Maakaari Marjut Jokela Leena Kartio Ilmari Ojanen TALENTUM Helsinki 2010
2010 Talentum Media Oy ja kirjoittajat 5., uudistettu painos Kannen suunnittelu: Mika Petäjä Kannen toteutus: Outi Pallari Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-1510-4 Kariston Kirjapaino Oy Hämeenlinna 2010
ESIPUHE... V LYHENTEET... XIX I JOHDANTO... 1 II KIINTEISTÖN KAUPPA JA MUU LUOVUTUS... 9 1 Kiinteistön kauppa. Yleiset lähtökohdat... 9 1.1 Aikaisempi normipohja... 9 1.2 Yleiskatsaus voimassa oleviin säännöksiin... 13 1.2.1 MK:n säännökset... 13 1.2.2 Muu lainsäädäntö... 15 1.3 Sääntelyn tavoitteet ja kiinteistön kaupan erityispiirteet... 17 1.3.1 Lähtökohdat... 17 1.3.2 Sopimusvapaus... 19 1.3.3 Ero irtaimen kauppaan... 21 1.4 Säännösten soveltamisala... 22 1.4.1 Saannot, joihin kaupan säännöksiä sovelletaan... 22 1.4.2 Kohteet, joihin kaupan säännöksiä sovelletaan... 24 2 Kauppasopimuksen tekeminen ja sisältö... 30 2.1 Yleistä. Valmistelevat toimet... 30 2.2 Kauppasopimuksen muoto... 32 2.2.1 Yleistä... 32 IX
2.2.2 Kirjallisuusvaatimus ja julkinen kaupanvahvistaja... 33 2.2.3 Kauppakirjan vähimmäissisältö... 43 2.2.4 Muotovaatimuksen syrjäyttämisen seuraamukset... 51 2.3 Kelpoisuus kaupan tekemiseen... 53 2.4 Kauppa perustettavan yhtiön lukuun... 55 2.5 Esisopimus ja käsiraha... 59 2.5.1 Esisopimuksen sääntely... 59 2.5.2 Korvaus kaupasta vetäytymisestä ja sopimus käsirahasta... 63 2.6 Kauppasopimuksen sisältö... 67 2.6.1 Sopimusvapaus ja sen rajoitukset... 67 2.6.2 Purkava ja lykkäävä ehto... 76 2.6.3 Pätemättömät ehdot... 79 2.6.4 Kohtuuttoman ehdon sovittelu... 90 3 Kaupan osapuolten oikeudet ja velvollisuudet... 94 3.1 Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen... 94 3.2 Myyjän velvollisuudet... 95 3.2.1 Kiinteistön luovutusvelvollisuus... 95 3.2.2 Muut suoritusvelvollisuudet... 99 3.3 Ostajan maksuvelvollisuus... 100 3.3.1 Maksuvelvollisuuden sisältö ja ostajan viivästys... 100 3.3.2 Ennakkoviivästys... 109 3.4 Osapuolten oikeudet myyjän hallinta-aikana... 110 3.5 Ehdollinen saanto ja osapuolten oikeudet... 113 3.6 Vastuu julkisoikeudellisesta saamisesta... 118 3.7 Vaaranvastuu kiinteistöstä... 120 4 Virhe kaupan kohteessa... 122 4.1 Virheestä yleisesti... 122 4.1.1 Sääntelyn lähtökohdat... 122 4.1.2 Virheen käsitteestä MK:ssa... 126 4.1.3 Ostajan tieto virheestä... 131 4.1.4 Virheen määräytymisen ajankohta... 132 4.1.5 Virheestä ilmoittaminen... 134 X
4.2 Laatuvirhe... 138 4.2.1 Laatuvirheen tunnusmerkistö... 138 4.2.2 Ostajan tarkastusvelvollisuus... 147 4.3 Vallintavirhe... 150 4.4 Oikeudellinen virhe... 161 4.5 Virheen seuraamukset... 168 4.5.1 Ostajan oikeus pidättyä suorituksesta.. 168 4.5.2 Kaupan purku... 169 4.5.3 Hinnanalennus... 177 4.5.4 Vahingonkorvaus... 184 4.5.5 Elinkeinonharjoittajan vastuu asuinkiinteistön myyjän seuraajaa kohtaan... 188 4.6 Kiinteistönvälittäjän vastuu... 191 5 Kauppa ja kolmannen oikeus... 196 5.1 Yleisiä näkökohtia... 196 5.2 Saannonmoite ja siihen liittyvä välienselvitys... 199 5.2.1 Oikean omistajan oikeus saannonmoitteeseen ja kanneoikeuden rajoitukset... 199 5.2.2 Myyjän ja hänen saantomiehensä vastuu (kaupanvastuu)... 200 5.2.3 Ostajan oikeudet ja velvollisuudet oikeaa omistajaa kohtaan... 201 5.3 Kaksoisluovutus... 206 5.3.1 Saantojen keskinäinen pysyvyys... 206 5.3.2 Saannonmoitetta koskevien vastuu- ja korvaussäännösten soveltaminen... 207 5.4 Erityisen oikeuden pysyvyys... 208 5.4.1 Kirjattavien ja muiden erityisten oikeuksien sitovuus... 208 5.4.2 Myyjän vastuu... 216 5.5 Kiinteistön ostajan asema myyjän velkojia vastaan... 217 XI
6 Vaihto, lahja ja muu luovutus... 219 6.1 Kiinteistöjen vaihto... 219 6.2 Kiinteistön lahja... 221 6.2.1 Kauppaa koskevien säännösten soveltaminen... 221 6.2.2 Lahjan purkaminen... 224 6.3 Muu kiinteistön luovutus... 227 6.4 Käyttöoikeuden luovutus... 229 6.4.1 Kiinteistön luovutusta koskevien säännösten soveltaminen... 229 6.4.2 Käyttöoikeuden luovutuksen muoto... 232 7 Siirtymäsäännöksistä... 233 III KIRJAAMINEN... 235 1 Kirjaamisjärjestelmä... 235 1.1 Kirjaamisjärjestelmän tehtävät... 235 1.2 Kirjaaminen ennen maakaarta... 236 1.3 Kirjaamisjärjestelmän yleispiirteet... 239 1.3.1 Kirjaamisasiat... 239 1.3.2 Rekisterin julkinen luotettavuus... 241 1.3.3 Kiinteistötietojärjestelmä ja kirjausten kohteet... 244 1.3.4 Tietojen luovutus... 247 2 Kirjaamismenettely... 249 2.1 Yleiset kirjaamissäännöt... 249 2.2 Kirjaamisviranomainen... 250 2.3 Kirjaamishakemuksen käsittely... 252 2.3.1 Kirjaamishakemus ja sen vireilletulo... 252 2.3.2 Täydentämis- ja kuulemismenettely... 255 2.3.3 Lepäämään jättäminen... 259 2.3.4 Ratkaiseminen... 261 2.3.5 Oikaiseminen ja muutoksenhaku... 262 3 Lainhuudatus... 267 3.1 Lainhuudatusvelvollisuus... 267 3.1.1 Lainhuudatuksen kohde... 267 3.1.2 Lainhuudatusaika... 272 XII
3.2 Lainhuudatusmenettely... 274 3.2.1 Lainhuudon hakeminen... 274 3.2.2 Hakemuksen käsittely... 290 3.2.3 Lohkomisautomatiikka... 304 3.3 Lainhuudon oikeusvaikutukset... 306 3.3.1 Lainhuudon vaikutuksista omistusoikeuden siirtymisessä... 306 3.3.2 Sopimussuhde... 310 3.3.3 Kaksoisluovutus... 313 3.3.4 Suhde oikeaan omistajaan... 320 3.3.5 Nautintasuoja... 332 3.3.6 Vaikutus maksukyvyttömyysmenettelyissä... 334 3.3.7 Legitimaatiovaikutus... 336 4 Erityisen oikeuden kirjaaminen... 341 4.1 Kirjattavat erityiset oikeudet... 341 4.1.1 Yleistä... 341 4.1.2 Käyttö- ja irrottamisoikeudet... 343 4.1.3 Kirjaamisvelvollisuus... 348 4.1.4 Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta... 353 4.1.5 Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus... 357 4.1.6 Ainesosien ja tarpeiston määritys... 366 4.1.7 Kirjauksen kohde... 371 4.2 Kirjaamismenettely... 374 4.2.1 Sovellettavat säännökset... 374 4.2.2 Kirjaamishakemus... 374 4.2.3 Kirjaamishakemuksen lepäämään jättäminen... 375 4.2.4 Kirjaamishakemuksen hylkääminen... 377 4.3 Oikeuden muuttamisen, siirron ja lakkaamisen kirjaaminen... 380 4.3.1 Yleistä... 380 4.3.2 Muutoksen kirjaaminen... 381 4.3.3 Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen... 383 XIII
4.4 Kirjaamisen oikeusvaikutukset... 384 4.5 Siirtymäsäännöksistä... 389 5 Varainsiirtovero... 390 5.1 Yleistä verotuksen merkityksestä lainhuudatukseen ja kiinteistönkauppaan... 390 5.2 Veron määräytymisperusteet... 392 5.2.1 Luovutuksen kohde... 392 5.2.2 Verotettavat luovutukset... 394 5.2.3 Veron määrä... 396 5.3 Verotusmenettely... 398 IV KIINTEISTÖPANTTIOIKEUS... 403 1 Yleistä kiinteistöpanttioikeudesta... 403 1.1 Kiinteistöpanttioikeuden merkitys... 403 1.1.1 Vakuusoikeus ja luotonanto... 403 1.1.2 Panttioikeuden tarkoitus... 405 1.2 Kiinteistöpanttioikeus ennen maakaarta... 407 1.3 Kiinteistöpanttioikeus maakaaren mukaan... 409 1.3.1 Uudistuksen tavoitteet... 409 1.3.2 Lyhyesti kiinteistön panttauksen vaiheista... 411 2 Kiinnitys... 414 2.1 Kiinteistöpanttioikeuden kohde... 414 2.1.1 Yleistä... 414 2.1.2 Kiinteä omaisuus... 415 2.1.3 Yhteiskiinnitys... 421 2.1.4 Vuokraoikeus rakennuksineen... 427 2.2 Kiinnittäminen... 430 2.2.1 Kiinnityksen hakeminen... 430 2.2.2 Kiinnitysmenettely... 441 2.2.3 Kiinnitys ja panttikirja... 445 3 Kiinteistön panttaus... 450 3.1 Panttioikeuden perustaminen... 450 3.2 Panttausvalta... 451 3.2.1 Kiinteistön omistaja... 451 3.2.2 Valtuutus ja edustus... 453 XIV
3.2.3 Sitoumukseen perustuva toimivaltarajoitus ja arvon kaksoispanttaus... 457 3.2.4 Määräosin omistettu kiinteistö... 461 3.2.5 Omistuksen hajaantuminen... 462 3.3 Panttaussitoumus... 465 3.3.1 Panttaussitoumuksen tekeminen ja muoto... 465 3.3.2 Panttaussitoumuksen ehdot... 467 3.3.3 Erityis- ja yleispanttausehdot... 470 3.4 Panttaus vieraasta velasta... 473 3.4.1 Vierasvelkapanttauksen pääsäännöt... 473 3.4.2 Vierasvelkapanttauksen ehdot... 475 3.4.3 Luotonantajan tiedonantovelvollisuus. 481 3.5 Panttaussitoumuksen oikeusvaikutukset... 484 3.6 Panttioikeuden syntyminen... 487 3.6.1 Panttikirjan hallinnan luovutus... 487 3.6.2 Panttausilmoitus... 488 3.6.3 Saamisen syntyminen... 490 3.7 Pantinsaajan vilpittömän mielen suoja... 492 3.7.1 Pantinsaajan suojaamisen perusteet... 492 3.7.2 Pantinsaajan suoja omistajanvaihdoksessa... 493 3.7.3 Pantinsaajan suoja kiinteistön oikeaa omistajaa vastaan... 499 3.7.4 Panttausvalta ja pakkotäytäntöönpano... 501 3.7.5 Kiinteistön kaupan purkamisen vaikutukset... 503 4 Panttioikeus ennen saamisen erääntymistä... 505 4.1 Pantatun kiinteistön käyttö... 505 4.2 Kiinteistön luovuttaminen... 506 4.2.1 Kiinteistön omistajanvaihdos... 506 4.2.2 Omistuksen hajaantuminen... 508 4.3 Kiinteistönmuodostus... 513 4.3.1 Pääsääntö... 513 4.3.2 Kiinnitysvastuusta vapauttaminen... 515 XV
4.4 Kiinteistön vakuusarvon alentuminen... 517 4.4.1 Rakennuksen tai muun ainesosan tai tarpeiston luovuttaminen... 517 4.4.2 Kiinteistön vahingoittuminen... 518 4.4.3 Kiinnityksen kohteena olevan vuokraoikeuden muuttaminen... 524 4.5 Kiinnityksen muutokset... 528 4.5.1 Kiinnitysten muuttaminen hakemuksesta... 528 4.5.2 Muutostyypit... 530 4.5.3 Menettely kiinnitystä muutettaessa... 541 4.5.4 Panttikirjan kuolettaminen ja vaihtaminen uuteen... 543 4.5.5 Kiinnityksen muuttaminen viranomaisen päätöksellä... 544 4.5.6 Lakisääteisen panttioikeuden kirjaus... 545 4.6 Panttisaamisen siirtäminen... 547 4.7 Kiinnityksiä koskevat siirtymäsäännökset... 550 V PANTTISAAMISEN PERINTÄ... 551 1 Perintäkeinot... 551 2 Vapaaehtoinen perintä... 553 2.1 Velallisen suoritus... 553 2.2 Saamisen lakkaaminen muulla perusteella... 557 2.3 Vierasvelkavakuuden realisoitumisesta... 560 2.3.1 Soveltamistilanteita... 560 2.3.2 Perinnän kohdistaminen vierasvelkavakuuteen... 561 2.3.3 Vastuujärjestyksestä vierasvelkavakuuksissa... 564 2.3.4 Takaajan tai pantinantajan regressisaatava... 567 3 Saamisen perintä ulosottoteitse... 570 3.1 Ulosottoperusteen hankkiminen... 570 3.2 Kiinteistön ulosmittaus... 578 XVI
3.2.1 Ulosmittauksen tai myynnin hakeminen... 578 3.2.2 Kiinteistö ulosmittauksen kohteena... 580 3.2.3 Kiinteistön ulosmittaus ja sen oikeusvaikutukset... 596 3.2.4 Velkojen selvittely... 599 3.3 Kiinteistön myynti ulosottotoimin... 606 3.3.1 Myyntitavan ja myyntiehtojen määrääminen... 606 3.3.2 Kiinteistön huutokauppa... 608 3.3.3 Erityistilanteita... 612 3.3.4 Vapaa myynti... 621 4 Konkurssi ja velkajärjestelyt... 624 4.1 Kiinteistönomistajan konkurssi... 624 4.1.1 Yleistä... 624 4.1.2 Konkurssin alkaminen... 625 4.1.3 Konkurssipesään kuuluva omaisuus... 627 4.1.4 Panttisaaminen konkurssivelkana... 630 4.1.5 Konkurssipesään kuuluvan kiinteistön myynti... 636 4.1.6 Takaisinsaanti... 643 4.2 Yksityishenkilön velkajärjestely ja kiinteistöpanttioikeus... 650 4.2.1 Yleistä... 650 4.2.2 Velkajärjestelyn aloittaminen... 651 4.2.3 Maksuohjelma ja velkajärjestelyt... 654 4.2.4 Omaisuuden myynti... 660 4.2.5 Maksuohjelman toteuttaminen... 662 4.3 Yrityksen saneeraus ja kiinteistöpanttioikeus... 664 4.3.1 Yleistä... 664 4.3.2 Saneerausmenettelyn aloittaminen... 666 4.3.3 Saneerausohjelma ja velkajärjestelyt... 667 4.3.4 Omaisuuden realisointi... 671 XVII
LIITTEET... 674 Liite 1. Lainhuutotodistus... 674 Liite 2. Todistus vuokraoikeudesta... 675 Liite 3. Rasitustodistus... 676 Liite 4. Lainhuutohakemus... 677 Liite 5. Hakemus vuokraoikeuden tai sen siirron kirjaamista varten... 679 Liite 6. Kiinnityshakemus... 681 Liite 7. Panttikirja... 683 LÄHTEET... 684 OIKEUSTAPAUSHAKEMISTO... 708 ASIAHAKEMISTO... 715 XVIII