Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018 Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10
Lähestymistapa Tutkimus tehtiin edellisen kerran vuonna 2013. Asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät: Bruttovuokratuotto Arvonnousu Alueelliset kehitystekijät
Asuntosijoittamisen tuotto Asuntosijoittamisen tuotto (%) = Bruttovuokratuotto (%) + Arvonnousu (%) Bruttovuokratuotto lasketaan tässä tapauksessa seuraavanlaisesti: Vuokratuotto % = Vuokra m 2 Hoitokulut m 2 12 1 + Varainsiirtovero % Markkinahinta m 2 + Remonttivara m 2 Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle.
Bruttovuokratuotto Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus. Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi on bruttovuokratuotto (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan). Asunto hankitaan ilman lainaa. Remonttivarana oletettu PKS 700 /m 2, Muut suuret kaupungit 500 /m 2, Muu Suomi 400 /m 2. Varainsiirtovero asunto-osakkeista 2 prosenttia.
Arvonnousu Vuokratuoton lisäksi on huomioitava arvonmuutos, joka on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä. Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla. Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin/alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys. Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.
Ennusteet Asuntojen hintojen kasvun oletetaan hieman hiipuvan seuraavan viiden vuoden aikana verrattuna edelliseen viiteen vuoteen. Vuokrien kasvu pysyy edelleen melko voimakkaana kysynnän pysyessä vahvana. Hoitokulut kasvat vuodesta 2013 vuoteen 2018 yhteensä hieman yli 20 prosenttia, mikä on noin 4 prosenttia vuodessa.
Data Yhteensä 24 kaupunkia, suurimmista kaupungeista mukana lisäksi alueluokitukset (esim. Helsinki-1, Helsinki-2 jne.) Helsinki Turku Lahti Kokkola Espoo-Kauniainen Pori Hämeenlinna Mikkeli Vantaa Rauma Kuopio Joensuu Kehyskunnat* Lappeenranta Jyväskylä Oulu Porvoo Kotka Vaasa Kajaani Tampere Kouvola Seinäjoki Rovaniemi * Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Riihimäki, Sipoo, Tuusula ja Vihti
Kajaani Kotka Rauma Kouvola Rovaniemi Jyväskylä Pori Oulu Lahti Mikkeli Kuopio Vaasa Keskiarvo Lappeenranta Kehyskunnat Seinäjoki Hämeenlinna Tampere Turku Joensuu Kokkola Porvoo Vantaa Espoo-Kauniainen Helsinki Bruttovuokratuotto 2014-2018, yksiöt 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 6,0 % per vuosi
Arvonnousu 2014-2018, yksiöt Helsinki Vaasa Seinäjoki Porvoo Tampere Joensuu Lahti Kokkola Espoo-Kauniainen Turku Vantaa Kehyskunnat Kuopio Rovaniemi Hämeenlinna Keskiarvo Jyväskylä Mikkeli Kajaani Kotka Pori Kouvola Oulu Lappeenranta Rauma 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % per vuosi
Vaasa Lahti Kajaani Seinäjoki Rovaniemi Tampere Kuopio Kotka Jyväskylä Kehyskunnat Joensuu Turku Porvoo Keskiarvo Kokkola Mikkeli Helsinki Hämeenlinna Pori Vantaa Espoo-Kauniainen Kouvola Oulu Rauma Lappeenranta Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018, yksiöt 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 6,0 % 7,0 % 8,0 % 9,0 % Bruttovuokratuotto Arvonnousu
Kokkola Vaasa Rovaniemi Kajaani Seinäjoki Lahti Kuopio Tampere Kehyskunnat Mikkeli Helsinki Pori Jyväskylä Hämeenlinna Keskiarvo Porvoo Vantaa Joensuu Turku Espoo-Kauniainen Kotka Oulu Kouvola Lappeenranta Rauma Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018, kaksiot 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 6,0 % 7,0 % 8,0 % Bruttovuokratuotto Arvonnousu
Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018, kolmiot+ Kokkola Rovaniemi Vaasa Kajaani Jyväskylä Seinäjoki Kuopio Tampere Joensuu Helsinki Lahti Mikkeli Vantaa Keskiarvo Hämeenlinna Turku Espoo-Kauniainen Pori Kehyskunnat Oulu Porvoo Kotka Rauma Lappeenranta Kouvola 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 6,0 % 7,0 % Bruttovuokratuotto Arvonnousu
Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018, Helsinki, yksiöt Helsinki 2 Helsinki 1 Helsinki 3 Helsinki 4 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 6,0 % 7,0 % 8,0 % Bruttovuokratuotto Arvonnousu
Yksiöt suurimmissa kaupungeissa alueittain 2014-2018 Tampere 1 Kehyskunnat Jyväskylä 1 Tampere 3 Helsinki 2 Turku 1 Espoo-Kauniainen 3 Vantaa 1 Helsinki 1 Helsinki 3 Tampere 2 Vantaa 2 Espoo-Kauniainen 2 Espoo-Kauniainen 1 Oulu 1 Helsinki 4 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 6,0 % 7,0 % 8,0 % Bruttovuokratuotto Arvonnousu
Alueelliset kehitystekijät Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä. Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne. Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä. Taantuvilla alueilla usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
Alueelliset kehitystekijät (2) Bruttovuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan seuraavien muuttujien avulla 1. Väestönkasvu (%) 2. Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%) 3. Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%) 4. Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%) 5. Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1) 6. Hintojen vaihtelu (varianssi) Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä. Kaupungit järjestetään kaikkien kriteerien perusteella parhaimmasta heikoimpaan.
Sijoitus aluekehitystekijät huomioiden, yksiöt Sijaluku 2013 2014 Muutos 2013-2014 1. Jyväskylä Vaasa +3 2. Rovaniemi Jyväskylä -1 3. Seinäjoki Seinäjoki 0 4. Vaasa Kuopio +7 5. Lahti Rovaniemi -3 6. Kokkola Kehyskunnat +1 7. Kehyskunnat Lahti -2 8. Oulu Oulu 0 9. Tampere Tampere 0 10. Rauma Helsinki +4 11. Kuopio Mikkeli +5 12. Porvoo Joensuu +5 13. Turku Turku 0 14. Helsinki Hämeenlinna +6 15. Espoo-Kauniainen Kajaani +7 16. Mikkeli Kokkola -10 17. Joensuu Pori +6 18. Vantaa Espoo-Kauniainen -3 19. Lappeenranta Vantaa -1 20. Hämeenlinna Lappeenranta -1 21. Kotka Porvoo -9 22. Kajaani Kotka -1 23. Pori Rauma -13 24. Kouvola Kouvola 0
Taustahuomioita Vuokrien ennustetapaa on täsmennetty, mikä voi hieman vaikuttaa sijoituksiin. Sijoitus asettaa kaupungit järjestykseen, mutta ei kerro kaupunkien suhteellisista eroista. Sijoitus on suhteessa vain tarkastelussa mukana olleisiin kaupunkeihin. Vertailussa on annettu hieman suurempi painoarvo bruttovuokratuotolle ja arvonnousulle kuin alueellisille kehitystekijöille.
Huomioita kaupunkien sijoituksista Vaasassa sekä bruttovuokratuotto että arvonnousu ovat kohtuullisen hyvät. Kuopion vahvuutena on hyvät tuotto-odotukset sekä opiskelijoiden määrä. Raumalla talouden rakenneongelmat heikentävät arvonnousuennustetta. Kouvolassa asuntojen hintakehitys on heikkoa, väestön määrä on laskussa ja kaupungissa on suhteessa vähän opiskelijoita.
Arvonnousu Parhaimmat ja heikoimmat vuokratuoton ja arvonnousun mukaan 4,5 % 4,0 % 3,5 % 10. Helsinki 1. Vaasa 21. Porvoo 3. Seinäjoki 12. Joensuu 9. Tampere 18. Espoo-Kauniainen 16. Kokkola 7. Lahti 19. Vantaa 13. Turku 6. Kehyskunnat 4. Kuopio 3,0 % 14. Hämeenlinna 5. Rovaniemi 2,5 % 11. Mikkeli 2. Jyväskylä 22. Kotka 15. Kajaani 2,0 % 1,5 % 20. Lappeenranta 8. Oulu 17. Pori 24. Kouvola 1,0 % 23. Rauma 0,5 % 0,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,5 % Bruttovuokratuotto
Kokonaisriski vaikuttaa lopulliseen vuosituottoon Alueelliset kehitystekijät voivat kasvattaa tai pienentää asuntosijoituksen riskiä. Opiskelijakaupungit ovat yleisesti ottaen hyviä sijoituskohteita. Myös kasvavan väestön alueilla asuntosijoittamisen riskit ovat hallitummat. Suuri hintojen varianssi luo epävarmuutta arvonnousulle.
Lisätietoja Suomen Vuokranantajat Annankatu 24, 00100 Helsinki Elina Aalto, puh. 0400209548, elina.aalto@vuokranantajat.fi Pellervon Taloustutkimus PTT Eerikinkatu 28 A, 00180 Helsinki Veera Holappa, puh. 040 164 8063, veera.holappa@ptt.fi