SISÄLLYS Esipuhe...3 Lyhenteet...5 1. Perhe- ja perintöoikeus sekä holhous...23 1.1. Avioliitto ja rekisteröity parisuhde... 23 1.1.1. Yleistä... 23 1.1.2. Omaisuuden erillisyys... 24 1.1.3. Avio-oikeus... 25 1.1.4. Ositus... 26 1.1.5. Velkojen erillisyys... 28 1.1.6. Omaisuuden vallinta... 29 1.1.7. Omaisuuden vallinta puolison kuoleman jälkeen... 33 1.1.8. Puolisoiden väliset oikeustoimet... 34 1.1.9. Avoliitto... 34 1.2. Perintöoikeuden keskeisiä kohtia... 35 1.2.1. Kuolinpesä... 35 1.2.2. Lesken hallintaoikeus... 38 1.2.3. Avopuolisot... 38 1.2.4. Valtion oikeus perintöön... 38 1.2.5. Testamentin tekeminen... 38 1.2.6. Perunkirjoitus... 40 1.2.7. Perinnönjako... 41 1.2.8. Esine- ja perintöosuuden luovutus... 43 1.3. Holhouslainsäädäntö... 43 1.3.1. Holhousviranomainen... 44 1.3.2. Toimintakelpoisuuden rajoitukset ja vajaavaltaisuus... 44 1.3.3. Edunvalvoja... 47 1.3.4. Holhousviranomaisen lupaa edellyttävät oikeustoimet... 49 1.3.5. Holhousasioiden rekisteri... 51 1.3.6. Edunvalvontavaltuutus... 52 Sisällys 7
2. Valtuutus ja oikeustoimen pätemättömyys...55 2.1. Valtuutus... 55 2.1.1. Yleistä... 55 2.1.2. Valtuutetun kelpoisuus... 55 2.1.3. Valtuutetun toimivalta... 55 2.1.4. Valtuutuksen eri muodot... 56 2.1.5. Valtuutuksen lakkaaminen... 60 2.1.6. Toiminta ilman valtuutusta... 61 2.2. Oikeustoimen pätemättömyys... 62 2.2.1. Yleistä... 62 2.2.2. Oikeustoimikelpoisuuden puute... 63 2.2.3. Muotovirhe... 63 2.2.4. Tahtovirhe... 63 2.2.5. Muita pätemättömyyden jakoperusteita... 65 2.3. Oikeustoimen kohtuullistaminen... 66 3. Asunto-osakeyhtiölaki...69 3.1. Yleistä... 69 3.2. Asunto-osakeyhtiölain soveltamisala... 69 3.3. Osakeyhtiölain soveltaminen asunto-osakeyhtiöön... 70 3.4. Asunto-osakeyhtiö... 71 3.4.1. Oikeushenkilöys... 72 3.5. Osakehuoneisto... 72 3.6. Osakepääoma... 73 3.7. Enemmistöperiaate... 73 3.8. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus... 73 3.9. Johdon tehtävä... 74 3.10. Yhtiöjärjestys... 74 3.10.1. Yhtiöjärjestyksen sisältö (pakolliset määräykset)... 74 3.10.2. Yhtiöjärjestyksen sisältö (valinnaiset määräykset)... 75 3.11. Osakkeenomistajalle kuuluvien oikeuksien käyttäminen... 75 3.12. Osakkeen siirrettävyys... 76 3.13. Osakekirja... 76 3.13.1. Osakekirjan sisältö... 77 3.13.2. Väliaikaistodistus... 77 3.13.3. Omistajaolettama... 77 3.14. Osakeluettelo... 78 3.14.1. Hallintaoikeuden rajoitusten merkitseminen... 79 3.14.2. Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon... 79 3.14.3. Tietojen saaminen osakeluettelosta... 80 3.15. Yhtiövastike... 80 3.15.1. Yhtiövastikkeen maksuperuste... 81 3.15.2. Huoneiston käytön estyminen... 83 3.15.3. Uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta... 83 8 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
3.16. Kunnossapito- ja muutostyöt... 84 3.16.1. Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa... 85 3.16.2. Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön tiloissa... 86 3.16.3. Yhtiön ilmoitusvelvollisuus... 87 3.16.4. Osakkaan ilmoitusvelvollisuus kunnossapitotyöstä... 87 3.16.5. Ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapidosta... 87 3.16.6. Kunnossapitotyön valvonta... 88 3.16.7. Viranomaisen lupa kunnossapitotyöhön... 88 3.17. Huoneistossa tehtävät muutokset... 88 3.17.1. Yhdenvertaisuusperiaate... 89 3.17.2. Viranomaisen lupa muutostyöhön... 90 3.17.3. Ilmoitus muutostyöstä...90 3.17.4. Suostumus muutostyöhön... 90 3.17.5. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja viranomaisen lupa... 91 3.18. Yhtiökokous... 91 3.18.1. Päätösvalta... 91 3.18.2. Varsinainen yhtiökokous... 92 3.18.3. Ylimääräinen yhtiökokous... 93 3.18.4. Oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta... 93 3.18.5. Oikeus saada asia käsiteltäväksi... 93 3.18.6. Osallistumisoikeus... 93 3.18.7. Muiden osallistuminen... 94 3.18.8. Asukkaiden osallistumisoikeus... 95 3.18.9. Äänimäärä... 95 3.18.10. Osakkeenomistajan esteellisyys... 95 3.18.11. Kokouspaikka ja osallistuminen kokouspaikan ulkopuolelta... 96 3.18.12. Kutsuaika... 96 3.19. Päätöksenteko yhtiökokouksessa... 97 3.19.1. Pääsääntönä enemmistöperiaate... 97 3.19.2. Vaalit... 97 3.19.3. Määräenemmistö... 98 3.19.4. Suostumus yhdenvertaisuusperiaatteesta poikkeamiseen... 98 3.19.5. Kunnossapitoa tai uudistuksia koskevat päätökset... 98 3.19.6. Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta... 99 3.19.7. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen... 99 3.20. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen... 100 3.21. Hallitus ja sen tehtävät... 101 3.21.1. Hallituksen pöytäkirja... 102 3.21.2. Isännöitsijä... 103 3.22. Isännöitsijäntodistus... 104 3.22.1. Isännöitsijäntodistuksen antaminen... 104 3.22.2. Isännöitsijäntodistuksen sisältö... 104 Sisällys 9
3.22.3. Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen... 105 3.22.4. Takautumisoikeus asuntoyhteisön edustajan antamien tietojen perusteella... 105 3.23. Huoneistoon pääsy... 105 3.24. Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan... 106 3.24.1. Hallintaanottoperusteet... 107 3.24.2. Varoituksen antaminen... 109 3.24.3. Hallintaanottopäätös... 110 3.24.4. Yhtiökokouksen päätöksestä tiedottaminen... 110 3.24.5. Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen... 111 3.24.6. Yhtiökokouksen päätöksen täytäntöönpano... 111 3.24.7. Hallintaanotetun huoneiston vuokraaminen... 111 3.24.8. Uuden omistajan oikeus saada huoneisto hallintaansa... 112 3.25. Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja... 112 3.26. Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen... 113 3.26.1. Yhtiökokouksen päätöksen mitättömyys... 114 3.27. Osakkeen lunastaminen... 114 3.27.1. Yleistä... 115 3.27.2. Lunastuslausekkeen tarkoitus... 115 3.27.3. Lunastuksen alaiset saannot... 116 3.27.4. Lunastuksen kohde... 116 3.27.5. Osakkeenomistaja lunastajana... 117 3.27.6. Yhtiön oikeus lunastaa omia osakkeitaan... 117 3.27.7. Lunastusmenettely... 117 3.27.8. Lunastushinta... 121 3.27.9. Lunastusilmoitus... 121 3.27.10. Lunastusvaatimus... 122 3.27.11. Lunastushinnan suorittaminen... 123 3.27.12. Oikeuksien käyttäminen lunastuksen aikana... 124 3.27.13. Osakekaupan peruuntuminen... 125 3.27.14. Yhteisomistajat... 125 3.27.15. Kiinteistönvälitysliikkeen velvollisuudet... 125 3.27.16. Suostumuslauseke... 126 4. Asuntokauppa...127 4.1. Asuntokaupan lainsäädäntö... 127 4.2. Asuntokauppalaki... 129 4.3. Asuntokaupan kohde = Mitä myydään?... 133 4.3.1. Asunto-osakkeet... 133 4.3.2. Yhtiöjärjestys... 134 4.3.3. Pinta-ala... 136 4.3.4. Tarpeisto... 138 10 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
4.3.5. Asunnon kunto... 138 4.3.6. Omistamiseen liittyvät taloudelliset seikat... 139 4.3.7. Vuokrattu huoneisto... 140 4.3.8. Erilaiset asunto-osakkeet kaupan kohteena... 140 4.3.9. Kohteen asiakirjat... 141 4.4. Kauppaneuvottelut / Ostajalle annettavat tiedot... 142 4.4.1. Myyjän tiedonantovelvollisuus... 142 4.4.2. Ennakkomarkkinointi... 143 4.4.3. Varsinainen markkinointi... 144 4.4.4. Ostoneuvotteluvaihe... 147 4.4.5. Ostajan selonottovelvollisuus... 148 4.5. Tarjoukset ja esisopimus... 149 4.5.1. Ostotarjous... 149 4.5.2. Eri tarjoustyypit... 151 4.5.3. Käsirahallinen ostotarjous... 151 4.5.4. Tarjous vakiokorvausehdolla... 154 4.5.5. Muu tarjous... 155 4.5.6. Esisopimus... 155 4.6. Sopijapuolet kuka myy... 156 4.7. Käytetyn asunnon kauppa... 159 4.7.1. Yleistä käytetyn asunnon kaupasta... 159 4.7.2. Kauppakirja... 160 4.7.3. Kaupan kohde... 161 4.7.4. Kauppahinta... 161 4.7.5. Omistusoikeuden siirtyminen... 163 4.7.6. Osakekirjan luovutus... 164 4.7.7. Kauppahinnan vakuusjärjestelyt... 164 4.7.8. Asunnon vapautuminen... 172 4.7.9. Vastuu maksuista... 173 4.7.10. Vaaranvastuu... 174 4.7.11. Selvitys tietojen saamisesta... 174 4.7.12. Kohteen kunto ja vastuunrajoituslausekkeet... 175 4.7.13. Kaupanteon jälkeen... 176 4.8. Käytetyn asunnon kaupan sopimusrikkomukset... 177 4.8.1. Viivästykset... 178 4.8.2. Kaupan kohteen virheet... 181 4.8.3. Ensimmäisen myyjän ynnä muiden vastuu... 190 4.8.4. Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu... 191 4.8.5. Myyjän takautumisoikeus... 192 4.9. Rakentamisvaiheessa olevan ja valmiin uuden asunnon kauppa... 193 4.9.1. Yleistä... 193 4.9.2. Osakkeenostajan suoja rakentamisvaiheessa... 194 4.9.3. Ennakkomarkkinointi... 195 4.9.4. RS-järjestelmä... 195 Sisällys 11
4.9.5. Turva-asiakirjat... 196 4.9.6. Vakuudet... 199 4.9.7. Rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja... 203 4.9.8. Luovutusyhtiökokous... 204 4.9.9. Vuositarkastus... 205 4.9.10. Asunto-osakkeen markkinointi... 205 4.9.11. Kauppakirja... 206 4.9.12. Kaupan sitovuus... 208 4.9.13. Kauppahinta ja kauppahinnan maksaminen... 208 4.9.14. Asunto-osakkeen panttaus... 208 4.9.15. Osakekohtainen luettelo... 209 4.9.16. Asunnon hallinnan luovutus... 209 4.9.17. Osakekirjan luovutus... 209 4.9.18. Sopimusrikkomukset... 211 4.9.19. Virheet uuden asunnon kaupassa... 214 5. Kiinteistönmuodostus...221 5.1. Kiinteistöjärjestelmä... 221 5.1.1. Kiinteistön käsite... 221 5.1.2. Kiinteistötietojärjestelmä (KTJ)... 222 5.1.3. Kiinteistöjärjestelmän historiaa... 223 5.1.4. Kiinteistöt ja muut kiinteistörekisteriyksiköt... 227 5.1.5. Kiinteistörekisteri ja sen luotettavuus... 232 5.1.6. Määräala ja määräosa... 235 5.1.7. Kiinteistönmuodostamislainsäädäntö... 236 5.2. Kiinteistön ulottuvuus... 237 5.2.1. Kiinteistön alue... 237 5.2.2. Rasitteet... 240 5.2.3. Osuudet yhteisiin alueisiin... 244 5.2.4. Erityiset etuudet... 246 5.3. Kiinteistötoimitukset... 246 5.3.1. Yleistä... 246 5.3.2. Kiinteistötoimitusmenettely... 247 5.3.3. Lohkominen... 248 5.3.4. Halkominen... 253 5.3.5. Tilusvaihto... 255 5.3.6. Kiinteistönmuodostamislain mukaiset lunastamiset... 256 5.3.7. Kiinteistönmääritys... 259 5.3.8. Rasitetoimitus... 259 5.3.9. Muita kiinteistötoimituksia ja kiinteistörekisterinpitäjän päätöksiä 261 12 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
6. Kaavoitus ja rakentaminen...263 6.1. Kaavoitusta ja rakentamista koskevat normit... 263 6.2. Kaavajärjestelmä... 265 6.2.1. Kaavajärjestelmä yleisesti... 265 6.2.2. Maakuntakaava... 267 6.2.3. Yleiskaava... 269 6.2.4. Asemakaava... 273 6.2.5. Tonttijako... 279 6.2.6. Ranta-asemakaava... 283 6.2.7. Vanhan rakennuslain aikaiset yksityiskohtaiset kaavat... 283 6.2.8. Kaavoitusmenettely... 284 6.3. Maapolitiikka ja asemakaavan toteuttamisen erityiskysymyksiä... 286 6.3.1. Kunnan maapolitiikka... 286 6.3.2. Kunnan lunastusoikeudet... 287 6.3.3. Rakentamiskehotus... 288 6.3.4. Kehittämisalueet... 288 6.3.5. Kehittämiskorvaus ja maankäyttösopimukset... 289 6.4. Rakentamisen edellytykset... 291 6.4.1. Rakentamista koskevia määritelmiä... 291 6.4.2. Rakentamisen yleiset edellytykset... 293 6.4.3. Rakentaminen asemakaava-alueella... 295 6.4.4. Rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolella... 295 6.4.5. Rakentaminen suunnittelutarvealueella... 296 6.4.6. Rakentaminen ranta-alueella... 297 6.5. Rakentamisen lupajärjestelmä... 298 6.5.1. Erilaiset luvat ja ilmoitusmenettely... 298 6.5.2. Lupien hakeminen ja lupamenettely... 300 6.5.3. Rakennuslupa ja rakentaminen... 307 6.6. Poikkeaminen... 308 6.6.1. Poikkeamisvalta... 308 6.6.2. Poikkeamisen edellytykset... 309 6.6.3. Poikkeamismenettely... 309 6.6.4. Vähäinen poikkeaminen rakennusluvan yhteydessä... 309 6.7. Rakentamisen järjestelyt... 310 6.7.1. Leikkipaikat, autopaikat ja jätehuolto... 310 6.7.2. Rakennusrasitteet... 310 6.7.3. Yhteisjärjestelyt... 312 6.8. Muuta maankäyttöä ja rakentamista koskevaa lainsäädäntöä... 312 6.8.1. Maa-aineslaki... 312 6.8.2. Rakennussuojelu... 313 Sisällys 13
7. Maanvuokra...315 7.1. Tavoitteet... 315 7.2. Maanvuokralain keskeinen sisältö... 315 7.3. Maanvuokralaissa määritellyt sopimustyypit... 317 7.3.1. Tontinvuokra... 317 7.3.2. Muu asuntoalueen vuokra... 318 7.3.3. Rakennetun viljelmän vuokra... 318 7.3.4. Maatalousmaan vuokra... 318 7.3.5. Muu maanvuokra... 319 7.4. Maanvuokrasopimuksen tekeminen... 319 7.4.1. Muotovaatimus... 319 7.5. Maanvuokrasopimuksen päättyminen... 320 7.5.1. Sopimuksen enimmäis- ja vähimmäisajat... 320 7.5.2. Irtisanominen... 321 7.5.3. Vuokrasuhteessa tapahtuneet muutokset... 324 7.6. Vuokra-alueen omistajanvaihdos... 326 7.7. Maanvuokrasopimuksen päättymisenseuraamukset... 327 7.7.1. Rakennusten lunastusoikeus... 328 7.7.2. Lunastus eri vuokratyypeissä... 329 7.7.3. Lunastettava omaisuus eri vuokratyypeissä... 330 7.7.4. Lunastushinnan määräytyminen... 332 7.8. Maanvuokrasopimuksen siirtäminen... 332 7.8.1. Vuokraoikeuden luovutuksen muoto... 334 7.9. Maanvuokraoikeuden kirjaaminen... 334 7.10. Kiinnitys ja panttioikeus käyttöoikeuteen ja rakennuksiin... 337 8. Kiinteistönkauppa...339 8.1. Kiinteistönkaupan lainsäädäntö... 339 8.2. Kiinteistönkaupan kohde mitä myydään... 340 8.2.1. Eri kohdetyypit... 340 8.2.2. Mitä kauppaan kuuluu... 341 8.3. Kauppaneuvottelut... 348 8.3.1. Myyjän tiedonantovelvollisuus... 348 8.3.2. Kiinteistön laatua koskevat seikat... 349 8.3.3. Kiinteistön vallintaan liittyvät seikat... 349 8.3.4. Oikeudelliset seikat... 350 8.3.5. Kiinteistönvälitysliikkeen antamat tiedot... 350 8.3.6. Kiinteistönkaupan elinkeinonharjoittajan antamat tiedot... 351 8.3.7. Ostajan tarkastusvelvollisuus... 351 8.4. Ostotarjous... 352 8.5. Esisopimus... 353 8.6. Sopijapuolet... 355 8.6.1. Kuka saa myydä kiinteistön Myyjän omistusoikeus...355 14 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
8.6.2. Avioliitto ja rekisteröity parisuhde vallintarajoitukset... 357 8.6.3. Kuolinpesä... 361 8.6.4. Vajaavaltaiset ja toimintakelpoisuuden rajoitukset... 362 8.6.5. Yhteisöt... 363 8.7. Kaupan muoto... 364 8.8. Luovutuksen ehdot... 370 8.8.1. Kauppakirjan rakenne... 372 8.8.2. Osapuolet... 372 8.8.3. Kaupan kohde... 373 8.8.4. Kauppahinta... 375 8.8.5. Omistusoikeuden siirtyminen... 376 8.8.6. Vakuusjärjestelyt... 377 8.8.7. Panttikirjojen luovuttaminen... 383 8.8.8. Hallintaoikeus... 385 8.8.9. Muut rasitukset ja rasitteet... 385 8.8.10. Muita ehtoja... 386 8.9. Sopimusrikkomukset... 388 8.9.1. Viivästykset... 388 8.9.2. Virhevastuu... 390 8.9.3. Kiinteistönvälittäjän antamat tiedot... 397 8.9.4. Virheen määräytymisen ajankohta... 397 8.9.5. Reklamaatio ja vanhentuminen... 397 8.9.6. Virheen oikeusseuraamukset... 399 8.10. Luovutusrajoitukset... 405 8.10.1. Yleistä... 405 8.10.2. Etuostolaki... 405 8.11. Kirjaamisasiat... 407 8.11.1. Yleistä... 407 8.11.2. Lainhuudatus... 408 8.11.3. Erityisten oikeuksien kirjaaminen... 413 8.11.4. Kiinteistöpanttioikeus... 418 9. Huoneenvuokra...425 9.1. Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta... 425 9.1.1. Lain soveltamisala... 425 9.1.2. Vuokrasopimuksen tekeminen... 426 9.1.3. Asuinhuoneiston kunto ja sen puutteellisuus... 428 9.1.4. Vuokran määräytyminen... 430 9.1.5. Vuokranantajan vaihtuminen... 431 9.1.6. Hallintaanotto... 432 9.1.7. Pakkohuutokauppa... 432 9.1.8. Vuokraoikeuden siirtäminen... 432 9.1.9. Vuokralaisen kuoleman vaikutus... 433 Sisällys 15
9.1.10. Avioeron vaikutus huoneiston vuokrasuhteeseen... 433 9.1.11. Vuokrasopimuksen päättyminen... 433 9.1.12. Jälleenvuokrasuhde ja ensivuokrasuhde... 439 9.1.13. Alivuokrasuhde... 440 9.1.14. Työsuhdeasunto... 441 9.2. Liikehuoneiston vuokraus... 442 9.2.1. Lain soveltamisala... 442 9.2.2. Vuokrasopimuksen tekeminen... 444 9.2.3. Vuokranantajan vaihtuminen... 456 9.2.4. Omistusoikeuden luovutuksen vaikutus vuokrasuhteeseen... 457 9.2.5. Hallintaanotto... 457 9.2.6. Vuokrasopimuksen päättyminen... 460 9.2.7. Vuokrasopimuksen purkaminen... 464 9.2.8. Vuokrasopimuksen muu lakkaaminen... 466 9.2.9. Muuttopäivä... 467 9.2.10. Liikehuoneiston edelleenvuokraus... 467 9.2.11. Liikehuoneiston alivuokraus... 468 10. Verolainsäädäntö...469 10.1. Verotuksen määritelmiä... 469 10.2. Tuloverolaki... 473 10.3. Pääomatulot... 475 10.3.1. Korkotulot... 476 10.3.2. Osinkotulo... 476 10.3.3. Voitto-osuus... 477 10.3.4. Henkivakuutuksen tuotto... 477 10.3.5. Nautintaoikeudet... 477 10.3.6. Syytinki... 477 10.3.7. Maa-aineksista saadut tulot... 477 10.4. Metsäverotus... 478 10.4.1. Puun myyntitulon verotus... 478 10.4.2. Verohallinnon ohjeet... 479 10.5. Vuokratulojen verotus... 479 10.5.1. Verohallinnon ohjeet... 482 10.6. Luovutusvoiton verotus... 482 10.6.1. Yleistä... 482 10.6.2. Pääsääntö... 482 10.6.3. Kauppahintaan lisättävät erät... 484 10.6.4. Luovutusvoittoon lisättävät erät... 484 10.6.5. Hankintameno-olettama... 485 10.6.6. Osituksessa saadun omaisuuden myynti... 486 10.6.7. Kuolinpesä... 487 10.6.8. Hallintaoikeus... 487 16 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
10.6.9. Alihintaiset luovutukset... 487 10.6.10. Lahjana saadun omaisuuden luovutus... 488 10.6.11. Osittain verovapaat luovutusvoitot... 488 10.6.12. Verovapaat luovutusvoitot... 489 10.6.13. Luovutustappio... 501 10.6.14. Pienet luovutustappiot... 501 10.6.15. Kaupan purkaminen... 501 10.6.16 Yhteisomistussuhteen purkaminen... 502 10.7. Korkojen vähennysoikeus... 502 10.7.1. Asuntolaina... 502 10.7.2. Tulonhankkimisvelka... 503 10.7.3. Kulutuslaina... 503 10.7.4. Korkojen alijäämä... 503 10.7.5. Alijäämähyvitys... 503 10.8. Pääomatulolajin tappio... 505 10.9. Ennakkoratkaisu... 505 10.10. Varallisuuden arvostaminen... 506 10.10.1 Verohallinnon ohjeet... 506 10.11. Perintö- ja lahjaverotus... 507 10.11.1. Yleistä... 507 10.11.2. Veroluokat... 508 10.11.3. Perintöverotus... 509 10.11.4. Omaisuuden arvo... 510 10.11.5. Vähennykset... 510 10.11.6. Lahjaverotus... 510 10.11.7. Alihintainen kauppa... 510 10.11.8. Kumulointisäännös... 510 10.11.9. Ennakkoratkaisu... 511 10.12. Varainsiirtoverolaki... 511 10.12.1. Varainsiirtovero kiinteistön luovutustilanteissa... 512 10.12.2. Vaihto... 512 10.12.3. Irtain omaisuus... 513 10.12.4. Liittymät... 514 10.12.5. Kiinteistövero... 514 10.12.6. Kiinteistön kauppaan liittyvä rakentamisvelvollisuus ja urakkasopimus... 514 10.12.7. Maankäyttösopimukset ja kehittämiskorvaukset... 515 10.12.8. Useita kiinteistöjä... 515 10.12.9. Määräala... 515 10.12.10. Vuokrakiinteistö... 516 10.12.11. Rakennuksen luovutus... 516 10.12.12. Yhtiön perustamisoikeus... 516 10.12.13. Varainsiirtovero siirtolapuutarhakaupoissa... 517 10.12.14. Vastikkeettomat saannot ja yhteisomistussuhteen purkaminen... 518 Sisällys 17
10.12.15. Viivästysseuraamukset... 519 10.12.16. Väliluovutukset... 519 10.12.17. Ensiasunnon verovapaus... 520 10.12.18. Eräät maanhankintatilanteet... 522 10.12.19. Varainsiirtoveron palauttaminen... 522 10.12.20. Kaupan vapaaehtoinen purkaminen... 522 10.13. Varainsiirtovero arvopaperin luovutustilanteissa... 523 10.13.1. Yleistä... 523 10.13.2. Veron peruste... 523 10.13.3. Yhtiölaina asuntokauppalain 6 luvun mukaisissa kaupoissa... 524 10.13.4. Isännöitsijäntodistus... 525 10.13.5. Yhtiölaina asuntokauppalain 4 luvun mukaisissa kaupoissa... 526 10.13.6. Osaomistusasunto... 526 10.13.7. Vaihto... 527 10.13.8. Yhteisomistussuhteen purkaminen... 527 10.13.9. Veron suorittamisajankohta... 528 10.13.10. Kiinteistönvälittäjän välityksin tehdyt kaupat... 528 10.13.11. Ilmoitus varainsiirtoverosta... 528 10.13.12. Lunastuslauseke... 529 10.13.13. Uuden asunnon kauppa... 530 10.13.14. Yhtiön perustamisoikeus... 533 10.13.15. Ensiasunnon verovapaus... 533 10.13.16. Vastuu verosta... 535 10.13.17. Veronlisäys... 535 10.14. Kauppakirjan oikaiseminen... 535 10.15. Veron palauttaminen... 536 10.15.1 Lykkääväehtoinen kauppa... 538 10.16. Veron määrääminen ja vanhentuminen... 539 10.17. Ennakkoratkaisu... 540 10.18. Verohallinnon ohjeet... 540 10.19. Kiinteistövero... 540 10.19.1. Kiinteistöveron kohde... 540 10.19.2. Verovapaa... 541 10.19.3. Verovelvollinen... 541 10.19.4. Omistajan vaihdos... 542 10.19.5. Verovastuu... 542 10.19.6. Veron peruste... 542 10.19.7. Veron määräytyminen... 543 10.19.8. Verotuksen toimittaminen... 544 10.19.9. Vähennyskelpoisuus... 545 10.19.10. Verohallinnon ohjeet... 545 10.20. Arvonlisävero... 545 10.20.1. Verohallinnon ohjeet... 546 18 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
11. Kiinteistön ja vuokrahuoneiston välitystoiminta...547 11.1. Välitystoimintaan sovellettavat säädökset... 547 11.2. Välitysliiketoiminnan harjoittaminen... 549 11.2.1. Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä... 549 11.2.2. Välitystoiminnan harjoittamisen edellytykset... 550 11.2.3. Vastaava hoitaja... 552 11.2.4. Välitysliikerekisteri... 556 11.2.5. Välitystoiminnan harjoittamista koskevat välitysliikelain määräykset... 557 11.2.6. Valvonta... 560 11.3. Välityspalvelujen tarjoaminen ja markkinointi... 562 11.3.1. Yleistä välityspalvelujen tarjoamisesta ja markkinoinnista... 562 11.3.2. Kuluttajansuojalaki... 563 11.3.3. Yhdenvertaisuuslainsäädäntö... 572 11.4. Kiinteistönvälitystoimeksianto... 573 11.4.1. Yleistä... 573 11.4.2. Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki... 575 11.4.3. Toimeksiantosopimus... 577 11.4.4. Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle... 583 11.4.5. Asiakkaan tunnistaminen, henkilöllisyyden todentaminen ja myyntioikeuden selvittäminen... 586 11.4.6. Päiväkirjaaminen... 591 11.4.7. Huolellisuusvelvollisuus... 591 11.4.8. Salassapitovelvollisuus ja henkilötietojen käsittely... 592 11.4.9. Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus... 595 11.4.10. Ostajalle annettavat tiedot... 613 11.4.11. Ostotarjous... 629 11.4.12. Kaupan tekeminen... 650 11.4.13. Välityspalkkio... 661 11.5. Vuokrahuoneiston välitystoimeksianto... 665 11.5.1. Yleistä... 665 11.5.2. Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki... 666 11.5.3. Toimeksiantosopimus... 668 11.5.4. Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle... 669 11.5.5. Tietojen hankkiminen toimeksiantajalta... 670 11.5.6. Välitystehtävän suorittaminen... 671 11.5.7. Päiväkirjaaminen... 671 11.5.8. Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus... 671 11.5.9. Markkinointi... 674 11.5.10. Vuokralaista koskevien tietojen hankkiminen... 678 11.5.11. Vuokrausneuvotteluvaiheessa annettavat tiedot... 679 11.5.12. Vuokraustarjous... 681 Sisällys 19
11.5.13. Vuokrasopimuksen tekeminen... 682 11.5.14. Välityspalkkio... 684 11.6. Välitystoiminnan vastuut... 687 11.6.1. Vastuu suhteessa toimeksiantajaan / välityslaki... 689 11.6.2. Vastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen / välityslaki... 691 11.6.3. Virheilmoitus... 693 11.6.4. Vastaavan hoitajan korvausvastuu... 694 11.6.5. Takautumisoikeus... 695 11.6.6. Maksusuoja... 695 11.7. Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estäminen... 696 11.7.1. Riskiarvio... 697 11.7.2. Asiakkaan tunteminen... 698 11.7.3. Tehostettu asiakkaan tunteminen... 704 11.7.4. Ilmoitusvelvollisuus... 710 11.7.5. Koulutus- ja suojeluvelvollisuus... 712 11.7.6. Kansainväliset finanssipakotteet... 712 11.7.7. Seuraamukset... 713 12. Kiinteistöarviointi...717 12.1. Arvioinnista yleisesti... 717 12.1.1. Lakisääteinen arviointi... 717 12.1.2. Vapaaehtoinen arviointi... 717 12.1.3. Arvo... 718 12.1.4. Hyöty... 719 12.1.5. Muun omaisuuden arvo... 719 12.1.6. Hinnanmuodostus... 719 12.1.7. Erikoispiirteet... 719 12.1.8. Kysyntä ja tarjonta... 720 12.1.9. Kansainvälinen arviointistandardikomitea... 720 12.2. Arvioijan pätevyys... 720 12.2.1. Arvioijan auktorisointi... 721 12.2.2. Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija... 721 12.3. Arviointimenetelmät... 722 12.3.1. Kauppa-arvomenetelmä... 722 12.3.2. Vertailukelpoisuus... 723 12.3.3. Markkina-analyysi... 723 12.3.4. Kauppa-arvomenetelmän vaiheet... 724 12.3.5. Tuottoarvomenetelmä... 724 12.3.6. Kustannusarvomenetelmä... 725 12.3.7. Yhdistelmämenetelmä... 726 12.3.8. Summa-arvomenetelmä... 726 12.3.9. Arvioinnin tarkkuus ja luotettavuus... 726 20 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
12.4. Arviointitoimeksianto... 727 12.4.1. Arviointipalkkio... 728 12.5. Asuntojen arviointi... 728 12.5.1. Asunto-osakkeen arviointi... 728 12.5.2. Omakotitalon arviointi... 729 12.6. Arviointilausunnon jäsentely... 729 12.7. Arviointiin liittyvä vastuu... 730 12.7.1. Vahingonkorvausvelvollisuuden perusteista... 731 12.7.2. Tuottamusvastuu... 731 12.7.3. Sopimussuhteen ulkopuolinen vastuu... 731 12.7.4. Työnantajan vastuu (ns. isännänvastuu)... 732 12.7.5. Työntekijän vastuu... 732 12.7.6. Vahingonkorvausvastuu sopimussuhteessa... 732 12.7.7. Kuluttajansuojalaki... 733 12.7.8. Rikosoikeudellinen vastuu... 734 12.7.9. Kurinpidollinen vastuu... 734 12.7.10. Eettinen vastuu... 734 12.7.11. Vastuuvakuutus... 734 Lomakemallit...737 Asiahakemisto...762 Sisällys 21