Sivu 1 / 6 YHTEISTOIMINTA JA LAATUSOPIMUS, KUOPIO HATSALA 1. OSAPUOLET 1.1 Kuopion kaupunki (jäljempänä Kaupunki ) Y-tunnus 0171450-7 Tulliportinkatu 31 70110 Kuopio 1.2 Health City Finland OY (jäljempänä HCF )/ sen lukuun perustettava yhtiö Y-tunnus 2538041-7 Kasarmintie 15 90130 OULU Kaupungista ja Health City Finland Oy:stä käytetään jäljempänä yhteisesti nimitystä Osapuolet. 2. SOPIMUKSEN TAUSTAA 2.1. Osapuolten kiinteistöjen omistukset suunnittelualueella. Kuopion kaupunki omistaa liitekarttaan rajatun suunnittelualueen. Suunnittelualueen jakaa kahteen osaan Liikenneviraston hallinnoima rautatiealue, jonka omistaa Suomen valtio. Suunnittelualueen määrittely ja aluekartta: Suunnittelualue sijaitsee Karjalankadun länsipuolella ruutukaavakeskustan pohjoisreunassa radan molemmin puolin. Alueella sijaitsevat uimahalli, keilahalli, Hesburger ja suojeltu, kasarmialueen rakennuksiin kuuluva varastorakennus. Alueen halki ja radan yli kulkee kevyenliikenteen alueellinen pääväylä. Välittömästi radan pohjoispuolella ovat radan suuntaisesti kulkevat kevytliikenne- ja ulkoilureitit. Alue liittyy etelässä kansalaisopiston ja jääkiekkohallin alueisiin ja pohjoisessa Kuopiohallin ja Savonia AMK:n alueisiin. Alue kuuluu parhaillaan laadittavana olevaan Keskustan osayleiskaavaan. - Kartta suunnittelualueesta on sopimusliitteenä. 2.2. Kaavat ja Kaupungin tavoite suunnittelualueen kehittämisessä Yleiskaavassa suunnittelualueen käyttötarkoitukseksi on osoitettu urheilu- ja virkistyspalvelujen alue (VU). Kaava on vuodelta 2001 ja se on oikeusvaikutteinen. Suunnittelualueella on tällä hetkellä voimassa kahta eri asemakaavaa, jotka ovat vuosilta 1981 ja 2006. Suunnittelualue on asemakaavoissa urheilutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta, yleistä pysäköintialuetta ja puistoa. Suunnittelualueen jakaa kahtia Suomen valtion omistama rautatiealue. Rautatiealueen asemakaava on vuodelta 1962.
Sivu 2 / 6 Kaupungin tavoitteena on kehittää suunnittelualuetta Kaupungin keskustaa ja sitä ympäröivää aluerakennetta täydentäväksi kokonaisuudeksi asumis-, palvelu- ja toimitilakäyttötarkoitukseen sopivaksi. HCF teettää kustannuksellaan ideasuunnitelman alueen asemakaavoitustyön pohjaksi ja asemakaavaan liittyvät havainneaineistot sekä mahdolliset muut kaavaan liittyvät selvitykset. 2.3. Osapuolten neuvottelut Aloite on tullut HCF:ltä. Osapuolet ovat neuvotelleet alueen käyttötarkoituksen muuttamisesta ja alueen varaamisesta HCF:n tarpeisiin. Osapuolet ovat HCF:n aloitteesta neuvotelleet keinoista suunnittelualueen muuttumisesta asumis- ja palvelukäyttötarkoituksiin. Hankkeen eteenpäin viemiseksi on päätetty allekirjoittaa yhteistoiminta- ja laatusopimus, jonka tavoitteena on käynnistää alueen yksityiskohtainen asemakaavoitus ja yhteistyössä edesauttaa alueen kehittymistä. Sopimusneuvottelut on käyty erillään asemakaavamuutostyöstä ja Osapuolet toteavat yhteisesti, että tämä yhteistyösopimus ei syrjäytä kaavoitukselle laissa asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia. Tämän sopimuksen kaavoitukseen liittyvät tavoitteet eivät siten ole Kuopion kaupunkia ja asemakaavoitusta sitovia. 3. YHTEISTOIMINTA- JA LAATUSOPIMUKSEN TAVOITE Osapuolten tavoitteena on kehittää yhteistyössä suunnittelualuetta noudattamalla kestävän kehityksen periaatteita, jotka ovat ekologinen, taloudellinen sekä sosiaalinen ja kulttuurinen kestävyys. Yhteistoiminnan tavoite on suunnitella ja toteuttaa suunnittelualueelle Health City Kuopio. HCF tiedusteli ja haki kaupungilta maa-alueen suunnitteluvarausta tarkoituksenaan suunnitella ja toteuttaa suunnittelualueelle terveyspuisto. Terveyspuisto yhdistää ainutkertaisella tavalla palveluita ja asumista sekä terveyteen ja hyvinvoinnin kehittämiseen erikoistuneita yrityksiä ja niiden toimintaa. Suunnitelma sisältää asuinalueen, hyvinvointitalon, päiväkodin sekä yrityskokonaisuuden terveyspalveluyrityksille. 4. PROJEKTIRYHMÄ Suunnittelualueen kehittämistä varten perustetaan koordinoiva projektiryhmä, jossa on kolme edustajaa Kaupungilta ja 2-3 edustajaa HCF:ltä. Projektiryhmä valitsee keskuudestaan puheenjohtajan. Projektiryhmä voi tarvittaessa käyttää Osapuolten palveluksessa olevia ja ulkopuolisia asiantuntijoita vastuullaan olevien tehtävien valmisteluun ja täytäntöönpanoon. Käyttämiensä ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannusten jakamisesta Osapuolten kesken projektiryhmä päättää samalla, kun se päättää käyttää asiantuntijoita. Päätös ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä tulee olla yksimielinen, muussa tapauksessa ulkopuolisen asiantuntijan palkkion maksaa asiantuntijan tilaava osapuoli. Kaupunki laatii sopimuksen kohteena olevalle alueelle asemakaavan pyrkien ottamaan huomioon Health Cityn sisällölliset vaatimukset mahdollisimman laajasti. Kaavoituksen tueksi käytettävän arkkitehtikonsultin hankkii HCF kustannuksellaan. Konsultin on oltava Kuopion kaupungin hyväksymä. Arkkitehtikonsultti laatii asemakaavoitusta
Sivu 3 / 6 varten maankäyttösuunnitelmat, tarvittavat rakennussuunnitelmat, mallinnukset sekä asemakaavan sisältövaatimukset täyttävän aineiston. Kaupunki vastaa asemakaavan asiakirjojen laatimisesta. 5. OSAPUOLTEN TAVOITTEET SUUNNITTELUALUEELLA Asemakaavoitus sisällytetään vuosien 2016-2020 kaavoitusohjelmaan. Osapuolten tavoitteena on käynnistää suunnittelualueella yksityiskohtainen kaavoitus vuoden 2016 aikana. Asemakaavoituksen pohjana käytetään Kaupungin, konsultin ja HCF:n laatimaa Health City-suunnitelmaa. Osoitetut alueet käsitellään kehittämistyössä yhtenä kokonaisuutena ilman nykyisiä käyttötarkoitusrajoja. Lopullinen asemakaavoitettava alue ja lopulliset korttelirajaukset voivat muodoltaan ja pinta-alaltaan vähäisessä määrin poiketa suunnittelualueen rajauksesta. Kuitenkin niin ettei HealthCity-konseptin toteutus tai konseptin toteuttamiseen liittyvien eri sopimusten hallinta vaarannu. Tavoitteena on, että suunnittelualueelle asemakaavoituksella muodostettavat tontit toteuttaa HCF, ottaen kuitenkin huomioon jäljempänä mainittu ARA-tuotannon mahdollisuus, jonka tontit kaupunki pidättää ensin itsellään ja luovuttaa suoraan ARA-hankkeen rakennuttajille. HCF:lla on mahdollisuus ehdottaa ARA-hankkeen toimijaa sujuvan yhteistyön takaamiseksi. Luovutettavista tonteista ja rakennusoikeuden arvoista sovitaan erikseen Kuopion kaupungin käytäntöjen ja voimassaolevan lainsäädännön mukaisesti asemakaavanmuutoksen voimaantulon jälkeen laadittavissa vuokrasopimuksissa ja kiinteistöjen kauppakirjoissa. Asemakaavamuutoksessa työn lähtökohtina ovat mm. seuraavat tavoitteet: - suunnittelualue tukee alueen palvelurakennetta. - alue yhdistyy luontevasti kaupunkirakenteeseen. - alueen liikennejärjestelyt ovat toimivat ja mahdollistavat myöhemminkin kaupungin alueen jatkokehittämisen palvelu- ja asuinalueeksi. - suunniteltu kokonaisuus luo korkeatasoista kaupunkiympäristöä. - monipuolinen asuntotarjonta - Europan 12-arkkitehtikilpailun tulokset Kaavan sisältöä koskevat kysymykset ratkaistaan lopullisesti maankäyttö- ja rakennuslain mukaan asemakaavoitusmenettelyssä. Mikäli sopimuksen tavoitteet toteutuvat hyväksyttävässä asemakaavassa, Kaupunki vuokraa pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla ja/tai myy muodostettavat tontit HCF:lle tai sen lukuun perustettaville yhtiöille sekä sopii mahdollisista rakennusten luovuttamisista. TONTINVARAUSEHDOT JA VUOKRAUSEHDOT Kaupunki varaa sopimuksen kohteena olevalle alueelle muodostettavat tontit HCF yhtiölle tämän sopimuksen voimassaoloajan. Varaaminen tarkoittaa tässä sopimuksessa sitä, että Kaupunki ei sopimuksen voimassaoloaikana luovuta suunnittelualueelta tontteja muille kuin HCF:lle tai sen lukuun perustettaville yhtiöille tai HCF:n määräämille yhtiöille. Myöhemmin tehtävässä toteuttamis- ja laatusopimuksessa määritellään varaus tarkemmin toteuttamisvaiheittain ja rakentamisvelvoitteet. Sopimuksessa huomioidaan ARA-tuotannon mahdollisuus sekä kuvataan rakennusurakoiden toteuttamista sekä kilpailuttamista.
Sivu 4 / 6 Kaupunki vuokraa tai myy uuden asemakaavan mukaiset muodostettavat tontit HCF yhtiölle tai yhtiön perustamille tai määräämille yhtiöille lukuun ottamatta ARA-tuotantoon osoitettavia tontteja. Yksityiskohtaiset kauppa- ja vuokrausehdot sovitaan toteuttamis- ja laatusopimuksessa ja lopullisissa tonttien luovutussopimuksissa. Luovutettavat tontit luovutetaan rasitteista ja rasituksista vapaina lukuun ottamatta asemakaavan toteuttamisen edellyttämiä pysäköinti- ja muita rasitteita, jotka sovitaan sopimuskohtaisesti. ALUEEN RAKENNUSTEN TARKASTELU Uimahalli on pääosin kivirakenteinen 5 440m2 suuruinen vuonna 1969 valmistunut rakennus. Rakennus on elinkaarensa lopussa ja kaupungin tavoitteena on sijoittaa uintitoiminnot lähivuosina Kuntolaakson alueelle uuteen uimahallirakennukseen. Keilahalli on puurakenteinen vuonna 1974 valmistunut puurakenteinen yksikerroksinen n.1800m2 suuruinen rakennus. Halli on vuokrattu keilahalliyrittäjälle 31.12.2020 saakka. Keilahalli on myös elinkaarensa lopussa. Rakennukset tutkitaan lähtökohtaisesti aluekehityksessä purettaviksi. Säilytettävä ja suojeltu kasarmirakennus on pinta-alaltaan n. 540m2 ja se on peruskorjattu nykykäyttöön vuonna 1997. Luovutettavat rakennukset ja rakennusten mahdolliset luovutusehdot HCF:lle sovitaan tarvittaessa myöhemmin. 6. MAANKÄYTTÖ- JA LUOVUTUSSOPIMUKSET Projektiryhmän johdolla selvitetään edellyttääkö Health City-alueen toteuttaminen yhdyskuntarakenneinvestointeja alueelle. Asemakaavatyön edistyttyä Kaupunki ja HCF voivat tehdä erillisiä sopimuksia, joissa sovitaan kaavoituksen, liikenneväylien ja muun kunnallistekniikan rakentamisen aiheuttamista korvauksista ja toteuttamisen aikataulusta. SUUNNITTELU- JA TOTEUTUSVAIHEEN LAATUVAATIMUKSET Sopijaosapuolet sitoutuvat tekemään erillisen toteuttamista ohjaavan toteuttamis- ja laatusopimuksen ennen asemakaavan hyväksymiskäsittelyä. Toteuttamis- ja laatusopimuksessa määritellään yksityiskohtaisemmin rakennusten, ympäristö- ja liikennealueiden rakentamisen sekä näiden käyttöön liittyvät laatutekijät. HCF sitoutuu suunnittelualueen suunnittelussa ja toteutuksessa: - käyttämään maankäytön suunnittelussa erikoissuunnittelijoita: maankäytön suunnittelussa, liikennesuunnittelussa ja hulevesien käsittelyn, ympäristö- ja vihersuunnittelussa kaupungin hyväksymää suunnittelijaa. - hyväksyttämään Kaupungilla kohteiden rakennussuunnittelijat. Rakennussuunnittelijoiden valinnalla varmistetaan sopimusalueen suunnittelun ja toteutuksen yhtenäisyys. - noudattamaan suunnitelmissa asemakaavaa ja Kuopion kaupungin voimassa olevaa rakennusjärjestystä ja muita rakentamista ohjaavia strategisia suunnitelmia (korkean rakentamisen selvitys). - edistämään alueen pääsuunnittelijan ja muiden suunnittelijoiden sekä kaavoitusarkkitehdin ja tarkastusarkkitehdin toiminnan keskinäistä yhteensovittamista.
Sivu 5 / 6 - huomioimaan vastaavan työnjohtajan valinnassa Kuopion rakennusvalvonnan käsitykset, ohjeet ja suositukset, ja noudattamaan niitä mikäli noudattamatta jättämiselle ei ole asiallisia perusteita, sekä vastaamaan siitä, että vastaava työnjohtaja hoitaa kaikki velvoitteensa ammattitaidolla. 7. TAVOITEAIKATAULU Osapuolten tavoitteena on käynnistää syksyn 2015 aikana asemakaavoitukseen tähtäävä työskentely siten, että heti kaupunkirakennelautakunnan käynnistämispäätöksen jälkeen perustetaan projektiryhmä ja kaavan OAS saatetaan kaupunkirakennelautakunnan käsiteltäväksi vuoden 2016 aikana ja toimia siten, että asemakaavaa valmistellaan kaavoitusohjelman mukaisessa aikataulussa. TOTEUTTAMINEN JA VAIHEISTUS HCF toteuttaa sopimuksen kohteena olevat, asemakaavan mukaiset muodostettavat tontit myöhemmin sovittavan vaiheistuksen mukaisesti. Tavoite toteutukseen vuosina 2018-2025. HCF toteuttaa maankäyttösuunnitelman mukaiset kaikki sopimusalueelle tulevat rakenteet hyväksyttävän käyttösuunnitelman ja yleisten alueiden suunnitelmien mukaan sekä asemakaavan mukaisille tonteille että yleisille alueille. Liikennejärjestelyistä ja niiden toteuttamisesta, vaiheistuksesta ja vastuista laaditaan erillinen tekninen sopimus asemakaavoituksen aikana. Tarvittaessa perustellusta syystä osapuolet neuvottelevat toteuttamisaikataulun ja vaiheistuksen muutoksista. HCF lähtökohtaisesti kilpailuttaa hankkeeseen rakentamiskumppanin. Kilpailutus ei kuitenkaan saa vaarantaa Health City-konseptin toteutusta ja/tai konseptin toteuttamiseen liittyvien eri sopimusten hallintaa. ALUEEN TOTEUTTAMISEN SEURANTA JA VUOROVAIKUTUS Osapuolet sopivat yhteisestä katselmuksesta kohteen valmistumisen jälkeen ja toteavat sopimuksen ehtojen toteutumisen. Sopimuspoikkeamat kirjataan ja viedään tiedoksi kaupunkirakennelautakunnalle. 8. MUUT MÄÄRÄYKSET 8.1. Muutokset Kaikki tähän sopimukseen liittyvät muutokset tulee sopia kirjallisesti eivätkä muutokset ole voimassa ennen kuin Osapuolet ovat ne allekirjoittaneet. 8.2. Siirtäminen Osapuolet eivät voi kokonaan tai osittain siirtää tätä sopimusta ilman toisen Osapuolen etukäteen antamaa kirjallista suostumusta.
Sivu 6 / 6 8.3. Riitaisuuksien ratkaiseminen Tätä sopimusta koskevat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan ensisijaisesti Osapuolten välisin neuvotteluin. Mikäli asiassa ei päästä sopimukseen, riitaisuudet jätetään ensimmäisenä asteena Kuopion käräjäoikeuden ratkaistavaksi. 9. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLOAIKA Tämä sopimus tulee voimaan, kun Osapuolet ovat sen allekirjoittaneet. Tämän sopimuksen voimassaolo päättyy kuitenkin viimeistään 31.12.2022, mikäli Osapuolet eivät kirjallisesti toisin sovi. Tämä sopimus päättyy, mikäli Kuopion kaupunginvaltuusto ei hyväksy laadittavaa suunnittelualuetta koskevaa asemakaavan muutosehdotusta ja suunnittelualuetta koskeva asemakaavan muutosehdotus lainvoimaisesti hylätään. Mikäli asemakaava ei mahdollisesta asemakaavan muutoksen hyväksymispäätökseen kohdistuvasta muutoksenhausta johtuen tule voimaan 31.12.2022 mennessä, sopimus jatkuu aina vuoden kerrallaan siihen saakka kunnes asemakaava tulee voimaan ja vaiheistuksen mukainen rakentaminen on toteutettu tai asemakaavan hyväksymispäätös on kokonaisuudessaan hallintotuomioistuimessa kumottu. Tämän sopimuksen päättyessä kukin Osapuoli kantaa omat kulunsa eikä millään Osapuolella ole oikeutta saada korvausta toisilta Osapuolilta sopimuksen päättymisen johdosta. 10. JAKELU 11. LIITTEET Tätä sopimusta on tehty kaksi (2) samasanaista kappaletta yksi (1) Kaupungille ja yksi (1) HCF:lle. Tämän sopimuksen liitteitä ovat: Liite 1: Kartta (suunnittelualue ja ajantasa-asemakaava) 12. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET Kuopiossa, xx päivänä x kuuta 2016. Kuopion kaupunki Health City Finland Oy