Asuntojen hinnat talouselämän suhdanteissa Otavan Opiston ilmiöpohjainen oppiminen Aallot 2.12.2009 8.2.2010 Hyvinvointivaltio 2.12.2009 8.2.2010 Eeva Laakso
Aluksi Asuntojen hinnat muuttuvat taloussuhdanteiden mukana. Korkeasuhdanteen aikana asuntojen hinnat nousevat laskeakseen taas laskusuhdannetta kohti. Vuosien 1983 ja 2009 välillä on ollut kaksi eri laskukautta. 1990-luvun alkupuolen laman aikana asuntojen hinnat laskivat rajusti. Moni 1980-luvun loppuvuosien aikana kalliilla asuntonsa ostanut menetti sekä työnsä, että asuntonsa. Osalle lamavuosina asuntonsa myymään joutuneista jäi asuntolainaa maksettavaksi kymmeniä, jopa satoja tuhansia. 2000-luvun ensimmäisen vuosikymmenen ajan taantuma ei koskettanut niin jyrkästi asuntomarkkinoita. Ihmisillä on erilainen suhde asuntoihin. Asuntojen omistus on joillekin bisnestä, he ostavat asuntoja vuokratakseen ne edelleen. Monelle suomalaiselle oma asunto on elinehto, tällainen ihminen ei missään tapauksessa halua asua vuokralla. Osalla kansasta ei ole taloudellisia mahdollisuuksia omistaa asuntoa, jolloin he joutuvat vuokraamaan kotinsa. Osa meistä joutuu turvautumaan yhteiskunnan apuun pystyäkseen maksamaan asumisen kustannukset. Kaikilla ihmisillä ei ole omistamisen halua, jolloin he vuokraavat kotinsa joko määräajaksi tai täysin määräämättömäksi. On ihmisiä, jotka haluavat elää koko elämänsä vuokralla. Asuntojen hinnat vaihtelevat hieman jatkuvasti. Eri paikkakunnilla on eroja hintatasossa. Myyntiajat ovat syrjäisemmillä seuduilla pidempiä kuin tiheään asutuilla alueilla. Myyntiajat vaihtelevat paikkakunnan ja hinnan sekä asunnon koon mukaan. Suuri asunto vaatii usein pidemmän myyntiajan kuin pieni. Yhteiskunta tukee tarvittaessa asumista joko asumistuen tai opiskelijan asumislisän muodossa.
Asuntojen hinnat ja taloussuhdanteet Asuntojen hinnat muuttuvat taloussuhdanteiden vaikutuksesta. Korkeasuhdanteen aikana asunnot ovat kalliita ja niiden hinnat laskevat laskukauden aikana noustakseen jälleen korkeasuhdanteen mukana. 1600 Asuntojen neliöhinnat Suomessa vuosina 1983-2001 1400 1200 1000 800 600 Neliöhinta (euro/m2) 400 200 0 Kaavion lähde: http://pxweb2.stat.fi/dialog/saveshow.asp Asuntojen neliöhinnat ovat vaihdelleet talouden heilahtelujen mukana. Hinnat nousivat vuodesta 1983 alkaen tasaisesti. 1980-luvun lopun hullujen vuosien aikana hinnat kohosivat pudotakseen jälleen. Ne kävivät alimmillaan kymmeneen vuoteen vuonna 1993. Vuonna 2000 hinnat kävivät lähimpänä 1980-luvun lopun hintoja.
Asuntomarkkinat ja korkotaso Vaihteluun vaikuttavat laajempien heilahtelujen lisäksi asuntomarkkinoiden rakenteelliset piirteet. Asuntokauppaa leimaa voimakkaasti korkojen heilahtelu ja tarjonnan hidas mukautuvuus. Pitkäaikainen reaalinen epävakaus on näkynyt voimakkaana noin 55 % asuntojen hintojen nousuna vuosina 1983 1988. Alueellinen, reaalinen ja nimellinen epävakaus on ollut myös kansainvälistä. Vakiinnuttuaan noin vuodeksi, hinnat romahtivat kolmen seuraavan vuoden aikana niin, että vuoden 1992 loppuun mennessä reaalihinnat olivat laskeneet yli 50 %. 1980-luvun lopun noususuhdanteen ajan voitot olivat muuttuneet joillakin tappioiksi asunnon arvon laskiessa alle sitä vastaan otetun lainan arvon. Edellistä hillitympi voimakas hintojen nousu ajoittui vuosiin 1996 1999. Vuoden 2001 lopun reaalihinnat olivat vuoden 2001 asuntohintaindeksin perusteella suunnilleen samat kuin vuonna 1987, ennen noususuhdannetta. Asuntomarkkinoiden noudattaessa talousmarkkinoita voivat asunnon ostaja ja myyjä joko voittaa tai hävitä asuntokaupassa. Alueellinen ulottuvuus Helsingin seudulla on hintojen vaihtelu ollut jonkin verran suurempaa kuin koko maassa. Pääkaupunkiseudun hinnat nousivat koko maan keskiarvoa enemmän molempien vuoden 1981 jälkeisten nousukausien aikana. Laskukausilla hintojen lasku on ollut keskimääräistä suurempaa. 1980-luvun nousukauden huippujaksolla asuntojen hinnat olivat pääkaupunkiseudulla noin 14 % muuta maata korkeammat. 1990-luvun alussa laman ollessa pahimmillaan ero Helsingin ja koko maan hintojen välillä oli pienempi kuin vuonna 1981. Vuoden 1981 jälkeen asuntojen hintojen nousu on Helsingissä ollut noin 13 % muuta maata nopeampaa. Näistä eroista huolimatta ovat asuntojen hinnat vaihdelleet lähes yhdenmukaisesti koko maassa. Kaavion lähde: http://www.ymparistokeskus.fi/download.asp?contentid=4299&lan=fi Helsingin ja muun maan asuntojen nimellishinnat ovat olleet lähimpänä toisiaan 1985, 1988 ja 2001.
Paikkakunnalla on väliä asuntoa hinnoitellessa Asuntoa myyvällä on edessään asunnon hinnoittelu. Tässä tulee suureen rooliin asuinpaikka. Mitä harvempaan asutulla alueella asunto sijaitsee, sitä vaikeampi asuntoa on myydä. Helpoiten myytäviä ovat pienet asunnot suurella paikkakunnalla. Vuoden 2008 kalleimmat asunnot löytyivät Uudenmaan alueelta. Tässä hintoja nostavana tekijänä ovat Helsingissä sijaitsevien asuntojen hinnat. Halvimmalla asunnon sai ostaa Kainuusta, missä hinta oli alle puolet Helsingin hinnasta. Eikä Pohjanmaalla tai Satakunnasakaan ole hinnalla hurraamista. Pohjois-Pohjanmaan hintoja nostaa Oulu ja Pirkanmaa keskellä maata on ymmärrettävästi vähän korkeammalle hinnoiteltu. Vuoden kuluttua edellisestä loppuvuonna 2009 tilanne on hieman muuttunut. Satakunnassa hinnat ovat nousseet hieman ylöspäin ja Lapin hinnat ovat laskeneet Kainuun hintoja alemmas. Pohjanmaalla hinnat eri alueiden välillä ovat hieman tasoittuneet. 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Asuntojen neliöhinnat maakunnittain vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä Kaavion lähde: www.stat.fi Vuoden 2008 viimeisen neljänneksen edullisimmat asunnot löytyvät Kainuusta ja Kymenlaaksosta.
3 000,00 2 500,00 2 000,00 1 500,00 1 000,00 500,00 0,00 Asuntojen neliöhinnat maakunnittain vuoden 2009 viimeisellä neljänneksellä Kaavion lähde: www.stat.fi Vuoden 2009 loppupuolella myytiin edullisimmat asunnot Lapissa, pääkaupunkiseutua lukuunottamatta kalleimmat löytyivät Pirkanmaalta. Itselleen tarpeettoman asunnon voi myös vuokrata Hyvin toimeentulevat ja hyvätuloiset suomalaiset voivat ostaa asuntoja sijoitusmielessä, jolloin he vuokraavat ne edelleen. Vuokralla olevasta asunnosta saa vähentää verotuksessa kaikki korot, yhtiövastikkeen ja korjauskustannukset. Täyden korkovähennyksen saa siksi, että vuokratulo on pääomatuloa, jolloin kaikki korot ovat vähennyskelpoisia, olivat ne mihin tarkoitukseen tahansa. Vastike ja korjauskustannukset ovat ylläpitokuluja ja verotuksessa vähennyskelpoisia. Siitä huolimatta nämä sijoitusasuntoja pitävät suhtautuvat kaikkein nihkeimmin taloyhtiöiden kehittämiseen ja rakennusten korjaamiseen sekä saneeraukseen. Pienempituloinen, omassa asunnossaan pankin talonmiehenä asuva saa vähennysoikeuden noin kolmannekseen koroista. Asukas kehittäisi mielellään omaa asuinympäristöään ja asuinmukavuuttaan. Tästä löytyy selvä epätasa-arvo asunnon omistamistarkoituksen mukaan. Verotuksessa korot saa vähentää kokonaan myös ensiasunnon hankkija tai hankkijat. Johtuuko ainakin osittain verovähennysoikeudesta nuorten parien ylisuurien asuntojen hankinta? Pienemmissä tuloluokissa todellinen mahdollisuus omistusasuntoon on pienempi kuin hyvätuloisilla. Pienituoliset maksavat lainastaan suuremman koron eli korkomarginaali kasvaa käänteisesti tulojen mukaan. Pankit sanovat sitä riskien tasoittamiseksi. Vuokrien nousuvauhti vaihtelee niin maan sisäisesti kuin taloussuhdanteiden mukanakin. Tällä hetkellä vuokratrendi on voimakkaasti nouseva. Kalleimmat vuokra-asunnot sijaitsevat Helsingissä.
Millä pienituloinen asumisen maksaa? Pienituloinen voi olla palkansaaja, työtön, eläkeläinen tai kotihoidon tuella elävä. Pienituloinen voi saada myös asumistukea. Tuki voidaan maksaa niin vuokra- kuin omistusasuntoonkin. Käytännössä omistusasuntoon on vaikea saada tukea, koska korkojen osuus on asumiskustannuksissa keskimäärin pienempi kuin asunnon vuokra yleensä on ja korkomenoista vain reilu puolet otetaan huomioon. Tukea laskettaessa otetaan huomioon todelliset asumiskustannukset eli vuokra tai vastike, lämmityskulut ja vesimaksut, omistusasunnossa myös lainan korot. Tuloina otetaan huomioon verotettava tulo eli palkka, eläke, työttömyyskorvaus tai muu tulo. Lapsilisää ei oteta tulona huomioon asumistukea laskettaessa. Tuen myöntämisestä ja maksamisesta vastaa Kela. Asumistukeen vaikuttavat perheen koko, tulot, asunnon koko ja paikkakunta. Pääkaupunkiseudulla sijaitsevaan asuntoon saa hieman enemmän tukea kuin muualla maassa, pääkaupunkiseudun vuokrien ollessa muuta maata korkeammat. Asumisen tukeen kuuluu myös opintotuen asumislisä. (www.kela.fi) Asumistuen tason määrittää vuosittain valtioneuvosto. Se on korkeintaan 80 % asumismenoista. (www.kela.fi) Eli viidesosa jää joka tapauksessa asunnon haltijan maksettavaksi. Tämän omavastuun voi mahdollisesti vielä ääritapauksessa hakea sosiaalitoimen maksettavaksi. Tällöin henkilöllä tai henkilöillä ei saa olla juuri lainkaan tuloja. Asumistuelle on määritelty maksimimäärät ja asunnolle tietty koko. Asunnon pinta-alan ylittäessä valtioneuvoston henkilöluvun mukaan määrittelemän enimmäisalan tuki lasketaan niille neliöille, jotka on kyseisen kokoiselle ruokakunnalle määritelty. Valitettavan usein asunnon vuokra on huomattavasti asumistukea suurempi, todellisuudessa maksettavaksi jää jopa yli puolet todellisesta vuokrasta. Tämä voi olla pienituloiselle ylipääsemätön paikka. Usein on niin, että esimerkiksi opiskelijan on pakko vuokrata asunto huomattavasti kalliimmalla hinnalla, mitä Kela ottaa huomioon. Näin opiskelija joutuu menemään vanhempiensa kukkarolle, tekemään töitä opiskelun lisäksi tai pahimmassa tapauksessa luopumaan asunnosta koska ei kerta kaikkiaan pysty maksamaan ylihinnoiteltua vuokraa. Vai onko niin päin, että tukitaso on alihinnoiteltu? Me täällä hyvinvoivassa Suomessa voimme valita asuinpaikkamme melko vapaasti. Rajoittavana tekijänä on työ- ja opiskelupaikka. Vuokra-asuntojen markkinat vaihtelevat asunnon sijainnin ja taloussuhdanteiden mukaan. Vilkkainta tarjonta on suurissa kaupungeissa, tosin niissä on tarvitsijoitakin paljon. Pääkaupunkiseudun kalliit asunnot johtuvat ainakin osittain sinne pyrkivien suuresta määrästä. Vaikka se kalleus voi olla katsojan silmässä, jopa Helsingistä löytyy edullisempiakin asuntoja. Mikä pääkaupunkisedulle vetää? Eivät kaikki työpaikatkaan ole siellä, vaikka niitä paljon onkin. Moni oppilaitos sijaitsee kehä kolmosen sisäpuolella. Tällä alueella löytyy opiskelupaikka lähes joka alalle. Meiltä löytyy myös asunnottomia, kokonaan jossain muualla kuin omassa kodissaan yönsä viettäviä henkilöitä. Heistä suurin osa on miehiä. Yöpaikkana asunnottomalla saattaa olla yömaja, hostelli, ystävän sohva tai rappukäytävä. Myös kokonaan ulkona yönsä viettäviä henkilöitä löytyy täältä hyvinvoivasta Suomesta. Selkeää syytä kodittomuuteen ei jokaisessa tapuksessa löydy. Nämä hyvinvoinnin ulkopuolelle heitetyt ihmiset saavat toivottavasti jossain vaiheessa katon päänsä päälle.
Keskimääräisten neliövuokrien ( /m2/kk) kehitys koko maassa vuosina 1975 2008 http://www.stat.fi/til/asvu/2008/asvu_2008_2009-02-20_kat_001_fi.html Vapaarahoitteisten asuntojen neliövuokrat ovat nousseet vuosien 1975 ja 2008 välisenä aikana hieman nopeammin kuin arava-lainaan oikeutettujen asuntojen. Kansainvälistä vertailua Suomi ei ole ainoa maa, jossa asuntojen hinnat ovat epävakaita. Suomessa hinnat ovat Euroopassa epävakaimpien joukossa. Keskihajonnan perusteella mitatessa Suomen asuntomarkkinat olivat Euroopan Unionin epävakaimmat vuosien 1985 97 aikana. (Maclennan ym. 1998) 1990-luvun alussa Suomessa laskivat asuntojen nimellishinnat paljon voimakkaammin kuin muissa Euroopan maissa. Hinnat ovat nousseet Suomen lisäksi mm. Britanniassa ja Irlannissa sekä muissa EU-maissa. Suomen kuuluminen Euroopan yhteisvaluutta-alueeseen lisää myös vaatimusta epävakauden poistamiselle. Lähde: http://www.ymparistokeskus.fi/download.asp?contentid=4299&lan=fi
Hintojen aaltoilulla on syynsä Asuntojen hintojen epävakaisuuteen vaikuttavat monet asiat. Talouden, myös maailmantalouden vaikutuksia ei voi vähätellä. Suomessa suuri vaikuttaja on myös asuntojärjestelmän rakenne. Tiukka korkosääntely 1980-luvulle saakka piti hinnat nykyistä vakaampina. Myös tuntuva verohelpotus koroissa, joskin myös lyhyet laina-ajat vaikuttivat hintojen pysymisen tasaisempana. Asuntokauppaan ei voinut olla vaikuttamatta öljyn hinnan lasku 1980-luvun lopulla ja kansainvälinen noususuhdanne. Myös rahoitusmarkkinat vapautuivat, joka johti kulutuksen kasvuun ja sen seurauksena rajuun velkaantumiseen. Asuntojen hinnat saavuttivat huippunsa 1980-luvun lopun hullujen vuosien aikana. Neuvostoliiton romahtaminen ja sen myötä idän kaupan raju lasku löi laman Suomeen muita maita rajummin. Pankkikriisin ja ylivelkaantumisen loukussa myös asuntojen hinnat putosivat lähes puolella. Konkurssien ja työttömyyden seurauksena moni joutui myymään asuntonsa. Markan devalvointi 1991 ja kelluttaminen heikensi valuuttaa. Tämän seurauksena vienti alkoi vetää ja hidas nousu pääsi alkuun ennen 1990-luvun puoltaväliä. Globalisaatio ja nopea talouskasvu kohensivat maan taloutta tuntuvasti ennen vuosituhannen vaihdetta. Hitaan kasvun aika Euroopassa sattuu 2000-luvun alkupuolelle. Kasvun ollessa hidasta myös USA:ssa ja Japanissa. Maailmantalous kasvaa nopeimmin 1970-luvun alun jälkeen. Talouskasvu on ripeää Suomessa. Työttömyyden vähetessä ja työssäkäyntiasteen noustessa asuntokauppa vilkastuu ja hinnat nousevat. http://www.taloustieto.fi/lukiotext/9text609.html Talous ailahtelee Talouden viimeisen vuosikymmenen ailahteluista kertovat asuntojen hintaindeksit ajalta 2000 2008. Korkojen vaikutus näkyy viiveellä asuntojen hinnoissa. Vuonna 2001 korkean korkotason aikana näkyy selvä notkahdus myös asuntojen hinnoissa. Lyhyen (3kk) Euribor - koron ollessa alhaisimmillaan vuonna 2003, vaikuttaa se asuntojen hintoihin ja asuntokauppaan. Todellinen korkotason vaikutus riipuu paljon myös pankkien käyttämästä korkomarginaalista. Vaikka viitekorko on alhainen, marginaali voi nostaa todellisen koron paljon viitekorkoa korkeammaksi. Vuonna 2000 12 kk:n euribor -koron ollessa lähes viisi prosenttia, Asetettiin asuntohintaindeksi tasolle 100. Vuoteen 2004 viitekoron taso laski reiluun kahteen prosenttiin ja asuntohintaindeksi nousi yli 110 yksikköön. Asuntojen hinnat jatkoivat nousuaan viitekoron tason noustessa ja korkomarginaalien laskiessa. Tällä jaksolla hinnat ovat olleet korkeimmillaan vuonna 2007, joka näkyy selvänä piikkinä kaaviossa. Kokonaisuudessaan asuntojen hinnat ovat hieman laskeneet parin viime vuoden aikana. Tästä voi päätellä, että hinnan mukaan paras aika viimeisen kymmenen vuoden aikana olisi ollut ostaa asunto vuonna 2001. Korkotaso tosin puhuu muuta.
korkoprpsentti kaavion lähde: http://pxweb2.stat.fi/dialog/saveshow.asp Asuntojen hintaindeksien muutos 2000-luvun alkupuolella on noususuhdanteinen 6 5 Euriborkorkoja 2000-luvulla 4 3 2 1 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 kk 3 kk 12 kk Vuosi Kaavion lähde: http://tilastokeskus.fi/tup/suoluk/suoluk_rahoitusmarkkinat.html#markkinakorkoja 2000-luvun alun euribor-korot olivat alimmillaan vuonna 2004
Asuntojen lkm Pieni kaupunkivertailu Maan eri osien välillä voi hintoja verrata monella eri tavalla. Kahden eri puolella Suomen rannikkoa olevan suunnillen samankokoisen kaupungin asuntojen hinnoissa löytyy eroja. Perheasunnon hinta on Suomenlahden rannikon Kotkassa hieman korkeampi kuin Pohjanlahden rannikon Vaasassa. Asuntojen hinnat molemmissa kaupungeissa vaihtelevat alle 30 000 eurosta yli 300 000 euroon. Halvimpia asuntoja on myyty Kotkassa selvästi Vaasaa enemmän. Hinnan ylittäessä 120 000 on Vaasan asuntomyynti ollut huomattavasti vilkkaampaa. Molemmissa kaupungeissa suurin osuus myydyistä tai myynnissä olleista asunnoista on hintaluokassa 61 000 90 000 euroa. Seuraavissa kahdessa kaaviossa kuvataan kahden lähes samankokoisen merenrantakaupungin Kotkan ja Vaasan vuonna 2009 myynnissä olleiden ja myytyjen asuntojen hintoja sekä pinta-aloja. Molemmissa eniten myytyjä asuntoja löytyy kokoluokasta 50-59 m 2. Kotkassa ei ole tuolla ajanjaksolla ole myyty yli 120 neliömetrin suuruisia asuntoja. Pinta-alat 60 40 20 0 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70-79 80-89 90-99 100-109 110-120 >120 Vaasa Kotka Kotkassa sijaitsevien vuonna 2009 myytyjen asuntojen pinta-aloissa näkyy kaksi selvää huippua. Vaasassa on myyty samana vuonna eniten kokoluokkaan 50 59 m 2 kuuluvia asuntoja
80 Asuntojen hinnat 70 60 50 40 30 20 Vaasa Kotka 10 0 alle 30000 31000-60000 61000-90000 91000-121000 120000-150000 151000-180000 181000-210000 211000-240000 241000-270000 270000-300000 yli 300000 Lähde: http://asuntojen.hintatiedot.fi/haku/ Pienet ja keskisuuret asunnot ovat Kotkassa hieman kalliimpia kuin Vaasassa. Suurten asuntojen kohdalla Vaasassa sijaitsevat asunnot on hinnoiteltu korkeammalle. Kaikki vaikuttaa kaikkeen Maailmantalouden tilanteiden muuttuessa muuttuvat taloustilanteet myös meillä Suomessa. Talouden tilanteita seuraavat asuntojen hintojen vaihtelut. Ne seuraavat hyvin kiinteästi maailman taloutta ja korkovaihteluita. Neuvostoliiton ollessa suurin vientikohteemme sen vakaus takasi myös Suomelle jonkinlaista vakautta. Voimakkain lama vuosikymmeniin koettiin Suomessa 1990-luvun alussa Neuvostoliiton hajottua ja viennin tyrehdyttyä lähes kokonaan. Tällöin asuntojen hinnat olivat alhaisimmillaan sitten 1980-luvun alun. Tämän laman aikana moni suomalainen menetti paljon omaisuuttaan, jotkut kaiken. Suomen liityttyä yhteisvaluutta-alueeseen maailman talous on vaikuttanut maan talouteen eri tavalla kuin aikaisemmin. Talouden noustessa niin maailmalla kuin Suomessa asuntojen hinnat alkoivat kohota. Asuntojen hinnat jatkoivat nousuaan koko 1990-luvun ja pitkälle 2000-luvun ensimmäistä vuosikymmentä. Uudelleen hinnat kääntyivät laskuun talouden taantuman alun jälkeen vuonna 2008. Vuoden 2009 aikana ei tapahtunut suuria muutoksia asuntomarkkinoilla. Hinnat heilahtelivat vain vähän.