SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD

SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD ARVIOKIRJA ASUNTO OY ESPOON SOUKANPAISTE I Arviossa yksilöidyt asuinhuoneistot Kaitakuja 3 ja Kaitatie 10 02360 ESPOO Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO Puh. 044 3636 191, www.tota.fi Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus 1799705-4

2 (11) KIINTEISTÖARVIO TILAAJA TARKOITUS Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Määrittää markkina-arvo myöhemmin yksilöidyille Asunto Oy Espoon Soukanpaiste I:n asuinhuoneistoille. Arvio on päivitys 30.6.2016 laadittuun arviokirjaan. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisäverojärjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon. KÄYTTÖTARKOITUS IFRS-tilinpäätös KOHTEEN YKSILÖINTI Sijainti Osoitteet Asuinkiinteistö sijaitsee Länsiväylän eteläpuolella lähellä Espoonlahtea. Kaitakuja 3 ja Kaitatie 10, 02360 ESPOO

3 (11) KIINTEISTÖT Kunta Espoo (49) Kaupunginosa 31 Kiinteistö I Kortteli 75 Tontti 13 Kiinteistötunnus 49-31-75-13 Pinta-ala 2 302 m 2 Omistaja Asunto Oy Espoon Soukanpaiste I (lainhuuto 23.9.1996) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 17.9.2013 mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia eikä käyttörajoituksia. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Rasitukset Rasitustodistuksen 17.9.2013 mukaan kiinteistöä rasittavat kiinnitykset, joiden määrä ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta (arvio 9.10.2013). Kiinteistö II Kortteli 75 Tontti 14 Kiinteistötunnus 49-31-75-14 Pinta-ala 2 302 m 2 Omistaja Asunto Oy Espoon Soukanpaiste I (lainhuuto 23.9.1996) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 17.9.2013 mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia eikä käyttörajoituksia. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Rasitukset Rasitustodistuksen 17.9.2013 mukaan kiinteistöä rasittavat kiinnitykset, joiden määrä ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta. Kiinteistöt yhteensä 4 604 m 2 Kiinteistöt kartalla

ASEMAKAAVA Kortteli 75 Tontit 13 ja 14 Vahvistettu 30.5.1989 Tonttijako 28.5.1996 Kaavamerkintä AP-1 (Asuinpientalojen korttelialue) Asemakaavamääräykset Rakentaa saa kahteen kerrokseen. Asuntoa kohden on rakennettava kaksi autopaikkaa. Kaavan tonttitehokkuus e 0,20 Rakennusoikeus 921 k-m 2 Käytetty rakennusoikeus 4 (11) 989 k-m 2 (sisältää irtaimistovarastot ja talousrakennuksen yhteensä noin 68 k-m 2 ) PIHA-ALUE Tontti Pinnoite Autopaikat Tontit rajoittuvat puistoalueeseen. Piha-alueen kulkutiet ovat sorapintaiset, muu osa pihasta on nurmikkoa ja istutuksia. 10 kpl (isännöitsijäntodistuksen mukaan), asemapiirrokseen on merkitty 16 autopaikkaa Leikkipiha MAAPERÄN SAASTUMINEN Maaperän saastuminen Arviota laadittaessa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella olisi syytä epäillä maaperän saastumista. Varaus Arviota laadittaessa on oletettu, ettei tontin maaperä ole saastunut. RAKENNUKSET Rakennukset Tonteilla sijaitsee yhteensä neljä kaksikerroksista paritaloa ja talousrakennus.

ASUINRAKENNUS A Rakennusvuosi 1996 Kerrosala 257 k-m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 257 m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Tilavuus 755 m 3 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 216 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) ASUINRAKENNUS B Rakennusvuosi 1996 Kerrosala 226 k-m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 226 m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Tilavuus 665 m 3 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 186 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) ASUINRAKENNUS C Rakennusvuosi 1996 Kerrosala 257 k-m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 257 m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Tilavuus 755 m 3 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 216 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) ASUINRAKENNUS D Rakennusvuosi 1996 Kerrosala 226 k-m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 226 m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Tilavuus 665 m 3 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 186 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) 5 (11) Asuintalot sijaitsevat osoitteessa Kaitakuja 3.

6 (11) Asuintalot sijaitsevat osoitteessa Kaitatie 10. RAKENTEET Alapohja Kantava runko Välipohjat Yläpohja Vesikatto Ulkoseinät Julkisivut VARUSTUS Vesi ja viemäri Lämmitys Ilmastointi Paaluperustus, ontelolaatta ja teräspalkkirakenne Puu Puurunkoinen välipohjaelementti Puiset kattoristikot Harjakatto, betonikattotiilikate Tehdasvalmisteinen puurunkoinen elementti Puu, rimalaudoitus Kiinteistö on liitetty Espoon kaupungin vesi- ja viemärijohtoverkostoon. Suora sähkölämmitys Rakennuksissa on koneellinen poistoilmanvaihto. MUUT RAKENNUKSET Kiinteistöllä 49-31-75-14 sijaitsee puurakenteinen talousrakennus. Talousrakennuksessa on ulkoiluvälinevarasto, teknistä tilaa ja jätekatos. TALOUSRAKENNUS Rakennusvuosi 1996 Kerrosala 23 k-m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 41 m 2 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) Tilavuus 70 m 3 (Espoon kaupungin rakennusvalvonta) RAKENNUKSET YHTEENSÄ Rakennus Kiinteistö Rakennusvuosi Kerrosala Kokonaisala Huoneistoala Tilavuus Rakennus A 75-13 1996 257 257 216 755 Rakennus B 75-13 1996 226 226 186 665 Rakennus C 75-14 1996 257 257 216 755 Rakennus D 75-14 1996 226 226 186 665 Talousrakennus 75-14 1996 23 41-70 Yht. 989 1 007 804 2 910

7 (11) KUNTO Rakennusten kunto Asunnot Vuonna 1996 valmistuneista rakennuksista ei ole tehty kuntoarviota. Tavanomaisista vuosikorjauksista on huolehdittu ja rakennukset ovat hyvässä kunnossa. Arvion kohteen asunnot ovat vuokrakäytössä. Asunnot ovat hyväkuntoisia. YHTIÖ Nimi Asunto Oy Espoon Soukanpaiste I 8 osakashallinnassa olevaa asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on yhteensä 804 m 2. Y-tunnus 1061148-9 Omistus Investors House Oyj omistaa kaikki 8 asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on yhteensä 804 m 2. Omistusosuus 100 %. Huoneistot Arvion kohteena ovat seuraavat 8 asuinhuoneistoa: Talo/Huon Tyyppi P-ala m 2 A 1 6h + k + s 108 A 2 6h + k + s 108 B 3 5h + k + s 93 B 4 5h + k + s 93 C 5 6h + k + s 108 C 6 6h + k + s 108 D 7 5h + k + s 93 D 8 5h + k + s 93 Yht. 804 Yhtiön välittömään hallintaan jäävät tekninen tila, varasto ja jätekatos. Asunnot ovat kaksitasoratkaisuja. HOITOKULUTIETOJA Tilinpäätös 2016 Kiinteistön hoitokulut olivat vuonna 2016 yhteensä 45 446,60 euroa (4,71 /m 2 /kk yhtiöjärjestyksen mukaisille neliöille jyvitettynä). Kiinteistössä on suora sähkölämmitys, joten hoitokuluihin ei sisälly lämmityskuluja. Vuodelle 2016 oli budjetoitu 39 823,85 euroa. Mm. korjauksiin ja siivoukseen meni liki 4 500 euro enemmän kuin oli budjetoitu. Tilastokeskuksen mukaan rivitaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2016 keskimäärin 3,42 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa.

8 (11) Keittiö Sauna- ja suihkutilat KATSELMUS TIEDOT Jorma Muhojoki on tutustunut arvion kohteeseen 9.9.2013. Kohdetta esitteli isännöitsijä Jarmo Salminen. Arvion päivityksen yhteydessä ei ole tehty erillistä katselmusta paikan päällä. Tiedot kohteesta on saatu arviokirjan liitteenä olevista asiapapereista, Espoon kaupungin viranomaisilta, isännöitsijä Jarmo Salmiselta ja arvion tilaajan edustajilta.

MARKKINATILANNE Pääkaupunkiseudulla asuntojen hintataso on noussut vuosi vuodelta. 9 (11) Helsingin kaupungin tietokeskus on tilastoinut vanhojen asunto-osakkeiden ja rivitalojen keskimääräisiä yksikköhintoja vuodesta 2010. Kauppahavainnot Arvion kohteen postinumeroalueet ovat 02360 ja 02260. Tarkastelemme vertailukauppoina erityisesti 1990-2000 valmistuneissa rivitaloissa kokoluokassaan laadullisesti ja alueellisesti lähinnä vastaavista huoneistoista tehtyjä kauppoja viimeisen kahden vuoden ajalta. Tiedot on kerätty KVKL hintaseurantapalvelusta 12.1.2018. Katuosoite Asuinala Huoneistoselite Velaton hinta Kaupan pvm Rak.vuosi Hyljeveneentie 1 91,5 3h, k, sauna, var, autokatospaikka 363 000 19.12.2017 1999 Sammentie 10 73 2-3h,k,s, työh/varasto, autotalli 280 000 4.12.2017 1994 Arttelikuja 3 102,5 4-5, h, k, s, piha, parveke 330 000 24.11.2017 1997 Hyljeveneentie 1 109 4h, k, s, var, autokatos ja autopaik. 423 000 4.8.2017 1999 Hyljelahdentie 3 88 3-4h+avok+wc+kph+s+piha 286 000 24.7.2017 1990 Kaitaankulma 1 129 3h+k+s+tkh+khh+var. 380 000 25.11.2016 1990 Hyljekoukku 3 104 4h+k+kph+s+wc+khh 330 000 8.9.2016 1991 Hyljekaari 1 n 14 82 3h+k+khh+s 311 600 29.3.2016 1996 Iivissyrjä 5 77 3h+k+s 270 000 20.1.2016 1990 Kauppahavainnoista ei voi suoraan johtaa yksittäisen asunnon tai asuntoosakeyhtiön asuntojen hintatasoa. Julkisten tietojen lisäksi käytössämme on luotettavien yhteistyökumppaneidemme ei julkisia tietoja. Arvion kohde Arvioitavissa paritaloissa on 8 suurehkoa perheasuntoa. Asuntojen keskipinta-ala on 100,5 m 2. Huoneistot sijaitsevat Espoossa Länsiväylän eteläpuolella lähellä Espoonlahtea. Sijainti on hyvä. Arvion kohteen asunnot ovat hyvässä kunnossa ottaen huomioon, että ne ovat vuokrakäytössä. Toimivissa kaksitasoratkaisuissa on ensimmäisessä kerroksessa omat saunat pesuhuoneineen ja toisessa kerroksessa lisäksi kylpyhuoneet. Asunnoissa on omat pihat ja parvekkeet. Huoneistot vastaavat markkinoiden kysyntään ja niiden myytävyys on hyvä.

10 (11) ARVIOINTI ARVIOLAUSUNTO Arviolausunto on luottamuksellinen arvioijan ja tilaajan kesken eikä arvioija voi hyväksyä mitään vastuuta kolmannen osapuolen luottamuksesta lausuntoon. Arviolausuntoa ei saa julkaista kokonaan tai osittain tai tehdä viittauksia siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin ilman arvioijan kirjallista suostumusta (IVS). ARVIOINNIN PERUSTEET Arviointi on suoritettu Kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoa. Markkina-arvo Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Markkina-arvona lausutaan huoneistojen yhteenlaskettu arvo. Kokonaisarvon korjausta ei tehdä. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Kauppa-arvomenetelmässä arvioitavia huoneistoja verrataan vastaavan tyyppisien huoneistojen toteutuneisiin kauppoihin ottaen huomioon, että ne ovat ennen myyntiä olleet vuokrakäytössä. Arvioimme huoneistojenmarkkina-arvoksi noin: Tyyppi Huoneisto m 2 Kpl Yht., m 2 /hsto /hsto Summa Summa 5h+k+s 93,0 4 372,0 275 000 295 000 1 100 000 1 180 000 6h+k+s 108,0 4 432,0 315 000 335 000 1 260 000 1 340 000 yht. 8 804,0 2 360 000 2 520 000 Arvioitavien asuinhuoneistojen markkina-arvojen summa-arvo on noin 2,4 2,5 miljoonaa euroa. ARVIOINNIN TARKKUUS Arvion tarkkuus on +/- 250 000 euroa. Huoneistokohtaiset markkina-arvot on arvioitu huoneistojen summaarvon määrittämistä varten. Huoneistoja yksittäin myytäessä on ne syytä arvioida yksittäin ottaen huomioon mm. sijainti yhtiön rakennuksissa ja muut laadulliset tekijät.

11 (11) MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (Edellä yksilöidyt Asunto Oy Espoon Soukanpaiste I:n asuinhuoneistot) velattomaksi markkinaarvoksi 31.12.2017 suuruusluokkaa 2 500 000 (kaksi miljoonaa viisisataatuhatta) euroa. Kuopio SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY Jorma Muhojoki Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu LIITTEET arvion tekijän tiedot yhtiöjärjestys

SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD HENKILÖTIEDOT JORMA MUHOJOKI KOULUTUS Diplomi-insinööri 1993 (pääaineena kiinteistöjen arviointi) Diplomityö: Uusi kiinteistöverojärjestelmä ja siihen liittyvä kiinteistöjen arviointi (Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja, B62) LKV-tutkinto 1996 Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu 1998 Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) 2010 Jatkokoulutusta vuosittain Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen ja Keskuskauppakamarin järjestämillä seminaareilla ja kursseilla Herkeämätön yhteydenpito arviointeja päätyönään tekeviin kollegoihin koko Suomessa TYÖKOKEMUS Helsinki 1993 1997, Kuopio 1997-1993 - 1995 Huoneistokeskus Oy, Kaupallisteollinen osasto 1995-1997 Huoneistomarkkinointi Oy, arviointi 1997-2003 Catella Property Oy, arviointi 2003 -, toimitusjohtaja TYÖTEHTÄVIÄ Yli 1000 laajaa erillistä arviokirjaa, vuokratasolausuntoa ja portfolioarviota pääosin Itä- ja Keski-Suomessa sekä pääkaupunkiseudulla Osallistuminen useisiin laajoihin koko maan kattaviin portfolioarvioihin (useita satoja kiinteistöjä) Kiinteistöjen haltuunottoprojektit (n. 150 kpl) koko Suomen alueella ja osallistuminen useisiin laajoihin kiinteistöjen kehittämishankkeisiin Vaativat myynti- ja vuokrauskohteet, markkinaselvitykset, analyysit, tutkimukset, lehtiartikkelit YHTEYSTIEDOT Toimitusjohtaja Jorma Muhojoki Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO 044 3636 191 jorma.muhojoki@tota.fi www.tota.fi ESIMERKKEJÄ ARVIOINTIKOHTEISTA Liike Teollisuus Kauppakeskukset Teollisuuskompleksit Marketit Konepajat Liikehuoneistot Painotalot Liikenneasemat Teollisuusrakennukset Hotellit Pienteollisuusrakennukset Kylpylät Kaivosalueet Hiihtokeskukset Saneerauskohteet Lomakylät Toimisto Toimistorakennukset Toimistohuoneistot Erityiskohteet Luolastot Turkistarhat Suojelukohteet Erityisarvokohteet (kuten Puijon torni) Yksityinen Metsä-, pelto-, ranta-arvoja sekä rakennusten arvonmääritykset Muu vaativa kohde Maa-alueet Rakennusoikeus Tontit Raakamaa Taimitarhat Asuin Asuinkerrostalot Hoivakodit Uusiokäyttö Sairaalat TOIMEKSIANTAJAT Pörssiyhtiöt, teollisuusyritykset, pienyritykset, asianajajat, pankit, vakuutuslaitokset, kunnat, kuntainliitot, valtio, säätiöt, yksityishenkilöt, ulkomaiset tahot YHTEISTYÖKUMPPANIT on Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n yhteisöjäsen. In English Jorma Muhojoki Chief Executive, M.Sc. (Tech) Authorized Real Estate Valuer (AKA) Authorized Real Estate Agent (LKV) These two titles are under supervision of Finland Central Chamber of Commerce