Rakennustekniikka, LVI- ja sähköjärjestelmät Asunto Oy Porvoon Edelfeltin Bulevardi 23 - Bostads Ab Borgå Edelfeltbulevarden 23 Edelfeltin Bulevardi 23, 06100 Porvoo Tarkastuspäivä 4.4.2019 Raportointipäivä 9.6.2019 www.raksystems.fi Raksystems Insinööritoimisto Oy, Vetotie 3A, 01610 Vantaa Y-tunnus 0905045-0
SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO 2. YHTEENVETO 2.1. Rakennustekniikka 2.2. LVI-tekniikka 2.3. Sähköjärjestelmät 2.4. Välittömästi korjattavat puutteet 2.5. Lisätutkimukset 2.6. Kiinteistön tekninen PTS 2.7. Rakennustekniikan PTS 2.8. LVI-järjestelmien PTS 2.9. Sähköjärjestelmien PTS 2.10. Suunnitelmallinen kiinteistönpito 4 5 6 7 8 8 9 10 11 12 13 14 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 3.1. Kohteen tiedot 3.2. Asiakirjaluettelo 3.3. Korjaushistoria 3.4. Käyttäjäkyselyn palaute 3.5. Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi 3.6. Lämpökamerahavainnointi 3.7. Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot 3.8. Turvallisuus ja ympäristöriskit 3.9. Kosteusvaurioihin liittyvät havainnot 15 15 15 15 15 15 16 16 16 17 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 4.1. Ulkoalueet 4.2. Perustukset ja sokkelit 4.3. Alapohja 4.4. Rakennusrunko 4.5. Ulkoseinät 4.6. Ikkunat 4.7. Ulko-ovet 4.8. Parvekkeet 4.9. Kattorakenteet 4.10. Sisätilat 18 18 21 21 21 21 23 24 24 26 27 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 5.1. Lämmitysjärjestelmä 5.2. Vesi- ja viemärijärjestelmät 5.3. Ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmät 5.4. Kylmätekniset järjestelmät 5.5. Muut järjestelmät 31 31 35 39 43 44 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 6.1. Aluesähköistys 6.2. Kytkinlaitokset ja jakokeskukset 6.3. Johdot ja niiden varusteet 45 45 46 47 2 / 53
6.4. Valaisimet, lämmittimet, kojeet ja laitteet 6.5. Tele- ja antennijärjestelmät 50 51 7. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT 53 3 / 53
1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu asuinkiinteistöjen kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90 00535) noudattaen. Toimeksiantaja: Realia Isännöinti Oy, Porvoo Antti Harju Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori Miikka Simanainen Raksystems Insinööritoimisto Oy Rakennustekniikka Miikka Simanainen Raksystems Insinööritoimisto Oy LVIA-järjestelmät Stefan Nummelin Raksystems Insinööritoimisto Oy Sähköjärjestelmät Kimmo Kauko Raksystems Insinööritoimisto Oy Asuinkiinteistöjen kuntoarvion tilaajaohjeen (KH 90 00534) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetty PTSehdotus 10 vuoden tarkastelujaksolle ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Kuntoarvio ja PTS:n ajan tasalle saattaminen on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Lisäksi vuosittaisella katselmuksella voidaan arvioida kunnossapidon ja korjausten onnistumista ja esittää mahdolliset parannusehdotukset, jotka edesauttavat kiinteistön arvon säilyttämisessä ja nostamisessa sekä auttavat riskien hallinnassa ja ennakoinnissa. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: KL 5 KL 4 Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa KL 3 Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa KL 2 KL 1 Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa 4 / 53
2. YHTEENVETO Kuntoarvion kohteena oli vuonna 1952 valmistunut kerrostaloyhtiö. Kokonaisuutena kohde on pääasiassa kuntoluokassa tyydyttävä. KL 3 5 / 53
2.1. Rakennustekniikka Kiinteistö sijaitsee suhteellisen loivassa rinteessä. Kohteen salaojista ja niiden kunnosta tai olemassa olosta ei saatu tietoa. Todennäköisesti salaojia ei ole, havaintojen mukaan välttämätönta tarvetta niiden rakentamiselle ei ole. Perusmuurit ovat teräsbetonirakenteisia. Sokkelit on pinnoitettu luonnonkivellä. Perustusrakenteissa ei havaittu tarkastuskäynnin aikana rakenteellisesti merkittäviä korjausta vaativia vaurioita tai puutteita. Ulkoseinät ovat massiivitiiliseiniä. Julkisivupinnoiltaan ulkoseinät ovat pääosin rapattuja. Julkisivurappauksessa havaittiin pieniä vaurioita, jotka voidaan korjata paikkauskorjauksena. Julkisivujen kuntoa suositellaan kuitenkin sevittämään tarkemmin erillisessä tutkimuksessa. Kiinteistössä on kaksipuitteiset kaksilasiset MS tyyppiset puuikkunat. Ikkunoiden kunto on pääasiassa välttävällä tasolla. Ikkunat suositellaan kunnostamaan. Ikkunat voidaan myös vaihtoehtoisesti uusia. Ulko-ovissa on havaittavissa ikääntymistä, pinnoitevaurioita ja epätiiveyttä. Ovia suositellaan kunnostamaan jakson aikana. Vaihtoehtoisesti ovet voidaan uusia. Asunnot ovat varustettu parvekkeilla. Parvekkeiden kaiteiden metallipinnoissa ja betonirakenteissa on havaittavissa vaurioita. Parvekkeet suositellaan peruskorjaamaan tai uusimaan kokonaan jakson alussa, toimenpide tarkentuu kuntotutkimuksessa. Kattotyyppinä on harjakatto, jonka katemateriaali on rivipeltikate. Vesikate on hyvässä kunnossa. Katteiden huoltomaalaus tulee kyseeseen arvioilta jakson lopulla. Taloyhtiössä on yhteiset sauna- ja pesutilat, jotka sijaitsevat pohjakerroksessa. Porraskäytävissä ja muissa yleistiloissa on havaittavissa kulumista seinä- ja lattiapinnoissa, tilat ovat pääosin tyydyttävässä-välttävässä kunnossa. Pesuhuoneiden tarkastuksissa havaittiin, että märkätilat ovat ikääntyneitä ja tekninen käyttöikä on ylittynyt. Märkätiloissa on kosteusvaurioriski ja ne suositellaan uusimaan. Taloyhtiön saunaosasto on välttävässä kunnossa, seinä- ja lattiapinnoissa havaittiin puutteita ja viitteitä kosteusvaurioista. Merkittävimmät rakennustekniset korjaus- ja kunnostustoimenpiteet kymmenen vuoden tarkastelujaksolla ovat: Puuaitojen uusiminen. Sorastettujen piha-alueiden päällystämistä suositellaan harkitsemaan. Julkisivujen rappauspintojen paikkauskorjaus. Ikkunoiden ja ovien kunnostus. Parvekkeiden peruskorjaus. Rivipeltikatteen huoltomaalaus jakson lopussa. Porraskäytävien ja osin myös muiden yleisten tilojen kunnostus. Asuinhuoneistojen märkätilojen saneeraus. Taloyhtiön saunaosaston uudistaminen. Muut korjaus- ja kunnostustoimenpiteet on esitetty havainnoissa ja tulevat pääasiassa olemaan tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Rakennusteknisesti kohde on pääasiassa kuntoluokassa tyydyttävä. KL 3 6 / 53
2.2. LVI-tekniikka Kiinteistö on liitetty lämmönsiirtimien välityksellä kaukolämpöverkkoon. Lämmönsiirrinpaketti on asennettu vuonna 1982. Kiinteistö lämpiää pääosin vesikiertoisilla seinäpattereilla, joissa on termostaattiset sekä käsisäätöiset patteriventtiilit. Patteriventtiilit ovat havainnon mukaan vanhoja. Lähivuosien aikana lämmönsiirrinpaketti suositellaan uusittavaksi, samalla suositellaan lämmityksen perussäätöä ja patteriventtiilien uusimista. Perussäätö vaatii todennäköisesti linjasäätöventtiilien asentamista. Kiinteistö on liitetty kunnalliseen vesijohto- ja viemäriverkostoon. Putkiston tarkka ikä ei ole tiedossa, todennäköisesti vesijohdot uusittu (arviolta 1982). Viemärit ovat havainnon mukaan osin vanhoja. Vesijohdot ovat kuparia. Viemärit ovat valurautaa ja muovia. Kiinteistön vesi- ja viemärikalusteet ovat eri-ikäisiä. Viemäreiden osittaiseen uusimiseen varaudutaan, vesijohdoille ei vielä esitetä uusimista, mutta putkiston kokonaiskunto on suositeltava tutkia. Kalusteita ylläpidetään tarpeen mukaan. Kiinteistössä on koneellinen poistoilmanvaihtojärjestelmä. Poistoilmakoneet (huippuimurit) sijaitsevat vesikatolla. IV-järjestelmä on asennettu vuonna 2006. Korvausilman saanti on puutteellista puuttuvien ulkoilmaventtiilien takia. Edellisestä nuohouksesta ei saatu tietoa, kanavistossa ei havaittu merkittävää pölykertymää. Kanaviston nuohous tehdään kerran jakson aikana, koneita ja laitteita voidaan vielä ylläpitää useita vuosia. Ilmanvaihtokoneiden keskitetyt uusimiset tehdään yleensä suurempien saneerausten yhteydessä. Merkittävimmät LVI-tekniset toimenpiteet alkavalla kymmenvuotisjaksolla tulevat olemaan: Lämmönsiirrinpaketin uusinta. Lämmityksen perussäätö (= lämmitysverkoston tasapainotus), linjasäätöventtiilien asennus tarpeen mukaan. Patteriventtiilien uusiminen. LVV-kuntotutkimus (lämpö, vesi & viemäri). Viemäreiden osittainen uusiminen, varaus. Vesi- ja viemärikalusteita uusitaan toistaiseksi tarpeen mukaan yksitellen tai esimerkiksi kylpyhuoneremonttien yhteydessä. Ulkoilmaventtiilien asennus (mikäli ikkunat uusitaan, suositellaan karmiventtiileitä). Ilmanvaihtokoneita ylläpidetään tarpeen mukaan. Ilmanvaihdon nuohous ja ilmavirtojen tasapainotus tarpeen mukaan. Kokonaisuudessaan kiinteistö on LVI-tekniikan osalta vielä kuntoluokassa tyydyttävä. KL 3 7 / 53
2.3. Sähköjärjestelmät Kiinteistön aluevalaistuksena toimii vain yksi käsikäyttöinen valaisin. Ulkovalaistusta suositetaan parantamaan. Kahden autolämmityspistorasian uusimiseen tulee varautua ikääntymisestä johtuen. Samalla tulee selvittää, miten yhtiössä halutaan varautua sähköautojen latausmahdollisuuteen. Pääkeskuksen nimellisvirta on 250 A. Huoneistojen ryhmäkeskukset ovat pääosin yksivaiheisia ja varustettu perinteisin tulppasulakkein. Keskusten tekninen elinkaari on noin 40 vuotta, mikä on jo ylitetty. Ikääntymisestä johtuen PTS-jakson aikana tulee varautua keskusten uusimiseen liittymis- ja nousujohtoineen. Yhteisten tilojen ja huoneistojen märkätilojen ja keittiöiden pistorasiat ovat maadoitettuja 1 luokan rasioita. Huoneistojen muissa tiloissa on rakennusaikakauden mukaisesti maadoittamattomat 0 luokan rasiat. Sähkösaneerauksen yhteydessä suositetaan uusimaan yhteisten tilojen alkuperäiset sähkökalusteet ryhmäjohtoineen. Huoneistojen sisäisten sähkökalusteiden ja ryhmäjohtojen uusimiselle on esitetty karkea varaus ikääntymisestä johtuen. Sähkösaneerauksen yhteydessä tulee uusia myös telejärjestelmät voimassa olevien määräysten mukaiselle tasolle. Merkittävimmät toimenpiteet alkavalla kymmenvuotisjaksolla tulevat olemaan: Aluevalaistuksen uusiminen ja parantaminen. Autolämmityspistorasioiden uusiminen. Keskusten uusiminen nousujohtoineen. Huoneistojen sähkösaneeraus (ryhmäjohdot, sähkökalusteet). Yhteisten tilojen valaisinten uusiminen ryhmäjohtoineen ja sähkökalusteineen. Kiukaan uusiminen ohjauskeskuksineen tarpeen mukaan. Antennijärjestelmän uusiminen. Yleiskaapelointijärjestelmän toteutus. Kiinteistön sähkö- ja telejärjestelmät ovat kuntoluokassa välttävä. KL 2 2.4. Välittömästi korjattavat puutteet Vesikaton vuotavan antenniläpiviennin korjaaminen. Ullakolla on kaikille asukkaille avoinna olevassa tilassa avoin puhelinjakamo. Tietoturvasyistä jakamoon tulee asentaa lukittava suojakaappi. Pääkeskukseen tulee asentaa puuttuvat sormisuojat paikoilleen. Ullakon iv-keskus on asennettu vuonna 2006 mutta kaikki sulakemerkinnät ovat tekemättä. Sulakemerkinnät tulee tehdä selväkielisin nimin. As. 17: Olohuoneessa on 0 luokan pistorasiat mutta 1 luokan kattopistorasia. Samassa tilassa olevat alle neljän metrin etäisyydellä olevat rasiat eivät saa olla erilaisia. 8 / 53
2.5. Lisätutkimukset Julkisivujen kuntotutkimus. Ikkunoiden kuntoarvio. Parvekkeiden kuntotutkimus. Putkiston LVV (= lämpö-, vesijohto- ja viemäriputkien) kuntotutkimus. Ilmanvaihtoa voidaan tarvittaessa tutkia. Rakennuksen paine-erot voidaan mitata, jotta saadaan varmuutta esim. korvausilman riittävyydestä. 9 / 53
2.6. Kiinteistön tekninen PTS Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeita Kustannustaso 2019. Hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Yht Rakennetekniikka 4 255 149 15 1 0 0 0 2 8 434 LVIA-tekniikka 6 51 1 1 9 101 1 1 1 1 173 Sähkötekniikka 2 0 106 0 0 0 3 0 0 0 111 Yhteensä 12 306 256 16 10 101 4 1 3 9 718 10 / 53
2.7. Rakennustekniikan PTS Toimenpide-ehdotukset 4.1.1. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso 2019. Hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Yht KL 3 0 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet KL 3 0 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet KL 3 Sora-alueiden lanaus säännöllisesti. x erä 1 x x x 1 x x x 1 x 3 Piha-alueiden päällystäminen. (varaus) 1 erä 15 15 Asfalttipintojen puhdistus ja tarvittavat korjaukset. 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto KL 3 1 erä 1 1 Aluevarusteiden huoltokunnostuksia. 2 erä 1 1 2 Puuaitojen uusiminen. 1 erä 2 2 4.2. Perustukset ja sokkelit KL 3 Sokkelipinnoitteiden paikkauskorjaus. 1 erä 1 1 4.3. Alapohja KL 3 0 4.4. Rakennusrunko KL 3 0 4.5. Ulkoseinät KL 3 Julkisivujen rappauspintojen paikkauskorjaus. 4.6. Ikkunat KL 2 1 erä 8 8 Ikkunoiden kunnostus. 1 erä 36 36 4.7. Ulko-ovet KL 2 Ovien kunnostus. 1 erä 11 11 4.8. Parvekkeet KL 3 Parvekkeiden peruskorjaus. 1 erä 120 120 4.9. Kattorakenteet KL 4 Rivipeltikatteen huoltomaalaus. 1 erä 8 8 4.10.1. Tekniset tilat KL 2 Teknisiä tiloja kunnostetaan tarpeen mukaan. 4.10.2. Sisätilat KL 2 Porraskäytävien ja osin myös muiden yleisten tilojen maalauskunnostusta suositellaan tehtävän harkinnan ja taloyhtiön vaatimustason mukaisesti jakson aikana. 1 erä 1 1 1 erä 20 20 Akustiikkalevyjen uusiminen. 1 erä 1 1 4.10.3. Märkätilat KL 1 Asuinhuoneistojen märkätilojen saneeraus. 1 erä 180 180 Taloyhtiön saunaosaston uudistaminen. 1 erä 25 25 Yhteensä 4 255 149 15 1 0 0 0 2 8 434 11 / 53
2.8. LVI-järjestelmien PTS Toimenpide-ehdotukset 5.1.1. Lämmöntuotanto KL 1 Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso 2019. Hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Yht Lämmönsiirrinpaketin uusinta. 1 erä 20 20 5.1.2. Lämmönjakelu KL 2 Lämmityksen perussäätö. 1 erä 20 20 5.1.3. Säätölaitteet KL 1 0 5.1.4. Lämmönluovutus KL 2 Patteriventtiilien uusiminen. 1 erä 10 10 5.1.5. Eristykset KL 1 Eristyksien kunnostaminen. 1 erä 1 1 5.2.1. Vedenkäsittely KL 3 0 5.2.2. Vesijohdot KL 3 0 5.2.3. Viemärit KL 3 Viemäreiden osittainen uusiminen, varaus. 1 erä 100 100 5.2.4. Vesi- ja viemärikalusteet KL 3 Vesi- ja viemärikalusteita uusitaan tarpeen mukaan. 10 erä 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 10 5.2.5. Vesi- ja viemärieristykset KL 3 0 5.3.2. Ilmanvaihtokoneet KL 3 Ilmanvaihtokoneiden ylläpito. 1 erä 3 3 5.3.3. Ilmanvaihtokanavat KL 3 Ilmanvaihdon nuohous ja ilmavirtojen tasapainotus. 5.3.4. Päätelaitteet KL 2 1 erä 5 5 Ulkoilmaventtiilien asennus. 1 erä 4 4 5.3.5. Eristykset KL 3 0 5.4.1. Taloyhtiön talouskylmiöt KL 3 0 5.5.1. Palontorjuntajärjestelmät KL 3 0 Yhteensä 6 51 1 1 9 101 1 1 1 1 173 12 / 53
2.9. Sähköjärjestelmien PTS Toimenpide-ehdotukset 6.1.1. Aluevalaistus KL 2 Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso 2019. Hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Yht Aluevalaistuksen uusiminen ja parantaminen. 1 erä 2 2 6.1.2. Ulkopistorasiat KL 3 Autolämmityspistorasioiden uusiminen. 1 erä 1 1 6.2.1. Jakokeskukset KL 2 Keskusten uusiminen nousujohtoineen. 1 erä 35 35 6.2.2. Johtotiet KL 3 0 6.2.3. Kaapeliläpiviennit KL 3 0 6.3.1. Nousujohdot KL 2 0 6.3.2. Voimaryhmäjohdot KL 2 0 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot KL 2 0 6.3.4. Varusteet KL 2 Huoneistojen sähkösaneeraus (ryhmäjohdot, sähkökalusteet). 1 erä 35 35 6.3.5. Liittymisjohdot KL 2 0 6.3.6. Maadoitukset ja potentiaalintasaukset KL 2 0 6.4.1. Valaisimet KL 2 Yhteisten tilojen valaisinten uusiminen ryhmäjohtoineen ja sähkökalusteineen. 1 erä 5 5 6.4.2. Kojeet ja laitteet KL 3 0 6.4.3. Saunat KL 3 Kiukaan uusiminen ohjauskeskuksineen tarpeen mukaan. 6.5.1. Tietotekniset järjestelmät KL 2 1 erä 3 3 Yleiskaapelointijärjestelmän toteutus. 1 erä 20 20 6.5.2. Antennijärjestelmä KL 2 Antennijärjestelmän uusiminen. 1 erä 10 10 Yhteensä 2 0 106 0 0 0 3 0 0 0 111 13 / 53
2.10. Suunnitelmallinen kiinteistönpito Toimenpide-ehdotukset Kiinteistön ylläpito Määräarvio Kustannustaso 2019. Hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Yht Kuntoarvion päivitys 1 erä 4 4 Rakennustekniikka Julkisivujen kuntotutkimus. 1 erä 4 4 Ikkunoiden kuntoarvio. 1 erä 3 3 Parvekkeiden kuntotutkimus. 1 erä 4 4 LVI-tekniikka Putkiston LVV (= lämpö-, vesijohto- ja viemäriputkien) kuntotutkimus. 1 erä 5 5 Ilmanvaihdon kuntotutkimus tarpeen mukaan, varaus. 1 kpl 5 5 Yhteensä 3 18 0 0 0 4 0 0 0 0 25 14 / 53
3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 3.1. Kohteen tiedot Kohde: Asunto Oy Porvoon Edelfeltin Bulevardi 23 - Bostads Ab Borgå Edelfeltbulevarden 23 Lähiosoite: Edelfeltin Bulevardi 23 Postinumero: 06100 Postitoimipaikka: Rakennustyyppi: Porvoo Kerrostaloyhtiö Tilavuus: 4089 m³ Huoneistoala: 814 m² Kerrosala: - m² Kerrosluku: 4 Huoneistojen lukumäärä: 18 kpl Valmistumisvuosi: 1952 3.2. Asiakirjaluettelo Lämmönjakohuoneessa ei havaittu lämmönjakokaaviota. Pääkeskustilan seinällä on laminoituna pääkeskuskaavio vuodelta 1982. Muita sähköteknisiä piirustuksia ei ollut käytettävissä. Rakennusteksiä piirustuksia ei ollut käytettävissä. 3.3. Korjaushistoria Kohteen korjaushistoriatietoja ei ollut käytettävissä. 3.4. Käyttäjäkyselyn palaute Kohteessa suoritettiin kirjallinen käyttäjäkysely, jonka avulla selvitettiin rakennuksen eri huoneistojen lämpö- ja veto-olosuhteita sekä rakenteissa, teknisissä järjestelmissä tai tilojen käytössä havaittuja epäkohtia. Lisäksi tarkastuksen yhteydessä haastateltiin suullisesti asunnoissa ja kohteessa paikalla olleita asukkaita. Kirjallisessa kyselyssä keskeisimpiä esiin tulleita asioita olivat mm.: Pihan talvikunnossapidossa puutteita. Aluevalaistuksen taso ei ole riittävä. Parvekeovien ja ikkunoiden tiiviydessä ja toimivuudessa havaitut ongelmat. Lämmityspattereiden toimimattomuus / epätasaiset lämpötilat. Ilmanvaihdon ongelmat / epäkohdat. 3.5. Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi Kiinteistön huoltotoimia on hoidettu ulkopuolisen huoltoliikkeen toimesta. Oleellisia laiminlyöntejä tai puutteita ei havaittu kierroksen yhteydessä. 15 / 53
3.6. Lämpökamerahavainnointi Kuntoarvion yhteydessä tarkasteltiin ulkoilmaan liittyviä rakenteita pistokoemaisesti kevyellä mobiililämpökameralla. Ulkolämpötila oli tarkastuksen aikana +1 astetta ja sisälämpötila oli keskimäärin +22 astetta. Alin sallittu pistemäinen lämpötila on tällöin 13,8 astetta. Mahdollista paine-eroa ei otettu huomioon. Kohdekierroksen yhteydessä havaittiin mahdollisia puutteita lähinnä ikkunoiden ja ovien tiivisteissä. Puutteet voidaan halutessa varmentaa tarkemmalla ohjeistuksen mukaisella lämpökamerakuvauksella. 1. Lämpövuotoa. 3.7. Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot 3.7.1 Lämpötila Sisälämpötilat vaihtelivat kohdekierroksella välillä 20...22 C, ulkolämpötila oli noin +1 C. Huonelämpötilat olivat pääosin sopivat verrattuna tavoitearvoihin. Sisäilmaluokituksen S1 tavoitearvoina ovat +21...22 C lämpötilat lämmityskaudella. 3.7.2 Ilmanlaatu ja vaihtuvuus Ilman vaihtuvuus ja laatu olivat aistinvaraisesti arvioiden välttävällä tasolla, koska hallittua korvausilmaa ei ole järjestetty. 3.7.3 Sisäilman epäpuhtaudet Sisäilmassa ei ollut aistinvaraisesti havaittavissa epäpuhtauksia. 3.7.4 Melu Talotekniikan ei havaittu aiheuttavan häiritsevää melua. 3.7.5 Tuhoeläimet ja linnut Tuhoeläinten aiheuttamia haittoja ei havaittu. 3.7.6 Valaistus Sisätilojen valaistustasot ovat yleisesti melko vaatimattomalla tasolla. 3.8. Turvallisuus ja ympäristöriskit Akuutteja turvallisuus- tai ympäristöriskejä ei havaittu. 16 / 53
3.9. Kosteusvaurioihin liittyvät havainnot Märkätilat ovat ikääntyneitä ja ne muodostavat kosteusvaurioriskin, kosteutta on jo voinut päästä rakenteisiin. Märkätilat suositellaan saneeraamaan. Kellaritiloissa on havaittavissa jonkin verran maakosteutta mm. pukuhuoneessa. Tähän vaikuttavat mm. salaojat. Kapilaarikatkoja voidaan tehdä seinien alaosiin injektoimalla tarvittaviin paikkoihin kosteuden nousun vähentämiseksi. Kellaritiloissa suositellaan myös käyttämään mahdollisimman hengittäviä tuotteita. 2. Maakosteutta kellarissa. 3. Ikääntynyt märkätila. 17 / 53
4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 4.1. Ulkoalueet 4.1.1. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus Kiinteistö sijaitsee suhteellisen loivassa rinteessä. Vierustat ovat pääosin sorapintaisia, osin nurmea tai asfaltoituja. Katoilta tulevat vedet johdetaan syöksytorvista rännikaivoihin ja sitä kautta sadevesiviemäröintijärjestelmään tai etupuolella kadulle. Piha-alueiden pintavesien poisohjaus tapahtuu imeytyy maahan ja ympäröivään maastoon. Kohteen salaojista ja niiden kunnosta tai olemassa olosta ei saatu tietoa. Todennäköisesti salaojia ei ole. Lämmönjakohuoneessa on pohjavesille pumppu, kaivo oli tarkastushetkellä kuiva. Salaojien rakentamiselle ei nähdä välttämätöntä tarvetta. Vierustat ja maanpintojen kallistukset ovat tyydyttävässä kunnossa. Kattovesien ohjaus on riittävä. Ei toimenpiteitä. 4. Kattovesien ohjaus. 5. Etupuolella kattovedet ohjautuvat kadulle. 6. Vierustaa. 7. Lämmönjakohuoneessa oleva pumppu pohjavesille. 18 / 53
4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet Piha-alueilla kasvaa tavanomaisia luonnonvaraisia tai istutettuja puita. Kasvillisuus on riittävän etäällä rakennuksesta. Nurmikoille yms. viherrakenteille suoritetaan tavanomaisia huolto- ja kunnossapitotoimia. Ei toimenpiteitä. 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet Kiinteistön piha-alueet ovat pääasiassa sorapintaisia ja vähäisesti asfalttia. Sorastetuilla piha-alueilla on epätasaisuutta ja vesien lammikoitumista. Pihoja suositellaan lanaamaan säännöllisesti. Sora-alueiden lanaus säännöllisesti. Sorastettujen piha-alueiden päällystämistä suositellaan harkitsemaan. Asfalttipintojen puhdistus ja tarvittavat korjaukset. 8. Parkkialuetta. 9. Soratietä. 10. Asfaltoitu alue on sammaleen peitossa. 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto Piha-alueilla on normaaleja aluevarusteita, kuten tamppausteline, puuaitaa ja kuivaustelineet. Jätehuoltovarusteet ovat syväkeräysastioita (Molok). 19 / 53
Pihan puu- ja teräsrakenteissa esiintyy tavanomaista maalipintojen kulumaa ja haalistumista. Aluevarusteita suositellaan kunnostamaan jakson aikana. Puuaita on huonossa kunnossa ja se suositellaan uusimaan. Aluevarusteiden huolto 1 2 kertaa jakson aikana lähinnä puu- ja metallipintojen huoltoa. Puuaitojen uusiminen. 11. Teräsaitaa. 12. Mattoteline. 13. Teräsosissa on pintavaurioita. 14. Jäteastiat. 15. Puuaitaa. 20 / 53
4.2. Perustukset ja sokkelit Kohde on perustettu teräsbetonisten anturoiden varaan. Perusmuurit ovat teräsbetonirakenteisia. Sokkelit on pinnoitettu luonnonkivellä ja osin ne ovat rapattuja. Perustusrakenteissa ei havaittu tarkastuskäynnin aikana rakenteellisesti merkittäviä korjausta vaativia vaurioita tai puutteita. Sokkeleissa on pieniä paikkauskorjaustarpeita. Sokkeleiden paikkauskorjaus. 16. Kuvaa sokkelista. 17. Kivien saumas on rapautunut vähän. 4.3. Alapohja Alapohjarakenteet ovat maanvaraisia betonilaattoja. Alapohjarakenteessa havaittiin pienimuotoista halkeilua. Halkeamia suositellaan korjaamaan pintakunnostusten yhteydessä. Ei toimenpiteitä erikseen. 4.4. Rakennusrunko Runkorakenteina on paikallavalettu teräsbetonirunko. Kantavina pystyrakenteina toimivat betoniset pilarit ja seinät, vaakarakenteet ovat betonilaattoja. Runkorakenteissa ei kierroksen aikana havaittu korjaustarvetta. Ei toimenpiteitä. 4.5. Ulkoseinät Ulkoseinät ovat massiivitiiliseiniä ja julkisivupinnoiltaan pääosin rapattuja. Julkisivurappauksessa havaittiin pieniä vaurioita, jotka voidaan korjata paikkauskorjauksena. Julkisivujen kuntoa suositellaan kuitenkin sevittämään tarkemmin erillisessä tutkimuksessa. Julkisivurappauksen tekninen käyttöikä on normaaleissa olosuhteissa noin 50 vuotta. (KH-90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) 21 / 53
Julkisivujen rappauspintojen paikkauskorjaus. Julkisivujen kuntotutkimus. 18. Yleiskuvaa julkisivusta. 19. Julkisivua. 20. Rapppauspintaa. 21. Halkeamia päätyseinässä. 22. Vaurio ikkunan pielessä. 22 / 53
4.6. Ikkunat Kiinteistössä on kaksipuitteiset kaksilasiset MS tyyppiset puuikkunat. Ikkunoiden kunto on tyydyttävällä-välttävällä tasolla. Ikkunoissa esiintyy maalipintojen haalistumista, käyntiongelmaa ja epätiiveyttä. Puuosissa ei kuitenkaan havaittu merkittäviä vaurioita. Aikakauden ikkunoiden puunlaatu on hyvä ja lahovaurioita kierroksen yhteydessä ei havaittu. Ikkunat suositellaan kunnostamaan jakson alussa mm. huoltomaalauksella, tiivistyskorjauksilla, lukitusten öljyämisillä sekä tarvittavilla käyntisovituksilla. Ikkunat voidaan myös vaihtoehtoisesti uusia. Kunnostuksen pohjaksi on suositeltavaa teettää erillinen ikkunoiden ja ovien kuntoarvio. Vesipeltien pinnoiteet irtoilevat ja niiden kunnostus on myös tarpeen ikkunakunnostuksen yhteydessä. Puuikkunan tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on 50 vuotta. Ulkomaalaus 5-15 vuotta, sisämaalaus 8-15 vuotta. Tiivistäminen suoritetaan tarpeen mukaan mutta siihen on varauduttava 3-12 vuoden välein. (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Ikkunoiden kunnostus. Ikkunoiden kuntoarvio. 23. Ikkuna ulkopuolelta. 24. Ikkunat ovat MS tyyppisiä. 25. Ikkunoissa on havaittavissa pintavaurioita. 26. Korjaustarvetta ulkopinnassa. 23 / 53
4.7. Ulko-ovet Pääsisäänkäyntien ulko-ovet ovat alkupäräisiä puurakenteisia ovia. Parvekkeiden ovet ovat alkuperäisiä lasiaukollisia puuovia. Ulko-ovissa on havaittavissa ikääntymistä, pinnoitevaurioita ja epätiiveyttä. Ovia suositellaan kunnostamaan jakson aikana mm. pintakäsittelyillä, tiivistyskorjauksilla sekä tarvittaessa käyntisovituksilla. Ovien puun laatu on aikakauden mukaan hyvälaatuista. Vaihtoehtoisesti ovet voidaan uusia. Parvekkeiden ovissa on havaittavissa kulumista maalipinnoissa, epätiiveyttä sekä lieviä käyntiongelmia. Suositellaan parvekeovien huoltomaalausta ja kunnostusta. Ulko-ovien kunnostus, sisältäen mm. pintakäsittelyt, tiivisteiden uusimisen ja tarvittavat säätötoimenpiteet. 27. Takapihan rapun ovi. 28. Tuuletusparvekkeen ovet. 29. Parvekkeen oven maalipinta hilseilee. 30. Kadun puolen pääovi. 4.8. Parvekkeet Asunnot ovat varustettu parvekkeilla. Porraskäytävissä on tuuletusparvekkeet. Parvekelaatta on betonia. Parvekkeissa ei ole erillistä vedenpoistojärjestelmää. Vedet poistuvat vapaasti parvekkeilta. Parvekkeiden kaiteet ovat metallirakenteiset. Parvekkeiden betonirakenteissa on havaittavissa pakkasrapautumista sekä korroosiovaurioita. Parvekkeiden rakenteita olisi suositeltavaa tutkia tarkemmin erillisen kuntotutkimuksen avulla. Parvekkeiden lattiapinnoitteissa on havaittavissa kulumista ja vaurioita. 24 / 53
Parvekkeiden kaiteiden metallipinnoissa on havaittavissa korroosiovaurioita ja kulumista maalipinnoissa. Parvekkeet suositellaan peruskorjaamaan tai uusimaan kokonaan jakson alussa, toimenpide tarkentuu kuntotutkimuksessa. Betonirakenteisten parvekkeiden tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on noin 40-50 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Parvekkeiden kuntotutkimus, jonka perusteella tarkentuu korjaustapa ja ajankohta. Parvekkeiden peruskorjaus. 31. Parvekkeita. 32. Pinnoitteen hilseilyä parvekkeen alapinnassa. 33. Parvekkeiden epoksipinnoite ikääntynyt. 34. Kaiteissa esiintyy pintavaurioita. 25 / 53
35. Parveke sisäpuolelta. 4.9. Kattorakenteet Kattotyyppinä on harjakatto, jonka katemateriaali on rivipeltikate. Yläpohja on betonirakenteinen, kattokannattajat ovat puurakenteita. Kattovesien poisohjaus on toteutettu ulkopuolisella järjestelmällä (vesikourut ja syöksyputket). Katolla on vesikattovarusteita, kuten kulkusiltoja ja lumiesteitä. Vesikatteessa ja kattovarusteissa ei havaittu merkittäviä puutteita tai kulumista. Vesikate on hyvässä kunnossa. Kate on havaintojen mukaan uusittu alkuperäisestä. Oletettavasti antenniläpivienti vuotaa vettä, koska alle on laitettu vesisankko. Asia suositellaan korjaamaan. Katteiden huoltomaalaus tulee kyseeseen arvioilta jakson lopulla. Rivipeltikatteen tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on noin 60 vuotta ja sadevesijärjestelmien 25..30 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Rivipeltikatteen huoltomaalaus jakson lopussa. 36. Kuvaa katteesta. 37. Kattovarusteita. 26 / 53
38. Katetta. 39. Kuvaa yläpohjasta. 40. Antenniläpivienti vuotaa oletettavasti vettä. 41. Läpiviennin alla on vesisankko. 4.10. Sisätilat 4.10.1. Tekniset tilat Lämmönjakohuone ja sähköpääkeskus sijaitsevat pohjakerroksessa. Teknisissä tilojen seinä- ja lattiapinnat ovat melko kuluneita ja yleisilmeeltään välttävässä kunnossa. Teknisiä tiloja kunnostetaan tarpeen mukaan. 42. Lämmönjakohuone. 43. Sähköpääkeskus. 27 / 53
4.10.2. Sisätilat Kuntoarvioinnin yhteydessä tarkastettiin osa asunnoista. Huoneistojen lattia-, seinä- ja kattopinnat olivat tarkastushetkellä vaihtelevasti hyvässä - tyydyttävässä kunnossa. Asuntojen pintarakenteissa havaittiin vähäisiä normaaleja ikääntymisestä / kulumisesta johtuvia jälkiä. Paikoin oli havaittavissa myös pienehköjä, vaarattomia halkeamia. Asuntojen pintarakenteet ovat pääosin osakkaiden vastuulla, niiden kunnostustarvetta ei käsitellä tässä raportissa. Kohteen yleistilat sijaitsevat alimmissa kerroksissa. Yleistiloja ovat mm. ulkoiluvälinevarastot ja irtaimistovarastot. Porraskäytävässä on lattioissa mosaiikkibetonia, seinät ovat maalatut. Yleisten tilojen lattiapinnoitteet ovat pääasiassa maalattuja. Seinien ja kattojen pintarakenteet ovat pääasiassa maalattuja. Porraskäytävissä ja muissa yleistiloissa on havaittavissa kulumista seinä- ja lattiapinnoissa, tilat ovat pääosin tyydyttävässä-välttävässä kunnossa. Tiloissa on käytetty villareunaisia akustiikkalevyjä. Kyseisistä akustiikkalevyistä irtoaa villakuituja sisäilmaan. Levyt suositellaan uusimaan. Kellaritiloissa on havaittavissa jonkin verran maakosteutta mm. pukuhuoneessa. Tähän vaikuttavat mm. salaojat. Kapilaarikatkoja voidaan tehdä seinien alaosiin injektoimalla tarvittaviin paikkoihin kosteuden nousun vähentämiseksi. Kellaritiloissa suositellaan myös käyttämään mahdollisimman hengittäviä tuotteita. Porraskäytävien ja osin myös muiden yleisten tilojen maalauskunnostusta suositellaan tehtävän harkinnan ja taloyhtiön vaatimustason mukaisesti jakson aikana. Akustiikkalevyjen uusiminen pintakunnostusten yhteydessä. 44. Varastoja. 45. Pyörävarasto. 28 / 53
46. Portaikossa on käytetty villareinaisia akustiikkalevyjä. 47. Asunnon keittiö. 48. Portaikko. 49. Maakosteutta kellarissa. 50. Pintavaurioita käytävän seinässä. 4.10.3. Märkätilat Kuntoarvion yhteydessä käytiin läpi myös kohteen sisätiloja mukaan lukien märkätilat. Kuntoarvion lisäksi suoritettiin erillinen kaikkien pesuhuoneiden kosteuskartoitus, josta tehtiin erillinen raportti. Asunnoissa on pesuhuoneet, jotka ovat pääosin seinä- ja lattiapintojen osalta laatoitettuja. Taloyhtiössä on yhteiset sauna- ja pesutilat, jotka sijaitsevat pohjakerroksessa. Pesuhuoneiden tarkastuksissa havaittiin, että märkätilat ovat ikääntyneitä ja tekninen käyttöikä on ylittynyt. Märkätiloissa on kosteusvaurioriski ja ne suositellaan uusimaan. Taloyhtiön saunaosasto on välttävässä kunnossa, seinä- ja lattiapinnoissa havaittiin puutteita ja viitteitä kosteusvaurioista. 29 / 53
Käyttöikänä käytetylle ratkaisuille (nykyaikainen vedeneriste + laatta) pidetään yleisesti n. 30 vuotta (KH-90 00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Asuinhuoneistojen märkätilojen saneeraus. Taloyhtiön saunaosaston uudistaminen. 51. Pukuhuone. 52. Pesuhuone. 53. Sauna. 54. Wc. 55. Asunnon pesuhuone. 30 / 53
5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 5.1. Lämmitysjärjestelmä 5.1.1. Lämmöntuotanto Kiinteistö on liitetty lämmönsiirtimien välityksellä kaukolämpöverkkoon. Lämmönsiirtimet ovat vuodelta 1982 ja mallia Elge. Lämmönsiirtimien keskimääräinen tekninen käyttöikä on 20 25 vuotta. Lämmönsiirtimien mitoitusteho: Käyttövesi 140 kw Lämmitys 120 kw (2kpl) Lämmönsiirtimessä havaittiin vuotojälkeä, mikä vaatii uusintaa lähiaikoina. Lämmönsiirrinpaketin uusinta. 56. Lämmönsiirrinpaketti. 57. Vanhat öljykattilat. 58. Vuotojälkeä. 59. Vanha öljysäiliö. 31 / 53
5.1.2. Lämmönjakelu Lämmitysverkosto on tehty teräsputkesta hitsaus- ja kierreliitoksin. Lämmitysverkosto on alkuperäinen. Teräsputkesta tehtynä verkoston kestoikä on vähintään 60...70 vuotta, ellei putkistoa rasita ulkopuolinen kosteus eikä verkostoon tarvitse lisätä toistuvasti uutta happirikasta vettä. Lämmönjakelun toimilaitteiden, kuten kiertovesipumput ja paisuntajärjestelmä, tekninen käyttöikä vaihtelee välillä 10...20 vuotta. Lämmönjakelun toimilaitteet ovat havaintojen mukaan toimivassa kunnossa. Lämpöjohdoissa havaittiin useassa liitoksessa sinkinkatoa, nämä ovat mahdollisesti heikossa kunnossa. Linjasäätöventtiileitä ei havaittu. Linjasäätöventtiilien tekninen käyttöikä on noin 30 vuotta. Lämmityksen perussäätöä suositellaan 15...20 vuoden välein tai jos tilojen väliset lämpötilaerot ovat vähintään 3 C. Perussäätö vaatii todennäköisesti linjaventtiilien asentamista. Lämmönjakelun toimilaitteet, kuten kiertovesipumput, uusitaan lämmönsiirrinpaketin mukana. Lämmityksen perussäätö (= lämmitysverkoston tasapainotus), linjasäätöventtiilien asennus tarpeen mukaan. Lämpöjohdot tutkitaan LVV-kuntotutkimuksessa. 60. Kiertovesipumppuja. 61. Paisunta-astia. 62. Sinkinkatoa. 63. Sinkinkatoa. 32 / 53
5.1.3. Säätölaitteet Lämmönsiirrinpakettiin kuuluvat säätimet ja säätölaitteet ovat pääosin siirrinpaketin ikäisiä. Säädöt tehdään paikallisesti TA mallisella säätökeskuksella. Järjestelmä ei ole etävalvonnassa. Säätölaitteiden tekninen käyttöikä on yleensä noin 10...15 vuotta. Säätölaitteet uusitaan lämmönsiirrinpaketin mukana. Säätölaitteet uusitaan lämmönsiirtimien uusimisen yhteydessä. 64. Lämmityksen ja lämpimän käyttöveden säädin. 33 / 53
5.1.4. Lämmönluovutus Kiinteistö lämpiää pääosin alkuperäisillä vesikiertoisilla pattereilla. Kiinteistön lämmityspatterit ovat tavanomaisia seinäpattereita, joissa on termostaattiset sekä käsisäätöiset patteriventtiilit. Patteriventtiilit ovat havainnon mukaan eri-ikäisiä, pääosin vanhaa mallia. Patteriventtiilien tekninen ja taloudellinen käyttöikä on noin 15...20 vuotta. Patteriventtiilit suositellaan uusittavaksi lämmityksen perussäädön yhteydessä. 65. Termostaattinen patteriventtiili. 66. Uusittuja venttiileitä. 67. Käsisäätöinen patteriventtiili. 68. Alkuperäinen patteriventtiili. 34 / 53
5.1.5. Eristykset Lämpöjohtojen putkieristykset ovat osin PVc-muovipäällysteisiä kouruja (joiden sisällä villaa tai mahdollisesti asbestia). Osin havaittiin myös vanhoja auki olevia putkieristeitä. Rakennuksen ikä huomioiden asbestieristeiden esiintyminen on todennäköistä. Lämpöjohtoeristeet ovat osin heikossa kunnossa. Eristykset uusitaan viimeistään putkisaneerauksessa (tarpeen mukaan). Auki olevat eristeet kunnostetaan välittömästi. 69. PVC-muovipäällysteisiä kouruja. 70. Todennäköisesti asbestipitoisia eristeitä (auki). 5.2. Vesi- ja viemärijärjestelmät 5.2.1. Vedenkäsittely Kiinteistö on liitetty kunnalliseen vesijohto- ja viemäriverkostoon. Päävesimittari sijaitsee saunatilassa. Lämmönjakohuoneessa on perusvesipumppu. Veden painetta ei rajoiteta tai koroteta kiinteistön vesimittarin yhteydessä. Asunnoista tarkasteltuna painetaso on suurin piirtein oikealla tasolla (vesikalusteet eri mallisia ja kuntoisia). Ei toimenpiteitä. 71. Kiinteistön päävesimittari. 72. Perusvesipumppaamo. 35 / 53
5.2.2. Vesijohdot Vesijohdot ovat pääosin kuparia. Vesijohtojen ikä jäi epäselväksi, havainnon mukaan ne ovat uusittu kerran (todennäköisesti vuonna 1982). Kylpyhuoneissa ei ole käyttövesipattereita. Merkittävistä vesijohtovuodoista ei ole tietoa. Käyttövesijohtojen tilastollinen käyttöikä on noin 50 vuotta. Mikäli alkuperäisiä vesijohtoja edelleen esiintyy, on niiden uusiminen ajankohtaista. Vesijohtojen kunto suositellaan tutkittavaksi kuntotutkimuksella. Putkiston LVV (= lämpö-, vesijohto- ja viemäriputkien) kuntotutkimus. 73. Käyttöveden linjaventtiileitä. 74. Vesijohdot ovat kuparia. 36 / 53
5.2.3. Viemärit Viemärit ovat osin muovia ja osin valurautaa. Putkien ikä jäi epäselväksi. Merkittävistä viemäritukoksista ei ole tietoa. Pohja- ja pihaviemäreiden kuvausta ja huuhtelua suositellaan noin 10 vuoden välein. Viemäreiden tavoitteellinen käyttöikä on 50 vuotta. Rakennuksessa havaittiin ainakin pintapuoleisesti vanhoja viemäreitä, joten osittaiseen uusimiseen varaudutaan. Viemärit tarkastetaan putkiston kuntotutkimuksessa. Viemäreiden osittainen uusiminen, varaus. 75. Valurautaviemäri. 76. Valurautaviemäri. 77. Muoviviemäri. 5.2.4. Vesi- ja viemärikalusteet Kiinteistön vesi- ja viemärikalusteet ovat eri-ikäisiä. Hanasekoittajien tekninen käyttöikä on noin 15...25 vuotta ja WC-istuimien noin 35...50 vuotta. Vesi- ja viemärikalusteet ovat havaintojen mukaan pääosin tyydyttävässä kunnossa. Vesi- ja viemärikalusteita uusitaan toistaiseksi tarpeen mukaan yksitellen tai esimerkiksi kylpyhuoneremonttien yhteydessä. 37 / 53
78. WC istuin. 79. WC istuin. 80. Käsihana. 81. Käsihana. 82. Suihkusekoittaja. 83. Keittiöhana. 38 / 53
5.2.5. Vesi- ja viemärieristykset Vesijohtojen putkieristykset ovat näkyvin osin PVC päällysteistä mineraalivillaa. Rakennuksen ikä huomioiden on asbestieristeiden esiintyminen kuitenkin mahdollista. Vesijohtoeristeet ovat tyydyttävässä kunnossa. Yläpohjassa tuuletusviemäreitä ei ole eristetty. Eristämättömät viemärit voivat kondensoida yläpohjatilassa ja aiheuttaa vesivaurioita. Eristyksiä kunnostetaan tarpeen mukaan (ei PTS taulukossa). 84. Vesijohtoeristeitä. 85. Tuuletusviemäri eristämättä. 5.3. Ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmät 5.3.1. Ilmanvaihtojärjestelmä Kiinteistössä on pääosin koneellinen poistoilmanvaihtojärjestelmä. 39 / 53
5.3.2. Ilmanvaihtokoneet Poistoilmakoneet (huippuimurit) sijaitsevat vesikatolla. Ilmanvaihtokoneet ovat havainnon mukaan asennettu vuonna 2006. Ilmanvaihtoa ohjataan kello-ohjauksella. Ilmanvaihtokoneiden tekninen käyttöikä on noin 25...30 vuotta. Ilmanvaihtokoneita tai niiden osia voidaan kuitenkin uusia niin kauan kuin varaosia on saatavilla. Ilmanvaihdon uusimiset teetetään yleensä esim. laitteiden rikkoutuessa, tilamuutosten yhteydessä tai suurempien saneerausten yhteydessä. Ilmanvaihtokoneet ovat havaintojen mukaan vielä tyydyttävässä kunnossa. Ilmanvaihtokoneita ylläpidetään tarpeen mukaan. Ilmanvaihtoa voidaan tarvittaessa tutkia. Rakennuksen paine-erot voidaan mitata, jotta saadaan varmuutta esim. korvausilman riittävyydestä (venttiilien asentamisen jälkeen). 86. Ilmanvaihdon ohjaus. 87. Huippuimureita. 40 / 53
5.3.3. Ilmanvaihtokanavat Ilmanvaihtokanavat ovat pääosin rakenneaineista hormia. Osin on peltikanavaa. Ilmanvaihtokanavat nuohotaan yleisen suosituksen mukaan noin kerran 10-vuotisjakson aikana. Edellisen nuohouksen tarkka ajankohta jäi epäselväksi. Ilmanvaihtokanavat ovat havaituin osin ehjät. Hormikanavat saattavat olla pinnoitettu. Kanavistossa ei havaittu merkittävää pölykertymää. Ilmanvaihdon nuohous ja ilmavirtojen tasapainotus tarpeen mukaan. 88. Hormikanavaa. 89. Kanavassa irtokertymää. 90. Uudempi peltikanava. 91. Kanttikanavaa. 41 / 53
5.3.4. Päätelaitteet Ilmanvaihdon päätelaitteet ovat pääosin kartiomallisia poistoventtiileitä, jotka ovat asennettu vuonna 2006. Raitisilman saanti on puutteellista puuttuvien ulkoilmaventtiilien takia. Päätelaitteet puhdistetaan aina nuohouksen yhteydessä, suositellaan myös säännöllisesti asukkaiden toimesta (ei PTS taulukossa). Ulkoilmaventtiilien asennus (mikäli ikkunat uusitaan, suositellaan karmiventtiileitä). 92. Poistoilmaventtiili. 93. Poistoilmaventtiileitä. 94. Tiivisteet poistettu ikkunasta (korvausilman saamiseksi). 95. Alkuperäinen poistoventtiili. 42 / 53
5.3.5. Eristykset IV-kanavia on näkyvin osin eristetty peltipäällysteisillä villakouruilla yläpohjatilassa. Kanavat on havaituin osin eristetty asianmukaisesti. Ei toimenpiteitä. 96. Yläpohjan ilmanvaihtokanavat on eristetty asiallisesti. 97. Yläpohjan ilmanvaihtokanavat on eristetty asiallisesti. 5.4. Kylmätekniset järjestelmät 5.4.1. Taloyhtiön talouskylmiöt Kiinteistöön kuuluu yksi talouskylmiö. Talouskylmiön laitteet ovat toimivassa kunnossa. Kylmiöitä yleensä enää uusita, koska niillä on tavallisesti enää vähän käyttöä. Talouskylmiön uusintaan otetaan kantaa putkisaneerauksen hankesuunnitelmassa (ei sisälly PTS taulukkoon). 98. Talouskylmiön höyrystin. 99. Talouskylmiön kompressori. 43 / 53
5.5. Muut järjestelmät 5.5.1. Palontorjuntajärjestelmät Kiinteistössä on alkusammutuskalustona käsisammutin. Palontorjuntalaitteisto on toimivassa kunnossa. Järjestelmää on havaintojen mukaan tarkastettu ja testattu määräajoin. Ei toimenpiteitä (määräaikaistarkastuksia ei sisällytetä PTS taulukkoon). 100. Käsisammutin. 44 / 53
6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 6.1. Aluesähköistys 6.1.1. Aluevalaistus Kiinteistön aluevalaistuksena toimii lähinnä vain yksi valaisin, mitä ohjataan käsikytkimellä. Valaisin suositetaan uusimaan esimerkiksi malliksi, missä on oma hämärä- ja liiketunnistin. Myös aluevalaistuksen lisäämistä suositetaan. Aluevalaistuksen uusiminen ja parantaminen. 101. Rakenteisiin asennettu valaisin. 6.1.2. Ulkopistorasiat Kiinteistössä on kaksi autolämmityspistorasiakoteloa. Autolämmityspistorasiat on varustettu omilla kahden tunnin kellokytkimillä. Autolämmityspistorasioiden uusimiseen tulee varautua ikääntymisestä johtuen. Samalla tulee selvittää, miten yhtiössä halutaan varautua sähköautojen latausmahdollisuuteen. Autolämmityspistorasioiden uusiminen. 102. Autolämmityspistorasia. 45 / 53
6.2. Kytkinlaitokset ja jakokeskukset 6.2.1. Jakokeskukset Kiinteistön sähköpääkeskus on sijoitettu omaan lukittuun tilaan kellarikerrokseen. Pääkeskustilassa on myös kiinteistökeskus, missä on yhteisten lähtöjen ylivirtasuojat ja ohjaukset. Pääkeskuksen nimellisvirta on piirustusten mukaan 250 A ja päävarokkeiden koko on 3* 125 A. Pääkeskus on havaintojen mukaan alkuperäinen mutta siihen on tehty joitain muutoksia vuonna 1982, jolloin tilassa oleva pääkeskuskaavio on päivitetty. Huoneistojen ryhmäkeskukset ovat pääosin yksivaiheisia ja varustettu perinteisin tulppasulakkein. Yhdessä huoneistossa havaittiin kolmevaiheinen keskus. Keskuksille on ketjumainen syöttö ja sähkömittarit ovat huoneistoissa. Joitakin ryhmäkeskuksia on uusittu eri aikoina mutta käytössä on myös alkuperäisiä keskuksia. Keskusten tekninen elinkaari on noin 40 vuotta, mikä on jo ylitetty. Ikääntymisestä johtuen PTSjakson aikana tulee varautua keskusten uusimiseen liittymis- ja nousujohtoineen. Keskusten uusiminen nousujohtoineen. 103. Sähköpääkeskus. 104. Huoneiston ryhmäkeskus. 105. Huoneiston ryhmäkeskus. 106. Huoneiston ryhmäkeskus. 46 / 53
6.2.2. Johtotiet Kaapeloinnit on tehty pääosin pinta/uppoasennuksena. Lähinnä toisarvoisissa tiloissa on käytetty pinta-asennusta. Johtoteitä asennetaan tarpeen vaatiessa lisää. Ei toimenpiteitä. 6.2.3. Kaapeliläpiviennit Kaapeliläpiviennit on tehty rakennusaikakauden määräysten mukaisesti. Paloalueiden rajoista ei saatu tarkastuksen aikana varmuutta. Ei toimenpiteitä. 6.3. Johdot ja niiden varusteet 6.3.1. Nousujohdot Nousujohdot on toteutettu 4-johdinjärjestelmän (TN-C) mukaisesti (nykyisin käytetään 5- johdinjärjestelmää, TN-S, missä on erilliset nolla- ja suojajohtimet). Pääkeskukselta sähkö jaetaan edelleen ketjumaisesti huoneistojen ryhmäkeskuksille. Nousujohdot tulee uusia keskusten uusimisen yhteydessä nykyaikaisiksi 5-johdinjärjestelmän (TN- S) mukaisiksi. Toimenpide sisältyy PTS:ssä keskusten uusimiseen. Nousujohdot uusitaan keskusten uusimisen yhteydessä (sis. PTS:ssä keskusten uusimiseen). 6.3.2. Voimaryhmäjohdot Sähkösaneerauksen yhteydessä suositetaan harkitsemaan, että uusitaan myös huoneistojen liesien syötöt kolmevaiheiseksi. Toimenpide sisältyy PTS:ssä huoneistojen sähkösaneeraukseen. Ei toimenpiteitä. 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot Valaistusryhmäjohdot, joiksi luetaan myös pistorasioiden syöttöjohdot, ovat pääosin alkuperäisiä. Ikääntymisestä johtuen yhteisten tilojen ryhmäjohdot suositetaan uusimaan sähkösaneerauksen yhteydessä. Kustannukset sisältyvät valaistuksen uusimiseen. Ei toimenpiteitä. 47 / 53
6.3.4. Varusteet Yhteisten tilojen ja huoneistojen märkätilojen ja keittiöiden pistorasiat ovat maadoitettuja 1 luokan rasioita. Huoneistojen muissa tiloissa on rakennusaikakauden mukaisesti maadoittamattomat 0 luokan rasiat. Sähkösaneerauksen yhteydessä suositetaan uusimaan yhteisten tilojen alkuperäiset sähkökalusteet ryhmäjohtoineen ja niiden sijoittelut ja lukumäärät tulee tarkastaa. Kustannukset sisältyvät PTS:ssä valaistuksen uusimiseen. Huoneistojen sähkökalusteita on uusittu tarpeen mukaan yksittäin ja ne ovatkin erilaisia ja eri aikakausilta. Pääosin kalusteet ovat ikääntyneitä. Huoneistojen sisäisten sähkökalusteiden ja ryhmäjohtojen uusimiselle on esitetty karkea varaus PTS:ään. Tällöin myös sähköturvallisuus paranee, kun kaikki pistorasiat muuttuvat maadoitetuiksi ja kaikki rasiat suojataan vikavirtasuojakytkimin. Huoneistojen sähkösaneeraus (ryhmäjohdot, sähkökalusteet). 107. Huoneiston sähkökalusteita. 108. Huoneiston sähkökalusteita. 109. Kytkin yhteisissä tiloissa. 110. Kytkin yhteisissä tiloissa. 48 / 53
6.3.5. Liittymisjohdot Kiinteistö on liitetty paikallisen energiayhtiön pienjänniteverkkoon. Liittymisjohto on jo ikääntynyt ja se suositetaan uusimaan ja mitoittamaan uudelleen pääkeskuksen uusimisen yhteydessä. Liittymisjohdon uusiminen sisältyy PTS:ssä keskusten uusimiseen. 111. Ikääntynyt liittymisjohto. 6.3.6. Maadoitukset ja potentiaalintasaukset Maadoituksen tarkoitus on estää vaarallisten kosketusjännitteiden muodostuminen sähkölaitteiden vikatapauksissa. Maadoitukset takaavat sähköverkon vikavirralle luotettavan reitin ja varmistavat suojalaitteiden luotettavan ja nopean toiminnan. Maadoitukset tulee päivittää sähkösaneerauksen yhteydessä voimassa olevien määräysten mukaiselle tasolle. Sähkösaneerauksen yhteydessä uusitaan myös maadoitusjärjestelmät voimassa olevien määräysten mukaiseksi (sis. PTS:ssä keskusten uusimiseen). 112. Harava-antennin maadoitus. 49 / 53
6.4. Valaisimet, lämmittimet, kojeet ja laitteet 6.4.1. Valaisimet Yhteisten sisätilojen valaisimina on käytetty erilaisia E27-kantaisia valaisimia. Valaisimia on uusittu yksittäin tarpeen mukaan ja esimerkiksi porrashuoneen kerroksissa on kaikissa erilainen valaisin. Tehtyjen havaintojen mukaan valaistustasot ovat yleisesti melko vaatimattomalla tasolla. Ikääntymisestä johtuen yhteisten tilojen valaistuksen uusimista suositetaan ryhmäjohtoineen ja sähkökalusteineen. Uusimisen yhteydessä kannattaa harkita myös ohjausjärjestelmän uusimista, esimerkiksi valaisinkohtaisia liiketunnistimia. Uusien valaisinten myötä myös energiatehokkuus paranee. Huoneistojen valaisimet, myös kiinteät, ovat osakkaiden omalla vastuulla. Yhteisten tilojen valaisinten uusiminen ryhmäjohtoineen ja sähkökalusteineen. 113. Porrashuoneen valaistusta. 114. Lämmönjakohuoneen valaistusta. 115. Kellaritilojen valaistusta. 116. Teknisen tilan valaistusta. 6.4.2. Kojeet ja laitteet LVI-, ohjaus-, valvonta- ja säätölaitteiden kokoonpanoa ja tekniikkaa on kuvattu LVIosiossa. Ei toimenpiteitä. 50 / 53
6.4.3. Saunat Kiinteistössä on yksi yhteinen saunaosasto. Kiuas ja ohjauskeskus on uusittu jossain vaiheessa. Myös jatkossa kiuas uusitaan tarpeen mukaan. Kiukaan uusiminen ohjauskeskuksineen tarpeen mukaan. 117. Kiuas. 118. Kiukaan ohjauskeskus. 6.5. Tele- ja antennijärjestelmät 6.5.1. Tietotekniset järjestelmät Puhelinpisteet on huoneistoissa päätetty perinteisiin kolmenapaisiin rasioihin. Järjestelmä on edelleen puhelinkäytössä toimiva, mutta sen suorituskyky ei ole nykyaikaiseen tiedonsiirtoon riittävä. Kiinteistöön suositetaan toteuttamaan voimassa olevien määräysten mukainen yleiskaapelointijärjestelmä, mihin voidaan liittää sekä puhelin- että tietoteknisten järjestelmien laitteita. Toimenpide suositetaan teettämään sähkösaneerauksen yhteydessä. Talojakamo on avoinna ullakon varastotilassa. Tietoturvasyistä jakamon ympärille tulee asentaa lukittava kotelo. Yleiskaapelointijärjestelmän toteutus. 119. Talojakamo tulee olla lukitussa tilassa. 120. Perinteinen puhelinpistoke. 51 / 53
6.5.2. Antennijärjestelmä Kiinteistön yhteisantennijärjestelmä on liitetty omaan harava-antenniin. Antennijärjestelmä on alkuperäinen ketjuverkko. Ikääntymisestä johtuen järjestelmän uusimiseen tulee varautua. Antennijärjestelmän uusiminen. 121. Antennikaappi. 122. Huoneiston antennipiste ja 0 luokan pistorasioita. 6.5.3. Paloturvallisuusjärjestelmä Huoneistoissa on normaalit paristokäyttöiset palovaroittimet. Palovaroittimien käyttöikä on yleensä noin 10 vuotta. Ne ovat kuitenkin asukkaiden omalla vastuulla. Ei toimenpiteitä. 52 / 53
7. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT Kuntoarvioon liittyvissä asioissa ja yleensä kohteenne rakenne-, LVI- ja sähköteknisissä kysymyksissä voitte ottaa yhteyttä tämän kuntoarvion koordinaattoriin. Vantaa 09.06.2019 RAKSYSTEMS INSINÖÖRITOIMISTO OY Miikka Simanainen Raksystems Insinööritoimisto Oy Vetotie 3 A, FI-01610 Vantaa Puh. 0306705656 miikka.simanainen@raksystems.fi www.raksystems.fi 53 / 53