Lausunto 1 (4) Lappeenrannan kaupunki Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimiala Kaupunkisuunnittelu Matti Kettunen Villimiehenkatu 1 / PL 11 53101 Lappeenranta kirjaamo@lappeenranta.fi Viite: lausuntopyyntö 16.10.2018 Lausunto, Poikkeamislupa, Lehto Tilat Oy, Uusi mielenterveyskuntoutujien hoivakoti piharakennuksineen ym., 56 Myllymäen kaupunginosa, kortteli 41, tontti 2, Lappeenranta, 405-56-41-2 Lähtökohdat Lappeenrannan kaupunki on ilmoittanut poikkeamisluvan vireillä olosta 3.10.2018. Ilmoituksen mukaan: Poikkeaminen Lehto Tilat Oy hakee MRL 171-174 :n mukaista lupaa uuden mielenterveyskuntoutujien hoivakodin rakentamiseen piharakennuksineen ja lupaa poiketa asemakaavan osoittamasta rakennuksen käyttötarkoituksesta ja ehdottomasti käytettävästä kerrosluvusta (2), 56 Myllymäen kaupunginosan korttelin 41 tontille 2 (405-56-41-2). Lisäksi haetaan MRL 171-174 :n mukaista lupaa poiketa asemakaavan liitteenä olevasta rakentamistapaohjeesta; talon julkisivujen 4,5 metrin korkeudesta ja julkisivujen yhtenäisten julkipintojen 15 metrin maksimipituudesta. Hakemus ja perustelut Tontille on tarkoitus rakentaa mielenterveyskuntoutujien hoivakoti. Hoivakoti on 32 paikkainen. Lisäksi tontille on tarkoitus rakentaa toimintaa palvelevat piharakennukset, autokatos, jätekatos ja huvimaja. Tulevan hoivakotirakennuksen käyttötarkoitus poikkeaa asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta, koska asunnoissa ei ole asuntokohtaisia keittiöitä. Autokatos ylittää rakennusalueen rajan. Kaavallinen tilanne Alueella on voimassa kaupunginvaltuuston 14.6.2010 hyväksymä asemakaava, jossa rakennuspaikka on asuinkerros- ja rivitalojen korttelialuetta (merkintä AKR). Tontille osoitetun kaavamerkinnän II, mukaan rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Alleviivattu luku osoittaa ehdottomasti käytettävän kerrosluvun. Tontin tehokkuusluku e = 0,35. Autopaikkoja on varattava 1 ap/60 k-m2 tai vähintään 1,5 ap/asunto. Rakentamisessa tulee lisäksi noudattaa asemakaavan liitteenä olevaa rakennustapaohjeistoa. Kaupunkikuvatyöryhmä on käsitellyt poikkeamislupa-asiaa kokouksessaan 9.8.2018 ja todennut seuraavaa: Kaupunkikuvatyöryhmä toteaa, ettei rivitalomassoja edelleenkään
Lausunto 2 (4) Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen lausunto ole porrastettu riittävästi ja maaston korkovaihtelun huomioivasti, vaan pitkän eteläjulkisivun ja nousevan maastonmuodon väliin jää liian kuilumainen tila. Kaupunkikuvatyöryhmä ehdottaa itäisen siiven selvää porrastamista kauemmaksi tontin eteläpuolella nousevasta rinteestä. Kaupunkikuvatyöryhmä puoltaa suunnitelmaa ehdollisena. Käyttötarkoitus Lupahakemuksen mukainen tontti on asemakaavassa asuinkerros- ja rivitalojen korttelialuetta (AKR). Asemakaavassa osoitettu käyttötarkoitus on luonteeltaan toimintoja ja sijoituspaikkavaihtoehtoja pois sulkeva, ja rakentamisessa noudatetaan kaavaa ja sen kaavamääräyksiä. Asumiseen kaavoitettu korttelialue on tarkoitettu, ja sen tulee soveltua erilaisten väestöryhmien asumiseen. Sosiaalitoimeen liittyvä rakentaminen ja asuminen voidaan sijoittaa yksityisten tai julkisten palveluiden (P), yleisten rakennusten (Y) tai asumisen (A) korttelialueelle. Lainsäädäntö ei edellytä, että jokaisessa asunnossa tulee olla oma keittiö. Pelkästään se seikka, että asunnossa ei ole osoitettua omaa keittiötä, ei edellytä poikkeamislupaa (vrt. opiskelija-asuntolat, yhteisöasuminen). Asuin- ja kerrostalojen korttelialueelle voidaan sijoittaa hyvin monenlaisia itsenäiseen asumiseen soveltuvia asuntotyyppejä. Ympäristöministeriön asetuksen mukaisen asemakaavamerkinnät ja - määräykset-oppaan perusteella vanhusten tai muu palveluasuminen voidaan yleensä sijoittaa asuinrakennusten korttelialueelle, vaikka kaavassa ei olekaan tätä koskevaa merkintää. Kuitenkin, jos kysymys on myös muualla asuville tarjottavista palveluista, jotka lisäävät esimerkiksi liikennettä, on toiminta syytä ilmaista kaavamerkinnällä ja määräyksellä. Kunnan ylläpitämät palvelut kuten peruskoulu, sosiaali- tai terveydenhuollon toimipaikka, kirjasto, museo ja kunnan hallintotoimi kuuluvat luonnollisesti yleisten rakennusten korttelialueelle. Y- maankäyttöluokkaan kuuluvia toimintoja voidaan toteuttaa myös yksityisesti esimerkiksi seurakunnan, järjestön tai yksityisen toimesta, kun toiminnan luonne on julkinen. Hoivakoti-nimikkeestä ei suoraan ilmene painottuuko toiminta palveluun vai asumiseen. Lausuntopyynnön liitteenä olevan pohjapiirroksen ja asemapiirroksen perusteella nyt suunniteltu rakennus voi toimia esimerkiksi asuntolana. Sosiaalihuoltolain mukaisia asumispalveluja ovat tuettu asuminen, palveluasuminen ja tehostettu palveluasuminen. Tuettu asuminen voi toteutua yksittäisissä asunnoissa. Palveluasuminen ja tehostettu palveluasuminen ovat avohoitoa, joiden lähtökohtana myös on itsenäinen asuminen.
Lausunto 3 (4) Kaavassa esitetyn käyttötarkoituksen muutoksen tarvetta harkittaessa oleellista on arvioida, rakennetaanko itsenäiseen asumiseen tarkoitettuja koteja, vai onko kyseessä hoitolaitos, ja muuttaako hoivakodin rakentaminen asemakaavan ajatusta asuinkorttelista. Mikäli rakennus esimerkiksi on ympärivuorokautinen terveys- ja sosiaalialan ammattilaisten työpaikka, tarjoaa palveluita myös muualla asuville, ja toiminta aiheuttaa asumisesta poikkeavia vaikutuksia ympäristöönsä (esim. liikennemäärät), tai edellyttää asumisesta poikkeavia järjestelyitä tontilla (esim. pysäköintipaikkojen määrä), edellyttää rakentaminen myönteistä päätöstä käyttötarkoituksen muutoksesta. Suunnittelun tarpeen ja vaikutusten merkittävyyden perusteella tulee arvioitavaksi, voidaanko käyttötarkoituksen muutos myöntää poikkeamisluvalla, vai edellyttääkö aiottu toiminta asemakaavamuutosta. Mahdollinen asuntolatyyppinen asuminen asettaa harkittavaksi myös paikoitusnormista (1,5 ap/as) poikkeamisen tarpeen etenkin, jos vähemmällä autopaikkatarpeella saavutetaan viihtyisämpää ja laadukkaampaa ympäristöä. Kerrosluvusta poikkeaminen Sitovasta kerrosluvusta poikkeaminen edellyttää myönteistä poikkeamislupaa kaavan määräyksestä. Rakentamisen tulee edustaa hyvää rakentamistapaa ja yhteensopivuutta ympäristöönsä. Kerrosluvusta poikkeamisen edellytyksiä tulee arvioida mm. asemakaavan kaupunkikuvallisen tavoitteen toteutumisen kannalta. Poikkeamisluvan oikeudelliset edellytykset MRL 171.1 mukaan kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamislupa voidaan myöntää vain, jos MRL 171.2 :ssä säädetyt poikkeamisen oikeudelliset edellytykset täyttyvät ja jos lisäksi on olemassa pykälän 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy. Muussa tapauksessa lupahakemus on hylättävä. MRL 171.2 :n mukaan poikkeusta ei saa myöntää, jos se: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden toteutumista; 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- ja muita vaikutuksia. Rakentamistapa Rakentamistapaohjeet kuvaavat ohjeen laatineen viranomaisen käsitystä siitä, minkälaisia vaatimuksia rakentamista koskevat säännökset ja määräykset rakentamiselle kyseisellä alueella asettavat.
Lausunto 4 (4) Rakentamistapaohjeilla voidaan usein selkeästi ja havainnollisesti tuoda esille sellaisia kaavan ja sen toteuttamisen keskeisiä periaatteita, joita kaavateknisistä syistä on vaikea esittää itse kaavassa. Rakentamistapaohjeilla ei ole välittömiä oikeudellisia vaikutuksia, joten niistä poikkeaminen ei edellytä MRL 171.2 mukaista poikkeamispäätöstä. Tontin luovutussopimukseen liitettyinä rakennustapaohjeet sitovat oikeudellisesti tontin ostajaa. Rakennusvalvontaviranomaisilla on maankäyttö- ja rakennuslain ja - asetuksen säännösten perusteella velvollisuus valvoa monien keskeisten ympäristön laatutekijöiden toteutumista. Rakennuksen tulee soveltua rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä täyttää kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset. Rakentamisessa tulee noudattaa hyvää rakentamistapaa (MRL 117 ). Yhteenveto Tuetun asumisen ja palveluksi tai laitoshoidoksi katsottavan toiminnan raja ei ole MRL:n perusteella suoraan todettavissa, vaan kaavan soveltuvuus aiottuun käyttötarkoitukseen tulee arvioida tapauskohtaisesti. Palveluasuminen voidaan yleensä sijoittaa asumisen korttelialueelle. Asuinalue on lähtökohtaisesti sopivin paikka myös palveluasumiselle. Rakennustapaohjeen mukainen rakentaminen ja kaupunkikuvatyöryhmän kannanotossaan esille ottamat seikat vastaavat hyvin MRL 117 edellyttämiä ympäristön laatutekijöitä ja hyvää rakentamistapaa. Rakentamiselle asetetut kaupunkikuvalliset ja arkkitehtoniset laatuvaatimukset koskevat yhtäläisesti kaikille eri väestö- ja ikäryhmille rakennettavaa ympäristöä. Rakennetun ympäristön toimivuuden ja kauneuden tulee tukea ja edistää tulevien asukkaiden kuntoutumista. Ympäristön laatua koskevia kaavamääräyksiä ja rakennusluvan edellytyksenä olevaa hyvää rakennustapaa ei pidä ilman perusteltua syytä sivuuttaa. Tämä asiakirja on hyväksytty sähköisesti. Hyväksymismerkinnät ovat lausunnon lopussa. Alueidenkäyttöpäällikkö Arkkitehti Pertti Perttola Annu Tulonen
Tämä asiakirja on hyväksytty sähköisesti / Detta dokument har godkänts elektroniskt Esittelijä Tulonen Annu 0 15:10 Ratkaisija Perttola Pertti 0 15:12