ASUNTO OY ILMARISENKATU 22 LIITE 1. TARJOUKSEN PERUSTELUT 1/2 Petri Linnamurto Hall.puh.joht. Ins. IAT Ilmarisenkatu 22 C 57200 SAVONLINNA Puh. 040 583 4008 petri.linnamurto@gmail.com 31.05.2017 SAVONLINNAN KAUPUNKI Tekninen toimiala / Paikkatietopalvelut Kiinteistöinsinööri Timo Nokelainen Olavinkatu 27 57130 SAVONLINNA Puh. 044 417 4640 timo.nokelainen@savonlinna.fi Savonlinnan kaupunki on aiemmin vuosina 2014 ja 2015 tarjonnut Ilmarisenkadulla olevia rivitalotontteja 2 kpl (tontit: 740-10-42-6 sekä 740-10-42-5) ostettaviksi tonteilla oleville 6-huoneiston rivitaloyhtiöille n. 78 000 euron kappalehintaan. Taloyhtiöiden, Asunto Oy Ilmarisenkatu 22 ja 24 näkemyksen mukaan tonttien pääoma-arvo ei vastaa niille laskettuja hinnoitteluperusteita. Pyydämme kohteliaimmin ottamaan huomioon ohessa esittämämme perustelut tonttihintojen kohtuullistamiseksi sekä käsittelemiseksi tapauskohtaisesti. Perustelut: 1. Hyödyntämätön rakennusoikeus Tonttien vahvistamisen aikaan 1960-luvun puolivälissä ei ole huomioitu, että tontilla olevat rakennukset hallitsevat niille varattuja rakennusoikeusaloja niin sitovasti (kts. liite 1.1), että taloyhtiöt eivät pääse hyödyntämään koko rakennusoikeutta vaan joutuvat maksamaan myös hyödyntämättömästä (n. 20 %) rakennusoikeudesta vuosivuokraa. Kyseisiä tontteja ei käytännössä voi lohkoa (jotta niistä saisi hyödynnettyä osan myymällä), eikä rakennusoikeuttakaan ole mahdollista kokonaisuudessaan käyttää kuten uusilla tonteilla. Taloyhtiöt eivät voi myöskään rakentaa lisäkerrosta ylöspäin, kuten keskustan kerrostaloissa on otettu myytäväksi asuinkäyttöön ullakkotiloja, joilla rahoitetaan kiinteistön hankintoja. Kun esimerkiksi As. Oy Ilmarisenkatu 22:n kok.rak.oikeus on 1080 k-m 2 ja siitä on voitu käyttää vain 865 m 2, niin silloin 52- vuotiaan vanhan tontin hinnoitteluperusteeksi muodostuu huimat 90,52 euroa/k-m 2. Tällöin tontti on kalliimpi kuin uudet Kyrönniemen rivitalotontit, joihin joutuu rakentamaan vielä kunnallistekniikan (kts. liite 1.2 ja 1.2.1).
ASUNTO OY ILMARISENKATU 22 LIITE 1. TARJOUKSEN PERUSTELUT 2/2 Petri Linnamurto Hall.puh.joht. Ins. IAT Ilmarisenkatu 22 C 57200 SAVONLINNA Puh. 040 583 4008 petri.linnamurto@gmail.com 31.05.2017 SAVONLINNAN KAUPUNKI Tekninen toimiala / Paikkatietopalvelut Kiinteistöinsinööri Timo Nokelainen Olavinkatu 27 57130 SAVONLINNA Puh. 044 417 4640 timo.nokelainen@savonlinna.fi 2. Tontin sijainti ja meluhaitat Ilmarisenkadun rivitalotontit on asemoitu teollisuus- ja liiketonttien rajanaapureiksi (kts. liite 1.2.2). Tonttien muodostamisen aikaan ympäristön meluhaitat olivat varsin kohtuulliset. Tämän jälkeen alueelle on sijoittunut lukuisia melun lähteitä, jotka väistämättä laskevat kiinteistöjen arvoa. Alueen suurimpia melun tuottajia ovat rajanaapurina olevat korjaamot, joissa säännöllisesti ajetaan tai testataan takapihalla; mönkijöitä, mopoja, moottorikelkkoja, perämoottoreita ja joskus autoja. Myös painepesurin käyttö on naapureilla aktiivista. Edellä mainituista laitteista aiheutuu taloyhtiöiden pihalle poikkeuksetta n. 80 db:n ja sen raja-arvon ylittävää melua. Tarvittaessa kyseiset meluhaitat on todennettavissa mittaamalla. Myös Ainonkadun päässä sijaitseva rekkaterminaali aiheuttaa runsaasti melua iltamyöhään ja aamuyöstä, jolloin siellä lastataan rullakkokuormia (usein myös viikonloppuisin). Kun ottaa huomioon, että Ilmarisenkadun rivitalotontit kuuluvat samaan vyöhykehinnoittelun piiriin (2-vyöhyke), kuin esimerkiksi Miekkoniemen ja Kyrönniemen vastaavat tontit (kts. liite1.3), niin katsomme, että Ilmarisenkadun tontteihin ei pitäisi soveltaa samaa vyöhykehinnoittelua, kuin edellä mainittuihin alueisiin. Tämä siksi, koska niissä ei esiinny mm. samanlaista kauttakulkuliikennettä eikä aiemmin mainittuja meluhaittatekijöitä, kuten Ilmarisenkadulla. Katsomme haittatekijöiden alentavan myös kyseisten tonttien ja asuntojen myyntihintaa (todennettavissa myös tilastollisesti).
ASUNTO OY ILMARISENKATU 22 LIITE 1. TARJOUKSEN PERUSTELUT 3/2 Petri Linnamurto Hall.puh.joht. Ins. IAT Ilmarisenkatu 22 C 57200 SAVONLINNA Puh. 040 583 4008 petri.linnamurto@gmail.com 31.05.2017 SAVONLINNAN KAUPUNKI Tekninen toimiala / Paikkatietopalvelut Kiinteistöinsinööri Timo Nokelainen Olavinkatu 27 57130 SAVONLINNA Puh. 044 417 4640 timo.nokelainen@savonlinna.fi 3. Hinnoittelun perusteet ja yhdenvertainenkohtelu Taloyhtiöiden Ilmarisenkatu 22 ja 24 näkemyksen mukaan, ko. tonttien hinnoitteluperusteissa ei toteudu kuntalaisten yhdenvertainenkohtelu. Hinnoittelussa ei ole otettu huomioon, että taloyhtiöt ovat maksaneet menneinä vuosina jo kertaalleen tontille asetetun nykyisen myyntihinnan. Mikäli maksut suhteutettaisiin nykyrahan arvoon, niin maksetut vuokrat olisivat n. 75 000. Myös se, että tonteille ei tarvitse rakentaa enää uutta kunnallistekniikkaa on mielestämme jäänyt huomioimatta. Edellä mainitun johdosta katsomme, että yli viisikymmentävuotta vanhat tonttimme eivät pitäisi olla hinnoiteltu samoin kuin uudet tontit. Alueen asukkaiden kanssa käytyjen keskustelujen pohjalta on käynyt ilmi, että esim. Lemminkäisen kadulla maksoi pienkerrostalotontti vielä 2010-luvun puolivälissä n. 15 000 euroa. Edelliseen liittyen, mielestämme tonttiemme hintakehitys ei ole linjassa aiemmin tällä alueella pyydettyjen hintojen kanssa. Katsomme, että nykyiset taloyhtiöittemme tonttien hinnat on laskettu kiihkeimpien asuntokaupan vuosien hintatason mukaan eivätkä vastaa nykyarvoa (kts. liite 1.4). Huomioitavaa on, että liitteessä 1.4 esitetty 2017-vuoden 1-qvarttaalin keskimääräinen neliöhinta rivitaloissa Savonlinnassa ei pidä alkuunkaan paikkansa Ilmarisenkadun rivitalojen myytyjen asuntojen (4kpl v 2015 16) neliöhintojen kanssa, joka on 1044,47 /m 2.
ASUNTO OY ILMARISENKATU 22 LIITE 1. TARJOUKSEN PERUSTELUT 4/2 Petri Linnamurto Hall.puh.joht. Ins. IAT Ilmarisenkatu 22 C 57200 SAVONLINNA Puh. 040 583 4008 petri.linnamurto@gmail.com 31.05.2017 SAVONLINNAN KAUPUNKI Tekninen toimiala / Paikkatietopalvelut Kiinteistöinsinööri Timo Nokelainen Olavinkatu 27 57130 SAVONLINNA Puh. 044 417 4640 timo.nokelainen@savonlinna.fi Katsomme, että ei ole kuntalaisten yhdenvertaisenkohtelun mukaista myöskään se, että uusien omakotitonttien 2-vyöhykkeen hinta on 1000 m 2 :n tontille yht. 13.600 euroa (kts. liite 1.5) ja vanhoille rivitalotonteille jaettuna asukkaiden piha-alueiden mukaan, joka on n. 500 m 2 /asunto yht. n. 13.100 euroa/ asunto. Tällä hetkellä tonttivuokran osuus taloyhtiöidemme vuosittaisista ylläpitokuluista on n. 15 % ja pienille taloyhtiölle se on kipukynnyksen äärirajoilla(kts. liite 1.6). Toivomme, että kaupunki ottaa huomioon erittellyt perustelumme tonttihintojemme kohtuullistamiseksi ja hyväksyy esittämämme realistisen tapauskohtaisen tarjouksemme. Ystävällisin terveisin Asunto Oy Ilmarisenkatu 22 ja Asunto Oy Ilmarisenkatu 24 Lisätiedot Perusteluista antaa lisätietoja Petri Linnamurto, kts. yhteystiedot yllä. LIITTEET: liite 1.1, liite 1.2, liite1.2.1, liite 1.2.2, liite 1.3, liite 1.4, liite 1.5, liite 1.6