Elinkeino- ja 51 07.05.2014 Kaupunginhallitus 144 19.05.2014 Elinkeino- ja 95 12.09.2014 Elinkeino- ja 119 05.11.2014 Elinkeino- ja 133 03.12.2014 Kaupunginhallitus 1 12.01.2015 Keskuskarintien kosteikkoalueen maanvuokrasopimusten irtisanominen 123/10.00.03/2014 ElMaTmk 07.05.2014 51 Kalajoen kaupunki on hankkinut Keskuskarintien eteläpuolisen kosteikkoalueen omistukseensa maanvaihtosopimuksella Etelänkylän jako- ja kalastuskunnalta 1.8.2007. Maanvaihtosopimuksen myötä kaupungista tuli vuokranantaja kuudelle Keskuskarin kainalon alueen mökkiläiselle. Kaupunki on tehnyt uudet vuokrasopimukset mökkiläisten kanssa vuosina 2008-2009. Vuokrasopi mukset ovat toistaiseksi voimassa olevia yhden vuoden irtisanomisajalla. Etelänkylän jako- ja kalastuskunta sekä Kalajoen kaupunki ovat järjestäneet 12.5.2007 tiedostus- ja keskustelutilaisuuden, jossa on tiedotettu alueen maanomistukseen, maankäyttöön sekä kaavoitukseen liittyvistä suunnitelmista. Tilaisuudessa on tuotu esille, että kaupungin tavoitteena on laatia alueelle asemakaava kehittää alueen maankäyttöä merkittävästi. Kalajoen kaupunki on tehnyt kosteikkoalueen mökkiläisten kanssa uudet maanvuokrasopimukset välillä 1.1.2008-1.1.2009. Sopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia ja sopi muksiin on kirjattu yhden vuoden molemminpuolinen irtisanomisaika. Kalajoen kaupunki on käynnistänyt Keskuskarin alueen asemakaavoituksen. Asemakaavan laatimi seen liittyvä osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 18.4.-10.5.2013. Aluetta koskeva kaavaluonnos on tulossa nähtäville tou kokuussa 2014 Maankäyttö- ja rakennuslain 62 :n edellyttämällä tavalla. Kalajoen kaupungin maankäyttöpalvelut on tiedustellut 25.3.2014 päivätyl lä kirjeellä kosteikkoalueen vuokratonttien haltijoiden tavoitteita mökkiensä tulevaisuuden osalta. Kaik ki kuusi vuokratontin haltijaa ovat vastanneet tiedusteluun. Viisi vuokralais ta kuudesta oli halukas ostamaan tontin tai tekemään pitkän tonttia koske van vuokrasopimuksen. Yksi vuokralainen oli kyselyn perusteella valmis luopumaan mökistä ilman korvauksia. Kyselyn perusteella osa vuok ratonttien haltijoista kokee vuokrasopimusten jatkamiseen liit ty vän epätie toisuuden rasitteena. Keskuskarin alueen asemakaavoituksen eteneminen ja sen myötä alueelle suunniteltu merkittävä ra kennustehokkuus luovat painetta vuokrasopimus-
ten irtisanomiseksi. Maanvuokralain 4 :n sekä tontteja koskevien maanvuokrasopimusten eh tojen mukaan vuokrasopimukset voidaan irtisanoa yhden vuoden irtisano misajalla. Maanvuokralain 5 luvun mukaan vuokranantajalla (kaupungilla) on oikeus, mutta ei velvollisuutta lunastaa vuokra-alueella sijaitsevat ra kennukset tai laitokset. Esityksen oheismateriaalina on kartta 1:2500. Elinkeino- ja esittää kau pun ginhallitukselle, että Kalajoen kaupunki irtisanoo lii tekartalle merkityt Kes kuskarin kosteikkoalueen vuokratonttien vuokrasopi mukset alueen maan käy tölle asetettujen tavoitteiden ja käynnistyneen asemakaavahank keen perusteella. Irtisanottavat vuokrasopimukset ovat: 1. Heikki ja Leena Junnikkala 2. Paavo Tavastin kuolinpesä 3. Arvi Ojalan kuolinpesä 4. Job Heikkisen kuolinpesä 5. Risto Kärjä 6. Antero ja Anne Penttilä Edellä mainitut maanvuokrasopimukset irtisanotaan 30.9.2015 alkaen. Elinkeino- ja : Hyväksyttiin. Merkittiin, että Raili Myllylä poistui esteellisenä asian kä sittelyn ajak si. Khall 19.05.2014 144 (Valmistelija: kaupunginsihteeri Otso Juvonen) Esityslistan oheismateriaalina on kartta 1:2500. Kaupunginjohtaja: Kaupunginhallitus hyväksyy elinkeino- ja maankäyttö toi mikunnan esityksen. Kaupunginhallitus: Merkittiin, että maanmittausteknikko Ari Matkaselkä ja kaavoituspäällikkö Aleksiina Paakki osallistuivat tämän asian käsittelyyn klo 19.34-19.50. Merkittiin, että kaupunginhallituksen puheenjohtaja Raili Myllylä ilmoitti olevansa esteellinen osallistumaan tämän asian käsittelyyn ja päätöksen tekoon ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi. Puheenjohtajana toimi tämän asian käsittelyn ajan kaupunginhallituksen varapuheenjohtaja Alpo Puusaari. Päätösesitys hyväksyttiin yksimielisesti.
ElMaTmk 12.09.2014 95 Kalajoen kaupunginhallitus on päättänyt kokouksessaan 19.5.2014 144 irtisanoa Keskuskarin kosteikkoalueen kuusi maanvuokrasopimusta. Irtisanotut vuokrasopimukset ovat: 1. Heikki ja Leena Junnikkala 2. Paavo Tavastin kuolinpesä 3. Arvi Ojalan kuolinpesä 4. Job Heikkisen kuolinpesä 5. Risto Kärjä 6. Antero Penttilän kuolinpesä ja Anne Penttilä Kaupunginhallituksen päätöksestä 19.5.2014 144 on jätetty oikaisuvaatimus, jonka ovat allekirjoittaneet edellä mainitut vuokralaiset Risto Kärjää lukuunottamatta. Kaupunginhallitus käsitellyt oikaisuvaatimuk sen kokouksessaan 16.6.2014 168 ja hylännyt oikaisuvaatimukset kaik kien osalta. 30.6.2014 on käyty neuvottelu Junnikkalan perheen kanssa. Neuvottelus sa on todettu kaupungin tavoitteet alueen tulevan maankäytön suhteen se kä perusteet vuokrasopimusten irtisanomiselle. Neuvottelussa käytiin myös läpi keinoja, joilla vuokrasopimusten irtisanomisten vaikutuk sia kyet täisiin lieventämään. Tällaisina keinoina mainittiin mm. kaupungin toimesta tarjottavat korvaavat tontit nykyisiltä tai tulevilta kaava-alueilta. Junnikkalan näkemys korvauksista perustui suoraan rahalliseen korvauk seen tai tontin/tonttien luovuttamisesta rahakorvausta vastaavasta sum masta. Yhteisesti sovittiin, että kaikkien vuokralaisten kanssa pyritään käy mään elokuussa vastaavat neuvottelut, joissa tarkennetaan kunkin vuokra laisen tavoitteet ja vaihtoehdot lieventävistä toimista. Neuvotteluja päätet tiin jatkaa elokuussa, kun tavoitteet ovat kaikkien osalta selvät. Kesä- ja elokuussa käytyjen neuvottelujen yhteenvetona voi todeta, että kaikki vuokralaiset ovat esittäneet ensisijaisesti rahallisen vaatimuksen raken nusten arvon korvaamisesta. Edellä mainitut vuokralaiset Risto Kärjää lukuunottamatta jät täneet 4.7.2014 yhteisesti laaditun kunnallisvalituksen Pohjois-Suomen hallinto-oikeudelle. Hallinto-oikeus pyytänyt Kalajoen kaupunginhallituksel ta lausuntoa valitukseen liittyen. Lausunto on valmisteltu maankäyttöpalve luissa yhteistyössä Kuntaliiton lakiosaston kanssa. Kuntaliiton näkemyksen mukaan kunnallisvalituksessa esitetyt seikat eivät kaikilta osin kuulu hallinto-oikeuden toimivaltaan tai ovat muutoin perusteettomia. Kaupunginhallitus on käsitellyt lausuntoa kokouksessaan 8.8.2014. Elinkeino- ja keskustelee ja linjaa etenemistapaa vuokralaisten kanssa käytävissä jatko neuvotteluissa. Elinkeino- ja : Elinkeino- ja totesi, että eri osapuolia tyydyttävään neuvottelutulokseen pyritään jatkamalla neuvotteluja vuokralaisten kanssa. Ennen neuvottelujen jatkamista kaupunki tilaa oman ulkopuolisen tahon tekemän kiinteistöarvion rakennusten teknisestä arvosta. Arviossa pyritään
huomioimaan vuoden 2007 jälkeen tapahtuneet rakennustoimenpiteet tai perusparannukset. Arvioiden valmistumisen jälkeen valmistellaan maanmittausteknikon toimesta esitystä mahdollisista korvauksista. ElMaTmk 05.11.2014 119 Keskuskarin kosteikkoalueen vuokratonteilla sijaitsevien rakennusten kiinteistöarvioinnit on suoritettu 1.-2.10.2014. Kiinteistöarvioinnit on suorittanut rakennusinsinööri Vesa Östberg. Rakennuksille on arviokirjoihin merkitty kohteiden käypä arvo. Kiinteistöarvioinneista voidaan yhteenvetona todeta, että asianosaisten esittämät korvausvaatimukset ovat kahta lukuunottamatta korkeammalla tasolla, kuin Östbergin laatimissa arviokirjoissa. Yhdessä alueen mökeistä on tehty täydellinen peruskorjaus 1.8.2007 jälkeen, jolloin alue on siirtynyt kaupungin omistukseen. Muiden alueen rakennusten osalta rakennusten kuntoon kohdistuvat toimenpiteet ovat olleet lähinnä normaaleja kiinteistön ylläpitoon liittyviä toimenpiteitä. Keskuskarin kosteikkoalueen maanvuokrasopimukset ovat Maan vuok ra lain 5 luvun mukaisia maanvuokrasopimuksia, jonka 76 mainitaan vuokra-alueeseen liittyvien parannustoimenpiteiden ja sillä olevien rakennusten tai lai tos ten kor vaa mi sesta seuraavasti: "Vuokramiehellä on oikeus saada korvausta vuokra-alueelle tekemistään parannuksista vain, mikäli siitä on sovittu. Jos vuokramies on rakentanut vuokra-alueelle rakennuksen tai laitoksen, on vuokranantajalla, jollei toisin ole sovittu, oikeus lunastaa rakennus tai laitos 34 :n 3 momentissa säädettyjen perusteiden mukaan määrättäväs tä hinnasta, mikäli hän ennen vuokrasuhteen päättymistä on vuokramie helle siitä kirjallisesti ilmoittanut. Milloin vuokranantaja ei lunasta rakennus ta tai laitosta, on vuokramiehen, mikäli ei toisin ole sovittu, kolmen kuukau den kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä siirrettävä se pois ja pantava niiden paikka kuntoon. Vuokranantajalla on muussa tapauksessa oikeus vuokramiehen lukuun myydä ne julkisella huutokaupalla ja huolehtia niiden paikan kuntoonpanosta." Vuokrasopimusten irtisanomisprosessin yhteydessä käytyjen neuvotteluje n ja kokouskäsittelyjen perusteella on todettu, että tavoitteena on saada syntymään molempia osapuolia tyydyttävä ratkaisu. Elinkeino- ja päätti kokouksessaan 12.09.2014 95, että kaikista vuokratonteilla sijaitsevista rakennuksista teetetään kiinteistöarviot yhden arvioitsijan tekemänä. Kiinteistöarvioinnit on suoritettu 1.-2.10.2014. Kaupungin tulee seuraavaksi päättää rakennusten korvaustason perusteista ja muis ta ehdoista esitettäväksi vuokratonttien haltijoille. Maanvuokralain 3 luvun "Muun asuntoalueen vuokra" mukaisissa vuokrasopimuksessa ovat kun nat käyttäneet yleisesti lunastushintana 60 % kohteen teknisestä arvosta. MVL:n 3 luvun 55 mukaan vuokranantajalla on velvolli suus lunastaa vuokra-alueella olevat rakennukset, jollei toisin ole sovittu. Kun talii ton van hois sa sopimusmalleissa on myös käytetty kyseistä 60 %
ElMaTmk 03.12.2014 133 lunastushintaa kohteen käypästä arvosta. Esityksen oheismateriaalina ovat vuokratonteilla sijaitsevien rakennusten ar viokirjat sekä yhteenveto rakennusten käypään ja tekniseen arvoon perus tu vista hin ta-arvioista. Rakennusten tekniseen arvoon perustuvat hinta-arviot esitellään kokouksessa. Elinkeino- ja päättää, että Keskuskarin kosteikkoalueen vuokratonttien haltijoille tarjotaan vuokra-alueilla sijaitsevista rakennuksista lunastuskorvausta seuraavasti: 1. Rakennuksista tarjotaan Vesa Östbergin 3.11.2014 laatimaan hinta-arvioon perustuen 60 % korvaus kohteiden teknisestä arvosta. 2. Antero Penttilän kuolinpesän ja Anne Penttilän kuolinpesän omistamalle rakennukselle pyritään määrittämään tekninen arvo vuoden 2007 tasossa, jolloin alue on tullut kaupungin omistukseen. Penttilät ovat tehneet vuonna 2011 rakennukseen täydellisen peruskorjauksen tietoisena korjaukseen tai rakentamiseen liittyvästä riskistä alueen tulevaisuuden suhteen. 3. Edellytyksenä lunastuskorvausten maksamiselle on, että Keskuskarin kosteikkoalueen vuokralaiset luopuvat kaikista vaatimuksistaan ja oikeustoimista sopimusten irtisanomiseen liittyen. Todettiin, että maanvuokralain 3 luvun (Muun asuntoalueen vuokra) mukaisissa sopimuksissa on vallitseva käytäntö, että mahdollinen korvausprosentti on 60 % kohteen teknisestä arvosta. MVL 3 luvun sopimukset ovat pääsääntöisesti 50 vuoden sopimuksia, jonka katsotaan olevan rakennusten tekninen elinikä. Kaupunginhallituksen 19.5.2014 144 irtisanomat vuokrasopimukset ovat MVL 5 luvun mukaisia maanvuokrasopimuksia. Elinkeino- ja : Hyväksyttiin. Merkittiin, että Raili Myllylä poistui esteellisenä asian käsittelyn ajak si. Vuokratonteilla sijaitsevien rakennusten korvauksista ja muista so pi mus ehdois ta on käyty neuvottelu 11.11.2014. Risto Kärjää tai hänen edus ta jaansa lukuunottamatta paikalla olivat kaikki vuokratonttien haltijat tai hei dän nimeämänsä edustajat. Kaupungin edustajina kokouksessa olivat kau pungin joh ta ja ja maanmittausteknikko. Kokouksessa vuokralaisille esi tet tiin kaupungin tekemä tarjous elinkeino- ja maankäyttötoimikunnan 5.11.2014 119 päätöksen mukaisesti. Vuokralaiset esittivät neu vot te lus sa, että rakennuksista suoritettava korvaus olisi 100 % rakennusten tek ni nen arvo. Neuvottelussa sovittiin, että maanmittausteknikko laatii vuok ra lai sil le uuden neuvotteluun perustuvan esityksen rakennuksista mak set ta vis ta
korvauksista (80 % teknisestä arvosta) sekä muista so pi mus eh dois ta. Päivitetty sopimusesitys on lähetetty vuokralaisille 13.11.2014 säh kö pos titse. Sopimusesityksen ja siihen liittyvän korvausesityksen, joka on 80 % raken nus ten teknisestä arvosta ovat 2.12.2014 mennessä hyväksyneet kaikki Keskuskarin kosteikkoalueen vuokratonttien haltijat. Heikki ja Leena Junnik ka la sekä Paavo Tavastin kuolinpesä ovat lisäksi esittäneet, että heil le varattaisiin oikeus tontin varaamiseen Kesärannan tulevalta kaa va-alu eel ta ennen tonttien julkista hakua. Kaikilta vuokratonttien haltijoilta on tämän jälkeen vielä varmistettu mahdollinen kiinnostus tontin va raus op ti oon Kesärannan alueelta. Muut vuokralaiset ovat vahvistaneet, että kiin nos tusta tontin varaamiseen ei ole. Esityksen oheismateriaalina on maanmittausteknikon 13.11.2014 vuok ralai sil le jättämä sopimustarjous, yhteenveto tarjotuista rakennusten lu nastus kor vauk sis ta, Anne Penttilän 23.11.2014 jättämä vastatarjous ja tarjouk sen hyväksymisilmoitus 1.12.2014 sekä Urpo Tavastin 23.11.2014 jättä mä vastatarjous ja tarjouksen hyväksymisilmoitus 2.12.2014. Elinkeino- ja esittää kaupunginhallitukselle 1. Hyväksyttäväksi oheismateriaalina olevan sopimuksen sekä siihen liitty vät rakennusten lunastuskorvaukset. 2. Sopimus tehdään kaupungin 13.11.2014 jättämään tarjoukseen hyväk sy mi sen sä osoittaneiden vuokralaisten: Heikki ja Leena Jun nik kalan, Job Heikkisen kuolinpesän, Arvi Ojalan kuolinpesän, Antero Pentti län kuolinpesän ja Anne Penttilän, Paavo Tavastin Kuolinpesän sekä Ris to Kärjän kanssa. 3. Lisäksi Heikki ja Leena Junnikkalalle sekä Paavo Tavastin kuo lin pesäl le varataan oikeus ennakkovarata yksi (1) loma-asuntotontti tu leval ta Kesärannan kaava-alueelta. Tontin mahdollinen luovutus ta pahtuu kaupunginvaltuuston hyväksymillä tontinluovutusehdoilla ja -hinnal la. 4. Kaupunginhallitus valtuuttaa kaupunginjohtajan allekirjoittamaan raken nus ten lunastukseen liittyvät sopimukset kaupungin puolesta. Khall 12.01.2015 1 Elinkeino- ja : Hyväksyttiin. Merkittiin, että Raili Myllylä poistui esteellisenä asian käsittelyn ajaksi. Merkit tiin, että Jouni Jyrinki poistui asian käsittelyn aikana klo 10:06 ja Pekka Mär sy lä poistui asian käsittelyn aikana klo 10:20. (Valmistelija: kaupunginsihteeri Otso Juvonen) Esityksen oheismateriaalina ovat maanmittausteknikon 13.11.2014 vuok ralai sil le jättämä sopimustarjous, yhteenveto tarjotuista rakennusten lu nastus kor vauk sis ta, Anne Penttilän 23.11.2014 jättämä vastatarjous ja tarjouk sen hyväksymisilmoitus 1.12.2014 sekä Urpo Tavastin 23.11.2014 jättä mä vastatarjous ja tarjouksen hyväksymisilmoitus 2.12.2014. Kaupunginjohtaja: Kaupunginhallitus hyväksyy elinkeino- ja maankäyttötoimikunnan esi tyksen.
Kaupunginhallitus: Merkittiin, että maanmittausteknikko Ari Matkaselkä osallistui tämän asian kä sit te lyyn klo 18.04 18.12. Merkittiin, että kaupunginhallituksen jäsen Kullervo Niemelä saapui kokouk seen klo 18.05. Merkittiin, että kaupunginhallituksen puheenjohtaja Raili Myllylä ilmoitti olevan sa esteellinen osallistumaan tämän asian käsittelyyn ja pää tök sen tekoon ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi. Puheenjohtajana toimi tämän asian käsittelyn ajan kaupunginhallituksen va ra pu heen joh ta ja Alpo Puusaari. Päätösesitys hyväksyttiin yksimielisesti.