5.6.2015 i, SAAPUNUT 08. 06. 2015 Hämeenlinnan hallinto-oikeus Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu 1 13100 Hämeenlinna hameenlinna hao@oikeus fi Kunnallisvalitus Asia, josta valitetaan Heinolan kaupunginhallituksen päätös 11.5.2015 158 "Matti Sepän oikaisuvaatimus / Hevossaaren, Korpinmaan ja vasikkasaaren loma-asumiseen tarkoitettujen vuokrapalstojen vuokraamisen ja myymisen yleiset perusteet ja hinnoittelu." Kaupunginhallituksen päätös 23 3 2015 102 (LIITE 1 Valittaa ja prosessiosoite Vaatimus Matti Seppä, kiinteistöinsinööri Savontie 13 A 1, 18100 Heinola matti seppa @pp.phnet fi 040 8218651 Kaupunginhallituksen päätös 23 3.2015 102 on kumottava Heinolan kaupungin on korvattava tästä asiasta minulle aiheutuneet oityskorkoineen kuukauden kuluessa päätöksen antamisesta. Perustelut Kaupunginhallituksen päätös menee hallituksen toimivallan ulkopuolelle sekä on johtosäännön ja kaupunginvaltuuston voimassa olevien päätösten vastainen Kaupunginhallituksen päätös johtaa maankäyttö- ja rakennuslain vastaiseen maankäyttöön ja rakentamiseen. Päätös on lisäksi syrjivä. Kaupunginhallituksen päätös on tehty lainvoimaa vailla olevan kaupunginvaltuuston päätöksen 15 9 2014 81 perusteella (hallinto-oikeudessa asia 01519/14/2299) "Ruotsalaisella sijaitsevien kaupungin omistamien vuokrapalstojen vuokra-arvojen ja sopimuskäytännön määrittely " Asiaan liittyy myös kaupunginhallituksen päätöksestä 15.12 2014 453 tekemääni valitukseen, 00178/15/2299
Pyydän huomioimaan aikaisemmin tekemäni ja ratkaisematta olevat alussa mainitsemani valitukset ja niiden yhteydessä lausumani Kaupunginhallituksen päätöksen 102 johdanto Johdannossaan kaupunginhallitus käsittelee vuokrapalsta -asiaa varsin laajasti. Olisi ollut syytä tarkastella myös sitä tilannetta, minkä takia ollaan nykyisessä vaiheessa.: Kaupunginvaltuusto päätti 25 5 1998, että silloisten palstojen vuokraaikoja jatketaan 15 vuotta eli 31 12.2014 saakka Vastoin asiantuntijoiden kantaa silloinen kansliapäällikkö (Arasalo) ja kaupunginjohtaja (Rotko) valmistelivat vuokra-asian siten, että maanvuokraksi päätettiin sijainnista ja laadusta riippumatta 0,168 senttiä neliömetriltä Kaupunginhallituksen päätöksen 15 9 2014 81 mukaisella hinnoittelulla ja vaikkapa vain 4 % vuosivuokralla kunkin 2700 m2:n palstan (keskikoko) vuokramies on teoreettisesti Kaupungin menetys taitamattoman ja saamattoman toiminnan johdosta on siis yli 3 miljoonaa euroa Kalliiksi on tullut! Kaupunginhallitus jatkaa viidentoista vuoden takaista taitamatonta ja kelvotonta menettelyä tarjoamalla pienelle osalla luksusalueiden haltijoille maata alle käyvän vuokratason (4 % pääoma-arvosta) Epäselväksi on jäänyt, mikä rooli kaupunginhallituksen puheenjohtajalla (Raili Hilden, ent Rotko ) on ollut vuokrapalsta-asiassa, sillä hanellä on ollut vuokrapalsta hallinnassaan (Korpinmaantie 181e) Paavo Rotkon johdolla valmisteltiin edellinen päätös kaupunginvaltuustolle v 1998. Raili Rotko (nyk. Hilden ) on ollut ilmeisen jäävi kaupunginhallituksen puheenjohtajana päättämään vuokra -asioista; sillä hänellä on saattanut olla intressi vaikuttaa päätöksen sisältöön suuntaan tai toiseen 1 Kaupunginvaltuuston myönnettyä taas kerran tili- ja vastuuvapaus kaikille valtaviin menetyksiin syyllisiksi arvelemilleni henkilöille on pakko vetää johtopäätös, että kaupungissa on käytössä ns "mulkkulisä-järjestelmä". Johdanto -otsikon alla kh toteaa, että "Kaupunginhallitus päättää teknisen toimen johtosäännön mukaan rakentamattomien kiinteistöjen ja määrdalojen myymisessä ja vuokralle antamisessa noudatettavista yleisistä perusteista ja niiden hinnoittelusta " Kaupunginhallituksen alaisen teknisen lautakunnan johtosäännöllä ei voida antaa määräyksiäoikeuksia kaupunginhallitukselle. Kaupungilla on noin 5000 ha maata, josta ainakin 4000 ha on rakentamatta. Mitään sellaista muutosta kunnallishallinnossa ei ole tapahtunut, että kaupunginhallitus saisi päättää kunnan tärkeimmän omaisuuden myymisestä ja hinnoittelusta. Käyvältä arvoltaan tämä kaupunginhallituksen käsiinsä kaappaaman maan arvo on noin 50 miljoonaa euroa Alueen kehittäminen ja kaavoitus Kaupunginhallitus on tarkastellut vuokrapalsta -asiaa myös pysyvän asu- 2
tuksen kannalta " kaupungin omistaman erityisen arvokkaan ia siiainniltaan otollisen alueen käyttämistä osaltaan myös pysyvään asumiseen ja kiinteänä osana Heinolan kaupunkirakennetta." (allev.. Matti Seppä) Kaupunginhallituksen olisi tullut päättää vuokrapalsta -asian kuntalaisten ja kaupungin yleisen edun mukaisesti Tämä olisi edellyttänyt yleiskaavan ja asemakaavan laatimista Rantaosayleiskaava ei ole riittävä käytännössä kokonaan uuden kaupunginosan perustamiseksi Kaupunginhallituksen päätös on syrjivä ja kunnan edun vastainen. Päätös on myös MRL.n vastainen, koska tarkoituksena on muodostaa taajaasutusta ilman asemakaavaa. Mikäli alueen asemakaavoitus olisi aloitettu edellisen vuokrausta koskevan kaupunginvaltuuston päätöksen jälkeen v. 1998, olisi asemakaava ollut lainvoimainen jo kymmenkunta vuotta Jatkamalla kaavoittamattoman maan vuokrausta ja antamalla vuokralaisille ostomahdollisuus, kaupunginhallituksen todetaan kaupunginhallituksen omin sanoin " heikentävän ja rajoittavan laadullisesti sekä taloudellisesti kestäviä kaavoituksellisia kehittämismahdollisuuksia" Kuntalain 23 n mukaan kunnanhallituksen on valvottava kunnan etua. Yksityisen edun on siis väistyttävä kunnan edun tieltä Kaupunginhallituk-I sen päätös on kuntalain vastainen Palstojen vuokraaminen Kaupunginhallitus vetoaa päätöksessään kaupunginvaltuuston periaatepäätökseen, joka kaupunginhallituksen omasta mielestä ei ole päätös (ei valitusoikeutta). Päätös on odottamassa hallinto -oikeuden päätostä. Kaupunginvaltuuston periaatepäätös siirtokelpoisuudesta syntyi kaupunginvaltuustossa syyskuussa 2014 yhden valtuutetun esityksestä ilman, että valtuutetuille olisi selostettu päätöksen taloudellista merkitystä Siirtokelvoton vuokraus on sovittavissa tarkoituksenmukaisesti ja vuokramiehelle edulliseksi, mutta siirtokelpoiseen vuokrasopimukseen on sovellettava yleisiä markkinaehtoja. On aivan selvää, että osalle vuokrapalstoista tullaan käyttämään pysyvään asumiseen. Tällöin joudutaan tilanteeseen, vuokra -ajan päätyttyä vuokramies joutuu luovuttamaan omaisuutensa kaupungille korvauksetta Kaupungin asemakaava -alueilla olevat saavat omaisuudestaan 60 % teknisestä arvosta Kaupunginhallituksen päätös on syrjivä. 1 Päätös on syntynyt riittämättömän valmistelun pohjalta Kaupunginvaltuusto ei ole ymmärtänyt tekemänsä päätöksen merkitystä Palstojen myyminen Kaupunginhallitus viljelee termiä " korkein käypä arvo" Lainsäädäntö ei tunne kyseistä termiä muualla kuin lunastuksissa puolustustarkoituksiin. Oikean markkinoinnin jälkeen saadaan selville "käypä arvo" Kaupunginhallitus on saanut kaksi arviota palstojen arvoista Arviot poikkeavat toisistaan +157 %. -93 %. On tosiasiallisesti ja tieteellisesti väärin lausua, että arvion tarkkuus olisi esimerkiksi ±20 %. 3
Kaupunginhallitus lausuu : Koska kaupunki ei myy palstoja, on arvioitsijoiden arvioita kåyvistä hinnoista korotettu 15 % Ila, jotta päästäisiin lähemmäksi käypää hintatasoa (tarjouskilpailulla saatavaa hintatasoa). Kaupunginhallitus sekoilee asiassa tavalla, joka jättää monia kysymysmerkkejä päätöksenteon ratiosta Kohdassa 13) lausutaan, että vuokria tarkistetaan vakituisen asunnon vuokratontteja vastaaviksi Tällä hetkellä vakituisen asunnon vuokratontit maksava käyvästä arvosta 5 % vuokraa Rantapalstoilta perittäisiin vain 4 % päaomasta, eli alennusta annettaisiin 20 % Vuokranmaksun korottamisen perusteet on lausuttava vuokrasopimuksessa Päätöksenteon mielivaltaisuutta kuvaa Huvisen ja Jaakkolan esitys kaupunginhallittuksessa, että Vasikkasaarentie 184 palstan arvoksi merkitään 180 000 euroa Kaupunginhallituksen mainitsema Mikko Helenius ar- Edelleen mielivaltaisuuttaja osoittaa se, että Jaakkolan ja Kasurisen ehdotus ja perustelu siitä, että myyntiarvoja ei koroteta 15 %, hyväksyttiin kaupunginhallituksessa Jos ehdotuksen tekijöiden ajatusmaailma ja kaupunginhallituksen päätös viedään reaalitalouteen, tarkoittaisi se sitä, että jos olet maksanut 5 %.n mukaista vuokraa kaksikymmentä vuotta, saat tontin omaksesi maksutta. Toinen, joka on ostanut tontin samaan aikaan ja on maksanut 20 vuotta korkoa pääomalle (5 %), on ollut tosi tyhmä Kaupunginhallituksen päätös on tässäkin suhteessa syrjivä Palstojen rajojen tarkastaminen ja lohkominen Kaupunginhallitus lausuu, että lohkomiskustannukset tulevat palstan ostajan tai vuokralaisen maksettavaksi. Vuokramiehellä ei ole itsenäistä oikeutta hakea lohkomista Kiinteistönmuodostus ei muutoinkaan ole järkevää kaavoittamattomalla vuokra -alueella Kiinteistönmuodostus tulee haittaamaan asemakaavoitusta, joka tulee vääjäämättä vastaan viimeistään tulevan " Uuden Lahden" toimesta, mikäli Heinolan päättäjillä ei ole halua / kykyä edistää järjestyneen yhteiskunnan rakentamista. Se seikka, että palstojen lohkomisella varmaankin tavoitellaan lohkomismaksujen, nykytaksoilla n 65 000 euroa, perimistä kaupungille kaupungin oman kiinteistöinsinöörin toimesta ja kaupungin oman monopolin perusteella, ei saa olla vaikuttamassa lohkomishaluun. Kaupunginhallitus lausuu, että osa vuokrattavista / myytävistå palstoista saattaa jäädä alle lakisääteisen 2000 neliömetrin Maankäyttö - ja rakennuslaki maäräå, että rakennuspaikan on oltava asemakaava-alueen ulko- 4
puolelle vähintään 2000 m2. Päätöksen kohdassa 18) todetaan, että "pyritään muodostamaan lainsäädännön mukaisia palstoja Heinolan kaupungilla ei ole oikeutta muodostaa tai edes luvata muodostaa rakennuspaikkoja "haja-asutusalueelle", jotka eivät täytä MRL 116.2 n määräystä Paatösehdotuksesta Kaupungilla ei ole oikeutta vuokrata kohdassa 2) mainittuja puistossa sijaitsevia palstoja yksityiseen käyttöön. Vuokraaminen edellyttää voimassa olevaa asemakaavaa Päätösehdotuksen kohta 12) tarkoittaa sitä, että kaupunki saa ansiotonta arvonnousua ja perusteetonta etua omistukselleen, jos vuokrakausi päätyy (LIITE 3) Kohta 13) on ristiriidassa kohdassa 12) mainitun seikan kanssa. Tavanomaisissa sopimuksissa kaupunki sitoutuu maksamaan korvausta 60 %. Kohdassa 20) lausutaan, vain että merkittävät muutokset pinta-alassa vaikuttavat hintaan tai vuokra-aikaan. Päätöksenteon on oltava ennustettavaa ja läpinäkyvää, jotta kohtelu olisi yhdenvertaista. Oikaisuvaatimukseni kohta 1 Oikaisuvaatimuksessani (LIITE 2) johdosta kaupunginhallitus on toistanut väitettään siitä, että sillä olisi oikeus päättää kaavoitettavaksi ostetun maan myymisestä kaavoittamatta ja että tällaisissa tapauksissa kaupunginhallitus saisi myös hinnoitella myytåvän maan Toimivaltuus seuraa teknisen lautakunnan johtosäännöstå ja kaupunginvaltuuston periaatepäätöksestä. Kaupunginvaltuusto ei voi muuttaa voimassaolevia päätöksiä perustelematta - ei ainakaan ilman muutoksenhakumahdollisuutta Varsin erikoinen väite on, että kaupunginhallituksella ei ole lakiin perustuvaa velvollisuutta asemakaavoittaa rakennettavaksi tarkoitettua maata Maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää taaja-asutukseen tulevan maan asemakaavoittamista. Tämä seuraa suoraan lain 1 stä. Mikään muu tulkinta julkishallinnon toimintaohjeeksi ei ole mahdollinen Kaupunginhallitus toteaa, että etusiialle on asetettu nykyisten palstolen vuokraaminen ia myyminen kaupungin oman mittavamman hyödyntamisen siiaan. Vastaavaa vallan kaappausta ja valinpitämattömyyttä kaupunkirahvaasta sekä syrjintää lienee havaittavissa vain itäisen naapurimme valtaapitävien asenteissa. Heinolan kaupunki hankki vuokraamista ja myymistä varten kaksi kiinteistöarvioitsijan arviota käyvistä arvoista Tarkoitus oli ilmeisesti vuokrata ja myydä palstoja käypään hintaan, mutta nyt kaupunginhallitus on päättänyt luopua tästä periaatteesta. 5
Lopuksi kaupunginhallitus on keksinyt ilmoittaa, että alueen kaavoittamisesta ei ole edes päätetty Kun kunta ostaa raakamaata, on ostopäätöksen sisällytetty aina päätös myös kaavoittamisesta. Miksi kunta muutoin ostaisi halpaa raakamaata? Kunta ei voi toimia kiinteistökeinottelijoiden tapaan - ostaa maata ja myydä se voitolla eteenpäin Kunnan on laadittava asemakaava ja rakennettava kunnallistekniikka ja vasta sitten se voi myydä maan. Ostaessaan maata Hevossaaresta ym alueilta halvalla, ja päättäessään salaisesti, että maa myydään kaavoittamatta eteenpäin vapaa-ajan asumiseen valtavalla voitolla, syyllistyy kaupunki keinotteluun, joka ei sovi julkishallinnon toimintatavaksi. Menettely on törkeää alkuperäisiä maanomistajia kohtaan Oikaisuvaatimukseni kohta 2 On kiistatonta, että Heinolassa on paåtetty periä vuokrana 5 % käyvästå arvosta. Kaupunginhallituksen perustelu, että 4 % käyvästä vuokrataosta on lähempänä käypää vuokratasoa kuin 5 %, on täysin käsittämätön. Kaupunki lausuu nyt, että alueella on korkea hintataso, vaikka kaupunki on omasta mielestään hinnoitellut alueen kahden arvioitsijan ja oman asiantuntijan toimesta käyvän hintatason mukaiseksi Vuokran suuruus käyvästä arvosta on poliittinen päätös, joka ei saa olla syrjivä t Pientalotontit, liiketontit ja teollisuustontit on hinnoiteltu valtuuston päåtöksin käyvän hintatason mukaisiksi ja näistä tonteista peritään vuosivuokrana 5 % pääoma -arvosta Rantapalstat on hinnoiteltu käyvän arvon mukaisiksi, mutta niistä peritään vuosivuokrana vain 4 % Se seikka, että euromääräisesti toinen on arvokkaampi kuin toinen, ei oikeuta kaupunginhallitusta kaupunginvaltuuston aiempien päätösten vastaisesti antamaan alennusta (valtio perii paistista saman arvonlisäveron kuin jauhelihastakin) Oikaisuvaatimuksen kohta 3 Maanvuokrasopimuksen päättyessä on vuokramiehen pääsääntöisesti purettava rakennukset ja saatettava maa vuorausta edeltäneeseen kuntoon Mikäli alue olisi kaavoitettu, voitaisiin jopa ajatella, että entisellä vuokramiehellå voisi olla oikeus ostaa vuokra-alue. Koska alue on kaavoittamatta, ei osto-oikeutta saa olla kenelläkään. Alueen käypä hinta (raakamaata) määräytyy vasta asemakaavoittamisen jälkeen. 6
Kaupungin elinkeinopoliittisilla tavoitteilla ei voi syrjäyttää yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta On kiistatonta, että kaikki vuokrasopimukset päättyivät 31 12 2014 Tämän jälkeen kaikkien vuokrapalstojen, joille täysin käsittämättömästi on annettu vapaa siirto -oikeus ja sen mukainen käypä arvo, tulee olla vapaasti kuntalaisten ja muidenkin haettavissa. Oikeusasiamiehen ratkaisu Vantaan tapauksessa on oikea Oikeusasiamies valittelee, että asiasta ei ole oikeustapauksia. Lopuksi Kaupunginhallituksen päätös ei perustu mihinkään valtuuston päätökseen. Päätös on kaupungin edun vastainen ja siten kuntalain vastainen. Päätös on syrjivä ja siten perustuslain vastainen Päätös on maankäyttöja rakennuslain vastainen mahdollistaessaan taaja -asutuksen ilman detaljikaavaa. Vuokramiesten kannalta päätös noudattaa feodaaliyhteiskunnan oikeutta, jollainen vuoden 1902 maanvuokralaki oli, ja vuoden 1966 maanvuokralaki våhäisine muutoksineen on edelleenkin vuokra -ajan päätyttyä vuokranantaja saa perusteetonta etua, kun vuokramiehen (torpparin) on jätettävä omaisuutensa vuokranantajan hyödynnettåväksi korvauksetta (LIITE 3). Omakotikiinteistöjen osalta kaupunki maksaa korvausta 60 % teknisestä arvosta. Sama kohtelu tulee ulottaa myös vapaa -ajan kiinteistöihin Matti Sepp yhteystiedot 1. sivulla Liitteet. 1 Valituksenalainen päätös 2 Oikaisuvaatimus 12.4.2015 3 Lehtikirjoitus mm sanomalehti Länsi Savossa 7