Liite 2 Kohteiden kuvaus SOTE-RAKENNUSTEN MYYNTI: KOHTEIDEN KUVAUS 1. Tarjouspyynnön kohde Tarjouspyynnön kohteena on seuraavien rakennusten myynti: A. Kokonaisuus 1 sisältää seuraavat osiot - Hyvinvointiaseman rakennuksen myynti; - Ostajan velvoite joko rakentaa uusi hyvinvointiasema Luumäen kunnan alueelle tai peruskorjata nykyinen hyvinvointiasema siten, että nykyinen palvelutuotanto voisi jatkua rakennuksessa. Ostajan velvollisuutena on lisäksi vuokrata hyvinvointiaseman tilat Eksotelle sekä uudisrakennuksessa/peruskorjatuissa tiloissa että rakennustöiden ajaksi ns. väistötiloissa, mikäli Eksote päättää tilojen vuokraamisesta. Hyvinvointiasemaa koskevia vaatimuksia kuvattu tarkemmin jäljempänä; - Vallikodin ja Mäntykodin rakennusten myynti ja rakennuksiin liittyvien vuokrasopimusten siirtyminen ostajalle huomioiden välivuokrausmalli; sekä - Palvelutuotannon turvaaminen Luumäen kunnan alueella. B. Kokonaisuus 2 - Patteritie 10:n rakennuksen myynti; ja - Kohteen vuokrasopimusten siirtyminen ostajalle huomioiden välivuokrausmalli. Edellä kuvatut rakennukset sijaitsevat Luumäen kunnan omistamilla tonteilla. Tontit vuokrataan rakennusten ostajalle. Tonttien myynnistä ostajalle voidaan käydä neuvotteluita erikseen. 2. Tarjouskilpailun tausta ja tavoitteet Luumäen kunnan alueella sosiaali- ja terveyspalveluiden tuottamisesta vastaa Etelä-Karjalan sosiaali- ja terveyspiiri (Eksote). Eksote tuottaa tällä hetkellä hyvinvointiasemalla terveyskeskuspalveluita sekä Vallikodissa tehostetun palveluasumisen palveluita. Vallikoti toimii lisäksi kotihoidon saattohoidon tukiyksikkönä. Eksote huolehtii lisäksi asukasvalinnoista jäljempänä kuvattuihin vuokra-asuntoihin. Luumäen kunnan omistama hyvinvointiasema on tullut elinkaarensa päähän, ja kohde tarvitsisi joko mittavan peruskorjauksen (mm. Insinööri Studio Oy:n selvityksessä havaitut ja epäillyt rakennevauriot on korjattava mahdollisen perusparannustyön yhteydessä) tai rakennus tulisi purkaa ja terveyskeskuspalveluille tulisi järjestää uudet tilat, joissa Eksote voisi tuottaa ko. palveluita. 1
Eksote on kilpailuttanut syksyn 2018 aikana tehostetun palveluasumisen ostopalveluiden puitesopimuksen Eksoten alueelle. Eksote on lisäksi tulevaisuudessa siirtymässä tehostetun palveluasumisen palveluiden osalta palvelusetelijärjestelmään. Palvelusetelijärjestelmän käyttöönoton aikataulua ei ole vielä vahvistettu. Mäntykodin palvelukeskukseen sisältyy sekä vuokra-asunnot (tiloihin kohdistuu ARA-tukea) että aterioiden valmistukseen soveltuvat tilat ja allasosasto (tiloihin ei kohdistu ARA-tukea). Mäntykodin palvelukeskuksessa on nykyisin tuotettu ateriapalveluita Vallikodin asukkaille sekä muille Eksoten sosiaali- ja terveyspalveluiden piiriin kuuluville asiakkaille, kuten kotihoidon asiakkaille. Mäntykodin allasosasto on ollut yleisesti kuntalaisten käytettävissä. Ks. lisää Mäntykodista http://www.luumaki.fi/palvelukeskus. Patteritie 10:ssä on vuokra-asuntoja, joita myönnetään sosiaalisin perustein. Kohteessa toimii myös virikeohjaaja. Luumäen kunnan tavoitteena on, että rakennusten myynnin yhteydessä Luumäen kunnan alueella säilyisi kulloistakin palvelutarvetta vastaava palveluvalikoima sosiaali- ja terveyspalveluita koskevan uudistuksen jälkeenkin sekä sosiaalisin perustein vuokrattavat asunnot. Erityisenä tavoitteena on saada kunnan alueelle uusi/peruskorjattu hyvinvointiasema, jonka Eksote voisi vuokrata rakennuksen omistajalta terveysasemapalveluiden tuottamiseen. Tavoitteena on myös, että alueella säilyisi tehostetun palveluasumisen palvelut, virikeohjaajan palvelut, ateriatuotanto sekä Mäntykodissa tai muussa kiinteistössä uima-allaspalvelut, joita jokainen kunnan asukas voisi hyödyntää kohtuullisin lippuhinnoin. Rakennusten ostajalta toivotaan siten kiinnostusta ja kyvykkyyttä ylläpitää ja kehittää palveluvalikoimaa Luumäen kunnan alueella. Tämä tarjouspyyntö koskee rakennusten myyntiä sekä tonttien vuokrausta. Tarjouspyynnön tarkoituksena ei ole palveluiden hankinta eikä Luumäen kunta pyydä tarjouksia Eksoten järjestämisvastuulle kuuluvista palveluista. Tarjouskilpailulla ei myöskään sitouduta tilojen vuokraamiseen ostajalta. Mahdollisista tilojen vuokraamisesta tai palveluiden ostamisesta voidaan neuvotella erikseen kunnan ja Eksoten tarpeiden mukaisesti. Luumäen kunnalla tai Eksotella ei ole kuitenkaan neuvotteluvelvoitetta. 3. Kokonaisuus 1 3.1 Kokonaisuuteen sisältyvät kiinteistöt 3.1.1 Hyvinvointiasema Tarjouspyynnön kokonaisuuteen 1 sisältyy Luumäen kunnan omistaman hyvinvointiaseman rakennuksen myynti ja tontin vuokraus. Hyvinvointiaseman (entinen terveyskeskus) bruttoala on noin 3200 m 2. Hyvinvointiasemasta on vuokrattu Eksotelle 2701,5 m 2 ja eläinlääkärille (Lappeenrannan kaupunki) 55 m 2. 2
Eksote tuottaa hyvinvointiasemalla seuraavia palveluita: - lääkärivastaanotto, - päiväaikainen päivystys, - sairaanhoitajan vastaanotto, - asiantuntijasairaanhoitajan vastaanotto (diabetes, reuma, sydän yms.), - mielenterveys/päihdehoitajan palvelut, - fysioterapeutin palvelut kuntoutustiloineen, - välinehuolto, - röntgenpalvelut, - laboratoriopalvelut, - kehitysvammaisten päivätoiminta, - neuvolapalvelut (ehkäisy, äitiys, lasten) sekä - sosiaalipalvelut (palveluneuvoja, sosiaalityöntekijä, lastensuojelu, vammaispalvelut). Hyvinvointiasema on rakennettu 1980, minkä jälkeen rakennukseen on tehty seuraavat peruskorjaukset: - rakennuksen tasakatto on muutettu harjakatoksi, - vuonna 2003 rakennuksen IV-järjestelmä on uusittu, - entinen vuodeosasto on muutettu 2016 päivätoiminnan ja sosiaalipuolen tiloiksi, - lämmönvaihtimet uusittu 2017, - rakennuksen neuvolasiiven sisäilmakorjaus sekä - sadevesien viemäröinti ym. ulkoisien vesien ohjaus. Hyvinvointiaseman ylläpitokustannukset ovat vuonna 2016 olleet noin 141.000,00 ja 2015 noin 135.000,00. Hyvinvointiaseman tasearvo 30.9.2018 on 1 206 497,65. Lisäksi hyvinvointiasemalla on menossa sisäilmaremontti, johon on varattu vuodelle 2018 350 000, josta on 31.10.2018 käytetty 88 557,00. Hyvinvointiaseman ja tontin tarkemmat tiedot on toimitettu tarjouspyynnön liitteenä. Hyvinvointiaseman moduuliväli 17-21 on ollut peruskorjattavana vuonna 2016 (toteutunut korjauskustannus on ollut 505.000,00 ), ja nämä uudet tilat näkyvät erillisessä, liitteenä toimitetussa osapohjapiirroksessa. Rakennuksen tontin pinta-ala on yhteensä noin 8500 m 2 (rakennus sijaitsee kahdella määräalalla). Tontin vuokra on 1275 /vuosi. Kauppaan ei sisälly rakennuksen irtaimisto. Tarjouskilpailulla valitun ostajan kanssa voidaan erikseen neuvotella irtaimiston myynnistä ja myyntihinnasta. 3.1.2 Vallikoti 3
Tarjouspyynnön kokonaisuuteen 1 sisältyy Luumäen kunnan omistaman Vallikodin rakennuksen myynti ja tontin vuokraus. Eksote tuottaa Vallikodissa tehostetun palveluasumisen palveluita. Vallikodissa on 66 paikkaa, josta 10 paikkaa on lyhytaikaispaikkoja. Yksikkö toimii myös kotihoidon saattohoidon tukiyksikkönä. Vallikoti on rakennettu vuonna 1978. Rakennukseen on tehty peruskorjaus ja laajennus vuosina 2015-2016. Rakennuksen bruttoala on noin 4333,5 m 2, josta huoneistoalaa on 3526,5 m 2. Kohteessa ei ole havaittu suurempia korjaustarpeita lähivuosille. Vallikoti on yhteydessä Sotiemme Luumäen Veteraanit ry:n omistamaan Mäntykotiin. Rakennuksilla on osittain myös yhteistä talotekniikkaa. Vallikodin ylläpitokustannukset ovat olleet vuonna 2016 129.000,00 ja vuonna 2015 80.000,00 (ylläpitokustannuksissa on huomioitava, että Vallikotia on laajennettu ja peruskorjattu pääosin vuoden 2015 aikana). Vallikodissa on rakennuksen ns. vanhalla puolella seuraavat huoneet: - 22 kpl 18 m 2-3 kpl noin 25 m 2-1 kpl 21,5 m 2-1 kpl 31 m 2 - Lisäksi vanhalla puolella neljä kappaletta huoneita, joilla on viereisen huoneen kanssa yhteinen WC. Kun yhteis-wc:n pinta-alasta lasketaan puolet asunnon pinta-alaan, saadaan näiden neljän huoneen pinta-alaksi 15 m 2 /huone. Luumäen kunnalla on Handelsbankenin lainaa Vallikotiin jäljellä 2 794 601,32. Kohteeseen on saatu ARA:n avustusta uuteen rakennukseen 1 212 200,00 ja vanhan osan peruskorjaukseen 308 134,00. Vallikodin uuden rakennuksen tasearvo on 30.9.2018 1 986 916,10 ja vanhan osan tasearvo on tasearvo 30.9.2018 858 436,72. Vallikodin ja tontin tarkemmat tiedot on toimitettu tarjouspyynnön liitteenä. Tontin vuokrahinta on Vallikodin ja Mäntykodin tontin osalta yhteensä 2122,50 /vuosi. Kauppaan ei sisälly rakennuksen irtaimisto. Tarjouskilpailulla valitun ostajan kanssa voidaan erikseen neuvotella irtaimiston myynnistä ja myyntihinnasta. 3.1.3 Mäntykoti Tarjouspyynnön kokonaisuuteen 1 sisältyy Mäntykodin rakennuksen myynti ja tontin vuokraus. Mäntykoti on Sotiemme Luumäen Veteraanit ry:n omistama palvelukeskus. Tontin omistaa Luumäen kunta. Mäntykodin käyttökustannukset ovat olleet 96 470 euroa vuonna 2016 ja 117 680 euroa vuonna 2017. 4
Asuinhuoneistojen vuokrahinta on 9,93 euroa / m 2. Mäntykotiin sisältyy kahvila-ravintola ruuantuotantotiloineen, allasosasto sekä vuokra-asunnot. Palvelutuotannosta on vastannut Sotiemme Luumäen Veteraanit ry. Mäntykodin ja tontin tarkemmat tiedot on toimitettu tarjouspyynnön liitteenä. Tontin vuokrahinta on Vallikodin ja Mäntykodin tontin osalta yhteensä 2122,50 /vuosi. Kauppaan sisältyy rakennuksen irtaimisto. 3.2 Ostajan velvollisuudet 3.2.1 Hyvinvointiasema Luumäen kunnan ja Eksoten välinen sopimus sekä Luumäen kunnan ja Lappeenrannan kaupungin välinen sopimus hyvinvointiaseman tilojen vuokrauksesta siirtyvät ostajan vastattavaksi kaupan yhteydessä. Ostajan velvollisuuksiin kuuluu järjestää Luumäen kunnan alueelle tilat, joissa voidaan tuottaa terveysasemapalveluita. Ostajan velvollisuutena on lisäksi vuokrata rakennustöiden ajaksi ns. väistötilat Eksotelle, mikäli Eksote päättää tilojen vuokraamisesta. Luumäen kunta tai Eksote ei sitoudu uusien tilojen vuokraamiseen, vaan tilojen vuokraamisesta käydään erikseen neuvottelut. Eksotella tai Luumäen kunnalla ei ole myöskään velvollisuutta lunastaa rakennusta itselleen. Ostaja voi täyttää velvollisuutensa joko rakentamalla uudisrakennuksen tai peruskorjaamalla nykyiset tilat siten, että tilat ovat käytettävissä terveysasemapalveluiden tuottamiseen. Mahdollisten vuokrasopimusneuvotteluiden yhteydessä tilatarpeita voidaan täsmentää Eksoten tilatarpeita vastaavasti. Ostaja voi rakentaa uudisrakennuksen joko hyvinvointiaseman nykyiselle tontille tai muulle tontille Luumäen kunnan alueelle. Mikäli ostaja rakentaa tilat muulle kiinteistölle kuin nykyiselle kiinteistölle, sisältyy ostajan velvollisuuksiin tällöinkin nykyisen hyvinvointiaseman rakennuksen ostaminen. Hyvinvointiaseman uudisrakennuksen tai peruskorjauksen aikataulusta sovitaan yhteisesti erikseen. Edellytyksenä on, että hyvinvointiaseman uudisrakennuksen rakennustyöt tai peruskorjaus tulee aloittaa viimeistään kuuden kuukauden kuluessa rakennusten kauppakirjojen allekirjoittamisesta edellyttäen, että Eksote on ilmoittanut tilatarpeensa ja että kohteeseen on saatu rakennuslupa. Myös mahdollisten kaavamuutosten vaatima aika tullaan huomioimaan rakennustöiden aikataulua arvioitaessa. Ostaja voi valintansa mukaan rakentaa tilojen yhteyteen myös muita tiloja ostajan tarpeiden mukaisesti. Ostaja voi tilojen suunnittelussa ja rakentamisessa noudattaa omia konseptejaan huomioiden edellä mainitut tiloja koskevat vähimmäisvaatimukset. Ostajan tulee huomioida 5
suunnittelu- ja rakentamisvaiheessa vuokralaisen toiveet ja ehdotukset tarkoituksenmukaisten vuokratilojen toteuttamiseksi. Hyvinvointiaseman uudisrakennuksen / peruskorjatun hyvinvointiaseman ja väistötilojen vuokran määrä voi olla enintään nykyisen Eksoten vuokranmäärän (neliövuokra) verran. Vuokran määrän muutosperusteiden tulee vastata enintään nykyisiä vuokranmuutosperusteita. Vuokrasopimuksen tarkemmista ehdoista sovitaan erikseen. Eksotelta perittävät hyvinvointiaseman vuokrat ovat olleet seuraavat: - vanha puoli, 25.689,39 /kk (alv 0), 1802 m 2 - toimintakeskus (ent. vuodeosasto), 12.969,68 /kk (alv 0), 892 m 2 Lappeenrannan kaupungin kanssa tehty vuokrasopimus toimitetaan tarjouspyynnön liitteenä. 3.2.2 Vallikoti Luumäen kunta on vuokrannut Vallikodin asukastilat asiakkaille ja palvelutuotannon tilat Eksotelle. Kiinteistön kaupan yhteydessä ostajan vastattavaksi siirtyvät Vallikodin asiakkaiden vuokrasopimukset huomioiden jäljempänä kuvattu välivuokrausmalli ja rajoitukset asiakkailta perittäviin vuokriin. Asiakkaiden kanssa tehtyjen vuokrasopimusten sisältö on kuvattu tarjouspyynnön liitteenä toimitetussa asukasvuokrasopimusmallissa. Kaupan yhteydessä siirtyy lisäksi Eksoten kanssa tehty vuokrasopimus ostajan vastattavaksi. Luumäen kunnan ja Eksoten välinen vuokrasopimus on toimitettu tarjouspyynnön liitteenä. Eksoten kanssa tehdyn vuokrasopimuksen jatkamisesta sekä palvelutuotannosta ostaja ja Eksote voivat neuvotella erikseen. Tarjoajien erityistä huomiota kiinnitetään siihen, että Vallikodin rakentamiseen ja peruskorjaukseen on saatu ARA-tukea. Kaupan yhteydessä ARA-tukeen liittyvät velvollisuudet siirtyvät ostajalle (mm. luovutus edellyttää ARA:n hyväksymää luovutuksensaajaa, luovutushintaa koskeva rajoitus, tiloja käytettävä erityisryhmien asuntoina). 3.1.3 Mäntykoti Sotiemme Luumäen Veteraanit ry on vuokrannut Mäntykodin vuokra-asunnot asukkaille. Asunnot vuokrataan senioriasumiseen. Rakennuksen kaupan yhteydessä ostajan vastattavaksi siirtyvät Mäntykodin vuokra-asukkaiden vuokrasopimukset huomioiden jäljempänä kuvattu välivuokrausmalli ja rajoitukset asiakkailta perittäviin vuokriin. Asiakkaiden kanssa tehtyjen vuokrasopimusten sisältö on kuvattu tarjouspyynnön liitteenä toimitetussa asukasvuokrasopimusmallissa. Tarjoajien erityistä huomiota kiinnitetään siihen, että Mäntykodin rakentamiseen ja peruskorjaukseen on saatu ARA-tukea. Kaupan yhteydessä ARA-tukeen liittyvät velvollisuudet siirtyvät 6
ostajalle (mm. luovutus edellyttää ARA:n hyväksymää luovutuksensaajaa, luovutushintaa koskeva rajoitus, tiloja käytettävä erityisryhmien asuntoina). Ostajan velvollisuuksiin sisältyy vuokratoiminnan jatkamisen lisäksi palvelutuotannon jatkaminen Mäntykodissa. Kaupan edellytyksenä on, että ostaja sitoutuu jatkamaan Mäntykodissa ruoantuotantopalveluita sekä allasosastopalveluita palveluiden kysynnän laajuudessa. Luumäen kunta tai Eksote ei sitoudu ostamaan kyseisiä palveluita. Palveluiden hankinnasta voidaan neuvotella erikseen. Allasosastopalveluiden osalta ostaja sitoutuu tarjoamaan palveluita yleisesti kaikille kunnan asukkaille, yhdistyksille ja seuroille. Palveluiden hinnoittelusta päättää ostaja. 4. Kokonaisuus 2 4.1 Kokonaisuuteen sisältyvä kiinteistö Tarjouspyynnön kokonaisuuteen 2 sisältyy Luumäen kunnan omistaman Patteritie 10:n rakennuksen myynti. Rakennuksen tontti vuokrataan ostajalle. Rakennuksen valmistumisvuosi on 1971. Rakennuksen laajennus ja peruskorjaus on valmistunut 2010. Rakennuksen bruttoala 1155 m 2. Patteritie 10:ssä on vuokra-asuntoja, joita myönnetään sosiaalisin perustein. Luumäen kunta on vuokrannut asunnot suoraan asukkaille Eksoten suosituksen mukaisesti. Eksote on vuokrannut kunnalta yhden asunnon sekä yleiset tilat. Ko. tilojen vuokraamisesta Eksotelle sovitaan erikseen. Vuokrasopimuksessa noudatetaan enintään alueen yleistä vuokratasoa sekä Eksoten vuokrasopimuksissa nykyisin noudatettu vuokranmuutosperusteita jäljempänä kuvatut rajoitukset huomioiden. Patteritie 10:n budjetoidut käyttökustannukset 2018 vuodelle ovat 34 900 ja 34 000 vuodelle 2019. Tarkkoja käyttökustannustietoja ei ole saatavilla. Patteritie 10:n tasearvo 30.9.2018 on 1 069 081,85. Patteritie 10:n rakennuksen ja tontin tarkemmat tiedot on toimitettu tarjouspyynnön liitteenä. Tontin vuokra on 633 /vuosi. Kauppaan ei sisälly rakennuksen irtaimisto. Tarjouskilpailulla valitun ostajan kanssa voidaan erikseen neuvotella irtaimiston myynnistä ja myyntihinnasta. 4.2 Ostajan velvollisuudet 7
Rakennuksen kaupan yhteydessä ostajan vastattavaksi siirtyvät Patteritie 10:n vuokra-asukkaiden vuokrasopimukset jäljempänä kuvattu välivuokrausmalli ja rajoitukset asiakkailta perittäviin vuokriin. Asiakkaiden kanssa tehtyjen vuokrasopimusten sisältö on kuvattu tarjouspyynnön liitteenä toimitetussa asukasvuokrasopimusmallissa. Ostaja sitoutuu siihen, että asukkaiden valinnassa noudatetaan tulevaisuudessakin Eksoten ohjeistuksia. Ostaja on velvollinen vuokraaman Eksotelle tämän nykyisin vuokraaman asunnon sekä yleiset tilat. Tarjoajien erityistä huomiota kiinnitetään siihen, että Patteritie 10:n rakentamiseen ja peruskorjaukseen on saatu ARA-tukea. Kaupan yhteydessä ARA-tukeen liittyvät velvollisuudet siirtyvät ostajalle (mm. luovutus edellyttää ARA:n hyväksymää luovutuksensaajaa, tiloja käytettävä erityisryhmien asuntoina). 5. Arvonlisäveroon liittyvät ostajan velvollisuudet Vastuu rakennuksiin kohdistuvista mahdollista arvonlisäveron palautuksista siirtyy kaupan yhteydessä ostajalle. Ostajalle siirtyy siten oikeus ja velvollisuus tarkistaa investointia koskevaan hankintaan sisältyvän veron vähennys. Kohteisiin kohdistuu mahdollista arvonlisäveron palautusta seuraavasti (luovutusajankohdaksi laskettu 1.1.2019): Hyvinvointiasema 150 770,02 Vallikoti 573 042,57 Mäntykoti 0 Patteritie 10 29 000,00 Rakennusten myynnin yhteydessä ostaja ottaa vastattavakseen myös siitä palautuksesta, joka mahdollisesti kohdistuisi myyjän velvollisuudeksi rakennusten kaupan johdosta. 6. Välivuokraus ja asukkailta perittävät vuokrat Osana vuokra-asuinrakennusten kauppaa toteutetaan välivuokrausjärjestely, jolla pyritään varmistamaan Luumäen kunnan kannalta rakennusten myynnin verotehokkuus. Välivuokrausjärjestelyllä tarkoitetaan mallia, jossa kunta vuokraa tilat ostajalta, joka laatii asukkaiden vuokrasopimukset kunnan lukuun ja vastaa asukkaiden vuokrien perimisestä, ja joka suorittaa kunnalle asukasvuokratulot sekä kunnan maksaman vuokran ja asukasvuokrien erotuksen. Välivuokrausmallilla mahdollistetaan asukkaille alhaisempi asukasvuokra: välivuokrauksella saatavat hyödyt on kohdistettava suoraan asukasvuokriin. Lisäksi asukkailta ja Eksotelta perittävissä vuokrissa on noudatettava ARA:n asettamia rajoituksia, nykyistä vuokratasoa huomioiden sopimuksissa mainitut vuokrankorotusehdot sekä eläkkeensaajan asumistuen määräytymisperusteista annetussa valtioneuvoston asetuksessa määritellyt enimmäisvuokramäärät. 8