säilyvän viljelykäytössä mahdollisimman pitkään. Maatilan pohjois- ja länsipuolella olevat metsä- ja peltoalueet on merkitty maatalousalueeksi M. Talvella 2009-2010 alueen keskelle rakennettu tekojärvi, Luppovesi, ja siihen laskeva Latvanaamanganoja on merkitty vesialueiksi W. Vesialue on rakennettu osin maisemallisista syistä mutta erityisesti virkistyskäyttöä varten. Uimisen ja kalastuksen lisäksi järveä voi käyttää melontaan ja surffaukseen sekä talvella esim. purjeliitoon. 22