Allianssihanke Vuolukiventie 1b Vuolukiventien projektiallianssin pidennetty takuu ja sopimukseen sisältyvä ylläpito 9.12.2014 Marko Räisänen SRV Rakennus Oy
Vuolukiventie 1b peruskorjaus Vuolukiventie 1b:n kiinteistö on Sosiaalinen asuntotuotanto Oy Saton tuotantoa 1960-luvun lopulta, rv. 1968 Allianssimallilla toteutettu peruskorjaushanke sisältäen pihapiiriin rakennetun uudisrakennuksen Peruskorjausosa 14 770 brm2 (256 asuntoa/12 prsh.), uudisrakennus 1120 brm2 (27 asuntoa) Uusia asuntoja peruskorjattavalle osalle 50 asuntoa + 27 asuntoa käsittävä uudisrakennus Julkisivut ja piha-alue suojeltu Toteutus 01/2012-12/2013 (rakentaminen 06/2012-12/2013) + takuuaika -12/2018 2
Vuolukiventie 1b peruskorjaus (jatkoa) Hankkeen allianssisopimuskumppanit: HY (rakennuttaja), SARC (pääsuunnittelija), SRV (päätoteuttaja) Kiinteistön peruskorjaaminen, tilojen käytön tehostaminen ja energiatehokkuuden parantaminen Peruskorjaus nykyvaatimustasoon kiinteistön ominaispiirteet huomioiden ja peruskorjauksen aikana toiminnot säilyttäen Asuntojen lukumäärän maksimointi viranomaismääräykset huomioiden Kiinteistön taloteknisten järjestelmien uusiminen Ulkovaipan lämmöneristävyyden parantaminen 3
Pidennetyn takuuajan haasteet ja mahdollisuudet Peruskorjauksen lähtökohdat - peruskorjauksen laajuus - innovatiiviset tekniset ratkaisut takuuaika YSE 1998 mukaisesta takuuajasta poikkeaminen Takuuaika 5 vuotta Peruskorjauksen vaiheittainen käyttöönotto, ensimmäisen osa-alueen luovutus 12/2012 -> koko kohteen luovutus 12/2013 Hankeosapuolien sitouttaminen hankeaikaan (7-vuotta) Allianssi on voimassa takuuajan loppuun saakka ja hankeosapuolet yhteisvastuussa takuuaikaisista korjauksista ja toimenpiteistä 4
Pidennetyn takuuajan haasteet ja mahdollisuudet (jatkoa) Allianssimallissa takuuaikaiset velvoitteet eivät lähtökohtaisesti keskity ainoastaan virheiden/puutteiden korjaamiseen, vaan tavoitteena on myös ylläpitää kiinteistön kunto ja käyttökustannukset (energiantehokkuuden hallintakeinoin) asetetulla tasolla Pidennetyn takuuajan vieminen alihankintasopimuksiin ja sen mukanaan tuomien velvollisuuksien jalkauttaminen toteutukseen => toteutusvaiheen laatutietoisuuden heijastus takuuaikaan Kiinteistön huoltotehtävät, vaikuttamismahdollisuudet ja niiden merkitys 5
Alihankintasopimukset Alihankintayritysten ymmärrys pidennetyn takuuajan tarkoitusperästä ei vain takuun antaminen työsuoritteelle => yleisen rakentamistason laadun parantaminen Alihankkijat sitoutuivat normaalista takuuajasta poikkeavaan takuuaikaan, osa alihankkijoista lisäksi sitoutettiin takuuaikana suoritettaviin huoltovelvoitteisiin 5 vuoden ajalle (mm. LVVsäädöt, IV-huollot, hissin täyshuolto, vihertyöt) Hankintahinnoiltaan suurimmissa urakoissa haasteena takuuajan vakuuden asettaminen 5 vuodelle Takuuajan tarkastukset, 2-vuotta 5-vuotta Pidennetyn 5-vuoden takuuajan hintavaikutus suhteessa hyötyyn 6
Lähtökohdat kiinteistön ylläpitoon Allianssiurakan kilpailutus valintakriteerinä mm. esitys ylläpitokustannusten hallinnasta 2.3) Ylläpitokustannusten hallinta Kirjallinen selvitys siitä, millä suunnitteluratkaisuilla energian kulutusta alennetaan ja kiinteistön ylläpito on edullista. Käyttöikälaskelma. Energiataloudellisuus tarjousvaiheen suunnitteluratkaisut Kehitysvaiheessa suunnitteluratkaisujen jalostaminen => lähtökohtana energiatehokkuuslaskelmat ja simulointimallit suunnitteluratkaisujen valinnalle hankebudjetti ja käyttöikälaskelmat huomioiden 7
Ylläpitokustannusten hallinta Avaintulosalueeksi asetettu Energiankulutus jatkuva seuranta ja kuukausittainen raportointi, poikkeavuuksien osalta jatkotoimenpidemääritykset Laadukas toteutus ja oikein valitut ratkaisut takuuaikaisten korjausten minimoiminen asukasviihtyvyys (rakennusten kunto, järjestelmien toimivuus, yksilökohtaiset käyttökokemukset ) => vuokrausasteen maksimointi => yhteydenotoista aiheutuvien selvitysten ja tutkimusten minimoiminen järjestelmien huoltovälin ja käyttöiän maksimointi 8
Takuuajan toimintamalli Takuuajan ohjauksesta vastaavan työryhmä => selkeän kirjallisen toimintamallin luominen yhteistyössä hankeosapuolien kesken => takuuvaiheen avaintulosalueiden asettaminen: Energia/Kestävä kehitys 70% (lämmönkulutus 60%, sähkönkulutus 25%, vedenkulutus 15%) SEKÄ Hanketyytyväisyys 30% (asukastyytyväisyys + korjaustyöt asunnoissa) Hoito- ja huolto-ohjelman laatiminen, hoito-ohjelman mukaiset toimet huoltoyhtiön vastuulla, huolto-ohjelman mukaiset toimet allianssin vastuulla Takuuaikana pidettävät seurantakokoukset 9
Asukas-/hanketyytyväisyys Ohjaavana huolto- ja hoito-ohjelman noudattaminen - todentaminen takuuajan seurantakokouksissa, käyttäjän ja hankeosapuolten kokemukset Kiinteistön säännönmukainen kunnossapito - huoltoliikkeen merkitys korostuu Yhteydenottoihin reagoimisen nopeus Takuun piiriin kuuluvien virheiden ja puutteiden korjaukset => toimintamalli korjausten suorittamiselle - korjauksen suorittava taho - kiinteistössä varalla säilytettävät materiaalit ja laitteet - viestintä ja tiedottaminen - kiinteistössä toimiminen 10
Ylläpitokustannusten hallinta - Energiansäästö >14% <29% <29% 11
12 Ylläpitokustannusten hallinta (jatkoa)
Ylläpitokustannusten hallinta Energiansäästö (jatkoa) Jatkotoimenpidemääritykset, esimerkki: Ohjeet huollolle Vikatilanne: Poistoilmalämpöpumppuilta kytkeytyy kompressori pois päältä ja antaa hälytyksen. Vikailmoitus poistoilmalämpöpumpulla: Korkea Paine Komp. Ongelma: Lauhduttimen lämmöntalteenottoverkoston virtaama liian alhainen. Toimenpiteet: Tarkista rakennusautomaatiojärjestelmästä lämmöntalteenottojärjestelmän läpi kulkema kokonaisvirtaama, kuva 1, mittaustulos LTO01_FE51. Virtaaman tulisi olla yli 20 m3/h. Jos virtaama on alle 20 m3/h, tarkista venttiileiden LTO01_TV51, LTO01_TV52 ja LTO01_TV53 asennot. Jos kaikkien venttiileiden asennot ovat 0 %, johtuu vikatilanne venttiileiden aiheuttamasta kuristuksesta. Toimi tällöin seuraavasti: Aja venttiili LTO01_TV52 käsiohjauksen kautta auki, esim 30 %. Varmista että lämmöntalteenottoverkoston kokonaisvirtaama lähtee nousemaan. Jos poistoilmalämpöpumput ovat poiskytkeytyneet myös lämmöntalteenottoverkostolta palaavan veden lämpötila, LTO01_TE54, on todennäköisesti laskenut alle rajoitus asetuksen. Mikäli näin on tapahtunut, avaamalla venttiilin LTO01_TV52, saadaan lämmöntalteenottoverkoston lämpötilatasot nostettua. Näin lämmöntalteenottoverkosto lämpeää kaukolämmöllä peruskorjausosan patteriverkostolta palaavan lämpimän veden avulla. Kun virtaama, LTO01_FE51, on saatu nousemaan, käy kuittaamassa poistoilmalämpöpumppujen hälytykset pois ja varmista että kompressorit lähtevät käyntiin. Seuraa verkoston lämpötilan nousua. Kun lämmöntalteenotto-verkoston poistoilmalämpöpumpuilta palaava vesi, LTO01_TE54 on noussut rajoitusasetuksen yli, muuta venttiilin LTO01_TV52 ohjaus takaisin automaation ohjattavaksi. 13
Yhteenvetona Hankeorganisaation sitouttaminen takuuaikaisiin tavoitteisiin jo tarjousvaiheessa Takuuaikaisten kustannusten ja käyttöönoton jälkeisten toimintojen huomioiminen suunnitteluratkaisuissa ja toteutuksessa tarjousvaihe -> asetetut tavoitteet täyttävät alustavat suunnitteluratkaisut kehitysvaihe -> menetelmien ja ratkaisujen jalostaminen toteutusvaihe -> sovitut tavoitteet täyttävät menetelmät - aika, laatu, kustannukset käyttöönotto ja takuuaika -> sovitut kirjalliset pelisäännöt pitkälle takuuajalle ja tavoitteiden seuraaminen / reagoiminen poikkeavuuksiin => takuuaikaisten toimintojen ja ylläpitokustannusten hallinta Hankeosapuolten tahtotila, sitoutuneisuus ja yhteistoiminnallisuus koko hankeprosessin ajan takuuajan loppuun saakka avainasemassa asetettujen tavoitteiden saavuttamiseksi. 14
15 KIITOS!